Fonds-Check

Habona Invest "Kita Fonds 01"

Junge Eltern kennen das Theater: Bewerbungsschreiben, Lebenslauf, Vorstellungsgespräch, Warteliste. Die Rede ist nicht von der Suche nach einem neuen Job oder einen Studienplatz, sondern nach einem freien Platz in einer Kindertagesstätte.

 

Die Chance ist ähnlich hoch wie bei den Kreuzchen auf dem Lottoschein. Kein Wunder, dass Anbieter von Immobilienfonds Investitionschancen erkennen. Doch trotz akutem Mangel wird nicht jede Kita dauerhaft benötigt. Diese Entwicklung muss Anbieter Habona Invest bei seinem „Kita Fonds 01“ berücksichtigen.

 

Ausgangslage: Alle Kinder zwischen einem und drei Jahren haben ab dem 1. August dieses Jahres Anspruch auf einen Platz in der Kindertagesstätte. So regelt es das am 16. Dezember 2008 verabschiedete Kinderförderungsgesetz. So viel zur Theorie. Tatsächlich fehlen noch unzählige Betreuungsplätze. Das Statistische Bundesamt hat im März 2012 ein Defizit von 220.000 Plätzen ermittelt. Damals wurden knapp 560.000KinderinKitasbetreut, eine Quote von rund 28 Prozent. Eine Studie des Städte- und Gemeindebundes aus dem August 2012 kommt auf 160.000 fehlende Plätze. Auch wenn sich die Experten in der konkreten Zahl nicht einig sind – der Mangel ist offensichtlich.

 

Regionale Unterschiede: In den neuen Bundesländern hat frühe Kinderbetreuung mit Krippe, Kindergarten und Hort eine lange Tradition. So verwundert es nicht, dass die Betreuungsquote im Osten bei deutlich über 50 Prozent liegt. In Westdeutschland wurde das Kinderlied „Wenn Mutti früh zur Arbeit geht“ dagegen kaum gesungen. In Nordrhein-Westfalen geht nicht mal jedes fünfte Kleinkind in die Kita. Besonderen Nachholbedarf hat Habona daher hier erkannt und will mit seinem Fonds neue Kitas vor allem in der Region rund um Köln errichten. Als Mieter kommen freie Träger, Kirchen und Kommunen in Frage. Die Verträge sollen eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren haben. Habona will darauf achten, dass sich die Immobilien als Wohnungen eignen, sollten Kitaplätze in einigen Jahren nicht mehr so begehrt sein wie derzeit. Denn die langfristige Prognose des Statistischen Bundesamtes geht von einer sinkenden Zahl der Neugeborenen aus.

 

Konzept: Private Kapitalanleger beteiligen sich mit mindestens 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio. Ins- gesamt will Habona 15 Millionen Euro einsammeln. Inklusive Fremdkapital kommt der Fonds auf ein Gesamtvolumen von rund 39,4 Millionen Euro. Auf Ebene der Objektgesellschaft strebt der Initiator eine FK- Quote von 65 Prozent an. Ein Darlehensvertrag ist noch nicht unterschrieben. Im Verkaufsprospekt geht Habona von 3,5 Prozent Zinsen bei 1,5 Prozent annuitätischer Tilgung und einem Damnum von fünf Prozent aus. Mit dem Kapital will der Initiator ein Portfolio aus 15 Kitas bauen. Der Fonds startet mit gerade einmal zwei Grundstücken. Sie befinden sich in den Kölner Stadtteilen Zündorf und Ehrenfeld. Die dort geplanten Kitas sollen auf einer Fläche von insgesamt 1.800 Quadratmetern Platz für zehn Gruppen bieten und inklusive Grundstück rund 3,7 Millionen Euro kosten.

 

Kalkulation: Anleger bekommen ihren Anteil aus der Vermietung der Kitas. Hier rechnet Habona anfangs mit rund 2,3 Millionen Euro jährlich. Auf Grund von Mietanpassungen sollen sie gemäß der Prognose bis zum geplanten Verkauf der Immobilien im Jahr 2024 auf knapp 2,6 Millionen Euro steigen. Beim Einkauf geht der Initiator davon aus, dass er die Objekte zum 15,5-fachen der Jahresnettomiete bekommt. Verkaufen will er die Kindertagestätten später im Schnitt zum 13,75-fachen. Das alles ist nicht mehr als eine Prognose. Weder die Kaufpreise noch die tatsächlichen Einnahmen stehen fest. Nur zum Vergleich: Muss der Fonds eine halbe Jahresmiete mehr für die Kitas zahlen, reduziert sich der in Aussicht gestellte Vorsteuergewinn der Anleger um rund ein Fünftel. Und das ist nur eine Variable in der Kalkulation.

 

Rentabilität: Habona nennt in seinem Prospekt eine Rendite von 5,5 Prozent nach IRR für realistisch. Die jährlichen Ausschüttungen sollen fünf Prozent betragen. Das erscheint für einen Projektentwicklungsfonds etwas niedrig, zumal eventuelle Überschüsse über die Kalkulation hinaus im Verhältnis 40:60 zwischen Initiator und Anleger geteilt werden. Habona erklärt dazu: Risiken hinsichtlich längerer Bauzeiten und höherer Kosten trage eine Tochter des Emissionshauses, nicht der Fonds. Die Habona Invest Development GmbH wird die Kitas in der Regel als Generalübernehmer errichten.

 

Nebenkosten: Provisionen, Gebühren und weitere Vergütungen summieren sich inklusive Agio auf 22,3 Prozent des Eigenkapitals.

 

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Aus 60 Prozent vor Steuern werden 45 Prozent, nachdem das Finanzamt die Hand aufgehalten hat.

 

Anbieter: Habona hat bislang drei Fonds mit Einzelhandelsimmobilien aufgelegt. Sie schütten aus wie prognostiziert, befinden sich allerdings erst zu Beginn der Bewirtschaftung. Entscheidende Manager sind Roland Reimuth und Johannes Palla.

 

Fazit: Die Idee erscheint verlockend: Der Mangel an Kitas ist gravierend, das Gesetz fordert zusätzliche Plätze. Anleger vertrauen darauf, dass es Habona gelingt, 15 geeignete Grundstücke zu finden und zum geplanten Preis neue Kindertagesstätten darauf zu errichten. Die Ertragsaussichten für Anleger sind angesichts der typischen Variablen und Wagnisse eines Projektentwicklungsfonds ein wenig mager. Habona verdient früh mit und mit 40 Prozent eventueller Überschüsse nicht gerade wenig. Interessenkonflikte sind nicht auszuschließen, da eine andere Habona-Gesellschaft die Kitas als Generalübernehmer errichtet.