Scope Ratings

Scope Ratings bewertet den geschlossenen AIF "IMMAC Sozialimmobilie 73" mit A- (AIF)

Scope Ratings bewertet die Fondsanteile des IMMAC – Sozialimmobilie 73. mit A-_AIF (gutes Rendite-Risiko-Profil). Im Rahmen der Kapitalflusssimulation wurden eine Renditeerwartung (vor Steuern) von 4,37 Prozent (Mid-Case) und eine Downside-Volatilität von 1,42 Prozent ermittelt. Scope erwartet auf Basis der getroffenen Annahmen, dass in 97,5 Prozent aller Fälle der Fonds eine Rendite von mind. 1,8 Prozent erreichen kann.

Die Fondsgesellschaft investiert in eine Bestandspflegeeinrichtung in Augsburg, Bayern. Das Investitionsvolumen beträgt 12,4 Mio. Euro, welche sich aus 5,9 Mio. Euro vorrangigem Fremdkapital und den bewerteten 6,5 Mio. Euro Fondsanteilen (Eigenkapital) zusammensetzen.

Das Rating steht unter der Annahme, dass die Betreiberin eine bereits beantragte Sondergenehmigung zur dauerhaften Befreiung von der Zimmermindestgröße der Stadt Augsburg erhält. Die bauliche Ausführung des Objektes entspricht derzeit nicht den aktuellen gesetzlichen Mindestanforderungen insbesondere hinsichtlich der Größe und Aufteilung der Bewohnerzimmer sowie hinsichtlich der Sanitärbereiche. Die Pächterin ist dabei für die Umbaumaßnahmen und das neu aufzusetzende Brandschutzkonzept verantwortlich. Sollte die Genehmigung der Stadt Augsburg nicht erteilt werden, besteht die Gefahr sehr viel umfangreicherer Umbauanforderungen. Sollte die zulässige Bettenkapazität dabei unter 90 sinken, könnte dies umfangreiche negative wirtschaftliche Auswirkungen auf das Fondsinvestment haben.

Rating Begründung
Die wesentlichen Parameter des Fonds sind langfristig sichergestellt: Der wirtschaftliche Übergang der Pflegeeinrichtung ist erfolgt, die End- und Eigenkapitalzwischenfinanzierung ist sichergestellt. Die Einnahmesicherheit ist durch einen Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren hoch. Durch die gesetzlichen Regelungen wird die Einnahmensicherheit zusätzlich erhöht.

Die Zinsen der Fremdfinanzierung sind für zehn Jahre festgeschrieben. Die Einrichtung wird voraussichtlich über 119 Pflegeplätze verfügen. Einrichtungen mit mehr als 100 Plätzen gelten aus betriebswirtschaftlicher Sicht grundsätzlich als vorteilhaft.

Negativ ins Gewicht fällt die Tatsache, dass die Einrichtung einen vergleichsweise sehr geringen Einzelzimmeranteil aufweist. Objekte mit einem höheren Einzelzimmeranteil haben im Wettbewerb um Heimbewohner deutliche Vorteile im Vergleich zu Objekten mit Mehrbettzimmern. Um für Investoren attraktiv zu sein, sollte ein Pflegeheim über einen Einzelzimmeranteil von mindestens 80 Prozent verfügen. Das Fondsobjekt wird voraussichtlich einen Einzelzimmeranteil von lediglich rund 39 Prozent aufweisen.