Fremdfinanzierung von Immobilien

Fremdfinanzierung - Risiko oder Chance?

Von Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD Immobilienverband Deutschland und Geschäftsführer der Michael Schick Immobilien GmbH & Co. KG

In der Tat: Niemand wird bestreiten, dass die niedrigen Zinsen auch Risiken bergen. Wer heute einen Immobilienkredit für zwei Prozent abschließt und nur ein Prozent Tilgung vereinbart, läuft Gefahr, dass er nach Ablauf der Zinsbindung ein Problem bekommt, wenn er nur drei Prozent Kapitaldienst tragen kann. Fairerweise muss man allerdings dazu sagen, dass Banken ohnehin nicht so rechnen und nicht so rechnen dürfen. Für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung nehmen sie wesentlich höhere Zinsen an.

Bei allen berechtigten Warnungen vor Risiken einer sehr hohen Fremdfinanzierung bei sehr niedriger Tilgung, werden heute in der Diskussion die Chancen vergessen, insbesondere, wenn es sich um Anlageimmobilien handelt. Manchmal wird ganz generell die Fremdfinanzierung verteufelt oder sogar mit dem kreditfinanzierten Erwerb von Aktien gleichgesetzt. So warnt Eckhard Sauren in seinem - ansonsten ausgezeichneten! - Bestseller "Die Zinsfalle":

"Es ist recht üblich, ein Immobilieninvestment über einen Kredit zu hebeln, wer so vorgeht, wird wenig Verwunderung in seinem Bekanntenkreis auslösen. Anders sähe dies jedoch aus, wenn derselbe Anleger verkünden würde, er habe einen identischen Kredit aufgenommen, um beispielsweise Aktien mit hoher Dividendenrendite oder in hoch verzinste Anleihen zu investieren." Angeblich, so Sauren, gebe es hier im Risiko keinen Unterschied.

Und genau das ist falsch. Zwar ist es in der Tat möglich, auch Wertpapierkredite bei deutschen Banken zu erhalten. Doch dass die Bank das Risiko zu Recht sehr viel höher bewertet, wird schon dadurch deutlich, dass bei Aktien in der Regel eine Beleihungsquote von höchstens 50 Prozent akzeptiert wird. Auch im Zinssatz spiegelt sich wider, dass die Bank das Risiko sehr viel höher einschätzt, denn Zinssätze für Wertpapierkredite liegen deutlich über denen von Immobilienfinanzierungskrediten. Und im Fall eines Kursverlustes wird die Bank - sehr viel rascher als bei vorübergehenden Wertminderungen einer Immobilie - zusätzliche Sicherheiten fordern oder einen Teil des Wertpapierportfolios zwangsliquidieren (Margin Call). All das spricht dagegen, Immobilien- und Aktienkredite gleichzusetzen.

Der Vorteil der Fremdfinanzierung von Immobilien ist, dass die Rendite bei überschaubarem Risiko beträchtlich erhöht werden kann. Die Rendite von Wohnimmobilien lag, laut den Zahlen der Immobiliendatenbank IPD, in den vergangenen zehn Jahren bei 6 Prozent, die von deutschen Aktien bei 8,5 Prozent. Doch wenn man die bei Immobilien übliche Fremdfinanzierung von 50 bis 70 Prozent berücksichtigte, würde sich zeigen, dass die Eigenkapitalrendite bei Immobilien zweistellig wird - und dies bei ebenfalls sehr viel geringerer Volatilität als bei Aktien.

Auch dem Selbstnutzer ermöglicht die Kreditaufnahme überhaupt erst die Vermögensbildung. Im Alter von 59 Jahren ist das Nettovermögen von Hausbesitzern mit gleichem Haushaltseinkommen mehr als zehn Mal so hoch wie das von Mietern, so hat das eingangs zitierte empirica-Institut berechnet. Der Grund besteht genau darin, dass ein Kredit aufgenommen und dann sukzessive getilgt wurde, wobei in jedem Monat der Tilgung das Vermögen anwächst. Wie bei jedem Sparplan zeigen sich auch hier die positiven Wirkungen am deutlichsten über einen längeren Zeitraum.