checkAd

    AIF und Crowd  7265  0 Kommentare Projektentwicklungsfinanzierung von Immobilien „über einen Kamm geschoren“

    Die Immobilienprojektentwicklung war überwiegend ein Geschäft für professionelle Anleger. Die Akteure benötigten schnell und diskret Eigenkapital zum Ankauf von Projekten mit Potential. Je nach Projektstatus stehen dem entsprechenden Risiko hohe Renditen gegenüber. Nicht nur durch den Mangel an rentierlichen Alternativen gewinnt die Anlageklasse auch bei Privatanlegern an Beliebtheit.

    In diesem Umfeld kommen vor allem Bauträgerprojekte zum Einsatz. Im Gegensatz zu eher spekulativen Grundstücksgeschäften sind hier vorhandene Baugenehmigungen meist bereits fester Bestandteil des Angebotes.
     
    Die Risiken im Bauträgergeschäft sind dementsprechend im Wesentlichen auf die Bauphase begrenzt, mit der auch der Verkauf der Einheiten meist abgeschlossen ist. Erfahrene Projektentwickler haben diese Risiken im Griff, wobei natürlich auch hier Ausnahmen die Regel bestätigen. Neben den Risiken unvorhergesehener Probleme während der Bauphase spielt die Marktentwicklung in der kurzen Phase zwischen dem Ankauf des Grundstücks und dem Verkauf eine wesentliche Rolle. Die angenommenen Verkaufspreise müssen durchgesetzt werden können. Für den Fall, dass dem nicht so ist begrenzt ein Blick auf die Marge und Finanzierungsstruktur das Risiko.
     
    Das Schreckgespenst „Immobilienblase“ wurde jüngst selbst auf der Titelseite der Bildzeitung entkräftet. Kaufen sei billiger als Mieten. Über das „Wohnnutzerkostenkonzept“ hat das „Institut der deutschen Wirtschaft“ ermittelt, dass auch ein Anstieg der Bauzinsen auf drei Prozent und mancherorts sogar mehr keine Preiskorrektur nach sich ziehen würde. Diese Annahmen lassen sich aber nicht bis auf einzelne Projekte runterbrechen. Ganz generell ist man diesseits davon überzeugt, dass sich Marktentwicklungen und die daraus resultierenden Implikationen nicht vorhersagen lassen. Letztendlich muss sich der Käufer die Immobilie auch noch leisten können. Investoren die aus dieser Anlageklasse dauerhaft eine Rendite erwirtschaften wollen, sollten also auf eine ausreichende Diversifikation achten.
     
    Das die Kosten für die Kapitalanlagen auch wesentlich für deren Erfolg verantwortlich sind, kennen wir aus der Kostendiskussion im Bereich der geschlossenen Fonds bzw. AIF. Im Crowdinvesting wird hier und dort auch prominent auf die Kostenvorteile gegenüber den inzwischen streng regulierten Fonds hingewiesen. Diese Vergleiche hinken, vorsichtig ausgedrückt. Das Crowdinvesting ist mit einer Projektentwicklungs-AIF in vielerlei Hinsicht nicht direkt vergleichbar und wenn man genau hinsieht ist die Finanzierung über eine Crowdinvesting-Plattform auch nicht günstiger.
     
    Wir haben die Kosten der sechs stärksten Plattformen analysiert und mit denen des erfolgreichsten Emittenten für Projektentwicklungsfinanzierungen, der Project Investment AG, verglichen. Dieser Kostenvergleich wurde von der Project Investment AG in Auftrag gegeben. Project hat aktuell zwei AIF auf dem Markt. PROJECT Metropolen 16 und PROJECT Wohnen 15. Beide AIF investieren in den Bau von Wohnungen, wie die verglichenen Projekte der Plattformen. PROJECT Wohnen 15 bietet zudem eine Einzahlung von monatlichen Raten nach einer Mindestzahlung von 15% der Pflichteinlage zzgl. Agio. Somit können Investoren mit einer initialen Zahlung von 2.000.- Euro und einer monatlichen Rate von ca. 60.- Euro in die AIF investieren. Darüber kommt die AIF auch für Investoren in Frage die keinen fünfstelligen Betrag ad hoc einsetzen wollen. Investoren haben also bzgl. der Höhe des einzusetzenden Kapitals die Wahl zwischen AIF und Crowdinvesting.
     
    Zu den grundlegenden Unterschieden gehört, dass die Projekte auf den Plattformen bekannt sind und es sich bei den AIF um Blindpools handelt. Wer die einzelnen Projekte also selbst prüfen möchte und kann, findet diese Möglichkeit nur auf den Plattformen. Viele Microinvestoren setzen hier auf die Expertise des Vertriebs, also darauf, dass die Plattformen nur Projekte anbieten, die seriös kalkuliert sind und durch erfahrene Partner umgesetzt werden. Dieses Vertrauen wird auch bei den Emittenten eines Blindpools vorausgesetzt. Im vorliegenden Fall wurde das Vertrauen langjährig aufgebaut, über einen zuverlässigen Track-Record mit hoher Ausschüttung. Die Crowdinvesting-Plattformen können aufgrund ihrer noch jungen Teilhabe nichts Vergleichbares nachweisen.
     
    Viel wichtiger als die Ergebnisse der Vergangenheit sind aber die vorhandenen Kriterien für die Beurteilung der Ausfallsicherheit in der Zukunft. Allen voran steht hier die Finanzierungsstruktur. Die AIF arbeitet auf allen Ebenen ausschließlich mit Eigenkapital, während die Crowdinvestingangebote überwiegend über einen eher geringen Eigenkapitalanteil verfügen. Bei einem Preisrutsch im Immobilienmarkt bzw. bei den Projekten in die investiert wurde, steigt die Wahrscheinlichkeit eines Totalausfalls mit dem Fremdkapitalanteil. Investoren müssen also bei den Angeboten der Crowdinvesting-Plattformen eine Sensitivitätsanalyse durchführen und die vorausgesetzten Marktpreise beurteilen können um das Ausfallsrisiko einzuschätzen. Das dies regelmäßig stattfindet bzw. die Relation der Prämissen weitgehend richtig eingeschätzt werden kann, wird diesseits bezweifelt. 
     
    Die grundlegende Annahme für einen Vergleich ist, dass Investoren über einen längeren Zeitraum investieren wollen. Das „Parken“ von Geld für einen kurzen Zeitraum von ein bis zwei Jahren gibt es nur bei der Finanzierung einzelner Projekte über die Crowdplattformen. Wir gehen aber davon aus, dass ein Interesse immer langjährig ist, da ein Investment mit Totalausfallrisiko und einer Rendite von 6-8% alles andere als ein Parkplatz ist.  Wer dieser Annahme nicht folgen möchte, wird auch den Kostenvergleich nicht benötigen.
     
    Aus den Prämissen ergeben sich auf Seiten der Crowdplattformen durchschnittliche Nebenkosten von 8 % für zwei Jahre, die sich bei einer viermaligen Wiederanlage entsprechend auf eine Nebenkostenquote von 32 % summieren. Die AIF kommt im Vergleich mit einer Quote von 21,82 % über neun Jahre aus.
     
    Ursächlich dafür ist, dass Crowdinvestoren für jedes Projekt erneut die Plattform- und Vermittlungspauschale bezahlen müssen und die AIF das eingeworbene Kapital für alle Projekte während der Laufzeit von neun Jahren einsetzen kann. 
     
    Betrachtet man also die Kapitalkosten als Erfolgs- und Risikofaktor steht die AIF deutlich solider da.
     
    Unser Herz schlägt aber für beide Vehikel. Die Crowdinvesting-Angebote sind für viele lukrative Projekte überhaupt nicht geeignet, sie sind unreguliert und bringen eine Menge Analyseaufwand mit sich. Gleichzeitig setzen sie aber damit auch die Befähigung voraus die Kapitalanlage nachzuvollziehen und geben so Einblick in interessante Geschäftsmodelle. Sie fördern und fordern darüber die finanzielle Bildung von Verbrauchern. Letztendlich heißt es ja, dass man nur in Geschäfte investieren soll die man versteht. Dieses Prinzip wird vor allem im Crowdinvesting gelebt bzw. gerade erlernt. Die Plattformen müssen sich daher ihrer Verantwortung bewusst sein und sauber argumentieren. Dann kann der einzelne Anleger dort auch viele gute Projekte finden, die den Einsatz von ein paar Hundert Euro oder auch größeren Beträgen wirklich rechtfertigen. Diese Chance ist neu und zeitgemäß. Wer einen Teil seines Vermögens in der Projektentwicklung investieren und bilden möchte ohne dabei regelmäßigen Aufwand zu betreiben, findet seine Partner aber eher bei der AIF, die nach unserer Meinung auch ein besseres Rendite-/Risikoprofil bietet.
     
    Zahlreiche weitere Details der Analyse und Tipps für die Bewertung von Kapitalanlagen erhalten Sie über unseren Newsletter. Bitte teilen Sie Ihre Meinung zum Thema mit uns. Wir freuen uns über einen ausführlichen Diskurs.

     

    Seite 1 von 2


    N. Thiele-Dohrmann
    0 Follower
    Autor folgen
    Mehr anzeigen
    Nicolaus Thiele-Dohrmann, Herausgeber, alpha-assets.de.

    alpha-assets.de beleuchtet Anlageklassen aus der Produktperspektive und lässt diese durch ein Expertenpanel, vorrangig bestehend aus den Entscheidern der Vermögensverwaltungen und Familiy Offices, beurteilen. Ziel von alpha-assets.de ist es, Produkte zu identifizieren die aufgrund von Anlageklasse, Emittent und Konzeption über ein herausragendes Chancen/Risiko-Profil verfügen.
    Mehr anzeigen
    Verfasst von N. Thiele-Dohrmann
    AIF und Crowd Projektentwicklungsfinanzierung von Immobilien „über einen Kamm geschoren“ Die Immobilienprojektentwicklung ist eine der wenigen rentierlichen Nischen für Privatinvestoren. Ein kurzer Einstieg in die Anlageklasse und Vehikel.

    Schreibe Deinen Kommentar

    Disclaimer