KFM Deutsche Mittelstand AG

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "3,75%-REA-Anleihe" - Seite 2

Betriebswirtschaftliche Entwicklung und Ausblick für die kommenden Jahre
Auf Grundlage eigener Berechnungen verfügt die REA zum 31.12.2017 über ein Gesamtnettovermögen von rund 29 Mio. Euro. Aus den Immobilienportfolien werden Einnahmen in Höhe von rund 6,6 Mio. Euro erwartet. Der betriebswirtschaftliche Cash-Flow aus dem Real-Estate-Beteiligungs-Portfolio schließt damit unter der Mitberücksichtigung der Zinszahlungen mit rund 4,1 Mio. Euro positiv ab. Zum Jahresende liegt der berechnete Beleihungsauslauf bei 73%. Bis Ende 2019 ist geplant, den Beleihungsauslauf auf einen Wert in Höhe von 56% zu verbessern. Die bislang erzielten Ergebnisse der REA belegen, dass der Transformationsprozess zur Immobilienbeteiligungsgesellschaft und zum Immobilien-Asset-Management mit dem Fokus auf bezahlbares Wohnen erfolgreich gelungen ist.

3,75%-REA-Anleihe mit Laufzeit bis 30.12.2020
Die im Dezember 2015 emittierte Mittelstandsanleihe der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH ist mit einem Zinskupon von 3,75% p.a. (Zinstermin jährlich am 30.12.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 30.12.2020. Die Anleihe hat ein Gesamtvolumen von 50 Mio. Euro und wurde vollständig platziert. Anleihenstücke werden an den Börsenplätzen Frankfurt, Hamburg, München und Berlin zu Kursen zwischen 99,25% und 100,50% gehandelt. In den Anleihebedingungen ist eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Emittentin ab dem 01.01.2020 zu 100% des Nennwerts vorgesehen.

Die Mittel aus der Anleiheemission werden im Wesentlichen für den Erwerb, die Modernisierung und den anschließenden Verkauf von Wohnimmobilien in attraktiven Standorten unter 100.000 Einwohner verwendet. Die REA wird in der Regel nach Verkauf das Immobilien-Management für die neuen Eigentümer übernehmen.

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung
Die aus Gläubigersicht besonders relevanten Zinszahlungen sind bisher durch den operativen Cashflow gedeckt. Zusätzlich ist bei einer weiteren erfolgreichen Umsetzung des Geschäftsmodells die Verbesserung des Beleihungsauslaufs auf 56% geplant. Die Gesellschaft plant kurz- bis mittelfristig bereits übernommene Immobilienbestände nach erfolgreicher Revitalisierung wieder zu veräußern. Die freiwerdenden Mittel werden in neue Immobilien investiert. Für die verkauften Immobilien übernimmt die REA das Asset-Management und erzielt in der Zukunft nachhaltige Erlöse. Aufgrund der verbleibenden Restlaufzeit bis zum 30.12.2020, den durch den operativen Cashflow gedeckten Zinszahlungen und der erwarteten Verbesserung des Beleihungsauslaufs auf 56% in Verbindung mit der Rendite von 3,85% p.a. (Kurs von 99,75% am 16.01.2018) wird die 3,75% Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" (3 von 5 möglichen Sternen) bewertet.