KFM Deutsche Mittelstand AG

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "6,00%-Euroboden-Anleihe" (Update) - Seite 2

Kontinuierlicher Anstieg des Eigenkapitals, erhebliche stille Reserven bei Bilanzierung nach HGB
Zum Ende des Geschäftsjahres 2016/17 am 30.09.2017 weist Euroboden ein bilanzielles Konzern-Eigenkapital von 10,1 Mio. Euro aus (30.09.2016: 9,1 Mio. Euro). Dies entspricht einer bilanziellen Eigenkapitalquote von 8,2% (Vj. 11,1%). Wie in den Vorjahren wurde das Eigenkapital aufgrund der anhaltenden Profitabilität und der Gewinnthesaurierung sukzessive erhöht. Aufgrund des überproportionalen Wachstums und des damit einhergehenden Aufbaus der Vorratsimmobilien in den letzten Jahren reduziert sich jedoch die Eigenkapitalquote.

Aufgrund der Bilanzierung nach HGB werden die Vorratsimmobilien zu ihren Anschaffungskosten bilanziert. Die Gesamtleistung der Euroboden-Gruppe betrug im Geschäftsjahr 2016/2017 32,4 Mio. Euro (Vj. 36,8 Mio. Euro). Neben den Umsatzerlösen aus dem Verkauf Spandauer Damm werden Bestandserhöhungen aus den 2016/2017 realisierten Grundstückakquisitionen in Vorratsimmobilien in München und Berlin und aus der Weiterentwicklung bestehender Projekte in der Gesamtleistung erfasst. Fundamentale Wertsteigerungen werden nicht ausgewiesen und verbleiben als stille Reserven.

6,00%-Euroboden GmbH-Anleihe mit Laufzeit bis 2022 und umfassender Transparenz-Klausel
Die im November 2017 emittierte Unternehmensanleihe der Euroboden ist mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 10.05. und 10.11.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 10.11.2022. Das Emissionsvolumen beträgt 25 Mio. Euro. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin sind in den Anleihebedingungen zum 10.11.2020 zu 102% und zum 10.11.2021 zu 101% des Nennwertes vorgesehen. Der Emissionserlös diente der vorzeitigen Rückzahlung der 7,375%-Anleihe mit Laufzeit bis 2018 sowie zur Finanzierung bestehender und weiterer Immobilien-Projekte. Euroboden verpflichtet sich freiwillig zu umfassender Transparenz. Bei Verstößen erhöht sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte. Darüber hinaus gilt eine Ausschüttungssperre von max. 20% bzw. max. 2,0 Mio. Euro des Konzernjahresüberschusses.

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Die Euroboden GmbH hat einen erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. Mit einem Immobilienprojektvolumen in Höhe von rund 400 Mio. Euro Verkaufsvolumen ist Euroboden in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien für die kommenden Jahre gut positioniert. In Verbindung mit einer Rendite von 5,56% p.a. (Kurs von 104,98% am 18.06.2018) bewerten wir die 6,00%-Anleihe der Euroboden GmbH (A2GSL6) weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen).