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3 falsch verstandene REITs mit hoher Dividendenrendite - Seite 2
4568 
0 Kommentare2. Die Hölle des Einzelhandels
Tanger Factory Outlet Centers (WKN:1886676) leidet unter den Ängsten, die den stationären Einzelhandel begleiten. Es ist kein Geheimnis, dass der Eigentümer von 40 Factory-Outlet-Centern in einem schwierigen Markt arbeitet. Das Management erwartet beispielsweise, dass die Belegungsrate von 98 % im Jahre 2016 auf rund 94,5 % 2019 fällt. (Der kürzliche Verkauf von vier Liegenschaften, die nicht den Erwartungen entsprachen, könnte im Laufe des Jahres zu einer Verbesserung der Kennzahl führen.) Auch die Mieten sind gesunken, da das Unternehmen notleidenden Einzelhändlern Zugeständnisse macht, um seine Outlet-Center vollzubekommen.
Es gibt also einen deutlichen Grund, warum Tangers Dividende bei 7 % liegt und damit so hoch ist wie seit über 15 Jahren nicht mehr. Aber es gibt noch weitere Punkte, die du berücksichtigen musst. Die Bilanz des Unternehmens ist sehr stark. Anfang 2019 lag das Verhältnis zwischen Schulden und Vermögensgegenständen bei 50 %. Die Zinsen wiesen eine fünffache Deckung auf. Und der Anteil der Ausschüttungen an den operativen Einnahmen lag 2018 bei nur 56 %. Damit hat Tanger noch 44 % der operativen Einnahmen übrig, um andere Ausgaben zu bewältigen (wie die Wartung der Shoppingcenter und die Rückzahlung von Schulden). Dies lässt genug Raum, um beim derzeitigen Gegenwind zu manövrieren, ohne die beeindruckende Serie von 26 Dividendenerhöhungen zu unterbrechen.
Aber was ist mit dem Untergang des Einzelhandels? Zunächst ist der Hype darum wahrscheinlich übertrieben. Ja, einige kleinere Shoppingcenter haben Probleme und müssen wahrscheinlich schließen. Aber Tanger hat solche Liegenschaften nicht im Portfolio. Es besitzt Outlet-Center. Diese haben geringere Kosten und hängen nicht von problematischen Ankermietern ab, die bei einem geschlossenen Shoppingcenter am kritischsten sind. Die Zugeständnisse bei den Mieten wurden bereits zuvor gemacht, um das Center attraktiv für Mieter und Kunden zu halten. Damit passt sich Tanger an die neue Realität im Einzelhandel an. Es dauert eine Weile, um die Transformation des Einzelhandels durchzustehen.
Das Management hat deutlich gesagt, dass 2019 für Tanger ein Jahr der Transformation ist. Aber wenn du dir die finanzielle Stärke und die einzigartige Nische anschaust, sieht der REIT interessanter aus als jene Konkurrenten, die hauptsächlich auf geschlossene Shoppingcenter setzen.
3. Ein Old-School-Geschäftsmodell
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Iron Mountains (WKN:A14MS9) Kerngeschäft ist leicht zu verstehen. Das Unternehmen sammelt physische Dokumente und lagert sie langfristig und sicher ein. Das Problem dabei ist, dass sich die Welt schnell von physischen Dokumenten wegbewegt. Das ist natürlich wahr, aber es gibt Statistiken, die Investoren kennen sollten, bevor sie ein Urteil über den REIT fällen, der eine Rendite von 6,8 % bringt.
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