ROUNDUP 2

LEG zuversichtlicher für 2020 aber vorsichtiger für 2019

(Neu: Aussagen aus der Telefonkonferenz, Analysteneinschätzung und Aktienkurs)

DÜSSELDORF (dpa-AFX) - Vorzeitige Refinanzierungen und die jüngsten Wohnungszukäufe lassen den Immobilienkonzern LEG für 2020 zuversichtlicher werden. Für das Ergebnis im laufenden Jahr ist das Unternehmen allerdings etwas vorsichtiger als zuletzt - und auch die Dividendenankündigung enttäuschte die Investoren. Die im MDax notierte Aktie gab deutlich nach und war am Freitagvormittag einer der schwächsten Werte im Index.

Für 2020 peilt LEG jetzt einen operativen Gewinn aus dem laufenden Geschäft (FFO 1) von 370 Millionen bis 380 Millionen Euro an, wie LEG am Freitag in Düsseldorf mitteilte. Zuvor hatte LEG eine Spanne von 356 bis 364 Millionen Euro im Visier. Allerdings rechnet das Unternehmen mit einem geringeren Mietzuwachs als zuvor. Die Mieten sollen 2020 nun 2,8 Prozent anstatt der zuvor geplanten 3,2 bis 3,4 Prozent steigen. Für 2021 wollte Konzernchef Lars von Lackum wegen politischer Unsicherheit keine Prognose abgeben. In Berlin hatte die Diskussion über einen Mietendeckel für Verunsicherung in der Immobilienbranche gesorgt.

Am Aktienmarkt kam vor allem die vorsichtigere Prognose für das Mietwachstum nicht gut an. Zudem hatten Analysten mit einer höheren Dividende gerechnet. Der Immobilienkonzern habe uneinheitlich abgeschnitten, schrieb Analyst Thomas Rothäusler vom Analysehaus Jefferies in einer Studie. So habe sich das Unternehmen zwar auf operativer Ebene solide entwickelt und dank der jüngsten Wohnungszukäufe das Gewinnziel für 2020 erhöht. Allerdings habe sich LEG auch vorsichtiger mit Blick auf das künftige Mietwachstum geäußert.

"Mieterhöhungen wollen wir mit Augenmaß angehen, vor allem nach Modernisierungen", begründete Unternehmenschef von Lackum in einer Telefonkonferenz mit Analysten die vorsichtigere Planung für den Mietzuwachs. Auch fielen die Mietspiegelvorgaben geringer aus. Dabei verwies von Lackum auf die Situation in Berlin, wo der Berliner Senat nach massiven Protesten von Mietern die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen, die vor dem Jahr 2014 gebaut wurden, für fünf Jahre einfrieren will.

LEG hat zwar keine Wohnungen in der Bundeshauptstadt, aber in Bremen, wo sich die neue Landesregierung aus SPD, Grünen und Linken auch einen Mietendeckel für ihre Stadt auch vorstellen kann. Da von Lackum das geplante Gesetz zum Mietendeckel in Berlin für verfassungswidrig hält, sieht er auch keine Risiken für das LEG-Portfolio in Bremen. Denn die dortige Landesregierung werde sich an der Entwicklung in Berlin orientieren. LEG besitzt in Bremen rund 1000 Wohnungen.

Für das laufende Jahr geht das Unternehmen von Mieterhöhungen von rund drei Prozent aus. Zuvor hatte es einen Anstieg von bis zu 3,2 Prozent auf dem Zettel. Der operative Gewinn soll auch wegen der jüngsten Verkäufe von rund 2700 Wohnungen am unteren Ende der angepeilten Spanne von 338 bis 344 Millionen Euro herauskommen, nach 318,6 Millionen Euro im Jahr 2018. Die meisten der rund 5700 zugekauften Wohneinheiten steuern laut Unternehmen erst im kommenden Jahr zum Ergebnis bei. Die Aktionäre sollen für das Jahr 2019 eine Dividende von 3,60 Euro je Aktie erhalten und damit sieben Cent mehr als im Vorjahr. Analysten hatten allerdings mit etwas mehr gerechnet.

"Unsere konsequente Wachstumsstrategie zahlt sich aus", sagte Unternehmenschef von Lackum. Trotz vieler regulatorischer Herausforderungen könne LEG dank der besonders effizienten Bewirtschaftung der eigenen Wohngebäude und jüngsten Zukäufe optimistisch in die Zukunft schauen. Zudem setze das Unternehmen verstärkt auf Investitionen in den Neubau, um einen Beitrag zur Entspannung der Wohnungsmärkte zu leisten.

In den ersten neun Monaten wuchs der operative Gewinn (FFO 1) im Jahresvergleich um sieben Prozent auf 259,1 Millionen Euro. Vor allem in den Großstädten steigen die Mieten schon seit Jahren, inzwischen holen aber auch zahlreiche mittelgroße Städte kräftig auf. Die Miete auf vergleichbarer Fläche stieg um 2,9 Prozent auf durchschnittlich 5,82 Euro pro Quadratmeter. Ohne die preisgebundenen Wohnungen, die rund ein Viertel an dem Immobilienportfolio von LEG ausmachen, legten die Mieten im Schnitt um 3,4 Prozent auf 6,17 Euro zu.

Zum Mietanstieg trugen auch maßgeblich Modernisierungen bei. LEG gab im Berichtszeitraum für Modernisierungen knapp 14 Prozent mehr aus als ein Jahr zuvor. Immobilienkonzerne dürfen einen Teil der Kosten für energetische Maßnahmen wie etwa neue Fenster oder Dämmungen der Fassade auf die Mieter umlegen. Nach harscher Kritik hat die Bundesregierung diese Summe aber zu Jahresanfang auf 8 statt wie bisher auf 11 Prozent der Kosten gesenkt.

Das Periodenergebnis erhöhte sich in den ersten neun Monaten um knapp ein Fünftel auf 489 Millionen Euro. Hier profitierte LEG vor allem von einer Aufwertung seiner Immobilien. Im vierten Quartal rechnet das Unternehmen mit einer Portfolioaufwertung von rund drei Prozent.

Das Portfolio der LEG verteilte sich zuletzt auf 170 Standorte vor allem in Nordrhein-Westfalen und umfasste zum Stichtag Ende September rund 131 100 Wohneinheiten sowie knapp 1260 Gewerbeimmobilien. Im Zuge der bereits verkündeten Strategieüberprüfung nimmt das Unternehmen nun auch sogenannte B- und C-Städte in Pendlerregionen sowie Standorte außerhalb des Bundeslandes ins Visier. Hier verspricht sich der Konzern noch deutliches Mietwachstum. Dabei will LEG womöglich auch verstärkt selbst als Bauherr in Aktion treten./mne/jkr/nas