Euro Asia / IPO-Check

Hoher Discount auf fairen Wert - Seite 2

Versteckte Werte

Die in die Gesellschaft eingebrachten Portfoliowerte wurden zu 264 Mio. Renminbi (für die Euro-Umrechnung ist ca. durch 9 zu teilen, siehe Anmerkung weiter unten) eingebracht, d.h. zu Anschaffungskosten bilanziert; tatsächlich jedoch dürften die Objekte ganz erhebliche versteckte Reserven in sich tragen, die den Net Asset Value (Nettosubstanzwert) innerhalb einer Zeitspanne von ca. zwei Jahren auf das Dreifache steigen lassen könnten. Für diese Höherbewertung existiert daher bereits eine Art Überleitungsrechnung – dies ist sehr wichtig für das Verständnis des Potenzials der Gesellschaft.

Genau wie das Verleasen bestehender Objekte. Vier Großprojekte sind bis zum 30.09.2014 zu Festpreisen verpachtet. Berücksichtigt man aber die enormen Wachstumsraten der Weifang-Region, so sollten bei Neuabschluss 2014 signifikant höhere Abschlüsse möglich sein – auch hier winkt hohes Aufwertungspotenzial, bereits ganz ohne Inflationsanpassung. Die Mietrendite gibt Euro Asia auch so schon mit knapp 10 % per anno an.

Bewertung

Durch die jüngste Euro-Schwäche hat Euro Asia mal eben einen Discount von fast 10 % erfahren, da sich der Umrechnungskurs von 10 auf mittlerweile nur noch 9 Renminbi für einen Euro abgesenkt hat. Im Research wird von einem Anstieg der Net Cash-Position bis 2013 durch vor allem Verkäufe der Projektentwicklungen von dann knapp 700 Mio. Renminbi ausgegangen. Das allein wären fast 6,50 Euro je Aktie. 2012, so das Research, sollte Euro Asia mit einem fairen Wert von rund 100 Mio. Euro belegt sein, also etwa 9 Euro je Aktie. Vor diesem Hintergrund erscheint der Ausgabepreis von 5 bis 6 Euro mit einem fairen Zeichnungsanreiz versehen. Ein Peer Group-Vergleich (z.B. mit Strabag, Hochtief und Bilfinger Berger) auf Basis von Kurs-Gewinn-Verhältnissen sowie Kurs-Cashflow impliziert eher faire Werte im Bereich von über 20 Euro, auch ein Vergleich mit deutschen Immobiliengesellschaften (Helma, Estavis, AVW Immobilien u.a.) kommt zu einem ähnlichen Ergebnis.

Fazit

Die Verflechtungen mit Joint Venture-Partner SNI sowie dessen CEO Sun XiYi, der gleichzeitig CEO von Euro Asia ist, sind sowohl ein Malus als auch ein Bonus. Die SNI-Assets sollen mittelfristig in den deutschen Börsendebütanten eingebracht werden. Allein durch Heben der stillen Reserven sollte Euro Asia eher 10 Euro je Aktie wert sein, daher fiel den Alteigentümern auch eine 24-monatige Lock-up-Frist nicht schwer – denn verkaufen möchten sie ja gar nicht, wissen sie doch selbst am besten, welche Werte in dem Vehikel schlummern. Dazu ist nur ein wenig Geduld erforderlich: Innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre sollten die Neubewertungen eingepreist und richtungsweisende Deals abgeschlossen sein. Wir können nur raten, die Aktien zu zeichnen oder sich einige Stücke über die Börse zu sichern – Bestandsaufnahme dann bei hoffentlich zweistelligen Kursen.

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