Fonds-Check

Secur AG „Family-Fonds 10-1“ - Seite 2

 

Mieter:  Die Verträge mit den wichtigsten Nutzern haben eine für Fachmärkte übliche Laufzeit. Kaufland hat für 20 Jahre unterschrieben, Rewe für 15 Jahre. Die Abschlüsse der übrigen Mieter laufen zwischen zehn und 20 Jahre. Bis zum Ende der Prognose im Jahr 2030 steigen die Mieten bei einer unterstellten Inflation von zwei Prozent

um rund 24 Prozent. Das ist nicht unrealistisch.

 

Kalkulation:  Die Fondsgesellschaft summiert sich auf 8,3 Millionen Euro. Der Fonds selbst sammelt ausschließlich Eigenkapital ein. Die Objektgesellschaft kommt auf Investitionskosten von insgesamt 37,6 Millionen Euro, wobei die Anteile zum erhöhten Wert von 7,4 Millionen Euro und 4,35 Millionen Euro in den Finanzplan einfließen (siehe Punkt „Anteile“). Für die Immobilie in Coesfeld nimmt die Objektgesellschaft ein Darlehen in Höhe von 16 Millionen Euro auf, das sich bei einer zehnjährigen  Festschreibung mit 5,6 Prozent verzinst. Die Tilgung beginnt bei zwei Prozent. In Wassenberg beteiligt sich eine Bank mit 7,7 Millionen Euro. Weil die Konditionen zu einem günstigeren Zeitpunkt vereinbart wurden, liegen die Zinsen hier bei 3,85 Prozent, die Tilgung beginnt bei 2,25 Prozent. Nach Ablauf der Zinsfestschreibungen rechnet der Fonds mit Zinsen in Höhe von sechs Prozent weiter. Die  Rückstellungen für spätere Instandhaltungen sind mit zwei Prozent der Jahresmiete etwas mager kalkuliert.

 

Prognose:  Sind alle Ausgaben, Zinsen und die Tilgung beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen von sechs Prozent, die im Laufe der Zeit auf neun Prozent steigen. Die Darlehen reduzieren sich bis 2030 von 22,8 Millionen Euro auf sechs Millionen Euro. Auf Exitszenarien verzichtet Secur im Prospekt. Um sich mit ähnlichen aktuellen Angeboten zu vergleichen, hat der Anbieter allerdings eine interne Rechnung aufgestellt und kommt darin bis 2030 bei einem Verkaufsfaktor von 13,5 auf eine Vervierfachung des Anlegerkapitals. Ein sehr  sportliches Ziel, das aber auf Grund des günstigen Einkaufs und der hohen Tilgung nicht unwahrscheinlich erscheint.

 

Anbieter:  Secur AG wurde 2008 gegründet, ist also ein junger Initiator. Die handelnden Personen sind allerdings zum Teil seit Jahrzehnten im Immobiliengeschäft aktiv. Eine aussagefähige Leistungsbilanz im Fondsbereich ist noch nicht möglich.

 

Weiche Kosten:  Kosten und Gebühren summieren sich auf knapp 17 Prozent des Kommanditkapitals. Hinzu kommen allerdings Zwischenfinanzierungszinsen von weiteren knapp zwölf Prozent.

 

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wie üblich.

 

Fazit: Fonds mit Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien in Coesfeld und Wassenberg. Die Fachmärkte sind komplett und langfristig an gute Adressen vermietet. Der Fonds hat die Anteile nachvollziehbar zum Sonderpreis übernommen. Die Kalkulation ist sauber, vor allem die schnelle Tilgung überzeugt. Außerdem spricht der Fonds mit einer Mindestbeteiligung von 50.000 Euro plus fünf Prozent Agio die richtige Zielgruppe an. Natürlich rechnet sich auch dieser Fonds nur, solange die Einzelhändler ihre Verträge verlängern oder das Fondsmanagement Nachmieter findet. Doch diese Frage stellt sich bei allen vergleichbaren Angeboten. Die Standorte zumindest erscheinen viel versprechend.