Immobilien-Crowdfunding

So können Anleger das Risiko einzelner Projekte besser abschätzen [Grafik]

Der Erfolg eines Projekts hängt sicherlich von vielen Faktoren ab: Neubauten sind riskanter als die Sanierung eines bestehenden Gebäudes, Wohnimmobilien sind risikoärmer als Büros und Projekte in strukturschwachen Regionen sind riskanter als in Metropolregionen. Es ist allerdings schwierig, diese Aspekte in einer objektiven Kennzahl zu verdichten, um einzelne Projekte miteinander zu vergleichen.

1. Schritt: Verschuldungsquote als Gradmesser

Ein objektiver Gradmesser für das Risiko ist die Verschuldungsquote, die der Gesetzgeber auch im Vermögensanlagen-Informationsblatt als Pflichtangabe vorsieht. Die Verschuldungsquote gibt das Verhältnis zwischen Fremdkapital und Eigenkapital an. Je höher die Quote, desto höher das Risiko des jeweiligen Immobilienprojekts.

Warum das so ist, lässt sich mit einem Beispiel gut illustrieren. Nehmen wir an, dass der Bauträger sein Projekt wie folgt finanziert: 100.000 Euro bekommt er von der Bank, 100.000 Euro sammelt er über eine Crowdfunding-Plattform ein und selbst steuert er 800.000 Euro an Eigenkapital bei. Die Verschuldungsquote liegt somit bei 25%. Das ist sehr gering und eher unüblich für Immobilienprojekte. Wenn das Projekt scheitert, würde das Grundstück mit der Immobilie zwangsversteigert werden. Mit dem Erlös würde zunächst der Kredit der Bank vollständig getilgt, im Rang danach folgen dann die Crowdinvestoren und erst dann der Bauträger als Eigenkapitalgeber. Wenn in dem Beispiel der Erlös aus der Zwangsversteigerung 500.000 Euro betragen würde, könnten nicht nur die Bank und die Anleger komplett ausgezahlt werden, sondern auch der Bauträger noch 300.000 Euro von seinen eingesetzten Eigenmitteln zurückbekommen.

Nehmen wir nun an, dass nicht der Bauträger, sondern die Bank 800.000 Euro beisteuert. Von der Crowd und dem Bauträger werden jeweils 100.000 Euro bereitgestellt. Die Verschuldungsquote beträgt nun 900%. Wenn das Projekt nun scheitert, müssten die Anleger einen Totalverlust ihres eingesetzten Kapitals hinnehmen, weil der Erlös von 500.000 Euro aus der Zwangsversteigerung nicht mal ausreicht, um den Kredit bei der Bank zu tilgen. Daher wäre diese Konstellation für Anleger deutlich riskanter als im ersten Fall.