REITs

Der Weg zum globalen Immobilienportfolio

Mit REITs (Real-Estate-Investment-Trusts) lässt sich aus jedem Geldbeutel in börsennotiertes Betongold investieren.

Gastbeitrag von Luis Pazos

Im Dezember 2017 veröffentlichten fünf Ökonomen unter dem Titel „The Rate of Return on Everything“ eine Studie zu den historischen Kapitalmarktrenditen verschiedener Anlageklassen zwischen 1870 und 2015. Das wesentliche Ergebnis der Wissenschaftler der Universität Bonn, der California University, der Deutschen Bundesbank sowie der Federal Reserve Bank of San Francisco lässt sich dabei wie folgt zusammenfassen: Unter allen Vermögenswerten lieferten einzig Aktien und Immobilien mit 7% bzw. 8% pro Jahr über den betrachteten Zeitraum hinweg signifikant positive Realrenditen. 

Gleichwohl weisen die Autoren der Studie darauf hin, dass die ermittelten Ergebnisse erstens für global gestreute Investitionen, zweitens langfristig und drittens nur im Durchschnitt gelten. Im Fall der Aktien ist dies dank weitgehend offener und transparenter Finanzmärkte und Kapitalsammelstellen einfach und mit ETFs auch äußerst preiswert zu bewerkstelligen. Beim Betongold ist der Fall schon komplizierter gelagert, wie die Autoren in der Zusammenfassung ihrer Untersuchung einräumen: „Zu diversifizieren ist mit Immobilien freilich schwieriger als mit Aktien.“

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Eine weltweit verbreitete Anlageklasse

Genau dieser Gedanke hat von den USA ab 1960 ausgehend knapp 40 Länder weltweit erfasst, die seither das Statut der Real Estate Investment Trusts (REITs) ergänzend zum bestehenden Aktien- und Kapitalmarktrecht gesetzlich verankert haben. Selbst Deutschland verfügt mit dem im Jahr 2007 in Kraft getretenen Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) über eine entsprechende Vorschrift. Diese beinhaltet im Namen bereits das, was die Anlageklasse ausmacht.

Bei REITs handelt es sich um börsennotierte Unternehmen, die im Bereich der Erschließung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Grundstücken, Immobilien sowie im Hypothekengeschäft tätig sind. So unterschiedlich die länderspezifischen Ausprägungen im Detail auch sein mögen – alle REITs eint zwei aus Anlegersicht ganz besondere Merkmale. Zum einen sind sie in der Regel von der Körperschaftsteuer, also der „Einkommensteuer für Unternehmen“, befreit. Zum anderen sind sie verpflichtet, den Großteil ihres Zahlungsstroms nach Erhaltungs- und Erweiterungsinvestitionen an die Anleger auszuschütten. Dies führt in Kombination zu traditionell überdurchschnittlichen Dividendenrenditen.

Investoren, die Anteile an REITs erwerben, betätigen sich also gewissermaßen indirekt als Vermieter professionell verwalteter Immobilienbestände, und tatsächlich ist es sogar die Regel, dass die Gesellschaften unterjährig, bisweilen sogar monatlich Ausschüttungen vornehmen. Und im Gegensatz zu Einkünften aus der direkten Vermietung unterliegen diese nicht dem persönlichen Steuersatz, sondern werden lediglich mit der Abgeltungsteuer belegt.
Dank mittlerweile günstiger Ordergebühren steht der Aufbau eines globalen Immobilienportfolios selbst Privatanlegern mit bescheidenem Geldbeutel offen. Dabei decken REITs das gesamte Spektrum der Immobilienwirtschaft ab. Das Betätigungsfeld erstreckt sich beispielsweise über Ackerland, Apartmentanlagen, Bürogebäude, Einfamilienhäuser, Einkaufszentren, Hotels, Industriekomplexe, Krankenhäuser, Seniorenresidenzen und Waldflächen. Selbst REITs mit Fokus auf ganze Wohnsiedlungen („Gated Communities“) oder Gebäudedächer zwecks Vermietung an Funkmastenbetreiber können rund um die Uhr gehandelt werden. Weltweit dürften über 1.000 unterschiedliche REIT-Papiere kursieren.

Platzhirsche und Fondslösungen

Eine sehr breite Streuung der Anlage lässt sich bereits mit einer Investition in die Platzhirsche der wichtigen REIT-Nationen erzielen. In den USA ist das unbestritten die 1969 gegründete Realty Income Corporation (WKN: 899744), die mit über 600 monatlichen Dividendenzahlungen hintereinander aufwarten kann, welche bisher noch nie gesenkt werden mussten. Das Unternehmen bewirtschaftet über 5.300 Objekte fast aller Kategorien, die sich über die gesamten USA erstrecken. 

Das kanadische Pendant ist der seit 1993 börsennotierte RioCan Real Estate Investment Trust (WKN: 902914), der mehrere Hundert Gewerbe- und Mischimmobilien nebst zahlreichen Entwicklungsprojekten betreut. Wie Realty Income ist auch RioCan ein Monatsausschütter; die Dividende wurde seit 1995 nie gesenkt und meist gesteigert. Mit 5,4% Dividendenrendite pro Jahr liegt der kanadische REIT vor dem US-amerikanischen, der auf 3,6% kommt. 

Knapp über 7% p.a. verteilt auf zwei Zahltage schüttet aktuell die in Sydney beheimatete Elanor Investors Group (WKN: A11884) aus, die auf dem gesamten Kontinent eigene wie auch fremde Büro- und Handelsliegenschaften sowie Hotel- und Freizeitanlagen betreut. Alle drei Gesellschaften sind überdies konservativ finanziert und weisen deutlich über 50% Eigenkapital in der Bilanz aus, sind zuletzt allerdings auch deutlich im Kurs gestiegen.

Anleger, die keinen gesteigerten Wert auf eine individuelle Einzeltitelauswahl legen, können auf eine Vielzahl börsennotierter Fonds bzw. ETFs zurückgreifen, die den globalen Sektor insgesamt oder in Teilen abbilden, beispielsweise nach Regionen oder Nutzungsarten. So ist etwa der iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8) in über 300 Immobilienunternehmen aus entwickelten Märkten investiert. Der in US-Dollar notierte ETF schüttet quartalsweise aus; die Dividendenrendite beträgt aktuell 3,5%.

Der komplette deutsche REIT-Markt

Wer sich in heimischen Gefilden wohler fühlt, kann hierzulande zwischen fünf Vertretern der Gattung wählen, die allerdings keine Wohnimmobilien im Bestand haben. Das ist nämlich dem deutschen REIT-Gesetz folgend nicht so ohne Weiteres zulässig, weshalb beispielsweise Deutsche Wohnen und Vonovia als Aktiengesellschaften und nicht als REITs firmieren (dürfen). Angesichts der aktuellen politischen Gemengelage könnte sich das für REIT-Investoren sogar als Vorteil erweisen. Diesen stehen alstria office, Fair Value, Deutsche Konsum und Deutsche Industrie sowie Hamborner REIT zu Anlagezwecken offen. 

Letztere (WKN: 601300) bietet das am breitesten gefächerte Portfolio, welches Einzelhandelsgeschäfte, Fachmärkte, Praxisflächen und PKW-Stellplätze verteilt auf 78 Liegenschaften umfasst. Die Marktkapitalisierung des 1973 gegründeten Unternehmens beträgt knapp 750 Mio. EUR, die Eigenkapitalquote deutlich über 50%; zudem ist die seit 1990 kontinuierlich positive Dividendenentwicklung hervorzuheben. Die Ausschüttungsrendite beläuft sich auf gut 5% pro Jahr.

Luis Pazos wurde 1974 im Rheinland geboren und lebt in Südniedersachsen. Der Manager, Buchautor und Finanzblogger handelt seit 1994 ein breites Spektrum von Wertpapieren an den weltweiten Börsenplätzen. Sein Spezialgebiet sind passive Einkommensstrategien mit Hochdividendenwerten. Hierzu hat er mit „Bargeld statt Buchgewinn“ im FinanzBuch Verlag ein Standardwerk zum Thema verfasst. Erfahrungen und Fachwissen teilt Luis Pazos regelmäßig mit allen Lesern seines Finanzblogs – in dieser Form ein einzigartiges Angebot im deutschsprachigen Raum: https://nurbaresistwahres.de

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