Mythen über den Immobilienmarkt - Seite 2

Quellen: MarketMaker mit Daten von US. Census, eigene Berechnungen

Es scheint, dass sich der Immobilienmarkt diesmal so stark abkühlt wie noch nie. Doch da der Zyklus noch sehr jung ist, muss man mit derartigen Schlussfolgerungen vorsichtig sein. Die Lage kann sich immer noch ändern. So wie es auch in früheren Zyklen der Fall war. Aber auch hier gilt: Selbst, wenn die Kurve – wie 1971 und 1977 in einer ähnlichen Situation – weiter fällt, muss es nicht zu einer Immobilienkrise kommen.

Immobilienpreise und Zinsen

Doch damals wie heute steigen die Zinsen drastisch und verteuern damit den Hauskauf. Das führt – wie gesehen – zu einem Einbruch der Nachfrage. Müssen daher nicht auch bald die Hauspreise einbrechen?

Damit kommen wir zu einem klassischen Mythos über den Immobilienmarkt: dass die Zinsen die Immobilienpreise bestimmen. Die Logik ist einleuchtend: Da hohe Zinsen die Nachfrage drücken, müssen die Hausverkäufer die Preise senken, um nicht auf ihren Immobilien sitzenzubleiben.

Doch es gibt keinen Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen:

Quellen: MarketMaker mit Daten von VWD, US. Federal Reserve Bank, US. Census, US. Bureau of Labor Statistics

Hier sehen wir einen kontinuierlichen Preisanstieg (blaue Kurve) trotz fallender Zinsen (schwarze Kurve). Und dieser beschleunigte sich sogar, als die Zinsen zuletzt rasant stiegen!

Was die Immobilienpreise tatsächlich bestimmt

Den Grund dafür zeigt die rote Kurve der Erzeugerpreise vom Bau: Sie stiegen im gleichen Zeitraum genauso kontinuierlich wie die Immobilienpreise. Bekanntlich sind viele Baustoffe – vor allem Sand und Beton, aber auch Holz, das in den USA der wichtigste Baustoff bei Einfamilienhäusern ist – schon vor der Pandemie deutlich teurer geworden. Die Lieferengpässe und die Inflation haben die Preise nochmals steigen lassen. Folglich kletterten auch die Immobilienpreise weiter – trotz steigender Zinsen.

Dieses Phänomen lässt sich auch langfristig und auch in anderen Ländern beobachten, z.B. in Deutschland:

Quellen: MarketMaker mit Daten von VWD, Deutsche Bundesbank

Auch hier gibt es keine positive Korrelation der Immobilienpreise (rote Kurve) mit den Zinsen (blau), aber einen klaren Zusammenhang mit den Baupreisen (grün).

Führt eine Immobilienkrise automatisch zur Wirtschaftskrise?

Aber selbst, wenn es eine Immobilienkrise gibt – muss diese dann „automatisch“ zu einer Wirtschaftskrise führen? Die naheliegende Antwort scheint „Ja“ zu lauten. Schließlich haben wir alle erlebt, welche drastischen Folgen die Immobilienkrise ab 2007 in den USA hatte.