Hammer-Urteil: Keine Vorfälligkeitsentschädigung für Sparda Bank

Geld zurück heißt es für einen Kunden der Sparda Bank Südwest, der einen Immobilienkredit vorzeitig beendet hat, weil er die finanzierte Immobilie verkauft hat. Nach einem rechtskräftigen Urteil des OLG Saarbrücken (Az. 4 U 134/21) muss ihm die Bank die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe mehr als 13.000 Euro zuzüglich Zinsen erstatten. Grund sind unzureichende Angaben in den Kreditunterlagen der Bank.

Diese verhindern nach Ansicht des Gerichts, dass der Kunde klar und verständlich über die Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informiert wird. Ist dies der Fall, so verliert die Bank nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Kunde den Kredit vor Ende der Zinsbindung zurückzahlt.

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Das Urteil ist deswegen so brisant, weil sich die vom Gericht gerügten Fehler nicht nur in den Vertragsunterlagen der Sparda-Banken finden können, sondern auch bei zahlreichen anderen Kreditinstituten aus dem genossenschaftlichen Bereich, also beispielsweise Volksbanken, Raiffeisenbanken, PSD Banken und der BB Bank.

Zwei dieser Fehler sind dabei besonders bemerkenswert, weil sie sich in vielen vergleichbaren Darlehensverträgen finden: Erstens schreibt die Sparda-Bank, dass sich die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung auf Basis der Rendite von „Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner“ berechnet, also beispielsweise Bundesanleihen. Dies sei jedoch falsch, so das OLG Saarbrücken. Der Bundesgerichtshof (BGH) habe in der Vergangenheit geurteilt, dass die Rendite von Hypothekenpfandbriefen relevant für die Bemessung sei. Diese Hypothekenpfandbriefe weisen in aller Regel eine höhere Rendite auf als Bundesanleihen. Wer hier also die falsche Anleiheklasse für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wählt, kommt unweigerlich zu einem falschen Ergebnis.

Zweitens schreibt die Sparda-Bank (und mit ihr viele andere Banken des genossenschaftlichen Sektors), dass sie die Vorfälligkeitsentschädigung auf Basis der „für die Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens sich ergebenden Zinseinbußen“ berechne. Auch dies ein Fehler, so das saarländische Gericht. Denn unter dem Begriff Restlaufzeit weist die Bank in ihrem Vertrag die Spanne bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens aus, häufig ein Zeitraum von zwischen 20 und 30 Jahren. Tatsächlich relevant ist aber nur der Zeitraum bis zum Ende der Zinsbindung oder dem nächsten Sonderkündigungsrecht des Kunden, also maximal 10,5 Jahre. Auch hier ein schwerer Fehler, der geeignet ist, dem Kunden eine viel zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu suggerieren und ihn von einer vorzeitigen Beendigung des Kredits abzuhalten, so das OLG Saarbrücken.

Fazit: Aufgrund dieser Fehler hat die Bank keinen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Profitieren können von dem Urteil private Kreditnehmer, die ihre Baufinanzierung nach März 2016 abgeschlossen haben und diese unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nach Anfang 2020 vorzeitig beendet haben oder demnächst beenden wollen. In diesen Fällen sollte von einem Fachmann geprüft werden, ob entsprechend fehlerhafte Formulierungen vorliegen und damit die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden kann bzw. eine bereits gezahlte Entschädigung zurückgefordert werden kann.

Nach unseren Analysen ist neben den genossenschaftlichen Banken (Volksbanken, Sparda) vor allem die Commerzbank von schwerwiegenden Fehlern betroffen. Aber auch Verträge anderer Banken, wie beispielsweise Sparkassen, können angreifbar sein. Hier können Immobilienbesitzer prüfen lassen, ob auch ihr Vertrag von solchen Fehlern betroffen ist.