Immobilien

Ferienimmobilien als Sachwert-Nische neben Aktien und AIFs

Ferienwohnungen erfahren eine ungebrochen hohe Nachfrage. Als langjähriger Trend bestätigt sich die Vermietungsabsicht der Käufer und die Relevanz als Baustein der Altersvorsorge. Neben der selbst genutzten oder vermieteten Wohnimmobilie, besticht der Kauf von Ferienwohnungen mit besonderen Reizen. Als begehrtestes innerdeutsches Reiseziel sticht „Liebling Ostsee“ hervor.

“Liebling Ostsee”, aktuelle Daten

Das beliebteste Reiseziel der Deutschen ist Deutschland und das mit weitem Abstand. Gut 30% der Reisenden verbringen ihren Urlaub in der Heimat. Als innerdeutsches Reiseziel obsiegt die Ostsee-Küste mit 8,5 % aller Urlauber und lässt damit sogar Bayern mit einigen Punkten hinter sich. Mecklenburg-Vorpommern mit Küste und Seenplatte verzeichnet hier die stärksten Zuwächse, aber auch Küstenstädte in Schleswig-Holstein punkten mit solidem Besucherwachstum. Allen voran hat Eckernförde 2015 ein Übernachtungsplus von 17% (Zuwachs über Meldesystem “OstseeCard”) erzielt. Die Attraktivität von Städten ab 20tsd Einwohnern an der Küste liegt auf der Hand. Neben den saisonalen Freuden am Wasser und Strand liegen hier eine ganzjährig verfügbare Infrastruktur und kulturelle Angebote vor. Der Feriengast oder Immobilienbesitzer kann in diesen Städten neben dem Haupturlaub auch seinen Zweit-, und Dritturlaub oder das Wochenende verbringen, ohne auf Komfort und Unterhaltung verzichten zu müssen. Urlaubssplitting liegt im Trend und wird für viele Reisende immer attraktiver. Eigentümer von Ferienimmobilien erwirtschaften ihren Deckungsbeitrag häufig in der Hauptsaison mit Feriengästen und nutzen ihre Immobilie selbst flexibel.

Aus diesem Grund fokussieren wir uns aktuell auf die Städte Eckernförde, Wismar und Stralsund. Neben einer aktuell schon guten Auslastung, liegen sie in den Einzugsgebieten Hamburg und Berlin und die städtische Infrastruktur stellt ideale Rahmenbedingungen für weiteres Wachstum dar.

Finanzierung, Steuern und Risiken

Zum Zwecke der Altersvorsorge erworbene Ferienwohnungen sollen nicht selten schon in der Finanzierungsphase Gewinne erwirtschaften. Bei der Kalkulation sollten die Käufer aber darauf achten eventuell steigende Finnazierungskosten nach der Zinsbindung zu berücksichtigen. In der Regel erwirtschaften Ferienwohnungen bei einer Auslastung von 40% schon Zinsen und Tilgung, das aber eben aufgrund des niedrigen Zinsnivaus der Gegenwart. Aktuell werden drei Ferienimmobilien-Projekte von uns geprüft. Zwei davon von der Berliner "Penta-Gruppe", die in den letzten 20 Jahren bereits über 500 Einheiten erfolgreich entwickelt und patziert haben. 

Geschäftsführer des Ferienimmobilien-Spezialisten Kai Schurkemeyer erklärt hierzu, "Unsere Apartments hatten vom Start weg eine auskömmliche Auslastung von aktuell mehr als 150 Tagen, seit 2014 gab es bereits über 40.000 Übernachtungen" und bestätigt damit diese "Faustregel" für sein Projekt "Apartmenthaus Hafenspitze" in Eckernförde. Hierraus resultiert allerdings auch in dieser Nische ein Angebotsengpass. Das beliebte Projekt der Penta-Gruppe steht vor dem Dritten Bauabschnitt und die Apartments sind schon weitgehend reserviert.

Ferienimmobilien werden überwiegend zur Eigennutzung bei gleichzeitiger Vermietung an Urlaubsgäste genutzt. Aus dieser Art der Nutzung ergibt sich, dass man einen Teil der Kosten als Eigentümer auch selbst tragen sollte, um das Finanzierungsrisiko zu begrenzen. Gute Projekte und engagierte Vermieter erwirtschaften neben der Deckung ihrer Annuität auch nicht selten einen Gewinn.

Wer zur Mehrwertsteuer optiert oder ganz und gar gewerblich anbietet, sollte steuerlich gut beraten sein. Die Eigennutzung kann hier schnell die Gewinnerzielungsabsicht unterlaufen. Hierüber ist dann ein Nachweis zu erbringen. Vermieter müssen, über 30-Jahre kalkuliert, ein Szenario, das einen Gewinn enthält, darstellen können. Generell sind die Verluste bei dieser Nutzungsart dann auch zwischen ‚Gewerbe‘ und ‚Privatnutzung‘ entsprechend zu verteilen.

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