Ratingagentur Scope

Scope bewertet den DFV Hotel Weinheim mit einem Rating von bbb- (AIF)

Anleger beteiligen sich über den Publikums-AIF an einer Hotelimmobilie in Weinheim, Baden-Württemberg. Das NH Hotel Weinheim wurde 1992 errichtet und verfügt über 187 Gästezimmer. Insgesamt verfügt das Hotel über Veranstaltungsräume für maximal ca. 300 Personen und drei Gruppenräume.

Die Modernisierung und Renovierung der Hotelanlage wurde 2017 abgeschlossen. Der Mietvertrag mit der NH Hoteles Deutschland GmbH endet am 31.12.2030. Hieran anschließend verfügt die Mieterin über zwei Verlängerungsoptionen à fünf Jahre.

Das Gesamt-Investitionsvolumen von 20,1 Mio. Euro wird in Höhe von 10,5 Mio. Euro durch vorrangiges Fremdkapital finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei rund 52,4%. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 21,9% bezogen auf das Eigenkapital an.

Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 3,18% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 3,50%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
- das sehr gute Asset Management Rating (AA_AMR) der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG
- den bereits erfolgten Eigentumsübergang der Immobilie
- die fixierte Fremdfinanzierung über zehn Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate
- die konservative Inflationsannahme des Initiators

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
- die Single-Tenant Spezialimmobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit
- die Ausfallwahrscheinlichkeit der Mietgarantin im Non-Investment-Grade-Bereich
- das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren
- die prozentual vergleichsweise hohen Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIF

Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
- Break-Even-Wahrscheinlichkeit: 90,2%
- Verlustmöglichkeit: 9,8%
- Value-at-Risk: 37,4% (ein Verlust von 37,4% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
- Risikoklasse: 5

Bei dem Anbieter handelt es sich um den Marktführer im Bereich geschlossener Fonds für das Segment Sozialimmobilien. Für diesen liegt zudem ein Scope Asset Management Rating von AA_AMR vor (Stand: 08.11.2016).

 

Analyst Conference Call

Scope stellt das Rating zum DFV Hotel Weinheim am Donnerstag, 21.09.2017 um 14:30 Uhr ausführlich in einer Telefon- und Webkonferenz vor. Die Analysten stehen im Anschluss für Fragen zur Verfügung.

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Wichtige Hinweise und Informationen
Das Rating von Investmentfonds gibt die Meinung der Scope Analysis GmbH („Scope“) über das Risiko-Rendite-Profil des Investmentfonds als Eigenkapitalgeber eines Projekts oder Objekts wieder. Sofern nachfolgend der Begriff Asset Management Company verwendet wird, umfasst dieser sowohl Kapitalverwaltungsgesellschaften, Investmentgesellschaften, Verwaltungsgesellschaften als auch Investmentberatungsgesellschaften.