Ratingagentur Scope

Scope bewertet Dr. Peters DS 141 Hotel Aachen mit einem Rating von bbb+ (AIF)

Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 22,5 Mio. Euro. Gemäß seiner Anlagestrategie investiert der Fonds in den Neubau eines 3-Sterne Businesshotels der Marke „Hampton by Hilton“. Das in Aachen gelegene Hotel wurde im Juli 2017 eröffnet. Es verfügt über 164 Gästezimmer auf einer Nettogeschossfläche von rund 5.500 m².

Mit der tristar GmbH wurde ein bis 30.06.2037 laufender Pachtvertrag geschlossen. Der Betreiber verfügt zudem über zwei Verlängerungsoptionen à fünf Jahre. Der Pachtvertrag beinhaltet die volle Betriebskostenübernahme sowie die Übernahme wesentlicher Wartungskosten und Schönheitsreparaturen durch die tristar GmbH. Anzumerken ist, dass Scope der Pachtvertrag mit tristar nicht vorliegt.

Der vereinbarte Immobilienkaufpreis der Immobilie liegt bei 20,2 Mio. Euro. Das Gesamtfondsvolumen von 22,5 Mio. Euro wird durch Eigenkapital in Höhe von 11,5 Mio. Euro sowie durch vorrangiges Fremdkapital in Höhe von 11,0 Mio. Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei circa 49%. Über das Agio von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 12,4% bezogen auf das Emissionskapital an.

Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 3,52% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 2,46%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:

• den erfahrenen Asset Manager im Bereich Hotelimmobilien
• die Stabilität durch den über die Fondslaufzeit hinauslaufenden Mietvertrag bis zum 30.06.2037
• die bereits erfolgte Eröffnung der Immobilie
• die fixierte Fremdfinanzierung ohne Währungsrisiko

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:

• die Single-Tenant Spezialimmobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit
• das Marktwertrisiko bei Verkauf der Immobilie
• das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren

Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:

• Break-even Wahrscheinlichkeit: 94,81%
• Verlustmöglichkeit: 5,19%
• Value-at-Risk: 23,73% (Ein Verlust von 23,73% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
• Risikoklasse: 5

 

Für die Dr. Peters Asset Finance GmbH & Co. KG Kapitalverwaltungsgesellschaft liegt kein aktuelles Asset Manager Rating von Scope vor.

Analyst Conference Call

Scope stellt das Rating zum DS 141 Hotel Aachen am Donnerstag, 16.11.2017 um 14:30 Uhr ausführlich in einer Telefon- und Webkonferenz vor. Die Analysten stehen im Anschluss für Fragen zur Verfügung.

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