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4 Gründe, warum die Deutsche Euroshop mit 40 % Abschlag zum Immobilienwert gehandelt wird
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Als ich vor Kurzem drei Unternehmen aus dem MDAX vorstellte, die über ein attraktives Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) und eine hohe Dividendenrendite verfügen, fiel mir bei der Deutschen Euroshop (WKN: 748020) etwas Interessantes auf: Der letzte Net-Asset-Value (NAV) wurde in der Investorenpräsentation vom Februar 2019 mit 43,19 Euro je Aktie für das Jahr 2017 angegeben. Beim aktuellen Kurs von 26,88 Euro (Xetra-Schlusskurs vom 12.2.2019) ergibt sich hier eine sehr große Differenz von 37,8 %. Grund genug für uns Fools, hier mal genauer hinzuschauen, woher dieser Unterschied kommen kann.
Was genau ist ein NAV?
Der Net-Asset-Value ist im Prinzip ein Nettovermögenswert, bei dem die Verbindlichkeiten von den Vermögenswerten abgezogen werden. Also so etwas wie der Buchwert. Was heißt das jetzt?
Wenn die Deutsche Euroshop mit 26,88 Euro gehandelt wird, aber Immobilienwerte von 43,19 Euro je Aktie ausgewiesen wurden, dann liegt entweder der Markt falsch oder die Immobilienwerte müssten angepasst werden – so viel zur Theorie.
Wie entwickelte sich der NAV zum Aktienkurs in der Vergangenheit?
Lange Zeit liefen der NAV und der Aktienkurs relativ eng beieinander. Erst seit dem Jahr 2016 sondert sich der Aktienkurs unterhalb des Net-Asset-Values ab. Hierfür könnte es aus meiner Sicht folgende Gründe geben:
1) Steigendes Zinsniveau
Die Zinswende ist in Amerika eingeleitet und eine inverse Zinsstruktur besorgt die Anleger. Steigende Zinsen können für die Zukunft höhere Zinszahlungen bedeuten, die den Gewinn drücken könnten.
2) Sättigungstendenzen im Markt
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Die Boomjahre, in denen Shoppingcenter wie Pilze aus dem Boden schossen, sind vorbei. Es ist klar, dass mit steigenden Einkaufsmöglichkeiten auch die Besuche je Verkaufsfläche sinken. Diese Sättigungstendenz verlangsamt das Wachstum zusehends. Geringer werdende Wachstumsraten können dabei häufig ein Grund für Bewertungsanpassungen im Markt sein.
3) Onlineshopping nimmt Fahrt auf
Ein großes Thema für Shoppingcenterbetreiber ist der Onlinehandel. Die Konsumenten bleiben lieber zu Hause auf dem Sofa sitzen, bestellen online und lassen sich die Ware einfach nach Hause schicken. Die Folgen für Unternehmen wie die Deutsche Euroshop sind einleuchtend: Die Konsumenten bleiben weg, die Händler in den Malls machen weniger Umsatz und drängen auf Mietanpassungen.
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