Immobilien
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Lage, Blase, Wahl … und Bumm!
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0 KommentareVor dem Hintergrund der nach der Wahl anstehenden Regierungsbildung und der auf der Kippe stehenden Börsen dürften die kommenden Wochen kaum langweilig werden
„Lage, Lage, Lage!“
Beim Thema Immobilien gibt es inzwischen zwei Mantras. Altbekannt ist die Grußformel jedes Immobiliensachverständigen: „Lage, Lage, Lage!“ Denn bei allem Positiven, das man über den Sachwert sagen kann, darf dieses entscheidende Detail nie übersehen werden: Die Lage ist seine wesentliche und in geografischer Hinsicht unabänderliche Eigenschaft. Verändern können sich im Zeitablauf allerdings die Rahmenbedingungen, und zwar erheblich. Das betrifft sowohl den Mikrokosmos der soziodemografischen Lage als auch das (steuer-)rechtliche Umfeld. Nicht nur ist es entscheidend, in welcher Stadt und in welchem Viertel eine Immobilie liegt, auch die rechtlichen Voraussetzungen müssen für den Erfolg dieser Langfristanlage stimmen und planbar sein. Wer bei jedem Regierungswechsel mit Disruptionen bis hin zu Enteignungsdiskussionen rechnen muss, lässt irgendwann die Finger vom Betongold – und genau das ist mit der zunehmenden Politisierung dieser Assetklasse passiert. Eigentumsfeindliche Ideen von der Miet- und Preisbewirtschaftung über Gewinnabschöpfungssteuern sowie kostspielige Bau- und Sanierungsauflagen wurden längst hoffähig gemacht. Nicht jeder Politiker scheint verstanden zu haben, dass man den Rahm auf einer Immobilie nur genau einmal abschöpfen kann, dabei aber die dringend benötigten Investoren auf Jahre, wenn nicht Jahrzehnte hinaus vergraulen wird.
Die ultralockere Geldpolitik befeuert un vielen Regionen eine beschleunigte Flucht in die Sachwerte (hier am beispiel der USA)
Quelle: Handelsblatt
„Blase, Blase, Blase?“
Dazu kommt, dass ein Großteil dieses Rahmens der ultralockeren Geldpolitik geschuldet ist, die weltweit in den aktuell bevorzugten Lagen zu einer regelrechten Preisexplosion geführt hat (vgl. Abb. 1). Der langjährige PIMCO-Chef Mohamed A. El-Erian mutmaßte jüngst – bezogen auf die USA –, dass wir uns bereits am Anfang, wenn nicht gar mitten in einer Blase am Häusermarkt befänden. Das zweite Mantra lautet also „Blase, Blase, Blase?“, allerdings noch mit einem Fragezeichen versehen, da man deren Bestehen regelmäßig erst erkennt, nachdem sie bereits geplatzt ist. Eine solche Blase speist sich aus Irrationalität, die die Kurse noch viel weiter nach oben treiben kann; zudem genügen oft nichtige Anlässe, um sie zum Platzen zu bringen – denn in keinem anderen Anlagemarkt wird mit derart großen Kredithebeln gearbeitet. Dazu kommen die fehlenden aktuellen Preisinformationen für konkrete Immobilien. Gegenüber dem täglich schwankenden Aktienmarkt wird so in Normalzeiten zwar das Gefühl der sicheren, weil schwankungsarmen Anlage erzeugt; in Krisenzeiten kann dieser wenig liquide Markt aber auch leicht in eines jener gefürchteten Luftlöcher fallen. In einem illiquiden, wenig transparenten Markt kann man sich nicht darauf verlassen, dass jedes Angebot zu einem fairen Preis einen Abnehmer findet. Es kommt also nicht von ungefähr, dass der angeblich so sichere Immobilienmarkt schon oft im Zentrum von Finanzkrisen stand, die auf die gesamte Wirtschaft ausstrahlten. Dass die aktuelle Schieflage des riesigen chinesischen Immobilienkonzerns Evergrande, der von seinem Höchstkurs bereits weit über 90% verloren hat, eine neue Immobilienkrise auslösen wird, lässt sich dabei nicht ausschließen.
Es ist die Geldpolitik, Stupid!
Auch haben längst nicht alle Preissteigerungen in diesem Bereich reale Ursachen im engeren Sinne, etwa einen erhöhten Zuzug in die betroffene Region. Zumindest teilweise bildet die Sachwerthausse der letzten Jahre einfach nur die Inflation – im Sinne einer Aufblähung der Geldmengen – ab. Dieser Teil der Preissteigerungen erfüllt denn auch die Kriterien eines reinen Scheingewinns, was den Fiskus freilich nicht davon abhält, hier die Hand aufzuhalten. Allerdings hat die bemerkenswert lockere Geldpolitik der letzten Jahre auch zu erheblichen spekulativen Käufen bzw. einer Fluchtbewegung aus dem Geld geführt. Die Austrians – die Vertreter der Österreichischen Schule – nennen dies bekanntlich Crack-up-Boom oder Katastrophenhausse. Zutreffender könnte dieser Begriff nicht sein, denn das Zusammentreffen einer inzwischen chronisch wachstumsarmen Wirtschaft mit stark steigenden Preisen ist ohne die Null- und Negativzinspolitik bzw. eine staatliche Verschuldungsorgie kaum vorstellbar.
Manipulierte Preise
Diese von der EZB und anderen Notenbanken diktierte Geldpolitik bestimmt zwei der zentralen Größen einer Volkswirtschaft – den Zins und die Geldmenge. Dass beide Größen heute auf historische Niveaus hinunter- (Zins) bzw. hinaufmanipuliert (Geldmenge) wurden, konnte nicht ohne Folgen für das Preisgefüge bleiben. Auch hinter den Kostensteigerungen für Baumaterialien stecken nicht nur temporäre Lieferengpässe als Folge der Lockdown-Politik, sondern auch eine Geldschwemme, die genau dort Preisbewegungen verstärkt, wo Knappheiten erwartet werden. Der „Gorilla im Raum“ (vgl. S. 6) ist also die Notenbankpolitik. Sollten sich Fed oder EZB zu einer echten Inflationsbekämpfung entschließen, könnten die Immobilienmärkte demnach rasch in eine tiefe Krise stürzen. Allerdings bewerten wir die Wahrscheinlichkeit hierfür als gering: Denn nicht nur würde das eine neue Finanzkrise auslösen – auch erlauben die inzwischen angehäuften Rekordschulden keine nennenswert positiven Realzinsen mehr. Die Inflation dürfte also bis auf Weiteres nur mit symbolischen Aktionen und ansonsten verbal bekämpft werden. Das freilich schließt „Unfälle“ an den Märkten nicht aus, etwa, wenn mehr und/oder schnellere positive Maßnahmen von den Notenbanken erwartet werden, als diese liefern können.
Stunden vor der Wahl
Wenn Sie diese Ausgabe in Händen halten, befinden Sie sich vielleicht nur noch Stunden vor dem Beginn der Bundestagswahl 2021. Schon am Sonntagabend wissen Sie dann bereits mehr über den Ausgang als wir zum Redaktionsschluss. Zwei Weisheiten scheinen für diese Wahl charakteristisch zu sein, wenn auch nur in abgewandelter Form: „Masse statt Klasse“, denn erstmals schickten drei Parteien Kanzlerkandidaten in das Rennen, und dennoch ist es schwierig, darunter auch nur einen zu entdecken, der tatsächlich Kanzlermaterial wäre. Zuletzt konnte der affärengeschüttelte SPD-Spitzenkandidat, Olaf Scholz, in der Wählergunst deutlich zulegen – das aber war weniger seinem konkreten Politikentwurf zuzuschreiben als seinem beharrlichen Schweigen darüber. Nicht einmal auf konkrete Nachfragen, ob er auch für eine Koalition mit der extremen Linken offen sei, wollte er den Mund aufmachen. Dass Reden Silber und Schweigen Gold ist – die zweite Weisheit –, hatte der „Mann ohne Erinnerung“ spätestens seit dem Cum-Ex-Untersuchungsausschuss zur Steueraffäre um die Bank Warburg verinnerlicht. Es sagt allerdings auch einiges über die Qualität des Kandidatenfelds aus, wenn man nicht durch Präsenz, sondern durch mediale Abwesenheit in der Wählergunst steigt. Sollte es zu einer weiteren und wahrscheinlichen Linksverschiebung in der Bundesregierung kommen, etwa unter Federführung der SPD, dann ist bereits jetzt klar, dass Kapital- und Immobilieneigentümer keinen rosigen Zeiten entgegengehen. Umfangreiche Regelungen werden dazu führen, dass der Eigentümer noch weniger Herr im eigenen Haus als schon bisher sein wird. Das Betongold könnte zu einem Paar Betonschuhe werden. Auch im Bereich der Kapitalanlagen und Kapitalgesellschaften wären weitere Einschnitte und auch ideologisch motivierte Bosheiten zu erwarten, besonders nach einer rot-grün-roten Machtübernahme. Wer unwillig ist, den Problemen auf den Grund zu gehen, etwa am Wohnungsmarkt, der wird kaum geeignete Maßnahmen finden, diese zu beheben.
Eingerosteter Kompass
Dass der marktwirtschaftliche Kompass aber schon in der Ära Merkel völlig eingerostet ist, kritisieren wir bereits seit Langem. In einem Interview mit der Schweizer Weltwoche zog Oswald Grübel jüngst eine vernichtende Bilanz ihrer Amtszeiten. Der gebürtige Thüringer war CEO sowohl der Credit Suisse als später auch der UBS und gilt als erfolgreichster deutscher Banker seiner Generation – zumindest in Wirtschaftsfragen hat sein Urteil also Gewicht. Wohlgemerkt bezieht sich seine Einschätzung auf eine deutsche Regierung, die von einer jedenfalls formal konservativen und wirtschaftskompetenten Partei (CDU) geführt wurde. Bei Betrachtung der Pleiten- und Pannenserie der jetzt zur Auswahl stehenden Kandidaten fehlt es dort nicht nur am marktwirtschaftlichen Kompass, sondern ganz grundsätzlich an der Fähigkeit, zuverlässig mit einem Kompass zu navigieren. In die gleiche Kerbe schlägt auch Prof. Dr. Stefan Kooths, Vorsitzender der Hayek-Gesellschaft. Er warnte davor, die deutsche Wirtschaft als eine „Teflonökonomie“ zu betrachten, „an der einfach alles abperlt, die alles verträgt und die man fast beliebig belasten kann“. Ein „Achtes Weltwunder“ ist Deutschlands Wirtschaft jedenfalls nicht, schreibt Beat Gygi in der gleichen Ausgabe der Weltwoche völlig richtig.
Zerbröselnde Narrative
Eine der Hauptbelastungen der letzten Monate waren und sind die Verwerfungen durch die Corona-Pandemie bzw. durch die Pandemiebekämpfung. Während man sich noch vor wenigen Wochen überzeugt gab, dass mit einem kleinen „Piks“ – inzwischen sind es eher zwei, drei oder mehr – alles beendet sein würde, bekommt dieses Narrativ nun zunehmend Risse. Da sind zum einen die „Impfdurchbrüche“, ein Begriff, der eine starke Abwehrmauer implizieren soll, die nur gelegentlich überwunden wird. Aber auch ein Land wie Israel zeigt, dass ein hoher Durchimpfungsgrad – dort wird sogar bereits massenhaft die Drittimpfung verabreicht – nicht geeignet ist, das Pandemiegeschehen in den Griff zu bekommen. Auch die Behauptung von einer „Pandemie der Ungeimpften“ scheint sich vor dem Hintergrund der jüngsten Entwicklungen nur durch statistische Tricksereien aufrechterhalten zu lassen. Schließlich fehlt es auch der 2G-Regel, die die Politik in Deutschland gerade vorantreibt, um noch mehr Menschen „niederschwellig“ zur Impfung zu bewegen bzw. zu nötigen, an der sachlichen Fundierung, wie beispielsweise der massive Corona-Ausbruch auf einem reinen 2G-Event in Münster zeigte. Es scheint mehr und mehr, dass die Politik den Menschen, koste es was es wolle, ein Impfabonnement aufdrücken möchte – und dieses hätte natürlich weitreichende Folgen für Wirtschaft und Gesellschaft.
Eisberg voraus?
Das Märzheft dieses Jahres (Redaktionsschluss: 19.2.2021) titelte mit „Eisberg voraus!“, womit eine Warnung für die Aktienmärkte verbunden war. Nun, sieben Monate später und bei je nach Index 10% bis 15% höheren zwischenzeitlichen Kursen, könnten wir die gleiche Warnung nochmals aussprechen. So zeigten wir in der letzten Ausgabe (9/2021) in der Rubrik „Charttechnik“ auf S. 43 die brisante Konstellation beim S&P 500, nämlich eine sogenannte bearishe Keilformation erheblichen Ausmaßes. Dieser Keil wurde in den letzten Tagen nach unten gebrochen, womit aus unserer Sicht ein wichtiges Verkaufssignal gegeben ist: Denn derartige Konstellationen werden meist in einer sehr dramatischen Weise nach unten korrigiert. Natürlich handelt es sich hierbei um ein rein charttechnisches Signal. Ein fundamentaler Grund dafür war weder vor sieben Monaten noch vor vier Wochen explizit zu nennen, abgesehen von den teils krassen Überbewertungen und Kursexzessen in einigen Segmenten der Börse – diese spielen sich jedoch bereits seit einigen Monaten ab.
Remember September
Inzwischen ist es September. Dieser Monat ist rein statistisch gesehen ohnehin mit Vorsicht zu genießen; zudem bestünde mit der drohenden Pleite des mit rund 300 Mrd. USD extrem verschuldeten chinesischen Immobiliengiganten Evergrande (Abb. 2) ein handfester Grund für Irritationen bei den Anlegern. Es erscheint uns gut möglich, dass sich hieraus ein größeres Unheil für die Börsen entwickelt, und sei es auch nur die Angst vor einem Flächenbrand – denn die Märkte versuchen nun einmal, Unheil zu antizipieren, auch wenn es am Ende nicht ganz so schlimm kommen sollte. Tatsächlich sind vielerorts die Firmenbewertungen mittlerweile so hoch, dass für eine schärfere Korrektur genügend Raum besteht.
Die Vorboten der Wahl?
Nicht wesentlich besser sieht es mit unserem heimischen DAX aus (Abb. 3). Die gesamte Aufwärtsbewegung seit dem Corona-Tief im März letzten Jahres kann durch immer flacher werdende untere Trendbegrenzungen beschrieben werden: erst grün, dann rot, dann blau und nun braun. Letztere verläuft bei etwa 15.300 DAX-Punkten, ein Durchbruch würde größeres Unheil andeuten. Dafür ließe sich sogar ein handfester Grund ausmachen: Denn die neue Regierung in Deutschland dürfte nach allem, was die Vorhersagen derzeit andeuten, noch wirtschaftsfeindlicher werden, als sie es unter Angela Merkel ohnehin schon war. Letztendlich ist es aber immer eine Gemengelage, die zu markanten Kursentwicklungen führt. Die Chartanalyse kann dabei helfen, im Vorhinein bereits eine Ahnung davon zu bekommen – die tatsächlichen fundamentalen Gründe werden dann später nachgeliefert.
Neues von den Shortys
Die durch ihre Shortspekulation bei GRENKE und Wirecard bekannt gewordene britische Investmentgesellschaft Fraser Perring hat sich zuletzt wieder zu Wort gemeldet, wenn auch etwas kryptisch – das Ziel ihrer nächsten Aktion wurde (noch) nicht konkret benannt. Die Angelsachsen kündigten über Twitter lediglich an, dass man sich diesmal wohl auf eine deutsche Gesellschaft eingeschossen hat, welche deutlich größer als Wirecard sein soll; ob bzgl. Umsatz oder Börsenwert, das wurde nicht mitgeteilt. Die Gerüchteküche brodelte daraufhin kräftig. Zwei Namen wurden dabei immer wieder herumgereicht, nämlich die Deutsche Bank und Delivery Hero. Aus unserer Sicht könnten zwar beide Aktien einige Aufhänger für eine Shortattacke bieten, allerdings erfüllen sie nicht das Kriterium, ein „sehr viel größeres Ding“ als Wirecard (zu ihren besseren Zeiten) zu sein. Ohne Näheres dazu zu wissen, könnten wir uns auch SAP mit einem Börsenwert von 150 Mrd. EUR als Angriffsziel vorstellen, verfügt die größte deutsche Softwareschmiede doch z.B. in ihrer Bilanz über einen sehr hohen Anteil an immateriellen Vermögensgegenständen, welche vielleicht nicht gar so werthaltig wie angegeben sind. Shortseller wie Fraser Perring lieben solche Konstellationen. Ob die Briten nur bluffen oder tatsächlich ein neues großes Ding vorhaben, werden wir vermutlich bald wissen.
Reiten auf der Welle
Der Elliott-Wellen-Analyst Dietrich Denkhaus wurde von uns 2018 und zuletzt in Smart Investor 9/2020 interviewt.
[...]
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