Unterbewertete Aktie spurtet auf neues 52-Wochen-Hoch - Seite 2

kann. Ende 2003 befanden sich im Portfolio der Gesellschaft
insgesamt 14 Objekte, davon neun in Deutschland und der Rest im
europäischen Ausland. Der Auslandsanteil entfällt auf
Shoppingcenter in Frankreich, Italien, Ungarn und Polen.
Zusammen kommen die Objekte auf eine Mietfläche von 525.000
qm, die per Ende 2003 zu 99% vermietet waren - und zwar mit zum
Großteil bis mindestens 2008 vertraglich gesicherten Miethöhen.
Mittel aus Börsengang nach und nach investiert
Zwar hat auch die Euroshop kürzlich ein Center in Italien verkauft
und dabei einen Buchgewinn im niedrigen einstelligen
Millionenbereich erzielt. Doch per Saldo stehen die Signale bei der
Euroshop zur Zeit auf Zukaufen und nicht darauf, Bestände
abzubauen. Denn das durch den Börsengang in die Kassen gespülte
Geld ist zu einem guten Teil immer noch vorhanden. Peu à peu nutzt
das Unternehmen damit die anhaltende Schwäche am
Immobilienmarkt und geht bei interessanten Objekten auf
Einkaufstour. In diesem Jahr wurde das Auslandsstandbein
erweitert und ein 50%-Anteil an einem Center im österreichischen
Klagenfurt erworben, das 2006 seine Pforten öffnen soll. Dass
weiterhin eine hohe Liquidität gehalten wird, ist aber auch aus
einem anderen Grund wichtig, denn es garantiert die derzeit noch
steuerfreie Dividende.

Hohe Dividende - steuerfrei
Schüttet das Unternehmen seine Dividende nämlich aus dem
sogenannten „steuerfreien Einlagenkonto“ aus, gilt sie als
zurückgezahltes Eigenkapital, und der Aktionär muss sie nicht
versteuern. Da die Euroshop in den zurückliegenden drei Jahren
ihrer Börsennotiz jedes Jahr 1,92 Euro pro Aktie ausgeschüttet hat,
was einer Rendite von aktuell 5,5% entspricht, ist dieser
Steuerfaktor nicht zu vernachlässigen, zumal das Unternehmen
auch für die nächsten Jahre davon ausgeht, den Steuervorteil
aufrechterhalten zu können. Und selbst wenn die Dividende in ein
paar Jahren nicht mehr steuerfrei gezahlt werden kann, so soll sie
dann doch zumindest höher liegen als heute. Die wirtschaftliche
Basis der Dividendenzahlung, der freie Cashflow, soll nämlich
kontinuierlich gesteigert werden, sodass auch die Dividende
langfristig schrittweise erhöht werden kann. Dass das Unternehmen
bilanztechnisch betrachtet bislang noch nicht profitabel war, darf
den Anleger dabei nicht irritieren. Die regelmäßig ausgewiesenen
Jahresverluste ergeben sich durch Abschreibungen auf den
Immobilienbestand. Das ist beabsichtigt, da so kaum Steuern
gezahlt werden müssen. Zu diesem Zweck sind auch die
Abschreibungen nur bilanztechnischer Natur, wie das
Unternehmen versichert, da die Objekte regelmäßig modernisiert
werden, um einem realen Wertverlust entgegenzuwirken.

Notiz unter Net Asset Value
Die Dividendenrendite ist aber nicht der einzige Value-Charakter
der Aktie. Denn so wie sich bei normalen Aktien z. B. anhand des
Buchwertes feststellen lässt, ob das Unternehmen unterbewertet ist
oder nicht, so funktioniert das bei Immobilienaktien über den
sogenannten „Net Asset Value“. Dieser gibt an, was der
Immobilienbestand insgesamt wert ist, wenn man die Schulden des
Unternehmens abzieht. Theoretisch gibt der NAV also an, was man
erlösen würde, wenn man alle Immobilien verkauft und mit dem
Ertrag zunächst die Schulden zurückzahlt. Liegt dieser Wert unter
dem Börsenwert, liegt folglich eine Unterbewertung vor. Bei der
Euroshop liegt der NAV bei 43,56 Euro je Aktie, eine Aktie kostet an
der Börse aber nur 35 Euro. Folglich liegt die Notiz 20% unter dem
NAV. Trotz der positiven Kursentwicklung der letzten zwei Jahre
kann der Anleger bei der Euroshop also immer noch ein
Immobilienportfolio weit unter seinem eigentlichen Wert kaufen.
Kurspotential ergibt sich aber nicht nur daraus, dass dieser
Abschlag sich in Zukunft verringern könnte. Ebenso wie eine
langfristig regelmäßige Dividendensteigerung plant die Deutsche
Euroshop nämlich auch einen stetigen Wertzuwachs in ihrem
Portfolio. Das bedeutet, die Aktie hat auch dann Potential, wenn der
Abschlag zum NAV bestehen bleibt - falls dieser gleichzeitig
gesteigert werden kann.