Fonds-Check

One Group Holding: Pro Real Deutschland Fonds 2

Fast eine Immobilien-Anleihe Fonds Nummer zwei der One Group vergibt Darlehen an Projekte: „Beim nächsten Fonds wird alles anders“, hatte One-Group-Chef Lahcen Knapp versichert, nachdem wir uns den ersten Immobilienfonds des Newcomers angeschaut hatten und ihn nicht besonders toll fanden (Siehe Fondsbrief Nr. 175, „Verbesserungspotenzial“).

 

Das aktuelle Angebot „Pro Real Deutschland Fonds 2“ unterscheidet sich in einigen Punkten tatsächlich von seinem Vorgänger, nicht nur was die weichen Kosten betrifft. Anleger verlassen sich jedoch weiterhin komplett auf die One Group Holding. Sie steht für die Zinsen und die Rückzahlung des Eigenkapitals gerade. Der Fonds ist im Prinzip eine Immobilien-Anleihe. Anleger zahlen im Vertrauen auf die handelnden Personen ihr Geld ein. Einfluss nehmen können sie nicht.

 

Konzept: Zeichner des Fonds beteiligen sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio. Sie finanzieren keine konkret bekannten Immobilien, sondern stellen ihr Geld als Darlehen der One Project Development GmbH (OPD) zur Verfügung. Diese Gesellschaft wiederum wird gemäß Prospekt Projektentwicklungen in bestimmten Städten finanzieren.

 

Strategie: Preise und Mieten für Wohnungen steigen in den deutschen Metropolen kontinuierlich. Wie bei solchen Entwicklungen üblich, warnen bereits die ersten vor einer Blase. Anderer Experten wiegeln dagegen ab. Tatsache ist: Ohne Ende werden die Preise nicht steigen. Das Zeitfenster für Gewinn bringende Investitionen ist irgendwann zu. Ob das schon 2016 - so lange läuft der Fonds - so weit sein wird? Wahrscheinlich eher nicht. Die Finanzierung von Wohnungen bietet neben den üblichen Risiken auch weiterhin gute Chancen.

 

Kalkulation: Die Projektgesellschaft verzinst das Darlehen zu 9,8 Prozent. Beim Anleger kommen davon acht Prozent p.a. an. Die Laufzeit des Fonds ist bis Mitte 2016 vergleichsweise kurz; das sind gerade einmal gut drei Jahre. Treten Anleger mit Stichtag 15. März ein, sollen sie Rückflüsse von 132,6 Prozent vor Steuern bekommen, das sind 122,8 Prozent nach Steuern. Die Summe setzt sich zusammen aus laufenden Ausschüttungen, Sonderzinsen und der Rückzahlung des eingesetzten Kapitals.

 

Investitionskriterien: Die Liste der Standorte bietet keine Überraschungen: Darauf stehen die Top-7 aus Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Eine Reaktion auf den Zwei-Klassen-Trend in Deutschland. Während in ländlichen Regionen immer mehr Wohnungen und Einfamilienhäuser leer stehen und nur mit Mühe und hohen Preisabschlägen verkauft werden können, setzen in den angesagten Metropolen Mieten und Preise ihren Höhenflug fort. So kosteten zum Beispiel Eigentumswohnungen in Hamburg 2011 im Schnitt 31 Prozent mehr als 2003, in Berlin kletterten die Preise sogar um 39 Prozent.

 

Sicherheitenvertrag: Der Fonds hat mit der OPD einen Vertrag abgeschlossen. Darin tritt die Projektgesellschaft Ansprüche wie Gewinnbezugsrechte und eventuelle Liquidationserlöse als Sicherheit an den Fonds ab. Wohl eher ein symbolischer Akt, denn sollten die Projekte platzen, nutzt auch solch ein Vertrag nicht viel. Das Kapital wäre verloren.

 

Voraussetzungen: Ein Investitionsbeirat prüft und entscheidet, welche Projekte mit Mitteln aus dem Fonds finanziert werden. Als Mitglieder nennt der Prospekt Rechtsanwalt Georg Faerber, Vermögensverwalter und Vermittler Christoph Ludz und Harald Boberg, unter anderem Aufsichtsratsmitglied der Patrizia Immobilien AG. Bis zu drei weitere Mitglieder können hinzukommen.

 

In Frage kommen ausschließlich Immobilienprojekte, die eine Eigenkapitalrendite von mehr als 30 Prozent erwarten lassen. Fremdkapital auf Ebene der Projekte ist möglich. Die jeweiligen Entwickler sollen sich mit 40 Prozent am Eigenkapital beteiligen. Von „müssen“ ist im Prospekt zu diesem Punkt nicht die Rede. Fraglich ist daher, wie verbindlich dieses Kriterium ist. Fraglich auch, welcher Projektentwickler so volle Kassen hat. Die OPD soll die Projekte maximal anderthalb Jahre halten. Damit ist klar, dass der Fonds sein Kapital reinvestiert.

 

Partner: Entscheidendes Partnerunternehmen ist, wie schon im ersten Fonds, Gibbins European Architects. Das Unternehmen ist fürs Projekt-Controlling zuständig, es überwacht zum Beispiel die Baukosten und die Termine.

 

Weiche Kosten: An dieser Stelle kündigt der Initiator ein neuartiges Konzept an. Die anfänglichen Kosten des Eigenkapitalfonds summieren sich inklusive Agio auf nur rund sechs Prozent. Provisionen, Vergütungen und Gebühren finanzieren die Macher der One Group zunächst vor. Das Geschäft lohnt sich für den Initiator, wenn die Projekte höherer Gewinne abwerfen als die acht Prozent, die den Anlegern zustehen. Die Interessengleichheit ist ein Pluspunkt des Angebots. Die laufenden Nebenkosten der Beteiligung machen rund 1,5 Prozent des Fondsvolumens aus. One Group will mindestens zehn Millionen Euro einsammeln, kann das Volumen jedoch auf bis zu 50 Millionen Euro erhöhen.

 

Anbieter: Das One Capital Emissionshaus ist unter dem Dach der One Group für die Konzeption von Publikumsfonds zuständig. Der aktuelle Fonds ist das zweite Angebot für private Kapitalanleger. Die Holding hat ihr Stammkapital nach eigenen Angaben vor wenigen Tagen auf eine Million Euro erhöht. In Kürze soll sie in eine Aktiengesellschaft umgewandelt werden.

 

Steuern: Anlieger erzielen, anders als bei sonst üblichen Immobilienfonds, keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern als Darlehensgeber aus Kapitalvermögen.

 

Fazit: Blind-Pool- Fonds, der das Kapital der Anleger als Darlehen für Immobilienprojekte vergibt. So etwas wie eine Immobilienanleihe. Anleger verlassen sich dabei auf die One Group Holding und ihre Manager. Läuft alles gut, herzlichen Glückwunsch zu Zinsen von acht Prozent. Wenn nicht, können Zeichner trotz Sicherheitenvertrag Geld verlieren.