KFM Deutsche Mittelstand AG

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "7,50%-DEMIRE-Anleihe" (UPDATE) - Seite 2

Stabile Nettoverschuldung und weitere Reduktion der durchschnittlichen Zinskosten
Per 31.12.2016 weist DEMIRE eine Eigenkapitalquote von 28,2% aus (Vj. 25,6%). Das bilanzielle Eigenkapital enthält neben den Eigenkapitalanteilen aus Wandel- und Pflichtwandelanleihen auch Ergebniseffekte aus Fair Value-Anpassungen. Die Nettoverschuldung blieb im Vorjahresvergleich nahezu stabil bei 631,3 Mio. Euro (Vj. 626,8 Mio. Euro). Durch die Ablösung von Hochzinsanleihen konnten die durchschnittlichen Zinskosten für Fremdkapital auf 4,4% p.a. gesenkt werden (Vj. 5,2% p.a.). Ab Januar 2017 reduzieren sich die Zinskosten weiter auf 4,1% p.a., da ein bestehendes Schuldscheindarlehen vor Fälligkeit mit einem niedrigeren Zinssatz neu verhandelt wurde.

7,50%-DEMIRE-Anleihe mit Laufzeit bis 2019
Die im September 2014 emittierte Mittelstandsanleihe der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG ist mit einem Zinskupon von 7,50% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 16.03. und 16.09.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 16.09.2019. Im Rahmen der Anleiheemission wurden zunächst 50 Mio. Euro platziert; die Anleihe wurde im März 2015 um weitere 50 Mio. Euro auf 100 Mio. Euro aufgestockt. Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Emittentin ist in den Anleihebedingungen ab dem 16.09.2017 zu 104% und ab 16.09.2018 zu 102% des Nennbetrages vorgesehen. Die Kündigungserklärung muss mindestens zwei Monate vor dem geplanten Kündigungstermin erfolgen.

Die Mittel aus der Anleiheemission wurden im Wesentlichen dafür verwendet, um im September 2014 ein Gewerbeimmobilienportfolio aus 107 Liegenschaften mit rund 290.000 m ^ 2 Vermietungsfläche in den Städten Köln, Leverkusen, Meckenheim, Wismar, Wuppertal und Schwerin zu erwerben. Die Nettoerlöse aus der Aufstockung dienten zur Finanzierung von weiteren Portfolioakquisitionen und der Stärkung der Finanzkraft.

Fazit: Weiterhin durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Die umgesetzte Portfolio-Fokussierung, die Reduktion der Finanzierungskosten und die für 2017 prognostizierten positiven Effekte durch die Reduktion von Verwaltungskosten, lassen eine konsequente Verbesserung des bereinigten Periodenergebnisses (FFO) in 2017 erwarten.

Aufgrund der positiven Entwicklung der Ertrags-, Bilanz-, Verschuldungs- und immobilienspezifischen Kennziffern, der weiteren erwarteten operativen Verbesserungen sowie der im Immobilienbereich attraktiven Rendite von mindestens 5,56% p.a. (Kurs von 104,00% am 10.05.2017 bei Rückzahlung zum Laufzeitende, welche aus Anleihe-Investorensicht die Rendite im schlechtesten Fall - englisch Yield to Worst - darstellt) wird die 7,50%-DEMIRE-Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.