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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Forstimmobilienmarkt Deutschland im Fokus - Seite 2

Hochadel als dominierender Bestandshalter

Mit etwa 2 Mio. Waldbesitzern ist die hiesige Eigentümerstruktur jedoch stark fragmentiert. Während insgesamt ein Drittel (33 %) der Forstflächen dem Staat sowie knapp ein Fünftel (19 %) verschiedenen Körperschaften zugeschrieben wird, befindet sich fast die Hälfte (48 % bzw. 5,5 Mio. ha) im Privatbesitz. Hier dominieren wiederum Adelsfamilien wie die Familie Hohenzollern mit circa 15.000 ha. In Bezug auf die Flächengrößen sind die Privatwälder gegenüber den Staats- und Körperschaftswäldern sehr kleinteilig. Im Schnitt sind diese lediglich 3 ha groß - nur 13 % des Privatwaldes übertreffen einen Wert von 1.000 ha. Die gemeinnützige DBU Naturerbe GmbH führt mit 69.000 ha die Liste der Privatwaldeigentümer an. Zum Vergleich: Der Freistaat Bayern nennt als größter Waldbesitzer insgesamt 780.000 ha sein eigen.

Baumbestand wächst - Das Transaktionsvolumen auch

"Die zersplitterte Eigentümerschaft, das ausgeprägte Vertraulichkeitsinteresse vieler größerer Waldeigentümer und unzureichende Zahlen der Gutachterausschüsse machen den Forstimmobilienmarkt wesentlich intransparenter als andere Segmente", erklärt Matthias Pink, Director / Head of Research Germany bei Savills. Zwischen 2007 und 2014 wurden pro Jahr in etwa 22.000 Kauffällen rund 41.000 ha bzw. 320 Mio. Euro umgesetzt. Alle Werte waren im Betrachtungszeitraum sehr stabil und schwankten lediglich um etwa 10 % um den langjährigen Mittelwert, was für ein sehr konstantes Marktgeschehen spricht. Pro Transaktion wechselten in den letzten Jahren im Durchschnitt weniger als 2 ha für knapp 15.000 Euro den Eigentümer.


Die größten Flächen pro Transaktion wurden in Brandenburg gehandelt. Während die Durchschnittsgröße hier bei 5,7 ha lag, wurde in Baden-Württemberg lediglich ein Wert von 0,22 ha erzielt. Das hängt zum einen damit zusammen, dass in den alten Bundesländern deutlich mehr kleinteilige Verkäufe stattfanden. In Baden-Württemberg wurden 2014 mit etwa 5.700 Kauffällen beispielsweise dreimal mehr Forstimmobilien gehandelt als in Brandenburg. Zum anderen liegt das Preisniveau in den neuen Bundesländern deutlich unter dem der alten Bundesländer. Investoren bezahlten z. B. in Sachsen-Anhalt im Schnitt 2.500 Euro/ha - im teuersten Flächenland Baden-Württemberg hingegen 30.100 Euro/ha. "Dies ist im Allgemeinen auf die generell hohen Grundstückspreise, die dichte Besiedelung, die positiven ökonomischen Rahmenbedingungen sowie die relativ hohe Bodenmasse des Bundeslandes zurückzuführen. Am Bodensee wird beispielsweise viel Waldgrund von Schweizer Investoren aufgekauft. Zudem spielt auch die hiesige Bodenqualität eine gewichtige Rolle", so Pink. "Die durchschnittlich deutlich geringere Fläche der Transaktionen in Baden-Württemberg spricht für ein starkes Engagement von Privatinvestoren und eine deutlich kleinteiligere Eigentümerstruktur, die es in dieser Form in Sachsen-Anhalt nicht geben dürfte."