GAGFAH durch Fusion bald DAX-Kandidat ? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 33)

[Depotmahlzeit]

Zitat von deepvalue: Anbei ein sehr interessanter Artikel zu der Refinanzierungsproblematik. Danach werden die Schulden der Dt. Annigton, die mir deutlich solider als Gagfah erscheint, mit einem Abschlag von 8% auf den Nominalwert gehandelt, obgleich der Abschlag durch hohe Käufe von JP Morgan in der Vergangenheit hoch getrieben wurde (d.h. falls JP jetzt verkaufen muß, steigen die Abschläge weiter..). Bei den GAGFAH-Schulden dürfte das Problem noch größer sein....
Die Refinanzierung dürfte wohl nicht so einfach sein, wie sich viele hier wünschen/glauben.

http://www.handelsblatt.com/unternehmen/handel-dienstleister…
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

gute Information! Ob die Wohnungsbestände alle gut bewirtschaftet sind, ist wohl zweifelhaft, weil aber auch sehr schwieriges Geschäft und das Personal oft Eigeninteresse verfolgt.

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.193.570 von 5002 am 21.05.12 20:53:02

Aber nur von denen, die solche Aktionen immer mal wieder durchführen

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.194.770 von teppichprofi am 22.05.12 08:31:53

.. und heute morgen treibt man die Herde in die Gegenrichtung durchs Dorf und wir sind ohne besonderen Grund 4% im plus ;-)

[handyweb]

Wenn ich mir den Handel heute so anschaue hat keiner Lust zu verkaufen, die Käufer sind aber bei den angestiegenen Kursen auch eher zurückhaltend ... ist das schon die Ruhe vor der HV ?

[gate4share]

Bankhaus Lampe KG stuft Gagfah auf kaufen
Autor: Aktiencheck Analysen | 21.05.2012, 13:43 | 158 Aufrufe | 0 |
Düsseldorf (www.aktiencheck.de) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, bewertet die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) nach wie vor mit dem Votum "kaufen".

Vergangene Woche habe das Unternehmen die Q1-Zahlen bekannt gegeben. Ertragsseitig habe das Unternehmen im Rahmen der Analysten-Erwartungen gelegen: Ergebnis aus der Vermietung: 93,8 Mio. Euro, Ergebnis aus dem Immobilienverkauf: 5,7 Mio. Euro. Dass das EBIT dennoch unter den Analysten-Schätzungen liege, sei auf kleinere Bewertungsverluste aus dem Immobilienportfolio in Höhe von 5,3 Mio. Euro zurückzuführen. Der FFO/Aktie habe 0,13 Euro betragen (Q1/2011: 0,24 Euro). Die Analysten würden davon ausgehen, dass dieser Wert in den kommenden Monaten nicht signifikant überschritten werde.

Da der Aktienkurs von GAGFAH soweit unterhalb des NAV notiere, scheine die GAGFAH willens, diesen Wert mittels Aktienrückkäufen zu heben. So seien jüngst 11,2 Mio. Aktien zu 6,70 Euro zurück erworben worden. Mit dieser Transaktion steige der NAV/Aktie auf ca. 13,30 Euro. Weiterhin prüfe die Gesellschaft größere Verkäufe von Immobilienportfolien, wie das Woba-Portfolio in Dresden (Wert 1,8 Mrd. Euro). Sollte der Verkauf von größeren Portfolien gelingen, würde dies den Aktienkurs stützen, da es dem Kapitalmarkt bescheinige: Immobilien seien werthaltig. Mit dem Liquiditätszufluss könne ein Teil der ausstehenden Refinanzierungen getilgt werden.

Bei den ausstehenden Refinanzierungsthemen sei das Management zuversichtlich. Aktuell verhandle GAGFAH mit zwei verschiedenen Kreditgebern über die Größe möglicher Kredittranchen und deren Konditionen. Wenn die Refinanzierung zu günstigen Konditionen gelinge, werde dies der Kursentwicklung einen weiteren Aufschwung geben.

Insgesamt stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe die GAGFAH-Aktie weiterhin mit "kaufen" ein. Nach dem erfolgten Aktienrückkauf würden sie ihr Kursziel leicht von 8,10 Euro auf 8,30 Euro anheben. Sie würden dieses anhand ihres DCF-Modells und des NAV/Aktie festlegen. (Analyse vom 21.05.2012) (21.05.2012/ac/a/d)

Gagfah wird von allen Seiten ständig empfohlen!

[gate4share]

Zitat von handyweb: Was mich eher überrascht sind die angegebenen Kaltmieten von 6,50 Euro aufwärts, hätte ich gar nicht erwartet - die in Dresden liegen da deutlich drunter bei auf den ersten Blick deutlich besseren Zustand der Wohnungen.

Moment, das ist die Aussage eines Mieterverein Mitarbeiters. Da werden gern in öffentlichen Verlautbarungen, weit übertriebene Angaben, oder sogar völlig aus der Luft gegriffene Angaben gemacht. Den durchschnittlichen Mietpreis in Heidenheim kann man dem Geschäftsbericht entnehmen.

Die Differenz kann nur an den falschen Angaben des Mietervereins liegen!

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Bankhaus Lampe KG stuft Gagfah auf kaufen
Autor: Aktiencheck Analysen | 21.05.2012, 13:43 | 158 Aufrufe | 0 |


Bei den ausstehenden Refinanzierungsthemen sei das Management zuversichtlich. Aktuell verhandle GAGFAH mit zwei verschiedenen Kreditgebern über die Größe möglicher Kredittranchen und deren Konditionen.

Ich zweifele etwas an dem Analysten von Lampe. Wie sollen 2 Banken über 3 Mrd. Euro an Krediten in der heutigen Zeit übernehmen? Normalerweise werden solche Volumen über Konsortien abgewickelt.....

Hoffen wir, daß der Banker GAGFAH falsch verstanden hat (und tatsächlich mit 2 Konsortien verhandelt wird).....

[deepvalue]

Zitat von gate4share:

Zitat von handyweb: Was mich eher überrascht sind die angegebenen Kaltmieten von 6,50 Euro aufwärts, hätte ich gar nicht erwartet - die in Dresden liegen da deutlich drunter bei auf den ersten Blick deutlich besseren Zustand der Wohnungen.

Moment, das ist die Aussage eines Mieterverein Mitarbeiters. Da werden gern in öffentlichen Verlautbarungen, weit übertriebene Angaben, oder sogar völlig aus der Luft gegriffene Angaben gemacht. Den durchschnittlichen Mietpreis in Heidenheim kann man dem Geschäftsbericht entnehmen.

Die Differenz kann nur an den falschen Angaben des Mietervereins liegen!

EIn andere Möglichkeit wäre, daß der Mieterverein die Neuvermietung meint (die Angaben im Geschäftsbericht beziehen sich auf Bestandsmieten).

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.198.872 von deepvalue am 22.05.12 22:10:14

Lampe ist doch eigentlich dafür bekannt, dass sie sich im Immobilienbereich auskennen, oder?

Selbst mir ist die Aussagen "Zwei Banken" gleich aufgefallen - "Wieso nur zwei Banken, beim ersten grossen Darlehen war doch schon ein Konsortium von mind 4 Banken vertreten.
Vielleicht verhandelt man auch nur immer mit einem Konsortioalführer, der die anderen kleinen Tranchen inkl. Konditionen mit den anderen abspricht?!

[handyweb]

Zitat von gate4share: Lampe ist doch eigentlich dafür bekannt, dass sie sich im Immobilienbereich auskennen, oder?

Selbst mir ist die Aussagen "Zwei Banken" gleich aufgefallen - "Wieso nur zwei Banken, beim ersten grossen Darlehen war doch schon ein Konsortium von mind 4 Banken vertreten.
Vielleicht verhandelt man auch nur immer mit einem Konsortioalführer, der die anderen kleinen Tranchen inkl. Konditionen mit den anderen abspricht?!

Dort steht was von 2 Kreditgebern - so ein Kreditgeber kann durchaus auch Bankenkonsortium, eine Versicherung, eine Pensionsfonds oder sonstwas sein.

[Erdman]

Zitat von deepvalue:

Zitat von gate4share: ...

Die Differenz kann nur an den falschen Angaben des Mietervereins liegen!

Dresden: Gagfah = 4,77 €/m²; Marktmiete 5,04; Leerstand Gagfah 5,1%
Heidenheim: Gagf= 5,44 €/m²; Marktmiete 5,46; Leerstand Gagfah 12,7%
Hamburg: Gagfah = 5,51 €/m²; Marktmiete 6,69; Leerstand Gagfah 0,8%

Insgesamt erzielte die Gagfah 5,11 €/m² im Vergleich zu Marktmiete 5,43; Gesamt Leerstand Gagfah 5,1%

Angesichts der überwiegend Kleinwohnungen der Gagfah sind diese Zahlen eher normal.
Das problem der Gagfah ist, dass alle Finanzkennzahlen rückläufig sind: EBITDA, EBIT, EBT und FFO. Eigenkapital ging um 165 Mio€ zurück, und 18 Mio€ Verlust ist in 2011 entstanden.

[gate4share]

Zitat von Erdman:

Zitat von deepvalue: ...

Dresden: Gagfah = 4,77 €/m²; Marktmiete 5,04; Leerstand Gagfah 5,1%
Heidenheim: Gagf= 5,44 €/m²; Marktmiete 5,46; Leerstand Gagfah 12,7%
Hamburg: Gagfah = 5,51 €/m²; Marktmiete 6,69; Leerstand Gagfah 0,8%

Insgesamt erzielte die Gagfah 5,11 €/m² im Vergleich zu Marktmiete 5,43; Gesamt Leerstand Gagfah 5,1%

Angesichts der überwiegend Kleinwohnungen der Gagfah sind diese Zahlen eher normal.
Das problem der Gagfah ist, dass alle Finanzkennzahlen rückläufig sind: EBITDA, EBIT, EBT und FFO. Eigenkapital ging um 165 Mio€ zurück, und 18 Mio€ Verlust ist in 2011 entstanden.

Die Heidenheim Geschichte ist merkwürdig. So hohe Leerstände und gleichzeitig verhältnismässig hohe Miete und dann ist Gagfah auch noch fast genau auf Markmiete, also da relativ hoch mit den Mieten angesiedelt.

Die Erklärung könnte sein, dass man evtl den einen Teil der Bestände aufgewertet hat, grössere Erneuerungen, evtl Sanierungen machte und renoviert hat und gut instand gehalten wird. Also, daass es überdurchschnittliche Objekte sind.
Und der andere Teil wird praktisch so sich selber überlassen..
Also, einerseits sehr gute und hochpreisige Wohnungen und die anderen eben überhapt nicht vermietbare Wohungen .
Nur so kann man die Zahlen und die Berichte des Mietervereins zusammn bringen.

Also ich vertraue Deepvalue , was die Verschlechterung aller Zahlen betrifft, gerade die, die den Erfolg und den Wert des Unternehmens angeben.

Man rechnet sich bewusst, so gut es geht, arm!

[handyweb]

So nun bin ich aber mal gespannt, knacken wir heute wieder mal die 7 Euro ?

[Depotmahlzeit]

Zitat von handyweb: So nun bin ich aber mal gespannt, knacken wir heute wieder mal die 7 Euro ?

Meine besten Glückwünsche wenn das in Erfüllung geht! Vor dem Hintergrund der Euro-Krise ist eine nachhaltige Erholung unwarscheinlich. Unsere Politiker stört es aber nicht weiter, der Verantwortlichen feiern ihre Mißerfolge noch mit der Verleihung des Karlspreises und die Presse schweigt dazu!

[imo2012]

echt zum kotzen nichts klappt

über immo gibts allerdings positiver newsflow im sektor

8-10 euro kommen bald

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.207.084 von imo2012 am 24.05.12 16:38:02

So schlecht war der Tag heute nun nicht, Telcos sind auch ganz gut gestiegen und Gagfah jetzt wieder über 7 Euro. Bald ist die HV und wenn die Beschlüsse dann so umgesetzt werden (neue ARK), dann wirds wahrscheinlich gar über 10 Euro gehen.

[5002]

Wenn Gagfah sich tatsächlich an die hier vermuteten Äußerungen hält (bewußt niedrig Bewertet, ARK mit einer zukünftigen Option des Delisting), dann hat Gagfah noch kein vorschnelles Interesse an Kurssteigerungen.
Mittel bis Langsfristig betrachtet ärgere ich mich aber schon, das ich keine Kauflimits gelegt habe und / oder an den schwachen Tagen zu ca. 6,50 nicht am Computer saß oder einfach nicht da war.

[Depotmahlzeit]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.210.142 von 5002 am 25.05.12 10:08:42

Wenn Gagfah sich tatsächlich an die hier vermuteten Äußerungen hält (bewußt niedrig Bewertet, ARK mit einer zukünftigen Option des Delisting), dann hat Gagfah noch kein vorschnelles Interesse an Kurssteigerungen.


Das ist die Gefahr für die freien Aktionäre!
Ob deswegen der Kurs nicht über 7 € steigt, ist zu mindest zu vermuten!

[handyweb]

Zitat von 5002: Wenn Gagfah sich tatsächlich an die hier vermuteten Äußerungen hält (bewußt niedrig Bewertet, ARK mit einer zukünftigen Option des Delisting), dann hat Gagfah noch kein vorschnelles Interesse an Kurssteigerungen.
Mittel bis Langsfristig betrachtet ärgere ich mich aber schon, das ich keine Kauflimits gelegt habe und / oder an den schwachen Tagen zu ca. 6,50 nicht am Computer saß oder einfach nicht da war.

Im Moment scheint wieder irgendwo zwischen 7,09 und 7,20 Euro der Deckel drauf zu sein - sollte man da vielleicht mal (Teil-)Gewinne mitnehmen und dann um 6,50 Euro wieder einzusteigen?

[gate4share]

Zitat von handyweb: Mmhh tja, ich habe Optinsscheine bei Gagfah Stand von 6,97 schon gestern verkauft........kurz ein paar um 6,91 zurück gekauft und wieder bei 7,02 abgegeben. Und dann heute nochmals was mehr um 7,04......tja und dann?

Würde ja gern noch was abgeben..........aber aber ist es denn sicher, dass wir nochmals tiefer gehen? Nachher sehen wir nie mehr auch nur einen Kurs unter 7 und wir haben dann kaum noch Stücke,....

So sinnvoll dieses kurzzeit-Trading sein mag, so besteht doch immer, die Gefahr, dass der Zug dann ohen einen abfärt und dann schnell Kurserhöhungen von 1 Euro oder mehr erreicht und wir hatten schon mit 30 cent Gewinn verkauft.

[5002]

wann und wo man Teilgewinne mitnehmen kann ist eben schwierig
und ob es wirklich einen Deckel gibt? naja, ist ja egal, zumindest kann es mir relativ egal sein, ob der Kurs sprunghaft steigt oder langsam peu a peu. Ich bleib einfach dabei und warte das Geschehen ab.

[handyweb]

Ja bei meinem Glück beobachte ich den Kurs wochenlang und wenn ich dann mal nen Teilverkauf mache um günstiger wieder einzusteigen, dann gehts richtig nach oben ...

[007coolinvestor]

Ein Sonnenstrahl macht noch keinen Sommer ...

[handyweb]

Zitat von 007coolinvestor: Ein Sonnenstrahl macht noch keinen Sommer ...

Kann aber der Beginn des Sommers sein

[5002]

Und wenn man sich zum traden einer Depotposition entscheidet, ist es eh immer die Falsche!
Gagfah und SAF Holland, in beiden war ich ungewöhnlich fett investiert. Beiden traute ich "was" zu, nachdem ich aber durch die Andienung bei Gagfah was verpaßt hatte, blieb ich bei SAF voll drinne. Bei dem Markt dachte ich allgemein an Sicherheit, so blieb ich aber bei SAF Anfang Mai dabei, Ausstiegschance über 6,40€. Trotz guter Zahlen und Ausblick notiert die Aktie nun unter 5€, auch wenn ich es nicht verstehe, es ist aber so.
P.S. ich sagte zwar, das ich einfach dabei bleibe, aber ein Szenario nannte ich nicht, auch Gagfah kann in der Zukunft deutlich niedriger notieren!

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.212.548 von 5002 am 25.05.12 18:31:48

Na die Aussage (16021 um 13:49:39) hörte sich aber noch deutlich optimistischer an.

Immo-Aktien werden doch allgemein überall gut eingeschätzt. Egal welche AG!
Also ich denke langfristig bleibe ich in Gagfah drin, da ist wenig Verlustrisiko zu sehen, - außer der Vorstand schießt wieder par Quertreiber ab. Aber B. ist ja abgesägt.

Sollte es nochmal richtig runtergehen, kaufe ich noch welche. Aber wenn man drauf wartet passierts ja eh nicht. Aber wer weis, der Sommer ist noch lang und in der Urlaubszeit ist mit Nachrichten wieder tote Hose.

[Depotmahlzeit]

Zitat von teppichprofi: Na die Aussage (16021 um 13:49:39) hörte sich aber noch deutlich optimistischer an.

Immo-Aktien werden doch allgemein überall gut eingeschätzt. Egal welche AG!
Also ich denke langfristig bleibe ich in Gagfah drin, da ist wenig Verlustrisiko zu sehen, - außer der Vorstand schießt wieder par Quertreiber ab. Aber B. ist ja abgesägt.

Sollte es nochmal richtig runtergehen, kaufe ich noch welche. Aber wenn man drauf wartet passierts ja eh nicht. Aber wer weis, der Sommer ist noch lang und in der Urlaubszeit ist mit Nachrichten wieder tote Hose.

So dachte ich auch einmal, musste aber meine Meinung revidieren.
Die Bilanzvorschriften für die Immobilienbewertung machen auch die Immobilienaktien zu sehr volatilen Werten. Dazu ein Beispiel: Das fragliche Unternehmen hält Immobilien in guten Lagen und hat langjährige Mietverträge mit steigenden Mieten. Kommt es jetzt in der Stadt zu Leerständen z. B. durch Insolvenzen ( Schlecker) muß das Unternehmen die eigenen Immobilien niedriger bewerten, obwohl davon garnicht direkt betroffen. Allein die statistische Warscheinlichkeit zwingt die Unternehmen zu geänderten Bilanzwerten. Das gilt auch bei Wohnungsbeständen und wirtschaftlicher Entwicklung.
Da kann man gleich ein Index Papier kaufe, das ist genau so sicher.

[deepvalue]

Zitat von Depotmahlzeit: So dachte ich auch einmal, musste aber meine Meinung revidieren.
Die Bilanzvorschriften für die Immobilienbewertung machen auch die Immobilienaktien zu sehr volatilen Werten. Dazu ein Beispiel: Das fragliche Unternehmen hält Immobilien in guten Lagen und hat langjährige Mietverträge mit steigenden Mieten. Kommt es jetzt in der Stadt zu Leerständen z. B. durch Insolvenzen ( Schlecker) muß das Unternehmen die eigenen Immobilien niedriger bewerten, obwohl davon garnicht direkt betroffen. Allein die statistische Warscheinlichkeit zwingt die Unternehmen zu geänderten Bilanzwerten. Das gilt auch bei Wohnungsbeständen und wirtschaftlicher Entwicklung.
Da kann man gleich ein Index Papier kaufe, das ist genau so sicher.

Die von Dir geäußerten Probleme kann man bei GAGFAH ja gerade nicht erkennen (die Leerstände bei Wohnungen gehen ja in fast allen relevanten GAGFAH-Standorten zurück). Eigentlich müßte GAGFAH deshalb ceteris paribus (ähnlich wie die anderen Wohnimmos) massiv aufwerten.

Bei GAGFAH kann man aber erkennen, wie man trotz klarer Markttrends (steigende Mieten und zurückgehende Leerstände in praktisch allen Märkten in den letzten Jahren) mit einer zielgerichteten Bilanzierung zunächst hohe Werte (für den Verkauf an Kleinanleger bei der Börseneinführung vor ein paar Jahre) und niedrige Werte für den Rückkauf von Kleinaktionären(in den letzten Jahren) erreichen kann.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.214.010 von Depotmahlzeit am 26.05.12 10:14:33

Also was für statistische Warscheinlichkeiten meinst Du denn?
Hat nicht ein bekannter Engländer gesagt: "Ich glaube nur an die Statistiken, die ich selber gefällscht habe?

Im übrigen beziehst Du dich doch auf Gewerbe-Immos, was ja Gagfah nicht betrifft. Aber ich vermute mal auch Gewerbe-Immos werden spätestens im nächsten Jahr deutlicch anziehen.

Mit Indexpapieren liegst Du sicher nicht falsch, aber die Rendite halte ich für geringer.

[5002]

mein "vorsichtiger" Optimismus zu Gagfah bleibt ja bestehen, aber wer hatte vorher die Klage von Dresden auf dem Schirm, die Finanzkrise mit neuen Problemen zur Refinanzierung, oder die Anklage wegen Insiderhandel?
Wer möchte für meine eventuellen Verluste in der Zukunft bürgen, falls z.b. der Staat eine heftige Zwangssteuer auf alle Immobilienbesitzer erhebt? Was gibt es für Bürden in der Zukunft für die Halter von Immobillien beim Thema Wärmedämmung? Gibt es da eventuell extreme Auflagen vom Staat? So nach dem Motto getreu alles für meine Wähler und bezahlen sollen es die bösen Kapitalisten?
Wer kann die Zukunft lesen und das und noch unvorstellbareres Ausschließen?
Deswegen kann der Gagfahkurs auch eine nicht erwartete, erhoffte Richtung einschlagen. Mehr wollte ich mit meiner Aussage nicht andeuten!
Die Problematik, das "Heuschrecken" oder Gagfah selbst durch Kursmanipulation selbst günstig an die Filetaktien kommen möchte, blenden wir als Möglichkeit auch mal aus.

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.215.351 von 5002 am 27.05.12 10:45:48

Wenn man von den größten Gau ausgeht darf man nicht eine Aktie halten, egal von welcher AG. Aber das ist nicht vorsichtig, das ist doch ausgesprochen ängstlich.

Eine "Strafsteuer" oder ähnliches Mysterium würde ich mal ausschließen. Hier mal ein Beispiel:

Die EU plant angeblich eine neue Straßenlaterne, welche massiv Strom spart und aber sauteuer sein soll. Die neuen Laternen sollen die Grundstückseigentümer bezahlen, weil die Gemeinden pleite sind. Mit einigen Grundstücksbesitzern habe ich schon gesprochen. Sie würden alle klagen.
Es kann ja wohl auch nicht angehen, dass die Gemeinde massiev Stromkosten spart und andere diese teuten Laternen bezahlen sollen. Das würde eine Klagewelle ohne gleichen auslösen!!! Ähnlich der Klagewelle der Harz4 Entscheidungen. Trotzdem schon neue Richter eingestellt wurden, beläuft sich der Rückstand schon auf über 2 Jahre und steigt weiter an.

Politisch lässt sich sowas doch kaum durchsetzen.
Und nicht in allen EU-Ländern ist die Bevölkerung so lammfromm wie in DE.

[5002]

Dann google mal "Griechenland Immo Steuer Energie" und such Dir was über die Strafsteuer aus.
Dort wurde voriges Jahr beschlossen, das alle Immobesitzer eine "Sondersteuer" bezahlen müssen und diese über die Energieunternehmen eingetrieben wird. Wer diese Zahlung nicht leistet oder kann, dem soll der Strom abgestellt werden. Wenn der Arsch auf Grundeis geht, dann werden diverse Leute kreativ. Das dies dort bei den Besitzern nicht geräuschlos und begeistert hingenommen wird, sollte klar sein.
Wenn aber Geld benötigt wird, muß die zu besteuernde Klientel sowas wie erpreßbar sein. Und beim Wahlvolk kommt das auch gut an, da erwischt es mal die Richtigen, diese Drecksspekulanten.
Willst Du wirklich ausschließen, wenn die SPD grandios die nächste Wahl gewinnt, das keine Reichensteuer eingeführt wird oder die KAP-Steuer auf z.b. 35% erhöhen möchte?

Ich habe nicht gesagt, das der Gau eintreten wird, sondern wollte mein Ausgangsbeitrag "relativieren". Weil ich da sagte, "....ich bleibe dabei, entweder es steigt peu o peu oder plötzlich sprunghaft.." Dies suggeriert aber, es würde garantiert zu 1000% steigen, diese Garantie gibt es aber nicht und es kann gar nicht soviel Phantasie in mir aufkommen, mit dem man in der Zukunft vollkommen auf dem falschen Fuß erwischt wird. Du solltest doch auch ein paar Börsenjahre haben und da auch schon einiges mitbekommen?

[deepvalue]

Deutsche Wohnen hat ein großes Wohnungsbaupaket mit einem Ist-NKM-Multiplikator von 13 erworben.
Auf Basis dieses Multiplikators ergbibt sich ein Kaufpreis für die WOBA in Höhe von 1,5 Mrd. Euro. Da viele mögliche Käufer unlängst Großakquisationen getätigt haben und damit noch einige Zeit beschäftigt sein sollten (TAG, Patrizia, Dt. Wohnen), dürfte der Verkauf der WOBA nicht leichter werden und erscheint mir ein höherer Kaufpreis als 1,5 Mrd. Euro eher unwahrscheinlich.


http://ir.deutsche-wohnen.com/websites/deuwo/German/3100/ad-…

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Randfontein]

Zitat von 5002: Dann google mal "Griechenland Immo Steuer Energie" und such Dir was über die Strafsteuer aus.
...

Wenn ein Land durch notorische Steuerflucht pleite geht, war's höchstens zu spät für die Kreativität...
Also, lieber unsere Steuern brav bezahlen, damit der Gagfah-Kurs nicht leidet

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.219.034 von Randfontein am 28.05.12 22:45:42

Von "leiden" kann im Moment nicht die Rede sein. Gagfah steckt in einem guten Aufwärtstrendkanal mit teilweise leichten Übertreibungen. Chart&Rat Urteil kaufen.

Vorläufig ist alles bestens

[5002]

Joop, dem schließe ich mich an, a das vorläufig,mittelfristig es gut aussieht und b das ich nichts gegen die griechische Kreativität habe.
In die spontane auftretenden Kursveränderungen kann man auch Kaffeesatz heraus lesen. Als ob da Adressen bewußt eingreifen, bisher hab ich noch nicht versucht, mit jeweils einem verdoppeln meiner Stückzahl ein bißchen mein Glück zu versuchen. Es juckt aber schon.

[handyweb]

HSBC senkt Gagfah auf 'Neutral' - Ziel hoch auf 7,80 Euro

Die Investmentbank HSBC hat die Papiere von Gagfah von "Overweight" auf "Neutral" abgestuft, das Kursziel aber von 7,70 auf 7,80 Euro angehoben. Die dynamische Entwicklung bei den Mieten dürfte sich fortsetzen und dies eröffne Anlegern selektive Chancen, schrieb Analyst Thomas Martin in einer am Dienstag vorgelegten Branchenstudie zum deutschen Markt für Wohnimmobilien. Speziell für Unternehmen mit einem hohen Engagement am Wohnungsmarkt sprach er deshalb von sehr guten Marktbedingungen und passte seine Kursziele nach oben an. Die Gagfah-Aktien hätten jedoch mit einer starken Kursentwicklung seit Jahresbeginn bereits sehr viel vorweg genommen, begründete er die Abstufung der Titel.

AFA0037 2012-05-29/12:08

ISIN: LU0269583422

[gate4share]

Frankfurt (www.aktiencheck.de) - Thomas Martin, Analyst von HSBC, stuft die Aktie von GAGFAH (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) von "overweight" auf "neutral" zurück.

Im Rahmen einer Studie zur deutschen Immobilienbranche werde die Erwartung weiterhin steigender Mieten zum Ausdruck gebracht. Investoren würden sich vereinzelt Einstiegsgelegenheiten bieten.

Unternehmen mit einem hohen Engagement am Wohnungsmarkt würden von sehr guten Marktbedingungen profitieren. Das Kursziel für die GAGFAH-Aktie werde von 7,70 auf 7,80 EUR heraufgesetzt. Nach den starken Kurssteigerungen seit Jahresanfang seien positive Effekte aber schon zum großen Teil vorweg genommen worden.

Vor diesem Hintergrund bewerten die Analysten von HSBC die GAGFAH-Aktie nunmehr mit dem Votum "neutral". (Analyse vom 29.05.12) (29.05.2012/ac/a/d)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten: Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen



Also die Perspektive für Wohnungsunternehmen ist eher gut. Das sehen wir ja schon länger so.
Jedoch bisher wurden kaum mehr als Mieterhöhungen über Jahresfrist von mehr als 1 % erzielt. Sebst die GSW, die ja nur Objekte in Berlin hat, und wo ja geagt wird, die Mieten wären um über 5,5 % auf Jahresfrist und um über 12 % in den letzten drei Jahren gestiegen hatte weniger Mietanstieg als 1,5 %!

Sicher werden wir bald keine Erhöhung von 4 oder 5 % pro Jahr sehen, aber bei um die 2 % wird sich der Wert der assets innerhalb von 10 Jahren dann schon um mehr als 25 % erhöhen. Das wäre in vielen Fällen, fast eine Verdoppelung des NAVs - weil ja die Eigenkapitalanteile auch um diese 25 %liegen.

[gate4share]

Da wird GSW empfohlen weil diese noch von 27,30 auf 30 steigen könnten, also um 10 % , aber Gagfah soll man nur noch halten weil diese vermeindlich Potential von 6,90 auf 7,80 hätte, also doch wohl über 12 %!

Was beid e Analyten jetzt gar nicht berücksichtigen ist, dass deer Kurssprint von 3,80 bis 6,50 / 7,05 ja gar keine direkte Kurserhöhung aufgrund veränderter Ansichten ist, sondern einfach eine direkte Reaktion auf die einvernehmliche Einigung.
Deshalb ist ja vorher der Kurs von über 8,50 auf unter 4,00 zurück gegangen..

Also der Anstieg bis mind 6,50 war nur deshalb schon da, wegen der Wegnahme der Gefahr eines Gerichtsstreits.
Das bedeutet also, dass eigentlich Gagfah so direkt noch gar nicht gestiegen ist.
Wenn GSW bei 30 Euro steht, Deutsche Wohnungen bei 12,50 - also 10 % mehr als jetzt, dann notieren sie beiden schon über ihrem Eigenkapital, über ihrem NAV.

Aber wenn Gagfah auf 7,80 geht, auch noch über 10 %, dann liegen wir immer noch erheblich unter dem NAV und Eigenkapital von über 13 Euro!

Also beide Analysten sehen nicht, dass die Gagfah nur durch eine Sondersituation gestiegen ist um einen Wert um den sie vorher schon direkt wegen dieser Gefahr gesunken ist
Auch wenn der Bestand schlechter sein sollte , die Gagfah schlecht geführt wäre etc pp kann niemals eine Rechtfertigung drin liegen, dass Deutsche WOhnungen und GSW mehr als NAV wert sein sollen und Gagfah 40 % unter NAV notiert.

Allenfalls könnte man evtl die Unsicherheiten bei 10 % shen, wenn überhaupt. Das hiesse, wenn Gagfah nur auf dem Level wie Deutsche Wohnugnen und GSW gehandelt werden soll,was sie jetzt schon haben müsste man hier mind 11,50 zahlen!

Das bei der Annahme gleicher zahlengewerke und ähnlicher Bewertungsmethoden.
Da aber Gagfah sich bewusst arm rechnet, also sogar die Werte runter rechnet ergibt sich dadurch noch weiteres , weit grösseres Potential.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.218.938 von deepvalue am 28.05.12 22:12:44

Die Baubecon-Transaktion der Dt. Wohnen (Investitionsvolumen 1,2 Mrd. Euro) war doch nicht so preiswert wie ich gestern gedacht hatte.

Für die Berliner Wohnungen (ca.1/3 des Gesamtwerts) wurde das 16,1 fache der Nettokaltmiete bezahlt. Ein Großteil der übrigen anderen Wohnungen ist so unatraktiv, daß diese schnell verkauft werden sollen. Der neue Schwewrpunkt Hannover/Braunschweig/Magdeburg ist auch Großteils wenig attraktiv. In Magdeburg z.B. kann man Altbauten wie bei Baubecon relativ leicht für das 8 bis 10 Fache kaufen.

Insoweit könnte GAGFAH - bei besserem Management - erhebliche Veräußerungserlöse aus den Berliner Beständen und entgegen meiner gestrigen Aussage evtl. auch bei WOBA/Dresden erzielen.

Wie von fast allen hier dargestellt hängt die weitere Entwicklung der GAGFAH-Aktie von der Refinanzierung und dem (absichtlich?) schlechten GAGFAH-Management ab. Nach erfolgreicher (d.h. preiswerter) Refinanzierung und bei besserem Management sollte der Kurs ceteris paribus bei ca. 12 Euro pro Aktie liegen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Zitat von deepvalue: Deutsche Wohnen hat ein großes Wohnungsbaupaket mit einem Ist-NKM-Multiplikator von 13 erworben.
Auf Basis dieses Multiplikators ergbibt sich ein Kaufpreis für die WOBA in Höhe von 1,5 Mrd. Euro. Da viele mögliche Käufer unlängst Großakquisationen getätigt haben und damit noch einige Zeit beschäftigt sein sollten (TAG, Patrizia, Dt. Wohnen), dürfte der Verkauf der WOBA nicht leichter werden und erscheint mir ein höherer Kaufpreis als 1,5 Mrd. Euro eher unwahrscheinlich.


http://ir.deutsche-wohnen.com/websites/deuwo/German/3100/ad-…

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

Das würde ja bedeuten, dass deine These, Gagfah würde seine Bestände eher zu niedrig ausweisen, zumindest auf die Dresdener Bestände nicht zutrifft!
Diese sind ja, zuweit ich weiss mit 1,7 Mrd Buchwert veranschlagt.

Ob man nun für die Dresdener Bestände mehr rechtfertigen kann, als für einen gemischten Bestand? Dafür spricht, dass Dresden sich sehr dynamisch entwickelt, und sowohl von der Wirtschaftkraft und den Einwohnern und daraus folgend der Mietentwicklung wohl besser als Gesamtdeutschland entwickelt.
Da aber auch 30 % des Vergleichs-Portofolios in Berlin liegt, ist auch da eine hohe Werthaltigkeit gegeben und Berlin wird wohl eher besser abschneiden.
Dazu sind viele Dresdener Wohnungen Plattenbauten, wohl saniert, und die Belastungen mit einer Mindestinstandsetzungssumme, die Belegungsrechte und sonstige soziale Verpflichtungen wirken sich ganz bestimmt nicht Wertsteigernd aus.

[handyweb]

Ich denke auch man kann Dresden nicht wirklich mit Magdeburg vergleichen - Dresden hat bereits ein bestimmten Segmenten Wohnungsknappheit, woweit ich es von Magdeburg kenne, ist dort eher ein Überangebot vorhanden.

[deepvalue]

Zitat von gate4share:

Zitat von deepvalue: Deutsche Wohnen hat ein großes Wohnungsbaupaket mit einem Ist-NKM-Multiplikator von 13 erworben.
Auf Basis dieses Multiplikators ergbibt sich ein Kaufpreis für die WOBA in Höhe von 1,5 Mrd. Euro. Da viele mögliche Käufer unlängst Großakquisationen getätigt haben und damit noch einige Zeit beschäftigt sein sollten (TAG, Patrizia, Dt. Wohnen), dürfte der Verkauf der WOBA nicht leichter werden und erscheint mir ein höherer Kaufpreis als 1,5 Mrd. Euro eher unwahrscheinlich.

Das würde ja bedeuten, dass deine These, Gagfah würde seine Bestände eher zu niedrig ausweisen, zumindest auf die Dresdener Bestände nicht zutrifft!
Diese sind ja, zuweit ich weiss mit 1,7 Mrd Buchwert veranschlagt.

Auf Basis der gestrigen Investoren-Präsentation habe ich meine Meinung gestern Abend etwas modifiziert (siehe mein letztes Posting), da die Baubecon-Bestände doch deutlich weniger werthaltig sind (u.a. größere Bestände, die sofort verkauft werden und umfangreiche Bestände in Magdebur), als ich erwartet habe. Von daher kann ich einen Kaufpreis von 1,7 Mrd. aus heutiger Sicht für die WOBA nicht ausschließen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.224.955 von deepvalue am 30.05.12 09:29:26

Man sollte auch zwischen der NAV-Bewertung und den Transaktionspreisen unterscheiden. Letztere liegen m.E. in den letzten großen Tranaktionen (Ausnahme: Verkauf der Berliner GAGFAH-Wohnungen an GSW) im Allgemeinen unter den NAV-Werten. Der NAV wird ja auf Basis einer DCF-Rechnung "berechnet". Dabei spielen die Transaktionspreise eine geringere Rolle. Man kann insbesondere in Städten wie Magdeburg, Halle etc. noch viele MFHs zu Werten weit unter DCF-Wert kaufen, da die Banken dort noch umfangreiche Restbestände in der Bankenverwertung verkaufen (müßen).

Dieser Sachverhalt erklärt auch, warum TAG durch die Käufe von Colonia etc. den NAV so stark steigern konnte.

Insoweit existiert auch kein Widerspruch zwischen der Aussage, daß GAGFAH eher konservativ bilanziert (d.h. auch bei WOBA) und möglicherweise niedrigeren Transaktionspreisen, da zur Zeit viele Wohnungspakete angeboten werden und viele Käufer bereits gut eingedeckt sind.

Nur meine Meinung. Irrtum möglich. Keine Handlungsempfehlung.

[Erdman]

Empfehle einmal die Abstimmempfehlung der SdK für die Hauptversammlung zu lesen. Diese findet man hier:

http://www.sdk.org/show_text.php?abstimmungsverhaltenId=3493

Die Entlastung der Board Direktoren soll en bloc erfolgen, (damit Herr Brennan auch entlastet wird), während die Neuwahl der Direktoren dann per Einzelabstimmung erfolgt (damit die Grossaktionäre gewisse Präferenzen ausdrücken können). So sehe ich die Subtilitäten des Verfahrens. Die Kleinaktionäre, stückzahlmässig die meisten und wohl Deutsche, haben eben nichts zu sagen, und die Dividende für sie hat man inzwischen auch abgeschafft.

Kennt jemand die wöchentlichen Gesamthandelsvolumen der Aktie ? Um zu sehen, ob da systematische Aufkäufe stattfinden?

[Beilagenfresser]

Zitat von handyweb: Im Moment scheint wieder irgendwo zwischen 7,09 und 7,20 Euro der Deckel drauf zu sein - sollte man da vielleicht mal (Teil-)Gewinne mitnehmen und dann um 6,50 Euro wieder einzusteigen?

Deckel, welcher Deckel?

Bin mal gespannt, ob wir aktuell ein Strohfeuer sehen, oder ob jetzt eine größere Bewegung einsetzt, immerhin haben wir heute ein neues 52-Wochen-Hoch markiert und das bei nicht gerade euphorischen Börsen (Dax hat noch 21% Luft zum 52-W-H). Insgesamt laufen die Wohn-Immo-Aktien derzeit recht gut - auch GSW und Dt. Wohnen mit 52-W-H, bei Dt. Wohnen sogar 4-Jahreshoch (!) - bei Gagfah bräuchte es dafür 12€/Aktie. Derzeit sind die Immo-News scheinbar überwiegend positiv und Gagfah profitiert auch mal davon.

2,25% Plus am heutigen Tag bei zugleich garnicht mal so geringen Umsätzen begrüße ich jedenfalls.


Gruß
Beilage

[gate4share]

Mir persönlich ist das gar nicht so recht.

Hätte gern nochmals mindestens die gleiche Menge unter 6,80 gekauft.

Aber jetzt schon soo hoch ............

Tja notfalls muss dann doch für ein paar dann doch über 7,25 geben.

[imo2012]

realistisch gesehen sollte gagfah bald die 9 euro knacken

[Beilagenfresser]

Mich würden morgen Kurse unter 7€ nicht wundern, weil:

1. Freitag
2. stand Gagfah in letzter Zeit auch meist unter 7€,
3. gab es heute keine News, lediglich die ganze Branche ist nach oben geschnellt...selbst die Aktie der Gewerbe-Immo DIC Asset.
4. geht es nach einem Auf gerne auch mal wieder ab...
5. Ist der Gesamt-Markt am kränkeln

Nur meine bescheidene Meinung. Wenn es anders kommt, solls mir recht sein, werde nicht jammern.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.234.207 von Beilagenfresser am 31.05.12 19:37:52

Ich denke eher der Knoten auf dem Weg nach oben ist heute geplatzt oder zumindest sehr locker geworden. Die anstehende HV und die anstehenden Beschlüsse über die weiteren ARKs treiben die Shorties zu Eindeckungen und ich werde auch dsa Gefühl nicht los, das jemand anders bereits fleissig einsammelt...

Aber es ist eben Gagfah und da kann man morgen auch Kurse unter 7 Euro nicht ausschließen - genauso können wir an 8 Euro kratzen

[imo2012]

wenn man bedenkt das gagfah vor der woba klage bei 9 euro war und nun die klage vom tisch ist sowie der nav weiter gestiegen kann ich bald zweistellige kurse am horizont sehen

nicht zu vergessen zinsen für refi sind auf rekorttief und wohnoimmo werden schon blasen am horizont gesichtet


ideal für ark und asset verkauf
das grosse ??? ist aber was ist der richtige nav für gagfah
die aktuellen 13 euro scheinen mir und vielen anderen auch künstlich tief gerechnet worden zu sein

[handyweb]

Soll da heute wirklich die Abstufung durch JPM schuld sein an fast 4% Kursverlust ?

[handyweb]

JPMorgan senkt Gagfah auf 'Underweight' - Ziel hoch auf 7,70 Euro

01.06.2012 | 10:58

LONDON (dpa-AFX Analyser) - Die US-Bank JPMorgan hat Gagfah von "Neutral" auf "Underweight" abgestuft, das Kursziel aber von 6,30 auf 7,70 Euro angehoben. Die Unsicherheit nehme auch im europäischen Immobiliensektor zu, der nach seiner Erholung seit März 2009 in einigen Ländern abzurutschen drohe, schrieb Analyst Harm Meijer in einer Branchenstudie vom Freitag. Zudem würden die Unterschiede zwischen erstklassigen Werten und dem Rest größer. Dies mache die Top-Titel allerdings auch krisenanfälliger.

[Depotmahlzeit]

Zitat von imo2012: wenn man bedenkt das gagfah vor der woba klage bei 9 euro war und nun die klage vom tisch ist sowie der nav weiter gestiegen kann ich bald zweistellige kurse am horizont sehen

nicht zu vergessen zinsen für refi sind auf rekorttief und wohnoimmo werden schon blasen am horizont gesichtet


ideal für ark und asset verkauf
das grosse ??? ist aber was ist der richtige nav für gagfah
die aktuellen 13 euro scheinen mir und vielen anderen auch künstlich tief gerechnet worden zu sein

Diese undurchsichtigen Bewertungen des Marktes (genauer: der Banken, die alle Eigeninteressen verfolgen) sind ein unkalkulierbares Risiko für den Anleger.
Ich musste auch lernen, dass bei fallenden Kreditzinsen die Gagfah in Heidenheim für über 4% abschließt wo doch für 2,5% an Markt Kredite zu bekommen sind. Da kommen mir große Zweifel an der Qualität des Gagfah- Personals und der Unternehmensbewertung.

[divi4me]

Leider ist die Gagfah ein ziemlich undurchsichtiger Laden. Trotz Allem hat sich der Kurs doch sehr wacker geschlagen im gegenwärtigen Marktumfeld- Gagfah
als Fels in der Brandung
Wenn die mit Ihrem ARK bei 10€ zurück kaufen, werde ich so langsam, nach 5 Jahren Spannung über einen Verkauf nachdenken.

[deepvalue]

Zitat von Depotmahlzeit: Diese undurchsichtigen Bewertungen des Marktes (genauer: der Banken, die alle Eigeninteressen verfolgen) sind ein unkalkulierbares Risiko für den Anleger.
Ich musste auch lernen, dass bei fallenden Kreditzinsen die Gagfah in Heidenheim für über 4% abschließt wo doch für 2,5% an Markt Kredite zu bekommen sind. Da kommen mir große Zweifel an der Qualität des Gagfah- Personals und der Unternehmensbewertung.

So aggressiv kann die Bilanzierung von Gagfah gar nicht sein. Immerhin hat Gagfah einen Kredit über 270 Mio. Euro für die GAGFAH Acquisition (hat m.E. Heidenheim gekauft) bekommmen, obgleich der NAV der Heidenheimer Wohnungen nur 259,3 per 31.12.2011 beträgt und Gagfah 10 Mio. Liquidität für die Gesellschaft bereitstellen muß. Dieses bedeutet m.E., daß GAGFAH 100% des Wertes finanziert bekommen hat. Angesichts dieser Wertrelatiionen halte ich die Finanzierung nicht zu teuer und die Wertansätze für Heidenheim eher für konservativ (sonst hätten die Kreditgeber diese ja nicht akzeptiert).

Insoweit bin ich recht happy mit den GAGFAH-Bewertungen und sehe sie als vergleichsweise konservativ an.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Depotmahlzeit]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.239.751 von deepvalue am 01.06.12 19:01:29

So aggressiv kann die Bilanzierung von Gagfah gar nicht sein. Immerhin hat Gagfah einen Kredit über 270 Mio. Euro für die GAGFAH Acquisition (hat m.E. Heidenheim gekauft) bekommmen, obgleich der NAV der Heidenheimer Wohnungen nur 259,3 per 31.12.2011 beträgt und Gagfah 10 Mio. Liquidität für die Gesellschaft bereitstellen muß. Dieses bedeutet m.E., daß GAGFAH 100% des Wertes finanziert bekommen hat. Angesichts dieser Wertrelatiionen halte ich die Finanzierung nicht zu teuer und die Wertansätze für Heidenheim eher für konservativ (sonst hätten die Kreditgeber diese ja nicht akzeptiert).

Wo kann ich diese Einzelheiten nachlesen?

[imo2012]

Commerzbank erhöht Kursziel für Deutsche Wohnen
von Thomas Gansneder
Montag 04.06.2012, 08:24 Uhr
Download
-+
Commerzbank erhöht Kursziel für Deutsche Wohnen von €13 auf €14. Buy.



Kursziel also 116% NAV

warum gagfah bei 53% NAV gehandelt wird entzieht sich meiner logig
beide unternehmen sind ziemlich oder sogar genau gleich

[deepvalue]

Zitat von Depotmahlzeit: So aggressiv kann die Bilanzierung von Gagfah gar nicht sein. Immerhin hat Gagfah einen Kredit über 270 Mio. Euro für die GAGFAH Acquisition (hat m.E. Heidenheim gekauft) bekommmen, obgleich der NAV der Heidenheimer Wohnungen nur 259,3 per 31.12.2011 beträgt und Gagfah 10 Mio. Liquidität für die Gesellschaft bereitstellen muß. Dieses bedeutet m.E., daß GAGFAH 100% des Wertes finanziert bekommen hat. Angesichts dieser Wertrelatiionen halte ich die Finanzierung nicht zu teuer und die Wertansätze für Heidenheim eher für konservativ (sonst hätten die Kreditgeber diese ja nicht akzeptiert).

Wo kann ich diese Einzelheiten nachlesen?

NAV Heidenheim: Supplement zum GB 2011
Kredithöhe GAGFAH Acquisition: Ausblick im GB 2011

[dackelbert]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.245.286 von imo2012 am 04.06.12 08:48:10

Der NAV ist eine eher theoretische Größe. Der Markt achtet derzeit vor allem auf den nachhaltig erzielbaren freien Cashflow, entsprechend bei den Immos in etwa dem FFO ohne Veräußerungsergebnis.
Dieser ist bei Gagfah rückläufig; bei einer ungünstigen Refinanzierung des nächstes Jahr fälligen Multi-Milliardenkredits könnte der FFO weiter belastet werden.
Verkäufe sind natürlich sinnvoll und erhöhen den Cashflow, die Differenz zum NAV wird aber aufgrund der mit den Verkäufen verbundenen Kosten auch nicht erreicht; außerdem mindern sie den künftigen nachhaltigen Cashflow.

Gruß, Dackelbert.

[deepvalue]

Zitat von dackelbert: Der NAV ist eine eher theoretische Größe. Der Markt achtet derzeit vor allem auf den nachhaltig erzielbaren freien Cashflow, entsprechend bei den Immos in etwa dem FFO ohne Veräußerungsergebnis.
Dieser ist bei Gagfah rückläufig; bei einer ungünstigen Refinanzierung des nächstes Jahr fälligen Multi-Milliardenkredits könnte der FFO weiter belastet werden.
Verkäufe sind natürlich sinnvoll und erhöhen den Cashflow, die Differenz zum NAV wird aber aufgrund der mit den Verkäufen verbundenen Kosten auch nicht erreicht; außerdem mindern sie den künftigen nachhaltigen Cashflow.

Gruß, Dackelbert.

Lt. Kapitalmarkttheorie sollte natürlich der Aktienkurs die langfristig erzielbaren Freien Cash Flows widerspiegeln. Dieses ist aber m.E. bei Aktien von Wohnungsbestandhaltern nicht der Fall (Dackelbert könntest Du bitte eine solide DCF-Rechnung bei einer deutschen Wohnimmobilienaktie nennen und verlinken? Ich bin mir relativ sicher daß diese bei Wohnungsbauunternehmen nicht existieren!).

Bei Immobilienaktien gehen die meisten Investoren vom NAV (also dem Substanzwert, auch wenn dieser als DCF gerechnet wird. Meist stellt er aber wohl auch eher die Transaktionswerte dar) aus. Dieses erscheint vordergründig aus Sicht der Kapitalmarkttheorie zweifelhaft, da für diese ja nur der Net Present Value der DCF relevant ist.

Geht man allerdings davon aus, daß bei Wohnimmmobilien in D die Veräußerungsgewinne in der Regel (wenn es sich um ehemalige gemeinnützige Gesellschaften handelt) steuerfrei sind, dann ist natürlich der NAV die beste Approximation des NPVs (Annahme: das Management zerschlägt das Unternehmen, wenn am Markt höhere Veräußerungspreise möglich sind als durch Bewirtschaftung erzielbar sind)und stellt soweit sauber gerechnet eher eine Untergrenze dar. Die mir bekannten Analystenstudien/Kommentare von Wohnimmobilien stellen deshalb i.d.R. den NAV in den Mittelpunkt der Bewertung.

Bei GAGFAH veräußert das Management im großen Stil Immobilien, i.d.R. sogar mit Aufschlag zum NAV (auch wenn das bei der WOBA eher schwierig sein dürfte). Solange dieses der Fall ist und Aktien zurückgekauft bzw. die Verschuldung verrringert und die Overheadkosten reduziert werden ist dieses m.E. bei einem Abschlag vom NAV an der Börse auch richtig.

Unter der Voraussetzung einer gelungenen Refinanzierung und stabiler Kapitalmärkte gehe ich von einer Annäherung des GAGFAH-Börsenkurses an den NAV aus. Die genannten Risiken sollte jeder allerdings stetig verfolgen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.249.562 von deepvalue am 05.06.12 09:24:19

Dackelbert,
mein Wunsch nach einer nachvollziehbaren DCF-Rechnung bei einer dt. Wohnimmobilienaktie bezog sich auf eine Analystenstudie (die WPs erstellen sie allerdings jedes Jahr, diese meine ich nicht, da sie i.d.R. nicht veröffentlicht werden).
Gruß
Deep Value

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.249.562 von deepvalue am 05.06.12 09:24:19

Verkäufe sind natürlich sinnvoll und erhöhen den Cashflow, die Differenz zum NAV wird aber aufgrund der mit den Verkäufen verbundenen Kosten auch nicht erreicht; außerdem mindern sie den künftigen nachhaltigen Cashflow

Genauso ist das doch!
Mir ist es echt ein Rätsel wie es Gagfah immer wieder schafft so hohe Kosten mit einem Verkauf zu verursachen.

Also soweit ich das mitbekommen habe, soweit es kommuniziert wurde, wurde noch bei keinem Verkauf, nach Kosten der NAV (auch nicht annäherd -also über 96 %) erzielt!

Nur, wenn man das netto erreicht lohnt es wirklich. Denn jeder Verkauf geht ja gleichzeitig einher mit wesentlich niedrigeren Mieteinnahmen und schliesslic Cash flows und Gewinnen.
Im Fall des Verkauf der Berliner Wohungen musste man mehr Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, als die Zinsen für ein Jahr, bei durchschnittlichen Zinsen betragen würden.

Da lohnt dann eigentlich kein Verkauf, so sehr, wie es erst scheinen mag!

[handyweb]

So nun sind wir auf gutem Weg vo der HV auch noch die 8 Euro zu knacken .. und wie wirds dann weiter gehen ?

[handyweb]

In der Bild ist mal wieder ein Beitrag zu Gagfah:
http://www.bild.de/regional/dresden/gagfah/wir-lassen-dresde…

[handyweb]

Auch ein ganz interessanter Artikel:

http://www.immobilien-zeitung.de/115876/verkauft-verkauft-ve…

[gate4share]

Mein Gott,

was steigen die Kurse.........


Jetzt hatte ich die letzte Woche eine niedrige 5 stellig Summe mit Cobank Scheinen verzockt, und jetzt in den letzten vier Tagen schon wieder mit Gagfah Scheinen wieder reinholen.

Sind hier bei diesen Kursen nur wenige engagieert?

Ihr sagt ja nix!

[Randfontein]

Keine Bange, du bist nicht allein hier!
Nur - was soll man sagen, so kurz vor der HV?
Bisher sind wir im Rahmen der Erwartungen, aber was kommt am Dienstag?
News über Refi?
Ankündigung eines neuen ARK?
Eine CEO-Ansprache, in der man sich wieder arm rechnet?
Schaun mer mal

[handyweb]

Ich hab zwar bei 7,2x ein paar verkauft, bin aber noch ganz gut dabei.

Durch die HV am Mittwoch könnte es noch mal einen Schub geben, besonders wenn der Beschluss zum ARK so durchgeht (ist eigentlich fast sicher) und dann ggf. auch gleich umgesetzt wird.

Zudem kann es die von Randfontein angesprochenen Neuigkeiten geben - ich bin gespannt auf den Mittwoch.

[imo2012]

heute bei ls siehts schon fast nach 7,50 aus

da sehen wir bald die 8 euro am horizont

schade das ich meine 10.000 zu 7.01 verscherbelt habe

[Erdman]

Zitat von handyweb: Auch ein ganz interessanter Artikel:

http://www.immobilien-zeitung.de/115876/verkauft-verkauft-ve…

Dort steht "Entschließt sich die Gagfah zum Verkauf der Woba Dresden mit ihren etwa 38.000 Einheiten, wäre das ein weiterer. Der Buchwert liegt bei 1,8 Mrd. Euro, als realistisch gelten 1,5 Mrd. Euro."

Wenn dem so ist, dann ist der Konzern-Bilanzansatz per 31.12.11 noch um 300 Mio zu hoch. Bei einem Verkauf geht das dann 2012 in die G&V.

Auch die FAZ hatte am 8.Juni eine wohlwollende Story über die Gagfah gebracht, wohl als Einstimmung zur HV.

Doch rechnet man die Zahlen dort nur auf die Wohneinheit um, dann sind die Dresdner Bestände eben doch keine "Perlen" oder gar schon "luxussaniert".

[Erdman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.271.399 von Erdman am 11.06.12 17:25:28

Habe zu Dresden noch ein paar Zahlen erhalten (zu diesem FAZ Bericht):

Die "Perlen der WOBA", 37500 Wohnungen zu einem Buchwert (nach IFSR), also Zeitwert, von 1,82 Milliarden € sind in Wirklichkeit Kleinstwohnungen von im Schnitt 57 qm mit einem Grosshandelswert von 48.533 € je Wohnung.

Und analysiert man das Portfolio der Gagfah im Geschäftsbericht, dann liegen wertvollsten Billigbestände in Hamburg, Frankfurt, Köln und Freiburg.
Und auf den qm bezogen liegen alle Gagfah-Wohnungen bei einem Durchschnitts-wert von 838 €/qm.
Wenn die Gagfah bei Block-Verkäufen zukünftig 1000 € und mehr je qm erzielt, dann macht sie wieder Gewinne und zwar bezogen auf die letzten IFRS Buchwerte. Wie weit diese aber vom Anschaffungswert plus seitherigen Kosten entfernt sind, das ist dann die Kernfrage, will einer sein längerfristiges Gagfah Investment bewerten.

[handyweb]

Das Dresdner Portfolio ist meines Erachtens sehr gemischt, bei manchen Wohnungen wird man froh sein, die 838 Euro/qm zu erreichen, andere sollten auch erheblich mehr bringen.

Ich bn gespannt was es heute auf der HV neues geben wird ... scheinen ja einige vorher ausgestiegen zu sein, um Gewinne zu sichern.

[imo2012]

war jemand auf der HV
gibts was zu berichten?

[gate4share]

Zitat von Erdman: Habe zu Dresden noch ein paar Zahlen erhalten (zu diesem FAZ Bericht):

Die "Perlen der WOBA", 37500 Wohnungen zu einem Buchwert (nach IFSR), also Zeitwert, von 1,82 Milliarden € sind in Wirklichkeit Kleinstwohnungen von im Schnitt 57 qm mit einem Grosshandelswert von 48.533 € je Wohnung.

Und analysiert man das Portfolio der Gagfah im Geschäftsbericht, dann liegen wertvollsten Billigbestände in Hamburg, Frankfurt, Köln und Freiburg.
Und auf den qm bezogen liegen alle Gagfah-Wohnungen bei einem Durchschnitts-wert von 838 €/qm.
Wenn die Gagfah bei Block-Verkäufen zukünftig 1000 € und mehr je qm erzielt, dann macht sie wieder Gewinne und zwar bezogen auf die letzten IFRS Buchwerte. Wie weit diese aber vom Anschaffungswert plus seitherigen Kosten entfernt sind, das ist dann die Kernfrage, will einer sein längerfristiges Gagfah Investment bewerten.

Mir ist unklar was du uns mit diesen "Beiworten" wie "Kleinstwohungen", "Perlen der Woba", "wertvollsten Billigbestände"

Willst du damit zum Ausdruck bringen wie "schlecht" die Gagfah sei? Die Grössenordung um 60 qm ist ganz normal für sozialen Wohnungsbau der 60iger Jahr. Das war in Westdeutschland so der Schnitt. Und auf knapp 60qm hat man drei bis 3,5 Zimmer untergebracht, oft für eine Familie mit 2 bis 3 Kindern.
Zwei Zimmerworhungen waren selten grösser als 45qm.

Also fast alle grossen Bestände die verkauft wurden liegen bei ca 60 qm. Das dann bei einem reinen ehemaligen DDR Bestand es noch ein wenig niedriger ist, liegt auf der Hand!
Die Woba ist, eingeteilt in zwei rechtlich selbstständige Firmen, die Wohnungsbaugeselschaft der Stadt Dresden gewesen. Was du da so verächtlicht mit "perlen" bezeichnest sind die normalen WOhnungen - und was ist daran merkwürdig?

Mir ist wirklch schleierhaft, warum du den Bestand so herabwürdgen willst.
Uns allen sinnd doch die Rahmendaten schon lange bekannt. Jedenfalls haben wir in den letzten 5 Jahren hier bestimmt 10 mal über Grössen , Werte je Wohnung und je qm gesprochen.

Gagfah ist ein privatwirtschaftliches Unternehmen, und muss für uns Aktionäre auch was verdienen.
Hier läuft es nicht wie bei der GAG, die auch mal die 42fache Jahresmiete für einen Ankauf bezzhlen, oder bei Erstellungskosten von 3,200 EUro je Qm mit einer Miete 7,50 Euro zufrieden sind.
Das läuft nur, wenn man zehntausende Wohnungen mit hohen Eigenkapital im Besatnd hat,und keine Gewinne erzielen muss,. bzw. nie Ausschütungen erwartet werden, wohl nicht mal gewünscht sind!

Wenn ein Stadt das für sich, bzw. die Ratsherren rechtfertigen können, dass Steuergelder indirekt dafür ausgegebne werden, dass ein paar tausend Leute günstiger al andere wohnen, dann soll das so sein.

[handyweb]

Folgender Beschluss dürfte recht interessant sein von der heutigen HV:

Decision to reduce the issued share capital of the
Company by a maximum amount of € 69,250,000 by
the repurchase and cancellation of a maximum of
55,400,000 shares from existing shareholders during
a period ending 31st March 2013, midnight (24.00)
Luxembourg Time within the parameters set forth in
the convening notice and to the extent determined by
the Board of Directors

... wenn das so durchgeführt wird, bleibt am Ende nicht mehr viel Streubesitz übrig und der Kurs wird wieder Werte von 1x,xx Euro sehen die nächsten Monate.

[imo2012]

Zitat von handyweb: Folgender Beschluss dürfte recht interessant sein von der heutigen HV:

Decision to reduce the issued share capital of the
Company by a maximum amount of € 69,250,000 by
the repurchase and cancellation of a maximum of
55,400,000 shares from existing shareholders during
a period ending 31st March 2013, midnight (24.00)
Luxembourg Time within the parameters set forth in
the convening notice and to the extent determined by
the Board of Directors

... wenn das so durchgeführt wird, bleibt am Ende nicht mehr viel Streubesitz übrig und der Kurs wird wieder Werte von 1x,xx Euro sehen die nächsten Monate.

WENN die noch 50mio shares einsammeln mach ich ne flasche lidl bier zu 0,29

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.276.917 von imo2012 am 12.06.12 22:30:02

Ich leiste mit dann glatt nen Sixpack für 1,80

[Randfontein]

Und da heißt es, die Schwaben seien sparsam!
Mir als Schwabe wäre das glatt einen Riesling für 3,95 wert.

Im Ernst: das einzige Risiko, das ich sehe, ist dass keiner mehr beim nächsten ARK mitmachen will, weil man nicht schon wieder bei denen sein will, die abwerfen, um anderen einen besseren Kurs zu ermöglichen. Ich habe ein Drittel meiner Teile beim letzten ARK mit schönem Gewinn geworfen, aber wir wissen ja, wo der Kurs danach hinging. Auf die restlichen zwei Drittel passe ich besser auf.

Geht es euch anderen ähnlich, müsste schon ein Riesenangebot kommen...

[atze50]

1,5 Mrd. für Dresden? das ist doch wohl ein Witz! schaut euch halt mal die Preisentwicklung für Wohneigentum in Dresden u. Deutschland an. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist enorm hoch u. Dresden ist eine Wachstumsstadt. Ich würde eher 2,0 bis 2,1 Mrd. schätzen...

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.282.678 von atze50 am 14.06.12 11:07:16

Der Artikel aus der FAZ ist wohl nun auch online verfügbar:

http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/gagfah-die-…

In Dresden sind die Mieten wirklich sehr angezogen die letzten Jahre, und das mit weiterem Steigerungspotential ...

[gate4share]

Wie heisse die Papiere nochmal , bzw. wie sind die WKN?

Meine die, wo wir mind schon zweimal ausführlich drüber gesprochen hatten und die ich dann auch aufgrund der Empfehlung hier gekauft hatte.
War damals zwar eh nicht sinnvoll, aber wer konnte davon aussgehen, dass Gagfah sich mit Dresden einigt und dann der Kurs in wenigen Tagen von 3,70 auf 5,50 bis über 6,50 ging.

Die bezahlte man je nach stand der Gagfah Aktie damals um 3,30 später auch 3,60 und bekam garantiert am Stichtag 4,00 Euro zurück.
Die gab es auch für spätere Stichtage.

Wie heissen die nochmals bzw. wo findet man die aufgelistet?

Gibt es da dann zur Zeit auch welche wo man garantiert 7,50 oder 8,00 Eur zurcük bekommt?

[gate4share]

Zitat von atze50: 1,5 Mrd. für Dresden? das ist doch wohl ein Witz! schaut euch halt mal die Preisentwicklung für Wohneigentum in Dresden u. Deutschland an. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist enorm hoch u. Dresden ist eine Wachstumsstadt. Ich würde eher 2,0 bis 2,1 Mrd. schätzen...

Tja, diese ganzen Presseberichte, wo man nicht mal eine Wohnung zum Kauf finden können soll, weil einem ständig andere die Wohnungen vor der nase wegkaufen und diese noch mehr bieten als den gewünschten Verkaufspreis,halte ich für gestellt, bw. wird das die ganz seltene Ausnahme sein.

Sicher sind die Preise in vielen Gegenden gestiegen. Auch Dresden gehört dazu. Aber, zum einen glaube ich steigen je älter die Wohnungn sind, umso weniger im Preis. Und dann weiter geht es meistens bei den Wohnungen wo sich die Verkaufspreise stark erhöht haben, um überdurchschittliche oder sogar bessere Qualitiät. Teilweise auch Neubauten, mindestens aber wohl von anfang der 90iger, wenn wir über Dresden reden, oder gut sanierte Altbauten.

Reine Plattenbauten werden wohl gar nicht profitieren, bw. ganz gering. Dann ist der Markt von vermietetenen Objekte im ehemaligen sozailen Wohnungsbau, und eben eher einfachsten Wohnungen ein anderer, als von Einzelwohnungen.
Gagfah erzielt ja im Einzelverkauf auch i.R. mind 30 bis 40 % mehr, bzw, jetzt wohl noch höhere Aufschläge.

Wenn jetzt von 1,5 bis 1,7 Mrd geredet wird, obwohl man damals wohl 1,7 Mrd zahlte, muss man überlegen,wo denn die verkauften Wohnungn geblieben sind. es waren doch immerhin über 8000 Stück und fast 20 %, oder?
Hat man diese Gelder seitens der gagfah schon "rausgezogen" evtl für die hohe Dividendenzahlungen in den Vorjahren verwendet?

Aber imm Grund, atze50, bin ich tendenziell ähnlicher Meinung. Gerade Dresden gehört schon seit ein paar Jahren zu den Gebieten, wo sich die Wirtschaft sehr gut entwickelt,wo wohl als einzige Stadt in den jungen Buundesländer,ein Zuzug von Einwohnern stattfinden und eben Wohnungen immer knapper werden!

Allerdings müssen wir auch wieder überlegen, dass gagfah damals mitten drin im "Hype" bzw. auf dem Höhepunkt der Preisentwicklung gekauft hat.
Deshalb könnte es durchaus sein, dass in den Jahren darauf, der Wert insgesamt um vielleicht 20% gefallen ist, bzw. schon von anfang an, eher überhöht war, und nun in den letzten Jahren der Wert wieder gestegen ist, so, dass wir praktisch wieder bei dem Ankaufswert sind.

Und Gagfah braucht ja Dresden nicht verkaufen! Aber man sollte schon noch "etwas" verkaufen. Die ganze Wobau wäre eher schon zuviel.
Vielleicht sollte man Teile, von vielleicht 2,000 bis 10,000 Einheiten, anderen Bestandshaltern anbieten. Und auf jeden Fall den Einzelverkauf noch wider forcieren, und auch den Verkauf von einzelnen Mehrfamilienhäusern, mit 6 bis 30 Wohnungen. Denn da soll die Nachfrage sehr gross sein ,und gerade bei diesen Wohungen, auch Plattenwohugnen würden die kleinen und mittleren Anleger überdurchschnittliche renditen erziele im Vergleich mit klassischehn Wohnungen, in westdeutschland, oder auch Berlin.
Und gleichzetig könnte Gagfah, bz. Woba mit Sicherheit mehr erlösen, als wenn man alles komplett verkauft.

[gate4share]

"...48 000 kommunale Wohnungen wechselten für rund 1,7 Milliarden Euro den Besitzer -
Zwar ist die Anzahl der Wohneinheiten inzwischen auf 37 500 abgeschmolzen - teils durch Abriss, im Wesentlichen aber durch den Verkauf. In den Büchern steht die einstige Woba nun aber mit einem Marktwert von 1,82 Milliarden ...."

Quelle: http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/gagfah-die-…

Gagfah hat 1996 48,000 Wohnungen für rund 1,7 Mrd gekauft.

Nun hat man noch 37,500 Wohnungen die einen Buchwert von 1,82 Mrd haben sollen.
Wenige wurden abgerissen, die meisten verkauft.

Verkauft wurden doch wohl eher nicht die schlechteren Wohnungen.

Also, wenn man trotz eines um über 20 % geringeren Bestandes einen um 7 % höheren Buchwert hat, dann würde das für die Durchschnittswohung minddestes 25% Wertzuwachs bedeuten.

Merkwürdig.

Wo doch Deepvalue mehrere Belege brachte, dass Gagfah sich absichtlich und bewusst arm rechnet.
Hier ist ja wohl offenbar das Gegenteil der Fall, denn der Bestand soll nach anderen Berichten nicht für mehr als ca 1,5 Mrd bis höchstens etwas unter 1,7 mrd verkaufbar sein.

[deepvalue]

Zitat von gate4share:


Also, wenn man trotz eines um über 20 % geringeren Bestandes einen um 7 % höheren Buchwert hat, dann würde das für die Durchschnittswohung minddestes 25% Wertzuwachs bedeuten.

Merkwürdig.

Wo doch Deepvalue mehrere Belege brachte, dass Gagfah sich absichtlich und bewusst arm rechnet.
Hier ist ja wohl offenbar das Gegenteil der Fall, denn der Bestand soll nach anderen Berichten nicht für mehr als ca 1,5 Mrd bis höchstens etwas unter 1,7 mrd verkaufbar sein.

Ich teile die Einschätzung, daß Dresden auf Basis von Multiples lediglich einen Wert von ca. 1,5 Mrd. Euro bringen sollte, da es sich meist um Plattenbauten handelt und diese meist preiswerter gehandelt werden als z.B. Altbauten (Basis: bekannte Transaktionen der letzten Monate).

Meine Aussage, daß GAGFAH sich arm rechnet basiert auf dem Vergleich der GAGFAH-Bilanzierung mit anderen Wohnungsbau-AGs (z.B. Dt. Wohnen) und vor allem der früheren GAGFAH-Bilanzierung. Allerdings muß man ganz klar sehen, daß die in Transaktionen gezahlten Kaufpreise häufig unterhalb der NAV-Bewertung der Firmen im Geschäftsbericht liegen (deshalb kann z.B. TAG auch einen regelmäßig stark steigenden NAV durch Transaktionen zeigen).

Bei GAGFAH halte ich insbesondere die NAV-Bewertung in Berlin, HH und FfM für eher konservativ. Andere, vor allem kleinere Bestände sind wohl immer noch eher aggressiv bewertet, wobei sich die Überbewertung sehr stark reduziert hat (immer auf Basis von Multiples, ohne das ich die Bestände je gesehen hätte).

Bei möglichen Kurszielen sollte man allerdings beachten, daß Wohnimmoaktien an der Börse stark schwanken (vor 5 Jahren eher über NAV, 2009 deutlich darunter, zur Zeit leicht darunter). Hinzu kommen unternehmenspezifische Faktoren (wie z.B. die Refinanzierung bei GAGFAH). Insgesamt sehe ich bei GAGFAH ggü. den anderen Wohnimmos eine deutliche Unterbewertung. Allerdings bestehen hier noch größere Risiken als bei z.B. GSW.

Ich habe vor diesem Hintergrund nur einen kleinen Teil meines Portfolios in Aktien (und das Gros in MFH und WGHs) und dabei auch nur einen überschaubaren Anteil in GAGFAH.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Randfontein]

Schön, dass dieser thread von ernsthaften Berechnungen und Überlegungen geprägt ist. Danke euch allen dafür
Die Dresden-Bewertung grenzt m.E. an Kaffeesatzleserei angesichts all der Imponderabilien, die damit verknüpft sind.
Damit stellt sich auch der NAV als eine recht fiktive Größe dar.
Was bleibt?
Im Moment ist Gagfah m.E. unterbewertet, die Frage ist: um wieviel.
Eine Frage, um die uns die große Masse der CoBa-Zocker vielleicht beneidet...

[handyweb]

Sowohl Conwert als auch Immofinanz haben die letzten Tage Ihre Unternehmensanleihen erfolgreich platziert, Zinskupon 5,75% bzw. 5,25%.

Vielleicht hat Gagfah ähnliches vor?

[deepvalue]

Zitat von handyweb: Sowohl Conwert als auch Immofinanz haben die letzten Tage Ihre Unternehmensanleihen erfolgreich platziert, Zinskupon 5,75% bzw. 5,25%.

Vielleicht hat Gagfah ähnliches vor?

Der Zinssatz von 5,25% liegt erheblich oberhalb der Konditionen für erstrangige Grundschulden bei deutschen Wohnimmobilien von ca. 3% (Immofinanz ist m.E. eine österreichische Firma mit umfangreichen Gewerbeanteil, dieses könnte auch die hohe Rendite erklären).

Eine derart teure Anleihe macht m.E. eigentlich nur Sinn, falls diese nachrangig ist (d.h. Eigenkapitalcharakter hat) und GAGFAH damit (teilweise) das Problem der zu hohen Verschuldung und der m.E. praktisch nicht mehr vorhandenen unverpfändeten Vermögensgegenstände lösen kann. WFG finanziert sich auf diese Weise, trotz einer sehr geringen Eigenkapitaldecke. Allerdings kann eine derartige Anleihe nicht die sehr komplexe Verbriefungsstruktur der 2013er Darlehen ersetzen.

Alternativ kann die zu hohe Verschuldung auch durch den Verkauf von Immobilien oder eine Kapitalerhöhung gelöst werden. M.E. präferiert GAGFAH eindeutig den Verkauf von Immobilien (z.B. WOBA). Insoweit würde mich eine derartige Anleihe überraschen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.288.552 von deepvalue am 15.06.12 16:51:18

Ich denke auch in erster Linie wird Gagfah einen Verkauf versuchen. Allerdings sind bei diesen Unternehmensanleihen nach meiner Kenntnis keine Sicherheiten verbrieft.

Ggf. könnte man die über Grundschuld finanzierten Verbindlichkeiten dann reduzieren und dafür einen besseren Zinsatz bekommen?

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.288.625 von handyweb am 15.06.12 17:05:17

M.E. hat das Management zwei Probleme:
1. Auflösung der Verbriefungsstruktur: Es handelt sich um wenige, sehr große Darlehen, die aber an viele Adressen weiterverkauft wurden. Heute ist eine derartige Verbriefung wahrscheinlich kaum unterzubringen, da die entsprechenden Märkte im Gefolge der US-Finanzkrise wesentlich weniger liquide sind/weitgehend zusammengebrochen sind.
Deshalb dürfte m.E. GAGFAH versuchen, kleinere Darlehenspakete (ab z.B. 50 Mio. Euro) mit spezifisch zu geordneten Grundstücken/Gesellschaften zu erstellen, die zeitgleich die großen Darlehen ablösen (beliebig komplex, da 3 Mrd. Euro abgelöst werden müßen). Eine Beleihung wäre wahrscheinlich nur in Höhe von 60% des Beleihungswerts möglich.

2. Zu geringe EK-Quote
Da wahrscheinlich eine kostengünstige Beleihung nur bis zu 60% des Beleihungswerts möglich ist, fehlt GAGFAH Eigenkapital bzw. hat GAGFAH zu viele Schulden.

Das zweite Problem kann man mit Immobilienverkäufen, EK-Erhöhung oder auch unbesicherten Krediten (z.B. solchen Anleihen) lösen.
Allerdings halte ich einen Verkauf unbesicherter Anleihen vor einer Refinanzierung für seeeehr schwer, es sei denn es werden prohibitive Zinsen gezahlt. Immerhin muß GAGFAH ja auch Underwriter finden, die diese Anleihen verkaufen und Investoren die diese zeichnen....Wir reden ja von sehr viel höheren Volumina, als WFG verkauft hat.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.288.909 von deepvalue am 15.06.12 18:21:11

Aber steht Immofinanz so viel besser da? Und 100 Mio würden auch schon einiges bringen, um die EK Quote zu heben.

[deepvalue]

Zitat von handyweb: Aber steht Immofinanz so viel besser da? Und 100 Mio würden auch schon einiges bringen, um die EK Quote zu heben.

Lt. aktueller Investorenpräsentation beträgt die Verschuldung der Immofinanzgruppe lediglich ca. 40% (4,08 Mrd. vs. 9,81 Bruttoimmobilienwert). Das Unternehmen ist also deutlich geringer verschuldet als GAGFAH ( ca. 65% nach meiner Rechnung).

Auch würden 100 Mio. Euro (wenn sie denn überhaupt aufzubringen wären) wenig bringen, da der NAV von GAGFAH ca. 2,6 Mrd. beträgt und die Verschuldung über 5 Mrd. Euro.

[gate4share]

Also man müsste fast eine Mrd einnehmen mit so einer Anleihe.

Dann benötigt man sogar evtl etwas weniger erstrangige als 60 % der Beleihungswerte - auf jeden Fall würden dann diese Bankdarlehen ausreichen. Also dann 4 Mrd. aber ob diese dann wirklich zu 3 % Zins, zu bekommen sind?
Alle grossen Immo AGs zahlen doch eigentlich immer zur Zeit über 4 % im Schnitt.

Wenn man nun 1 Mrd mit 6,5 % verzinsn müsste, wären das 65 Mio im Jahr
Und dann eben 4 Mrd statt 5 Mrd zu , sagen wir mal 3,5 % - wären dann 140 Mio - zusammen 205 Mio - im Schnitt also 4,01 % statt gut 4,2 % als an im Moment zahlt.

Aber vielleicht muss man echt nur 3 % zahlen....?
Dann würde aber auf jeden Fall das Problem bleiben ob man echt, eigentlich direkt unbesichert 1 Mrd oder vielliecht auch nur 800 Mio auf dem Kapitalmarkt bekommt.

[teppichprofi]

Eine Diskussion über eine Wandelanleihe können wir uns ruhig sparen.
1. würde der Kurs dann wieder rapide runter gehen und
2. wird Gagfah alles verkaufen, was nur irgendwie geht und die Aktie delisten.

[gate4share]

Was willste du uns sagen Teppichprofi?

was soll die nr 2 deiner Aufstellung bedeuten?

Willst du damit sagen, was gagfah machen würde, wenn sie eine Anleihe platzieren würde? (von Wandelanleihe war glaube ich isher noch nicht die Rede)
Oder meist du stattdesssen?

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.290.560 von gate4share am 16.06.12 12:41:31

Das Bestreben von Gagfah ist m.M. allen Wohnraum (zu angemessenem Preis) schnellstens zu verkaufen. Was ja auch richtig sein kann, da ja schon manche von einer IMMO-Blase bzw. Überbewertung von Immobilien sprechen.
Ausgenommen hochwertige IMMOS, die Gagfah nicht hat.

Dann Delisting.

Wandelanleihe also ohne mich.

[Randfontein]

Hab' ich was verpasst?
Woher kommt diese Wandelanleihe-Diskussion?
Also von Gagfah bestimmt nicht, nach meiner Info-Lage.
Will hier jemand billig an meine Stücke kommen?
M-mh, iss nich
Es wird m.E. mindestens noch einen ARK geben, und den mit Kursen über den heutigen. Also was soll's?
Over & Out!
Schönen Restsonntag!

[handyweb]

Was ist denn heute los? Habe ich was verpasst? 30 Cent runter in 10 Minuten und das ohne Meldung?

[Depotmahlzeit]

Zitat von handyweb: Was ist denn heute los? Habe ich was verpasst? 30 Cent runter in 10 Minuten und das ohne Meldung?

Der Kurspfleger ist in der Kaffeepause.

[gate4share]

Zitat von handyweb: Was ist denn heute los? Habe ich was verpasst? 30 Cent runter in 10 Minuten und das ohne Meldung?

Ja das war wohl so!

Dachte auch, ich gucke falsch.

[handyweb]

Zitat von Depotmahlzeit:

Zitat von handyweb: Was ist denn heute los? Habe ich was verpasst? 30 Cent runter in 10 Minuten und das ohne Meldung?

Der Kurspfleger ist in der Kaffeepause.

Der Kurspfleger soll mal Stützungskäufe machen und nicht so viel Kaffee trinken

[DJHLS]

Zitat von deepvalue: M.E. hat das Management zwei Probleme:
1. Auflösung der Verbriefungsstruktur: Es handelt sich um wenige, sehr große Darlehen, die aber an viele Adressen weiterverkauft wurden. Heute ist eine derartige Verbriefung wahrscheinlich kaum unterzubringen, da die entsprechenden Märkte im Gefolge der US-Finanzkrise wesentlich weniger liquide sind/weitgehend zusammengebrochen sind.
Deshalb dürfte m.E. GAGFAH versuchen, kleinere Darlehenspakete (ab z.B. 50 Mio. Euro) mit spezifisch zu geordneten Grundstücken/Gesellschaften zu erstellen, die zeitgleich die großen Darlehen ablösen (beliebig komplex, da 3 Mrd. Euro abgelöst werden müßen). Eine Beleihung wäre wahrscheinlich nur in Höhe von 60% des Beleihungswerts möglich.

2. Zu geringe EK-Quote
Da wahrscheinlich eine kostengünstige Beleihung nur bis zu 60% des Beleihungswerts möglich ist, fehlt GAGFAH Eigenkapital bzw. hat GAGFAH zu viele Schulden.

Das zweite Problem kann man mit Immobilienverkäufen, EK-Erhöhung oder auch unbesicherten Krediten (z.B. solchen Anleihen) lösen.
Allerdings halte ich einen Verkauf unbesicherter Anleihen vor einer Refinanzierung für seeeehr schwer, es sei denn es werden prohibitive Zinsen gezahlt. Immerhin muß GAGFAH ja auch Underwriter finden, die diese Anleihen verkaufen und Investoren die diese zeichnen....Wir reden ja von sehr viel höheren Volumina, als WFG verkauft hat.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

Das Management und Fortress scheinen die Probleme aber anders zu sehen. Die Erlöse aus bisherigen Wohnungsverkäufen sind gerade nicht in Schuldentilgung oder Liquiditätsaufbau gesteckt worden, sondern in Aktienrückkäufe

Während eine KE immer ein positives Signal an die Gläubiger, sind Aktienrückkäufe das Gagenteil. Aus Sicht der Gläubiger verringert Gagfah ständig die Haftungsmasse (Portfolio) und die Eigenkapitalgeber (Aktionäre) ziehen sich zurück.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.293.932 von DJHLS am 18.06.12 11:23:27

Du hast absolut recht. Mein Beitrag sollte ja nur die Wahrscheinlichkeit einer ungesicherten Anleihe hinterfragen.

Das Verhalten des GAGFAH-Managements ist m.E. wahrscheinlich stark von Eigeninteressen getrieben (das Management (von GAGFAH und Fortress) profitiert überproportional von Wertsteigerungen des Aktienkurses, während Kursrückgänge für das GAGFAH-Management keine Auswirkungen haben; Principal-Agent-Problem). Deshalb fährt das Management m.E. keine sicherheitsorientierte Politik, sondern versucht billig Aktien einzusammeln, obgleich damit die Risiken von GAGFAH stark wachsen (die Herren werden sich in D ja nach einer möglichen Pleite keinen Job suchen müßen, sondern würden in die USA zurückgehen).

Aus diesen und den vorher diskutierten Gründen halte ich den Verkauf einer größeren ungesicherten Anleihe für sehr unwahrscheinlich (nur bei einer Wandelanleihe könnte dieses anders sein, diese wird m.E. Fortress aber verhindern).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Depotmahlzeit]

Zitat von deepvalue: Du hast absolut recht. Mein Beitrag sollte ja nur die Wahrscheinlichkeit einer ungesicherten Anleihe hinterfragen.

Das Verhalten des GAGFAH-Managements ist m.E. wahrscheinlich stark von Eigeninteressen getrieben (das Management (von GAGFAH und Fortress) profitiert überproportional von Wertsteigerungen des Aktienkurses, während Kursrückgänge für das GAGFAH-Management keine Auswirkungen haben; Principal-Agent-Problem). Deshalb fährt das Management m.E. keine sicherheitsorientierte Politik, sondern versucht billig Aktien einzusammeln, obgleich damit die Risiken von GAGFAH stark wachsen (die Herren werden sich in D ja nach einer möglichen Pleite keinen Job suchen müßen, sondern würden in die USA zurückgehen).

Aus diesen und den vorher diskutierten Gründen halte ich den Verkauf einer größeren ungesicherten Anleihe für sehr unwahrscheinlich (nur bei einer Wandelanleihe könnte dieses anders sein, diese wird m.E. Fortress aber verhindern).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

Vollkommen richtig die Frage. Wenn alle Wohnungen verkauft sind, bleibt da noch was übrig?

[deepvalue]

Zitat von Depotmahlzeit: Vollkommen richtig die Frage. Wenn alle Wohnungen verkauft sind, bleibt da noch was übrig?

Alle Wohnungen werden m.E. nicht verkauft werden. Das Ziel von Fortress dürfte sein, die außenstehenden Aktionäre so billig wie möglich herauszukaufen, die Refinanzierung zu machen und anschließend die Rest GAGFAH (wahrscheinlich immer noch die größe börsennotierte Wohnimmogesellschaft in D) im Rahmen eines Secondary an der Börse oder an andere Private Equity Investoren zu verkaufen.

Ein Gesamtverkauf aller Wohnungen wird m.E. nur bei einem (m.E. unwahrscheinlichem) Konkurs durchgeführt.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Depotmahlzeit]

Zitat von deepvalue:

Zitat von Depotmahlzeit: Vollkommen richtig die Frage. Wenn alle Wohnungen verkauft sind, bleibt da noch was übrig?

Alle Wohnungen werden m.E. nicht verkauft werden. Das Ziel von Fortress dürfte sein, die außenstehenden Aktionäre so billig wie möglich herauszukaufen, die Refinanzierung zu machen und anschließend die Rest GAGFAH (wahrscheinlich immer noch die größe börsennotierte Wohnimmogesellschaft in D) im Rahmen eines Secondary an der Börse oder an andere Private Equity Investoren zu verkaufen.

Ein Gesamtverkauf aller Wohnungen wird m.E. nur bei einem (m.E. unwahrscheinlichem) Konkurs durchgeführt.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

Das geht nur wenn bei Verkauf von Wohnungen, ein Überschuß übrig bleibt.


Das Immobiliengeschäft geht in Deutschland eigentlich nur lagfristig, gute Verwaltung, Leerstand runter und Mietpreise rauf. Ich kann das bei der Gagfah nicht erkennen!

[deepvalue]

Zitat von Depotmahlzeit: Das geht nur wenn bei Verkauf von Wohnungen, ein Überschuß übrig bleibt.


Das Immobiliengeschäft geht in Deutschland eigentlich nur lagfristig, gute Verwaltung, Leerstand runter und Mietpreise rauf. Ich kann das bei der Gagfah nicht erkennen!

Auch ohne einen Veräußerungsgewinn verbessern sich die bilanziellen Relationen, da Eigenkapital freigesetzt wird. Dieses sollte dem Unternehmen die Refinanzierung ceteris paribus ermöglichen.

Das GAGFAH operativ schlechter als andere ist, dürfte offensichtlich sein. Allerdings hat das Management verkündet, mehr in Instandhaltung zu stecken.

Nur Fortress hat ja ein Interesse an niedrigen GAGFAH-Aktienkursen (wenigstens bis zum nächsten Aktienrückkauf bzw. bis zum Delisting).

[Depotmahlzeit]

Zitat von deepvalue:

Zitat von Depotmahlzeit: Das geht nur wenn bei Verkauf von Wohnungen, ein Überschuß übrig bleibt.


Das Immobiliengeschäft geht in Deutschland eigentlich nur lagfristig, gute Verwaltung, Leerstand runter und Mietpreise rauf. Ich kann das bei der Gagfah nicht erkennen!

Auch ohne einen Veräußerungsgewinn verbessern sich die bilanziellen Relationen, da Eigenkapital freigesetzt wird. Dieses sollte dem Unternehmen die Refinanzierung ceteris paribus ermöglichen.

Das GAGFAH operativ schlechter als andere ist, dürfte offensichtlich sein. Allerdings hat das Management verkündet, mehr in Instandhaltung zu stecken.

Nur Fortress hat ja ein Interesse an niedrigen GAGFAH-Aktienkursen (wenigstens bis zum nächsten Aktienrückkauf bzw. bis zum Delisting).

Es gibt da tatsächlich Eigenkapital? Ich nehm sie beim Wort!


Ein Bankier prägte im 19. Jahrhundert den Spruch über Aktionäre:

Aktionäre sind dumm und frech!

Dumm, weil sie ihr Geld geben

und frech,

weil sie noch eine Dividende wollen.

[deepvalue]

Zitat von Depotmahlzeit:

Zitat von deepvalue: ...

Auch ohne einen Veräußerungsgewinn verbessern sich die bilanziellen Relationen, da Eigenkapital freigesetzt wird. Dieses sollte dem Unternehmen die Refinanzierung ceteris paribus ermöglichen.

Das GAGFAH operativ schlechter als andere ist, dürfte offensichtlich sein. Allerdings hat das Management verkündet, mehr in Instandhaltung zu stecken.

Nur Fortress hat ja ein Interesse an niedrigen GAGFAH-Aktienkursen (wenigstens bis zum nächsten Aktienrückkauf bzw. bis zum Delisting).

Es gibt da tatsächlich Eigenkapital? Ich nehm sie beim Wort!


Ein Bankier prägte im 19. Jahrhundert den Spruch über Aktionäre:

Aktionäre sind dumm und frech!

Dumm, weil sie ihr Geld geben

und frech,

weil sie noch eine Dividende wollen.

Ich denke Sie haben kein Interesse an einer sachlichen Diskussion, sondern lediglich am Polemisieren mit dem Ziel niedrierger Kurse (mit Auftrag?). Baron Fürstenberg ist mir übrigens auch ein Begriff... Auch wenn es seiner Bank heute recht schlecht geht....

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Depotmahlzeit]

Zitat von deepvalue:

Zitat von Depotmahlzeit: ...


Es gibt da tatsächlich Eigenkapital? Ich nehm sie beim Wort!


Ein Bankier prägte im 19. Jahrhundert den Spruch über Aktionäre:

Aktionäre sind dumm und frech!

Dumm, weil sie ihr Geld geben

und frech,

weil sie noch eine Dividende wollen.

Ich denke Sie haben kein Interesse an einer sachlichen Diskussion, sondern lediglich am Polemisieren mit dem Ziel niedrierger Kurse (mit Auftrag?). Baron Fürstenberg ist mir übrigens auch ein Begriff... Auch wenn es seiner Bank heute recht schlecht geht....

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

Ich habe durch aus an einer sachlichen Diskussion ein Interesse. Ich habe die Gagfah als Dividendenpapier gekauft und konnte mir nicht vorstellen, dass die Geschäftsführung der Gagfah in der Krise (wo doch Immobilien sicher sind) so schlecht ist.
Wie sie merken, ist mein Vertrauen in die Geschäftsführung der Gagfah nun gering und die Ziele das Großaktionärs erscheinen unverändert unklar und nicht schlüssig.

[imo2012]

sollte gagfagh nun keine kursrakete machen?
ich denke viel positiver können doch news garnicht sein

18.06.2012

Immobilien
Mieterbund warnt vor dramatischer Wohnungsnot

[imo2012]

noch mehr newsflow

WIRTSCHAFT
SPD will Gagfahvon Abrisspflichtbefreien



Die Häuser an der Nicolaistraße sollen im August abgerissen werden.
Die SPD-Fraktion im Stadtrat will mit einem Eilantrag den vorgesehenen Abriss der Häuser Nicolaistraße 7-21 in letzter Minute verhindern. Gestern forderten die Sozialdemokraten Oberbürgermeisterin Helma Orosz (CDU) auf, umgehend das Gespräch mit den...

[handyweb]

Wenn man die Nachrichten verfolgt dann liest man von Wohnungsmangel in NRW und auch in Dresden, die Preise in Berlin sind ohnehin ständig am steigen ... ich denke das sollte sich auch bald im Kurs noch bemerkbarer machen.

Wenn dann auch der genehmigte ARK noch angekündigt wird, gehen wir recht sicher über 8 Euro.

[gate4share]

Wohnungsmangel sieht der Mieterbund immmer!

In Berlin,vielleicht und sicher auch in NRW ist wohl das "Problem", dass die Wohnungen nicht da sind, wo man sie will und nicht so ausgetattet zu den Preisen bekommen kann, wie man sich das vorstellt!

Selbst "normale Arbeiter" stellen heute schon Ansprüche hinsichtlich ihrer Wohnug besondes in Bezug auf die Lage -den stadtteil.

Nun, damals vor vielen Jahren wurden nun mal gesammelt Wohnungen im sozialen Wohnungsbau in "neuen Stadtteilen" bzw. bestimmten Stadtteilen hochgezogen. Früher war ja sozialer Wohnungsbau, auch etwas für Durchschnittseinkommen. Ist es heute auch noch oft. Aber eben da wohnen auch die untersten Schichten und wohl nur da!
Und wenn irgendwo viele Wohungen frei sind, dann kommen eher immer noch mehr "Problemleute" und die Lage wird eher immer schlimmer!

Tja, dann wollen die "normalen" Leute da alle weg.
Und in den umliegenden, oder auch "alten Stadtteilen" gab es niemals Sozialer Wohnungbau und entsprechend wurde wenig gebaut und wo jetzt der Run auf diese Stadtteile immer stärker wird, steigen da die Mieten.

Und wenn dann da mal neu gebaut wird, in der Ausstattung die heute gewüscht wird, dann sind die Erstellungspreise enorm, auch schon wegen der hohen Grundstückpreise. Und da müsssen die Mieten auch sehr hoch sein.
Und so kommt es zu der Spreizung von 4,6 Euro bis 14 Euro , teilweise noch mehr je qm, obwohl die Wohnungen nur 1,5 km auseinander liegen.

Aber, ich finde das nicht schlimm! So ist der markt in allen Bereichen.
Jedenfalls so lange ist das kein Problem, bis noch genug Wohnungen für 4,60 Euo oder ähnlich zur Verfügung stehen. Und die gibt es beispielsweise in Berlin und vielen Gegenden von NRW, wie Köln, Dortmund, Essen , genug- mehr als genug!

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.301.849 von gate4share am 20.06.12 13:02:12

Laut einem Bericht im WDR vor einigen Tagen sind aber gerade im Großraum Köln für die nächsten Jahre einige tausend Wohnungen zu wenig vorhanden.

Auch in Dresden bekommt man z.B. keine größeren Wohnungen mehr so einfach, die vom Preis her akzeptabel sind.

[handyweb]

Mal was interessantes zu Patrizia Immobilien http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/patrizia-immobilien-u…

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.301.885 von handyweb am 20.06.12 13:10:26

Grossraum Köln!

Dann schau mal nach Hürth!

Da sind mindestens 3 Grosswohnanlagen mit je ein paar 100 Wohnungen,wo der Leerstand bei über 30% liegt!
Der Kölnberg- Meschenich, ja immer schon eine "komische" Gegend, aber immer noch über 30 % der Wohnungen leerstehend.
Und Chorweiler ist auch noch was frei- sogar mit der einzigen Aussenstelle des Sozialamtes.

Wohne ja nicht mehr in KÖln, habe nur 2 Kleinappartments,aber in guter Lage da,sonst könnte ich sicher noch mehr erzählen.

Ach ja im Herkuleshaus, mitten in Kölns Innenstadt, sit zwischen Ehrenfeld /Lindenthal und City- so 500 meter vom Friesenplatze, sind ständig Wohnungen anmietbar.........Miete kalt, deutlich unter 9 Euro, grössere Einheiten unter 7 Euro - allerdings relativ hohe Nebenkosten - Schwimmbad, Pfördner.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.301.885 von handyweb am 20.06.12 13:10:26

Deseden weiss ich nicht genau.

Aber solange die Belegung bei Gagfah nicht bei 1,xx Prozent liegt, kann man doch eigentlich immer was anmieten, oder?

[gate4share]

Die Wohnungen in den Anlagen in Hürth gehen oft nicht mal für 20,000 Euro für eine 80 qm Wohung weg.

Gut, das Probelm ist der Leertand und Pleite vieler Wohnungseigentümer. Aber die Pleite kam durch den Leerstand, bzw. auch durch überhöhte Kaufpreise.

Habe auch schon überlegt da zu kaufen. Nur, ist es ja so, dass, wohl sogar weniger als 50 % belegt sind. Es komen keine Hausgelder rein und somit sieht alles schlimm aus. Weil alles schlimm aussieht, kommen keine Miete.
Und wenn du kauft, musst du erst mal richtig hohe Hausgelder bezahlen weil die anderen ja nicht bezahlen!
Man muss zwar nicht mehr für die anderen haften, aber es macht ja keiner die Arbeiten, wie Gartenpflege,wenn man nur teile bezahlt.

[gate4share]

Zitat von handyweb: Mal was interessantes zu Patrizia Immobilien http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/patrizia-immobilien-uebernahmen-sollen-den-umsatz-steigern/6774918.html

Was ist daran jetzt so interesant?

[handyweb]

Zitat von gate4share: Die Wohnungen in den Anlagen in Hürth gehen oft nicht mal für 20,000 Euro für eine 80 qm Wohung weg.

Gut, das Probelm ist der Leertand und Pleite vieler Wohnungseigentümer. Aber die Pleite kam durch den Leerstand, bzw. auch durch überhöhte Kaufpreise.

Habe auch schon überlegt da zu kaufen. Nur, ist es ja so, dass, wohl sogar weniger als 50 % belegt sind. Es komen keine Hausgelder rein und somit sieht alles schlimm aus. Weil alles schlimm aussieht, kommen keine Miete.
Und wenn du kauft, musst du erst mal richtig hohe Hausgelder bezahlen weil die anderen ja nicht bezahlen!
Man muss zwar nicht mehr für die anderen haften, aber es macht ja keiner die Arbeiten, wie Gartenpflege,wenn man nur teile bezahlt.

Das sind dann aber Sonderfälle, gibt es hier auch teilweise und oft gibts nicht mal eine Hausverwaltung und für die Eigentümerversammlung ist es schwer, überhaupt alle ausfindig zu machen, da diese längst über alle Berge sind oder im Insolvenzverfahren hängen.

[handyweb]

Zitat von gate4share: Deseden weiss ich nicht genau.

Aber solange die Belegung bei Gagfah nicht bei 1,xx Prozent liegt, kann man doch eigentlich immer was anmieten, oder?

Der Leerstand im Schnitt bewegt sich in DD wohl bei 5%, aber die Wohnungen sind meist nur so um die 60 oder 70m². Gerade für größere Familien ist es ssehr schwer was zu finden was da genügend Raum bietet

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.302.290 von gate4share am 20.06.12 14:30:11

MünchenDie Immobiliengesellschaft Patrizia will dieses Jahr deutlich mehr verdienen und unabhängiger von Fremdmitteln werden. Das operative Ergebnis solle um 20 Prozent ausgebaut werden, womit dann 20 Millionen Euro drin seien, sagte Finanzchef Arwed Fischer am Mittwoch laut Redetext auf der Hauptversammlung des Augsburger Konzerns.

Das Unternehmen will mehrere neue Fonds auflegen und Übernahmen mit Co-Investoren forcieren. Zuletzt hatte Patrizia zusammen mit Versicherern und Pensionskassen von der Landesbank Baden-Württemberg 21.000 Wohnungen, vor allem im Südwesten Deutschlands, erworben. Auch bei zum Verkauf stehenden Wohnungen der BayernLB könnte Patrizia mit ihren Partnern noch zum Zuge kommen.

Fischer betonte zudem, die Eigenkapital-Quote dieses Jahr auf über 30 Prozent hieven zu wollen. Ende März waren es gut 29 Prozent. „Erheblich dazu beitragen soll eine erneute Rückführung der Bank-Kredite um zirka 150 bis 200 Millionen Euro in diesem Geschäftsjahr." Eine bessere Ausstattung mit Eigenmitteln hilft bei großen Deals und ist Voraussetzung für Dividendenzahlungen an die Aktionäre.

---

Die Eigentkapital ist mit 29% nicht viel besser als die von Gagfah, trotzdem hat man problemlos finanzieren können. Besonders die angekündigten neuen Zukäufen könnten interessant sein ...

[gate4share]

Ja da fand ich einen grossen Widerspruch!

Man will wachsen und richtig zukaufen.

Und gleichzeitig die Eigenkapitalquote erhöhen. Das ging nur durch eine KE, oder durch extrem hohe Gewinne.

Beides ist aber wohl nicht der Fall!

[handyweb]

http://www.handelsblatt.com/unternehmen/versicherungen/studi…

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Ja da fand ich einen grossen Widerspruch!

Man will wachsen und richtig zukaufen.

Und gleichzeitig die Eigenkapitalquote erhöhen. Das ging nur durch eine KE, oder durch extrem hohe Gewinne.

Beides ist aber wohl nicht der Fall!

Da muß nicht unbedingt ein Widerspruch vorliegen. Patrizia "kauft" ja nicht die Wohnungen, sondern ist primär als Asset Manager, d.h. als Dienstleister mit einem sehr geringem eigenem Investment tätig. Die Investitionen werden von Versicherungen etc. durchgeführt (so bei der LBBW-Transaktion).
GAGFAH hat ja alles selbst in die Bilanz genommen.

Interessanat war für mich an der LBBW-Transaktion ja vor allem das institutionelle Anlager in diesem Umfang investieren möchten. GAGFAH könnte ggf. ja die WOBA an solche Geldsammelstellen verkaufen und als Asset Manager weiter tätig bleiben....

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.302.612 von deepvalue am 20.06.12 15:31:25

Ich denke auch die Erhöhung der Eigenkapitalquote bei Gagfah ist in erster Linie durch die Einbeziehung weiterer Co-Investoren möglich und auch sinnvoll.

Vielleicht geht Gagfah ja einen ähnlichen Schritt und sucht sich solche Geldgeber?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.302.406 von handyweb am 20.06.12 14:53:28

Es wirkt schon verdammt pervers und widersprüchlich.

Die grossen Publikumfonds mit Mrd Immobilienvermögen in grossen Gewerbeimmobilien, kamen ja in Probleme, weil sie so schlechte Zahlen hatten.
Also durchaus noch theortisch Ausschüttungen vernehmen konnten, aber die Werte der Immobilien abschreiben mussten!

Nun müssen sich welche auflösen,weil die Kunden das Geld nicht länger in diesen Fonds anlegen wollen,was ja eigentlich zu einem grossen Angebot führt, aber, dann sollen eher wieder die Preise steigen

Was stimmt denn nun?

Ich glaube der grosse Wertverfall fand nur bei einigen ausländischen Objekten statt. Paris, London und vor allem ganz Spanien, da waren die Preise wahnsinnig hoch.

Hier in Deutschland gab es kaum diese Preishöhenflüge, aber auch nicht diesen enorme Werteverfall. Insgesamt läuft der Immoblienmarkt bei uns immer schon, langsam und solide ab. Es gibt kaum Wertrückgänge, und wenn nur in bestimmten Regionen und nur in geringem Massen.
Aber man hat auch nie Werterhöhungen gesehen, auch nicht in bestimmten Regionen die über 15 % im Jahr lagen.

ABer merkwürdig ist der Wertverfall bei den offenen Immobilienfonds schon,

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.302.612 von deepvalue am 20.06.12 15:31:25

Die Überschrift war, Patrizia will mehr Umsatz machen......und irgendwo stand noch was von wachsen.

Und das geht, meiner Meinung nach, nur mit eigenen Geld bzw. Krediten. Wenn man für dritte was kauft, steigt der eigenen Umsatz nur um die Gebühren oder provisionen für den deal. Und wenn man zusammen kauft, dann wohl nur anteilig, bzw. hat man da ja auch sein Geld anteilig angelegt und dadurch würde tendenziell der Eigenkapitalanteil sinken.

Aber die Überschrift kommt evlt von der Redaktion, denn im Text steht gar nicht von "mehr Umsatz".

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Es wirkt schon verdammt pervers und widersprüchlich.

Die grossen Publikumfonds mit Mrd Immobilienvermögen in grossen Gewerbeimmobilien, kamen ja in Probleme, weil sie so schlechte Zahlen hatten.
Also durchaus noch theortisch Ausschüttungen vernehmen konnten, aber die Werte der Immobilien abschreiben mussten!

Nun müssen sich welche auflösen,weil die Kunden das Geld nicht länger in diesen Fonds anlegen wollen,was ja eigentlich zu einem grossen Angebot führt, aber, dann sollen eher wieder die Preise steigen

Was stimmt denn nun?

Ich glaube der grosse Wertverfall fand nur bei einigen ausländischen Objekten statt. Paris, London und vor allem ganz Spanien, da waren die Preise wahnsinnig hoch.

Hier in Deutschland gab es kaum diese Preishöhenflüge, aber auch nicht diesen enorme Werteverfall. Insgesamt läuft der Immoblienmarkt bei uns immer schon, langsam und solide ab. Es gibt kaum Wertrückgänge, und wenn nur in bestimmten Regionen und nur in geringem Massen.
Aber man hat auch nie Werterhöhungen gesehen, auch nicht in bestimmten Regionen die über 15 % im Jahr lagen.

ABer merkwürdig ist der Wertverfall bei den offenen Immobilienfonds schon,

Bei den offenen Immobilienfonds gab es "lediglich" Liquiditätsprobleme a la HRE. D.h. man kauft langfristige, relativ illiquide Anlagen und garantiert den Anlegern, täglich die Anteile zurückgeben zu können.
Das ging so lange gut, wie relativ gut prognostizierbare Kleinanleger (denen zur Not der Anlageberater den Verkauf ausreden kann...) die Anteile gekauft haben (und funktioniert bei DEKA, Unifonds etc.).
Zu Problemen kam es als Banken ohne viele Kleinanleger (CS, SEB etc.) ihre FOnds an Großanleger verkauft haben und diese 2008 ff. diese unbedingt verkaufen wollten/mußten. Wie bei jedem Bank Run war die Pleite/Auflösung nur eine Zeitfrage.
Mit den zugrunde liegenden Immos hat die Krise m.E. nur sehr am Rande zu tun.
Allerdings sollten uns diese Probleme daran erinnern, daß GAGFAH trotz guter Assets bei einer Liquiditätskrise (Scheitern der Refinanzierung) pleite gehen kann.... (m.E. eher unwahrscheinlich, aber nicht auszuschließen).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Moment deepvalue, es gibt doch auch Fonds, deren Werte sich fast halbiert haben, wie passt das denn zusammen?

[imo2012]

der verkauf von dresden an versicherer zeichnet sich ab

die versicherer suchen ja händeringend anlagemöglichkeiten welche "sicher" sind da sind wohnimmo ja super

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Moment deepvalue, es gibt doch auch Fonds, deren Werte sich fast halbiert haben, wie passt das denn zusammen?

Dafür gibt es m.E. vor allem 3 Gründe:

1. Die Fonds müßen nach endgültiger Schließung innerhalb einer vorgegenen Zeit ohne Rücksicht auf die Marktgegebenheiten alle Grundstücke verkaufen. Dieses wissen die Käufer, es kommt zu relativ schlechten Verkaufspreisen.

2. Es existieren teilweise auch echte Wertrückgänge der Gebäude, da einige Fonds auf dem Höhepunkt des letzten Gewerbeimmobilienbooms aufgelegt wurden (z.B. Morgan Stanley Fonds)

3. Da die täglichen Rücknahmen ausgesetzt werden, kommt es zu nur noch zu Kursstellungen an der (vor allem Hamburger) Börse. Dort werden aus unterschiedlichen Gründen (Marktenge, echte Verluste s.o.) sehr niedrige Kurse notiert. Die realen Rückzahlungen bei Schließung können durchaus höher liegen (aber die Inhaber müßen teilweise jetzt verkaufen, da die Zahlungen über mehrere Jahre verteilt erfolgen).

[deepvalue]

Zitat von imo2012: der verkauf von dresden an versicherer zeichnet sich ab

die versicherer suchen ja händeringend anlagemöglichkeiten welche "sicher" sind da sind wohnimmo ja super

Quelle? Da weißt Du mehr als der Markt.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

[handyweb]

Zitat von deepvalue:

Zitat von imo2012: der verkauf von dresden an versicherer zeichnet sich ab

die versicherer suchen ja händeringend anlagemöglichkeiten welche "sicher" sind da sind wohnimmo ja super

Quelle? Da weißt Du mehr als der Markt.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

Ob die Versicherer nun in Dresden zuschlagen ist ungewiss, aber tendenziell deckt sich das mit dem schon genannten Artikel im Handelsblatt:

http://www.handelsblatt.com/unternehmen/versicherungen/studi…

Was haben die Versicherer sonst auch für Alternativen?

[imo2012]

Zitat von handyweb:

Zitat von deepvalue: ...

Quelle? Da weißt Du mehr als der Markt.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

Ob die Versicherer nun in Dresden zuschlagen ist ungewiss, aber tendenziell deckt sich das mit dem schon genannten Artikel im Handelsblatt:

http://www.handelsblatt.com/unternehmen/versicherungen/studi…

Was haben die Versicherer sonst auch für Alternativen?

der kontakt zu den versicherer wurde ja auch schon von gagfah bestätigt

[gate4share]

Das stimmt natürlich.

Auf jeden Fall können die Versicherungen allermindestens 3 % erzielen, auch wenn sie beonders viel für Instandsetzung ausgeben.

Und das ist doch sehr sicher und mit Wertsteigerungen. Wo die Rendite in Deutsche Staatsaneleihn bei unter 2% liegen und Europäische die höher sind, auch viel mehr Risiko habe, sind mindestens 3 %, eher ja noch 5 % schon ne tolle Sache!

[DJHLS]

Zitat von deepvalue:

Zitat von gate4share: Moment deepvalue, es gibt doch auch Fonds, deren Werte sich fast halbiert haben, wie passt das denn zusammen?

Dafür gibt es m.E. vor allem 3 Gründe:

1. Die Fonds müßen nach endgültiger Schließung innerhalb einer vorgegenen Zeit ohne Rücksicht auf die Marktgegebenheiten alle Grundstücke verkaufen. Dieses wissen die Käufer, es kommt zu relativ schlechten Verkaufspreisen.

2. Es existieren teilweise auch echte Wertrückgänge der Gebäude, da einige Fonds auf dem Höhepunkt des letzten Gewerbeimmobilienbooms aufgelegt wurden (z.B. Morgan Stanley Fonds)

3. Da die täglichen Rücknahmen ausgesetzt werden, kommt es zu nur noch zu Kursstellungen an der (vor allem Hamburger) Börse. Dort werden aus unterschiedlichen Gründen (Marktenge, echte Verluste s.o.) sehr niedrige Kurse notiert. Die realen Rückzahlungen bei Schließung können durchaus höher liegen (aber die Inhaber müßen teilweise jetzt verkaufen, da die Zahlungen über mehrere Jahre verteilt erfolgen).

"1." stimmt so nicht. die Reihenfolge geht so:
1. "offener" Immofonds sperrt Rücknahme
2. Offener Immofonds mit Rücknahmestopp kann nicht wieder öffnen und geht in die Abwicklung, d. h. es wird die Verwaltung gekündigt.
3. Management hat innerhalb dieser Kündigungsfrist, üblich ca. 3 Jahre, Zeit, die Immos zu verkaufen
4. Kündigungsfrist läuft ab und es sind noch Immos da. Eine bestimmte Bank übernimmt die Restverwaltung und -abwicklung.

Die Mär von dem Verkaufsdruck ist m. E. falsch.
1.
Das Management hat und hatte nie Verkaufsdruck. Ob die jemals ernsthaft die Schließung und Abwicklung vermeiden wollten sei mal dahingestellt. Jedenfalls richtet sich die Management-Fee nach der Fondsgröße. je länger der Verkauf hinausgezögert wird, desto lohnender für dei Verwalter.

2.
Ein schneller Verkauf unter Wert birgt nur (Haftungs-) Risiken für das Management.

3.
Der Verkaufsdruck würde nur eine Rolle spielen, wenn es nur einen käufer gäbe. Solange mindestens zwei da sind, die das Schnäppchen machen wollen, müßten sie sich entweder absprechen oder sie treiben sich gegenseitig hoch.

Was die Gagfah angeht, so sehe ich die Gefahr einer Liquiditätskrise als gering an. Es ist vielmehr eine Frage der Konditionen und da mißtraue ich Gagfah/Fortress. Einfach und effektiv wäre es für Gagfah/Fortress, wenn Gagfah eine Privat Placement von Anleihen mit überhöhten Kupons an Fortress-Kunden ausgibt.

[deepvalue]

Zitat von DJHLS:

Zitat von deepvalue: ...

Dafür gibt es m.E. vor allem 3 Gründe:

1. Die Fonds müßen nach endgültiger Schließung innerhalb einer vorgegenen Zeit ohne Rücksicht auf die Marktgegebenheiten alle Grundstücke verkaufen. Dieses wissen die Käufer, es kommt zu relativ schlechten Verkaufspreisen.

2. Es existieren teilweise auch echte Wertrückgänge der Gebäude, da einige Fonds auf dem Höhepunkt des letzten Gewerbeimmobilienbooms aufgelegt wurden (z.B. Morgan Stanley Fonds)

3. Da die täglichen Rücknahmen ausgesetzt werden, kommt es zu nur noch zu Kursstellungen an der (vor allem Hamburger) Börse. Dort werden aus unterschiedlichen Gründen (Marktenge, echte Verluste s.o.) sehr niedrige Kurse notiert. Die realen Rückzahlungen bei Schließung können durchaus höher liegen (aber die Inhaber müßen teilweise jetzt verkaufen, da die Zahlungen über mehrere Jahre verteilt erfolgen).

"1." stimmt so nicht. die Reihenfolge geht so:
1. "offener" Immofonds sperrt Rücknahme
2. Offener Immofonds mit Rücknahmestopp kann nicht wieder öffnen und geht in die Abwicklung, d. h. es wird die Verwaltung gekündigt.
3. Management hat innerhalb dieser Kündigungsfrist, üblich ca. 3 Jahre, Zeit, die Immos zu verkaufen
4. Kündigungsfrist läuft ab und es sind noch Immos da. Eine bestimmte Bank übernimmt die Restverwaltung und -abwicklung.

Die Mär von dem Verkaufsdruck ist m. E. falsch.
1.
Das Management hat und hatte nie Verkaufsdruck. Ob die jemals ernsthaft die Schließung und Abwicklung vermeiden wollten sei mal dahingestellt. Jedenfalls richtet sich die Management-Fee nach der Fondsgröße. je länger der Verkauf hinausgezögert wird, desto lohnender für dei Verwalter.

2.
Ein schneller Verkauf unter Wert birgt nur (Haftungs-) Risiken für das Management.

3.
Der Verkaufsdruck würde nur eine Rolle spielen, wenn es nur einen käufer gäbe. Solange mindestens zwei da sind, die das Schnäppchen machen wollen, müßten sie sich entweder absprechen oder sie treiben sich gegenseitig hoch.

Was die Gagfah angeht, so sehe ich die Gefahr einer Liquiditätskrise als gering an. Es ist vielmehr eine Frage der Konditionen und da mißtraue ich Gagfah/Fortress. Einfach und effektiv wäre es für Gagfah/Fortress, wenn Gagfah eine Privat Placement von Anleihen mit überhöhten Kupons an Fortress-Kunden ausgibt.

Vielen Deiner Punkte stimme ich zu. Ich hatte keine zeitliche Reihenfolge darstellen wollen.

Allerdings besteht tatsächtlich ein Verkaufdruck bei den in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds. Die Fondsgeschäftsführung ist gesetzlich verpflichtet, nach endgültiger Schließung alle Immobilien innerhalb einer gesetzlich vorgegehenen Frist zu veräußern.

Dieser Sachverhalt ist allen möglichen Käufern bekannt.Du sprichts ja selbst das Risiko möglicher Absprachen an.

Dein Mißtrauen ggü. Fortress/GAGFAH teile ich. Allerdings halte ich das Risiko einer Ausgabe überteuerter Anleihen an die Fortress-Anteilseigner im Rahmen eines Private Placements für eher gering, da diese wohl wenig Interesse haben dürften, in dem für eine weitgehende Refinanzierung notwendigem Umfang neu zu investieren. Ich denke, Fortress wird eher versuchen, durch eine weitere Verunsicherung der Kleinanleger (z.B. ausbleibende Refinanzierung) das Kursniveau zu drücken und billig weitere Anteile einsammeln (immerhin besitzt Fortress ja bereits heute einen Großteil von GAGFAH und würde sich ggf. auch ins eigene Fleisch schneiden.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[atze50]

also Gagfah ist ja so sicher wie ne Deutsche Staatsanleihe, weil die Mieten ja fast alle vom Dt. Staat gezahlt werden.

[DJHLS]

Zitat von atze50: also Gagfah ist ja so sicher wie ne Deutsche Staatsanleihe, weil die Mieten ja fast alle vom Dt. Staat gezahlt werden.

Einige bemühen sich hier im Thread und sinnvolle inhaltliche Diskussion. Das macht dann auch Spass.

Statements wie "Gagfah ist ja so sicher wie ne Deutsche Staatsanleihe, weil die Mieten ja fast alle vom Dt. Staat gezahlt werden" sind entweder unfreiwillig komisch oder satirisch gemeint. Was soll so'n Mist?

[gate4share]

na ja ein bisschen witzig muss es auch sein.....

Und wehe, einer von Gagfahs Vorstand macht noch mal so einen Mist , dann fahre ich nach Luxemburg und regel das von Mann zu Mann, dann wird die Fresse poliert!

[atze50]

Zitat von DJHLS:

Zitat von atze50: also Gagfah ist ja so sicher wie ne Deutsche Staatsanleihe, weil die Mieten ja fast alle vom Dt. Staat gezahlt werden.

Einige bemühen sich hier im Thread und sinnvolle inhaltliche Diskussion. Das macht dann auch Spass.

Statements wie "Gagfah ist ja so sicher wie ne Deutsche Staatsanleihe, weil die Mieten ja fast alle vom Dt. Staat gezahlt werden" sind entweder unfreiwillig komisch oder satirisch gemeint. Was soll so'n Mist?

suchst du Streit, od. wieso machst du mich so blöd an?

natürlch war es spassig gemeint, wobei meine Aussage gar nicht so falsch ist.

Bei einem Großteil der Gagfah-Mieter wird die Miete eben von der öffentlichen Hand gezahlt!

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.307.620 von atze50 am 21.06.12 16:54:59

Ich denke nicht, dass es der Großteil der Gagfah Mieter ist, die Ihre Miete vom Staat bezahlt bekommen - hängt ja auch von der Wohngegend ab.

Auf jeden Fall sind die deutschen Mieteinnahmen für die Versicherer sicherer als mittlerweile doch recht spekulative Staatsanleihen - und deutsche Staatsanleihen sind bei den Zinsen auch keine wirkliche Alternative.

[gate4share]

Leute komm, lasst uns nett miteinander sein.

Wir müssen das ja alles nicht so eng sehen. Klar und nach offizieller Abstufung sind natürlich Wohnungen und Mieteinnahmen nie so sicher, wie Staatsanleihen.. Aber das stimmt ja auch schon wieder alles nicht mehr!

Es ist schon eine sehr grosse Sicherheit in dem Mietencashflow von gagfah. Die Wohnungslage wird schwerer, also es verknappen sich Wohnungen und es wird weiterhin arme "teufel " geben, die wenig, oder gar kein eigenen Einkommen haben, sodnern von transfreinkommen leben müssen. Und da kann eigentlich Gagfah mit ihren Beständen nicht viel passieren, man wird ständig Mieter haben. Und auch wenn es keine Stützeempfänger sind , so sind es doch oft Menschen die nicht so einfach , auch aus finanzielln Gründen umziehen können.

Grundsätzlich sind wir ja einer Meinung hier im Grossen und Ganzen. Das der eine, es etwas anders ausdrückt, ist nun mal so, Und auch nicht alle haben die gleichn Kenntnisse. Ich persönlich lass mich ja gerne aufklären, also gebe gern immer zu, dass ich etwas nicht weiss.
Aber viele meinen, dass sie dann ihr Gesicht verlieren würden, wenn sie etwas nicht wüssten oder vermeindlich falsch sehen.

Es ist absolut unsinnig, wenn wir uns wegen so einen Quatsch hier streiten.

Spass:
Sonst komm ich mal eben vorbei und dann klären wir das wie Männer, dann wird die Fresse poliert!

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.308.191 von gate4share am 21.06.12 18:53:39

Das Hauptrisiko eines Investments in GAGFAH ist m.E. nicht so sehr die Einnahmeseite (Mieten), sondern sind die bis nächstes Jahr notwendige Refinanzierung und mögliche "Eingriffe" (manche mögen es auch Manipulationen nennen) seitens Fortress/GAGFAH-Management.

GAGFAH kann bei einem (von mir nicht erwarteten) Scheiterns der Refinanzierung durchaus Pleite gehen (d.h. Totalverlust für uns Anleger). Dieses Risiko würde ich trotz Finanzkrise sehr viel höher gewichten als einen deutschen Staatsbankrott (wenigstens bis nächstes Jahr).

Von daher ist und bleibt GAGFAH sehr viel riskanter als eine Bundesanleihe (oder auch andere Wohnimmobilienaktien). Dafür ist natürlich auch die Upside viel größer. Reine Hurra-Kommentierung ist m.E. wenig sinnvoll.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[atze50]

das ist doch nur ein theoretisches Risiko. Genauso gut besteht das Risiko dass dich Deutschland kein Geld mehr am Kapitalmarkt "leihen" kann, wie z.B. Griechenland. aber ist das realistisch (also in nächster Zeit)??

wenn du eine Bank wärst - wem würdest du lieber Geld geben - einem Staat mit einem Schulden-Schneeballsystem od. einer Immobilienfirma, die den Kredit mit Wohnimmobilien absichern kann?

Nach solchen Wohn-Immobilienkrediten in Milliarden-Höhe lecken sich doch alle Banken die Finger ab. Noch sicherer gehts nicht. Ich wette, dass sich die Gagfah die Banken aussuchen kann.

Da finde ich das "Eingriffrisiko" von Fortress viel größer.

[deepvalue]

Zitat von atze50: das ist doch nur ein theoretisches Risiko. Genauso gut besteht das Risiko dass dich Deutschland kein Geld mehr am Kapitalmarkt "leihen" kann, wie z.B. Griechenland. aber ist das realistisch (also in nächster Zeit)??

wenn du eine Bank wärst - wem würdest du lieber Geld geben - einem Staat mit einem Schulden-Schneeballsystem od. einer Immobilienfirma, die den Kredit mit Wohnimmobilien absichern kann?

Nach solchen Wohn-Immobilienkrediten in Milliarden-Höhe lecken sich doch alle Banken die Finger ab. Noch sicherer gehts nicht. Ich wette, dass sich die Gagfah die Banken aussuchen kann.

Da finde ich das "Eingriffrisiko" von Fortress viel größer.

Du solltest einmal die Berichte über Dt. Annington lesen. Das dortige Management drückt die Hoffnung aus, daß die Refinanzierung klappt. Als absolut sicher wird diese nicht dargestellt.
GAGFAH ist in einer noch schlechteren Situation. Die Banken finanzieren ohne Probleme nur 60% des Beleihungswerts. GAGFAH hat aber viel höhere Schulden (insbesondere wenn man berücksichtigt, daß der NAV/Verkehrswert wohl meist deutlich oberhalb des Beleihungswerts liegt).

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.310.257 von deepvalue am 22.06.12 10:23:13

Warum soll der NAV über dem Beleihungswert liegen? Gibt es dafür irgendwelche Anhaltspunkte?

[deepvalue]

Zitat von handyweb: Warum soll der NAV über dem Beleihungswert liegen? Gibt es dafür irgendwelche Anhaltspunkte?

Ich habe bei meinen eigenen Finanzierungen dieses bei einigen Banken erlebt. Normal scheint (wenn man nicht sehr preiswert kauftein Abschlag von 10% auf den Verkehrswert zu sein, wobei maximal der Kaufpreis als Beleihungswert genommen wird. Je nach Region ziehen die Banken auch mehr ab (z.B. entlang der polnischen oder tschechischen Grenze, Südniedersachsen, Nordhessen, Ruhrgebiet etc.).

Da der NAV über eine DCF-Rechnung errechnet wird, die Transaktionspreise aber (mit Ausnahme von sehr guten Wohnlagen oder in München etc, also eher nicht bei GAGFAH) meist unter DCF-Wert liegen, machen die Banken hier natürlich ebenfalls entsprechende Abschläge, um den Beleihungswert der Grundstücke zu errechnen.



Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.309.932 von deepvalue am 22.06.12 09:14:29

Ohne Zweifel ist eine Bundesanleihe sicherer.
Aber wir sprachen ja von Staatsanleihen. Klar den Bezugszinssatz den ich wählte war von Bundesanleihen.

Risiken sind grundätzlich immer da, das liegt in der Natur einer Unternehmung. Aber wie gross sind denn solche Risiken, dass man von einem Zusmmenbruch von Gagfah ausgehen könnte? Doch wohl extrem gering.

Also selber wenn die ganze EU platzt, was auch schon extrem unwahrscheinlich ist, hat das ja keinen Einfluss auf Gagfah. Gut, das Risiko einer Manipulation von Fortrtess kann ich nicht beziffern, aber das wir ja dann nur die Höhe der Zinsen, also die Konditionen betreffen.

Kann es wirklich sons passieren, dass Gagfah keine Verlängerung des Kredits bekommt? Ich würde meinen, aufgrund der aktuellen Lage wohl nicht. Da wird wohl ein Konsortium sich sofort finden, wo auch gern viele dabei wären. Es kann sich vieles verschlimmern......aber, dass man dazu kommt, dass man heute Gelder für 3,5 % aus leihen zu können und dnn wenige wochen später gar kein geld mehr zu bekommen, da müsste schon verdammt viel passieren.

Gagfah hat ständige cashflows. Also ist nicht wie vielleicht Industrieunternehmen darauf angewiesen, dass man erst etwas produzieren muss, was dann auch noch andere kaufen und bezahlen müssen.

Es ist eine hohe sicherheit in dem Investment in einer Gagfah Anlage.

Ganz ohne Risiko gibt es nur beim Sparbuch zu 0,2 % Zinsen.. und das noch nicht mal, wenn die Stadt, der kreis etc pleite geht, kann auch wohl kaum noch eine Körperschaft komplett für alle Guthaben eintreten.

[gate4share]

Zitat von handyweb: Warum soll der NAV über dem Beleihungswert liegen? Gibt es dafür irgendwelche Anhaltspunkte?

Beleihungswert ist nicht Verkehrswert!

Und wie Deepvalue ja richtig die letzten Tage sagte, geschehen Übergänge von Wohnungspaketen in der Regel immer unterhalb der Buchwerte!

Ich nehme ja an, was ich mir eigentlich immer schon irgendwie dachte, aber worüber keine Immogesellschaft spricht, dass bei einem Kauf, erst mal 5 bis 10 % an Steuern, Kosten und vtl Courtage weg gehen. In der Regel bilanziert man zu den Anschaffungspreisen, und da sind die Kosten inkl. dieser Kaufnebenkosten! Die Grunderwerbssteuer ist in den meisten Bundesländern jetzt 5 %, den muss immer bezahlt werden, und die Gerichts- und Notarkosten... die wohl eher unter 1 % liegen.

Und dann ist den Gesellschaften wo grundsäzlich dran gelegen, die Werte ihrer asets eher hoch an zu setzen, weil ja dann das Darlehen günstiger zu bekommen ist. Evtl hat das auch positive Auswirkungen auf den Aktienkurs, evtl auch auf das Einkommen der Vorstände.

Deepvalue, aber du meintest doch letztes noch, dass sich gagfah jetzt ehr arm rechnet! Was stimmt denn nun?

[deepvalue]

Zitat von gate4share:

Zitat von handyweb: Warum soll der NAV über dem Beleihungswert liegen? Gibt es dafür irgendwelche Anhaltspunkte?

Beleihungswert ist nicht Verkehrswert!

Und wie Deepvalue ja richtig die letzten Tage sagte, geschehen Übergänge von Wohnungspaketen in der Regel immer unterhalb der Buchwerte!

Ich nehme ja an, was ich mir eigentlich immer schon irgendwie dachte, aber worüber keine Immogesellschaft spricht, dass bei einem Kauf, erst mal 5 bis 10 % an Steuern, Kosten und vtl Courtage weg gehen. In der Regel bilanziert man zu den Anschaffungspreisen, und da sind die Kosten inkl. dieser Kaufnebenkosten! Die Grunderwerbssteuer ist in den meisten Bundesländern jetzt 5 %, den muss immer bezahlt werden, und die Gerichts- und Notarkosten... die wohl eher unter 1 % liegen.

Und dann ist den Gesellschaften wo grundsäzlich dran gelegen, die Werte ihrer asets eher hoch an zu setzen, weil ja dann das Darlehen günstiger zu bekommen ist. Evtl hat das auch positive Auswirkungen auf den Aktienkurs, evtl auch auf das Einkommen der Vorstände.

Deepvalue, aber du meintest doch letztes noch, dass sich gagfah jetzt ehr arm rechnet! Was stimmt denn nun?

GAGFAH rechnet sich sehr viel ärmer als in der Vergangenheit und ärmer als die meisten anderen gelisteten Wohungsunternehmen.

Allerdings dürfte auch GAGFAH bei einem Verkauf aller Grundstücke nur Preise maximal in Höhe des NAV realisieren können (wahrscheinlich etwas weniger). Dieses liegt teilweise an den Steuervorteilen als früher gemeinützige Gesellschaft(siehe meine früheren Beiträge). Diese fließen in den DCF ein, gehen bei einem Verkauf aber verloren.

Dieses wissen auch die Banken. Diese dürften deshalb im Rahmen einer deckungsstockfähigen Finanzierung auch vom NAV Abschläge für den Beleihungswert machen. Von diesem werden 60% als deckunsgsstockfähig zu super Konditionen finanziert. Darüber hinaus gibt es m.E. nur Kredite zu schlechteren Konditionen (vor ein paar Jahren war das noch anders, aber die Zeiten haben sich geändert). Deshalb bin ich der Auffassung, daß GAGFAH für eine vernünftige Refinanzierung erhebliche Grundstücksveräußerungen durchführen muß. Die Refinanzierung ist kein Selbstläufer.

In Summe gehe ich davon aus, daß die GAGFAH-Bewertung für den NAV in etwa stimmt (und in vielen Orten wie Berlin, HH, F zu niedrig ist). Allerdings hat der Börsenkurs meist wenig mit der realen Bewertung zu tun. Daher sollte man bei seinen Investments immer auf die allgemeines Wirtschafts- und Finanzentwicklung achten.

Wenn man eine Immobilienaktie in D kaufen möchte, würde ich deshalb GAGFAH kaufen, allerdings sollte man die (Re-) Finanz (ierungs-) märkte im Blick behalten. Sicher ist eine Anlage in GAGFAH nicht.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[atze50]

da kann jeder denken was er will, aber ich glaube dass die Finanzierung das wohl kleinste Problem der Gagfah sein wird.

überlegt doch mal, was wäre wenn die Banken die Kredite nicht verlängern? dann müssten die Banken vollstrecken u. die Wohnungen versteigern. die haben doch gar nicht die Kompetenz das zu bewerkstelligen.

[deepvalue]

Zitat von atze50: da kann jeder denken was er will, aber ich glaube dass die Finanzierung das wohl kleinste Problem der Gagfah sein wird.

überlegt doch mal, was wäre wenn die Banken die Kredite nicht verlängern? dann müssten die Banken vollstrecken u. die Wohnungen versteigern. die haben doch gar nicht die Kompetenz das zu bewerkstelligen.

In den letzten Jahren sind jede Menge auch größerer Immobilienunternehmen Pleite gegangen (Baubecon, Level One etc.). Baubecon z.B. hatte über 1 Mrd. Schulden und wurde von dem Hauptgläubiger übernommen (d.h. die Aktionäre/Gesellschafter habe alles verloren) und erst vor ein paar Wochen an Dt. Wohnen verkauft.

Bitte erst die Fakten prüfen. Eine GAGFAH-Aktie ist sicherlich kein schlechtes Investment (wenn die Refinanzierung klappt), aber keinesfalls eine sichere Anlage.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[atze50]

naja dann check du halt mal die Fakten! aber jeder kann ja denken was er will...

[deepvalue]

Zitat von atze50: naja dann check du halt mal die Fakten! aber jeder kann ja denken was er will...

Es hat schon seinen Grund, warum die Finanzierungsanforderungen der Banken gestiegen sind, Immobilien (-unternehmen) sind halt nicht risikolos.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.310.722 von deepvalue am 22.06.12 12:10:23

Interessant!

Mir ist auch klar, dass die Banken heute höhere Eigenmittel fordern. Noch vor wenigen Jahren sollen Wohnungspakete über 20,000 Wohnungen mit nur 10% Eigenmittel gekauft worden sein - das ist sicher vorbei.

Aber, anstatt, dass du jetzt von 25 oder 30 % Eigenmittel sprichst, meinst du das Ziel von Gagfah müsste sein, innerhalb des 60%igen Beleihungswerts zu liegen. Dann bekommt man ja Deckungsstockfähige Darlehen. Klar das ist der allerniedrgste Satz.
So in der Aufstellung für uns Privaten machen viele Banken auch noch wieder eine Abstufung bei 80 %.

Ich meine, kein Immobilienbestandshalter kann nur mit Gelder auskommen, die er innerhalb der 60ige Beleihung bekommen kann. Das würde ja ganz klar bedeuten, die Eigenkapitalquote müsste deutlich über 40 % - liegen, wohl eher mind 42 bis 43 %.........und dann könnte man auch gleich hingehen, und auf 45 % gehen und den Reit Status ins Auge fassen!


Also 20 % Eigenkapital ist wohl er zu wenig!

Ob es aber gleich über 40 % sein müssen, da habe ich meine Zweifel.
Wir müssen auch sehen, wenn Gagfah jetzt im grossen Stil verkauft, dann kommt auch der "Skaleneffekt" zum Tragen von dem ja TAG ständig redet und nun auch Deutsce Wohnen.
Das heisst, die Grundkosten der AG beispielsweise bleiben gleich.. und müssen von weniger Wohnungen erwirtschaftet werden. Auch wird man nicht sofort alle kostenblöcke in dem Mass runter fahren können, wie man Wohnungen abgibt.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.311.182 von gate4share am 22.06.12 13:52:50

Nach den massiven Abwertungen der letzten Jahre und jetzt ansteigenden Immopreisen kann der Beleihungswert auch durchaus über dem NAV liegen ...

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Interessant!

Mir ist auch klar, dass die Banken heute höhere Eigenmittel fordern. Noch vor wenigen Jahren sollen Wohnungspakete über 20,000 Wohnungen mit nur 10% Eigenmittel gekauft worden sein - das ist sicher vorbei.

Aber, anstatt, dass du jetzt von 25 oder 30 % Eigenmittel sprichst, meinst du das Ziel von Gagfah müsste sein, innerhalb des 60%igen Beleihungswerts zu liegen. Dann bekommt man ja Deckungsstockfähige Darlehen. Klar das ist der allerniedrgste Satz.
So in der Aufstellung für uns Privaten machen viele Banken auch noch wieder eine Abstufung bei 80 %.

Ich meine, kein Immobilienbestandshalter kann nur mit Gelder auskommen, die er innerhalb der 60ige Beleihung bekommen kann. Das würde ja ganz klar bedeuten, die Eigenkapitalquote müsste deutlich über 40 % - liegen, wohl eher mind 42 bis 43 %.........und dann könnte man auch gleich hingehen, und auf 45 % gehen und den Reit Status ins Auge fassen!


Also 20 % Eigenkapital ist wohl er zu wenig!

Ob es aber gleich über 40 % sein müssen, da habe ich meine Zweifel.
Wir müssen auch sehen, wenn Gagfah jetzt im grossen Stil verkauft, dann kommt auch der "Skaleneffekt" zum Tragen von dem ja TAG ständig redet und nun auch Deutsce Wohnen.
Das heisst, die Grundkosten der AG beispielsweise bleiben gleich.. und müssen von weniger Wohnungen erwirtschaftet werden. Auch wird man nicht sofort alle kostenblöcke in dem Mass runter fahren können, wie man Wohnungen abgibt.

60% vom Beleihungswert wären sicherlich optimal. Allerdings bekommt man - wie ich auch geschrieben hatte - Kredite darüber hinaus, allerdings zu schlechteren Konditionen. Die Refinanzierungen der anderen börsennotierten Wohnimmobiliengesellschaften wurden m.E. aber im Wesentlichen auf Basis von ca. 60% NAV gemacht (siehe die einschlägigen Investorenpräsentationen).

Den Skaleneffekt würde ich nicht so hoch ansetzen, da es im Gegensatz z.B. zur Automobilindustrie kaum echte Größenvorteile gibt (ein Ausnahme sind die Overheadbereiche wie Billingsysteme etc.). Die Verwaltungskosten pro Wohnung sind bei GAGFAH wahrscheinlich nicht niedriger als bei TAG obgleich wesentlich mehr Wohnungen betreut werden. GAGFAH sollte vielmehr darauf abzielen, das Portfolio stärker zu konzentrieren, wie es z.B. Dt. Wohnen gemacht hat und die Beraterentgelte an Fortress etc. reduzieren. Hinzu kommen dringend notwendige Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung, um den Leerstand zu reduzieren (Leerstand war mit der Reduktion der Verwaltungskosten auch der Haupthebel bei TAG).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

[deepvalue]

Zitat von handyweb: Nach den massiven Abwertungen der letzten Jahre und jetzt ansteigenden Immopreisen kann der Beleihungswert auch durchaus über dem NAV liegen ...

Klar. Das dürfte er nach den starkten Wertsteigerungen auch in München und anderen sehr teueren Gegenden sein (siehe mein Posting). Auch bei GAGFAH (z.B. in FfM oder HH) und GSW wird es viele solcher Bestände geben. Allerdings glaube ich nicht, daß GAGFAH den NAV z.B. für Zwickau oder Heidenheim auch nur im Entferntesten momentan erzielen könnte.

Ich bin ja auch der Auffassung, daß GAGFAH gemessen an den momentanen Aktienkursen unterbewertet ist. Allerdings habe ich mit der Bezeichnung als risikoloses Investment, welches nur steigen kann ernste Probleme.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[atze50]

keiner behauptet, Gagfah sei ein risikoloses Investment.

Aber in Bezug auf Refinanzierung sind die Risiken eher gering.

[deepvalue]

Zitat von atze50: keiner behauptet, Gagfah sei ein risikoloses Investment.

Aber in Bezug auf Refinanzierung sind die Risiken eher gering.

Zitat von atze50also Gagfah ist ja so sicher wie ne Deutsche Staatsanleihe, weil die Mieten ja fast alle vom Dt. Staat gezahlt werden.

Kein Kommentar

[imo2012]

gagfah ist aktuell richtig betongold und trotzt der marktschwäche auserordentlich gut

[atze50]

!

Dieser Beitrag wurde von CaveModem moderiert. Grund: Vollkommen unangemessene Wortwahl

[deepvalue]

!

Dieser Beitrag wurde von CaveModem moderiert. Grund: Korrespondierendes Posting wurde entfernt

[Depotmahlzeit]

Zitat von atze50: da kann jeder denken was er will, aber ich glaube dass die Finanzierung das wohl kleinste Problem der Gagfah sein wird.

überlegt doch mal, was wäre wenn die Banken die Kredite nicht verlängern? dann müssten die Banken vollstrecken u. die Wohnungen versteigern. die haben doch gar nicht die Kompetenz das zu bewerkstelligen.

und ob, dass machen die doch ständig und erfolgreich und streichen bis zum Verkauf die Mieten vollständig ein.

[atze50]

naja dann verkauf halt bzw. steig gar nicht erst ein u. kauf dir Dt. Staatsanleihen!

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.312.201 von imo2012 am 22.06.12 18:13:24

Ja ist wirklich erstaunlich wie fest Gagfah zur Zeit ist.

Ich bin schon richtig neugierig wie es nächste Woche weitergeht.

[handyweb]

Also in dieser Stückzahl betreibt keine Bank tagtäglich ein Insolvenzverfahren eines Wohnungsunternehmens ... und hat sicher auhc kein Interesse daran.

Risikolos ist Gagfah auch nicht, aber ich sehe momentan doch noch ein recht gutes Chance/Risiko Verhältnis

[handyweb]

TAG Immobilien begibt Wandelschuldverschreibungen

Die TAG Immobilien AG zapft den Kapitalmarkt an. Die nicht besicherten Wandelschuldverschreibungen (jeweils mit einem Nennbetrag von 100.000 Euro und einem Kupon in Höhe von 4,5 bis 5,5 Prozent) im Volumen von 95 Millionen Euro werden institutionellen Investoren außerhalb der USA zum Kauf angeboten. TAG-Aktionäre haben indes kein Bezugrecht. Der Erlös soll vor allem in die Rückzahlung eines Verkäuferdarlehens fließen.

[deepvalue]

Zitat von handyweb: TAG Immobilien begibt Wandelschuldverschreibungen

Die TAG Immobilien AG zapft den Kapitalmarkt an. Die nicht besicherten Wandelschuldverschreibungen (jeweils mit einem Nennbetrag von 100.000 Euro und einem Kupon in Höhe von 4,5 bis 5,5 Prozent) im Volumen von 95 Millionen Euro werden institutionellen Investoren außerhalb der USA zum Kauf angeboten. TAG-Aktionäre haben indes kein Bezugrecht. Der Erlös soll vor allem in die Rückzahlung eines Verkäuferdarlehens fließen.

Vielen Dank für die Information. Meine Anmerkungen:

1. TAG sammelt relativ teuer (Zinssatz und Wandelrecht) unbesichert Geld ein, da die Banken nur bis ca. 60% NAV/Beleihungswert etc. (+/-) beleihen wollen.

2. GAGFAH steht dieser Weg nicht so ohne weiteres offen, es sei denn Fortress stimmt einer Verwässerung zu (m.E. auszuschließen).
GAGFAH muß deshalb weiter Immobilien verkaufen, da die von den Banken erwartete EK-Stärkung sonst nicht möglich ist. Angesichts der hoch komplexen Natur der GAGFAH-Verbriefung (viele Banken involviert) wird die Refinanzierung ohnehin kein Selbstläufer

Trotzdem gehe ich - unter normalen Marktverhältnissen - von einem Gelingen der Refinanzierung aus und sehe GAGFAH als unterbewertet an.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.317.894 von deepvalue am 25.06.12 16:23:05

Könnte Gagfah für die Wandelschuldverschreibung nicht auch einen Teil der zurückgekauften Aktien nutzen, anstatt diese einzuziehen?

[deepvalue]

Zitat von handyweb: Könnte Gagfah für die Wandelschuldverschreibung nicht auch einen Teil der zurückgekauften Aktien nutzen, anstatt diese einzuziehen?

Nach einer entsprechenden HV-Genehmigung wäre das m.E kein Problem. Ich kann mir nur nicht vorstellen, daß Fortress das zuläßt (nachdem man die Aktien mühevoll eingesammelt hat), da der Effekt der gleiche ist wie bei einer Kapitalserhöhung.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.317.894 von deepvalue am 25.06.12 16:23:05

deepvalue findest du das wirklich teuer ?

Es sind 5,5 % auf unbesicherte Gelder. Also es werden keine direkten Objektsicherheiten gestellt, weil man diese - zumindest bis 60 % des Beleihungswertes an die Banken gegeben hat.

Zählt man bei so einer Wandelschuldverscheibung, die Option in Aktien wandeln zu können, auch als einen direkten, höheren Anteil des Preises bzw des Zinses?
Denn dieses Optionsrecht hat ja nur einen Sinn, wenn der Kurs schon mal um 20 % gestiegen ist. Meine der AG, und auch allen anderen Aktionären, kosstet dieses Wandlungsrecht so nichts. Heute nichts, und im Falle einer Wandlung, wird nur dann der Kurs unverhältnismässig verwässert wenn der Kurs der Aktien dann höher ist, als der Bezugskurs!

Oder , Deepvalue sehe ich das falsch?

[gate4share]

Also bei Gagfah glaube ich auch weniger an eine Wandelschuldanleihe.
Denn Fortress will ja eher ihren Anteil erhöhen, und nicht, wenn auch später wieder Aktien in andere Hände geben!

Auch könnte ich mir vorstellen, dass Gagfah längst nicht so erfolgreich sein wird, bei der Emission wie TAG. Glaube man wird eher höhere Zinsen zahlen müssen und die Emisson wird wohl eher auf weniger Interesse stossen. Bei TAG ist sind Emission, wie Kapitalerhöhungen oder Anleihen schon eine ständige Dauergeschichte.
Gagfah hat da noch nie was gemacht!

Und es hiess doch vor zwei Jahren mal, alle Fonds wären aus Gagfah ausgestiegen. Und gerade diese Fonds sind ja der Kapitalrückrad von TAG.

[deepvalue]

Zitat von gate4share: deepvalue findest du das wirklich teuer ?

Es sind 5,5 % auf unbesicherte Gelder. Also es werden keine direkten Objektsicherheiten gestellt, weil man diese - zumindest bis 60 % des Beleihungswertes an die Banken gegeben hat.

Zählt man bei so einer Wandelschuldverscheibung, die Option in Aktien wandeln zu können, auch als einen direkten, höheren Anteil des Preises bzw des Zinses?
Denn dieses Optionsrecht hat ja nur einen Sinn, wenn der Kurs schon mal um 20 % gestiegen ist. Meine der AG, und auch allen anderen Aktionären, kosstet dieses Wandlungsrecht so nichts. Heute nichts, und im Falle einer Wandlung, wird nur dann der Kurs unverhältnismässig verwässert wenn der Kurs der Aktien dann höher ist, als der Bezugskurs!

Oder , Deepvalue sehe ich das falsch?

1. 5,5% Zinsen können je nach Rating sehr teuer (z.B. für Nestlé oder andere AAA-Unternehmen) oder sehr preiswert (für BB- Rating) sein. Für TAG und GAGFAH dürfte ein solcher Zinssatz für normale unbesicherte Anleihen m.E. nicht marktüblich sein.
2. Wandlungs- oder Optionsrechte haben immer einen Wert, selbst wenn der Ausübungskurs (erheblich) unterhalb des Börsenkurses liegt. Es besteht ja immer die Chance, daß die Aktie steigt. Man kann über diverse Verfahren (Black-Scholes, Cox-Rubinstein etc.) diesen Wert berechnen, wobei das Ergebnis immer eine Annäherung ist, da die Verfahren jeweils Schwächen haben. Hauptwertdeterminaten sind die Volatilität, die Laufzeit, Zinssätze und Dividenden, Ausübungskurs und Börsenkurs. Häufig wird der Wert von Optionen von Laien, aber auch von Profis unterschätzt, insbesondere die Häufigkeit von Outlyern (Tail End), siehe auch das Buch "Black Swan". Immerhin lernt man bei der Berechnung jede Menge griechischer Buchstaben kennen...
3. Für TAG-Aktionäre dürfte deshalb die Ausgabe relativ teuer gewesen sein. Da TAG allerdings keinen echten Großaktionär hat und der CEO Elgeti schalten und walten kann, konnte eine derartige Anleihe emittiert werden (nachrechnen können Kleinaktionäre den Effekt im Regelfall ohnehin nicht...).
Für GAGFAH scheidet eine derartige Anleihe aufgrund der starken Stellung von Fortress und aufgrund der starken Unterbewertung des Aktienkurses aus.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Zählt man bei so einer Wandelschuldverscheibung, die Option in Aktien wandeln zu können, auch als einen direkten, höheren Anteil des Preises bzw des Zinses?

Wenn ich es richtig erinnere, müßte TAG den Zinsvorteil aus dem Wandlungsrecht bilanziell aktivieren und über die Laufzeit der Anleihe abschreiben (d.h. zunächst erhöht sich das Eigenkapital entsprechend).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[hannes24]

Ein Refinanzierung ist seit Basel 3 nicht mehr so leicht.
Ich selbst als Gewerblicher Immobilienverwalter bekomme nur noch 60% Beleihung finanziert und das bei bester Bonität, positiven Cash Flow, usw. nur so zur Diskussion.

[gate4share]

Zitat von hannes24: Ein Refinanzierung ist seit Basel 3 nicht mehr so leicht.
Ich selbst als Gewerblicher Immobilienverwalter bekomme nur noch 60% Beleihung finanziert und das bei bester Bonität, positiven Cash Flow, usw. nur so zur Diskussion.

Das heisst, du musst mindestens 50 % Eigenkapital haben?

Das ist doch irrig! Kann mir das einfach nicht vorstellen. Selber habe ich zwar auch nur in dieser Grössenordnung beliehen, wollte aber bisher auch nie mehr Schulden machen.

60 % vom BUchgewinn heisst doch beim Ankauf man muss rund die Hälfte, inkl. Kaufnebenkostn selber aufbringen.

Gut, zu den besten Konditionen - heute wohl so 2,7 bis 3,3 über 10 Jahre mag das richtig sein. Aber man liesst doch auch, dass bis 70 oder 80 % nur wenig mehr kostet - so 0,5 bis 1 %.
Ist das nicht so?

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.324.470 von gate4share am 27.06.12 09:04:10

Es reißt sich derzeit kaum eine Bank um Gewerbliche Immobilien Anlagen.
Bin zuletzt bei der zweitgrössten deutschen Bank der Commerzbank abgeblitzt die finanzieren kein gewerbliches Geschäft mehr!

Habe eine Immobilie zuletzt ersteigt und muss nun 45% Eigenkapital selbst aufbringen.
Der Cash Flow ist so hoch, das ich die Immobilie locker von Rücklagenkonten bezahlen könnte.
Dies habe ich der Bank vorgelegt und trotzdem bestehen die auf 60%.
Weiter habe ich bei der gleichen Bank teilgetiligte Kredite laufen die Sicherheiten werden aber nicht übertragen!

Böse Welt!

[hannes24]

Deshalb, wegen der Finanzierungsprobleme der Immobilienunternehmen bin ich bei der Gag short gegangen auch leiden die Zinskonditionen diese sind derzeit bei -+2,8% auf 10 jahre undenkbar für die Gag, denke sicher das die Aktie nachgibt 5,50 -6 € müssen drin sein.

Mit Basel III wird bei den Finanzierer alles nur noch schlimmer und bürokratischer.

[imo2012]

Zitat von hannes24: Es reißt sich derzeit kaum eine Bank um Gewerbliche Immobilien Anlagen.
Bin zuletzt bei der zweitgrössten deutschen Bank der Commerzbank abgeblitzt die finanzieren kein gewerbliches Geschäft mehr!

Habe eine Immobilie zuletzt ersteigt und muss nun 45% Eigenkapital selbst aufbringen.
Der Cash Flow ist so hoch, das ich die Immobilie locker von Rücklagenkonten bezahlen könnte.
Dies habe ich der Bank vorgelegt und trotzdem bestehen die auf 60%.
Weiter habe ich bei der gleichen Bank teilgetiligte Kredite laufen die Sicherheiten werden aber nicht übertragen!

Böse Welt!

war es eine gewerbliche immo?
wieviel % vom vw?

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.327.719 von imo2012 am 27.06.12 19:14:29

Besitze nur Wohnimmos bin aber aufgrund des Volumens selbst gewerblich!
VW war erreicht...
Was für mich ärgerlich ist die derzeitige Verhandlungsposition gegenüber den Banken...
wie gesagt, könnte die Einheit direkt selbst bezahlen und habe bereit genügend Sicherheiten bei dieser Bank.
Nein aber die will die volle Grundschuld nochmal eintragen.
Das bedeutet ich habe erheblich höhere Grundsicherheiten wie Kredite dort und das allein ist schon unverschämt.
Zuzüglich der Kosten beim Notar und Grundbuchämter für Eintragen und später Austragen!
Was macht man nicht alles für ein Schei.. um Geld zu verdienen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.324.606 von hannes24 am 27.06.12 09:30:51

Weiter habe ich bei der gleichen Bank teilgetiligte Kredite laufen die Sicherheiten werden aber nicht übertragen!

Das ist wirklich sehr unangenehm für dich! Obwohl ja die Absicherng über die Grundschulden geschieht, bist du ja bei der Cobank ein guter und sehr bonitätsstarker Kunde. Dazu noch , hast du auch noch Immobilien die zugunsten der Bank höher abgesichert sind, als die Darllehen aktuell valutieren.

Bin sicher, dass ich vor Jahren von einem eindeutigen Urteil gehört habe, dass die Bank keine überhöhten Sicherheiten fordern darf.Sie muss die Sicherheiten zurück geben.
Weiss allerdings nicht welche voraussetzungen dafür notwendig sind, oder wie das läuft.
Und Sinn macht es nicht unbedingt- weiss ich ja nicht wie das bei dir ist- wenn man für 10 Objekte je 5,000 bis 10,000 Euro frei bekommt und die wieder neu für eine andere Bank verpfänden will.
Das wäre eben als zusätzliche Sicherheit für die gleiche Bank gut.

Und jetzt lässt einem die Bank da so stehen. Wo du wohl alles mit der gemacht hast. Da erinnere ich mich an den Rat eines alten Immobilienfuchs in unserer Mittelstadt "du musst immer sehen, dass du mit mehreren Banken zusammen arbeitest. Was die eine nicht macht, macht vielleicht die andere."
Mache ich aber slber nicht.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.327.629 von hannes24 am 27.06.12 18:56:00

hannes 24 : Deshalb, wegen der Finanzierungsprobleme der Immobilienunternehmen bin ich bei der Gag short gegangen auch leiden die Zinskonditionen diese sind derzeit bei -+2,8% auf 10 jahre undenkbar für die Gag, denke sicher das die Aktie nachgibt 5,50 -6 € müssen drin sein.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.327.629 von hannes24 am 27.06.12 18:56:00

Hannes 24 bitte erkäre das näher was ich im vorherigen Zitat deines Posstings fett gedruckt hatte.

Meinst du mit gag, Gagfah? Oder doch die GAG AG in Köln?

Wieviiel Zinsen zahlt das Unternehmen? Woher weisst du das so genau, wo ist die Quelle?

Vielen Dank für deine Antwort

[imo2012]

Zitat von hannes24: Besitze nur Wohnimmos bin aber aufgrund des Volumens selbst gewerblich!
VW war erreicht...
Was für mich ärgerlich ist die derzeitige Verhandlungsposition gegenüber den Banken...
wie gesagt, könnte die Einheit direkt selbst bezahlen und habe bereit genügend Sicherheiten bei dieser Bank.
Nein aber die will die volle Grundschuld nochmal eintragen.
Das bedeutet ich habe erheblich höhere Grundsicherheiten wie Kredite dort und das allein ist schon unverschämt.
Zuzüglich der Kosten beim Notar und Grundbuchämter für Eintragen und später Austragen!
Was macht man nicht alles für ein Schei.. um Geld zu verdienen.

kaufen zu vw macht in meinen augen kein sinn da man mit kaufnebenkosten ja per definition drauflegt wenn nicht gerade eine fehlbewertung vorliegt

[imo2012]

Zitat von hannes24: Besitze nur Wohnimmos bin aber aufgrund des Volumens selbst gewerblich!
VW war erreicht...
Was für mich ärgerlich ist die derzeitige Verhandlungsposition gegenüber den Banken...
wie gesagt, könnte die Einheit direkt selbst bezahlen und habe bereit genügend Sicherheiten bei dieser Bank.
Nein aber die will die volle Grundschuld nochmal eintragen.
Das bedeutet ich habe erheblich höhere Grundsicherheiten wie Kredite dort und das allein ist schon unverschämt.
Zuzüglich der Kosten beim Notar und Grundbuchämter für Eintragen und später Austragen!
Was macht man nicht alles für ein Schei.. um Geld zu verdienen.

kaufen zu vw macht in meinen augen kein sinn da man mit kaufnebenkosten ja per definition drauflegt wenn nicht gerade eine fehlbewertung vorliegt

[deepvalue]

Zitat von hannes24: Besitze nur Wohnimmos bin aber aufgrund des Volumens selbst gewerblich!

Hallo Hannes,

wieso bist Du selbst gewerblich? Hast Du das Gebäude in Deiner GmbH gekauft oder hattest Du mehr als 3 Objekte in 5 Jahren verkauft?

Gruß

deepvalue

[AlterMann]

Das Thema betrifft mich auch, da ich auch eine deutlich zweistellige Zahl an WE (in Form von mehreren MFH) habe.
Ich konnte allerdings nirgendwo einen Hinweis auf eine Grenze vom Übergang von der eigenen "privaten Vermögensverwaltung" zum Gewerbe finden.

Gibt es so eine Grenze?

[atze50]

der imo ist ein ganz großer Fisch...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.329.676 von AlterMann am 28.06.12 10:12:42

Diese Grenze gab es auf jeden Fall!

Ich hatte vor rund 8 Jahren 4 Wohnunen innerhalb von 3 Jahre verkauft. Und da erzählte mir der Steuerberater , dass es so eine Grenze von 3 Objekten in 5 Jahren gäbe. Da hätte es ein urteil gegeben und ob eben 3 Objekten sei man grundsätzlich gewerblich.
Allerdings würden das die Finazbehörden automatisch so festlegen, was aber nach diesem Urteil eines höchsten Gerichts nicht richtig wäre. Es käme auch auf einzelne Umstände an.

Wir haben mich damals nicht "gewerblich gemacht", allerdings mit dem Gedanken, dass die Finanzverwaltung das anderes sehen könnte. Es soll sogar so, dass selbst senn man nur beteiligt ist, und diese Gesellschaft verkauft, soll das mmit zählen. Bei uns lief trotz Steuerprüfung alles ohne Beanstandungen... vielleicht auch weil der Gewinn Je Wohnung nur bei 8,000 bis 30,000 Euro lag und insgesammt bei allen 4 Einheiten nicht mehr als 250 Tsd Euro volumen hatte.

Die Gefahr einer gewerblichen Einstufung, wäre aber auch nicht sooo schlimm! Denn das würde nur heissen, dass die Gewinne dann Gewerbeteuerpflichtig wären. Da aber heute ein Grossteil der gezahlten Gewerbesteuer bei natürlichen Personen auf die Einkommensteuer angerechnet wird, ist das nicht so ein Drama. Sicher man verliert was vom Gewinn....ist aber hinnehmbar.

[hannes24]

@ All

Gag = Gagfah

Zu zukünftigen Zinskonditionen der Gag habe ich keine Hinweise, bemerke nur es ist nicht so einfach wie hier diskutiert!

Privat und Gewewerblich man muss trennen Finanzamt und Unternehmensform oder Privat.
Das FA kann einen für Gewerblich deklarieren.
Die Banken können einen als Gewerblichen einstufen obwohl Privatperson.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.330.392 von gate4share am 28.06.12 12:14:08

Die Einstufung als gewerblicher Grundstückhandel kann m.E. (ich bin kein Steuerberater, dieses ist keine Steuerberatung) desaströs sein:

1. Man zahlt Gewerbesteuer auf das steuerliche Ergebnis
2. Afa kann nicht mehr geltend gemacht werden (d.h. 1. erhöht sich entsprechend).
3. Veräußerungsgewinne sind auch nach 10 Jahren voll steuerpflichtig.

Die Folgen kann sich jeder einmal am eigenen Immobilienbesitz ausrechnen. Bei mir würde sich das laufende Ergebnis nach Steuern (noch ohne Berücksichtigung der Vorteile aus der Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen) um ca. 30% reduzieren und wäre höher als meine Tilgung......

Bitte besprecht dieses Problem mit Eurem Steuerberater - Keine Steuerberatung.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[imo2012]

Zitat von atze50: der imo ist ein ganz großer Fisch...

vor kurzem auf der bank wurde ich auch zu den "Firmenkunden" überstellt obwohl ich eigentlich nur Vermiete und nicht als gewerblich zähle

für die bank ist das einfach eine sache der masse ab wann man als firmenkunde zählt

für neukäufe wurde mir 10% ek angeboten aber dieses jahr hab ich noch nichts geschossen

[imo2012]

Zitat von hannes24: @ All

Gag = Gagfah

Zu zukünftigen Zinskonditionen der Gag habe ich keine Hinweise, bemerke nur es ist nicht so einfach wie hier diskutiert!

Privat und Gewewerblich man muss trennen Finanzamt und Unternehmensform oder Privat.
Das FA kann einen für Gewerblich deklarieren.
Die Banken können einen als Gewerblichen einstufen obwohl Privatperson.

nun hannes ich finde es gewagt gegen gagfah short zu gehen da die aktie wohl fundamental unterbewertet ist mit über 13 euro nav und die nachrichten sich überschlagen mit mietpreis explosion etc

wenn ich einfach mal meinen wohnungsbestand sehe kann ich nicht erkennen wie gagfah irgendiwie in probleme laufen kann

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.332.005 von imo2012 am 28.06.12 17:11:16

Mit der Gag habe ich genug verdient jetzt nehme ich mal Gewinne mit.
Investiere zur gegeber Zeit wieder.

[imo2012]

Zitat von hannes24: Mit der Gag habe ich genug verdient jetzt nehme ich mal Gewinne mit.
Investiere zur gegeber Zeit wieder.

also doch nicht short gegangen mit gagfah?

[handyweb]

Kann zwar sein das im Moment die Luft etwas raus ist, zumindest bis zum nächsten ARK - aber das wird kommen und dann sind wieder höhere Kurse drin. Und ich möchte keine Shortposition haben, wenn so eine Meldung raus kommt ...

[handyweb]

Neues vom Dresdner Wohnungsmarkt:

http://www.sz-online.de/nachrichten/artikel.asp?id=3097078

Insgesamt sollte das steigende Preise für den Gesamtmarkt bedeuten

[deepvalue]

Handyweb,
danke für den Artikel. Der Abriß von 3000 Wohnungen erklärt auch den starken Rückgang der Wohnungsanzahl seit der Privatisierung......

[imo2012]

mehr zucker

„Die Dresdner Mieten sind explodiert!“

http://www.sozialismus.info/?sid=4917

[handyweb]

Das klingt doch mal gut (zumindest für die Gagfah Aktionäre), sicher etwas Übertreibung mit drin - aber die Tendenz deckt sich mit meinen Beobachtungen vor Ort ...

[Depotmahlzeit]

Zitat von imo2012: mehr zucker

„Die Dresdner Mieten sind explodiert!“

http://www.sozialismus.info/?sid=4917

Der Kurs heute auch! Der Kurspfleger ist aufgewacht: 7,72€.

[imo2012]

mal sehen ob ich mir morgen nochmal 3,2,1 ein kleines mfh schiessen kann

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.331.409 von deepvalue am 28.06.12 15:24:12

deepvalue, warum sollte denn ein gewerblicher Grundstückshändler keine afa mehr machen können?

Meines Wissens ist das sogar verpflichtend so und nicht nur eine "Kann-vorschrift". Für die Steuerbilanz, bzw.die Zahlen die man dem Finanzamt vorlegt, wird immer auch die Abschreibung für Abnutzung gemacht. Also bei Wohnungsgebäude i.R. 2% von der Bemessungsgrundlage - also der Erwerbspreis abzüglich grundsstückswert.

Einige wollen sogar extra bewusst gewerblich sein. Einige sehen auch Vorteile darin, ihr Wertpapierdepot in einer GmbH zu halten, also einer gewerblichen Firma.


Der einzige Vorteil, den ich kennen, ist eben das laufende Gewinne niedriger besteuert werden, als bei natürlichen Personen. Nur bei der Ausschüttung, erfolgt dann insgesamt die gleiche Vesteuerung, der gleiche Steuersatz, von gmbH und Einzelperson zusammen, was vorher eine Einzelperson direkt zahlen müsste.

Also so wäre es möglich, den Teil des Gewinns, der bei natürlichen Personen als Steuer mehr zu zahlen ist, als bei einer GmbH beispielsweise weiter anzulegen und damit eben weitere Erträge zu erwirtschaften.

Es stimmt, soweit ich es weiss, aber schon, dass auch Gewinne bei Immobilien nach der 10 Jahresfrist steuerpflchtig sind. Also das wäre en klarer Nachteil der gewerblichen Einstufung.

Wer allerdings ständig und schnell handeln will, die Gewinne nicht ständig abschöpfen möchte, sondern erst in 20 oder x Jahren sich ausschüten lassen möchte, der wird mit einer gewerblichen Konstruktion besser fahren.

Selbstverständlich lohnt das nur ab einer bestimmten Grössenordnung. Das allermindeste wäre ständig und immer ein Einkommen, was in der Spitze mit 42 % versteuert wird.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.341.771 von imo2012 am 02.07.12 08:29:39

Das ist schlicht und ergreifend falsch und erlogen!

Es mag ja sein, dass es in der Kommunistischen Vorstellungsideologie so ist. Doch in den ersten 4 Jahren des Verkaufs, gab es noch eher ein Überangebot von Wohnungen. Knapper wird es erst ab 2011, obwohl immer noch Leersand da ist, in Dresden und es immer noch und viele Wohnungen für unter 5,00 Euro Quadratmeter gibt.

Im Schnitt sind seit der Übernahme der Wohnungen durch die Gagfah die miete um nur 1,1 % je Jahr gestiegen.. Wer dann weniger als 7 % innerhalb von 6 Jahren "explodierende Mieten" hat keine Ahnung und/oder lügt, dass ich die Balken biegen. Und das wohl nur um seine kommunistischen Gedanken an den Mann zu bringen.
Doch hier waren die Markgesetzte- Angebot und Nachfrage - eher zu Gunsten der Mieter!

Man muss sich echt wundern, dass solche Lügen und Falschdarstellungen wirklich gedruckt werden.

[handyweb]

http://www.sz-online.de/nachrichten/artikel.asp?id=3097812

Neues zu den Verkaufsplänen der WoBa im obenstehenden Artikel...

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.343.084 von gate4share am 02.07.12 13:37:59

Hallo Gate,

ich darf und kann keine Steuerberatung leisten. Bitte frage Deinen Steuerberater. Die folgenden Punkte sind meine Meinung, Irrtum vorbehalten:

Gewerblicher Grundstückshandel führt zur Umbuchung der Grundstücke in das Umlaufvermögen. Dieses darf grundsätzlich nicht mit Afa belegt werden. Es können sowohl Privatpersonen als auch Kapitalgesellschaften gewerblich tätig sein. Gleichzeitig werden alle Erträge mit der Gewerbesteuer belastet.

Davon zu unterscheiden ist die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer. Danach können Kapitalgesellschaften, die ja qua Rechtsform mit 100% des Gewinns gewerbesteuerpflichtig sind, den Gewerbeertrag um den aus V+V stammenden Gewinn kürzen (Voraussetzung: kein gewerblicher Grunstückshandel).

Das halten von Grundstücken und Kapitalvermögen in einer GmbH hat aufgrund der von Dir erwähnten niedrigeren Steuersätze (gilt nur ohne Gewerbesteuer), des Wegfalls der Drei-Objekt-Regel (die Veräußerung einer GmbH ist ja nicht die Veräußerung eines Grundstücks), bei Grunderwerbssteuer etc. ein paar Vorteile aber auch diverse Nachteile.

Keine Steuerberatung. Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

Bitte unbedingt Gespräch mit Steuerberater suchen!!

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.343.271 von handyweb am 02.07.12 14:19:24

http://www.finanzen100.de/finanznachrichten/wirtschaft/beren…

Eine neue Einschätzung der Berenberg Bank ...soweit ich mich erinnere, war gerade der Analyst in der Vergangenheit immer ein guter Kontraindikator

[gate4share]

Boah ey jetzt gehts rund........bzq. rauf!

Lange diese Kurshöhen nicht mehr gesehen!

[gate4share]

deepvalue, die Abschreibung - 2 % bei Wohnungen, bei Gewerblichen Objekten i.R. mehr, wird tatsächlich auch von Gagfahs Tochtergesellschaften angewendet- meines Wissens. Wohl von allen Immobilienunternehmen. Wie das zusammenpasst mit der bilanziellen Gliederung, weiss nicht.

Und wie ich ja sage, meines Wissens ist das ein "Muss"..den wir als Aktionäre aber nicht sehen, weil die Steuerbilanz für uns nicht sichtbar ist.
Es mag ein paar Jahre her sein, da hat ein mehrere 100 Mio schwerer Immobilienanleger aus Hamburg, einen Wohnberechtigungsschein beantragt und den auch bekommen.....Der Grund war eben, weil er die Afa machen muss.

Klar, für jeweilige Objekte, wenn man diese schnell weiter verkaufen möchte, ist der Kauf durch eine GmbH sinnvoll.
Denn dann kann die ganze GmbH verkauft werden , und der Käufer braucht nicht nochmals die Grunderwerbssteuer zahlen - im Schnitt jetzt 5 %

[gate4share]

Nur, wenn jemand nach dem Verkauf von drei Objekten, und dabei soll es gleichgültig sein, ob es um 3 Mehrfmilienhäuser mit je 100 Wohnungen geht, oder um 3 Appartments mit je 20 qm, als gewerblich eingestuft wird,hat er ja gar nichts von den Vorteilen!

Er ist ja weiter eine natürliche Person , die gewerblich handelt. Damit wären also nur Nachteile verbunden. Um überhaupt die mit einer Gewerblichkeit verbundenen Vorteile nutzen zu können, müsste er selber eine juristische Gesellschaft eröffnen.

Wenn möglich sollte man dann die Käufe- und Verkäufe in der Familie aufteilen. Bzw auf keinen Fall, sollte ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilien halten, die verkauft werden soll. Denn dann zählt der Verkauf bei beiden mit.

[imo2012]

ob hannes wirklich short gegangen ist?
wäre sehe riskant
der verkauf von woba bis ende 2012 finde ich ziemlich sportlich da es ja nur noch 5 monate sind
ich denke schon das die verhandlungen über den woba verkauf fortgeschrittenh sind

der aktuelle newsflow über dresden lässt nicht auf notverkauf schliessen
dresden scheint aktuell super zu laufen für gagfah

[Depotmahlzeit]

Zitat von gate4share: Klar, für jeweilige Objekte, wenn man diese schnell weiter verkaufen möchte, ist der Kauf durch eine GmbH sinnvoll.
Denn dann kann die ganze GmbH verkauft werden , und der Käufer braucht nicht nochmals die Grunderwerbssteuer zahlen - im Schnitt jetzt 5 %

Aber nur wenn er 95% kauft und 5 % eine andere Gesellschaft hält, mit der er nicht verbunden ist. Das hat erhebliche Nachteile.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.343.547 von gate4share am 02.07.12 15:33:16

Gate,
Bitte spreche mit Deinem Steuerberater.
Ich kann Dir keine Steuerberatung geben. M.E. kann auch eine umfangreiche Immobilienverwaltung private Vermögensverwaltung sein. Diese ist nicht aus steuerlicher Sicht gewerblich.

Anbei ein Kommentar zur 3-Objekt-Regel und die Folgen. Es gibt hierzu eine umfangreiche Literatur im Internet.(lt. BMF-Erlaß aus 2004: können keine Abschreibungen mehr geltend gemacht werden, siehe V.3. Gewinnermittlung):
http://www.meyer-koering.de/de/meldungen/bmf-neuer-erlass-zu…


Keine Steuerberatung. Bitte Steuerberater konsultieren.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungesempfehlung.

[handyweb]

Hier mal noch eine weitere interessante Einschätzung:

http://www.aktiencheck.de/analysen/Artikel-GAGFAH_Aktie_heis…

[atze50]

Dresden. Alle Dresdner Gagfah-Wohnungen soll bis 2013 verkauft sein. Diesen Zeitplan nennt Dresdens Gagfah-Chefin Martina Pansa im Interview mit der Sächsischen Zeitung. Das Unternehmen hatte 2006 mehr als 48.000 Wohnungen von der Stadt für 1,7 Milliarden Euro gekauft. Seitdem wurden gut 3.000 Wohnungen abgerissen und 7.500 meist saniert weiterverkauft.

Heute gehören noch 37.300 Wohnungen zum Dresdner Bestand. Dieser hat heute einen Buchwert von 1,82 Milliarden Euro. Der Wert je Wohnung stieg damit von 35.000 auf knapp 50.000 Euro. Diesen Gewinn will das Unternehmen nun mitnehmen. „Wir werden nicht unter Marktwert verkaufen“, sagt Pansa. Auch der Plan der Stadt, den Wohnungsabriss zu stoppen, spielt Dresdens größtem Vermieter in die Karten. (SZ)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.343.796 von deepvalue am 02.07.12 16:27:47

Keine Abschreibungen mehr für gewerbliche Immobilien Gesellschaften?

Das würde ja auch bedeuten, dass Gagfah nichts mehr abschreiben könnte, ausse eben, wenn tatsächlich der Wert gesunken wäre.......

Mmhh....weiss es ja auch nicht!

Dachte aber immer,das wäre gerade das Interessante an der immobilienanlage, dass man eben diese 2 % Abschreibung auf die Gebäudesubstanz hat, gleichzeitig aber auch Instandaltung abschreiben kann, und so der Wert, steuermindernt immer weiter sinkt, obwohl tendenziell eher der Wert steigt.

Muss dann sagen, ich weiss es einfach nicht.

[handyweb]

136 Wohnungen können nun weiter vermietet werden und sind nicht mit im Abrissprogramm:

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2012-07/23954976…

Selbst wenn man davon ausgeht, das es nicht die Besten Wohnungen sind und die nur mit 20.000 Euro/Wohneinheit bewerten würde, ist man in Summe dann bei 2,72 Mio Euro

[gate4share]

Zitat von atze50: Dresden. Alle Dresdner Gagfah-Wohnungen soll bis 2013 verkauft sein. Diesen Zeitplan nennt Dresdens Gagfah-Chefin Martina Pansa im Interview mit der Sächsischen Zeitung. Das Unternehmen hatte 2006 mehr als 48.000 Wohnungen von der Stadt für 1,7 Milliarden Euro gekauft. Seitdem wurden gut 3.000 Wohnungen abgerissen und 7.500 meist saniert weiterverkauft.

Heute gehören noch 37.300 Wohnungen zum Dresdner Bestand. Dieser hat heute einen Buchwert von 1,82 Milliarden Euro. Der Wert je Wohnung stieg damit von 35.000 auf knapp 50.000 Euro. Diesen Gewinn will das Unternehmen nun mitnehmen. „Wir werden nicht unter Marktwert verkaufen“, sagt Pansa. Auch der Plan der Stadt, den Wohnungsabriss zu stoppen, spielt Dresdens größtem Vermieter in die Karten. (SZ)

Warum muss man das so sagen? Und dann noch in der Sächsischen Zeitung schreiben?

Den Linken und den meisten Grünen schwillt doch jetzt schon wieder der Kamm, dass diese Kapitalisten "Schweine", hier "Nutzen aus der Wohnungsnot der Dresdener ziehen", oder so ähnlich..

Daraus wird nur wieder böses Blut und die nächste Auseinandersetzung ist da.

Man muss doch nicht alles sagen - bzw. nicht allen Medien, alles direkt.

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Keine Abschreibungen mehr für gewerbliche Immobilien Gesellschaften?

Das würde ja auch bedeuten, dass Gagfah nichts mehr abschreiben könnte, ausse eben, wenn tatsächlich der Wert gesunken wäre.......

Mmhh....weiss es ja auch nicht!

Dachte aber immer,das wäre gerade das Interessante an der immobilienanlage, dass man eben diese 2 % Abschreibung auf die Gebäudesubstanz hat, gleichzeitig aber auch Instandaltung abschreiben kann, und so der Wert, steuermindernt immer weiter sinkt, obwohl tendenziell eher der Wert steigt.

Muss dann sagen, ich weiss es einfach nicht.

Gate,
bitte spreche mit Deinem Steuerberater oder studiere den entsprechenden Erlaß. Eine Gesellschaft wie GAGFAH dürfte m.E. keinen gewerblichen Grundstückshandel treiben und kann deshalb m.E. auch die Immobilien abschreiben (Handel liegt nur unter bestimmten Voraussetzungen vor, siehe Erlaß und Kommentierung, Bestandshalter fallen naturgemäß nicht darunter, wie von mir bereits früher dargelegt, haben die ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften außergewöhnlich hohe steuerliche Buchwerte und Afa für ihre Immobilien). Ich möchte die Gründe hier nicht darlegen.

Keine Steuerberatung. Irrtum behalten. Nur meine Meinung. Keine Handlungsempfehlung.

[imo2012]

im interview gibt gagfah eine preissetigerung der woba von 35000 -> 50000 an

dies war mir nicht so ganz klar und ausserdem geht gagfah von einem woba verkauf zu nav aus was ich auch als relativ einfach sehe

im prinzip wird der fahrplan von gagfah sein woba zu 1,82mrd zu verkuafen anfang 2013

mit den gewinn den nächsten ark stemmen

wenn das so kommt sind kurse im bereich 14-15 euro 2013 möglich (relativ nahe am nav)

[imo2012]

dresden hat selber gesagt das woba quasi ein glücksgriff für gagfah war

kauf mit viel leerstand in dresden (was sich sicher auch im kaufpreis wiederspiegelt) und nun explodierende mieten in dresden was für knappheit spricht

[gate4share]

"Mieten in Dresden sind explodiert"!

Das habe ich letztens auch in einem anderen Board einer Zeitung gelesen. Da habe ich sofort heftig dementiert. Die Woba Wohnungen sind in der ganzen Zeit, wo die Gagfah die Wohnungen hat, jetzt über 6 Jahre, im Schnitt um 7 % gestiegen. Das heisst im Schnitt mal gerade 1 % pro Jahr.

Das ist weniger als die Preissteigerungsrate und ganz ganz sicher kein explodieren der Mieten!
Aber das glaube ich auch, es ist nun mit wesentlich höheren Mieterhöhungen in den nächsten Jahren zu rechnen.

Also Gagfah Woba kaufte, herrschte wohl in Leerstand in Dresden von fast 20 % ! Einige alt, auch Gagfah Wohnungen wurden ja auch nach und nach abgerissen, einige Wohngebäude , besonders in Innenstadtlage wurden teuer saniert und sind jetzt Gewerbeobjekte. Aber insgesamt werden jetzt mehr Wohnungen in Dresden benötigt.
Denn die Menschen aus den kleinen Dörfern und Kleinstädten aus Sachsen ziehen in die Grossstadt Dresden.

In den Kleinstädten stehen dann wie Wohnungen leer und in Dresden könnte es knapp werden.
Aber es gibt immer noch Wohnungen für 4,50 je qm. Und da kann man wirklich nicht von "explodierten Mieten" reden.

[deepvalue]

Zitat von imo2012: dresden hat selber gesagt das woba quasi ein glücksgriff für gagfah war

kauf mit viel leerstand in dresden (was sich sicher auch im kaufpreis wiederspiegelt) und nun explodierende mieten in dresden was für knappheit spricht

GAGFAH hatte damals die WOBA zum absoluten Höhepunkt des letzten Immobilienzyklusses zu einem Mondpreis gekauft und den NAV in den Folgejahren sehr hoch angesetzt (da gab es ja letzt auch einige Verfahren gegen GAGFAH aufgrund der zu hohen Bewertung des NAV in der damaligen Zeit). Nach allen Parametern wäre ein Verkauf zum heutigen NAV ein großer Erfolg, auch wenn die Dresdener Mieten zwischenzeitlich stark gestiegen sind.

In Summe stimmt wohl der GAGFAH-NAV, bei der WOBA bin ich mir nicht so sicher, ob der Verkauf nicht doch (deutlich) unter heutigem NAV passiert....

Kursentscheidend wird die Refinanzierung sein. Diese ist und bleibt m.E. doch ein eher schwieriges Thema (siehe der FTD-Bericht von Montag). Erst nach erfolgreichem Abschluß wird der Kurs sich in die Nähe des NAV bewegen können.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.350.980 von deepvalue am 04.07.12 10:51:22

Wenn man Dresden doch spätestens 2013 verkaufen will, dann wird der Verkauf doch eine Finanzierung erfolgen!

Und die Mittelzuflüsse aus Dresden erhöheen ja stark das Eigenkapital. Und damit wird es doch nach einem Verkauf der Woba eine bessere Verhandlungsposition de Gagfah geben und die Zinsen werden eher niedriger sein.
Oder?

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Wenn man Dresden doch spätestens 2013 verkaufen will, dann wird der Verkauf doch eine Finanzierung erfolgen!

Und die Mittelzuflüsse aus Dresden erhöheen ja stark das Eigenkapital. Und damit wird es doch nach einem Verkauf der Woba eine bessere Verhandlungsposition de Gagfah geben und die Zinsen werden eher niedriger sein.
Oder?

Das Eigenkapital dürfte bei einem Verkauf zum NAV konstant bleiben, bei einem Verkauf unterhalb/oberhalb NAV sink/steigt das Eigenkapital. Allerdings dürfte die bessere EK-Quote eine Refinanzierung deutlich erleichtern. Es ist nur etwas gewagt, die eigene Finanzierung von dem Verkauf einer doch recht hohen Desinvestition abhängig zu machen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

[gate4share]

Klar das Eigenkapital in Euro bleibt gleich.

Die Eigenkapitalquote steigt dann.

[hannes24]

Zitat von deepvalue:

Zitat von gate4share: Wenn man Dresden doch spätestens 2013 verkaufen will, dann wird der Verkauf doch eine Finanzierung erfolgen!

Und die Mittelzuflüsse aus Dresden erhöheen ja stark das Eigenkapital. Und damit wird es doch nach einem Verkauf der Woba eine bessere Verhandlungsposition de Gagfah geben und die Zinsen werden eher niedriger sein.
Oder?

Das Eigenkapital dürfte bei einem Verkauf zum NAV konstant bleiben, bei einem Verkauf unterhalb/oberhalb NAV sink/steigt das Eigenkapital. Allerdings dürfte die bessere EK-Quote eine Refinanzierung deutlich erleichtern. Es ist nur etwas gewagt, die eigene Finanzierung von dem Verkauf einer doch recht hohen Desinvestition abhängig zu machen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

Lieber Kollege,
alles schön und gut aber sehr spekulativ.

Woba Einkaufspreis zum jetziger NAV?
Beleihung, Tilgung?
Verkaufspreis Woba und Nebenkosten Vorfälligkeit usw.
alles sehr gewagt das jetzt bereits zu wissen!
Wie gesagt Finanzierungen sind trotz erstklassigen Sicherheiten derzeit nicht leicht vor allem bei diesen Volumen.
Ich selbst sollte für 60% Beleihung ca. 125% Grundsicherheiten bringen.

[deepvalue]

Zitat von hannes24:

Zitat von deepvalue: ...


Das Eigenkapital dürfte bei einem Verkauf zum NAV konstant bleiben, bei einem Verkauf unterhalb/oberhalb NAV sink/steigt das Eigenkapital. Allerdings dürfte die bessere EK-Quote eine Refinanzierung deutlich erleichtern. Es ist nur etwas gewagt, die eigene Finanzierung von dem Verkauf einer doch recht hohen Desinvestition abhängig zu machen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

Lieber Kollege,
alles schön und gut aber sehr spekulativ.

Woba Einkaufspreis zum jetziger NAV?
Beleihung, Tilgung?
Verkaufspreis Woba und Nebenkosten Vorfälligkeit usw.
alles sehr gewagt das jetzt bereits zu wissen!
Wie gesagt Finanzierungen sind trotz erstklassigen Sicherheiten derzeit nicht leicht vor allem bei diesen Volumen.
Ich selbst sollte für 60% Beleihung ca. 125% Grundsicherheiten bringen.

Hannes,
ich bin ganz Deiner Meinung. Der obige Beitrag war nur eine Klarstellung wg. der EK-Änderung bei einem Verkauf (falls NAV dann gibt es keine).
Neben dem Volumen dürfe vor allem die Verbriefungsstruktur ein Problem darstellen.

[gate4share]

Klar, dass wissen wir auch alle , oder hören wir auch hier, dass die Finanzierung immer schwerer wird, weil die Banken vorsichtiger werden.

Aber nachh wie vor, wollen die meisten Banken auch Geld verdienen mit grundbuchlich abgesicherten Darlehen. Wenn die Banken das vernünftig rechnen, dann ist das Risiko für sie sehr klein, dass ie Rückzahlung gefährdet ist. Und da braucht die Bank grundsäätzlich keine wesentlich höheren Sicherenheiten als das Darlehen valutiert.

Ohnehin frage ich mich immer, wie es kam, dass soviele Immobilienkredite "kaputt" gingen.

Ein Beispiel habe ich dann selber gesehen. DIe hiessige Volksbank bot mir das von sich aus. Die hatten drittkklassige soziale Wohnungsbauten 62 qm mit 250,000 DM - also rund 130 tsd Euro beliehen.

Der erste Eigentümer, der das gesamte Mehrfamlienhaus verkaufte, bekam umgerechnet auf die Wohnung 45 Tsd Euro.

Nachher kam raus, dass derjenige von dem ich dann zwei Wohnnungen kaufte, damals gerade geschieden war und er mit seiner neueen Freundin eine Wohnungs möbilieren wollte aber kein Geld hatte. Banken wollte auch wegen der hohen Unterhaltsverpflichtungen nichts mehr geben.

Da hätte ihm ein "Freund" gesagt, du bekommst bei Kauf einer Eigentumsowhung 10,000 Euro bar raus. Da ihm 10,000 Euro zu wenig war, kaufte er zwei Wohnungen.
Ich weiss nicht genau wie das ging, aber es ist wohl klar, dass der Verttrieb ein Vielfaches vorher aufbgeschlagen hat, was er dann bar, auszahlte.

Da fragt man sich, was machen die Banken denn in solchen Fällen?
Wie können sie eine solche Wohnung dermassen hoch beleihen, wo sie wahrscheinlich einem "normalen" Kunden noch nicht mal ein drittel, auch bei voller Absicherung geben würden.

[handyweb]

Leider nicht komplett lesbar aber trotzdem interessant
http://www.dnn-online.de/dresden/web/regional/wirtschaft/det…

[handyweb]

Wer wirft denn heute schon wieder seine guten Gagfah Aktien auf den Markt? Gerade Kurse um 7,45 Euro ...

[gate4share]

Zitat von handyweb: Leider nicht komplett lesbar aber trotzdem interessant
http://www.dnn-online.de/dresden/web/regional/wirtschaft/det…

Sowas ärgert mich und regt mich immer total auf!

Wenn die Politik sich, ohne Sinn und Zweck und vor allem ohne Ahnung und Wissen, meint einmischen zu müssen, bzw. sogar "gestalterisch tätig" zu werden.

Ohne Zweifel ist Wohnraum und Stadtentwicklung auch eine Sache des Staates, der stadt, der demokratischen Vertreter. Aber eben nicht, wer welche Wohnungen hält, und wer wem was verkauft und warum und zu welchem Preis. Das sind ganz normale Entscheidungen von Wirtschaftunternehmen- oder im Fall des vermeindilchen Käufers, einer Genossenschaft, und da hat die Politik keinerlei Berechtigung rein reden zu wollen und auch nicht, sich mit so einem deal schmücken zu wollen.

Im Gegenteil die sollten sich schämen, dass sie nicht schon vor zwei Jahren die Abrissvereinbarung aufgehoben haben. Nee da konnten sie nachher auch nur schön meckern, dass Wohnraum abgerissen wird. Aber zur rechten Zeit, die Woba von der Verpflichtung, die die stadt ihr gemacht, die Wohnungen ab zu reisen, sie davon zu befreien, da kam nix!
Nicht dran gedachte, oder geschlafen oder gab es keine Blumen für von den Bürgern?

[handyweb]

@gate: Man kann ja von der SPD in DD sagen was man will, aber mit der Forderung den Abriss zu stoppen, sind sie schon auf der richtigen Spur.

Die Vereinbarungen über den Rückbau hat seinerzeit die CDU mit in die Verträge reingenommen, und eigentlich hat man viel zu spät diesen Fehler nun korrigiert.

Inwieweit die Politik sich nun einmischt wer was von wem kauft, kann ich so nicht sagen ...

[imo2012]

rückbau ist eigentlich die ultimo ratia in der stadtplanung
wenn nun wohnungsmangel in dresden herrscht zeugt das von politischem versagen und totaler fehleinschätzung
aus sicht von gagfah ist aber alles ideal

[handyweb]

Zitat von imo2012: rückbau ist eigentlich die ultimo ratia in der stadtplanung
wenn nun wohnungsmangel in dresden herrscht zeugt das von politischem versagen und totaler fehleinschätzung
aus sicht von gagfah ist aber alles ideal

Der Rückbau ist in vielen Städten sicher sinnvoll (gewesen), da schlicht die Einwohner fehlten - aber Dresden gehört da zumindest in dem Umfang nicht dazu.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.362.810 von handyweb am 07.07.12 13:30:45

Heute gehts ja ganz gut ab bei Gagfah, steht irgendwas an die nächsten Tage oder ist das nur die Gegenreaktion auf die letzten Kursverluste?

[Beilagenfresser]

7,92€ in der Schlussauktion in Xetra und Schluss auf Tageshoch - ein Plus von 5,24%, während alle anderen Immo-Aktien im Minus bzw. hauch dünn im Plus liegen. Der Umsatz war auch überdurchschnittlich.

Leider muss man aufgrund der bisherigen Erfahrungen davon ausgehen, dass Insiderinformationen durchgesickert sind. Leider, weil sich sowas nicht gehört. Auf der anderen Seite solls mir egal sein, da ich ja noch ganz ordentlich in Gagfah investiert bin und mich auf weitere positive News freue.

Möglich wären:
- Verkauf von Dresden
- Aktienrückkauf beschlossen
- möglich, aber extrem unwahrscheinlich - Massive Fortschritte bei der Refinanzierung

Ich halte den Aktienrückkauf für am wahrscheinlichsten...

Aber vielleicht war es auch ein Zucken des Kurses ohne Grund??? Oder weil die Charttechnik einen Grund gibt...oder "Der Aktionär" oder ein anderes philosophisches Börsen-Sekten-Blättchen hat wieder einen Muks von sich gegeben. Neulich habe ich irgendwas von innere Wert Gagfah 15,xx€ gelesen. Vielleicht hat den Artikel jemand mit etwas mehr Taschengeld als meine Wenigkeit gelesen???

Wie auch immer. Gagfah kompensiert momentan ganz gut die irrationale Kursentwicklung meiner zweiten Hauptinvestion - Porsche SE.

Gruß
Beilage

[imo2012]

echt zum kotzen dass ich meine letzten 10000 gagfah für 7 euro verschleudert habe

was eigentlich erstaunt ist das gagfah ohne kaufdruck 5% steigt

[imo2012]

ob hannes wirklich short gegangen ist
zumindest ist er sehr ruhig geworden

[handyweb]

Ich habe heute auch 1/3 meines Bestandes knapp unter 7,90 rausgehauen, einfach um den Bestand auf einen vernünftigen Depotanteil runterzufahren. Mal sehen ob ich die vielleicht etwas günstiger wieder einsammele, ansonsten lass ich den Rest jetzt laufen bis die Kurse zweistellig sind

[imo2012]

Zitat von handyweb: Ich habe heute auch 1/3 meines Bestandes knapp unter 7,90 rausgehauen, einfach um den Bestand auf einen vernünftigen Depotanteil runterzufahren. Mal sehen ob ich die vielleicht etwas günstiger wieder einsammele, ansonsten lass ich den Rest jetzt laufen bis die Kurse zweistellig sind

naja hab ja auch noch 90% von meinem Gagfah Bestand aber es ärgert mich schon die 10000 verschleudert zu haben

[imo2012]

das lustige an gagfah ist ja das fundamental seit 2008 bei gagfah nix oder wenig passiert ist der kurs aber von 10 auf 2 auf 8 auf 4 auf 8 sprint bei buchwert 12-14 durchgehend

[imo2012]

ich finde gagfah ist in dem schwachem umfeld ausserordentlich stark
mich würde es nicht wundern wenn bald zweistellige kurse nahe am nav möglich sind wie bei dt. wohnen


bei dt. wohnen und gagfah würde ich inetwa die gleiche bewertung zugrunde legen deswegen sollte gagfah auch bald den nav ansteuern

[gate4share]

Also der Fall von über 7,70 auf 7,40 kam auch völlig überraschend und bei ansonsten eher leicht steigenden Markt.

Einfach so, innerhalb weniger Sekunden fiel die Aktie direkt um 30 cent und wurde auf dem Niveau weiter gehandelt. Also der Anstieg heute, ist mehr die Fortsetzung der Kursentwicklung, die eben vor wenigen Tagen mit diesem ganz schnellen Absturz , gestört wurde.

NUr warum jeweils das geschieht weiss ich auch nicht.

Bin mir aber schon sehr sicher, dass die positiven Aussiichten bei Gagfah für die nächsten ca 12 bis 18 Monate überwiegen. Meine das Risiko von Kursverlusten ist kleiner, als die Chance auf gute Kursgewwinne.

[handyweb]

Ja das ist richtig Gate, ich glaube bei Gagfah werden öfter mal größere Blöcke ohne besonderen Grund aufgekauft oder auf den Markt geworfen, und dann sind auch schnell mal solche Kursschwankungen drin.

Mal sehen, wie es weitergeht - ich denke mal die 8 Euro knacken wir bald, dann gehts weiter auf 9 Euro

[teppichprofi]

Also 9E wäre für mich ein Verkaufsgrung, da ich ja die Aktie wegen der Dividende gekauft habe, und die scheints ja nicht mehr zu geben.

[deepvalue]

Eine Refinanzierung der großen GAGFAH-Verbriefung wird es erst bei einem Verhältnis Net Debt/NAV von unter 60% geben und selbst dann wird es nicht einfach:

Dt. Annington hat heute die Eckpunkte der geplanten und mit 37% ihrer Kreditgeber abgestimmten Vereinbarung (75% der Bondholder müßen zustimmen)veröffentlicht:
1. Dt. Annigton erhöht das EK um 500 Mio. Euro durch Einzahlung der Gesellschafter und reduziert das Verhältnis Net Debt zu NAV auf unter 60%
2. Eine Refinanzierung ist auch unter diesen Umständen heutzutage "unmöglich". Daher soll die bestehende 4,4 Mrd. Euro große Verbriefung um 5 Jahre verlängert werden und im Verlauf dieser Zeit durch kleinere z.B. ca. 100 Mio. Euro große Tranchen schrittweise weitgehend abgelöst werden.
3. Die Marge steigt von 48 Basispunkten auf 165 Basispunkte.

Für GAGFAH bedeutet dieses, daß massive Verkäufe von Immobilien notwendig sind, wenn der Verkauf der WOBA nicht klappt, damit die Schwelle von 60& NAV unterschritten werden kann, da Fortress wohl kaum alternativ mehrere hundert Mio. Euro neues EK einschiessen wird.
Die ganze Refinanzierung wird deshalb auch noch eine ganze Weile dauern (Dt. Annigton strebt ein Closing für das 4. Quartal 2012 an).

Quelle: Immobilienzeitung.de


Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung
http://www.immobilien-zeitung.de/

[imo2012]

egal was man in den medien hört immer klingt es nach "mietpreisexplosion in ...."

ich kann dies auch aus meinem "kleinen" ort bestätigen

[AlterMann]

Diese "Mietpreisexplosionen" beziehen sich aber, in der Regel, auf Neuvermietungspreise. Bei der üblichen Fluktuation (<10%) schlägt das nun mal leider aber nur gering auf das Vermietungsergebnis im Bestand durch.

[handyweb]

Zitat von deepvalue: Eine Refinanzierung der großen GAGFAH-Verbriefung wird es erst bei einem Verhältnis Net Debt/NAV von unter 60% geben und selbst dann wird es nicht einfach:

Dt. Annington hat heute die Eckpunkte der geplanten und mit 37% ihrer Kreditgeber abgestimmten Vereinbarung (75% der Bondholder müßen zustimmen)veröffentlicht:
1. Dt. Annigton erhöht das EK um 500 Mio. Euro durch Einzahlung der Gesellschafter und reduziert das Verhältnis Net Debt zu NAV auf unter 60%
2. Eine Refinanzierung ist auch unter diesen Umständen heutzutage "unmöglich". Daher soll die bestehende 4,4 Mrd. Euro große Verbriefung um 5 Jahre verlängert werden und im Verlauf dieser Zeit durch kleinere z.B. ca. 100 Mio. Euro große Tranchen schrittweise weitgehend abgelöst werden.
3. Die Marge steigt von 48 Basispunkten auf 165 Basispunkte.

Für GAGFAH bedeutet dieses, daß massive Verkäufe von Immobilien notwendig sind, wenn der Verkauf der WOBA nicht klappt, damit die Schwelle von 60& NAV unterschritten werden kann, da Fortress wohl kaum alternativ mehrere hundert Mio. Euro neues EK einschiessen wird.
Die ganze Refinanzierung wird deshalb auch noch eine ganze Weile dauern (Dt. Annigton strebt ein Closing für das 4. Quartal 2012 an).

Quelle: Immobilienzeitung.de


Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung
http://www.immobilien-zeitung.de/

Ich vermute aber Fortress hat schon gut vorgearbeitet und die Finanzierung ist weiter fortgeschritten als wir das wissen. Würde man sonst einige hundert Mio in ARKs stecken, wenn man das Geld so dringend braucht?

[deepvalue]

Zitat von handyweb:

Zitat von deepvalue: Eine Refinanzierung der großen GAGFAH-Verbriefung wird es erst bei einem Verhältnis Net Debt/NAV von unter 60% geben und selbst dann wird es nicht einfach:

Dt. Annington hat heute die Eckpunkte der geplanten und mit 37% ihrer Kreditgeber abgestimmten Vereinbarung (75% der Bondholder müßen zustimmen)veröffentlicht:
1. Dt. Annigton erhöht das EK um 500 Mio. Euro durch Einzahlung der Gesellschafter und reduziert das Verhältnis Net Debt zu NAV auf unter 60%
2. Eine Refinanzierung ist auch unter diesen Umständen heutzutage "unmöglich". Daher soll die bestehende 4,4 Mrd. Euro große Verbriefung um 5 Jahre verlängert werden und im Verlauf dieser Zeit durch kleinere z.B. ca. 100 Mio. Euro große Tranchen schrittweise weitgehend abgelöst werden.
3. Die Marge steigt von 48 Basispunkten auf 165 Basispunkte.

Für GAGFAH bedeutet dieses, daß massive Verkäufe von Immobilien notwendig sind, wenn der Verkauf der WOBA nicht klappt, damit die Schwelle von 60& NAV unterschritten werden kann, da Fortress wohl kaum alternativ mehrere hundert Mio. Euro neues EK einschiessen wird.
Die ganze Refinanzierung wird deshalb auch noch eine ganze Weile dauern (Dt. Annigton strebt ein Closing für das 4. Quartal 2012 an).

Quelle: Immobilienzeitung.de


Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung
http://www.immobilien-zeitung.de/

Ich vermute aber Fortress hat schon gut vorgearbeitet und die Finanzierung ist weiter fortgeschritten als wir das wissen. Würde man sonst einige hundert Mio in ARKs stecken, wenn man das Geld so dringend braucht?

Man sollte bei den Motiven von Fortress nicht die Anreizstrukturen des Fortress Management ggü. ihren eigenen Investoren außer Acht lassen. Möglicherweise wird ein riskantes Verhalten belohnt (vulgo Herumzocken) belohnt....
Mich haben die Probleme der Dt. Annigton wenigstens sehr überrascht.....

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

[imo2012]

Zitat von AlterMann: Diese "Mietpreisexplosionen" beziehen sich aber, in der Regel, auf Neuvermietungspreise. Bei der üblichen Fluktuation (<10%) schlägt das nun mal leider aber nur gering auf das Vermietungsergebnis im Bestand durch.

hohe Neuvermietungspreise helfen aber Bestandsmieten zu erhöhen

[Franzmo]

Das Refi-Thema wird wirklich spannend und entscheidet am Ende über den Wert der Gagfah. Ich würde mich aber der Meinung von handyweb anschließen ... Fortress hätte keinen ARK starten können (unter Mitwirkung der Banken), wenn da nicht bereits was in Vorbereitung wäre. Für Fortress macht der ARK nur Sinn, wenn die Fremdfinanzierung zumindest auf dem aktuellen Zinsniveau refinanziert wird.

Auch für die Dt. Annington erhöht sich die Fremdkapitalbelastung durch die höhere Marge nicht (sondern sinkt vermutlich sogar). Aber das sie 165 BP bieten müssen, um eine 60% NAV-besicherte Anleihe zu platzieren (zu prolongieren) ist schon merkwürdig.

[deepvalue]

Zitat von Franzmo: Das Refi-Thema wird wirklich spannend und entscheidet am Ende über den Wert der Gagfah. Ich würde mich aber der Meinung von handyweb anschließen ... Fortress hätte keinen ARK starten können (unter Mitwirkung der Banken), wenn da nicht bereits was in Vorbereitung wäre. Für Fortress macht der ARK nur Sinn, wenn die Fremdfinanzierung zumindest auf dem aktuellen Zinsniveau refinanziert wird.

Auch für die Dt. Annington erhöht sich die Fremdkapitalbelastung durch die höhere Marge nicht (sondern sinkt vermutlich sogar). Aber das sie 165 BP bieten müssen, um eine 60% NAV-besicherte Anleihe zu platzieren (zu prolongieren) ist schon merkwürdig.

Den Aktienrückkauf dürfte GAGFAH - ähnlich den überhöhten Dividenden - aus der freien Liquidität finanziert haben, ohne daß die Anleihegläubiger Mitspracherechte hatten.

Für Fortress wird sicherlich das Wechselspiel der Aktienrückkäufe mit der Refinanzierung beachten, allerdings sollte man dabei die möglichen Anreizsystem nicht unterschätzen.

Überraschend ist für mich auch, daß die Dt. Annigton die Verlängerung der heutigen Finanzierung noch nicht unter Dach und Fach hat, sondern sich lediglich mit 37% der Gläubiger (dv. 5% Fortress) geeinigt hat.....

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Zitat von deepvalue: Eine Refinanzierung der großen GAGFAH-Verbriefung wird es erst bei einem Verhältnis Net Debt/NAV von unter 60% geben und selbst dann wird es nicht einfach:

Dt. Annington hat heute die Eckpunkte der geplanten und mit 37% ihrer Kreditgeber abgestimmten Vereinbarung (75% der Bondholder müßen zustimmen)veröffentlicht:
1. Dt. Annigton erhöht das EK um 500 Mio. Euro durch Einzahlung der Gesellschafter und reduziert das Verhältnis Net Debt zu NAV auf unter 60%
2. Eine Refinanzierung ist auch unter diesen Umständen heutzutage "unmöglich". Daher soll die bestehende 4,4 Mrd. Euro große Verbriefung um 5 Jahre verlängert werden und im Verlauf dieser Zeit durch kleinere z.B. ca. 100 Mio. Euro große Tranchen schrittweise weitgehend abgelöst werden.
3. Die Marge steigt von 48 Basispunkten auf 165 Basispunkte.

Für GAGFAH bedeutet dieses, daß massive Verkäufe von Immobilien notwendig sind, wenn der Verkauf der WOBA nicht klappt, damit die Schwelle von 60& NAV unterschritten werden kann, da Fortress wohl kaum alternativ mehrere hundert Mio. Euro neues EK einschiessen wird.
Die ganze Refinanzierung wird deshalb auch noch eine ganze Weile dauern (Dt. Annigton strebt ein Closing für das 4. Quartal 2012 an).

Quelle: Immobilienzeitung.de


Deep value, du bist sicher ein Fachmann erster Güte, was Immobilien und Finanzierung betrifft. Und ich beachte deine Darstellunge auch sehr.

Aber ich mag es einfach nicht glauben, dass nur noch eine Immobilienfinanzierung bei 40 % Eigenkapital möglich sein soll - das meinst du doch bei "Net Debt/NAV unter 60 %. Das bedeutet auch einen LTV von über 60.

Das ist doch irrig, dass jede einfache Immobilleinfinanzierung in Deutschland, wo wir hier nie einen sehr grossen Abstieg gesehen und auch nie einen sehr grossen Aufstieg, bei diesen Mietrenditen, nur bei schon abnorm viel Eigenkapial möglich sein soll.
Also nur soviel soll man finanzieren dürfen, wie als Pfandbrief verbriefbar ist?

Dann sind wir mit 40 % ganz nah an den mindestes 45 % der Reits. Also wenn eine Gesellschaft schon 40 % haben müsste, dann kann sie auch gleich 45 % Eigenkapital stellen- und evtl nur alle 3 Jahren diese Grenze erreichen, um dann die Steuerfreiheit zu erreichen.
Die anderen vorgaben eines Reits, bis auf bei einigen die Höhe der Grossaktionärsanteile , erfüllen wohl alle Deutschen Immobilienfirmen. Die Restriktionen so sind lasch , dass man beispielsweise auch 30 % des Gewinns aus Quellen haben darf, die gar nichts Immobilien zu tun haben. Und selbst hausverwaltung und Maklertätigkeit gilt als originäre Gewinnquellen eines Reits.
Auch darf man den Bestand alle 5 Jahre komplett wwechseln, bis man, reit-Bedingungsschädlich als Nicht-mehr -Reit eingeschäzt werden.
Das schaffen selbst viele Immobilienfirman wie Patrizia die sich als Händler und Aufteiler verstehen , so gerade eben.

Ich weiss es nicht, wie die Regel sind auf dem Finanzierungsmarkt, kann es mir aber einfach nicht vorstellen.
Weil so viele Immobilien nich mehr finanzierbar wären, und auch weil es keinen direken Grund gibt, dass die Bank diese noch höhere Sicherheit hat.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.375.937 von gate4share am 11.07.12 21:01:47

Hallo Gate,

die Finanzierungsbedingungen sind halt einfach deutlich schwieriger geworden in den letzten Jahren. Dt. Annigton ist ein Beispiel für eine Finanzierung bei knapp 60% NAV. Es lagen aber auch alle mir bekannten börsennotierten Wohnimmos bei ihren letzten Refinanzierungen in diesem Bereich.

Hannes 24 hat ja bereits seine persönlichen Erfahrungen die in die gleiche Richtung gehen berichtet.

Hintergrund sind der fast vollständige Wegfall des Verbriefungsmarktes, BASEL III und die damit verbundenen höheren Anforderungen an Sicherheiten und EK und der weitgehende Rückzug vieler wichtiger Kreditinstitute aus der Immobilienfinanzierung (Áuslandsbanken, Landesbanken und das weitgehende Verschwinden der klassischen Hypothekenbanken).

Zum Thema REIT
Natürlich könnten die börsennotierten Wohnimmos theoretisch in REITs umfirmieren. Wenn ich mich allerdings recht erinnere sind REITs in D nur für Gewerbeimmos gesetzlich zugelassen. Auch hat ein REIT nicht nur Vorteile (es fallen ja die großen Verlustvorträge/Abschreibungsmöglichkeiten aus der Zeit der Gemeinnützigkeit weg). Per Salso dürften deshalb REIT-Aktionäre defacto höhere Steuern als die früher gemeinnützige Wohnungsgesellschaften und deren Aktionäere zahlen (44% vs. 27,5 % jeweils ohne Kirchensteuer, stark vereinfacht).

Vor diesem Hintergrund macht ein REIT für GAGFAH m.E. auch keinen Sinn,abgesehen von der rechtlichen Unzulässigkeit.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[imo2012]

HeidenheimLokalesHeidenheim
Immobilien-Riese Gagfah räumt Fehler ein und gelobt Besserung
Immobilien-Riese Gagfah räumt Fehler ein und gelobt Besserung

gogogo kursziel 13 euro

[handyweb]

Zitat von imo2012: HeidenheimLokalesHeidenheim
Immobilien-Riese Gagfah räumt Fehler ein und gelobt Besserung
Immobilien-Riese Gagfah räumt Fehler ein und gelobt Besserung

gogogo kursziel 13 euro

Hier mal noch der Link zum Artikel:

http://www.swp.de/heidenheim/lokales/heidenheim/Immobilien-R…

[imo2012]

man kann es sehen wie man will schon seit längerm nur noch positiver newslow für gagfah

den abschlag zum nav zu begründen fällt immer schwerer

[handyweb]

Zitat von imo2012: man kann es sehen wie man will schon seit längerm nur noch positiver newslow für gagfah

den abschlag zum nav zu begründen fällt immer schwerer

Hauptsache der Quartalsbericht Q2 2012, der im August rauskommen soll, wird auch positiv. Die Erwartungen hat ja Gagfah selbst etwas runtergeschraubt, da sollte also eher eine positive als eine negative Überaschung kommen

[handyweb]

Mal was interessantes zu Deutsche Annington:

http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/annington-will-an-die…

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.376.395 von deepvalue am 11.07.12 22:59:40

Klar, für WOhnungsbestandshalter geht Reit nicht!

Das sind nur und ausschliesslich Gewerbeimmobilien und Wohnungen mit Erbauung ab 01.01.2007 möglich.

Das muss wohl sehr restriktiv hier gehandhabt werden, denn Prime Office hat in Essen extra ein Haus aufgeteilt, um eine im Haus vorhandene und langfristig vermietete Mietwohnung aus dem Bestand zu bekommen und verkaufen zu können, damit deswegen nicht der Reit Status verloren geht.


Also ich kann es mir nicht vorstellen!

Es gibt doch viele Wohnungsbestandhalter, die hatten nicht mal 20 % Eigenkapital ! Und jetzt müssen sie gleich das doppelte haben?

Wenn wir uns die Vergleichslisten für private Bauherren ansehen, da können diese auch bei Finanzbedarf bis zu 100 % des kaufpreises , relativ günstig- unter 3,8 % finanzieren!

Habe auch wohl gehört, dass viele Banken sich da mehr aus der Immobilienfinanzierung zurück ziehen. Aber das gilt wohl weniger für die Institute die Deutschlandweit insgesamt wohl den grössen Marktanteil halten, die Sparkassen und die Genossnschaftsbanken.

Also ich selber habe auch immer nur unterhalb 60 % finanziert.....Es stimmt schon, dass die Bank bei kurzfristig etwas höherem Bedarf sich doch sehr zurück haltend gab. Habe das aber nicht weiter verfolgt, sondern intern für einige Wochen geregelt.

Aber wenn es für alle so wäre, dann stünde die gesamte Branche vor gewaltigen Umbrüchen und viele müssten massiv verkaufen, und das hätten wir doch dann schon an massiven Preiseinbrüchen bei grösseren Beständen gesehen.

[imo2012]

war schon recht mutig von hannes short zu gehen
ich hoffe für ihn das er uns nur verarschen wollte

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.378.096 von gate4share am 12.07.12 12:47:30

Gate, problematisch ist wohl die klassische Non Recourse Finanzierung. Es sind einfach zu viele schlecht kapitalisierte Wohnungshalter pleite gegangen (Baubecon, Level One etc.). Daher zwingen die Banken die Unternehmen bei der Refinanzierung zu einem höheren EK-Anteil (d.h. EK-Erhöhung oder Verkauf von Immos). Die Unternehmen müßen sich fügen (siehe Dt. Annigton) oder sie gehen pleite (d.h. Totalverlust für die EK-Halter).

Bei Privatpersonen finanzieren die Banken auch heute noch 80% und mehr, da sie davon ausgehen, daß weitere Vermögensgegenstände und die Arbeitskraft vorhanden sind. Allerdings zwingen auch hier die Banken schlecht kapitalisierte Privatpersonen ggf. auch zum Verkauf (ich habe gerade ein derartiges Objekt gekauft), obgleich die Eigentümer die Raten immer bezahlt haben..


Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[imo2012]

zuletzt hat meine bankerin gesagt ich brauche 10% ek wenn ich wieder 3,2,1 was über ebay kaufe

[Beilagenfresser]

Der Aktionär läßt grüßen:

http://www.deraktionaer.de/aktien-deutschland/chart-check-ga…

"12.07.2012 10:45 Uhr

Chart-Check GAGFAH: Angriff auf neues 4-Jahres-Hoch
Thomas Bergmann

Unbeeindruckt von den Turbulenzen am Gesamtmarkt jagt der Immobilienkonzern von einem Zwischenhoch zum nächsten. Ein massiver Widerstand könnte in Kürze überwunden und damit der Weg auf das 4-Jahres-Hoch freigemacht werden.
Klagen hier, Skandale da - im Frühjahr dieses Jahres noch hatte der Immobilienkonzern an allen Fronten zu kämpfen. Mittlerweile scheint sich alles in Wohlgefallen aufzulösen. Seit der Beilegung des Rechtsstreits mit der Stadt Dresden kennt die MDAX-Aktie nur noch den Weg nach oben.

Kurz vor Ausbruch

Mit derzeit 7,96 Euro notiert GAGFAH nur noch wenige Cent unter einem wichtigen Widerstand, dem Hoch von September 2009. Damals markierte die Aktie bei 8,05 Euro ein Bewegungshoch, das rund 18 Monate Bestand haben sollte. Es darf zwar nicht davon ausgegangen werden, dass der Immobilienkonzern so einfach über diese Hürde geht, doch angesichts des Momentums, das die Branche derzeit hat, ist dies auch kein aussichtsloses Unterfangen.

Sollte diese Marke aber überwunden werden, könnte die Aufwärtsbewegung noch einmal an Dynamik gewinnen. Dann wäre auch der Weg frei bis zum nächsten massiven Widerstand im Bereich von neun Euro. Dort liegen nicht nur das bisherige 4-Jahres-Hoch, sondern auch mehrere Tiefs aus dem Jahr 2008.

Kauflimit legen!

Das Unternehmen hat sich in den letzten Jahren einen sehr schlechten Ruf erarbeitet. In der Zwischenzeit scheinen aber wieder mehr Anleger Vertrauen in GAGFAH gefasst zu haben. Charttechnisch betrachtet ist das Papier top. Sollte die Marke von 8,05 Euro überwunden werden, dürfte die Rallye weiter gehen. Wer noch nicht investiert ist, legt knapp oberhalb ein Stop-Buy-Limit "

Und schwupps waren wir trotz schwachem Gesamtmarkt bei einem Schlusskurs von 8,20€, den wir in dieser Höhe schon lange nicht mehr gesehen haben. Wenn man nur den NAV betrachtet, dann haben wir noch 50% Luft nach oben. Wenn man manchen Analysten glauben darf, kann es auch bis über 15€ gehen. Aber keine Sorge, ich bin seit Ende 2008 investiert und kenne auch die anderen frei zugänglichen Parameter, die auch nicht unwesentlich den Kurs beeinflussen.

Alles in allem heute ein überzeugender Umsatz, auch die Schlussauktion war nicht von schlechten Eltern: 8,20 EUR 68.104 17:37:42
Entspricht fast der Hälfte von dem, was manchmal am ganzen Tag auf Xetra gehandelt wird...

Interessant finde ich allerdings, dass man von einem Aktienrückkauf aktuell überhaupt nichts hört...aber scheint ja auch nicht wirklich erforderlich.

Gruß
Beilage

[imo2012]

die brief seite im orderbuch ist leer
imho sollte es nun schnell über 9 euro nach 10 euro gehen

[gate4share]

Das so relativ schnell, wohl auch das Bild der Gagfah sich in der Öffentlichkeit wandelt.
Man liesst ja nur noch eher Gutes, wenn etwas in den Medien steht.

Und nun dieser Kursanstieg! Ob wir wirklich die chartmarke von 8,05 nachhaltig überwinden?

Es ist ja keine Frage, Gagfah ist wesentlich mehr wert als auch 8,50. Und das gilt noch mehr, wenn man Gagfah mit den anderen Immobilienunternehmen , oder gerade Wohnungsbestandhalter vergleicht.

[handyweb]

..aber so richtig große Käufe sind heute auch nicht zu beobachten, insgesamt recht dünn der Umsatz heute.

[imo2012]

ich denke der positive newsflow zu gagfah und der extrem positive newsflow zu wohnimmo (mietpreisexplosion) sowie der nav von 13,30 mit hohem upside sollten das kind schon schaukeln

um mal aus meinem bestand zu sagen

kauf 11/2011 miete 444 (vertrag von 1998)
2/2012 erhöhung auf 520
8/2012 neuvermietung mit 660

[atze50]

od. der Verkauf des Dresden Portfolios ist schon fortgeschritten...

ich bin mir sicher dass mad mdst. zu Buchwerten verkauft, wenn nicht sogar darüber...

[imo2012]

erstaunlich nur noch positiver newsflow


Gagfah bietet Mietersprechstunde an


© RR
Die Wohnungsgesellschaft Gagfah will in Leverkusen präsenter sein. In der kommenden Woche wird Sie erstmals eine Mietersprechstunde anbieten - zukünftig soll es diese dann monatlich geben. Das Unternehmen wolle mit diesem Schritt ein Stück näher an seine Mieter heran rücken, heißt es. Durch die Präsenz vor Ort hofft Gagfah den Mietern schneller helfen zu können. Die Gagfah war immer wieder wegen des schlechten Zustandes vieler Wohnungen in die Kritik geraten. Bei einem Gespräch zwischen Unternehmen, Stadt, Politik und Wohlfahrtsverbänden waren verschiedene Maßnahmen beschlossen worden - unter anderem die Mietersprechstunde. Mietersprechstunde: 18. Juli 2012, Baumbergstr. 54a, 14 bis 16 Uhr; dann jeden dritten Mittwoch.

[Depotmahlzeit]

Zitat von imo2012: erstaunlich nur noch positiver newsflow


Gagfah bietet Mietersprechstunde an


© RR
Die Wohnungsgesellschaft Gagfah will in Leverkusen präsenter sein. In der kommenden Woche wird Sie erstmals eine Mietersprechstunde anbieten - zukünftig soll es diese dann monatlich geben. Das Unternehmen wolle mit diesem Schritt ein Stück näher an seine Mieter heran rücken, heißt es. Durch die Präsenz vor Ort hofft Gagfah den Mietern schneller helfen zu können. Die Gagfah war immer wieder wegen des schlechten Zustandes vieler Wohnungen in die Kritik geraten. Bei einem Gespräch zwischen Unternehmen, Stadt, Politik und Wohlfahrtsverbänden waren verschiedene Maßnahmen beschlossen worden - unter anderem die Mietersprechstunde. Mietersprechstunde: 18. Juli 2012, Baumbergstr. 54a, 14 bis 16 Uhr; dann jeden dritten Mittwoch.

Sprechstunde für Aktionäre ist auch geplant!

[imo2012]

zum nav sind noch 5 euro luft und wie wir vermuten ist der nav recht konservativ bewertet

[imo2012]

und wieder positiver newsflow
da kann man bald angst bekommen
STADTKREIS FREIBURG - FREIBURG
13. Jul 2012 - 15:19 Uhr
Erste Sitzung des „Runden Tisches“ zu GAGFAH-Wohnungen im Stadtteil Weingarten: Gemeinsames Ziel ist ein zwischen Vermieter und Mietern abgestimmten Sanierungskonzept zur Mängelbeseitigung - Nächste Runde für September vereinbart

[gate4share]

Kursaussetzung......

oder was ?

[gate4share]

Habe heute 35 % meiner Optionsscheine Gagfah verkauft......fast ärgere ich mich, weil ich ohnehin nur so wenig hatte und bei 7,90 auch schon- zu früh Teilverkäufe machte.

Aber ich glaube, es geht nochmals wieder runter, bis wir die 8,80 erklimmen und dann über die 9,00 gehen!

[CowNChicken]

Irgendwie denke ich, das es Zeit ist, jetzt erstmal eine Position zu verkaufen. Dann denke ich.. bei dem, was wir hier durchmachen mussten, kann ruhig noch etwas mehr Schmerzensgeld rüberwachsen

[gate4share]

In der Tat, so charttechnisch müsste man eigentlich sofort auch bis zu 8,90 steigen können.

Da gibt es dann wohl einen Widerstand, der aber auch nicht so gross ist - es war eben der Höchstkurs der letzten Jahre.

Wir müssen natürlich auch sehen, dass wir noch vor einem halben Jahr nur höchstens beim halben Wert standen. Also der kurs hat sich in weniger als einem halben Jahr mehr als verdoppelt!

Es ist auf jeden Fall mehr möglich. Und im Vergleich zu TAG, GSW, Deutschen Wohnen etc, besteht noch grosses Nachholpotential, wenn man auf ähnlichem Niveau des NAV notieren kann.

[atze50]

cool - die Gagfah steigt u. steigt u. steigt...

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.391.730 von gate4share am 16.07.12 20:29:05

Ich hab ja eine Teilmenge kurz unter 8 Euro rausgeworfen, habe aber immmer noch reichlich Gagfah im Depot. Ob man jetzt schon Gewinne mitnehmen sollte? Oder absichern über SL? Nur dafür ist Gagfah bald wieder zu volatil ...

[deepvalue]

Heute habe ich zur Schlußauktion ein paar Stück zu 8,49 Euro verkauft. Schaun wir mal wo der Kurs noch hinläuft....

[handyweb]

Zitat von deepvalue: Heute habe ich zur Schlußauktion ein paar Stück zu 8,49 Euro verkauft. Schaun wir mal wo der Kurs noch hinläuft....

Ja man weiß nie so genau wohin die Reise noch geht, habe vor wenigen Monaten noch unter 4 Euro bezahlt für die Aktien und nun sind wir vielleicht bald bei 9 Euro - wird ja direkt etwas unheimlich ;-).

[imo2012]

Zitat von handyweb: Ich hab ja eine Teilmenge kurz unter 8 Euro rausgeworfen, habe aber immmer noch reichlich Gagfah im Depot. Ob man jetzt schon Gewinne mitnehmen sollte? Oder absichern über SL? Nur dafür ist Gagfah bald wieder zu volatil ...

ich habe wie schon gesagt 10000@7.01 verkauft und da 14.000 euro "verlust" eingefahren


aktuell würde ich nix mehr verkaufen bis zum nav

selbst beim nav wäre ich mir nicht sicher zu verkaufen da viel upside da ist

[handyweb]

Zitat von imo2012:

Zitat von handyweb: Ich hab ja eine Teilmenge kurz unter 8 Euro rausgeworfen, habe aber immmer noch reichlich Gagfah im Depot. Ob man jetzt schon Gewinne mitnehmen sollte? Oder absichern über SL? Nur dafür ist Gagfah bald wieder zu volatil ...

ich habe wie schon gesagt 10000@7.01 verkauft und da 14.000 euro "verlust" eingefahren


aktuell würde ich nix mehr verkaufen bis zum nav

selbst beim nav wäre ich mir nicht sicher zu verkaufen da viel upside da ist

So lange der Trend so bleibt belib ich auch erstmal drin, aber ich habe auch schon mal zum Teil den Anstieg von 5 auf knapp 9 und danach den Absturz auf unter 4 mitgemacht vor einiger Zeit - das macht auch etwas vorsichtig.

Im Moment sehe ich aber eher weiter steigende als fallende Kurse, ARK steht im Raum und deutsche Immos sind gesucht, das wiegt die Risiken mehr als auf.

[atze50]

also zum NAV ist ja noch Luft,

wenn die Aktie ca. 20% unter NAV ist, kann man mal an Exit denken...

aber wenn der Dresden Deal erfolgreich wird, gehts nochmal ordentlich hoch...

[deepvalue]

Lt. einer Umfrage des Zentralen Immobilien Ausschußes (ZIA) gehen 36% der Befragten davon aus, daß Finanzierungen ab 200 Mio. Euro sehr schwierig oder unmöglich sind (Quelle FAZ von heute).

Die Umfrage zeigt deutlich, daß die Refinanzierung von GAGFAH sehr sehr schwierig wird, falls der Verkauf der WOBA nicht klappt bzw. es zu einer weiteren Verschärfung der Finanzkrise kommmt.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[handyweb]

Zitat von deepvalue: Lt. einer Umfrage des Zentralen Immobilien Ausschußes (ZIA) gehen 36% der Befragten davon aus, daß Finanzierungen ab 200 Mio. Euro sehr schwierig oder unmöglich sind (Quelle FAZ von heute).

Die Umfrage zeigt deutlich, daß die Refinanzierung von GAGFAH sehr sehr schwierig wird, falls der Verkauf der WOBA nicht klappt bzw. es zu einer weiteren Verschärfung der Finanzkrise kommmt.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

Dsa hat wohl heute einigen Immobilienfirmen den Kurs verhagelt wie es scheint, aber auf der anderen Seite stehen ja 64% dann solchen Finanzierungsmöglichkeiten positiv gegenüber ?

[teppichprofi]

wenn es keine Unendschlossenen geben sollte...

[deepvalue]

Ich denke, daß das Gros der Befragten wohl nicht Kredite über mehr als 200 Mio. Euro benötigt und deshalb keine Meinung abgegeben haben.

[handyweb]

So mal sehen wie es weiter geht diese Woche, gerade mal knapp unter 8 etwas als Tradingposition eingesammelt

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.413.219 von handyweb am 23.07.12 11:02:08

Eben lag der Kurs bei 7,67. Die meisten Anleger verstehen anscheinend die starke Abhängigkeit von GAGFAH von geordneten Finanzierungsbedingungen (d.h. dem Risiko der Eurokrise...)


Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsemphehlung.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.414.358 von deepvalue am 23.07.12 15:16:11

Ja leider wieder mal zu früh eingestiegen - eigentlich konnte ja der Bund Future eher von der Unsicherheit profitieren und auch deutsche Immobilienunternehmen sollten nicht so sehr von der Krise mitgenommen werden nach meiner Einschätzung. Wenn allerdings durch Griechenland/Spanien den BAnken generell das Geld knapp wird könnte es kritischer werden, aber bisher gabs ja immer genug frisches von der EZB...

[atze50]

shit, wollte mir auch noch ein SL bei 8,- setzen. aber egal, ich bin so überzeugt v. Gagfah...

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.415.416 von atze50 am 23.07.12 18:56:39

SL wie zum Beispiel der volatielen Gagfah gibts bei mir im Geist zum Schlußkurs, und dann richte ich mich erstmal erst nach der Eröffnung am nächsten Morgen!

Allerdings vom Verkaufskurs weit überc 8€ habe ich mich schon verabschiedet. Steht aber noch.

Verkaufe aber hauptsächlich, weil ich keine Divi mehr erwarte. Und das war ja mein Kaufgrund!

[handyweb]

http://www.fondsdiscount.de/nachrichten/artikel/4828/maerkte…

[gate4share]

Also ich muss sagen, dass ich die letzten Wochen doch jetzt gut agiert habe!
Gut, ich hätte vielleicht noch mehr kaufen sollen bei unter 7.

Habe ja nun noch Optionsscheine mit endloser Laufzeit. Wo hingegen Basiskurs und Barriere sich ständig erhöhen.

Habe so über 8,40 nach und nach verkauft.......fast 50 % - eigentlich schon wieder zuviel......bzw. hätte ich unten mehr damal einkaufen müssen. Und nun konnte um 7,80 - entsprechend bei Kursen beim Optionsschein wieder erheblich niedriger einsteigen!

Ich handele weiter so, ab einem bestimmten Kurs geben ich nach und nach , immer höher immer ein paar ab . Und unter einem bestimmten Kurs nehme ich immer wieder , je niedriger der Kurs kommt immer wieder welche auf.

Nur man muss aufpassen, dass man nicht iirgendwann ganz ohne Aktien da steht und deen grössten Anstieg nicht mit bekommt.
Oder irgendwann wenn man unten ist, nicht alles schon ausgegeben hat, und ganz billig nichts mehr kaufen kann.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.195.365 von robert1966 am 08.03.07 23:34:31

So ruhug im Gagfahthread? Der Kurs heute nachbörslich schon über 8,20 Euro ...starten wir nun durch in Richtung 9 ?

[5002]

immer noch so ruhig hier? vorhin gingen bei der Xetra Schlußaktion satte 86 tsd Stücke zu 8,35 übern Tisch. Wer hat da "alles" weg gekauft, schließlich war der zuletzt gehandelte Kurs ca. 8,11.
Trotzdem machen mich die allgemein weniger gehandelten Stückzahlen etwas unruhig.
Gibt keiner ab oder will langsam keiner mehr zu diesen Kursen kaufen?

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.442.632 von 5002 am 31.07.12 18:51:25

Ja wirklich sehr ruhig hier, es scheint die sind alle im Urlaub .

Die Schlussauktion deutet ja auf einen fleissigen Aufkäufer hin, die Umsätze sind ja ansonsten sehr dünn.

[WorstCaseScenario]

Hallo zusammen,

ich gehe demnächst evtl. auf eine Zwangsversteigerung. Da es hier ja doch einige gibt, die sich da auskennen wollte ich mal kurz anfragen, was es aus Eurer Sicht zu beachten gibt, Formalitäten, etc.?

Ich weiss, OT, aber hier scheint sowieso nichts los zu ein...

Grüsse

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.444.627 von WorstCaseScenario am 01.08.12 10:55:39

Das wichtigste ist die Sicherheitshinterlegung in Höhe von 10% des Verkehrswertes. Sieh am besten mal da nach:

http://www.zvg-portal.de/index.php?button=Hinweise%20fuer%20…

[AlterMann]

Einen Tag vorher nachfragen ob die ZV tatsächlich stattfindet. Pünktlich da sein. Aufmerksam zuhören. Wenn gerade mal Sendepause ist, Fragen stellen. Das ausliegende Gutachten lesen. Mit den möglicherweise anwesenden Mieter/Nachbarn/Eigentümern/Besitzern/Bankern ... reden.

Formalitäten sind erst zu beachten, wenn Du, nach mehreren ZV-Besuchen, selber mitbieten willst.

[WorstCaseScenario]

Danke!

Mitsteigern müsste ich schon sofort, da ich an dem speziellen Haus interessiert bin (Privatnutzung, ist kein Mietobkjekt). Dazwischen bekomme ich terminlich keine andere Versteigerung mehr unter, also erst mal Besuchen und mal schauen wie sowas läuft geht leider nicht. Hab von dem Termin erst sehr kurzfristig erfahren...

Das mit den 10% kenne ich, die Frage ist halt, welche anderen "Fallstricke" es sonst noch gibt, die mich evtl. wegen formellen Gründen davon abhalten könnten, mitzubieten...

Vielleicht fasse ich mal zusammen was momentan Stand der Dinge ist, und was ich herausgefunden habe:
- Gutachten liegt mir vor, der Verkehrswert erscheint mir am unteren Ende, d.h. günstig.
- Haus wird heute besichtigt
- Mieter gibt es keine, der frühere Eigentümer ist mir bekannt, und (mal abgesehen von seiner heutigen finanziellen Lage) insoweit ein Plus, als dass er damals als er das Haus erbauen liess mit Sicherheit nicht irgendwo gespart hat. Dementsprechend ist der heutige Zustand sehr gut, zwar teilweise veraltet (Bäder, Küche), aber von der Substanz sehr solide.
- Die Lage ist 1a für den Ort, ruhig, keinerlei Wertminderungen.
- der heutige Besitzer ist die BRD, anscheinend hat neben der Bank auch das Finanzamt noch Geld zu bekommen. Die Erwartung der Bank ist, dass nicht alle Bankschulden mit dem Verkauf gedeckt werden können, und alle Gesamtschulden schon mal gar nicht).
- Alteigentümer und Familienmitglieder haben ein eingetragenes Wohnrecht (Abschnitt 2 im Grundbuch?). Dieses wird anscheinend bei einer ZV (anders als bei einem Kauf) ungültig, und gelöscht werden, hiess es von der Bank (?)

Zur ZV:
- erst anrufen, ob es stattfindet
- Pass mitbringen, pünktlich sein :-)
- 10% Sicherheit: zu überweisen an die Gerichtskasse. Bankverbindung liegt vor. Ich nehme an, das Gericht kontrolliert z.B. einen Tag vorher, wer einbezahlt hat, oder muss man selbst nachweisen?
- Wenn man nicht ersteigert, wird es zurücküberwiesen. (gibt es Verwaltungsgebühren?)
- Wenn man ersteigert, geht das Objekt sofort in den eigenen Besitz über.
- Danach hat man ca. 6 Wochen Zeit die Finanzierung zu regeln
- Bei <50% vom Verkehrswert gibt es keinen Zuschlag (bei Erstversteigerung)
- bei 50-70% ist der Zuschlag vom Gläubiger abhängig (bei Erstversteigerung)
- was eigentlich klar sein sollte, vor der ZV eigenes Limit überlegen, und strikt nur bis zu dem Betrag mitgehen.

Fragen/Annahmen:
- Grundbucheinsicht: ist dies ratsam/notwendig, oder werden die Pflichten sowieso wie oben beschrieben wg. ZV gelöscht. Aber was wäre, wenn es noch andere Dinge gibt, wie z.B. Wegerecht des Nachbarn, etc., was an sich nichts mit der Schuldensituation zu tun haben könnte? Was passiert mit den eingetragenen Schulden auf dem Objekt, das wird auch mit der ZV automatisch gelöscht?
- Wann sind Gerichtskosten, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer zu zahlen?
- Was genau ist der Verteilungstermin?
- erfährt man vorher irgendwie , wieviele andere "qualifizierte" Interessenten es geben wird?
- Annahme: mit Ersteigerung werde ich im Prinzip zum Schuldner des Amtsgerichts, und zwar über den Restwert (Versteigerungswert-Sicherheitsleistung). Diesen Restbetrag bezahle ich dann direkt ans Gericht; wie die Gläubigerschaft sich um den Aufteilung streitet ist nicht mein Problem. Ich übernehme das Objekt komplett lastenfrei?

Sorry für die vielen Fragen, hab halt noch nie bei so einer Versteigerung mitgemacht...

[deepvalue]

Zitat von WorstCaseScenario: Hallo WCS:
Grundsätzlich würde ich vorher einmal versuchen mit der Rechtspflegerin zu sprechen. Diese kann auch den Kontakt mit der Bank etc. herstellen und führt auch die eigentliche Versteigerung durch.

kurz meine Kommentare in Deine Fragen hereingeschrieben:
Fragen/Annahmen:
- Grundbucheinsicht: ist dies ratsam/notwendig, oder werden die Pflichten sowieso wie oben beschrieben wg. ZV gelöscht. Aber was wäre, wenn es noch andere Dinge gibt, wie z.B. Wegerecht des Nachbarn, etc., was an sich nichts mit der Schuldensituation zu tun haben könnte? Was passiert mit den eingetragenen Schulden auf dem Objekt, das wird auch mit der ZV automatisch gelöscht?
Normalerweise stehen im Gutachten die bestehen bleibenden Rechte etc. In der Versteigerung hat normalerweise der Rechtspfleger einen Auszug dabei und erläutert vor der Versteigerung welche Rechte nach der Versteigerung bestehen bleiben (und damit implizit auch welche gelöscht werden). Normalerweise hat man nach dieser Vorrede auch genügend Zeit um Fragen zu stellen (wenn es kaum Teilnehmer gibt, was bei einem EFH normal wäre).
- Wann sind Gerichtskosten, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer zu zahlen? ca. 2 bis 6 Wochen nach Versteigerung, kann auch länger dauern, je nachdem wie schnell das Gericht ist.
- Was genau ist der Verteilungstermin? Reine formale Veranstaltung. Teilnahme durch Käufer nicht notwendig (hier überprüft der Rechtspfleger, ob alle Zahlungen geleistet wurden und leitet Eigentumsumschreibung ein)
- erfährt man vorher irgendwie , wieviele andere "qualifizierte" Interessenten es geben wird? Nein. Allerdings kann der Rechtspfleger wenige Tage vor dem Termin telefonisch mitteilen ob es viele oder wenige Nachfragen bei ihm gab (am Ende sagt dieses aber nur wenig aus, da ein einziger Interessent reicht um den Preis hochzutreiben).
- Annahme: mit Ersteigerung werde ich im Prinzip zum Schuldner des Amtsgerichts, und zwar über den Restwert (Versteigerungswert-Sicherheitsleistung). Diesen Restbetrag bezahle ich dann direkt ans Gericht; wie die Gläubigerschaft sich um den Aufteilung streitet ist nicht mein Problem. Ich übernehme das Objekt komplett lastenfrei? Ja, aber. Häufig verbleiben Rechte Dritter (Leitungsrechte, noch zu zahlende Sanierungsbeiträge falls im Sanierungsgebiet etc.). Hier gibt der Rechtspfleger zu Beginn des Termins einen Überblick. Darum sollte man pünktlich erscheinen.

Sorry für die vielen Fragen, hab halt noch nie bei so einer Versteigerung mitgemacht...

Gruß Deepvalue

[WorstCaseScenario]

Super, danke! Das hilft mir schon mal weiter. Dann sollte ja nach den Erläuterungen am Anfang vor dem eigentlichen Ersteigern alles klar sein...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.445.378 von WorstCaseScenario am 01.08.12 13:44:12

Aufgrund meiner jahrelangen Erfahrung aus ein paar hundert ZV, wo ich aber in ca 98,5 % nicht höchstbietend war, oder aus den sonstigen Gründen keinen Zuschlag ist :

Ein Gespräch mit der involvierten Bank bringt nichts!

Ist sogar, je nach Erfahrung und Persönlichkeit des Interessenten oft sogar nachteilig für diesen.

Trotzdem lasse ich mich immer wieder mal anlabern, man will ja freundlich sein, aber,wenn dann hilft es nur der Bank in Ihrer Einschätzung, die für einen Mitbieter sich nicht positiv auswirken wird.


Wenn viele Bieter da sind und man ist schon über 100 % vom Verkehrswert ist es völlig egal - ausser man stellt sich da auch noch blöde an und sagt sein Limit !

[WorstCaseScenario]

Ist nachvollziehbar. Die wollen natürlich das Maximum herausholen...
Natürlich behält man sein Limit für sich. Ich bin mal gespannt, wenn es zum Verkehrswert weggeht wäre es ein gutes Geschäft. Kann mir aber auch gut vorstellen, dass es höher geboten wird. Halt schade dass ich nicht der einzig interessierte bin ;-)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.450.806 von WorstCaseScenario am 02.08.12 18:02:42

Allerdings kann der Gläubiger, der die ZV betrieben hat, jederzeit das Verfahren beenden!

Das geschieht dann, wenn beispielsweise die Gebote niedriger sind, als er sich vorstellt. In der Regel müssten die Banken mit 100 % zufrieden sein, aber eine Verpflichtung gibt es dann nicht.
Man sagt zwar immer, die Bank könnte, dann wenn im ersten Termin nicht mindestens 7 / 10 und im weiteren Termin 5/10 geboten wurden, beantragen den Zuschlag zu versagen!
Allerdings darüber hinaus, kann die Bank jederzeit,also auch innerhalb der Versteigerung "die sofortige Beendingung des Verfahrens" und darauf die Wideraufnahme beantragen.
Zwar wird das wohl höhere Kosten zur Folge haben, aber die Rechte hat der beantragen Gläubiger jederzeit.

Weiss noch, wo ich mal Höchstbietender war, und so stellte der Rechtspfleger auh am ende der Bietzeit fest "höchstbietener war Herr gate4share mit einem Barmeistgebot von xx.1000 ." "Dann höre ich die Bank dazu?!"
Der Bankvertreter beantragte dann "Aussetzung über die Entscheidung für 1 Woche".
Hier wollte oder konnte der Bankenvertreter nicht allein entscheiden. Wahrscheinlich wurde weniger geboten als die Bank erwartete, allerdings nicht so wenig, dass die Bank auf gar keinen Fall einem Zuschlag widersprechen würde.

Tja und so musste ich die Bankbürgschaft etc da lassen und nach ca 2 Wochen bekam ich dann den Beschluss, per Postzustellungsurkunde, dass die Bank die sofortige Einstellung des Verfahrens beantragt hatte.

Aber sowas aus Ausnahme. Wenn ich Höchstbietender war, dann wohl immer nur zu einem sehr geringen Preis. In der Regel habe ich ja auch die Wohnungen nicht gesehen, und kalkuliere für mich, je nach Grösse der Wohnung Kosten zwischen 8,000 bis 30,000 Euro, für eine fast Vollständige Erneuerung des Inneren der Wohnung. Bisher musste ich das noch nie machen , auch selten mussten grosse Schäden beseitigt werden. Doch schlimmstenfalls kann das passieren, und ich will auf jeden Fall ein Schnäppchen machen und nicht nachher doch wegen irgendwelcher Umstände, "Pech gehabt haben".

Aber bei diesem Haus ist das ja was ganz anderes. Bei dir worstcase besteht eher die Gefahr, dass dich schon zu sehr in das Objekt verliebst und du dich nur darauf versteifst. Wenn dann im Termin, es ganz anders läuft, als du dir erhofft hast und dein Preislimit ad absurdum gestellt wird, weil sogar zwei Bieter sich immer weiter noch darüber überbieten, dann könnte eine grosse Gefahr bestehen, dass man sich sagt "Ich will das jetzt! Dann muss ich eben mehr bezahlen"! Gerade in den letzten Monaten habe ich Versteigerungen erlebt, die sind ganz sicher weit über den normalen, aktuellen Verkaufspreisen beboten worden und so auch weggegangen.

In der Tat ist auch vieles Zufall. Einmal ist kein Mitbieter, weil vermeintlich schönes Wetter ist und Urlaubszeit und man bietet allein. Ein anderes mal, kann zwei wochen später, für etwa diee gleiche Wohnung der grosse Saal mit ca 100 Plätzen hoffnungslos überfüllt sein.
Nicht immer gibt es dafür sofort naheliegende Erklärungen - in dem einen Bespiel war es einfach so, dass die zweite betreibende Bank, anders als die erste in Zeitungen und auch Internetportalen Anzeige und grosse gestaltete Angebote schaltete, einen Makler zur Vermarktung beauftragte - den die Bank dann allein bezahlen musste, und so eben selbst sehr viel dafür tat, dass viele Interessenen kommen. Dann hat man meistens wohl keine Channce günstig zu kaufen, weil ja einige Unerfahrende meinen, bei Zwangsversteigerungen würde man immer günstig kaufen und entsprechend ihr Gebot immer wieder erhöhen.

Die Kaufnebenkosten sind bei einer Zwangsversteigerung immer niedriger als bei einem "normalen" Kauf. Zwar fällt zusätzlich die Zuschlagsgebühr an, die ist aber immeer niedriger als allein die Notarkosten bei einem normalen Kaufvertrag.

Die Grunderwerbssteuer sollte man unbedingt sofort nachh Aufforderung zahlen. Weil nur nach vollständiger Zahlung die Eintragung - Eigentümer möglich ist. Hier hemmt die Nichtzahlung die direkten Übergang des Eigentums, was nicht bei Nichtzahlung der Zuschlagsgebühr gilt.

[imo2012]

Zv ist nichts für Anfänger

[deepvalue]

Nach meiner Erfahrung lohnt sich das Gespräch mit einer Bank vor einem Termin schon, da man auf diese Weise die Schmerzgrenze der Bank ausloten kann und sich so die manchmal doch erheblichen Aufwendungen (vor allem zeitlich) für die eigene Due Diligence sparen kann (Besuch Objekt, Gespräch mit Mietern, Hausverwaltung Teilnahme an ZV-Termin), falls die Bank (noch) unrealistische Vorstellungen hat. Im Termin sollte man natürlich für ein derartiges Gespräch mit dem Bankenvertreter den Raum verlassen....
Zusätzlich rufe ich eigentlich immer den Gutachter und (falls möglich) den Zwangsverwalter an, bevor ich die Objektprüfung vertiefe.
Ich gehe allerdings nur zu relativ wenigen ZVs und habe die weit überwiegende Anzahl meiner Objekte im Freiverkauf erworben (d.h. aus dem Eigenbestand der Banken oder direkt von den ursprünglichen Eigentümern, die von den Banken unter Druck gesetzt wurden, sonst das Objekt zu versteigern).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[WorstCaseScenario]

Das kann natürlich passieren, dass andere da sehr hoch steigern werden, aber es ist nicht so dass ich das Haus unbedingt haben muss. Wenn's zu einem vernünftigen Preis zu haben ist, gerne, aber es ist jetzt nicht mein absoluter Traum, von daher sehe ich das eher gelassen. Mich würde in dem Fall halt schon ärgern, dass Aufwand, und vor allem auch ein Urlaubstag, drauf gegangen ist...

Interessant dass Du schon mal alleine geboten hast. Was macht man in dem Fall, 50% muss du ja mindestens bieten, sonst ist der Erwerb ja eh ausgeschlossen. Diskutierst Du dann während der Versteigerung mit der Bank, wo deren Schmerzgrenze ist, damit nicht komplett abgebrochen wird?

[WorstCaseScenario]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.452.524 von imo2012 am 03.08.12 08:59:57

Nach der Logik gäbe es keine ZVs, da auch die Profis mal als Anfänger angefangen haben...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.453.058 von WorstCaseScenario am 03.08.12 10:30:45

Das ich allein biete ist ehr häufig bei den meisten Objekten in meiner mittleren Heimatstadt!

Bei uns sind die Immobilienpreise, obwohl sonst eine Stadt mit gut durchschnittlicher Entwicklung sehr niedrig und haben über die letzten 15 - 20 Jahre, ca 30 bis 40 % , bei Eigentumswohnungen noch mehr, verloren.

Glaube aber meine Immobilien, bzw. für die ich mich interessiere, bzw die Erfahrungen die damit verbunden sind, sind nicht repräsentativ. Es sind eben eher schlechte, sehr unbeliebte Eigentumswohnungen. Bisweilen haben die Gegenden auch einen extrem schlechten Ruf, den ich in einem Fall nicht nachvollziehen kann, weil ich direkt daneben gross geworden bin und heute wieder wohne.

Also es sind absolute "Schrottimmobilien". In meiner Heimatstadt. Bei Objekten in den zwei Grossstädten wo ich anwesend war, waren die Verhältnisse auch ganz anders.
Aber auch da war ich bei einer Wohnung der einzige Bieter , bei schönem Wetter und mitten in den Sommerferien. Ersteigerte die Wohnung bei 32 tsd genau 50 % unter Verkehrswert. 2 Monate später ging im gleichen Haus eine 2qm kleinere Wohnung, aber ohne TG-Einstellplatz, in gleichem Zustand (heisst hier, man weiss nicht ob jemand drin ist und wie es aussieht) nach eifriger Bieterei mit ca 10 Mitbietern und 50 Besuchern für 58 tsd weg. Genau dieses Erlebnis brachte mich auf die Aussage "Schönes Wetter, Urlaubszeit" wie auch der Rechtspfleger meinte.

Es ist aber schon wahr, für Anfänger ist das eine schwierigee Sache. Aber selbst wenn jemand in einer Versteigerung mehr zahlen würde als notwendig, weil er sich von der Bank treiben lässt, kann er immer noch ein gutes Geschäft machen.
Aber auch , wenn er für nur 50 % kauft kann es ein schlechtes sein.

Wenn ohnehin viele Bieter da sind, braucht man ja kaum mit der Bank sprechen. Also ich habe mmehrmals erebt, wo ich der einzige Bieter war, dass der Bankenvertreeter mit belogen hat, bzw. mit falschen Aussagen mich zu höheren Geboten treiben wollte. In einem Fall hat er wohl extra noch eine weitere Person angerufen, die sich interessiert zeigen sollte, um ich wohl dazu zu bringn mehr zu bieten, weil sonst die einzig noch nicht in meinem Eigentum sich befindende Wohnung ein anderer kaufen würde.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.453.058 von WorstCaseScenario am 03.08.12 10:30:45

Normalerweise erkunde ich bei der Bank vor dem Termin bei welchem Mindestbietpreis der Zuschlag erteilt wird. Im Termin spreche ich mit der Bank eigentlich nur selten (einmal war ich der einzige Bieter und Interessent und habe versucht noch einmal den Preis weiter zu drücken, die Bank hat sich aber nicht darauf eingelassen, so mußte ich 30% vom Verkehrswert, 3x NKM zahlen....)

Gate hat ansonsten absolut recht, ich würde nur in Ausnahmefällen im Termin sprechen (ich hatte sonst mich auch mal nach Details wie Mieteingängen etc. gefragt, da die Bank das vorher nicht wußte). Häufiger ist es mir passiert, daß die Bank gesagt hat, daß sie zu diesem Preis nicht verkaufen würde, am Ende haben dann aber andere Bieter den Preis noch höher gejagt.

In größeren Städten gehe ich übrigens nicht mehr in die ZV (in Berlin war ich vor ca. 3 Jahren das letzte Mal in einem Termin....), da die Preise in vielen Städten (Berlin, Erfurt, Hamburg etc.) häufig über den Werten für "normale" Privatverkäufe liegen. Es gibt halt viele Anfänger/Ausländer etc. die glauben unabhängig vom Preis in der ZV ein Schnäppchen zu kaufen...


Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungs- oder Rechtsberatung etc.

[teppichprofi]

Eigentlich reicht es mir jetzt.
Nun kommen wir mal wieder zu Gagfah zurück! Das ist der Thread!

War ja in gewisser Weise auch lehrreich, aber wer Häuser kaufen will soll gefälligst einen entsprechenden Thread eröffnen.

[imo2012]

die besten schnäppchenb macht man wenn der gutachter fehlbewertung macht und man im kopf den waren wert kennt

[teppichprofi]

TAG Immobilien AG






 
WKN / Kürzel
 830350 / TEG
Börsenwert
 770 Mio. EUR
KGV 12e/13e
 8 / 14
52 Wochen
Hoch / Tief
 8,04 EUR /
 5,61 EUR
Akt. Kurs
 7,88 EUR








 
WKN / Kürzel
 A0HN5C / DWNI
Börsenwert
 2 Mrd. EUR
KGV 12e/13e
 25 / 21
52 Wochen
Hoch / Tief
 14,45 EUR /
 8,43 EUR
Akt. Kurs
 14,09 EUR








 
WKN / Kürzel
 A0LBDT / GFJ
Börsenwert
 1,8 Mrd. EUR
KGV 12e/13e
 24 / 61
52 Wochen
Hoch / Tief
 8,49 EUR /
 3,43 EUR
Akt. Kurs
 8,36 EUR





Bild 1 = TAG Immobilien
Bild 2 = Deutsche Wohnen
Bild 3 = Gagfah

Quelle: Börsenbrief Geldanlage Report vom 4. 8. 2012, da werden diese Immobilien AG besprochen.

[imo2012]

der kurs von gagfah steigt sogar bei minimalen kaufinteresse
aktuell will keiner mehr seine stücke für 8 euro abgeben
sehr sehr gut
wenn die zahlen und der ausblick stimmt könnten sogar bald kurse jenseits der 10 euro kommen in diesem jahr
man hört ja nur noch von mietpreis explosion und wohnungsmangel

[gate4share]

Wir sind nicht mehr weit entfernt von dem Höchstkurs , von knapp 9 Euro den wir in der neueren Zeit, im Februar 2011 gesehen haben.

Ob da überhaupt eine Grenze ist, ist nicht mal sicher! Es könnte auch gleich weiter hoch laufen.

Eigentlich können wir nur auf positive News warten. Gross was schlechtes wird sich wohl kaum ergeben. Ob in der Tat die Lage so ist, wie deepvalue sagt?

Durchaus scheint da einiges dafür zu sprechen. Auch wenn man die Konditionen von anderen grossen Immobilieneigentümern sieht.
Das hat wohl überhaupt nichts damit zu tun, wie die Konditionen für den privaten Immobilieneigentümer auch bei noch 80 % iger Beleihung sich so stark nach unten entwickelt haben.

Also ich bin inzwischen mit einer ordentlichen Menge Optionsscheine und die auch schon wieder im Gewinn, nachdem ich den anderen grösseren Schein ja glatt stellen musste, jetzt dabei.

Glaube unter 10 werde ich auch nicht an Teilgewinnmitnahmen denken.
Eigentlich gleichgültig, wie man jetzt vergeht, also ob man Dresden verkauft, oder verkaufen kann, oder andere Bestände abgibt, oder auch gar nichts abgibt - es muss bis mitte nächsten Jahres, weiter finanziert werden!

Es wird sicherlich möglich sein, zumindest den grössten Teil langfristig weiter zu finanzieren. 7

Es wird dann dauerhaft auch ein klarer Überschuss aus der Vermietung erzielt. Also wird zumindest mittelfristig wieder eine Dividende anfallen, oder eine andere Ausschüttung stattfinden.
Also man könnte auch, weitere Aktienrückkäufe durchführen.

Auf jeden Fall ist Gagfah immer noch Deutschlands grösster privater Vermieter

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.466.747 von gate4share am 07.08.12 18:09:30

Die Refinanzierung ist m.E. schon ein erhebliches Problem, welches m.E. GAGFAH wohl nicht ohne den WOBA-Verkauf ohne Verrenkungen stemmen kann. Auch erschwert die stark zersplitterte Struktur der Verbriefung die Refinanzierung. Allerdings dürften aufgrund des großen Volumens eine Reihe von Banken kein Interesse an einem Konkurs der GAGFAH haben. So daß es m.E. wahrscheinlich - auch bei einem Scheitern des Verkaufs der WOBA - zu einer Art Arrangement kommen wird. Es stellt sich in diesem Fall nur die Frage wie teuer dieses für die GAGFAH wird (siehe die prohibitiven Kosten der Verlängerung des Kredits in Heidenheim).

Allerdings hat m.E. GAGFAH trotz allem noch ein gutes Chance-Risiko-Profil, so daß ich nur peu a peu abgebe.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

[imo2012]

die frage stellt sich doch wann man verkauft
aktuell ist der nav ja 13,30 wobei man schon sehr konservativ bewertet
das die mieten und kaufpreise stark steigen ist ja schon in den medien dauerthema
durch die hohe beleihung und die niedrigen zinsen aktuell bekommt das ganze aktuell einen guten hebel
solange gagfah den nav steigert und positiven cashflow hat sehe ich unter nav keinen grund zu verkaufen

selbst nach dem hohen kusgewinn von diesem jahr ist gagfah erst bei 63% buchwert

nicht zu vergessen das man bei gagfah nur ca. 0,2% kaufkosten hat während man bei "real" immo mit ca 7% rechnen muss und natürlich real immo viel mehr arbeit machen

irgendwann will ich aber auch das kapitel gagfah abschliesen und meine stücke komplett verkaufen
da ich ja kaum unter nav verkaufe wird man cashkonto dann zum ersten mal in meinem leben siebenstellig sein und ich muss dann aufpassen das nicht gleich wieder in andere "schnäppchen" aktien zu investieren

[imo2012]

heute schon wieder positiver newsflow bezüglich wohnimmo

es wird schon wieder gejammert wegen mietpreisexplosion bei neuvermietungen

das sieht man als vermieter natürlich nicht so haha

[atze50]

ich hab ne Idee wie man den wahren NAV so einigermaßen ausrechnen könnte:

einfach die Verkaufspreise der letzten Monate/Jahre nehmen, natürlich spezifisch für jede Stadt, u. dann den qm-Preis anschauen. Dann kann man schauen welche Preise für die noch im Unternehmen befindlichen Immobilien realistisch sind. Mit diesen Preisen kann man den wahren NAV festlegen...

wenn ich nachher Zeit hab, recherchiere ich mal...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.466.805 von deepvalue am 07.08.12 18:25:02

deepvalue:Auch erschwert die stark zersplitterte Struktur der Verbriefung die Refinanzierung.

Deepvalue, ja habe schon genau verstanden, was du uns zu den Schwierigkeiten der Finanzierung von gewerblichen Immobilienkrediten auch auf Wohnanlagen gesagt hast. War am anfang sehr skeptisch bzw ungläubig, aber es scheint in der Tat etwas Wahres dran zu sein.
Da passt zwar wieder nicht rein, wieso TAG und auch GSW sich so günstig noch vor kurzer Zeit refinanzieren konnten!?

Was meinste du jetzt mit der zersplitterten Struktur der Verbriefung?

Bei Dt. Amington hattest du doch gerade gesagt, dass es zuviel auf einmal wäre und nun diese eine grosse Summe in verschiedene kleinere Beiträge mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen würde!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.466.805 von deepvalue am 07.08.12 18:25:02

Die Banken sind doch schon ein grosses Problem, oftmals!

Das hier deepvalue sogar eine Insolvenz für möglich hält, weil die Banken evtl nicht weiter finanzieren würden, ist schon sehr bemerkenswert.
Da hat dieses Immobilienunternehmen ein Eigenkapital von weit über 1 mrd Euro und weil man ca 72 % des Verkehrswertes finanzieren will, soll evt keine Bank bereit sein, dieses Risiko mit zu tragen?

Finde das sehr merkwürdig. Klar kann ich jede einzelne bank auch verstehen die sich nicht danach reissen, dass sie für 0,5 % Zinsspanne ein theoretisches, aber kein aktuell faktisches Risiko eingehen möchte, ein paar 100 Mio abschreiben zu müssen.

Glaube der Markt für diese gewerblichen Immobilienkredite ist zur Zeit nicht vernünftig! Wohl weil die Banken grosses Ängste insgesamt auf dem Kapitalmarkt sehen, meinen sie wohl fälschlicherweise, dasss auch hier zu grosse Risiken vorherschen.
Diese Problematik gab es sonst niemals!

Auch wo in 2008 viele Banken keine Kredite mehr ausgaben, war es aber immer wieder möglich, kurz vor oder kurz nach der sehr problematischen lage, Gelder für Wohnungsbaukredite um 1% über Refinanzierung in hohen Summen zu bekommen. Jedenfalls haben wir damals nichts anderes gehört.

Deutschlands Politik ist dabei unseren deutschen Wohlstand an die anderen EU Staaten zu verschenken!
Die anderen Staaten, viele, sind schon übermässig verschuldet, so stark verschuldet, dass sie keine Kredite mehr bekommen.
Dann wäre die richtige Vorgehensweise die Kredite zu tilgen, und zumindest keine weiteren Schulden zu machen.
Aber nein, Deutschland will mit dafür bürgen, damit sie weitere Schulden machen können.
Nebenbei ist die Verschuldung von Deutschland auch nicht "zu gering" sondern eher zu hoch!
Nur verhältnismässig steht sich Deutschland am besten.

Also Deutschland macht Schulden, bürgt für Schulden, damit andere Länder weiter das geld rauswerfen können. Für was auch immer!
Und unsere Deutschen Rentner sollen bis 67 Jahren arbeiten und die Kindergartenplätze müssen bezahlt werden!

Eine Schande!

[gate4share]

Zitat von atze50: ich hab ne Idee wie man den wahren NAV so einigermaßen ausrechnen könnte:

einfach die Verkaufspreise der letzten Monate/Jahre nehmen, natürlich spezifisch für jede Stadt, u. dann den qm-Preis anschauen. Dann kann man schauen welche Preise für die noch im Unternehmen befindlichen Immobilien realistisch sind. Mit diesen Preisen kann man den wahren NAV festlegen...

wenn ich nachher Zeit hab, recherchiere ich mal...

Ja mache das mal!

Aber das wird nicht aussagen! Gagfah hat schon Verkäufe für 1,600 den qm gemacht und wohl auch zu unter 600.Und hingt dann jeweils nicht von einem hohen Immobilienzyklus oder niedrigen ab.

Wenn Gagfgah Einzelverkäufe macht, also einzelne Wohnungen verkauft, wird man höhere preise bekommen. Auch wenn Mietern 20 % Rabatt gibt, wird man mehr erlösen als, wenn man eine halbe Siedlung mit ein paar tausend Wohnungen verkauft. Aber man wird niemals , auch nur einen grossen Anteil der gehaltenen Häuser als Einzelne Wohnungen verkaufen können.

Also der Verkaufspreis der letzten Monate sagt echt nix aus. Auch kann es sein, dass mal eine Bereinigung von sehr schlechten, bald mit hohem Aufwand zu renovierender Wohnungen erfolgte!
Der Bestand ist eben unterschiedlich und das nicht nur regional, sondern auch in Hinblick auf zustand, Instandhaltungszustand, Vermietungsquote , also insgesamt dem Preisgefüge.

Allerdings was wir ständig in den Medien hören mit 20 % Mietpreissteigerungen und Kaufpreise die um 40 % höher liegen sollen, als vor 3 Jahren ist nicht der Durchschnitt!
Aber wenn Gagfah, nur 5% Wertsteigerung über das gesamt Wohnungsportfolio erzielt , bedeutet das fast 20% Erhöhung des Eigenkapital!

Also Miet- und Hauspreissteigerungen von nur 2 bis 2,5 % im Jahr, können über 10 Jahre hinweg eine Verdoppelung des Eigenkapitals, also je Aktie dann über 25 Euro zur Folge haben. Daneben werden auch noch höhere jährliche überschüsse erzielt!

Das gilt natürlich alles wieder nur, wenn man nicht einen Grossteil verkaufen müsste!

[handyweb]

Zitat von atze50: ich hab ne Idee wie man den wahren NAV so einigermaßen ausrechnen könnte:

einfach die Verkaufspreise der letzten Monate/Jahre nehmen, natürlich spezifisch für jede Stadt, u. dann den qm-Preis anschauen. Dann kann man schauen welche Preise für die noch im Unternehmen befindlichen Immobilien realistisch sind. Mit diesen Preisen kann man den wahren NAV festlegen...

wenn ich nachher Zeit hab, recherchiere ich mal...

Ich denke da sind die Mietpreise innerhalb einer Stadt schon zu verschieden, um dort etwas aussagekräftiges zu errechnen...

[gate4share]

Unlimited Turbo Zertifikat auf Gagfah



WKN: CK801X

Basiswerte: Gagfah
ISIN: DE000CK801X08
Emittent:Commerzbank

Wollte mal auf diesen Schein aufmerksam machen, weil man hier sehr gut mit einem Teilbetrag wie er bei direktem Aktienerwerb notwendig wäre hier mit Gagfah Aktien Geld verdienen kann.

Ein direktes Aufgeld, was immer mehr verliert gibt es zwar schon, fällt jedoch über Wochen oder wenige Monate nicht in s Gewicht.

Gehandelt wird an den Börsen Stuttgart und frankfurt, soach. Da ist natürlich wie das immer so ist, ein Spread - ein viel zu hohe Spread, wie ich meine.
Aber damit stellt der Emittent auch den Handel sicher.
Also es ist immer 5 cent und es werden ständig Kurse gestellt.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.476.135 von gate4share am 09.08.12 16:59:33

Die Frage ist ob die Coba da über längere Sicht als Zertifikatsherausgeber nicht ein gewisses Bonitätsrisiko darstellt...

[gate4share]

Zitat von handyweb: Die Frage ist ob die Coba da über längere Sicht als Zertifikatsherausgeber nicht ein gewisses Bonitätsrisiko darstellt...

Grundsätzlich muss man dir da recht geben!

Nur ist das Risiko aktuell so gering, dass man es ehr zurückstellen kann.
Aber das könnte sich entwickeln und wäre die Cobank ein schwächere Bank als die Deutsche oder UBS.

Aber, da doch die Banken systemisch sind, müsste schon sehr viel passieren, bis die Bundesrepublik die Cobank mit offenen Verbindlichkeiten zurück lässt.

Klar, das ist ein Faktor und den muss irgendwo in seine berechnungen mit aufnehmen.


Also ich bin ja doch schon schlau........nee... lol

Hatte 16,500 von diesen Dingern im depot... ehr zu wenig, ich wollte imemr noch n11achlegen, wenn die Aktie bei unter 8 steht.. vielleicht auch ein paar bei 8,10 oder so. Der Durchschnittseinstand war 1,96
Hatte aber auch ein paar für 99 cent eingekauft.......aber eben später doch wohl teurer, auch noch bei 2,46.

Und nun habe ich vorgestern 5,500 zu 2,70 bis 2,72 verkauft.. und heute morgen wieder 4,000 zu 2,70 zurück gekauft und heute nachmittag wieder 5,500 zu 2,85 bis 2,87 verkauft.
Doch schon schlau.......

Allerdings kann ich nicht die gleichen Papiere am gleichen Tag kaufen und verkaufen.......man muss immer über nacht warten bis die im Depot sind. Aber da ich ja noch weitere hatte, war das ja kein prob.
Ach ja das System der Sparkasse kann den Durchshcnittseinstandspreis nicht ausrechnen. Die bilden wohl den Schnitt als allen käufen. Also auch wenn ich später welche nachkaufe. Aber dann bei einem verkauf ziehen sie diese nur zum Schnitt preis von der gesamtmenge ab.
Aber die verkauften werden ja steuerlich und auch sonst , nach dem Prinzip first in, first out berechnet. Die Sparkasse tut so als wenn , wenn einmal ein Durschnittspreis festliegt , dann zu dem Durschnittspreis verkauft wird.

Das hat monate gedauert bis ich kapierte warum das nie stimmte. und die banker haben ja null Ahnung!

[gate4share]

Und nun habe ich vorgestern 5,500 zu 2,70 bis 2,72 verkauft.. und heute morgen wieder 4,000 zu 2,70 zurück gekauft und heute nachmittag wieder 5,500 zu 2,85 bis 2,87 verkauft.

Muss natürlich 5,500 zu 2,80 bis 2,82 heissen!

[gate4share]

Was sagt Ihr denn sonst so?

Meint ihr das dieses Zertifikat nicht gut sei?

Also ich bin da ganz von angetan.

Könnte sonst ja keine 16,000 Stücke an Aktien halten

[5002]

mal abgesehen vom Bonitätsrisiko eines Zertifikatebegebers, bist du richtig investiert. Hab die Woche alle meine Gagfahaktien zu 8,40 glatt gestellt, in der Hoffnung, das der Markt mal ne Verschnaufpause macht. Aber auch diesmal scheint es wieder typisch zu werden, danach laufen die Dinger und laufen wie Usain Bolt. Damit sind Dir schnelle Gewinne sicher.

[gate4share]

Man 5002 ich kenne das doch!

Zig mal mitgemacht... entweder unten gekauft und dann wurde noch billiger.....oder oben verkauft und dann wurde noch teurer.

Und seitdem habe ich mich entschieden ich mache immer so "teilweise.."
Also von meinen 16,500 hatte ich dann am Dienstag erst 1,500 zu 2,80 verkauft....mmhh.
tja habe immer noch viele.....tue noch ein paar weg und so gingen noch jeweils 2,000 stück für 2,81 und 2,82 weg.
Und zum Schluss stellte ich noch mit Limit 2,87 was ein.

Und heute habe ich wieder verkauft, noch etwas höher.

Wenn es jetzt noch weiter ,dann bin ich natürlich mit den Stücken die ich verkaufte nicht mehr mit dabei... aber habe ja noch 9,500 also rund 60 % meiner gehaltenen.
Klar sehen wir bald wieder 2,00 Euro oder entsprechned 7,70 bei der Aktie ärgert man sich wieder, dass man nicht alles verkauft hat.

Aber itrgendwie meine ich mit meine Teilmengenkäufe und Verkäufe kann ich nie ganz falsch liegen, aber auch nie ganz richtig!

[5002]

Ab einer bestimmten Stückzahl sind teilverkäufe oder käufe auch sinnig, weil man so stufenweise die Marktbewegungen abbilden kann. Ich hatte aber nur 400stk und bin wieder einen Versuch eingegangen. Ich habe 400 Zertis Laufzeit 21.September vor 14 Tagen zu 7,51 gekauft. Gagfah stand da zu 8€, wenn dann unsere Aktie unter 8€ notiert, bekomm ich "physisch" die Aktien eingeliefert. Falls aber Gagfah steigt, war mein Plan wie jetzt geschehen zu 8,40 zu verkaufen. Wenn also Gagfah Mitte September nicht über 8,89€ steht, würde ich "gut" machen. Bei Rückfall Richtung 8€ würde ich glatt wieder 400stk kaufen.
Mein Antrieb ist aber etwas "anders". Ich besitze noch einen uralt Steuerfreibetrag aus den Jahr 2002 (?), wo ich mehr oder weniger mein Depot mit erheblichen verlusten glatt gestellt habe und zufälligerweise so ca. bei Tiefpunkt 2003/2004 mein Depot zu 100% gefüllt habe. Da ich Ende 2007 erst wieder verkaufte, war die Haltedauer über ein Jahr und somit steuerfrei. Nun stieg ich schon Ende 2008 auch wieder ein und hielt die länger als ein Jahr, natürlich tradete ich in den letzten Jahren einiges, besitze aber immer noch ca. 50% von meinem Freibetrag. Da mich der vorjährige Juli und diesjährige März böse überrascht hat, waren auch viele erreichte Buchgewinne verpufft. So entschied ich mich jetzt, die Buchgewinne eher zu realisieren.
Jetzt stell ich aber ständig fest, die Dinger, welche ich verkaufe laufen einfach weiter (Gildemeister,Kuka,Deutsche Post z.b.), obwohl der Gesamtmarkt geschwächelt hat. Und die Dinger, welche ich im Depot behalte, obwohl die den gleichen Buchwertgewinn hatten, fallen wie ein Stein.
Unterm Strich mache ich das Gleiche wie Du, nur eben nicht mit Gagfah als einzeln, sondern als mein Depot im Ganzen gesehen. Das man Stufenweise rein oder raus geht.
Jetzt sitz ich auf 50% Cash und ahne schon die Richtung, bestimmt wieder die Falsche. Aber solange der Dax nicht ca. über 7400 geht, bin ich nicht im virtuellen Verlust, schließlich verkaufte ich glücklicherweise viel als es seit März abging von 6900-6600 im DAX. Und eingestiegen war im Durchschnitt wieder bei 6300.

[5002]

Meine Zertis sind natürlich Discountzertifikate und bei Gagfah war mein jetztiger Kaufkurs 6,05€. Ich hatte das gleiche nämlich schon zweimal mit den zertis versucht und jedesmal wäre der Direktkauf definitiv die bessere Alternative gewesen. Unterm Strich hatte ich aber 400stk zu ca. 4,10 oder so gekauft und diese zu 6,20 ungefähr verkauft und die jetzigen 400stk zu 6,05 wieder gekauft. Mal sehen, ob ich wieder Gagfahner werde.

[gate4share]

Das hier jetzt so wenig los ist!

Man kommt ja so nicht mal mehr auf die Seite!

Immer wenn ich hier schauen wollte, kam ich auf die Leere Seite xxxx.

Wohl weil die nächste Seite schon begonnen hat, aber noch kein Beitrag da steht.
Musste über gagfah gehen, über Forum und dann die ersten seite dieses thread wählen und dann eben nochmals die vorletzte Seite.

Das tut aber sonst kaum einer um hier zu schauen, bzw. weiss er es auch gar nicht.

[5002]

Das Problem besteht schon länger bei wallstreet online. Da bei Gagfah aber ein regelmäßiger Schreibverkehr herrschte, ist es Dir "nur" nicht gravierend aufgefallen. Mir ist nur Dein beschrieber Weg zum aufruf der letzten Seite bekannt.
Was mir aber wirklich auf den Senkel geht, dies war nur ab und zu und geschätzt über 2 Monaten kaum noch vorgekommen. Seit 14 Tagen hat sich da aber was tüchtig verschlimmbessert, so wie mir auch tierisch auf den Senkel geht, das permanent ein paar Änderungen optischer Art hier gemacht werden. Ständig muß man diverse links suchen.

[teppichprofi]

Der von gate beschriebene Weg ist die einzige Alternative um die letzte Mail zu lesen.
Aber noch viel störender empfinde ich, wenn die Seite vom Waufgerufen wird, wird ständig versucht ein Skript zu schreiben. Was die Entwicklung des Seitenaufbaus blockiert und man wie blöd vor der Kiste sitzt und nichts machen kann. Bis mir mein Virenprogramm (Norton) das Skript meldet und ich dieses dann blockieren kann! Ein unmöglicher Zustand, der die WBesucher vermutlich stark ausdünnt! Ich habe auch schon überlegt mich wo anders zu orientieren.

Haben andere Leser dieses "Skript" auch bemerkt? Womöglich ist sogar Wder Auslöser, der in fremden Computern rumstöbern möchte.

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.484.127 von teppichprofi am 12.08.12 08:53:10

Die roten Bildchen stammen nicht von mir! Sind auch so eine Eigenart von w:o. Ich habe die Buchstaben w und o mal klein geschrieben. Mal sehen ob nun auch die roten Bildchen erscheinen.

[AlterMann]

Avira + Adblock = keinerlei Probleme mit irgendwas. Seitenaufruf (direkt dieser Thread) im Sekundenbruchteil.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.484.291 von AlterMann am 12.08.12 11:22:59

Ich vermute mal Norton hat da ein Problem mit irgendwelchen Werbeeinblendungen, leider ist das häufiger dass diese gerade als Flash Animation oft Fehlermeldungen verursachen, sei es beim Virenscanner oder auch bei Windows selber und gelegentlich mal die ganze Seite zerschiessen.

Auch die Übersicht der Beitrage und Postings in MeinWO hat gelitten finde ich , man hat jetzt mehr Mühe dahin zu gelangen,wenn man was sucht.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.484.291 von AlterMann am 12.08.12 11:22:59

Was ich eigentlich schreiben wollte, erwartet Ihr besondere Meldungen für den 14.08.12 bei den Q2 Zahlen oder werden die eher im Rahmen der Erwartungen sein ohne besondere Neuigkeiten? Ob es wieder ein neues ARK gibt?

[imo2012]

und wieder positiver newsflow

10+ kommt bald

Europace-Hauspreis-Index steigt auf Rekordhoch
von Christian Zoller
Montag 13.08.2012, 11:01 Uhr
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-+
Berlin (BoerseGo.de) – Der Europace-Hauspreis-Index (EPX) kann im Monat Juli weiter zulegen. Der Indikator legt um 6,2 Prozent auf einen neuen Rekordwert bei 107,02 Einheiten zu, wie Europace am heutigen Montag in Berlin mitteilte. Im Vormonat Juni wurde ein Plus von 6,0 Prozent im Jahresvergleich auf 106,22 Einheiten verbucht. Im Monatsvergleich stieg der Index im Juli um 0,75 Prozent an. Im Juli 2011 wurde ein Plus von 0,52 Prozent im Monatsvergleich auf 100,77 Einheiten verbucht.
Begründet wurde der weitere Anstieg des Index mit der Entwicklung am Wohnungsmarkt. „Eigentumswohnungen verteuern sich im Juli auf Bundesebene um 1,38 Prozent, nachdem ihr Einzelindex im Frühjahr stark zurückging und sich im Vormonat stabilisierte. Positive Vorzeichen gibt es auch auf dem Hausmarkt: Der Einzelindex für Bestandshäuser zieht deutlich um 0,55 Prozent an. Bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern lässt die Wachstumsdynamik etwas nach, liegt aber noch bei 0,34 Prozent“, kommentiert Europace die Daten.
Europace, eine 100-prozentige Tochter der an der Deutschen Börse im Prime Standard gelisteten Hypoport AG, betreibt mit dem internetbasierten B2B-Finanzmarktplatz EUROPACE eigenen Angaben zufolge die größte deutsche Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite. Die Hauspreis-Indizes von Europace basieren dem Unternehmen zufolge auf tatsächlichen Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform und werden monatlich durch die Hypoport AG errechnet. Der Gesamtindex wird aus der gemittelten Summe der Einzelindizes gebildet, so Europace.

[imo2012]

dt.wohnen hat schon interesse gezeigt für die woba


mal angenommen die dt. wohnen kauft woba zum verkiehrswert 1,8mrd was würde dann gagfah wert sein

wie sieht es dann mit gagfah aus

[imo2012]

dt. wohnen kann man sehr gut mit gagfah vergleichen

dt.woh nav 11,48 kurs 13,97 ltv 39,8%

gagfah nav 13,30 Kurs 8,50 ltv 25,7%


nach einem verkauf von woba zu 1,8mrd wäre der ltv 32,8%

bei ltv von >30% würde ich keinerlei abschlag vom nav mehr gerechtfertigt sehen

als kurs dann relativ schnell richtung 14 euro

[imo2012]

nicht vergessen woba hat 4,76 kaltmiete wo laut immowelt bei aktuellen neuvermietungen eher 6 euro zu erzielen sind

http://www.immowelt.de/immobilien/immomarktmiete.aspx?geoid=…

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.489.671 von imo2012 am 14.08.12 07:59:40

Deine Beiträge gefallen mir!
Sind nicht nur subtanzloses Palaver, sondern zeigen auch Hintergründe!

Mach mal so weiter. Inzwischen freue ich mich schon, dass mein Verkauf nicht geklappt hat, weil keiner kaufen wollte. Inzwischen denke ich auch, 13 Euro kann man auch erreichen.

[imo2012]

ich hab mal die bewertung der gagfah immo in den hauptpunkten an die marktlage angepasst was auch gagfsh so im q2 schreibt

ich komme dann auf einen akuellen nav von mind. 17,23


5689,8 6496,33 17,2342720453



Dresden 1784,5 13,3 14 1878,42
Berlin 857,1 13,4 16 1023,40
Hamburg 688,1 16,2 19,6 832,52
Hannover 384,4 13,7 14,9 418,07
Heidenheim 260,1 12,8 12,8 260,10
Bielefeld 180 11,8 16,1 245,59
Osnabrück 191,5 13,7 16,7 233,43
Braunschweig 159,2 12,8 15,5 192,78
Zwickau 97,3 10,5 10,5 97,30
Essen 149,4 12,5 17,2 205,57
Köln 205,5 15,8 18,2 236,72
Freiburg 136 14,9 17,8 162,47
Iserlohn 68,9 11,7 11,7 68,90
Bremen 67,9 11,3 14,5 87,13
Bocholt 82,3 13,9 13,9 82,30
Duisburg 53,6 9,8 15,4 84,23
Leverkusen 79,4 13,3 13,3 79,40
Göttingen 62,2 12,4 16,1 80,76
Frankfurt 99,5 14,8 19,6 131,77
Dortmund 82,9 13,2 15,2 95,46

[Beilagenfresser]

Gerade die Benachrichtigung von Gagfah per Email erhalten: Bericht ist da, bisher nur in englisch:

http://ir.gagfah.com/phoenix.zhtml?c=203159&p=irol-reportsIn…

FFO pre sale in € per share (weighted average, undiluted)* 0,13 € in Q2
FFO post sale in € per share (weighted average, undiluted)* 0,21 € in Q2

So viel in aller kürze. Den Rest guck ich mir morgen an. Da wird es Gagfah wohl auch noch geben.

[imo2012]

alles in allem sind die zahlen recht positiv

verkauf von einheiten wie immer mit fettem gewinn


bin gespannt für welchen preis woba weggeht und was gagfah mit den 700mio macht die nach der woba tilgung übrig bleiben machen

[handyweb]

Zitat von imo2012: alles in allem sind die zahlen recht positiv

verkauf von einheiten wie immer mit fettem gewinn


bin gespannt für welchen preis woba weggeht und was gagfah mit den 700mio macht die nach der woba tilgung übrig bleiben machen

Mich wundert ehrlich gesagt, dass der Kurs nicht weiter anzieht nachbörslich. Zahlen und Aussichten sind doch recht positiv.

WoBa Verkauf sehe ich auch optimistisch, das freie Geld in einen ARK investiert und der Kurs geht ab ...

[imo2012]

ich glaube ja nicht mehr das gagfah qaurtal für quartal nur noch die perlen aus dem bestand verkauft aber nun sehen wir uns mal die q2 zahlen an

für 55,0 mio verkauft
buchwert 36,4 mio

kann das wirklich sein das die buchwerte so gering sind und man bei den verkäufen immer so extreme gewinne machen kann?

[imo2012]

Commerzbank erhöht Kursziel für Gagfah von €8,00 auf €9,50. Buy.


9,50 sehe ich noch als sehr konservativ an

zweistellige kursziele sollten heute kommen

[imo2012]

wow das oderbuch auf der verkaufseite ist leer

wenn jemand 10000 stück kaufen will steigt der wert um 20 cent

sowas bei einem mdax wert lol lol lol

[atze50]

Hi imo2012, wie kommst du denn auf einen NAV v. über 17,- Euro?

[imo2012]

Zitat von atze50: Hi imo2012, wie kommst du denn auf einen NAV v. über 17,- Euro?

indem ich einfach die buchwerte auf die "marktüblichen durchschnittswerte" anhebe laut q2 bericht

die extrem hohen buchgewinne bei verkauf legen auch eine gewollte unterbewertung sehr nahe

[Beilagenfresser]

Der Conference Call beginnnt um 11.00, den Webcast (und die aktuellen Berichte zum zweiten Quartal) gibt es hier:

http://ir.gagfah.com/phoenix.zhtml?c=203159&p=irol-reportsIn…

rechts Webcast anklicken...ich bin mal gespannt, was man zur Refi sagt, die ja im vierten Quartal stehen soll ("Anhaltende Fortschritte bei der Finanzierung, erste Ergebnisse für das vierte Quartal erwartet")

Gruß

Beilage

[Beilagenfresser]

Per Email gestern Abend erhalten und unter http://prde.gagfah.com/phoenix.zhtml?c=202654&p=irol-pressAr… zu finden:

Pressemitteilungen
GAGFAH S.A. Geschäftszahlen für das erste Halbjahr 2012
Hier gelangen Sie zur pdf-Version dieser Pressemitteilung
Luxemburg, 15. August 2012 - GAGFAH S.A. (Börse Frankfurt: GFJ) hat heute ihre Geschäftszahlen für das erste Halbjahr 2012 bekannt gegeben.

Leerstandsquote im zweiten Quartal um 20 Basispunkte auf 5,3% gesenkt

FFO aus dem Vermietungsgeschäft um 44% auf 0,13 EUR je Aktie im zweiten Quartal angestiegen nach 0,09EUR im ersten Quartal 2012

1,324 Einheiten im Rahmen des Privatisierungsprogramms für 90,3 Mio. EUR mit einer Bruttomarge von 14% und einem Mietmultiplikator von 17.1 verkauft

NAV in den ersten sechs Monaten des Jahres um 4,5% auf 13,10 EUR je Aktie angestiegen

Anhaltende Fortschritte bei der Finanzierung, erste Ergebnisse für das vierte Quartal erwartet

Stephen Charlton, CEO der operativen Gesellschaften der GAGFAH S.A.: "Trotz anhaltender ökonomischer und politischer Unsicherheiten in der Eurozone sind unsere operativen Kennzahlen nach wie vor stabil und liegen insgesamt im Rahmen unserer Erwartungen. Nachdem wir den einzigen in diesem Jahr fälligen Kredit bereits in der ersten Jahreshälfte erfolgreich verlängert haben, wird unser Hauptaugenmerk für den Rest des Jahres weiterhin auf den im kommenden Jahr fälligen Krediten liegen. Sowohl Investoren als auch Kreditgeber schätzen mehr denn je Anlageformen, die auch in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten einen stabilen Cashflow bieten. Somit bewegen wir uns in einem Umfeld, das einerseits unseren Immobilienverkäufen zuträglich ist und andererseits unsere Refinanzierungsbemühungen unterstützt."

Highlights

FFO je Aktie für die ersten sechs Monate 2012 in Höhe von 0,23EUR aus dem Vermietungsgeschäft. Einschließlich des Beitrags von 0,11 EUR aus dem Verkauf hat die GAGFAH in den ersten sechs Monaten 2012 einen FFO in Höhe von 0,34EUR erwirtschaftet. Der FFO für das zweite Quartal belief sich auf 0,21 EUR je Aktie einschließlich 0,13 EUR je Aktie aus dem Verkauf.

Ergebnis aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienvon 191,6Mio.EUR in den ersten sechs Monaten 2012 nach 210,3Mio.EUR in den ersten sechs Monaten 2011 bei durchschnittlich ca. 10.600 weniger Einheiten aufgrund von Verkäufen und etwa 14% höheren Investitionen in unseren Bestand.

Operatives Kerngeschäft: Die Leerstandsquote hat sich im zweiten Quartal um 20 Basispunkte auf 5,3% verbessert. Die Fluktuationsquote ist mit ca. 12% weiterhin stabil. annualisierte Mietsteigerung von 0,9% auf same-store1) Basis in den ersten sechs Monaten 2012 lag am unteren Ende unserer Erwartungen für das Jahresende. Die Gewinnmarge aus dem Vermietungsgeschäft betrug für das erste Halbjahr 67.7%.

Verkauf: Im ersten Halbjahr 2012 haben wir den Nutzen-/Lastenwechsel von 1.324 Einheiten für insgesamt 90,3 Mio. EUR aus unserem Privatisierungsprogramm vollzogen. Das entpsricht einer Bruttomarge von ca. 14% und einem Multiplikator von 17,1 auf die Nettokaltmiete. 298 der Einheiten für 24,1Mio.EUR stammten aus unserem Verkaufsprogramm 2011 und die übrigen 1,026 Einheiten für 66,2Mio.EUR aus unserem Verkaufsprogramm 2012.

Bewirtschaftungskosten je Einheit lagen im zweiten Quartal 2012 annualisiert bei 394EUR verglichen mit 379 EUR im Vorjahresquartal 2011. Dieser Anstieg liegt einerseits an dem kleineren Portfolio und andererseits an dem Umstand, dass es eine gewisse Zeit dauert, die Kostenbasis dem verkleinerten Bestand anzupassen.

Net Asset Value (NAV) im ersten Halbjahr um 4,5% auf 13,10EUR je Aktie gesteigert. Der Anstieg ist größtenteils auf den Rückkauf eigener Aktien zurückzuführen. Der Vermögenswert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien lag per 30. Juni 2012 bei 847EUR je Quadratmeter.

1) Same-store Basis: Einheiten, die GAGFAH an folgenden Stichtagen besaß: 31. Dezember 2011 und 30. Juni 2012.


Darunter finden sich noch eine Menge Zahlen-Tabellen - kann sich jeder unter dem Link gern selber ansehen.

Gruß
Beilage

[gate4share]

Zitat von imo2012: ich glaube ja nicht mehr das gagfah qaurtal für quartal nur noch die perlen aus dem bestand verkauft aber nun sehen wir uns mal die q2 zahlen an

für 55,0 mio verkauft
buchwert 36,4 mio

kann das wirklich sein das die buchwerte so gering sind und man bei den verkäufen immer so extreme gewinne machen kann?

Hast du dir auch die "Verkaufskosten" angesehen?

Es fallen oft 10 bis 20 %, manchmal auch darüber Kosten für Instandhaltung und Renovierung, eben extra um ein Objekt gut verkaufsfertig zu machen an. Auch an weiteren "Verkaufskosten", was da wäre Werbung, Verkaufsunterlagen, Provision an Vermittler etc, sind oft knapp 10 % angefallen!

Habe mir den aktuellen Bericht noch nicht angesehen. Aber war vor über 1 oder 2 Jahren mal genauso überrascht über die hohen Verkaufsgewinne, bis ich dann ganz woanders in dem Bericht, die erklärung sah , mit den relativ hohen Aufwendungen. Und wenn man gut 20 % für diese Verkaufsaufwendungen ausgegeben hat, dann ist das der Gewinn gar nicht mehr so gross sondern verhältnis sich - VK 55 - abzüglich 20 % - tatsächlich zugeflossenen für den Verkauf 44 - Buchwert 36,4 Mio. Dann sind noch oft nicht erhaltene Mieten zu kalkulieren. Eben weil man eben zum Verkauf bestimmte grundsätzlich nicht vermietet, bzw. auch während der "pinselsanierung" nicht vermieten kann. Wenn man dann bei jeder Wohnung 1,5 Jahre auf die Vermietung verzichtet, dann ist der Gewinn nahe Null.

Also nur um das zu relativieren. Natürlich ist es gut und sinnvoll, wenn Gagfah so mit dem einzelverkauf ständig weitere Erträge generiert.
Aber man kann selten hat man über 50 % aufschlag auf den Buchwert als Verkauspreis, wie es ja zunächst hier aussieht!

[gate4share]

Verkauf: Im ersten Halbjahr 2012 haben wir den Nutzen-/Lastenwechsel von 1.324 Einheiten für insgesamt 90,3 Mio. EUR aus unserem Privatisierungsprogramm vollzogen. Das entpsricht einer Bruttomarge von ca. 14% und einem Multiplikator von 17,1 auf die Nettokaltmiete. 298 der Einheiten für 24,1Mio.EUR stammten aus unserem Verkaufsprogramm 2011 und die übrigen 1,026 Einheiten für 66,2Mio.EUR aus unserem Verkaufsprogramm 2012.

Hier wird von 14 % Bruttomarge gesprochen! Meine, man hätte auch schon gut 20 % Marge erzielt.

Hier scheint wohl der richtige Ansatz zu sein. Und nicht bei 55 versus 36,4!

[deepvalue]

Zitat von imo2012: ich glaube ja nicht mehr das gagfah qaurtal für quartal nur noch die perlen aus dem bestand verkauft aber nun sehen wir uns mal die q2 zahlen an

für 55,0 mio verkauft
buchwert 36,4 mio

kann das wirklich sein das die buchwerte so gering sind und man bei den verkäufen immer so extreme gewinne machen kann?

Der Buchwert ist der bilanzielle Wert. Für die NAV-Bewertung (von Dir ja immer als Non-plus-Ultra dargestellt) errechnet GAGFAH den Carrying Value. Hier hat GAGFAH lediglich eine Marge von 13,5% oder 10,8 Mio. Euro angegeben. Abzüglich der Disposiotion Cost in Höhe von 4,9 Mio. Euro, der Vorfälligkeitsentschädigungen (keine echte Zuordnung möglich) und der Leerstandskosten (siehe Gates Beitrag) dürfte GAGFAH wie bereits in der Vergangenheit wahrscheinlich nur eine rote oder schwarze Null bei den Verkäufen erzielt haben.
Hintergrund dürfte der Versuch des Managements sein, über Blockverkäufe Liquidität zu erzielen. Nur bei den echten Mieterprivatisierungen und Verkäufen an kleinere Kapitalanleger kann GAGFAH m.E. über den NAV hinaus Wert schaffen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[imo2012]

Book value
From Wikipedia, the free encyclopedia
In accounting, book value or carrying value is the value of an asset according to its balance sheet account balance.

[imo2012]

ahah osnabrück mit 3500 units soll auch verkauft werden

bei 1,9% leerstand sollte das kein problem sein

[imo2012]

Hohe Nachfrage treibt Preise für Wohneigentum weiter an
Die hohe Nachfrage nach den eigenen vier Wänden treibt die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen weiter in die Höhe. Der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken veröffentlichte Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum kletterte im zweiten Quartal auf 113,5 Punkte – ein Plus von 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Laut Verband ist das Wachstum Ausdruck der konjunkturellen Entwicklung: Niedrige Zinsen ermutigten gerade junge Familien, mit Wohneigentum in ihre Altersvorsorge zu investieren

[gate4share]

Zitat von imo2012: ahah osnabrück mit 3500 units soll auch verkauft werden

bei 1,9% leerstand sollte das kein problem sein

Da ist auch kaum Wertsteigerungpotential!

In den letzten Jahren ging es da eher nach unten und auch die mieten werden jetzt kaum gestiegen sein, auch nicht bei Neuvermietungen.

[imo2012]

Immerhin ist es neue Information das Osnabrück nun auch auf der Verkaufsliste steht neben woba

Bei beiden sehe ich relativ wenig probleme mit dem Verkauf

[imo2012]

DZ Bank erhöht das Kursziel für Gagfah von €8,50 auf €10,50, Rating kaufen....

[imo2012]

Warburg Research stuft Gagfah von Hold auf Buy hoch und erhöht Kursziel von €7,50 auf €10,00.

[teppichprofi]

Zitat von imo2012: Commerzbank erhöht Kursziel für Gagfah von €8,00 auf €9,50. Buy.


9,50 sehe ich noch als sehr konservativ an

zweistellige kursziele sollten heute kommen

Na da hat sich deine Prognose ja schon nach 6 Stunden erfüllt!
Glückwunsch.

[Beilagenfresser]

Das positivste heute: Nach den Zahlen bei hohem Umsatz ein neues Jahreshoch (bisher 8,73€). Ich bin gespannt, wie sich der Kurs bei 8,988€ bzw. 9€ verhält - das Hoch nach der Finanzkrise. Vielleicht erfahren wir es sogar noch diese Woche...

[gate4share]

Also ich weiss nicht, ob so eine Erhöhung wie jetzt da berechtigt ist!

Da ist aber viel Hoffnung auf die Zukunft! Also selbst ein FFo von 23 für ein Halbjahr- und lass es später auch mal 25 sein , ist nicht genug um Kurse von 12 oder 13 euro, also nahe am NAV zu rechtfertigen!

Und wenn man verkauft , Dresden und evtl noch weiteres wird man auch weniger erwirtschaften.

Nach meiner jahrelangen so grossen Überzeugung werde ich schon kritischer. Klar wir sind ja jetzt auch auf den fast höchsten Kursstand, der länger als zwei Tage hielt und das bei stark reduzierten Bestand und auch niedrigeren ertragszahlen!

[atze50]

gibts bzgl. Woba news?

[gate4share]

Also ich glaube ich verkaufe komplett ab.....ganz knapp unter 8,98 - dem damaligen Kurshoch.

Gegebenenfalls muss ich dann wieder bei 9,20 oder so nachkaufen.

Finde einfach, so wie früher sich keiner dafür interessiert hat, ist jetzt eigentlich der Anstieg nciht gerechtfertigt.

allerdings gibt es immer mal Lieblinge und Bösewichte der Börse, die dann ganz anders bewertet werden.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.501.199 von gate4share am 16.08.12 15:51:32

Ich vermute wenn der WoBa Verkauf klappt, nutzt man die freiwerdenden Mittel für einen neuen ARK und das dürfte den Kurs weiter nach oben treiben. Zudem hat man dann genügend Eigenkapital für eine wirklich günstige Finanzierung und auch Dividenenzahlungen werden wieder recht wahrscheinlich.

[imo2012]

wenn die woba verkaufen und den gewinn in den ark stecken steigt der nav um 2,60 falls die noch zu 9 euro kaufen können

im prinzip macht es wenig sinn aktuell einen ark zu machen wenn man nicht eine inoffizielle höhere bewertung der assets hat


wenn der nav wirklich stimmt mit 13,10 würde ich keinen ark zu 9+ machen

lieber das geld zur tilgung oder refi oder supstanz investieren

aber mal sehen

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.501.243 von handyweb am 16.08.12 15:59:41

Gagfah erhöht für den WOBA-Verkauf endlich auch die Transparenz ein Stück. So wurden im letzten Halbjahresbericht erstmals die Mieteinnahmen und Flächen der Gewerbeflächen und Garagen etc. auf die einzelnen Standorte verteilt.

Bei WOBA erhöhen sich die jährlichen Nettokaltmieten um über 10 Mio. Euro p.a. und die Fläche um 130.000 qm ggü. dem Abschluß 2012 in der Darstellung (der echte Wert bleibt natürlich gleich). Ich schätze den Wert dieser "zusätzlichen" Fläche auf ca. 100 Mio. Euro.

Auf dieser Basis erscheint auch ein Verkauf auf Basis des NAV in Höhe von 1,8 Mrd. Euro realistisch, falls die möglichen Käufer die Finanzierung stemmen können (was momentan möglich ist, allerdings bei veränderten Marktbedingungen schwierig/unmöglich wird).

Es ist typisch und ärgerlich, daß GAGFAH diese zusätzliche Transparenz nur aufgrund des WOBA-Verkaufs macht.

Noch ärgerlicher ist, daß GAGFAH weiterhin praktisch keine Aufwertungen macht, obgleich die Bewertungen allgemein steigen.

Gagfah ist und bleibt eine Black Box mit diversen Risiken (Refinanzierung) und Chancen (Delisting, Abfindung, Refinanzierung etc.)

Ich werde deshalb demnächst Gewinne teilweise weiter mitnehmen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[imo2012]

wenn gagfah nav erreicht hat lass ich mit eine million in bar auszahlen und auf den tisch legen (nachdem ich gagfah verkauft habe)

einmal im leben will ich eine million in bar gehabt haben

[teppichprofi]

Na scheint ja wieder möglich zu sein hier zu Schreiben. Hatte w:o ne Mail geschickt. Bin ja gespannt ob sie das Elend nun mal endgütig beendet haben

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.502.400 von imo2012 am 16.08.12 19:39:42

Na dann vergiß mal den großen Koffer nicht, und such dir einen starken Träger. Sonst kannste die Mio. nur ansehen.

Da der Woba Verkauf ja erst Ende des Jahres abgeschlossen sein soll glaube ich nicht an ARK eher an Wiedereinführung oder einmalige Dividende.

[atze50]

1 Mio. in bar sind "nur" 2000 500,- EUR-Scheine...

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.502.851 von atze50 am 16.08.12 21:22:14

Für Gagfah selbst ist ein ARK über 9 Euro nicht so lukrativ, für Fortress als Großaktionär vielleicht schon. Man könnte einen Teil der WoBa Erlöse in den ARK stecken und damit den Wert des eigenen Anteils sicher erheblich steigern, ohne selbst Geld investieren zu müssen.

Die Frage lautet also bestitzt Fortress lieber 61% an Gagfah im Wert von 9 Euro/Aktie oder im Wert von 12 Euro/Aktie ?

Habe übrigens auch schon teilweise Gewinne mitgenommen, davon ist noch niemand arm geworden - aber was jetzt noch in Gagfah drin steckt wird wohl auch investiert bleiben bis die nächsten 30% Kursgewinn realisiert werden können .

[teppichprofi]

Auf steigende Kurse dürfte jedenfalls auch der XETRA Aufkäufer gestern zum Handelsende gehofft haben.

Immerhin hat dieser um 17:36:00 Uhr noch schnell 47.427 Aktien auf einen Schlag gekauft. Zum Schlußkurs von 8,89 €. Der Tageshöchstkurs war 8,90 €!

Das sind mehr Aktien, als im XETRA-Orderbuch aus allen 10 Positionen zu unterschiedlichen Preisen addiert im Verkauf standen! Der Verkaufspreis zu dem Zeitpunkt war 8,862 - 8,920 €.

Wenn er nur den Kurs hochziehen wollt, hätten ja auch 500 Stück dicke gereicht. Aber über 47k auf einen Streich. Dabei gibt es ja noch die Möglichkeit, dass er ja auch schon tagsüber Aufkäufer war, was sicher auch zutreffend sein sollte.

Spuckt da einer Fortress in die Suppe?

[gate4share]

"........Seit Jahresanfang habe DIC Asset zudem Kredite in Höhe ca. 500 Mio. Euro finanziert. Aktuell würden sich vor allem Kredite mit einem LTV von bis zu 70% verlängern lassen, wodurch bei Kreditverlängerungen zusätzliche Cash-Zahlungen notwendig seien. Durch den Cash-Bestand des Unternehmens und den positiven Cash-flows im operativen Geschäft werde auch in den kommenden Quartalen die zur Refinanzierung anstehenden Kredite sichergestellt werden..."



Quelle: http://www.wallstreet-online.de/nachricht/4985678-bankhaus-l…


Wollte dieses mal zur allgemeinen Kenntnis geben. Das würde ja bedeuten, dass entgegen den Annahmen von deepvalue, auch bei einem Eigenkapital von "nur" ca 30 % noch gut Kredite zu bekommen sein müssten!
Dic asset hatte konzernweit sonst unwesentlich über 20 % Eigenkapital. Einige Kredite laufen ja noch, bzw. wohl die meisten. Doch bei neuen muss man wohl cash drauf legen um noch eine neue Finanzierung zu bekommen, bzw. eine Verlängerung zu erreichen.
Gagfah liegt unter 28% Eigenkapital.

Allerdings ist Dic asset ausschliesslich im gewerblichen Immobilienbereich tätig. Hat auch eigene Entwicklungen und führt viele Objekte durch Um- und Ausbauten zu einem höheren Wert.
Dieses ist naturgemäss mit höheren Risiken verbunden als das reine Halten von Wohnimmobilien die gut vermietet sind.

[gate4share]

Nun, das viele jetzt hier meinen, mit Teilverkäufen, Gewinne mit nehmen zu können, bedeutet ja oft, dass genau das Gegenteil eintritt.

Vielleicht, weil wir lange Kurse von 4,00 Euro etc gesehen haben, und auch viele Abstiege, wo wir eher immer an einen Aufstieg gedacht hatten, werden wir auch zu vorsichtig.

Andere die jetzt erst Gagfah richtig entdecken, könnten ja durchaus den Wert noch hochkaufen auf mindestens zunächst 9,80 oder auch gleich 11 oder 12 Euro, was immer noch unterhalb des NAV wäre.
Das im Verhältnis zu Deutsche Wohnen und GSW ist das immer noch günstig!

[imo2012]

ich habe ja vor ein paar wochen 10.000stk zu 7.01 verkauft weil ich geld brauchte und da mal 31.000 euro gewinnn eingestrichen

im nachhinein natürlich ein fetter fehler


da zu den aussagen hier das gewinne mitnehmen kein fehler sein kann

[imo2012]

bezogen auf die bewertung der dt. wohnen welche ja ansich sehr gut verglaichbar ist mit gagfah sollte der kurs eigentlich 16 euro sein

[atze50]

wahnsinn, kann mir das nur so erklären, dass der Woba-Deal sicher klappt...

[atze50]

wieso eigentlich verkaufen, man kann doch einfach absichern...

[handyweb]

So die 20K die bei 9,00 Euro im Orderbuch lagen sind nun auch weggekauft ... mal sehen wie weit in den Norden die Reise heute noch geht.

[gate4share]

Weisste Imo, es gibt ja Menschen mit vielen Mio Vermögen!

aber es gibt glaube ich wenige Menschen die allein 800 tsd oder so in nur einer Aktie haben.

Meine, ich habe ja auch manchmal einen Hang, ein wenig "mich wichtig zu tun", aber man gewinnt damit nicht, dass man sagt wie "vermeindich reich" man ist.

Es wird keiner Mitgefühl haben, wenn einer, der vorher 800 tsd hatte, nun nur noch 600 tsd besitzt.
und keiner wird Bewunderung zeigen ,wenn einer aus 800 tsd mit Börsenspekulationen dann 900 tsd oder 1 Mio macht.

Die Frage ist, warum erzählst du uns das immer wieder?

Du hattest ja vor einigen Monaten den Tick uns ständig zu erzählen, obwohl es keiner mehr hören wollte, dass du wohl täglich zig Wohnungen vermietest, dass dabei die Wohnflächen zu hoch ansetzt, und Bruchbuden zu Wuchermieten vermietest und gleichzeitig die Ämter betrügst.

Dann warste damit irgendwann ganz stille und meintest auf Anfrage "Ich habe viel Pech gehabt"!

Meine ja, jemand der wirklich bisher erfolgreich taktiert hätte und hätte es zu Wohlstand mit seinen Geschäften gebracht, auch durch Spekulationen trägt so dicke nicht auf!
Denn der weiss, dass es fast genauso viele Fallstricke nach unten gibt, manchmal noch viel mehr, als es kleinste Möglichkeiten nach oben gibt.

[gate4share]

Bin jetzt komplett raus.........

Na ja, eigentlich hatte ich mir immer fest vorgenommen mit einem teil doch bis nahe des NAV zu bleiben... als wir damals so 12,10 hatten.

Finde einfach, der Aufstieg jetzt hier, hat keinen so starken Rückhalt. Es werden da ein paar Andeutungen gemacht, man habe Schritte zur Refinanzierung gemacht. Aber in Wirklichkeit geht das ja nur, auch hinsichtlich der Konditionen, wenn man Dresden verkauft hat!

Es wird gesagt bis Jahresende soll eine Entscheidung herbeigeführt werden. Von wem denn? Vom Käufer? Oder will sich gagfah dann entscheiden, dass sie auch Angebote für 1,5 Mrd annehmen?

[Beilagenfresser]

Zitat von Beilagenfresser: Das positivste heute: Nach den Zahlen bei hohem Umsatz ein neues Jahreshoch (bisher 8,73€). Ich bin gespannt, wie sich der Kurs bei 8,988€ bzw. 9€ verhält - das Hoch nach der Finanzkrise. Vielleicht erfahren wir es sogar noch diese Woche...

Nicht schlecht. Nach Zahlen unter hohen Umsätzen ein neues Fast-Vierjahres-Hoch. Es gibt gleich mehrere postive Ansätze. Die Charttechniker müssten sich vor Aufregung ja schon fast einnnässen, oder?
Sorry, das konnte ich mir nicht verkneifen.
Jedenfalls haben wir die bisherigen Höchstkurse nach der Finanzkrise hinter uns gelassen. Wenn der Kurs über 9€ jetzt noch bis zum Xetraschluss gehalten wird, werden wohl nochmals mehr auf diesen Titel aufmerksam. Allerdings fürchte ich ein wenig Gewinnmitnahmen vorm Wochenende.

Entscheidend sind aber andere Punkte, nicht die Charttechnik, oder Psychologie.
Sollte die Refi tatsächlich zu den gleichen Konditionen wie bisher kommen, LTV auf über 30% steigen (dank Verkäufen) und der NAV konstant bleiben, dann sehe ich hier Kurse von über 12€, vielleicht sogar über 14€ UND eine Dividende im Bereich von 40 €-cent. Wäre aus aktueller Sicht eine Dividendenrendite von fast 4,5% und ein Kursplus von 33 bis 55%.
Ich gehe davon aus, dass es so kommt. Nur die exakten Zahlen und der Zeitpunkt machen das ganze noch spannend. Deutlich verschlechterte Bedingungen erwarte ich bei der Refi nicht, aber das ist spekulativ.
Insgesamt sehe ich das ganze hoffentlich rational. Manche scheinen hier aber schon wieder ihre Emotionen zu kommunizieren und zu handeln und merken es nicht einmal...ob Gate schon ausgestiegen ist? Immo schon Koffer kauft?

Ich habe zuletzt im Abstieg aufgrund von Dresden zwischen 8,49€ und überwiegend 6,09€ einen Teil (zu spät) verkauft (30%) und in Umfang von einem Sechstel der Verkäufe nach der Einigung zu 5,17€ wieder gekauft, so das ich jetzt wieder ungefähr 75% meiner alten Position halte. Derzeit sieht mein Plan vor, ab 10% unter NAV mit den Verkäufen zu beginnen, meine abgeltungssteuerfreie Position wird am längsten gehalten, vielleicht wird auf 3-Jahressicht noch mein erster Tenbagger daraus, dann müssten wir aber fast 20€ sehen, aber Börsen sind ja zum Glück nicht rational...
Aber vielleicht macht mir auch die Eurozone einen Strich durch die Rechnung (Finnen lassen grüßen). Dann verkaufe ich eventuell früher und schichte von "virtuellem Beton" in richtigen eigenen Beton um...

Gruß
Beilage

[Beilagenfresser]

Zitat von teppichprofi: Auf steigende Kurse dürfte jedenfalls auch der XETRA Aufkäufer gestern zum Handelsende gehofft haben.

Immerhin hat dieser um 17:36:00 Uhr noch schnell 47.427 Aktien auf einen Schlag gekauft. Zum Schlußkurs von 8,89 €. Der Tageshöchstkurs war 8,90 €!

Das sind mehr Aktien, als im XETRA-Orderbuch aus allen 10 Positionen zu unterschiedlichen Preisen addiert im Verkauf standen! Der Verkaufspreis zu dem Zeitpunkt war 8,862 - 8,920 €.

Wenn er nur den Kurs hochziehen wollt, hätten ja auch 500 Stück dicke gereicht. Aber über 47k auf einen Streich. Dabei gibt es ja noch die Möglichkeit, dass er ja auch schon tagsüber Aufkäufer war, was sicher auch zutreffend sein sollte.

Spuckt da einer Fortress in die Suppe?

http://de.wikipedia.org/wiki/Schlussauktion

"Der" Aufkäufer war die Schlussauktion. Dort gibt es auch Verkäufer, die nicht im Orderbuch stehen.

Gruß

Beilage

[5002]

Zum Thema Gewinne mitnehmen kann ich was beitragen, nämlich das ich nur noch heulen möchte. Zweimal in 15 Börsenjahren hab ich mich für den Zock entschieden, mein Depot im großen und ganzen glatt zu stellen. Im Jahr 2009 war dies bei ca. DAXstand 6600 Punkten und als ich draußen war gab es eine noch nie vorstellbare Rally, 23 Tage lang nur noch grün.
Jetzt ist mein Ausstieg zu 6800 erfolgt und wir scheinen den allgemeinen Abwärtstrend nach oben zu verlassen. Zwecks Gagfah überlegte ich ne ganze Weile, ob ich se lieber behalte.
Jetzt les ich hier unten was von Fortschritte bei Refinanzierung, Höheres Kurspotenzial, Refinanzierung gelobt, will Wohnugen bis Jahresende verkaufen.......hätte das nicht EINE Woche eher kommen können und ich würde mich nicht so ärgern, grrrrr

[boerdaldi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.504.435 von gate4share am 17.08.12 10:27:15

Sehr guter Beitrag dem man(n) nichts mehr hinzu fügen muß

[Beilagenfresser]

Mal eine neue Idee, die meinem Wissen nach hier noch nicht diskutiert wurde. Was ist wenn Gagfah Dresden vor der Refinanzierung verkauft? Dann läge das Problem der Finanzierung bei wem anders...und Gagfah hätte keine Vorfälligkeitsentschädigung am Hals.

"Interesse an dem riesigen Wohnungspaket in Dresden hat bereits Konkurrent Deutsche Wohnen signalisierrt. Vorstandschef Michael Zahn sagte vor ein paar Tagen, Dresden wäre als neuer Standort sehr interessant."
Quelle: http://www.boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_630292

Weiterhin hat Gagfah eventuell einen unkonventionellen Joker im Ärmel - die zurückgekauften Aktien. Oder wurden die inzwischen offiziell eingestampft? Diese haben mittlerweile einen nicht unerheblichen Wertzuwachs erfahren, der sich vielleicht auch bei der Refi irgendwie nutzen lässt.

Nur so ein paar Überlegungen. Ich lasse mich überraschen.

[imo2012]

Zitat von 5002: Zum Thema Gewinne mitnehmen kann ich was beitragen, nämlich das ich nur noch heulen möchte. Zweimal in 15 Börsenjahren hab ich mich für den Zock entschieden, mein Depot im großen und ganzen glatt zu stellen. Im Jahr 2009 war dies bei ca. DAXstand 6600 Punkten und als ich draußen war gab es eine noch nie vorstellbare Rally, 23 Tage lang nur noch grün.
Jetzt ist mein Ausstieg zu 6800 erfolgt und wir scheinen den allgemeinen Abwärtstrend nach oben zu verlassen. Zwecks Gagfah überlegte ich ne ganze Weile, ob ich se lieber behalte.
Jetzt les ich hier unten was von Fortschritte bei Refinanzierung, Höheres Kurspotenzial, Refinanzierung gelobt, will Wohnugen bis Jahresende verkaufen.......hätte das nicht EINE Woche eher kommen können und ich würde mich nicht so ärgern, grrrrr

bei welchem kurs biste raus?

[imo2012]

Zitat von gate4share: Weisste Imo, es gibt ja Menschen mit vielen Mio Vermögen!

aber es gibt glaube ich wenige Menschen die allein 800 tsd oder so in nur einer Aktie haben.

Meine, ich habe ja auch manchmal einen Hang, ein wenig "mich wichtig zu tun", aber man gewinnt damit nicht, dass man sagt wie "vermeindich reich" man ist.

Es wird keiner Mitgefühl haben, wenn einer, der vorher 800 tsd hatte, nun nur noch 600 tsd besitzt.
und keiner wird Bewunderung zeigen ,wenn einer aus 800 tsd mit Börsenspekulationen dann 900 tsd oder 1 Mio macht.

Die Frage ist, warum erzählst du uns das immer wieder?

Du hattest ja vor einigen Monaten den Tick uns ständig zu erzählen, obwohl es keiner mehr hören wollte, dass du wohl täglich zig Wohnungen vermietest, dass dabei die Wohnflächen zu hoch ansetzt, und Bruchbuden zu Wuchermieten vermietest und gleichzeitig die Ämter betrügst.

Dann warste damit irgendwann ganz stille und meintest auf Anfrage "Ich habe viel Pech gehabt"!

Meine ja, jemand der wirklich bisher erfolgreich taktiert hätte und hätte es zu Wohlstand mit seinen Geschäften gebracht, auch durch Spekulationen trägt so dicke nicht auf!
Denn der weiss, dass es fast genauso viele Fallstricke nach unten gibt, manchmal noch viel mehr, als es kleinste Möglichkeiten nach oben gibt.

ist ja nicht so das ich 600t hatte zum investieren

ich bin halt 2008 als ich knapp vor hartz4 war allin gegangen bei gagfah zu 2,20 schnitt oder sowas

meine immo hab ich dann alle zu 100% bankfinanziert weil ich ja kein bargeld hatte

das mit dem viel pecht stimmte leider
ich hab deswegen auch sehr viel geld verloren

[5002]

acht komme fünfunddreißigfünf ganz genau, aber die gleiche Stückzahl an Diskountzertifikaten kaufte ich zu 7,51€ mit cap 8€ und Laufzeit noch ein Monat. Also wenn Gagfah am 20(?) September nicht über 8,845 steht, bin ich nicht im gefühltem Minus.
Ich spekulierte drauf, das wir nochmals Richtung 8€ laufen oder deutlich unter 8,50 bleiben. Ist ja aber noch Zeit bis zum Auswertungsstichtag.
imho, auch ich würde es gut finden, wenn Du nicht so DICK aufträgst

[atze50]

wow, da haben wohl viele Gewinne mitgenommen...

[5002]

atze Du auch? , bin nicht wirklich bei jedem auf dem laufenden was er mal hier so geschrieben hat, gate überrascht mich aber schon
mein letzter Entschluß mein Verkaufsgebot zu stellen, war die eigentliche Umsatzschwäche in absolut gehandelten Stückzahlen und das der DAX(Markt) an sowas wie einem Zwischenhoch ankommt. Er sollte also konsolidieren, was er aber irgendwie nicht macht/will. Dies könte auf ein Durchbrechen des "langfristigen" Abwärtstrendes bedeuten oder sich als hoffentlich dann als Fehlausbruch hin laufen. Es steigen aber einige hier aus, mal sehen was in 2 Wochen ist.

[atze50]

nein ich hab nicht verkauft, nur abgesichert mit einem SL. Mein Kursziel ist bei 12,- Euro. Davor verkauf ich nicht...

[atze50]

jetzt steigen doch dann die ganzen Geier u. Zocker ein u. wollen auf den Zug mitaufspringen. Die ziehen den Kurs bestimmt ordentlich hoch...

[Beilagenfresser]

Zitat von 5002: Es steigen aber einige hier aus, mal sehen was in 2 Wochen ist.

Steigende Kurse bei steigenden Umsätzen - ich stelle mir einen Ausstieg anders vor...der kurze "Kursverfall" vorhin um rund 15 cent war schneller ausgebügelt, als er entstanden war.
Und der Ausstieg von Gate ist ja vielleicht nur bis nächste Woche, da er ja bei 9,20€ wieder einsteigen möchte.
Gestern über 600.000 Stücke auf Xetra gehandelt, bis jetzt schon wieder fast 270.000. Früher waren 400.000 pro Tag normal, in letzter Zeit sieht man aber eher selten mehr als 150.000 - 300.000. Siehe http://www.finanzen.net/kurse/kurse_historisch.asp?pkAktieNr… (Xetra auswählen)

Gewinne laufen lassen, trauen sich hier so manche nicht. Bei der aktuellen Dynamik kann das unerfreulich enden. Als Gagfah das letzte mal Richtung 9€ anzog, kam Dresden dazwischen. Keiner weiß, wo der Kurs ohne Dresden gelandet wäre, trotzdem sieht man die 9€ als Schallmauer - für mich nicht nachvollziehbar, insbesondere, da das Orderbuch auf der Verkäuferseite um die 9€ nicht sonderlich voll war und ist und der NAV seit dem um 1€ angestiegen ist. Und jeder spricht davon, dass die Peergroup weit fairere Bewertungen aufweist. Sichere Argumente, warum Gagfah nicht nach NAV (oder zumindest 90%) an der Börse bewertet werden sollte, sind mau – und bis zum NAV sind es aktuell noch 46 %! Alles dreht sich um die Refi und den Verkauf von Dresden. Ich gehe davon aus, dass es positiv ausgeht. Aber das ist nur meine Meinung und reine Spekulation, so gesehen als Argument also auch mau. Aktuell kenne ich aber außer Porsche und den hoch spekulativen Banken keinen Titel, dem ich auf 3-Jahressicht mehr Potential zutrauen würde. Bei Porsche bin ich ähnlich stark investiert wie bei Gagfah, bei den Banken belasse ich es lieber bei Spielgeld. Ansonsten bin ich eher dividendenlastig über viele Titel gestreut investiert.

Gruß
Beilage

[atze50]

glaub auch das Woba-Verkauf hinhaut u. auch die Refi. Jedenfalls sehe ich keine Hindernisse. Außer es kommt mal wieder Euro/Schulden/Bankenkrise dazwischen...

[gate4share]

Auch wenn die meisten keine Chartanhänger sind, so gab es da einen Höchstkurs von 8,99!

Wir hatten heute teilweise kurse von 9,02 aber diese Hürde um 9,00 Euro ist schon sehr stark!

Es hängt natürlich auch vom Gesamtmarkt ab!

[Beilagenfresser]

Aktuell steht Gagfah bei 8,97€ 0,9% im Plus. Gestern gab es 5%. Dynamisch durch die 9€ hätte es nur gehen können, wenn es wieder 2% oder mehr Kursanstieg gegeben hätte. Verschnaufen ist angesagt. Bis 9,08€ liegen gerage mal 25k Aktien, es kann also auch trotz Verschnaufen schneller gehen, als manchem lieb ist.

Sollte der Gesamtmarkt halten, sehe ich nächste Woche Kurse über 9,20€. Außerdem bin ich auf den heutigen Handelsbeginn in den USA (davor ist ja immer nur Kindergeburtstag) und die heutige Schlussauktion gespannt. Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass die 9€ auf Wochensicht als Barriere halten, sofern der Dax über 6800 Punkte bleibt.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.505.672 von Beilagenfresser am 17.08.12 14:48:16

wieso nicht? - glaubst du langfristig nicht dran?

[gate4share]

Zitat von Beilagenfresser: Mal eine neue Idee, die meinem Wissen nach hier noch nicht diskutiert wurde. Was ist wenn Gagfah Dresden vor der Refinanzierung verkauft? Dann läge das Problem der Finanzierung bei wem anders...und Gagfah hätte keine Vorfälligkeitsentschädigung am Hals.

"Interesse an dem riesigen Wohnungspaket in Dresden hat bereits Konkurrent Deutsche Wohnen signalisierrt. Vorstandschef Michael Zahn sagte vor ein paar Tagen, Dresden wäre als neuer Standort sehr interessant."
Quelle: http://www.boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_630292

Weiterhin hat Gagfah eventuell einen unkonventionellen Joker im Ärmel - die zurückgekauften Aktien. Oder wurden die inzwischen offiziell eingestampft? Diese haben mittlerweile einen nicht unerheblichen Wertzuwachs erfahren, der sich vielleicht auch bei der Refi irgendwie nutzen lässt.

Nur so ein paar Überlegungen. Ich lasse mich überraschen.

Ganz so einfach ist es eben nicht!

Jeder von und, der einmal eine beliehende Immobilie gekauft oder verkauft hat, bzw. kaufte und dann finanzieren musste, weiss im Groben wie sowas abläuft!
Der ganze Verkaufsakt muss darauf Rücksicht nehmen, dass die Banken auch immer, zu jederzeit komplett abgesichert sind!

Ein Verkauf, ist theoretisch nur mit Zustimmung der Bank möglich - jedenfalls wird es nicht eingetragen, da die Bank Foderungen hat.

Der normale Gang wäre, der Verkäufer zahlt seine Schulden, auch mit Vorfälligkeitsentschädigung auch aus dem Verkaufserlös, und der Käufer zahlt , und das meiste an die vorherig finanzierende Bank, aufgrund seines neuen Darlehens!

Ein Übertrag mit kompletter Schuldübernahme, bedarf der Zustimmung alller Vertragspartner!
Und warum sollte eine Bank zustimmen, dass ein Käufer ein Darlehen was noch ca 1 Jahr läuft und aus Sicht der Bank gering abgesichert ist, zu gleichen Konditionen übernimmt?

Je nach Interessenslage ist die Bank entweder daran interessiert, das Geld möglichst sofort zurück zu erhalten - mit Vorfälligkeitsentschädigung, oder eben langfristig ein neuen Kreditvertrag zu vereinbaren.

Natürlich kann die Bank nicht nur mauern, aber es ist eben nicht so einfach wie man es sich zunächst denkt.
klar ist wohl für einen neuen Kredit möchten die Banken einen höheren Eigenkapitalanteil sehen. Sonst wird kaum noch finanziert oder eben zu extrem hohen Zinsen.

[gate4share]

Will doch dabei sein........

Steige gleich, wenn es ohne Verlust geht, wieder ein.

Ist allerdings nicht ganz so einfach, weil ja dieser "Bull-Schein" jeweils 5 cent Spread hat. Also sind das 10 cent, die, die Aktien schon billiger sein müsste, als bei meinem Verkauf, damit ich ohne Verluste wieder rein komme.

Wir sind bei ca 9 Euro. Jetzt nehme ich mal die VIB Vermögen , die ich viel später entdeckte als die gagfah und wo ich im laufe der Zeit auch etwas umschichtete. Anfangs viel zu viel und mit Teilgewinnmitnahmen, jetzt eher zu wenig Engagment.
Die steht bei 9,20 gerade auch auf dem Höchstand, der neueren zeit.

Die sind voll finanziert und kommen immer gut an neue Darlehen. Die finanzieren auch so, wie unsereiner als privater oder auch kleiner Investor. Man nimmt Darlehen über 5 bis 10 jahre auf, gestaffelt und einen kleineren Teil varibel, aber erst neuerdings, weil da die Zinsen so günstig sind.

Man erwirtschaftete, über 70 cent Gewinn nach Steuern, Zinsen und Abschreibungen in 2011 und für 2012 werden es sicher über 85 cent sein.
Es sind aber nur gewerbliche Immobilien, die zumeist aber noch relativ neu sind. Und alle objekte wurden von Beginn an mit 10 bis 20 jahresverträgen vermietet.
Der Leerstand liegt bei 1,3 %.

Der NAV liegt bei ca 12,50 ende 2012 wohl doch noch höher.

Wenn man diese beiden vergleicht, dann spricht von den Zahlen her mehr für die Vib Vermnögen. Allerdings sind es da nur gewerbliche - oder fast nur- Immobilien und Gagfah hat fast nur Wohnungen.

Gewerbliche Immobilien sind riskanter - das stimmt! Zahlungsausfälle sind wohl im schnitt höher und die Leerstände auch .
Allerdings werden diese Probleme erst später auf VIB zu kommen. Denn die meisten Objekte haben noch die Erstverträge bei bau oder 0bernahme der Objekte.

Man zahlte für 2011 0,35 Dividende, es wäre deutlich mehr möglich gewesen.
Wenn man das jetzt vergleicht, dann spricht mehr für VIB als Gagfah.
Allerdings könnte man weiter argumentieren, dass Wohnungen sicher in den kommenden Jahren mehr im Wert steigen. Auch Mieten werden eher stärker anziehen. Das sind schon durchaus Chancen, die bei Gagfah grösser sind.

Und klar auch das NAV ist ja nach den Rückkaufangeboten nun höher.

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.505.798 von gate4share am 17.08.12 15:14:34

Mir ging es darum, dass es ziemlich absurd wäre, wenn die Gagfah die Kreditlinie für Dresden um 1 Jahr (oder länger) verlängern müsste und kurz danach der Verkauf stattfindet. Findet der Verkauf schon kurz vor Ende der Kreditlaufzeit statt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung sehr gering.

Das Geld für den Kauf muss der Käufer so oder so aufbringen, da können mir die Konditionen dann erfreulicherweise egal sein. Anders sieht das aus, wenn Gagfah bis auf weiteres im Besitz von Dresden bleibt.

Am 15.5. sind für die Woba 1.034,3 Mio € fällig. Es wäre geschickt, wenn der Deal vorher tatsächlich abgeschlossen ist. Im August sind nochmals 2,1 Mrd. fällig, aber dann hoffentlich mit höherem LTV.

[Beilagenfresser]

Zitat von atze50: wieso nicht? - glaubst du langfristig nicht dran?

Ich glaube hier liegt ein Missverständnis vor. Ich kann mir nicht vorstellen, dass Gagfah UNTER 9€ bleibt. Gehe also davon aus, dass wir bald höhere Kurse sehen. Frage beantwortet?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.505.932 von Beilagenfresser am 17.08.12 15:42:09

Stimmt klar!

Allerdings, wenn dem Käufer es wirtschaftlich nicht wesentlich besser geht als gagfah wird er die gleichen Probleme haben, an günstige Darlehen zu kommen!

Viel Gewinn macht ja Gagfah nicht mit dem Verkauf der Dresdener Woba, aber es muss wohl sein, damit Gagfah weiter günstige Finanzierungen für den Restbestand bekommen. Was heisst Restbestand, sind immer noch über 100,000 Wohnungen dann.

[teppichprofi]

Zitat von Beilagenfresser:

Zitat von teppichprofi: Auf steigende Kurse dürfte jedenfalls auch der XETRA Aufkäufer gestern zum Handelsende gehofft haben.

Immerhin hat dieser um 17:36:00 Uhr noch schnell 47.427 Aktien auf einen Schlag gekauft. Zum Schlußkurs von 8,89 €. Der Tageshöchstkurs war 8,90 €!

Das sind mehr Aktien, als im XETRA-Orderbuch aus allen 10 Positionen zu unterschiedlichen Preisen addiert im Verkauf standen! Der Verkaufspreis zu dem Zeitpunkt war 8,862 - 8,920 €.

Wenn er nur den Kurs hochziehen wollt, hätten ja auch 500 Stück dicke gereicht. Aber über 47k auf einen Streich. Dabei gibt es ja noch die Möglichkeit, dass er ja auch schon tagsüber Aufkäufer war, was sicher auch zutreffend sein sollte.

Spuckt da einer Fortress in die Suppe?

http://de.wikipedia.org/wiki/Schlussauktion

"Der" Aufkäufer war die Schlussauktion. Dort gibt es auch Verkäufer, die nicht im Orderbuch stehen.

Gruß

Beilage

Na danke für die Belehrung. Ist mir aber alles bekannt.
Übrigens werden auch Kurse bei Verkauf/ Kauf zur normalen XETRA Handelszeit
ausgeführt, die nicht im Orderbuch stehen.

So ist das eben. Das Wissen habe ich mal vorrausgesetzt.
Es ging mir mal nur darum, darauf hinzuweisen, dass auch die Möglichkeit besteht, dass ein neuer Großaktionär eventuell entsteht!
Und das könnte ja die Handlungsfreiheit von Fortress doch irgendwie beeinträchtigen und könnte seine Auswirkungen auf den Kurs haben.

Aber ist ja noch reichlich Zeit bis eine Meldung kommen muß.
Könnte aber auch Fortress zum Nachkauf zwingen. Was ja für Kleinaktionäre
nur von Vorteil sein kann.

[Beilagenfresser]

Zitat von teppichprofi:

Zitat von Beilagenfresser: ...

http://de.wikipedia.org/wiki/Schlussauktion

"Der" Aufkäufer war die Schlussauktion. Dort gibt es auch Verkäufer, die nicht im Orderbuch stehen.

Gruß

Beilage

Na danke für die Belehrung. Ist mir aber alles bekannt.
Übrigens werden auch Kurse bei Verkauf/ Kauf zur normalen XETRA Handelszeit
ausgeführt, die nicht im Orderbuch stehen.

So ist das eben. Das Wissen habe ich mal vorrausgesetzt.
Es ging mir mal nur darum, darauf hinzuweisen, dass auch die Möglichkeit besteht, dass ein neuer Großaktionär eventuell entsteht!
Und das könnte ja die Handlungsfreiheit von Fortress doch irgendwie beeinträchtigen und könnte seine Auswirkungen auf den Kurs haben.

Aber ist ja noch reichlich Zeit bis eine Meldung kommen muß.
Könnte aber auch Fortress zum Nachkauf zwingen. Was ja für Kleinaktionäre
nur von Vorteil sein kann.

Sorry, aber Du hast auch sehr eigenwillig argumentiert. Ist ja nicht gesagt, dass in der Schlussauktion auch nur irgendwer mehr als 1000 Aktien erworben hat...
Ich verlinke mittlerweile routiniert den Hinweis zur Schlussauktion, weil ich die Kommentare zur Riesenorder am Ende des Tages nicht mehr ertragen kann. Wollte Dich nicht belehren...
Ein zweiter Ankeraktionär mit über 3% wäre reizvoll...bei mir reichts dafür leider "nicht ganz"...aber ich sehe dafür aktuell noch keine Anzeichen.

Gruß
Beilage

[imo2012]

zweistellige kurse sollten wir in 1-2 wochen sehen

[Erdman]

Neuer Grossaktionär? der kauft doch nicht über die Börse. Das geht ausserbörslich und mit Millionen Stückzahlen.

Den peanuts Analysten mal ins Orderbuch:
Um einen Verkaufsauftrag über 1000 Gagfah mit Limit 9,03 auszuführen führte Xetra 6 Einzeloperationen und 6 Abrechnungen durch.

Das ist der Nachteil, wenn an der Computerbörse der Makler fehlt, der diesen Unsinn früher ausgeglichen hat und nur eine Abrechnung lieferte.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.506.273 von teppichprofi am 17.08.12 16:46:37

"..Es ging mir mal nur darum, darauf hinzuweisen, dass auch die Möglichkeit besteht, dass ein neuer Großaktionär eventuell entsteht!
Und das könnte ja die Handlungsfreiheit von Fortress doch irgendwie beeinträchtigen und könnte seine Auswirkungen auf den Kurs haben.

Aber ist ja noch reichlich Zeit bis eine Meldung kommen muß.
Könnte aber auch Fortress zum Nachkauf zwingen. Was ja für Kleinaktionäre
nur von Vorteil sein kann..."

Meinste?

Hätte da nicht direkt dran gedacht. Mag sein. dass du da beim Aktienhandel etwas beobachtet hast, was dafür sprechen könnte.

Nur warum sollte jemand einen relevanten Anteil an Gagfah kaufen? Die Mehrheit kann er nicht bekommen - und was sollte er gross anders beeinflussen, wenn man auch 25% hätte?
Und das würde auch sehr schwer werden, nach den Aktienrückkäufen in der letzten zeit.

Wüsste jetzt nicht direkt warum einer sich hier massgeblich beteilen sollte. Wenn er das vor hatte, könnte er dann nicht viel besser, stattdessen, die Dresdner Bestände kaufen?

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.508.953 von gate4share am 18.08.12 22:48:43

Immerhin könnte ein neuer Größaktionär,bei entsprechender Größe, manchen Schritt von Fortress blockieren.
Zum Beisp. ARK zu hohen Preisen statt wie von einigen hier gefordert zu tieferen Preisen. Das stabilisiert den Kurs und verschwendet kein Geld.
Auch könnte er ein Delisting der Aktie verhindern.

Und ob jemand in eine Immo-Aktie investiert, oder Immos aufkauft dürften ja 2 Paar verschiedene Schuhe sein.

Ich werde aber nicht in die Lage eines Großaktionärs kommen, und mir auch nicht an deren Stelle deren Kopf zerbrechen.
Frag doch mal imo2012 was für Überlegungen er so anstellt wenn er die Mio. hat.

[imo2012]

dt. bank bewertet dt. wohnen schon mit 15,50

d.h. 35% über nav

bei gagfah wären das 17,65

[imo2012]

so mal was zum lachen+

Frankfurt (www.aktiencheck.de) - Burkhard Sawazki, Analyst von Kepler Capital Markets, stuft die Aktie von GAGFAH unverändert mit "reduce" ein.


Der Sawazki ist ein Dummschwätzer
Kein wunder wird der alle 6 Monate entlassen und muss sich einen neuen Arbeitgeber suchen.

[Beilagenfresser]

"GAGFAH-Aktie: schlechte Verhandlungsposition bezüglich WOBA

Burkhard Sawazki, Analyst von Kepler Capital Markets, stuft die Aktie von GAGFAH unverändert mit "reduce" ein.

GAGFAH habe mit dem FFO des zweiten Quartals im Rahmen der Erwartungen abgeschnitten. Das Unternehmen befinde sich auf Kurs, um die Prognosen für das Gesamtjahr zu erfüllen.

Es werde davon ausgegangen, dass sich GAGFAH bei den Verkaufsverhandlungen für das WOBA-Portfolio vermutlich in einer relativ schlechten Position befinde. Am Kursziel von 6,50 EUR werde festgehalten.

Vor diesem Hintergrund empfehlen die Analysten von Kepler Capital Markets die GAGFAH-Aktie weiterhin zu reduzieren. (Analyse vom 16.08.12)"

http://www.aktiencheck.de/analysen/Artikel-GAGFAH_Aktie_schl…

Von was geht denn der Herr Sawazki aus, dass er ein Kursziel von nicht ganz 50% des NAV für angemessen hält? Schlechte Verhandlungsposition beim WOba-Verkauf? Der einsame Käufer ist also ein Retter? Ist es ausgeschlossen, dass es mindestens zwei Interessenten gibt, die in Deutschland und vor allem in Dresden von steigenden Mieten und Wohnungspreisen ausgehen?

Habe ich eine rosarote selektive Brille auf, oder lebt Herr Sawazki in einer anderen Welt als ich?

Gruß

Beilage

[Beilagenfresser]

http://www.godmode-trader.de/nachricht/Gagfah-an-langfristig…

"Gagfah an langfristiger Schaltstelle

Klar und deutlich haben sich am Donnerstag / Freitag die Käufer in der Gagfah Aktie zurückgemeldet und trieben den Kurs dieser auf ein neues Hoch. Gleichzeitig wurde auch der Widerstandsbereich bei 8,96 Euro erreicht bzw. temporär bereits durchbrochen. Trendtechnisch haben damit die Käufer weiter das Sagen in der Aktie und wie der Monatschart zeigt, wäre ein Durchsetzen am 8,96iger Widerstand ein starker Impuls. Eine Rally in Richtung 15,00 Euro wäre anschließend durchaus möglich. Da die Aktie nun jedoch schon den siebten Monat in Folge steigen, sollten zumindest temporäre Konsolidierungen eingeplant werden."

Zumindest bei baldigen 15€ ( ), wäre ich ohne großartige fundamentale News ganz sicher raus. Auf längere Sicht kann ich mir 15€ allerdings gut vorstellen. Wenn hier mal eine Immobilienpreisentwicklung wie in Spanien oder Irland einsetzt, dann sind auch schnell 25€ erreicht. Nur sehe ich diese Entwicklung noch lange nicht.

Da es keine produktiven News gibt, klinke ich mich jetzt mal wieder aus und erfreue mich an dem deutlich gestiegenen Interesse an Gagfah. Bis zu 1000 Klicks / Tag auf WO sprechen eine deutliche Sprache, aber auch der Aktienchart und die Umsätze auf Xetra gefallen mir. Möge der Halbjahreschart die Entwicklung noch ein halbes Jahr mit gleichem Elan in die selbe Richtung fortsetzen...dann wären wir knapp über NAV...wie Deutsche Wohnen und Co.

Gruß

Beilage

[imo2012]

Zitat von Beilagenfresser: "GAGFAH-Aktie: schlechte Verhandlungsposition bezüglich WOBA

Burkhard Sawazki, Analyst von Kepler Capital Markets, stuft die Aktie von GAGFAH unverändert mit "reduce" ein.

GAGFAH habe mit dem FFO des zweiten Quartals im Rahmen der Erwartungen abgeschnitten. Das Unternehmen befinde sich auf Kurs, um die Prognosen für das Gesamtjahr zu erfüllen.

Es werde davon ausgegangen, dass sich GAGFAH bei den Verkaufsverhandlungen für das WOBA-Portfolio vermutlich in einer relativ schlechten Position befinde. Am Kursziel von 6,50 EUR werde festgehalten.

Vor diesem Hintergrund empfehlen die Analysten von Kepler Capital Markets die GAGFAH-Aktie weiterhin zu reduzieren. (Analyse vom 16.08.12)"

http://www.aktiencheck.de/analysen/Artikel-GAGFAH_Aktie_schl…

Von was geht denn der Herr Sawazki aus, dass er ein Kursziel von nicht ganz 50% des NAV für angemessen hält? Schlechte Verhandlungsposition beim WOba-Verkauf? Der einsame Käufer ist also ein Retter? Ist es ausgeschlossen, dass es mindestens zwei Interessenten gibt, die in Deutschland und vor allem in Dresden von steigenden Mieten und Wohnungspreisen ausgehen?

Habe ich eine rosarote selektive Brille auf, oder lebt Herr Sawazki in einer anderen Welt als ich?

Gruß

Beilage

Wenn ein Analyst in 12 Monaten 3 Arbeitgeber hat sagt das schon einiges aus. Dann ist man entweder sehr gut oder sehr schlecht. Da sein Arbeitgeber aber immer unbedeutender wurde kann man sich das glaube ich selber beantworten.
Analyst oder Spezialist für Immo ist ja kein geschützter Begriff da kann sich jeder Dosensammler so nennen.

[imo2012]

Wenn Sawazki auch nur ein bisschen an seine Analysen glaubt sollte er short gehen oder sell derivate kaufen mit seinem Vermögen
Nächstes jahr braucht er dann nicht mehr zu arbeiten.

[Beilagenfresser]

"Wunschanalyse der Woche: Gagfah

Zug um Zug macht der neue Gagfah-Chef Stephen Charlton verlorenes Vertrauen wett. Mit dem Versprechen, das Dresdner Wohnungsportfolio Woba bis Jahresende zu verkaufen, setzt die Aktie ihren Höhenflug fort. Deutsche Wohnen hat schon Inte­resse signalisiert. Dresden wäre als neuer Standort sehr interessant, sagt Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn. Der Buchwert des Woba-Portfolios, 1,8 Milliarden Euro, ist allgemein bekannt. Diese hohe Transparenz und die klare Fokussierung der Wohnungen auf einen Standort sollten starkes Käuferinteresse wecken. Das wird den Kurs der Gagfah-Aktie weiter beflügeln. Auch wenn der Verkauf wie bei anderen großen Transaktionen in der Branche in diesem Jahr vermutlich nicht den vollen Buchwert einspielen wird. Mit dem Verkauf würde Gagfah-Chef Charlton jedoch auf einen Schlag einen Löwenanteil der Kredite im Wert von 3,3 Milliarden Euro tilgen, die 2013 zur Refinanzierung anstehen. Klappt der Verkauf wie geplant, ist nach Einschätzung von Berenberg-Bank-Analyst Kai Klose sogar noch eine Sonderdividende möglich. Kaufen."

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/Euro-am-Sonntag-exk…

Da immer darauf herumgehackt wird, was wäre, wenn man bei der Woba den Buchwert nicht erlöst:
Angedacht sind 1,8 Mrd. - damit NAV von Gagfah 13,10€ je Aktie
Bei einem um 0,1 Mrd. geringeren Erlös sinkt der NAV bei 203,3 Mio Aktien um 0,492€. Der NAV läge somit bei einem Netto-Erlös in Höhe von 1,6 Mrd. € bei rund 12,12€ (zzgl. der weiteren bis dahin erzielten Erlöse) und somit immer noch fast 36% über dem aktuellen Kurs.
Unangenehm wäre, wenn Gagfah sämtliche Immobilien um 10% abwerten müsste. Die Woba allein stellt kein Problem dar.

An eine Sonderdividende glaube ich nicht. Erst nach der Refinanzierung erwarte ich vielmehr die Wiederaufnahme der Quartalsdividende. Aber vielleicht wird ja auch alles nach und nach verkauft, wenn sich Abnehmer finden. Dann wäre eine Sonderdividende wenig verwunderlich.

Gruß Beilage
PS: Nur meine bescheidene Meinung, keine Handlungsempfehlung

[imo2012]

ist schon lächerlich wenn gagfah nach dem woba deal ne sonderdividende macht

wenn man die aktuelle bewegung im immosektor sieht wird gagfah auf jedenfall den buchwert bekommen

der verkauf würde aber kein sinn machen wenn man nicht den freien cashflow sofort und gut einsetzt

im prinzip wäre ark das mittel der wahl

ganz pervers könnte gagfah ark bis zum extremen machen und dann eine ke wenn der kurs > 15 euro ist

für fortress ist aber extrem wichtig wenn der gagfah kurs steigt da fortress eigentlich nur über gewinnbeteiligung läuft und das gagfah investment der fortress fonds wohl noch fett im miinus ist

kursziel 20 euro haha

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.513.178 von Beilagenfresser am 20.08.12 18:57:41

Na das freut mich ja besonders , das der Analyst Klose von der Berenbank meine Prognose (als Vermutung bein Woba- verkauf) bestätigen kann. Kann jeder lesen, wenn er einige Seiten zurückblättert.

Ist doch ein schlaues Kerlchen Nur etwas nach mir.

Blos das ich mich nicht für ein schlaues Kerlchen halte.
Ich bin nur Aktionär, der sich einbildet den raffgierigen Großaktionär einigermaßen bewerten zu können.

Aber wer weiß, vielleicht bewerbe ich mich mal

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.513.606 von imo2012 am 20.08.12 20:56:06

Jetzt muß ich dir mal wiederspechen.
Im allgemeinen sollte man immer im Hinterstübchen haben, das angekündigt wurde ein Delisting auszuführen.

Und dann wurde ja mal schon gemacht, was der Aktionär keinesfalls erwartet hat. Gagfah ist und bleibt eine schwarze undurchsichtige Schachtel:O

[gate4share]

"...Der Net Asset Value (EPRA NAV), das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns, erhöhte sich zum Ende des ersten Halbjahrs auf 1.394,3 Mio. EUR. Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) reduzierte sich auf nunmehr 51,5%. Ursache hierfür ist insbesondere der Mittelzufluss aus der Kapitalerhöhung. Der Net Asset Value (EPRA NAV) je Aktie verringerte sich im Vergleich zum 31. Dezember 2011 von 29,72 EUR auf 27,59 EUR, was auf die höhere Anzahl von Aktien nach der Kapitalerhöhung und auf die Ausschüttung der Dividende von 0,90 EUR pro Aktie zurückzuführen ist.
....

Man hat auch hauptsächlich Wohnungen wie Gagfah, aber eben nur in Berlin.

Es ist ein NAV von 27,60 da und viele Wochen notierte die Aktie bei weit über 30 Euro. Das heisst man billigt dieser Aktie einen Wert zu der 10 bis 15 % über dem Nav liegt.
Viele banken raten weiter zum Kauf.
Es mag sicherlich richtig, dass sowohl der NAV als auch die Entwicklung des Etrages in den folgenden Jahren sich erhöhen wird.

Aber trifft das denn nicht auf gagfah zu?

[gate4share]

Alle grösseren Verkäufe von Wohnungsbeständen sind unter Buchwert erfolgt.

Von den beiden grossen Sachen, also die TAG kaufte und, den Bestand , den Deutsche Wohnen kaufte, wissen wir, dass um ca 10 % weniger gezahlt wurden, als der Buchwert.

Deshalb wäre es fast undenkbar, ausser eben, der Buchwert wäre deutlich untertrieben wie ja deepvalue öfter sagt, wenn Gagfah für die Woba den gesamten Buchwert von 1,8 mrd bekommen würde.

Finde es ja sehr schade, dass gagfah sich dann ganz von dieser Perle trennt, die, so wie ich das sehe, wohl ihre Glanzzeit in den kommenden 10 Jahren erreichen wird.

[imo2012]

woher kann man lesen das 10% unter buchwert verkauft wurde?
ich kann mich daran nicht erinnern

[imo2012]

gagfah sollte bald zweistellig werden

7-14 tage

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.514.483 von imo2012 am 21.08.12 08:47:52

Beide haben das bekannt gegeben!

Sowohl TAG,als auch Deutsche Wohnen gaben den Buchwert an und was sie tatsächlich gezahlt haben.
Und beide Transaktionen, besonders der von TAG waren aus einem harten Bieterkampf hervorgegangen. Und im Falle von TAG spricht dafür, dass noch weitere "weichere" Vorteile, wie spätere Kaufpreiszahlung und günstigere Kredite als auf dem Markt, zum Tragen kann und somit faktisch noch weniger als 90 % vom Buchwert gezahlt wurde!

[imo2012]

laut gagfah buchwert wurden die aber mit gewinn verkauft oder?
das könnte doch ein indiz sein wie konservativ gagfah den buchwert hat

[imo2012]

schon der hammer wie minimal die umsätze sind

Uhrzeit Aktienkurs Stück
09:02:08 8,923 114
09:02:03 8,92 636
Tagesumsatz Xetra -0,067
-0,75 % 750

auf der anderen seite gibt es null verkaufsdruck d.h. bei kaufinteresse wird der wert schnell steigen da einfach das orderbuch aufgekauft werden muss

bei 9 euro werden aber viele gewinne mitnehmen d.h. da wirds erstmal bleiben bis die anfänger alle ausbezahlt sind

[deepvalue]

Zitat von imo2012: laut gagfah buchwert wurden die aber mit gewinn verkauft oder?
das könnte doch ein indiz sein wie konservativ gagfah den buchwert hat

Der Buchwert von GAGFAH ist m.E. im Schnitt etwas konservativer als bei anderen (TAG etc.) berechnet. Er hat aber per definitionem nichts mit einem möglichen Verkaufserlös zu tun, da er auf Basis des DCFs und nicht auf Basis von Verkaufswerten errechnet wird.

Verallgemeinernt kann man sagen, daß GAGFAH bei Blockverkäufen (wie z.B. WOBA) mit Verlust verkauft (d.h. Kaufpreis geringer als Buchwert, VErkaufskosten und Vorfälligkeitsentschädigungen), im Rahmen der Wohnungsprivatisierung kann GAGFAH wohl echte Gewinne erzielen.

Insoweit gehe ich - wie Gate - davon aus, daß bei einem WOBA-Verkauf eher ein Verlust als ein Gewinn resultiert. Allerdings kann niemand absehen, wie solche Verkaufsprozesse ablaufen, da WOBA doch recht groß ist.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[imo2012]

völliger schwachsinn wohnungen mit verlust zu verkaufen in dresden wenn die mieten und preise stark steigen

so dumm wird gagfah nicht sein

[deepvalue]

Zitat von imo2012: völliger schwachsinn wohnungen mit verlust zu verkaufen in dresden wenn die mieten und preise stark steigen

so dumm wird gagfah nicht sein

Wie soll denn GAGFAH die Refinanzierung sonst schaffen (bei der niedrigen EK-Qote)??????
Wenn die Bank am längeren Hebel ist, verkauft man auch für Bruchteile des Buchwerts.....

[atze50]

wieso sitzt die Bank am längeren Hebel? - die Banken würden kaum eine Zwangsversteigerung riskieren, da sie sonst das Portfolio an der Backe hätten u. das wollen die nicht. Die Banken würden dabei ja nichts gewinnen, weil sie die Immos ja dann selbst verkaufen müssten u. nur Aufwand damit hätten. Davon abgesehen haben die auch nicht die Immoblienkompetenz!

[imo2012]

woba ist 1,1mrd bei 1,8mrd buchwert

61% das finanziert jede bank aktuell zu 3% bei 15 jahren fest

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.524.524 von imo2012 am 23.08.12 11:33:58

Hätte Gagfah konzernweit die Eigenkapitalquote der Woba, dann hätten sie weniger Probleme mit der Refinanzierung ...

[imo2012]

Zitat von handyweb: Hätte Gagfah konzernweit die Eigenkapitalquote der Woba, dann hätten sie weniger Probleme mit der Refinanzierung ...

Ich kann aber nicht verstehen warum manche amateuere hier was von notverkauf oder verkauf von verlust bei der woba reden

gerade woba sollte einfachst finanzierbar sein

[atze50]

naja weils eben amateure sind... hab das aber auch schon in der ein od. anderen "Fachpresse" gelesen, das Gagfah nun Notverkäufe machen müsse. Das ist Quatsch!

Gagfah kann in der jetztigen Situation bestimmt einen super Preis rausschlagen. Deutsche Wohnimmobilien als sicherer Hafen u. die niedrigsten Zinsen aller Zeiten sind fast einmalig...

[gate4share]

NALYSE/Morgan Stanley
Deutscher Wohnimmobilien-Sektor angemessen bewertet


LONDON (dpa-AFX) - Die US-Investmentbank Morgan Stanley hat die Unternehmen aus dem Bereich deutscher Wohnimmobilien in einer Studie vom Donnerstag als angemessen bewertet bezeichnet. Fundamental seien die Aussichten bei Wohnungen besser als jene bei Büroimmobilien, schrieb Analystin Bianca Riemer. Die Mieten profitierten in wichtigen Städten von geschaffenen Arbeitsplätzen, niedrigem Bauvolumen und einer vorteilhaften Leerstandsrate. Im Falle vieler Aktien sei dies aber schon im Kurs berücksichtigt.

Die Aktien von GSW Immobilien hat sie deshalb von 'Overweight' auf 'Equal-Weight' gesenkt, das Kursziel aber auf 30,20 (Kurs: 28,575) Euro belassen. Nach dem 45-prozentigen Kursanstieg seit Jahresbeginn sei es Zeit für Gewinnmitnahmen, begründete Riemer den Schritt. Um die Aktie positiver zu sehen, sei einer höhere Belegung und mehr Gewissheit über den Wert des Portfolios nötig.

Recht hoch bewertet seien auch die Aktien von Deutsche Wohnen , die sie mit 'Equal-Weight' und einem Kursziel von 14,00 (Kurs: 13,54) Euro bestätigte. Das Unternehmen zeichne sich aber durch überdurchschnittliche Mietsteigerungen und ein niedrigeres Refinanzierungsrisiko aus. Bei den mit 'Underweight' und einem Ziel von 7,50 (Kurs: 7,493) Euro in die Beobachtung aufgenommenen Aktien von TAG Immobilien bezeichnete die Expertin das Profil von Chancen und Risiken sogar als unattraktiv.

Zu bevorzugen sind ihrer Ansicht nach die attraktiver bewerteten Aktien von Alstria Office , deren Kursziel sie von 9,10 auf 10,80 (Kurs: 8,666) Euro anhob und bei der Einstufung auf 'Overweight' blieb. Alstria sei kein Stellvertreter für den Büroimmobilienmarkt insgesamt, sondern biete ein einzigartiges Portfolio an Flächen in Hamburg und zusätzlichen Schutz vor Inflation. Zudem seien die Gewinne angesichts überdurchschnittlich langer Mietverträge und Fremdkapitallaufzeiten sowie durch das Mietsteigerungspotenzial geschützt.

Gemäß der Einstufung 'Overweight' erwartet Morgan Stanley einen überdurchschnittlichen Gesamtertrag der Aktie im Vergleich zu den anderen von der Bank beobachteten Werten derselben Branche. Mit 'Equal-Weight' erwartet das Institut ein durchschnittliches Abschneiden, und mit 'Underweight' einen unterdurchschnittlichen Gesamtertrag. Zugrunde gelegt wird jeweils ein Zeitraum zwischen zwölf und 18 Monaten./tih/mis

Analysierendes Institut Morgan Stanley.


Quelle: http://www.wallstreet-online.de/nachricht/4989918-analyse-mo…


Man man ,

Die besten Werte, sowohl von der Bewertung weiter unterhalb des NAV s und eines extrem guten KGVs und mit den grössten Steigerungschancen Gagfah und Vib Vermögen vergisst das Typ

[gate4share]

Wir müssen sehen, dass der Buchwert, den Gagfah festgelegt hat, den auch andere unternehmen festlegen, von der Defintinon her, nichts mit dem Verkehrswert zu tun hat.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes gibt es , wie die Architekten so meinen, drei verschiedene Möglichkeiten. Nachhaltig und wahrhaftig ist eigentlich nur der Vergleichswert. Die Ermittlungs des Ertragswert, kann den durch vergleich ermittelten Vergleichswert stützen, bzw. erst hervorbringen.

Also es wird der Wert festgestellt, den das Objekt jetzt am Markt kosten würde, bzw. zu dem Preis man es nun verkaufen könnte.

Die Wohnungsunternehmen, allerdings bewerten ihren Buchwert intern nach einem anderen Verfahren. Da geht es in erster Linie darum welche Einnahmen man wann mit dem Objekt erzielen wird. Das ist dann eine reine Ertragsbewertung, wenn auch nicht identisch mit der, die Deutsche Architekten erstellen. Vom Grunde her, aber geht es in die gleiche Richtung, und könnte, muss es nicht immer, ähnliche Ergebnisse haben.

Also deshalb würde ein verkauf unter Buchwert nicht bedeuten, dass man unter Verkehrswert verkaufen kann.
Aber man muss klar sehen, selbst wenn Einzelwohnungen, in guter und sehr guter Qualität zur zeit gesucht werden, ist ein Wohnungspaket, auch nur mit einigen 100den Wohnungen und dann erst Recht eines mit einigen 10,000den Wohnungen schon ein Angebot, das nur wenige finanzieren können, bzw. es muss relativ viel Eigenkapital eingebracht werden.
Es ist eben nicht mehr so, dass 20 % Eigenkapital reichen. Auch mit 25% gibt es nichts zu günstigen Zinsen.

Wollte das ja auch erst auch nicht so recht glauben, wo deepvalue von mindestens 40 % Eigenkapital sprach. Aber das ist wohl der Wert den die Banken bei gewerblichen Immobilienenstandshaltern, als Eigenkapital gern sehen wollen.
Niedrigeres eigenkapital kostet mehr oder weniger hohe Zinsaufschläge!

[gate4share]

Zitat von imo2012: woba ist 1,1mrd bei 1,8mrd buchwert

61% das finanziert jede bank aktuell zu 3% bei 15 jahren fest

Genau das eben nicht!

Eine Kondition von auch nur 3,5 % über 15 Jahren, ist für jeden gewerblichen Immobililieneigentümer Illusion. Vielleicht mag man bei 60 % Eigenkapital in die Nähe kommen.

Es ist ein einfach, dass die Angebote, die die Banken jedem privaten Häuslebauer nicht für die gewerblichen Immobilinefirmen da sind!

Es gibt zwar auch Zwangsversteigerungen bei Privaten. Aber das sind wohl weniger als 1 % der Darlehen die gut über die Bühne gehen und auch in den Fällen sieht die Bank oft das volle Geld, oder einen grossen Anteil.

Aber wieviele Pleiten, oder "vor-PLeiten" wie Insolvenzen, vergleiche etc, gab es schon und gibt es immer wieder bei gewerblcihen Immobilienhaltern.

Selbst die Ariston, eine AG die eigentlich mit gutem Eigenkapital - im Konzerm- und nur da- ausgestattet ist, hat es geschafft, den Banken ein paar Mio Forderungsverzicht, zweimal innerhalb der letzten 2 Jahren ab zu ringen!
Die Ariston hat eben jeweils einzelne Objektgesellschaften. Und wenn dann ein objekt leer steht, dann reicht das Eigenkapital oft keine 2 bis 3 Jahre bis es aufgezerrt ist. Dann kann die bank nur noch hoffen durch einen teilverzicht, doch noch einiges zu retten.
Zwar sind es hier gewerbliche Immobilien, und bei Gagfah/Woba geht es um Wohnungen. Doch das Risiko bewerten die Banken im Moment, so klein es auch sein mag, zur Zeit sehr stark!
Die Banken wollen eigentlich nur Schuldner die ganz ganz sicher zahlen! Und jede kleinste Unsicherheit führt zu weniger Interesse , und wenn man Glück hat, nur zur hohen Zinsaufschlägen!

[imo2012]

heute werden die 9 euro fallen

insti oder bots treiben den kurs hoch

[deepvalue]

Zitat von imo2012: heute werden die 9 euro fallen

insti oder bots treiben den kurs hoch

Ich würde mir eine neue Glaskugel kaufen.....

[imo2012]

pff

nur
17:35:33 8,983 15.791

tendenziell hatte ich aber recht

[deepvalue]

Zitat von imo2012: pff

nur
17:35:33 8,983 15.791

tendenziell hatte ich aber recht

Seit wann sind 8,98 Euro über 9 Euro?

[imo2012]

nachbörslich bei tg sind wir schon über 9 euro (auch wenns wenig zu sagen hat)

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.531.336 von imo2012 am 24.08.12 19:29:40

Was auch immer tg sein mag...

In Frakfurt hat es heute Abend auch noch gereicht:
19:51:13 9,06 € 550
19:33:53 9,05 € 1000
19:33:48 9,026 € 110
19:24:30 9,00 € 110

Somit diese Woche +/- Null. Meine prognostizierten 9,20€ sind nicht erreicht worden. Auf Xetra heute schon mal gar nicht. Glaskugel ist bereits zur Wartung eingesandt.

Allen ein schönes WE

Beilage

PS: Der Chart gefällt mir trotz allem noch sehr gut. Noch mal 6 so Monate und ich bin zufrieden...

[imo2012]

tg = tradegate

[handyweb]

Zitat von imo2012: nachbörslich bei tg sind wir schon über 9 euro (auch wenns wenig zu sagen hat)

Ich würde Dir zutrauen dort mal 1000 Stück zu kaufen, nur um Recht zu behalten

[imo2012]

ich verstehe nicht warum noch regenmäßig dt. wohnen empfohlen wird obwohl die ja schon bei 121% nav sind wo gagfah erst bei 69% nav ist

im grunde genommen ist es
gagfah hold bei 69%
dt. wohnen buy bei 121%

echt ein witz

[imo2012]

wenn die 9 euro durch sind dürfte der nächste stop bei 12 euro sein

[deepvalue]

Zitat von imo2012: ich verstehe nicht warum noch regenmäßig dt. wohnen empfohlen wird obwohl die ja schon bei 121% nav sind wo gagfah erst bei 69% nav ist

im grunde genommen ist es
gagfah hold bei 69%
dt. wohnen buy bei 121%

echt ein witz

Es gibt eine einfache Erklärung: die ungesicherte Refinanzierung und das viele (Groß-) Anleger abschreckende Verhalten/Intransparenz von Fortress/GAGFAH-Management.

Hoffen wir, daß GAGFAH das Refinanzierungsthema bald löst. Dann sollte sich die Bewertung der von Dt. Wohnen annähern (oder es kommt zum Totalverlust)

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

[deepvalue]

Zitat von imo2012: wenn die 9 euro durch sind dürfte der nächste stop bei 12 euro sein

Hoffen wir (ein paar GAGFAH-Aktien gehören auch mir), daß Deine Glaskugel zukünftig besser funktioniert als in letzter Zeit.....

[teppichprofi]

Die Glaskugel funktioniert doch.
Ob die 9€ nun einen Tag später erreicht sind oder nicht, spielt doch keine Rolle.

[deepvalue]

Zitat von teppichprofi: Die Glaskugel funktioniert doch.
Ob die 9€ nun einen Tag später erreicht sind oder nicht, spielt doch keine Rolle.

Stimmt, wann man Prognosen nicht an einem bestimmten Tag für den gleichen Tag ankündigt.

Ich wundere mich immer, wie genau einige Leute hier die Kurse prognostizieren (bzw. versuchen den Kurs zu pushen??)....

[imo2012]

der 50.000stk brocken bei 9,00 wurde innerhalb von 3s gekauft
sehr sehr gutes zeichen

wenn die gewinnmitnahmen vorbei sind gehts erstmal nach 10 euro dann kommen wieder mitnahmen

[imo2012]

kursziel 15 euro?

aktuell ist das nav ja 13 euro
das die mieten und kaufpreise stark steigen ist ja hinreichend bekannt
das bei aktien immer die zukunft bewertet wird ja auch
die nav bewertung von gagfah richtet sich hauptsächlich nach dem mieterlös (cashflow) welcher ja stark steigen wird

durch das leverage mit den krediten hat man also auf die mietsteigerungen noch einen hohen heben wobei die inflation zusätzlich zum nachbrenner wird
von den historisch niedrigen kreditzinsen will ich mal garnicht mehr reden

[gate4share]

Konnte jetzt wieder ein paar Optionsscheine ein bisschen unterhalb meines Verkaufspreises kaufen!

Glaube ja eher, dass es nochmals etwas mehr runter geht, bis es wieder massiv steigt.

Also mittelfristig, evtl auch erst langfristig gibt es hier noch genug Luft. Ob man jetzt auch soweit über dem NAV steht, wie Deutsche WOhnen, muss nicht sein.

Aber auch 10% unter NAV wäre noch ein enormes Kurspotential.
Gleichzeitig können wir wohl davon ausgehen, wie deepvalue meint, dass doch eher versteckte Werte in Gagfah verborgen sind, weil wohl die Wohnungen im Schnitt mehr wert sind .
Für die Dresdener Wohnungen gilt das wohl eher nicht.

[imo2012]

ich sehe relativ wenig raum für einen pullback

das einzige was stören könnte sind gewinnmitnahmen welche aber den kurs auch kaumn drücken können da wohl viel geld an der seitenlinie in betongold gehen will und gagfah noch am besten in der bewertung ist

[imo2012]

wider mal positiver newsflow

Aareal Bank sieht keine Immobilienblase in Deutschland
von Bernd Lammert
Dienstag 28.08.2012, 10:35 Uhr
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Frankfurt (BoerseGo.de) - Der Immobilienfinanzierer Aarael Bank zeigt sich mit Blick auf sein Neugeschäft optimistisch. „Wir sind sehr zuversichtlich, dass wir in diesem Jahr ein Neugeschäftsvolumen von 4,5 bis 5,5 Milliarden Euro erreichen können, wobei wir nach jetzigem Stand eher am oberen Ende auslaufen", sagte Vorstandschef Wolf Schumacher der „Frankfurter Allgemeinen Zeitung“ vom Dienstag. Wegen des Rückzugs von Wettbewerbern könne man „inzwischen auch sehr gute Margen durchsetzen - und das flächendeckend“. Zugleich bleibe das Risiko überschaubar. Der Beleihungswert bei der Aareal Bank, also das Verhältnis zwischen Kreditsumme zum Wert der Immobilie, liege zwischen 55 und 60 Prozent auf einem guten Niveau.
Schumacher sieht auch keine Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland. „Ich kann keine spekulative Überhitzung am deutschen Wohnimmobilienmarkt erkennen", sagte er. Deutschland sei sehr attraktiv für ausländische Investoren. Dazu komme, dass viele Anleger wegen Inflationsbefürchtungen ihr Geld in sog. Betongold umschichten, was die Preise treibe. Auf der anderen Seite gebe es im deutschen Immobilienmarkt anders als in vielen anderen Ländern aber einige stabilisierende Faktoren wie etwa die Festzinsbindung für Immobilienkredite.

[imo2012]

In Zeiten der Krise verlassen sich Investoren gerne auf „Betongold“ – am liebsten in den Metropolen. Der Nachteil: Die Preise dort steigen und steigen. In ihrer Not wenden sich die Anleger daher nun auch den Kleinstädten zu....
Ballungsgebiete sind Investoren zu teuer: Der Immobilienboom erreicht die Kleinstädte - weiter lesen auf FOCUS Online: http://www.focus.de/immobilien/kaufen/ballungsgebiete-sind-i…

[handyweb]

Autsch was ist denn heute los mit Gagfah? War das nur eine größere Verkaufsorder oder gabs irgendwelche News?

[teppichprofi]

Nö, keine News, keine große Order.

Die USA Konjunkturdaten waren nicht so nach dem Geschmack der Börsianer. Deshalb bröckelten die Börsen immer weiter ab.
Den Rest gab bestimmt der (im allgem.) schlechte Monat Sept. dazu.

Kann heute an den Börsen also auch wieder leichte Erholung geben.
Mal sehen, was dann der Gagfah Kurs macht.
Das könnte von Bedeutung sein.

[gate4share]

Alle Immobilienaktien sind schwach!

Auch IVG, Deutsche Wohnen etc.

Also immer, wenn allgemein eine Zinserhöhung erwartet wird, gehen die Immoaktien zurück.
Es mag durchaus sein, dass allgemein sich die Erkenntnis durchsetzt, dass diese extrem niedrigen Zinssätze gerade in Deutschland nicht ewig anhalten. Aber selbst wenn der tiefste Zins für Bundesanleihen etwa von 1,xx % auf 2,01 steigt wird das wenig ,bis gar keinen Einfluss auf die anderen Zinssätze haben.

Aber selbst wenn, das Problem der grossen börsennotierten Immobilienunternehmen ist nicht der absolute Marktzins, sondern mehr, wie viel oder wenig Zuschlag (wegen mangelnder Bonität, wegen zu niedrigem Eigenkapital) sie zahlen müssen.

So wird weder Gagfah noch IVG Geld für 3,5 % bekommen auf 10 Jahresfrist, obwohl der kleinen Häuslebauer in allen vergleichen geld für 2,7 % hinter geworfen wird.

[imo2012]

vor ende 2014 wird es auf keinen fall eine zinserhöhung geben
in europa wohl noch länger

[atze50]

kann mir eine Welt ohne Niedrigzinsen gar nicht mehr vorstellen. Hab 2008 zu arbeiten angefangen u. seitdem sind die Zinsen unten. verstehe echt nicht wie die Immobilieninvestoren früher bei Leitzinsen v. 5% u. mehr arbeiten konnten...?

[deepvalue]

Zitat von atze50: kann mir eine Welt ohne Niedrigzinsen gar nicht mehr vorstellen. Hab 2008 zu arbeiten angefangen u. seitdem sind die Zinsen unten. verstehe echt nicht wie die Immobilieninvestoren früher bei Leitzinsen v. 5% u. mehr arbeiten konnten...?

Man mußte halt höhere Renditeerwartungen haben und steuerliche Vorteile einbeziehen.

Ich habe eine eigene Hurdle Rate einer anfägnlichen Gesamtkapitalrendite von 7,5% vor Steuern aus dem laufenden Mieteinnahmen (nach Abzug kalkulatorischer Instandhaltung, kalk. Leerstand, Verwaltungskosten etc.)und habe im Schnitt sehr viel höhere Renditen.
Allerdings kann man das bei den heutigen Marktverhältnissen in einer Stadt wie Berlin oder Hamburg nicht mehr erreichen.

Auch früher sind normale Anleger wahracheinlich von lediglich ca. 5% ausgegangen (und haben die Differenz zu den Zinskosten über den Anstieg der Mieten und die Wertsteigerung beim Verkauf ausgeglichen).
Bei einem Anstieg der Zinsen werden die Immowerte in Städten wie HH und M m.E. stark zurückgehen.

Ich empfehle allen Spekulanten (d.h. Leute die Immos jetzt wegen des Euros kaufen) den FTD-Artikel am Mittwoch im Meinungsteil über die Risiken eines Investments in Immobilien und den Steuerlichen Belastungen durch den Staat nach 1923

[eskystreme]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.557.666 von deepvalue am 31.08.12 18:48:26

Hallo deepvalue, ich kann nichts zu dem von dir erwähnten Artikel finden, kannst du den hier einstellen oder hochladen?

[deepvalue]

Zitat von eskystreme: Hallo deepvalue, ich kann nichts zu dem von dir erwähnten Artikel finden, kannst du den hier einstellen oder hochladen?

Gerne (soweit kostenfrei möglich).
http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/:kolumne-christian-kirchn…

und hier umsonst:
http://davidpieper.wordpress.com/2012/08/29/die-immobilienfa…

[5002]

sehr guter Bericht, spiegelt absolut meine meinung wieder. Dem Staat, oder Verwalter der Gesellschaft ist es völlig egal, was kommen wird.
Das ist auch ein Grund warum alle westlichen Staaten über die Verhältnisse gelebt hat. Ausgeben ist so schön und einfach, da wurden nicht nur die Wähler bedient, sondern auch ganz spezielle eigene Klientel. Und wenn es dann zusammen bricht, brauchts nur einen Schuldigen, so wie jetzt die Banken/Spekulanten und das Spiel beginnt von vorne. Irgendwas wird bestehen, Immobilien, Aktien, Rohstoffe oder auch Gold wird dann abgegriffen. Gold fällt da sicher etwas aus dem Rahmen, zum einen wegen des Problems wie man es besteuern will und zum anderen, frage ich mich was Gold dann Wert sein soll? Schließlich haben dann alle nichts und wer soll dann für einen hohen oder überhaupt werthaltigen Preis sorgen?
Seit über 10 Jahren zerschmettere ich mein Hirn, wie das System kollabieren wird und was man persönlich im Vorfeld tun könnte. Nicht im Ansatz komme ich zu einer Lösung, was mich aber völlig verwirrt hat, das große Teile der Gesellschaft immer noch nichts begriffen hat und die wenigen anderen offiziell so lange gebraucht haben.
Oder glaubt einer von Euch, vergessen wir Griechenland bis Spanien, das Deutschland ohne gravierende Inflation seine Schulden bedienen wird/kann?

[hannes24]

Zitat von deepvalue:

Zitat von eskystreme: Hallo deepvalue, ich kann nichts zu dem von dir erwähnten Artikel finden, kannst du den hier einstellen oder hochladen?

Gerne (soweit kostenfrei möglich).
http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/:kolumne-christian-kirchn…

und hier umsonst:
http://davidpieper.wordpress.com/2012/08/29/die-immobilienfa…

Stimme dem Beitrag voll zu - aber ich vermute es wird keine Hyperinflation geben.
Eine erhöhte Inflation 4-6% reicht über mehrere Jahre zur Entschuldung der Staaten! Denke mal auch 40-60% Schuldenabbau via Kaufkraftverlust sollten den Staaten reichen um wieder finanztechnisch solide dazustehen.

Ich persönlich bin voll in Immos investiert.
Und 45% Steuer zahl ich theoretisch auch schon, wenn meine Objekte lastfrei sind.
Derzeit kaufe ich nichts mehr sondern zu niedrige Renditen, ich investiere lieber in bessere Ausstattung und Technik.

[5002]

Argentinische Verhältnisse sind eher unwahrscheinlich, da gabs damals so ich mich richtig erinnere, innerhalb von 2 Jahren jeweils 50% und dann im dritten 10% und im weiteren Verlauf sank die Rate dann. Was ist natürlich die Definition von Hyperinflation? Wenn ich 10 Jahre lang z.b. 6% habe und nur 1% Zinsen, dann sind "real" die Hälfte der heutigen Kaufkraft vernichtet und dann könnnen durch die höheren Einnahmen die alten Schulden leichter bedient werden.
An "Hyperinflaion" glaube ich auch nicht. Wie man den Wert steuern will ist eh schwierig genug, Ziel wird schon alleine des allgemeinen Friedens willen ne schleichende Inflation sein. Also das z.b 2% real über dem Zins sie liegen dürfte. Und diesen Wert haben wir doch schon.

[deepvalue]

Momentan streben m.E. alle westlichen Regierungen die finanzielle Repression an (d.h. hohe Inflation mit niedrigen Zinsen), um die Schulden des Staates wegzuinflationieren (wie nach 1945 in USA und UK). Es handelt sich in diesem Szenario nicht um Hyperinflation, sondern nur um allmähliche Umverteilung weg von den Sparern.

Mit diesem Szenario könnte ich wunderbar leben. Leider glaube ich nicht ganz daran, da Deutschland in diesem Szenario enorme "Tribut/Reparationszahlungen" an die PIGS-Staaten und Frankreich leisten müßte. Da die Bevölkerung und das Bundesverfassungsgericht dieses nicht zulassen dürften (früher: BVG möglicherweise in 10 Tagen, später evtl die Bevölkerung mit EU-Protestpartei), befürchte ich ein Auseinanderbrechen des Euros in Verbindung mit einem Jubeljahr in allen Industrieländern (d.h. alle Banken und Staaten melden Insolvenz an). In der Folge befürchte ich die Maßnahmen des Staates (wie im Artikel beschrieben) zu Lasten der Immobilien- und Aktienbesitzer um die Sparer teilzuentschädigen und dem Staat die Umverteilung zu ermöglichen. Zusätzlick könnte es für ein paar Wochen/Monaten zu Unruhen wie in Argentinien kommen. Eine klassische Hyperinflaiton sehe ich eigentlich auch in diesem Szenario nicht (sondern eine klassiche Währungsreform).

Hoffen wir also auf die finanzielle Repression (wäre für GAGFAH auch gut).

[5002]

na dann bin ich ja beruhigt, dachte schon es könnte schlimm werden

[StatistikFuchs [KommA]]

Die Gagfah Aktie hat einen sauberen Trend. Zu einem nächsten Aufwärtsschub kann es kommen, wenn der Kurs sich oberhalb von 9 Euro stabilisiert.



Gruß Statistikfuchs



http://www.statistikfuchs.de/Daxtrends

[deepvalue]

Zitat von 5002: na dann bin ich ja beruhigt, dachte schon es könnte schlimm werden

Na ja im Rahmen eines Defaults erwarte ich die gleichen Problem wie in Argentinien (Unruhen/Bürgerkrieg für 2 bis 6 Wochen etc.nach dem Zusammenbruch der Lebensmittel-/Strom-/Wasserversorgung).Aber Du hattest das ganze ja wohl auch ironisch gemeint....
Im Gegensatz zu Dir habe ich die Bedrohung (gliücklicherweise) erst vor einem Jahr erkannt. Mir fällt aber ebenfalls keine Patentlösung ein (außer Vorräte, breite Vermögensstreuung inkl. starker Immobilienposition etc.).

[5002]

Ich weiß ja gerade nicht, wo in der Alterspyramide Du Dich gerade bewegst. Wer aber seit 10 Jahren z.b. börslich unterwegs ist und halbwegs real analysieren kann, sollte doch die anstehenden Fragen aufkommen sehen. Ne Patentlösung gibt es wohl wahrlich nicht, breit streuen und persönlich befürchte ich Deine genannten Scenarien nicht.
Was natürlich jetzt das Bundesgericht entscheidet weiß ich nicht, die Staatsschulden werden mit bisherigen Handlungen nicht bedient werden.
Auch Musterle Deutschland nicht. Das Gerede über einen zerfallenden Euro verstehe ich in dem Zusammenhang auch nicht. Warum sollen die Griechen denn zum Drachme zurück kehren? Sich kaputt sparen kann man auch, indem die Staatsdiener nicht mehr z.b. 1200€ Netto haben, dann eben nur noch 400€. Bei gleichen Preisen oder anderer Qualität. Was es menschlich bedeutet ist das eine, aber mit einer Drachme gehen die dann umgerechnet auch für einen "Sklavenlohn" schufften. Das ist das Gleiche, also warum soll da der Euro abgeschafft werden. Länder wie Grichenland und Spanien erhalten aber über die normalen Kapitalmarkt aber keine Kredite mehr. D.h., das die zu Grunde gehen oder sich in ihren Ausgaben anpassen müssen. Und damit diese Staaten und auch die guten wie Deutschland das können, werden die bestehenden Anleihen aufgekauft und schleichend über 20 Jahre weg inflationiert. War ein sehr gutes Beispiel, was die Amis nach dem Krieg gemacht haben.
Trotzdem müssen die Staaten wieder in Zukunft auf Einnahmen und Ausgaben schauen, dann ist doch völlig egal, ob in Drachme, Lira oder Euro.
Wenn es den oberen Herren nicht schleichend gelingt, fliegt natürlich der Deckel weg. Siehe Deine Beispiele. Gagfah könnte in beiden Scenarien zu was taugen. We will see, aber vorher müßte ich erstmal wieder bei Gagfah rein kommen. Alles unter 8,75 ist mein "Gewinn".

[imo2012]

das upgrade von Merrill Lynch ist ein witz

50% abschlag vom nav ohne eine stichhaltige begründung und 20% über nav für dt. wohnen im gleichen segment
lol lol lol

[deepvalue]

Zitat von 5002: Ich weiß ja gerade nicht, wo in der Alterspyramide Du Dich gerade bewegst. Wer aber seit 10 Jahren z.b. börslich unterwegs ist und halbwegs real analysieren kann, sollte doch die anstehenden Fragen aufkommen sehen. Ne Patentlösung gibt es wohl wahrlich nicht, breit streuen und persönlich befürchte ich Deine genannten Scenarien nicht.
Was natürlich jetzt das Bundesgericht entscheidet weiß ich nicht, die Staatsschulden werden mit bisherigen Handlungen nicht bedient werden.
Auch Musterle Deutschland nicht. Das Gerede über einen zerfallenden Euro verstehe ich in dem Zusammenhang auch nicht. Warum sollen die Griechen denn zum Drachme zurück kehren? Sich kaputt sparen kann man auch, indem die Staatsdiener nicht mehr z.b. 1200€ Netto haben, dann eben nur noch 400€. Bei gleichen Preisen oder anderer Qualität. Was es menschlich bedeutet ist das eine, aber mit einer Drachme gehen die dann umgerechnet auch für einen "Sklavenlohn" schufften. Das ist das Gleiche, also warum soll da der Euro abgeschafft werden. Länder wie Grichenland und Spanien erhalten aber über die normalen Kapitalmarkt aber keine Kredite mehr. D.h., das die zu Grunde gehen oder sich in ihren Ausgaben anpassen müssen. Und damit diese Staaten und auch die guten wie Deutschland das können, werden die bestehenden Anleihen aufgekauft und schleichend über 20 Jahre weg inflationiert. War ein sehr gutes Beispiel, was die Amis nach dem Krieg gemacht haben.
Trotzdem müssen die Staaten wieder in Zukunft auf Einnahmen und Ausgaben schauen, dann ist doch völlig egal, ob in Drachme, Lira oder Euro.
Wenn es den oberen Herren nicht schleichend gelingt, fliegt natürlich der Deckel weg. Siehe Deine Beispiele.

Anscheinend meine Glaskugel ist nicht so gut, obgleich ich mich seit über 30 Jahre Aktien besitze. Allerdings habe ich seit Ende der 90er keine Bankaktien mehr angefaßt, nachdem ich zufällig mitbekommen hatte, daß einige deutsche Banken aufgrund der Ostimmobilien de facto überschuldet waren/in großen Problemen steckten. Für mich war in den Jahren 2003 und 2008/9 immer klar, daß die Notenbanken/Regierungen das Finanzsystem auffangen können. Seit letztem Jahr ist es denke ich deutlich, daß dieses nicht der Fall ist (wenigstens im Euro-Raum, falls dort die Verträge eingehalten werden...)

[deepvalue]

Ganz interessanter Artikel zum Thema Plattenbau und WOBA

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/…

[gate4share]

Wir müssen sehen, in den Zeiten wo wir teilweise sogar über 9 % Zinsen auf 10 Jahresfrist hatten, da gab es auch ständig Wertsteigerungen.

Also regelmässig, richtig nachvollziehbar erhöhten sich die Baugrundpreise und die Baupreise!
Beispielsweise konnte man vielleicht 1980 den Grund für 100 Euro kaufen und einen Haus x für 1 Mio erstellen; so musste man vielleicht 1982 schon 115 Euro je qm Grund zahlen und das Haus x kostete schon 1,1 Mio.

Natürlich gab es nicht jedes Jahr Erhöhungen von 5 %, aber so Steigerungen von 2 bis 4 % waren schon die Regel.

Weiss nicht, ob es auch der massiven steuerförderung der Ostneubauten nach der Widervereinigung zu tun hatte, jedenfalls gab es ab ca 1990 viele Jahre, wo die Werte ehr mal, je nach Standort zurück gingen, denn stiegen. Gleichzeitig hat man wohl auch im Baugewerbe immer mehr rationalisiert.

Dennoch war früher und eigentlich auch heute, bei Neubauten, erst nach einigen Jahren eine rendite rechenbar.
Früher war auch vieles auf die Steuerförderung zurück zu führen.
Wenn man 8 Jahre lang je 5 % der Baukosten abschreiben, so machte das bei damaligen Spitzensteuersätzen von über 60 %, bei Unternehmen 74 %, jedes Jahr mehr als 2 % Ersparnis für Spitzenverdiener aus.

[atze50]

des habens schon gut gemacht die Ossis mit den Platten...

[deepvalue]

In den siebzigern stiegen in vielen Jahren die Immobilienpreise deutlich zweistellig bei meist einstelligen Zinsen. Aufgrund der hohen Zinsen (1981 konnte man 11%er kaufen) brach Anfang der achziger der Markt teilweise wieder stark ein. Der Bauboom in den Neunzigern erklärt sich dann aufgrund des damaligen Wohnungsmangels und der Steuervorteile im Osten.

[gate4share]

Was ist jetzt los?

Es geht massiv nach unten...........

[gate4share]

Zitat von deepvalue: In den siebzigern stiegen in vielen Jahren die Immobilienpreise deutlich zweistellig bei meist einstelligen Zinsen. Aufgrund der hohen Zinsen (1981 konnte man 11%er kaufen) brach Anfang der achziger der Markt teilweise wieder stark ein. Der Bauboom in den Neunzigern erklärt sich dann aufgrund des damaligen Wohnungsmangels und der Steuervorteile im Osten.

Echt mehre Jahre über 10 %`?

Mag sein, dass habe ich noch nicht mitbekommen.

Auf jeden Fall, rechnete jeder bis mindestens ende der 80iger mit Wertsteigerungen!
Deshalb musste sich in der Anfangsphase, also auch in den ersten Jahren
gar kein überschuss aus der Vermietung ergeben.
Denn auch bei nur 5 % Wertsteigerung, wäre die Rendite bei 50 % Kreditfinanzierung schon sehr gut!

Und die Steuerersparnis war immer eine wichtige Sache, bwz. sehr häufig der Aufhänger überhaupt Mietwohnungen zu erstellen.

Viele mittelgrossse und grössere Vermögen haben da wohl den Anfang in den Immobilieninvestitionen genommen.

Weiss nicht ob so gewerbliche Bauten wohl gerade so TOP Innenstadtlagen auch so interessant waren. Kann mir kaum vorstellen, dass damals auch schon Mieten von über 200 DM in TOP Lagen der Grossstädte üblich waren.

Aber das ist ja alles nicht wichtig für heute!

[gate4share]

Das verstehe einer!

Runter bis auf 8,50 ganz fix, nachdem die 8,56 unterschritten wurden und sofort später wieder über 8,63!

[imo2012]

eigentlich gibt es jeden tag positiven newsflow zu gagfah und wohnimmo

[Beilagenfresser]

Bisher hier nicht gepostet:

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2012-08/24465269…

31.08.2012 10:42

Veröffentlichung einer Stimmrechtsmitteilung, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

GAGFAH S.A. teilt hiermit gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WpHG mit, dass sie aufgrund Einziehung von insgesamt 15.150.277 eigenen Aktien am 29. August 2012 die Schwelle von 10 % der Stimmrechte unterschritten hat. Die GAGFAH SA hält damit am 29. August 2012 insgesamt 11.193.507 eigene Aktien, entsprechend einem Anteil von 5,42 % der Stimmrechte und der ausgegebenen Aktien. Die Gesamtzahl der von der GAGFAH S.A. ausgegebenen Aktien, einschließlich der eigenen Aktien, beläuft sich zu diesem Tag auf 206.452.555 Aktien.