Kompaktwohnungen-Newsletter
Investoren suchen Kompaktwohnungen
Dieses Jahr wird das Transaktionsvolumen für Business- und Studentenapartments erstmals die Milliardengrenze überschreiten. Im ersten Halbjahr 2017 betrug es schon 700 Millionen Euro. Dazu werden schätzungsweise noch 300 bis 400 Millionen Euro in „Serviced Apartments“ fließen. Das ist nur das Transaktionsvolumen institutioneller Investoren; darin enthalten sind noch nicht die Verkäufe von Aufteilern an private Kleinanleger. Bulwiengesa, die diese Daten bei einer „Berliner Immobilienrunde“ zum Thema „Kompaktwohnungen“ vortrugen, gehen davon aus, dass dazu noch etwa 30 Prozent kommen, die an private Anleger vertrieben werden. „2017 dürfte ein Rekordjahr für die Transaktionen im Bereich Microliving werden“, erwarten Felix Embacher von Bulwiengesa und Dr. Stefan Brauckmann vom Moses Mendelsohn Institut.
Über 80 Prozent Ein- und Zweipersonenhaushalte
Der Bedarf an kleinen Wohnungen mit einem, 1 1/2 oder zwei Zimmern übersteigt die Produktion jedoch deutlich. In Deutschlands Metropolen sind inzwischen 54 Prozent der Haushalte
Einpersonenhaushalte und weitere 27 Prozent Zweipersonenhaushalte. Dagegen sind nur 22 Prozent aller Wohnungen in Großstädten über 500.000 Einwohner Ein- und Zweizimmerwohnungen. Das gilt für den
Wohnungsbestand. Aber auch im Neubau werden nach wie vor viel zu wenig kleine Wohnungen errichtet. In den Jahren 2005 bis 2014 hatten beispielsweise 68 Prozent der neu errichteten Wohnungen vier
und mehr Zimmer, während nur 20 Prozent der neu errichteten Wohnungen ein oder zwei Zimmer hatten.
Studenten nur 10-15 Prozent der Zielgruppe
Oft denkt man bei kleinen Wohnungen an Studentenapartments, aber Studenten machen nur rund zehn bis 15 Prozent der Zielgruppen für kleine Wohnungen aus. Andere Zielgruppen sind ältere,
alleinstehende Menschen, Auszubildende oder Pendler. Das Angebot an Kompaktwohnungen ist vielfältig. Zu unterscheiden ist zwischen wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Konzepten. Bei
wohnwirtschaftlichen Konzepten dominieren Studentenapartments (in der Regel zwischen 16 und 25 qm) und Businessapartments (in der Regel 25 bis 40 qm). Bei gewerblichen Konzepte (Serviced
Apartments) ist zwischen Mikroapartments, Boardinghäusern und Aparthotels zu unterscheiden.
Projekte schöngerechnet
Der Bedarf ist also unbestritten groß, doch die Teilnehmer der "Berliner Immobilienrunde" beklagten auch, dass unprofessionelle Marktteilnehmer auf den Zug aufspringen, die nicht selten bei ihren
Projekten scheitern. Wenn sich ein traditionelles Wohnprojekt nicht rechnet, weil Grundstücks- und Baukosten nicht mit einem realistischen Mietansatz und einem marktüblichen Verkaufsfaktor
zusammenpassen, dann wird ein Projekt schnell zu "Mikrowohnen" umgewidmet, weil man da beispielsweise mit 25 Euro Mietansatz rechnen kann, während es beim traditionellen Wohnen vielleicht nur 15
Euro wären. Auf einmal rechnet sich (scheinbar) ein unrentables Projekt. Doch häufig müssen Projekte abgebrochen werden, beispielsweise weil Anforderungen an den Stellplatzschlüssel übersehen
wurden. Und bei den Berechnungen werden oft die hohen Personal- und Instandhaltungskosten unterschätzt, so dass die Kalkulationen unrealistisch sind.
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