Fragwürdige Prognosen

Warum fallende Immobilienpreise und schrumpfende Großstädte eine Mär sind

Von Gastautor Patrick Herzog-Smethurst, Geschäftsführer DKW Gruppe

Dazu ein Beispiel: Einer Prognose des Institutes empirica zufolge droht etwa der beliebten bayerischen Landeshauptstadt langfristig ein Bevölkerungsrückgang. "Am stärksten verliert München" von allen untersuchten Großstädten, heißt es in der "Schwarmstudie" des Institutes. Begründet wird der prognostizierte Rückgang mit Zahlen, die sich auf die Jahre von 2008 bis 2013 beziehen. 14,2 Prozent der 55- bis 70-Jährigen in München seien in diesem Zeitraum abgewandert. "Im Saldo verlässt einer von sechs Münchnern die Stadt im Alter wieder", schlussfolgert die Studie. Es wird noch dramatischer: Von Abwanderungen betroffen sein sollen künftig auch Metropolen wie Stuttgart, Düsseldorf, Köln und Hamburg, die jeweils mindestens fünf Prozent in der Altersgruppe der 60- bis 74-Jährigen verlieren. Damit würden auch Preisrückgänge einhergehen.

Kaum zu glauben, wenn man die aktuelle Marktentwicklung beobachtet. Sicherlich haben unsere Ballungsräume eine höhere Fluktuation als Wohnorte am Alpenrand oder an der Ostseeküste. Wenn aber Institute mit speziell ausgewählten Daten behaupten, die Immobilienpreise in Großstädten würden in absehbarer Zeit drastisch sinken, dann ist das mehr als fragwürdig.

Laut einem aktuellen Marktbericht der Deutschen Bank lagen die jüngsten Preissteigerungen in den Top-7-Großstädten zwischen acht und 15 Prozent.

Als Ursache wird die hohe Nachfrage genannt, und die steigt weiter: Allein in die Bundeshauptstadt kamen in den vergangenen drei Jahren - je nach Zählung - jährlich zwischen 40.000 und 50.000 Menschen neu hinzu. Mittlerweile hat Pankow sogar schon mehr Einwohner als Bochum.

Die Miet- und Kaufpreise werden also bis auf weiteres anziehen. In den Topstädten dürfte es zu einer leichten Abschwächung der Preisdynamik kommen, aber keinesfalls zu Rückgängen. Ausschlaggebend dafür sind unter anderem das anhaltend positive Wirtschaftswachstum und die niedrigen Zinsen.

Für private Kapitalanleger und Selbstnutzer sind diese Trends entscheidend:

• Solange Menschen weiter in Großstädte ziehen und zu wenig gebaut wird, bleibt der Nachfragedruck hoch.
• In absehbarer Zeit werden die Immobilienpreise daher sehr wahrscheinlich weiter steigen, wenn auch etwas moderater als bisher.
• Selbstverständlich kommt es auch zu lokalen Preisübertreibungen. Diese betreffen dann vor allem besonders stark nachgefragte Ortsteile in Großstädten.
   

Mancher meint allerdings, dass Vermarktungszeiten von mehreren Monaten schon ein Indiz dafür wären, dass der Kaufpreis einer Immobilie überhöht sei. Das stimmt so nicht. Ein Entwickler muss gewisse Baukostenrisiken abfangen und nimmt dann auch schon einmal zwölf Monate Vermarktungszeit in Kauf.

Kommen wir aber noch einmal zurück auf die scheinbar drohende Gefahr schrumpfender Großstädte: München ist gerade erst wieder gewachsen, wenn auch etwas gerr als ursprünglich prognostiziert, wie das dortige Planungsreferat konstatiert. 2017 kam es zu einem Einwohnerplus: 13.000 Menschen mehr leben seither in der bayerischen Landeshauptstadt. Hinweise auf einen Bevölkerungsrückgang fanden die Stadtplaner nicht.