Egbert Prior

DIR mit ausgeklügelter Strategie

Die Deutsche Industrie REIT (DIR) hat noch längst nicht jeder auf dem Zettel. Und das, obwohl Rolf Elgeti, der Gründer und Hauptaktionär (gut 30%), das Unternehmen leitet. Spätestens seit der gebürtige Rostocker TAG Immobilien zu einem der größten börsennotierten Wohnungsbestandshaltern in Deutschland ausbaute und die Gesellschaft in den MDAX führte, eilt ihm in der Branche ein Ruf wie Donnerhall voraus.

Nachdem auch ausländische Investoren den Markt für deutsche Wohnimmobilien längst entdeckt haben, tummelt sich Elgeti jetzt gerne bei Gewerbeimmobilien und setzt hier mit der DIR auf den Megatrend Logistikimmobilien. Die Aktie hat sich gut entwickelt. Erstnotiz im Dezember 2017 zu 4,82 Euro. Aktuell knapp 17 Euro, WKN A2G9LL. Vor Corona wurde das Papier sogar für ca. 22 Euro gehandelt. Besteht für die Aktie weiteres Potential? Wir sprechen mit Investmentvorstand Sonja Petersen und Finanzvorstand René Bergmann. Sie versichern, daß die DIR auf Wachstumskurs bleibt. In den ersten sechs Monaten des laufenden Geschäftsjahres (30.9.) kletterten die Mieteinnahmen um rund 30% auf 24,3 Millionen. Der operative Gewinn, die Funds From Operations, stiegen um 26% auf 16 Millionen. Das entspricht FFOs von 50 Cent je Aktie. Die Dividende stieg um 21% auf 24 Cent je Aktie, im kommenden Jahr dürften mehr als 30 Cent ausgezahlt werden. Wachstumstreiber sind Akquisitionen. In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2020/21 ergatterten die Potsdamer neun Immobilien für zusammen 56 Millionen. Die annualisierte Miete rund 5,8 Millionen. Insgesamt besteht das Portfolio jetzt aus 88 Gewerbeimmobilien mit einer annualisierten Gesamtmiete von rund 59 Millionen. Insgesamt wollen die Ostdeutschen im laufenden Turnus 100 bis 200 Millionen für Zukäufe locker machen. Wie uns CIO Petersen erläutert, durchlaufen sämtliche Immobilien einem rigorosen Auswahlprozeß. Als erstes sollten sie zu den Light-Industrial Immobilien zählen. Darunter versteht man Lo-gistikimmobilien, Fabriken und Gewerbeparks. Die Objekte sind meistens nicht besonders glamourös, aber hochprofitabel. Die Ostdeutschen orientieren sich bei ihren Käufen an der zehnfachen Jahresmiete. Finanzvorstand Bergmann betont, daß solche Renditen nur in Nischen oder in Nischen von Nischen möglich seien. Die DIR arbeite kleinteilig, die Investitionssumme für ein typisches Objekt liegt zwischen 5 und 15 Millionen. Für Private zu groß, für Institutionelle zu klein. Die Rostocker schrecken auch vor kürzeren Restlaufzeiten und höheren Leerständen nicht zurück. Wenn die Objekte nun optimiert werden, sich möglicherweise auch noch ein Upgrade hinsichtlich der möglichen Nutzung erreichen läßt, winken Wertzuwächse. Aufgewertete Objekte schließlich zu bündeln und im Paket zu verkaufen, verspricht zusätzlichen Profit. Der CFO weist auf eine weitere Stellschraube hin: Die Refinanzierung von Schulden zu besseren Konditionen. Zusammenfassend läßt sich sagen, bei der DIR besteht viel Wachstumspotential. Der Vorstand hat sich für das laufende Geschäftsjahr FFOs in einer Spanne zwischen 32 und 34 Millionen vorgenommen. Im letzten Geschäftsjahr waren es 24,6 Millionen. Bei einem Börsenwert von 546 Millionen ist die DIR etwa mit den 17fachen FFOs (2021/22) moderat bewertet. Fazit: Die ausgeklügelte Strategie verspricht weitere Kursgewinne.