FFO und Zinsbindung. Immobilienaktien – Finger weg? Teil 3: DIC Asset, FCR Immobilien, Grand City Properties.

Immobilienaktien unter Druck – nach kleinem Zwischenhoch zu Anfang des Jahres sieht es derzeit insgesamt relativ traurig aus. Zinsänderung, Immobilienkauf-Zurückhaltung, fallende Immobilienbewertungen, hohe Fremdkapitalquoten und dazu noch explodierte Baupreise. Gemengelage, die den Anlegern nicht gefällt.

Wir wollen wissen, wie es aussieht bei den Immobilienaktien. Letztes Jahr sahen wir uns an, wie exponiert die einzelnen Immobiliengesellschaften gegenüber den Zinsänderungsrisike waren, wobei sich bis heute kaum Änderungen ergaben – positive Ausnahme die DEMIRE. Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt . Und jeder steht „anders“ den aktuellen Problemen für Immobiliengesellschaften gegenüber. Was jedoch für alle Immobiliengesellschaften gilt: Erfolgsmesser für die Branchenunternehmen ist der FFO, weniger der Nettogewinn, Umsätze, Erlöse oder das EPS. UND die Zinsbindungsdauer in Verbindung mit den durchschnittlichen Zinskosten.

Es geht um den FFO, dessen Entwicklung und andere Faktoren, die die Entwicklung der „Immobilienaktien“ beeinflussen könnten.

Dazu werden wir in der Reihe „FFO und Bewertung. Immobilien Aktien – Finger weg?“ fortlaufend weitere Immobiliengesellschaften in die Betrachtung aufgenommen werden – Branchenüberblick ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Zuerst Klärung der Betrachtungsgrösse Funds From Operations (FFO) – was ist der FFO, was ist zu beachten? Der FFO berechnet sich relativ einfach: Jahresüberschuss zuzüglich Abschreibungen, abzüglich Zuschreibungen aufgrund von Bewertungen oder Derivaten, zuzüglich nicht liquiditätswirksamer Kosten, abzüglich Gewinn aus Veräusserungserlösen. Das Ergebnis sind die FFO oder auf deutsch „Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit“. Wie gesagt, eine wichtige Massgrösse zur Bewertung von Immobiliengesellschaften. (Manche Gesellschaften ermitteln modifizierte FFO’s, näher beschrieben in den entsprechenden Geschäftsberichten.)

Überblick der bisher behandelten Immobilienaktien.

Gesellschaft	FFO2022 je Aktie	FFO2022 Multiple	FFO-Tendenz Q1	durchschn. Zinsbindung	durchschn. Zinssatz	Kurshoch/tief 52Wochen in EUR	Div.  2022 EUR	Anmerkungen
alstria office REIT	0,60 EUR	8,5 K:5,11 EUR	-7,7%	3,1 Jahre	2,2%	14,00/4,98	0,06	4,25 EUR Sonderdividende in 2022 gezahlt / EPRA NTA rund 2,57 Mrd EUR und EPRA NTA per share von 14,40 EUR zum 31.03.2023, Abschreibungen im Q1/23 von 28,8 Mio EUR
Aroundtown	0,33 EUR	3,1 K: 1,02 EUR	– 5,0%	5 Jahre	1,4%	4,36/0,88	0,00	EPRA NTA rund 10 Mrd EUR und EPRA NTA per share von 9,30 EUR zum 31.03.2023, Abschreibungen im Q1/23 von 133 Mio EUR.
DEFAMA	1,82 EUR	11,81 K: 21,50 EUR	+ 18%	5,7 Jahre	2,43%	26,40/20,60	0,51	Bilanzierung nach HGB schafft stille Reserven, keine Wertabschreibungen nötig.
DEMIRE	0,39 EUR	4,69 K:1,88 EUR	-12,4%	ca. 1,4 Jahre	1,67%	4,20/1,70	0,00	Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios blieb mit rund EUR 1,30 Mrd. nahezu stabil und der Net Asset Value (NAV, unverwässert) sank im Berichtszeitraum vor allem aufgrund von Marktwertanpassungen im Zusammenhang mit der erfolgten Umgliederung von Immobilien als Verkaufsimmobilien um EUR 0,19 auf EUR 4,80 je Aktie (Jahresende 2022: EUR 4,99). Klumpenrisiko der Anleihe reduziert, weitere Verkäufe geplant.
Dt Euroshop	2,11 EUR	9,9 K:20,90 EUR	+21,6%	6,8 Jahre	2,43%	26,48/18,12	2,50	Der deutliche Zinsanstieg im Berichtsjahr hat sich negativ auf die Bewertung des Immobilienvermögens des Konzerns (IAS 40) ausgewirkt und resultierte in einem Bewertungsverlust von -106,3 Mio. € (2021: -54,7 Mio. €). Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen um -3,0 % abgewertet (2021: -1,5 %).
Dt.Konsum REIT	1,17 EUR	5,61 K:6,57 EUR	-6,0%	3,3 Jahre	2,64%	10,60/6,29	0,12	Der NTA je Aktie erhöhte sich um rund 9 % auf EUR 10,98 je Aktie (Vorjahr: EUR 10,10 je Aktie) zum Bilanzstichtag 30.09.2022 für die Bilanz 2021/22. Die Klärung des REIT-Status ist mittlerweile vor Gericht gelandet, sinkendes FFO im aktuellen Geschäftsjahr prognostiziert.
Dt. Wohnen	1,50 EUR	13,63 K:20,44 EUR	+0,9%	über 5 Jahre	1,63%	25,35/16,61	0,04	Der ursprünglich für das Geschäftsjahr 2022 prognostizierte FFO I in Höhe von rund 490 Mio EUR wurde mit 517,9 Mio EUR um 5,7 % überschritten, dazu trug im Wesentlichen das verbesserte Zinsergebnis bei. Insgesamt erwartet der Vorstand für das Geschäftsjahr 2023 einen leichten Rückgang des Adjusted EBITDA Total sowie des Group FFO – so im Geschäftsbericht 2022 formuliert.

Nach Teil1: Alstria, Aroundtown, DEFAMA. FFO Entwicklung der „grösseren börsennotierten Immobiliengesellschaften“ – ins Verhältnis gesetzt.Weiter mit Teil 2: DEMIRE, Deutsche Euroshop, Deutsche Konsum REIT, Deutsche Wohnen. Und heute Teil3: DIC Asset, FCR Immobilien, Grand City Porperties:

DIC Asset – Übernahme der VIB Vermögen verdoppelte fast den Konzern – und erhöhte die Verschuldung und Zinslast. Verkäufe sollen LTV senken.

Die vielleicht mit schlechtem „Kurs-Timing“ durchgezogene Mehrheitsübernahme der VIB, die strategisch Sinn zu machen scheint, zwingt gerade  in Zeiten der Zinswende und des generellen Immobilienaktienbashing an den Börsen zu einer Reduzierung der Verschuldungslevels (LTV) . Möglicherweise ein probates Mittel auch der zuletzt enttäuschenden Kursentwicklung der Aktie wieder auf die Beine zu helfen. Zuletzt erläuterte die Vorstandsvorsitzende Somja Wärntges Anfang April, wie DIC Asset mit dne aktuellen Fragestellungen Zinsen, Logistik, Dividende, LTV, Kaufhof und mehr umgeht – „Wir sehen uns als Dividendentitel…“ ist ihre optimistische Botschaft, die klar fundiert erscheint.

Der Fokus der DIC liege im Jahr 2023 insbesondere auf Verkauf von Bestandsimmobilien, so dass insgesamt FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) in einer Spanne von 90 bis 97 Mio EUR erwartet werden – in 2022 erreichte man 114,2 Mio EUR FFO, nur 7% über 2021 – trotz erstmaliger Konsolidierung der annähernd „gleich grossen“ VIB Vermögen. Grund: Rückgang Transaktionsgeschäft, stark erhöhte Verschuldung und Zinslast. Zur Reduzierung des LTV sind Verkäufe aus dem Eigenbestand von 300 bis 500 Mio EUR geplant – spannend ob zu Buchwerten oder…

Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 12,80 EUR, Tiefstkurs 5,20  EUR. AKTUELL (Schlusskurs Donnerstag): 5,36 EUR, Minus 55,36 % auf Jahressicht.

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FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / Ausblick: 107,2 Mio EUR FFO in 2021, 114,2 Mio EUR in 2022, Plus 7% auf Jahressicht. FFO per share 2022: 1,38 EUR (+6,0 % yoy). Im Q1/2023 erreichte das FFO 12,9 Mio EUR (Minus 48,9% auf Jahressicht)/  FFO pro Aktie Q1/23 0,14 EUR (31.03.2022, 0,15 EUR) – Geschäftsbericht 2022.

Nikola braucht weitere Kapitalerhöhungen. Und das notwendige Quorum dafür 50% aller ausstehenden Aktien. Erster Anlauf gescheitert, neue Deadline 23:59, 5. Juli. Dazu Hoffen auf Parlament von Delware als letzter Notanker.

Fielmann macht Ernst mit Internationalisierung. US-Markt im Visier. Dafür Kauf einer Optikerkette (100 Mio USD Umsatz). Und eine E-Commerce-Plattform.

Bloom Energy startete im Juni 2022 mit Ferrari die „Eroberung“ des europäischen Marktes. Seitdem kamen einige hinzu. Jetzt Grossbritannien

Immobilienportfolio: Unter Einrechnung des vollen Werts des Geschäftsbereichs Institutional Business ergibt sich zum 31. März 2023 ein Adjusted NAV in Höhe von 22,03 EUR je Aktie (31. Dezember 2022: 21,84 EUR). Der NAV je Aktie lag bei 18,48 EUR (31. Dezember 2022: 18,29 EUR).

Sonstiges: Zinsbindungsdauer über 4 Jahre (siehe unten),durchschnittliche Zinsen von 4,45 % (variable Finanzschulden) und von rund 1,74 % (festverzinsliche Finanzschulden), LTV 54,7 % (Stand 31.12.2022)

DIC Asset, Fristen Verbindlichkeiten. Geschäftsbericht 2022, Seite 172

Fazit: Desaströse Kursentwicklung der Aktie, die letztendlich zum Abstieg aus dem SDAX führte, was die Aufmerksamkeit für die Aktie weiter reduzierte – und bei Indexfonds zu weiteren verkäufen führte. DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) ist seit der Übernahme der VIB „in einer anderen Grössenklasse“. Mit einer Brückenfinanzierung mit Laufzeit bis 2024, plant man in einer Kombination aus Kapitalerhöhung und Anleihebegebung diese Brückenfinanzierung abzulösen – ohne Zeitdruck. Störend für eine Kapitalerhöhung ist natürlich der schwache Börsenkurs und auch der relativ hohe Preis der für die VIB Aktien gezahlt werden musste, bevor die Aktie kräftig zurückkam im Rahmen der Immobilienaktienkrise. Positiv hinzu kommt, dass die Finanzierungen des Bestandsportfolios zu über 90% fix sind, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen sein werden – hierzu spannende Aussagen der CEO Sonja Wärntges vor einiger Zeit. FFO-Multiple: 3,8  (1,38 EUR FFO 2022 per share – Achtung in 2023 stark negative Entwicklung laut Prognose)

INTERVIEW. MHP Hotel. Und  CEO Dr. Jörg Frehse im Gespräch. „Genügend Argumente für mehr Wachstum“. Trotz…

XETRA Gold? Goldbarren? Auvesta? Oder lieber Barrick Gold? – Gastbeitrag von www.gold-magazin.com über alternative Formen in Gold zu investieren.

FCR Immobilien AG – Aktie hält sich gut. Risiken in Softwarebeteiligungen (BAfin-Prüfung bei Immoware-Wertansatz), hoher EBIT-Anteil von Wert-Zuschreibungen, Zinsabhängigkeit.

FCR Immobilien Aktie konnte sich lange gegen den Negativtrend für Immobilienaktien behaupten. Lag bestimmt auch an dem relativ geringen Freefloat und dem kauffreudigem Hauptaktionär Falk Raudies,der regelmässig mit Insiderkäufen „in den Unternehmensmeldungen auftauchte. Die Aktie der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913) hat in der letzten Zeit jedoch mit Problemen zu kämpfen. So warf ein Beitrag der Wirtschaftswoche am 25.01.2023 von Melanie Bergermann „FCR Immobilien – Wehe, wenn Geld wieder kostet“ berechtigte Fragen auf: „Was noch kommen könnte, lässt sich an der börsennotierten FCR Immobilien AG aufzeigen. Sie setzt in bedeutendem Umfang auf variabel verzinste Darlehen.“

Bemerkenswert:Knapp 10 Mio EUR (konkret 9.905 TEUR) des Konzern- EBT der FCR Immobilien AG in Höhe von 17,3 Mio EUR kommen durch nicht liquiditätswirksame(!) gestiegene Immobilienbewertungen zustande. Oder anders gesagt: knapp 2/3 des Gewinns vor Steuern sind nicht durch Zahlungen hinterlegt und könnten im nächsten Jahr durchaus wieder „korrigiert“ werden.

Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 18,50 EUR, Tiefstkurs 12,50 EUR. AKTUELL (Schlusskurs Donnerstag): 14,60 EUR, Minus 18,89 % auf Jahressicht.

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FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / Ausblick: 7,1 Mio EUR FFO in 2021, 9,4 Mio EUR in 2022, Plus 34 % auf Jahressicht. FFO per share 2022: 0.96 EUR (+ 34,0 % yoy). Geschäftsbericht 2022. Im Q1/2023 erreichte das FFO 2,3 Mio EUR (unverändert auf Jahressicht)/  FFO pro Aktie Q1/23 0,24 EUR (31.03.2022, 0,24 EUR)

Dabei sieht man Borussia Dortmund mit lachendem und weinendem Auge.

Und weiter mit der Inditex Aktie? Hier sieht Platow fundamentalen Rückenwind für die Aktie und empfiehlt weiterhin die Aktie zu kaufen.

Und ist die Plug Power Aktie im Erholungsmodus? Gestern +7,36%. Dann am Mittwoch Vorhandel +1,44%. Dafür spricht: Auftrag aus Kalifornien, Shorts, DoE-Strategie, Finnland. Und Contra: Profitabilität.

Vossloh Aktie reagiert bislang wenig auf den 50 Mio EUR Auftrag aus Chiane. Auch Als taxonomiekonformer Nachhaltigkeitswert spannend?

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Steinhoff Update. Aktie vor Aus?Und weiter geht’s am 15.06. mit WHOA-Anhörung vor Amsterdamer Gericht. Dazu starke Pepco-Zahlen.

Immobilienportfolio: EPRA NAV 135,6 Mio EUR, je Aktie 13,89 EUR – Stand 31.12.2022. In dem Konzernabschluss der FCR Immobilien AG zum 31. Dezember 2022 werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 420.423 ausgewiesen – durch Neubewertung knapp 10 Mio EUR Zuschreibung. Im Hinterkopf den Hinweis auf Seite 4 des FCR KonzernAbschluss u Lagebericht 2022 behalten: „Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass aufgrund der bestehenden Schätzunsicherheiten und der Ermessensbehaftung die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nicht angemessen ist.“

Sonstiges: Zinsbindungsdauer ?, durchschnittliche Zinsen – in 2022 zahlte die FCR Immobilien 10,4 Mio EUR Finanzaufwendungen (in 2021 „nur“ 7,7 Mio EUR), LTV ? – Finanz-Verbindlichkeiten von 330 Mio EUR stehen 420 Mio EUR Immobilien als Finanzinvestition gegenüber. Wesentlich dazu kommen 2 Beteiligungen an „Softwarefirmen“ – Solutiance und Immoware GmbH – Hintergrund , dazu kommen die Immobilien zur Veräusserung – Golfhotel Toskana, „Irgendwas“ auf Mallorca, verbliebene zu veräussernde Einheiten des Kitzbühl-Hotels. (Stand 31.12.2022).

Konzernbilanz und Lagebericht Seite 35, Fälligkeiten

Fazit: FCR Immobilien – eine Immobiliengesellschaft, die bisher bilanziell und auch beim Aktienkurs wenig bis gar nichts von der angeblichen Immobilienkrise gespürt hat. Für die Aktionäre sollte man hoffen, dass dem so bleibt und nocht wie bei anderen Immobilienaktien wird. In diesem Zusammenhang interessant wären die Gegenanträge zur aktuell anstehenden FCR Immobilien-Hauptversammlung, deren „Substanz“ wir nicht bewerten können, deren Beantwortung/Bewertung, Relativierung oder Widerlegung mit mehr als Platitüden interessant wäre. FFO-Multiple: 15,2 (0,96 EUR FFO 2022 per share )

Grand City Properties – Selbst für Immobilienaktien düstere Kursentwicklung. Andere Kennziffern sind nicht so schlecht, wie der Kurs suggeriert. Zinsänderungsrisiko scheint mehr als beherrschbar aufgrund Verschuldungsstruktur und Bindungsdauer.

Niedriger LTV, lange Zinsbindung, niedrige durchschnittliche Zinslast, trotzdem kräftig gefallene Aktie. Dabei nur moderat sinkender FFO. Und „für den Kapitalmarkt“ Desinvestitionen um weitere Bilanzstrukturverbesserung zu erreichen. Dabei sit man relativ krisensicher unterwegs. Denn der Schwerpunkt sind Wohnimmobilien in London, Berlin, NRW-Metropolregion und ostdeutschen Grosstädten

Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 16,30 EUR, Tiefstkurs 6,00 EUR. AKTUELL (Schlusskurs Donnerstag): 7,76 EUR, Minus 47 % auf Jahressicht.

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Und weiter mit der Inditex Aktie? Hier sieht Platow fundamentalen Rückenwind für die Aktie und empfiehlt weiterhin die Aktie zu kaufen.

Und ist die Plug Power Aktie im Erholungsmodus? Gestern +7,36%. Dann am Mittwoch Vorhandel +1,44%. Dafür spricht: Auftrag aus Kalifornien, Shorts, DoE-Strategie, Finnland. Und Contra: Profitabilität.

Vossloh Aktie reagiert bislang wenig auf den 50 Mio EUR Auftrag aus Chiane. Auch Als taxonomiekonformer Nachhaltigkeitswert spannend?

Steinhoff Update. Aktie vor Aus? Weiter geht’s am 15.06. mit WHOA-Anhörung vor Amsterdamer Gericht. Dazu starke Pepco-Zahlen.

Immobilienaktien mit teilweise desaströsen Kursentwicklungen. Einstiege erreicht? Und dabei das FFO-Multiple. Und Zinsbindungsdauer als Messlatte. Teil 1: alstria, Aroundtown, DEFAMA. Und Teil 2: DEMIRE, Deutsche Euroshop, Deutsche Konsum REIT, Deutsche Wohnen.

FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / Ausblick: 186,32 Mio EUR FFO in 2021, 192.21 Mio EUR in 2022, Plus 3 % auf Jahressicht –  CONSOLIDATED
ANNUAL REPORT 2022. Im Q1/2023 erreichte das FFO 46,95 Mio EUR (Minus 3,0 % auf Jahresssicht)/  FFO pro Aktie Q1/23 0,27 EUR (31.03.2022, 0,29 EUR)

Immobilienportfolio: Ende März 2023 meldete Grand City Properties einen EPRA-NDV von 4,6 Mrd EUR und 26,5 EUR pro Jahr auf Aktienbasis, verglichen mit 4,6 Mrd EUR und 26,9 EUR pro Aktie Ende Dezember 2022. „The Company recorded negative property revaluations and capital losses in the amount of €53 million in the first quarter of 2023.“

Sonstiges: Zinsbindungsdauer durchschnittlich 5,8 Jahre, durchschnittliche Zinsen von 1,4 %, LTV 35 % (Stand 31.03.2023).

Fazit: Die Aktie hat vom Hoch knapp 50% verloren, während die ebenfalls auf Wohnimmobilien spezialisierte Deutsche Wohnen hier wesentlich besser wegkam. Und da beide Unternehmen über eine relativ sichere, langlaufende und relativ günstige Finanzierungsbasis verfügen, könnte man sich fragen woher die unterschiedliche Kursentwicklung kommt. FFO-Multiple: 6,8 (1,14 EUR FFO 2022 per share)