Fonds-Check

Hesse Newman Classic Value 4 - Seite 2

Markt: Die Zahl der Bürobeschäftigten in Hamburg steigt seit 2005 kontinuierlich. Aktuell sitzen rund 490.000 Angestellte an ihren Schreibtischen. Im Jahr 2015 sollen es, nach einer Prognose von Bulwien Gesa aus dem Mai dieses Jahres, 520.000 sein. Die Mieten werden gemäß der Bulwien-Studie gemächlich steigen. Aktuell sind 15 Euro üblich, die Spitzenmiete liegt bei 23 Euro. Der Leerstand in Hamburg ist mit knapp zehn Prozent nicht Besorgnis erregend.

Mieter: Hochtief nutzt als Hauptmieter zwei Drittel der Fläche und hat einen Vertrag mit einer Laufzeit von zwölf Jahren unterschrieben. Das Unternehmen bestätigte, dar- in die bisherigen, über Hamburg verteilten Niederlassungen der Unternehmenstoch-ter Hochtief Solutions zusammenzufassen und die Immobilie als Referenzobjekt zu nutzen, zum Beispiel bei der Kundenakquisition. In Berlin und München plant Hoch- tief ähnliches. Hochtief zahlt angemessene 13,80 Euro pro Quadratmeter, die Einzelhändler Rewe, Denn ́s Biomarkt und Budnikowsky im Schnitt 17 Euro. Deren Verträge laufen zwischen zehn und 15 Jahre. Rund 1.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche sind noch nicht vermietet.

Kalkulation: Die Gesamtinvestition summiert sich auf knapp 69 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich inklusive Agio mit gut 35 Millionen Euro daran. Das Darlehen verzinst sich zehn Jahre lang zu 4,24 Prozent – günstige Konditionen, die sich der Fonds über ein Damnum in Höhe von fünf Prozent erkauft. Die Tilgung ist mit anfänglich 0,75 Prozent etwas mager. Bei den Anschlusszinsen rechnet Hesse Newman mit fünf Prozent zuzüglich einer Marge von 1,5 Prozent bei einer Zinsbindung von fünf Jahren. Im Jahr 2025 soll das Objekt gemäß der Prognose verkauft werden.

Gewinn: Läuft alles wie geplant, bekommen Anleger Ausschüttungen zwischen 5,75 Prozent und sechs Prozent. Bis zur kalkulierten Liquidation des Fonds machen sie ein Plus von 81 Prozent vor Steuern. Bei dieser Rechnung geht der Initiator davon aus, dass er die Immobilie zum 16-fachen der dann erwarteten Jahresnettomiete verkaufen kann. Die Einnahmen sollen in diesem Zeitraum um rund 16 Prozent steigen – das erscheint nicht unrealistisch.

Weiche Kosten: Hesse Newman weist in seinem Investitionsplan Vergütungen und sonstige Kosten in Höhe von knapp zwölf Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Hinzu kommen allerdings rund sieben Prozent Finanzierungskosten, vor allem auf Grund des Damnums.

Anbieter: Hesse Newman ist ein relativ junges Emissionshaus aus dem Jahr 2008. Weil die Fonds erst seit wenigen Jahren laufen, sind die handelsrechtlichen Ergebnis- se noch nicht aussagefähig. Im Vorstand sitzen Marc Drießen, vorher unter anderem bei HGA Capital und Dr. Peters, und Marcus Simon, zuvor bei Lloyd Fonds und Cash Life. Hauptgesellschafter ist die SBW Schweizer Beteiligungs-Werte AG, ein Unternehmen der Mutschler-Gruppe.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Mit Höchststeuersatz kommen sie in der Prognose auf ein Plus von 66,5 Prozent nach Steuern.

Fazit: Eine interessante Stadtentwicklung mitten in Hamburg. „Investoren reißen sich um das Quartier 21“, schrieb das Hamburger Abendblatt schon im April 2010. Damals waren bereits 85 Prozent der Flächen verkauft. Der Fonds finanziert einen Neubau mit Hauptmieter Hochtief Solutions, gleichzeitig Entwickler des Gebietes und Verkäufer der Immobilie. Die Prognose endet ungefähr mit dem Auslauf des wichtigsten Mietvertrages. Bei den spätestens für das Jahr 2025 geplanten Verkaufsverhandlungen wird es daher hilfreich sein, wenn Hesse Newman einen neuen Abschluss vorlegen kann. Die Flächen sollten dauerhaft gefragt sein, denn offenbar wird das Stadtteil-Projekt von den Hamburgern gut angenommen.