Wechselkurse

Wechselkurse: Für Immobilieninvestoren weniger wichtig als für Urlauber

Von Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarkt-Research bei FERI EuroRating Services

Immobilieninvestoren zeigen sich in der aktuellen Situation weitestgehend sehr besonnen. "Kurzfristige" Wechselkursbewegungen spielen in ihrer Entscheidungsfindung eine eher untergeordnete Rolle. Anders als zum Beispiel Urlaubsreisen haben Immobilieninvestitionen in der Regel einen mittel- bis langfristigen Charakter. Für Investoren stehen daher die fundamentalen ökonomischen Perspektiven eines Landes im Vordergrund - das sollten sie zumindest. Dazu gehören insbesondere Demografie, Wirtschaftswachstum, Innovationspotenzial, Arbeitsmarkt und Einkommensentwicklung. Hinzu kommen die Qualität der Geld- und Finanzpolitik des jeweiligen Landes und damit die Perspektiven für Inflation und Zinsen. Länder, die in den genannten Punkten gute Rahmenbedingungen aufweisen bzw. erfolgreich sind und dies auch künftig wahrscheinlich sein werden, haben eine starke Währung. Insofern ist es nicht verwunderlich, dass Dollar und Pfund seit längerem gegenüber dem Euro aufwerten, denn für die Euroländer trifft - bei allen Unterschieden innerhalb des Euroraums - das Gegenteil zu: Moderarte Wachstumsperspektiven, unsichere Gemeinschaftspolitik und eine hohe Arbeitslosigkeit in mehreren Mitgliedsländern bestimmen das Bild.

Für antizyklisch agierende Investoren gibt es zwar hin und wieder attraktive Einstiegsgelegenheiten, wenn der Tiefpunkt des Immobilienzyklus mit einer schwachen Währung zusammenfällt. Dies war zum Beispiel 2009 in Großbritannien der Fall. Seitdem haben sich die Preise für Büroimmobilien in London mehr als verdoppelt und die Währung hat um gut 20 Prozent zugelegt. Für Investoren aus Euroländern sind Londoner Immobilien somit zurzeit in doppelter Hinsicht zyklisch teuer. Ein Einstieg mit moderaten Preisen bei zugleich schwacher Währung ist im hier fortgeschrittenen Zyklus - ebenso wie auch in anderen europäischen Metropolen - kaum mehr möglich.US-Investoren finden derzeit zwar einen schwachen Euro vor, allerdings müssen sie hinsichtlich der Einstiegspreise sehr differenzieren. Sie könnten ihren Blick unter diesem Aspekt auf die B-Städte Kerneuropas sowie auf die Top-Lagen der europäischen Peripherie richten.

An den grundlegenden Präferenzen der Investoren hat sich durch die Wechselkurssituation jedoch nichts geändert. In der aktuellen Marktlage, die von hoher Liquidität, Anlagedruck und hohen Spreads gegenüber Bonds gekennzeichnet ist, steuern globale Immobilieninvestoren weiterhin sichere Häfen wie die USA, Großbritannien und Deutschland an. Allerdings ist das Preisniveau im Core-Bereich zyklisch wieder sehr hoch. Insofern können Wechselkurseffekte in diesem Falle einen gewissen verstärkenden oder dämpfenden Effekt haben. So bekommen US-Investoren momentan in Deutschland einen Discount auf Objekte in bereits sehr teuren Core-Lagen. Ein wichtiger Aspekt ist auch das Ausmaß der Auf- oder Abwertung. Bevor internationale Investoren zum Beispiel die USA als sicheren Hafen und Wachstumsmarkt meiden, müsste der Dollar sich noch weit mehr als bisher von seinem fairen Wert entfernen und weiter aufwerten.

Insgesamt ist zu beachten: Internationale Investoren mit globalen Portfolios begegnen volatilen Wechselkursen generell mit geschickten Diversifizierungs- und Hedging-Strategien. Ein weiteres Instrument ist die Schaffung von Währungskongruenz. Beim Dollar kommt hinzu, dass er nach wie vor die wichtigste internationale Handelswährung ist und somit ein großer Teil der globalen Transaktionen in dieser wichtigen Währung abgewickelt wird.