Immobilienverkauf

Die falsche Frage: "Was soll ich mit dem Geld machen?"

In der Tat: Anleihen hoher Bonität bringen (zumindest in Deutschland) nach wie vor keine Verzinsung, andere Assetklassen, wie etwa Aktien, sind ebenfalls aus Sicht mancher Anleger zu teuer. Und Immobilien? Wenn ich eine Immobilie verkaufe, weil das Preisniveau sehr hoch ist, dann ist eben auch der Kauf einer "Ersatzimmobilie" in der Regel teuer. Sicherlich: Es gibt Ausnahmen, und wer sucht, findet vielleicht irgendwo die Nadel im Heuhaufen. Und manche Investoren verkaufen beispielsweise in den Metropolen und investieren dafür in B- oder C-Städten. Das Preisniveau kommt ihnen dort niedrig vor, weil man beispielsweise statt dem 30-fachen, das man in einer Metropole zahlt, dort das 20-fache zahlt. Aber ist das günstig, wenn die gleiche Immobilie, die jetzt zum 20-fachen angeboten wird, vor einigen Jahren noch zum 10-fachen zu haben war? Das ist so ähnlich, wie zu sagen: Ich verkaufe den Mercedes und kaufe dann für das Geld einen Fiat, weil der billiger ist.

Natürlich ist der Multiplikator nicht das einzige Kriterium bei Investitionsentscheidungen: Mietsteigerungspotenziale werden oft als Argument angeführt, warum man im Bestand hohe Faktoren zahlt. Wenn die Mietpreisbremse verschärft wird und sich die Neuregelungen bei den Mietern zunehmend herumsprechen, werden sich manche Annahmen über Mietsteigerungspotenziale jedoch als unrealistisch erweisen. Prognoserechnungen, die davon ausgehen, dass die hohen Einkaufsfaktoren durch entsprechende Mietsteigerungen später reduziert werden, gehen in diesem Fall nicht auf.

Warum nicht einige Jahre "nichts tun"?
Der gedankliche Fehler ist die unausgesprochene Voraussetzung, man müsse das durch einen Verkauf gewonnene Geld umgehend wieder reinvestieren. Für institutionelle Investoren mag das zutreffen, nicht jedoch für private Anleger. Diese haben das Privileg, auch einmal einige Jahre nichts tun zu können. Aber was heißt konkret "nichts"? Sie können das Geld auf einem Tagesgeldkonto parken (was ich allerdings bei sehr großen Beträgen nicht machen würde), oder - etwas teurer - in kurzlaufende Staatsanleihen investieren, um es zu parken. Freilich verlieren Sie damit Geld. Die Kombination von Negativzinsen und Inflation führt dazu, dass Sie vielleicht zwei bis drei Prozent pro Jahr verlieren. Das ist psychologisch für die meisten Menschen schwer zu verkraften, obwohl - historisch gesehen - die Situation, dass die Zinsen für hochqualitative Anleihen sehr nahe oder sogar unterhalb der Inflationsrate liegen, gar nicht so ungewöhnlich ist, wie viele denken.