Immobilienmärkte

Immobilien – vom Paulus zum Saulus?

Habona Fondsobjekt: Parkplatz voll trotz konjunktureller Sorgen; Foto: Thorsten Gerbig

Vorsicht bei zu viel Optimismus in der Immobilienwirtschaft! Es könnte einem Berufsoptimismus vorgeworfen werden! Angesichts der herausfordernden finanziellen Rahmenbedingungen, insbesondere wegen der Rückkehr des Zinses, dem „schleichenden Tod“ (Zit. Wirtschaftswoche v. 07.10.2023), gäbe es überhaupt keinen Anlass für Optimismus. In der Tat sind die Zahlen vom Bau, aus der Projektentwicklung und so manchen Investmentmanagers wenig ermutigend. Umgekehrt gilt der Zeitraum 2010-2020 nunmehr als Goldene Dekade der Immobilienwirtschaft (2010-2020) – natürlich wegen besonders günstiger finanzieller Rahmenbedingungen, insbesondere des „Nullzinses“.

Bei dieser weitverbreiteten Gleichung könnte man die Immobilie auch herauskürzen, denn man erkennt ihr sowohl in guten wie auch in schlechten Zeiten keine eigene Rolle zu, sondern rechnet mit ihr wie mit einem x-beliebigen homogenen Gut, das wie ein Korken mit den Finanzmärkten schwimmt. Da ist wenig Platz für die wesentlichste Eigenheit der Immobilie: der Einzigartigkeit ihrer Lage und ihrer Gestalt sowie der Einzigartigkeit ihrer Nutzer. Leider bedarf es immer wieder durchgreifender Krisen, um den eigentlichen Kern einer Immobilieninvestition freizulegen: nämlich einen langfristigen, möglichst nicht-zyklischen Gebrauchswert zu stiften. Wofür sonst wird ein wetterfestes Dach über dem Kopf benötigt?

Ohne Nutzwert einer Immobilie gibt es keinen nachhaltigen Immobilienwert

Um Anlegervertrauen in die Immobilie auf breiter Front zurückzugewinnen, wird sich die Branche wieder mit dem „echtem Wert“ von Immobilien beschäftigen müssen. Werte, die unabhängig von Zins- oder Währungszyklen für den Nutzer einen messbaren Gebrauchsvorteil bieten und von ihm entsprechend  bezahlt werden können. In den vorigen Immobilienkrisen waren es immer die „Spezialisten der Nachfrage“, die in daniederliegenden Märkten konsequent bei den Nutzerbedürfnissen angesetzt haben und „antizyklisch“ wieder eingestiegen sind. Ob 2024 oder erst 2025 die Preise den Boden erreicht haben werden, ist dabei zweitrangig, wenn das Immobilienprodukt stimmt: Bei weiterhin hohem Niveau von Inflation und Zinsen steigen die Erträge, bei sinkendem Niveau steigen die Preise. Der Nutzwert des Sachwertes bestimmt letztlich den Immobilienwert.