Aktien für die „Ewigkeit“ - Seite 2

Und angesichts der jüngst vollzogenen und der bereits absehbaren Portfolioerweiterung dürfte diese Prognose auf einem stabilen Fundament basieren. Denn allein die beiden neusten Center in Danzig und in Hameln, die bereits die Halbjahreszahlen so positiv beeinflusst haben, wirken rein rechnerisch noch bis November bzw. März wachstumserhöhend nach, darüber hinaus wird im laufenden Monat ein weiteres Objekt, diesmal in Passau, seine Pforten öffnen. Angesichts der bereits vor Monaten erreichten Vollvermietung dürfte sich auch diese Anlage sofort mit hohen Umsatz- und Ergebnisbeiträgen bemerkbar machen.

Konsequente Fokussierung
Dieser hohe Vermietungsstand weist bereits auf die entscheidende Stärke des DES-Geschäftsmodells hin: das Unternehmen, das mit insgesamt nur vier Mitarbeitern extrem schlank aufgestellt ist, konzentriert sich ausschließlich auf erstklassige Lagen und hochwertige Objekte und profitiert damit von dem trotz oder gerade wegen der vielerorts beklagten Schwäche des deutschen Einzelhandels zu beobachtenden Trend zu höherwertigen Shopflächen, die der raren Kundschaft ein verbessertes Einkaufserlebnis ermöglichen. Wie konsequent die Hamburger ihrer Linie dabei folgen, zeigt nicht zuletzt der durchschnittliche Vermietungsstand, der nach Unternehmensangaben über 99 % liegt.

Aber auch die sonstigen leistungswirtschaftlichen Kennzahlen sprechen für sich. So laufen 69 % der Mietverträge noch mindestens bis 2013, die aktuelle durchschnittliche Laufzeit beträgt acht Jahre. Auch zeigt die Mieterstruktur eine erfreuliche Vielfalt, sowohl im Hinblick auf die Branchenstruktur als auch bezüglich der Größenverteilung. Beispielsweise entfallen auf die zehn größten Ketten lediglich 25 % der Mieteinnahmen, der größte Einzelkunde Metro erreicht lediglich einen Anteil von 5,8 %. Auch schafft es DES, mehr als die Hälfte der Fläche an lokale und regionale Händler zu vermieten, was nicht nur für die Angebotsstruktur von Bedeutung ist, sondern auch der Akzeptanz der Center in den Innenstädten und somit wiederum der Attraktivität der Standorte zugute kommt. Nicht zuletzt deswegen erwirtschaften die DES-Mieter mit 4.700 Euro pro Jahr und Quadratmeter fast 44 % mehr Umsatz als der Durchschnitt des deutschen Einzelhandels.

Fazit
Insgesamt sehen wir das Unternehmen deswegen hervorragend positioniert und durchaus in der Lage, den bisherigen Erfolgskurs fortzusetzen. Denn obwohl das Erfolgskonzept der innerstädtischen Shoppingcenter immer mehr Nachahmer findet, verstehen es die Hamburger wie kaum ein zweiter im Markt, sich die Rosinen herauszupicken. Dementsprechend ist die zahlenmäßige Expansion nicht atemberaubend schnell, dafür aber solide. Als solide ist auch die Bilanz zu bezeichnen, die nicht nur eine Eigenkapitalquote von 43 % aufweist, sondern auch eine ausgesprochen langfristige Schuldenstruktur, mit der DES von der aktuellen Kreditverknappung im Immobiliensektor kaum tangiert werden dürfte. Zusammen mit den günstigen Bewertungskennzahlen spricht das unseres Erachtens für eine nachhaltige Outperformance des Wertes.