Immobilieninvestments

Horrorszenario Zinsanstieg?

Von Torsten C. Wesch, Geschäftsführer bei redos institutional

Da ein weiteres Sinken der Zinsen kaum möglich ist, beschäftigen sich Investoren verständlicherweise mit Szenarien eines Zinsanstieges. Auch wenn ein solcher Zinsanstieg in vorausschaubarer Zeit als unwahrscheinlich gilt, dann ist diese Frage doch für Immobilieninvestoren relevant, weil die meist einen längerfristigen Anlagehorizont haben.

Da bei einem Zinsanstieg die Renditen für Immobilien ebenfalls wieder steigen - und damit die Preise fallen - dürften, ist es für die Wertstabilität eines Investments entscheidend, ob es gegenläufige Entwicklungen gibt, die dies kompensieren können. Wenn man diese Frage stellt, muss jedoch zwischen verschiedenen Nutzungsarten differenziert werden.

Ein Vergleich zwischen Wohn- und Einzelhandelsimmobilien zeigt beispielsweise, dass die Kompensation preissteigernder Wirkungen eines Zinsanstiegs durch gegenläufige Entwicklungen bei Einzelhandelsimmobilien wahrscheinlicher ist. Der Grund ist vor allem die zunehmend restriktive Genehmigungspraxis für neue Einzelhandelsimmobilien. Die Kommunen sind hier sehr zurückhaltend, und die Möglichkeiten, insbesondere neue großflächige Einzelhandelsimmobilien wie SB-Warenhäuser, Supermärkte sowie Fachmarktzentren zu errichten, sind stark beschränkt. Dies führt tendenziell zu einer Verknappung und wirkt damit einer möglichen Preissenkung bei einem Zinsanstieg entgegen.

Genau umgekehrt verhält es sich bei Wohnimmobilien. Auch hier sind politische Rahmenbedingungen und deren Auswirkungen auf die Gesetzgebung von großer Bedeutung, aber sie wirken in die entgegengesetzte Richtung. Angesichts steigender Mieten wird die Politik den Neubau zunehmend fördern. Die Ausnahmeregelung für den Neubau von Wohnungen bei der Mietpreisbremse ist ein Signal in diese Richtung. Dies wird jedoch nicht ausreichen, um das Angebot zu erhöhen. Daher ist es wahrscheinlich, dass es in den nächsten Jahren wieder zu steuerlichen Förderungen für den Wohnungsneubau kommen wird. Im Bestand dagegen wird der Preisanstieg durch politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse erhöht.

Die Wirkungen politisch motivierter Maßnahmen auf die Immobilienpreise sollte also auf keinen Fall unterschätzt werden. Aber während der Gesetzgeber bei Wohnimmobilien vor allem den Mieter schützen will (und daher eher Maßnahmen beschließen wird, die preisdämpfend wirken), so wirken sich rechtliche Restriktionen für Einzelhandelsimmobilien langfristig preissteigernd aus, da die Verweigerung von zusätzlichen Genehmigungen den Wert bestehender Flächen erhöht.

Investoren sind also gut beraten, bei der Diskussion langfristiger Szenarien für steigende oder fallende Immobilienpreise nicht nur einseitig die Zinsentwicklung zu berücksichtigen, sondern darüber hinaus auch in Rechnung zu stellen, ob andere Entwicklungen die Wirkungen eines Zinsanstieges gegebenenfalls kompensieren können oder nicht.