Mietpreisbremse

Aktuelles Buch zeigt den Irrsinn der Mietpreisbremse - Seite 2

Ein anderer unbestimmter Rechtsbegriff im Gesetz ist der der „umfassenden Modernisierung“. Laut dem Mietpreisbremsen-Gesetz gilt die Mietpreisbremse für die Erstvermietung (!) nicht, wenn die Wohnung umfassend modernisiert wurde. Wann jedoch eine solche umfassende Modernisierung vorliegt, ist ungewiss. Beck versucht den Begriff unter Heranziehung der Gesetzesbegründung und von bestimmten Analogien (z.B. zur Sachwert-Richtlinie) plausibel etwas konkreter zu bestimmen. Manche Vermieter werden enttäuscht sein, wenn sie lesen müssen, dass ihre Annahme, die bei einem Mieterwechsel oft erforderlichen ‚umfassenden’ Renovierungsmaßnahmen fielen unter diese Ausnahme, irrig ist: „Insbesondere nach einem längeren Mietverhältnis ist die Wohnung zwar oft verwohnt. Die vor einer Neuvermietung erforderlichen Renovierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen stellen jedoch, auch wenn sie noch so ‚umfangreich’ sind, noch keine Modernisierung dar.“ (S. 45) Erforderlich sei darüber hinausgehend eine erhebliche Verbesserung der Wohnung. Mit der Frage, wann diese gegeben sein könnte, setzt sich Beck ausführlich auseinander. Man kann nur hoffen, dass viele Richter diese Ausführungen lesen werden und diese als willkommene Anregung nehmen, diesen unbestimmten Rechtsbegriff im Gesetz auszulegen.

Als guter Jurist befasst sich Beck nicht mit der Frage, wie man das Gesetz umgehen kann. Auch verzichtet er auf ausdrückliche Gestaltungshinweise. Wer genau liest, findet dennoch einen. Unter die Restriktion der Mietpreisbremse fällt nur die Anfangsmiete, also die für den Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete. Eine nach Abschluss des Mietvertrages einvernehmlich vereinbarte Erhöhung der Miete wird dagegen von der Mietpreisbremse nicht erfasst. (S. 16) Voraussetzung ist lediglich, dass der Mietvertrag auch dann wirksam ist, wenn der Mieter die Erhöhung ablehnen sollte.

Beck bringt folgendes Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 7 Euro. Nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse hat der Vermieter die Wohnung im August 2015 zum 1. September 2015 für 7,70 Euro vermietet. Im Oktober vereinbart er mit dem Mieter, dass er ihm Bad und Küche modernisiert, und dass dafür die Miete zum 1. Januar 2016 auf 9 Euro/qm angehoben wird.