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Wohnimmobiliensektor Die Guten ins Töpfchen

30.01.2017, 12:14  |  989   |   |   

Wenn ein Wohnimmobilienexperte über die Marktsituation von vor ein paar Jahren erzählt, klingt das inzwischen beinahe märchenhaft. Immobilien konnten relativ problemlos mit hohen Anfangsrenditen gekauft werden, es gab viele Objekte auf dem Markt, die Mieten hatten Wachstumspotenzial. Heute hingegen ist die Situation eine andere: Der Markt? Angespannt. Gute Investmentmöglichkeiten? Selten. Vielversprechende Anfangsrenditen? Reden wir lieber nicht darüber. Und dann lesen wir zunehmend von Marktüberhitzung und Immobilienblase in den Medien.

Von Jürgen F. Kelber, Geschäftsführender Gesellschafter, Dr. Lübke & Kelber GmbH

Jürgen F. Kelber

Ich kann Investoren ein Stück weit verstehen, die daran zweifeln, ob sich der Ankauf von Core-Objekten bei zwei bis drei Prozent Rendite noch lohnt. Ein Stück weit, wie gesagt, aber auch nicht weiter.

Kein Zweifel: Verkäufer können aktuell die Preise in die Höhe treiben – sie wären dumm, dies nicht zu tun bei Nachfrageüberhang und anhaltend niedrigen Zinsen. So viel zur Makrolage, aber ein kluger Investor tut gut daran, die Objekte einzeln zu bewerten. Denn das spezifische Objekt gibt letztlich den Ausschlag für das jeweilige Portfolio. Mit geschickten Einzelinvestments und einer effektiven Objektstrategie können aus zwei Prozent Anfangsrendite schnell vier bis fünf Prozent werden. Die Beteiligung in Form eines Fonds kann unter diesen Voraussetzungen eine attraktive Alternative zu festverzinslichen Wertpapieren sein.

Die Maßnahmen zur Wert- und Renditesteigerung eines Wohngebäudes beschränken sich dabei nicht auf eine Generalsanierung mit anschließender Mieterhöhung. Häufig können die Flächen erweitert werden, beispielsweise durch einen Ausbau des Dachgeschosses, oder indem Balkons angebaut werden. Manchmal ist auch ein grundlegender Strategiewechsel die beste Entscheidung. Die Umwandlung von Gewerbeeinheiten in Wohnungen kann beispielsweise einen stabilen Cashflow generieren – sofern sich das Management auf sein Handwerk versteht.

Im Grunde ist es wie bei den Gebrüdern Grimm: Die Guten ins Töpfchen, die Schlechten ins Kröpfchen. Bei Aschenputtel waren es Tauben, die zu Hilfe kamen. In der Immobilienwelt übernimmt diese Aufgabe der Asset-Manager. Er sondiert die Marktlage und identifiziert die geeigneten Objekte, bei denen noch ungenutzte Potenziale verborgen sind. Institutionelle Investoren und Fonds sind gut vernetzt und haben Spezialisten, die sich mit den jeweiligen Investments auskennen. Ehrlicherweise sollte sich ein Privater eingestehen, dass er weder die Kompetenz und Zeit noch die Mittel dazu hat, sich derart professionell in ein Thema einzuarbeiten. Umso sinnvoller ist es daher, dass private Investoren zum Beispiel in Fonds investieren und auf die dort gebündelte Expertise und Erfahrung bauen können – mit einem Spezialistenteam, für das der Wohnimmobiliensektor nicht nur Nebenschauplatz ist.

Mein Fazit: Fonds und institutionelle Investoren sind ausreichend vernetzt, um attraktive Angebote frühzeitig zu erkennen. Sie besitzen zudem das Know-how, um eine langfristige Strategie zu entwickeln – Stichwort Erfahrung, Stichwort Research-Abteilung. Wichtig für Anleger ist vor allem, darauf zu achten, dass die Dienstleister für das jeweilige Produkt über tatsächliche Marktexpertise und verlässliche Dachgesellschaften verfügen. Denn genauso wie sein Pendant aus dem Gewerbe- und Einzelhandelsbereich kann ein ausschließlich auf Wohnobjekte fokussierter Manager Trends und Potenziale früher erkennen als seine weniger spezialisierten Mitbewerber.




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