IVG Immobilien: Betonköpfe mit Aussicht (EuramS) - 500 Beiträge pro Seite | Diskussion im Forum

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Lange Zeit galten sie als Lieblinge der Anleger. Doch Offene Immobilienfonds sind in Verruf geraten. Dabei gibt es eine Alternative für Investments in Mörtel, Stahl und Glas: Die Aktie der Immobiliengesellschaft IVG. Die hat noch viel Potential.

von Stefan Beste

Kaum hatte Eckart John von Freyend vor der Presse die Quartalsergebnisse verkündet, saß er schon wieder im Wagen in Richtung Frankfurter Flughafen. Permanenter Termindruck und ständige Reisen in die Hauptstädte Europas sind der Preis, den der Vorstands-Chef von Deutschlands führendem Immobilienkonzern für die Internationalisierung des Geschäfts zu zahlen hat. 60 Prozent des Portfolios der IVG, hauptsächlich Büro- und Gewerbe-Immobilien, befinden sich mittlerweile außerhalb Deutschlands. Die Mühe lohnt sich: Denn die internationale Ausrichtung erweist sich gegenwärtig als entscheidender Vorteil. Während sich hierzulande mit Immobilien kaum respektable Renditen erwirtschaften lassen, sieht es in London, Paris oder Brüssel ganz anders aus. Nach Angaben der Deutschen Immobilien Datenbank betrug die durchschnittliche Rendite auf dem hiesigen Immobilienmarkt 2003 nur 2,5 Prozent. In Großbritannien waren es dagegen satte elf, in Frankreich acht Prozent.

IVG hat auf diese Entwicklung rechtzeitig reagiert. Der Bestand an deutschen Objekten im Portfolio beträgt nur noch 30 Prozent. Der Schwerpunkt des Geschäfts liegt in europäischen Ballungszentren, im Londoner Westend etwa, oder im Zentrum von Paris. Größter Einzelstandort ist das Europaviertel in Brüssel, wo Regierungsorganisationen und Lobbyverbände Spitzenmieten zahlen. \"Die Märkte in den großen Metropolen entwickeln sich erfreulich\", sagt John von Freyend. Auch hierzulande gibt es Zeichen der Besserung: Viele US-Equity-Inve storen stecken derzeit Milliarden in den deutschen Immobilienmarkt, so John von Freyend. \"Das weist darauf hin, daß die Mieten den unteren Punkt erreicht haben.\"

Neue Großaktionäre bringen zusätzlich Schwung. Anfang des Jahres hatten die Gläubigerbanken ein 50,5-Prozent-Paket an der IVG von der angeschlagenen WCM übernommen. Seither hält das Kölner Bankhaus Sal. Oppenheim 25,1 Prozent der Aktien, 11 Prozent sind im Besitz der HSH Nordbank. Beide begreifen sich als strategische Investoren, wogegen DZ Bank (sechs Prozent) und WGZ-Bank (fünf Prozent) Verkaufsabsichten nachgesagt werden. \"Unsere neuen Großaktionäre Sal. Oppenheim und HSH verstehen eine Menge vom Immobiliengeschäft. Außerdem hat sich dadurch die Gelegenheit ergeben, die Mehrheit der OIK zu übernehmen und unser Fondsgeschäft stark auszubauen\", freut sich Unternehmens-Chef John von Freyend. OIK (Oppenheim Immobilie Kapitalanlagegesellschaft) ist die Fondstochter von Oppenheim, von der die IVG nur wenige Monate später 50,1 Prozent übernahm. Dadurch wurde die IVG auf einen Schlag zu einem führenden Immo-Fondsbetreiber in Deutschland. Die guten Nachrichten sind auch am Aktienmarkt nicht unbemerkt geblieben. Das im MDAX notierte Papier hat seit Oktober bereits um 20 Prozent zugelegt und notiert auf einem neuen Zwei-Jahres-Hoch. Andreas Weese von der HypoVereinsbank sieht allerdings trotz des jüngsten Kursanstiegs noch Potential. Im Vergleich mit ihren europäischen Konkurrenten sei die IVG noch immer deutlich niedriger bewertet. Messen läßt sich dies durch einen Vergleich der Börsenbewertung mit dem Nettovermögen des Unternehmens, dem sogenannten Net Asset Value, NAV: Dieser betrug zum Jahresabschluß 2003 1,671 Milliarden Euro, was einem Wert von 14,41 Euro je Aktie entspricht und immerhin 30 Prozent über dem Aktienkurs liegt. Üblich in der Branche sind Bewertungen nahe des NAV. Auch die Preise Offener Immobilienfonds werden auf der Basis des NAVs ermittelt. Daß insbesondere Privatanleger in Deutschland bislang wenig Interesse an Immobilienaktien gezeigt haben, hat einen einfachen Grund: Viele hielten Offene Immobilienfonds für sicherer. Allerdings hat deren Ruf durch den Bestechungsskandal in Frankfurt zuletzt arg gelitten. Und auch Verluste, die Anleger von Immobilienfonds bislang erspart geblieben sind, wollen Experten für die Zukunft nicht mehr ausschließen.

Den Durchbruch für Immobiliengesellschaften könnte eine Gesetzesänderung bringen, über die im Finanzministerium derzeit beraten wird. Durch die Einführung von REITS (siehe Kasten) würde die Anlage in Immobilienaktien schlagartig attraktiver werden. Und vor allem ein Unternehmen würde davon profitieren: \"Die IVG könnte zu dem bevorzugten Immobilien-Investment in Deutschland werden, und zwar sowohl für internationale Investoren wie auch für deutsche Privatanleger\", heißt es in einer Studie der Investmentbank Merrill Lynch. Wer dem dann zu erwartenden Kurssprung zuvorkommen will, sollte sich beeilen: Anfang kommenden Jahres will Finanzminister Hans Eichel entscheiden, ob REITS noch in dieser Legislaturperiode eingeführt werden. «

Die REIT-Phantasie

Deutsche Immobilienaktien notieren teilweise mit deutlichen Abschlägen auf ihren Nettosubstanzwert. Durch ein REIT-Gesetz, über das derzeit im Bundesfinanzministerium beraten wird, könnte sich das schlagartig ändern. REIT steht für Real Estate Investment Trust. Das Modell stammt aus den USA, allerdings orientieren sich immer mehr Länder an diesem Beispiel. REITS sind Immobiliengesellschaften, die von der Körperschaftssteuer befreit sind. Die Besteuerung findet stattdessen auf Aktionärsebene statt. Voraussetzung dafür ist, daß die Gesellschaften einen hohen Anteil ihres erwirtschafteten Gewinns als Dividende ausschütten, in vielen Fällen bis zu 90 Prozent, was hohe Dividendenrenditen zur Folge hat. Zudem muß der Großteil der Gewinne mit Immobilien erwirtschaftet werden.

DIE AKTIEWeiter aussichtsreich

In den ersten neun Monaten steigerte die IVG das operative Ergebnis (Ebit) um neun Prozent auf 111,2 Millionen Euro. Der Überschuß stieg gar um 38 Prozent auf 38,2 Millionen Euro, der Umsatz leg-te um 17 Prozent auf 289,5 Millionen Euro zu. Zu dem guten Ergebnis trug unter anderem der Verkauf zweier Immobilien in London und Paris bei. Doch auch bei den Mieten zeichnet sich eine Erholung ab. Das Ziel von Unternehmens-Chef John von Freyend, der zum Jahresende mit 70 Millionen Euro Überschuß deutlich über dem Vorjahr landen will, sollte erreichbar sein. Gemessen am Immobilienbestand notiert IVG noch immer deutlich unter dem Wert vergleichbarer Unternehmen in Europa. Gute Geschäftsaussichten sowie Spekulationen um die Einführung von REITS sollten den Kurs weitertreiben.

Wertpapiere des Artikels:
IVG IMMOBILIEN AG


Autor: SmartHouseMedia (© wallstreet:online AG / SmartHouse Media GmbH),09:37 21.11.2004

[muender]

Hätte mir nach der Meldung heute eine bessere Resonanz im Kurs erwartet.

[winterx]

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