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Immobilien Baufinanzierung

03.12.2019, 21:38  |  199   |   |   

Bei der Finanzierung einer Immobilie hat der Käufer verschiedene Optionen. Doch welche Möglichkeit passt zu wem? Verbreitet sind heute vor allem das Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen und Bausparsofortdarlehen.

Annuitätendarlehen sind der Klassiker und nehmen mit 70 Prozent den größten Marktanteil ein. Die Monatsrate von Annuitätendarlehen bleibt stets gleich. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsteil zusammen. Weil bei dieser Finanzierung Schulden abgezahlt werden, sinkt der Zinsanteil stetig, der Tilgungsanteil steigt. Angesichts der hohen Finanzierungsbeträge - im Durchschnitt ca. 250.000 Euro verbleibt nach Ablauf der Zinsbindung meist eine Restschuld, für die es eine Anschlussfinanzierung zu finden gilt.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Es ist eine besondere Form des Annuitätendarlehens. Die Rate setzt sich ebenfalls aus Zins- und Tilgungsteil zusammen - nur mit dem Unterschied, dass es von vornherein das Ziel ist, die Immobilie komplett abzubezahlen. Das klingt gut, hat in der Praxis aber erhebliche Nachteile: Ein Volltilgerdarlehen ist gegenüber klassischen Annuitätendarlehen unflexibler. Die meisten Anbieter schließen Anpassungen der Tilgungsrate und Tilgungspausen aus. Ebenso sind Sondertilgungen ausgeschlossen. Außerdem: Soll ein Haus innerhalb von 15 Jahren abgezahlt sein, liegt die jährliche Tilgungsrate bei immerhin knapp sechs Prozent. Auch wenn die Sollzinsen mittlerweile unter Prozent jährlich liegen, schlägt die monatliche Rate bei einem Darlehen von 300.000 Euro schnell mal mit rund 2.000 Euro zu Buche. Für die meisten kommen Volltilgerdarlehen daher erst zum Abbau der Restschulden in Betracht.

Was ist ein Bausparsofortdarlehen?

Ähnlich dem Volltilgerdarlehen steht auch hier von Anfang an fest, wie Sie Ihre kompletten Schulden abbezahlen. Dennoch sind die Darlehensformen grundverschieden. Bei einem Bausparsofortdarlehen leihen Sie sich von der Bank das benötigte Darlehen für die Finanzierung und schließen zugleich einen Bausparvertrag ab. Die Monatsraten sind über die komplette Laufzeit konstant. Die Finanzierung teilt sich in zwei Phasen: Während der ersten Phase, in der Regel zehn oder 15 Jahre, zahlen Sie zunächst keine Schulden ab. Ein Teil der Rate fließt in Zinsen, der andere wird zum Ansparen der Bausparsumme genutzt. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, wird Ihnen die gesamte Bausparsumme aus dem Sparguthaben und dem übrigen Darlehen ausgezahlt. Mit diesem Geld lösen Sie das Vorausdarlehen ab. In der nun beginnenden zweiten Phase des Darlehens begleichen Sie Ihre Schulden gegenüber der Bausparkasse.

Der Knackpunkt liegt im Zinsrisiko. Zwar garantieren einige Bausparkassen - wenn sie selbst auch das Vorausdarlehen vergeben - den Zinssatz für das Darlehen bei Vertragszuteilung. Wenn diese Kombidarlehen über Banken vergeben werden, besteht aber oft ein Finanzierungsrisiko zwischen dem Ende der Zinsbindung und der Vertragszuteilung des Bausparvertrags. Noch dazu dürfen die Bausparkassen den Termin für die Vertragszuteilung, also die Auszahlung des Bauspardarlehens, nicht garantieren. Verzögert sich die Auszahlung, benötigen Hauskäufer eine Zwischenfinanzierung, und die kann teuer werden.

Wie viel Sondertilgung sollte möglich sein?

Bei Annuitätendarlehen sind jährliche Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Kreditsumme mittlerweile üblich. Zusätzlich höhere Sondertilgungen kann Aufschlag kosten. Die Mehrkosten lohnen sich selten: Wer fünf Prozent Sondertilgung vereinbart, kann bei einem Darlehen von 300.000 Euro jährlich 15.000 Euro sondertilgen. Wer sich regelmäßig höhere Beträge leisten kann, sollte lieber monatlich höhere Tilgungsraten vereinbaren. Bei Volltilgerdarlehen sind keine Sondertilgungen möglich. Bei Bausparsofortdarlehen sind sie in der ersten Finanzierungsphase ebenfalls ausgeschlossen. In der zweiten Phase, wenn das Bauspardarlehen ausgezahlt wurde, kann das Darlehen jederzeit komplett und kostenlos abbezahlt werden. Wer also eine Erbschaft oder einen Lottogewinn bekommt, kann seine Schulden auf einen Schlag loswerden und Zinsen sparen. Ähnliches gilt für alle klassischen Darlehen, die ihren Zins für 15 Jahre oder länger festgeschrieben haben: Laut Paragraph 489 BGB hat ein Darlehensnehmer nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht, mit sechsmonatiger Kündigungsfrist. Möglich ist dann ebenfalls, das komplette Darlehen abzubezahlen.

Kann ich die Tilgungsraten anpassen?

Tilgungswechsel sind in Annuitätendarlehen möglich. Diese Option lassen sich die Finanzierer meist über eine kleine Gebühr bezahlen. Dennoch gilt es, hier aufzupassen: Einige Anbieter fordern statt einer Pauschale einen Zinsaufschlag, der schnell deutlich teurer werden kann.

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