Die profitable Zukunft des selbstgenutzten Wohneigentums

Der Kauf von selbstgenutzten Wohnimmobilien wird immer attraktiver. Das liegt an dem Zusammenspiel aus stabilisierten Zinsentwicklungen und der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt, wie der der aktuelle ACCENTRO Wohnkostenreport feststellt. Jörg Neuss, Geschäftsführer von ACCENTRO, präsentiert die Ergebnisse der Analyse, die in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) entstand.

Wendepunkt 2024: Sinkende Kosten für Selbstnutzer
Ein entscheidender Faktor bei der Entscheidung für oder gegen den Erwerb von Wohneigentum sind die Selbstnutzerkosten, also die finanziellen Belastungen, die ein Immobilieneigentümer tragen muss, um Wohneigentum zu finanzieren und zu erhalten. Darunter fallen Hypothekenzinsen, Tilgungen, Nebenkosten, Instandhaltungskosten, Renovierungskosten, Grundsteuern und Versicherungsprämien. Im vergangenen Jahr stiegen diese Kosten aufgrund der Zinsentwicklung gegenüber 2022 um 31 Prozent auf 13,14 Euro pro Quadratmeter. Die Folge: Wohnen im Eigentum war in Deutschland im Durchschnitt 15 Prozent teurer als das Mieten.

Für 2024 wird jedoch eine signifikante Trendwende erwartet. Mit stabilisierten Zinssätzen und weiterhin steigenden Mieten bei Neuvermietungen könnten die Selbstnutzerkosten bis 2025 auf bis zu 9 Euro pro Quadratmeter sinken. Damit wird der Kauf von Immobilien im Vergleich zur Miete wieder deutlich attraktiver.

Immobilien als langfristige Investition
Der Wohnkostenreport liefert noch eine andere wichtige Erkenntnis. Unabhängig von kurzfristigen Schwankungen sind Immobilien langfristig immer eine lohnende Investition. Ein vom IW entwickeltes Renditedreieck zeigt: Investoren, die 1990 eine Immobilie erworben und bis 2023 gehalten haben, erzielten eine jährliche Gesamtrendite von nominal 5,5 Prozent und real 3,4 Prozent. Käufer, die 1970 investierten und bis zum Ende des Betrachtungszeitraums hielten, erzielten sogar eine jährliche Rendite von 8,1 Prozent.

Wohnimmobilien sind also eine langfristige Anlageklasse und kurzfristige Entwicklungen sollten nicht überbewertet werden. Die Daten unterstreichen die robusten Renditechancen auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. So zeigt die Analyse, dass sich die Total Returns nach den Ölpreiskrisen in den 1970er- und 1980er-Jahren Rendite schnell wieder erholt haben ­– ein Beleg für die Erholungsfähigkeit des Marktes.

Wohnungsknappheit und steigende Renditen
Seit den 2010er Jahren steht der Wohnungsbau vor erheblichen Herausforderungen. Die Unterversorgung wird durch die weiterhin hohe Nachfrage noch verschärft. Die Dynamik der Neuvertragsmieten im Jahr 2023, die um durchschnittlich 5,3 Prozent gestiegen sind, verdeutlicht diese Entwicklung. Bei anhaltend hoher Knappheit am Wohnungsmarkt sind weitere Mietpreissteigerungen wahrscheinlich. Trotz eines moderaten Rückgangs der Kaufpreise um 5,2 Prozent im Jahr 2023 bleiben die Immobilienwerte hoch. Die Schlussfolgerung des ACCENTRO Wohnkostenreports ist daher: Die Renditen in den 2020er Jahren werden ein historisch überdurchschnittliches Niveau erreichen.

Attraktive Regionen für Immobilienkäufe
Im Umland großer Städte zeigt sich der Vorteil des Wohneigentums besonders deutlich. Während die Mietkosten in Metropolen wie Berlin stark gestiegen sind, bleiben die Kosten für Selbstnutzer in den umliegenden Landkreisen deutlich niedriger. Hier gibt es noch reichlich verfügbaren Wohnraum, und die Nachfrage steigt. Landkreise wie Oder-Spree, Dahme-Spreewald und Oberhavel weisen erhebliche Kostenvorteile für Selbstnutzer im Vergleich zu Mietern auf, mit Einsparungen von bis zu 33 Prozent. Selbstnutzer profitieren von den Kostenvorteilen, die in ländlichen Gegenden und im Umland der Städte zu beobachten sind. Diese Dynamik macht das Umland attraktiver, da dort die wirtschaftlichen Aussichten gut sind und die Preise langfristig stabil bleiben.

Unverändert solide
Der aktuelle ACCENTRO Wohnkostenreport zeigt, dass der Erwerb von selbstgenutzten Wohnimmobilien zunehmend lohnender wird. Sinkende Selbstnutzerkosten, stabile Zinssätze und eine anhaltende Wohnungsknappheit machen das Wohneigentum zu einer attraktiven Option. Besonders in den Randgebieten großer Städte können Immobilienkäufer von moderateren Preisen und einer hohen Nachfrage profitieren. Langfristig bietet der Immobilienmarkt unverändert solide Renditechancen.