Technical Due Diligence

Investitionssicherheit dank Technical Due Diligence

Von Markus Ruf, Prokurist bei TÜV Rheinland Industrie Service GmbH

Technical Due Diligence zeigt Entwicklungsfähigkeit der Immobilie auf
Eine sorgfältig durchgeführte Technical Due Diligence (TDD) braucht Zeit, weswegen sie auf dem hart umkämpften Immobilienmarkt bei Kaufentscheidungen immer noch zu wenig Beachtung findet. Dabei gibt erst ein professioneller Check der Immobilie langfristig Investitionssicherheit für den Käufer. Für die Bewertung werden verschiedenste Risikofaktoren genau unter die Lupe genommen: Bauliche Gegebenheiten, wie etwa die Dachkonstruktion, der anlagentechnische und bauliche Brandschutz, die Energieeffizienz oder mögliche Gebäudeschadstoffe zählen ebenso dazu wie beispielsweise die technische Gebäudeausstattung. Entspricht sie noch dem Stand der Technik? Fallen kurz-, mittel- oder langfristig Investitionen für Reparaturen oder Sanierungen an? Wie hoch werden die Kosten hierfür in etwa sein? Derlei Aspekte spielen eine entscheidende Rolle bei der realistischen Einschätzung des Anlagenpotenzials.

Doch damit nicht genug. Eine professionelle TDD ist weit mehr als eine reine Bestandsaufnahme des Gebäudes - sie gibt Investoren darüber hinaus Aufschluss über künftige Optionen. Denn nicht nur die baulichen und technischen Risiken finden in der Bewertung Beachtung, sondern auch die direkten immobilienwirtschaftlichen Implikationen. Anhand einer TDD kann beispielsweise aufgezeigt werden, inwiefern die technischen Gegebenheiten der Immobilie eine spätere Umnutzung des Gebäudes zulassen oder ob eine flexible Grundrissgestaltung unter Beibehaltung der gegenwärtigen Nutzung möglich wäre. Ist eine kleinteiligere Flächennutzung mit mehreren Mietern unter baulichen und gebäudetechnischen Gesichtspunkten womöglich von vornherein ausgeschlossen? Wie sieht es mit einer Nutzung des Daches aus, können technische Aufbauten gegebenenfalls ohne allzu großen Aufwand vom Dach entfernt oder um Installationen für regenerative Energien ergänzt werden? Wäre sogar der Bau eines zusätzlichen Geschosses denkbar? Und wie würde sich ein neuer Aufzug auf die Mietflächen und Kosten auswirken?

Auf all diese Fragen kann eine Technical Due Diligence Antworten geben - und dem Käufer somit die langfristige Entwicklungsfähigkeit der Immobilie detailliert aufschlüsseln. Für ihn entstehen dadurch gleich mehrere Vorteile: Zum einen erhält er genau Auskunft über seinen möglichen Handlungsspielraum, zum anderen wird eine gute Argumentationsgrundlage für einen späteren Verkauf geschaffen, da die Optionen des Gebäudes belegt werden können. Eine professionelle TDD ist also eindeutig ein maßgebliches Instrument der Immobilienbewertung - und sollte genau so von allen Marktteilnehmern wahrgenommen werden.