Fluch oder Segen?

Das Schicksal dieser Immobilienaktie liegt in Warren Buffetts Händen

Amazon & Co. tragen in den USA zum Aussterben der klassischen Mall bei. Co­rona ist ein weiterer Trendverstärker dieser Entwicklung. Noch vor der Insolvenz der einstigen Handelsikone Sears (quasi das US-Pendant zu Karstadt) spaltete diese 2015 den größten Teil ihrer Immobilien in ein separat notiertes REIT ab: Seritage Growth Properties (IK*). Christoph Karl analysiert das Unternehmen im Smart Investor genau.

Die 235 Einkaufszentren – ein Großteil davon befindet sich in zentralen Lagen von US-Städten – sollen zu modernen Einzelhandels- und Gastronomieflächen sowie Wohnun­gen entwickelt werden, finanziert durch Teilverkäufe des bestehenden Portfolios. Immerhin sitzt Seritage auf einer Fläche von knapp drei Millionen Quadratmeter.

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Der Umbau des Portfolios gestaltete sich in den letzten Jahren allerdings schwieriger als anfangs ange­nommen, weswegen die Buffett-Holding Berkshire Hathaway Seritage-Gründer und Sears-Investor Eddie Lampert mit einem Kredit über 1,6 Milliarden US-Dollar (USD) unter die Arme griff. Buffett hält privat zudem rund fünf Prozent der Seritage-Aktien. Corona versetzte dem Unternehmen nun jedoch einen Schlag: In den ersten Monaten der Pandemie konn­ten teilweise weniger als 50 Prozent der Mieten eingenommen werden.

Nun scheint sich die Lage zu entspannen. Finanziell ist Seritage aber fest in der Hand von Berkshire, die das REIT mit einer Fälligstellung des Kredits in die Pleite treiben könnte. Doch warum sollte Buffett dies tun? Er selbst müsste dann für eine Ver­wertung des komplexen Portfolios sorgen. Mit einer Marktkapitalisierung von knapp 600 Millionen USD ist die Aktie von Seritage quasi ein Optionsschein auf ein baldiges Ende der Pandemie. Kommt das Unter­nehmen selbst wieder auf die Beine, ist das Papier allein aufgrund der unentwickelten Flächen mehr als 20 USD wert.

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Das ge­samte Portfolio könnte es sogar auf 50 USD und mehr je Aktie bringen. Im ungünsti­geren Fall dürfte statt der unmittelbaren Pleite eher ein Debt-Equity-Swap anstehen, bei dem die Altaktionäre durch Berkshire zwar verwässert würden, aber zumindest im Spiel blieben. Eine klassische Situation nach dem Motto „Kopf: Ich gewinne, Zahl: Ich verliere nicht viel“, wie sie Value-Legende Mohnish Pabrai liebt. Er hat zuletzt knapp zehn Prozent seines Portfolios in Seritage investiert.

Autor: Christoph Karl, Smart Investor

*Hinweis auf Interessenskonflikt: Ein mit IK gekennzeichnetes Wertpapier wird zum Zeitpunkt der Erscheinung dieser Publikation von mindestens einem Mitarbeiter der Redaktion gehalten.

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