Immobilien

Betongold glänzt nicht mehr - Seite 2

Eine Immobilieninvestment ist langfristig

Eine Immobilie ist in der Regel eine Investition, die langfristige Bedeutung hat. Immobilienmärkte sind hoch komplex und leider für Laien selten zu durchschauen. Vor allem die Preisfindung ist ein Problem. Bei der selbst genutzten Immobilie spielt häufig eine stark emotionale Komponente eine Rolle. Viele Anleger schätzen ihre eigene Immobilie viel zu hoch im Wert ein. Schließlich wollen viele so leben, wie man selbst lebt. Die Stunde der Wahrheit kommt dann oft erst beim Verkauf. Wobei die eigengenutzte Immobilie grundsätzlich nicht unter Renditegesichtspunkten gesehen werden sollte. Hier lautet die Rendite „Individuelle Lebensqualität“ und diese ist oft unbezahlbar.

Die langfristige Rentabilität von fremdgenutzten Immobilien ist von Bedeutung

Anders verhält es sich jedoch bei den Renditeobjekten. Die kleine Eigentumswohnung in der City oder das Mehrfamilienhaus am Stadtrand. Hier macht es schon Sinn, sich über die langfristige Rentabilität Gedanken zu machen. Vor allem, da solche Investitionsobjekte sehr schnell einen hohen Prozentsatz in der Vermögensstruktur ausmachen. Bis vor wenigen Jahren konnte man sich dabei noch einer einfachen Formel bedienen. Entscheidend für die Rendite war der sogenannte Kaufpreisfaktor der Immobilie, das Verhältnis des Nettokaufpreises zur Nettojahresmiete. Bis vor wenigen Jahren galten Kaufpreisfaktoren zwischen dem 14-fachen und dem 20-fachen als gute Mittelwerte. Allerdings ist in vielen Regionen Deutschlands 25 mittlerweile ein gängiger Wert.

Eine Faustformel zur Renditeberechnung reicht nicht aus

Aktuell werden in attraktiven Innenstadtlagen nicht selten Kaufpreisfaktoren von jenseits dem 30-fachen der Nettojahreskaltmiete aufgerufen. Hinzu kommen stark gestiegene Kaufnebenkosten. Mit Steuern, Makler und sonstigen Gebühren müssen durchschnittlich noch einmal bis zu 15 Prozent auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden. Zusätzlich belasten hohe laufende Bewirtschaftungskosten, wie Instandhaltungsrücklagen und Verwalterkosten, die Rendite. Letztlich ist bei vielen Lagen das mögliche Mietpreisniveau mittlerweile ausgereizt. Bei 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter ist auch bei Innenstadtlagen irgendwann Schluss. Mit einer einfachen Faustformel zur Berechnung der Rendite kommt man in den meisten Fällen nicht mehr aus. Zusätzlich sorgen die derzeit stark steigenden Finanzierungszinsen für weiteren Druck.