Hamborner - Substanzperle vor Kursverdoppelung - 500 Beiträge pro Seite

[babbelino]

Hallo,

im folgenden möchte ich Euch einladen, mit mir über Hamborner zu diskutieren. Der Wechsel des Großaktionärs stellt unzweifelhaft eine Zäsur in der Unternehmensgeschichte dar. Gleichzeitig haben sich mit den German Reits völlig neue Optionen für die Immobilienbranche ergeben. Zwei Gründe also, sich mit dem Unternehmen näher zu befassen. Im Rahmen einer Bestandsaufnahme bin ich zu dem Ergebnis gekommen, dass Hamborner unter dem NAV notiert und gerade konservativen Investoren ein hervorragendes Chance/Risiko-Verhältnis bieten könnte. Der Konzern verfügt über folgende Assets:

1. Immobilien:
Laut Geschäftsbericht 2006 umfasst das Portfolio 53 Immobilien. Die Objekte befinden sich in großen und mittelgroßen Städten an 34 verschiedenen Standorten in Deutschland und verfügen über eine Gesamtnutzfläche von 91.039 qm. Der Bilanzansatz beläuft sich auf 120,3 Mio. Euro. Hamborner kalkuliert den Marktwert des Immobilienportfolios anhand eines betont vorsichtigen DCF-Modells auf 186 Mio. Euro (GB 2006, S. 32). Bei Mieteinnahmen in Höhe von 12,6 Mio. Euro errechnet sich eine Mietrendite von 6,8%. Diese Bewertung erscheint mir aus folgenden Gründen zu konservativ:

Die Qualität der Mieterträge hat sich infolge der Veräußerung der Logistikimmobilie in Ratingen deutlich verbessert. Logistikimmobilien unterliegen größeren Risiken, woraus die Notwendigkeit einer höheren Mietrendite resultiert.

In den Jahresmieteinahmen sind zwei gegen Ende 2006 erworbene Objekte mit Mieteinnahmen von kumuliert 823 Tsd. Euro p.a. noch nicht berücksichtigt.

Die in den vergangenen Jahren durchgeführten Neuerwerbungen konzentrieren sich ausschließlich auf 1A-Lagen in Fußgängerzonen. Immobilien dieser Güte rentieren derzeit in Abhängigkeit der Dauer der Mietverträge und der Mieterbonität bei 5,0 bis 5,5%, in Einzelfällen auch darunter.

Auf Shoping Center spezialisierte Wettbewerber wie die Deutsche Euroshop, Corio oder Klepierre werden bei erheblich schlechterer Bilanzqualität mit Mietrenditen von unter 5% bewertet.

Die faire Mietrendite schätze ich auf 6,0%. Hieraus resultiert ein Mietmultiple von 16,7 bzw. ein Marktwert von mindestens 210 Mio. Euro.

2. Grundstücke:
Hamborner besitzt umfangreichen Grundbesitz in und um Duisburg, Dinslaken und Hünxe. Dazu zählen 4.600 qm unbebaute Wohnbaugrundstücke (bebaubar nach §34 BauGB), 6.000 qm unbebaute Gewerbe- und Industriegrundstücke sowie 4.555.489 qm Land- und Forstwirtschaft. Bilanziert werden diese Grundstücke lediglich mit 0,48 Euro/qm (S.38 GB 2006). Auf Basis von Immobilienanzeigen in den oben genannten Kommunen sowie Internetauskunftsseiten komme ich zu dem Ergebnis, dass das Bauland einen Wert von mindestens 1,5 Mio. Euro besitzt. Die Bewertung des Land- und Forstbesitzes habe ich anhand der gezahlten Grundsteuer sowie den in der Vergangenheit erzielten Verkaufspreisen vorgenommen:

Grundsteuer:
Einen ersten Hinweis gibt die im Jahr 2006 gezahlte Grundsteuer in Höhe von 360 TSD Euro.
Auf Basis eines durchschnittlichen Hebesatzes in Höhe von 230% sowie einer Grundsteuermesszahl von 6 Promille errechnet sich ein Einheitswert von rund 26,1 Mio. Euro für den Grundbesitz. Dies würde einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5,73 Euro entsprechen.

Grundstücksverkäufe:
In der Vergangenheit erfolgten regelmäßig Grundstücksverkäufe. Die für 2007 in Aussicht gestellten Verkaufserlöse basieren auf Angaben im Geschäftsbericht:

2004 Verkauf 8.664 qm, Erlös 358 Tsd. Euro, 41 Euro/qm
2005 Verkauf 49.841 qm, Erlös 549 Tsd. Euro, 11 Euro/qm
2006 Verkauf 4.481 qm, Erlös 386 Tsd. Euro, 86 Euro/qm
2007e Verkauf 2.850 qm, Erlös 500 Tsd. Euro, 175 Euro/qm

Es erscheint mir zu gewagt, den niedrigsten erzielten Quadratmeterpreis von durchschnittlich 11 Euro/qm auf das gesamte Grundstücksvermögen anzusetzen. Deshalb taxiere ich die Grundstücke mit den geschätzten Einheitswerten auf 26,1 Mio. Euro. Zusammen mit dem Bauland komme ich auf einen fairen Wert von 27,6 Mio. Euro für den Grundstücksbesitz.

3. Aktienfonds:
Hamborner gehören neben einem kleineren direkt gehaltenen Aktienposten sämtliche Anteile an dem 1990 gegründeten Spezialfonds „Südinvest 107“. Per 31.1.2007 lag das Fondsvolumen ausweislich der Stellungnahme des Vorstands zum Übernahmeangebot bei 53,3 Mio. Euro. Hinzu kommt ein direkt gehaltener Aktienbestand im Wert von 1,4 Mio. Euro. Zusammen belief sich der Marktwert der Wertpapiere auf 54,7 Mio. Euro.

4. Beteiligungen:
Hamborner ist an folgenden Gesellschaften beteiligt:
a) Hambornberg Immobilien- und Verwaltungs GmbH, Duisburg-Hamborn (100%)
b) Gesellschaft für Stromwirtschaft mbH, Mühlheim an der Ruhr (1%)
c) Montan GmbH Assekuranz-Makler, Düsseldorf (0,7%)
d) Wohnbau Dinslaken, Dinslaken (14,1%)

In der Bilanz sind die Beteiligungen mit 577,8 Tsd. Euro aktiviert. Im Jahr 2006 beliefen sich die Beteiligungserträge auf 412,5 Tsd. Euro. Diese unspektakulären Zahlen bedingen, dass man den enormen Substanzwert insbesondere der Wohnbau Dinslaken bei einem oberflächlichem Blick übersieht:

Die Wohnbau Dinslaken wurde 1920 gegründet und war bis 1989 ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen. Die Gesellschaft errichtet, bewirtschaftet, verwaltet und betreut Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen und versteht sich zudem als Partner der beteiligten Kommunen im Bereich des Städtebaus und der Infrastruktur. Per Ende 2005 betrug der Immobilienbestand 5.453 Wohnungen, 251 Seniorenheimplätze, 48 gewerbliche Einheiten sowie 1.751 Garagen bzw. Tiefgaragenplätze. Die Wohn-/Nutzfläche belief sich auf 390.042 qm. Hervorzuheben ist die niedrige Leerstandsquote von 0,8%.

Bewertung der Wohnbau Dinslaken:
NAV-Kalkulation: Das Immobilienvermögen (natürlich ohne Bauland und Garagen) habe ich basierend auf dem Grundstücksmarktbericht 2007 der Stadt Dinslaken mit 1.200 Euro je Quadratmeter angesetzt. Diesen Wertansatz halte ich für konservativ, da selbst für vor 1959 erbaute Wohnungen in den vergangenen zehn Jahren nie weniger als durchschnittlich 1.044 Euro pro qm bezahlt wurden. Für ab dem Jahr 1990 errichtete Wohnungen wurden durchschnittlich über 1.600 Euro pro qm bezahlt. Zudem hat die Wohnbau Dinslaken in den vergangenen Jahren ihren Bestand modernisiert und durch Neubauten verjüngt. Auf Basis der im Geschäftsbericht gemachten Angaben in punkto Umlaufvermögen und Verschuldung komme ich zu dem Ergebnis, dass der NAV der Wohnbau Dinslaken 414 Mio. Euro betragen dürfte.

Mietpreismultiple: Die durchschnittliche monatliche Sollmiete ohne Umlagen betrug im Jahr 2005 4,18 Euro/qm. Da die Leerstandsquote mit 0,8% auf sehr niedrigem Niveau liegt, kann von der Wohnfläche auf eine Jahresnettosollmiete von rund 19,6 Mio. Euro geschlossen werden. Unterstellt man eine Rendite von 5% bzw. daraus abgeleitet ein Multiple von 20, errechnet sich ein Mietwert von 395 Mio. Euro. Die Erlöse der Gesellschaft aus weiterbelasteten Umlagen, Betreuungs- und Bauherrentätigkeit (insgesamt 11 Mio. Euro) habe ich nicht bewertet.

Auf Basis einer Mietmultiple- bzw. NAV-Kalkulation liegt der Wert der Wohnbau Dinslaken zwischen 390 bis 414 Mio. Euro. Umgerechnet auf den Anteil von Hamborner von 14,1% entspräche dies 55 bis 58 Mio. Euro. Da die Beteiligung möglicherweise nur wenige Interessenten findet, würde ich aus Vorsichtsgründen einen Bewertungsabschlag von 10% vornehmen. Mithin käme man auf einen Wert von 50 Mio. Euro. Über die anderen Beteiligungen Montan GmbH Assekuranz-Makler sowie die Gesellschaft für Stromwirtschaft habe ich keine Informationen finden können. Ich habe sie deshalb nicht bewertet. Weiß jemand von Euch Rat?

NAV-Berechnung Hamborner:
Anhand des GB 2006 und der obigen Bewertung der vier Assets Immobilien, Grundbesitz, Aktien und Beteiligungen lässt sich der NAV bestimmen:

Gewerbeimmobilien 210,0 Mio. Euro
Grundstücke 27,6 Mio. Euro
Wertpapiere 54,7 Mio. Euro
Beteiligungen 50,0 Mio. Euro
Umlaufvermögen 4,8 Mio. Euro
Verbindlichkeiten 42,7 Mio. Euro
NAV Hamborner 304,4 Mio. Euro

Auf Basis dieser Wertansätze ermittelt sich ein NAV je Aktie von 40,11 Euro. Hamborner notiert mithin rund 10% unter dem NAV. Demgegenüber werden andere, qualitativ schlechtere Immobilienunternehmen mit teilweise grotesken Aufschlägen auf den NAV bewertet. Bei einer Verabschiedung der Steuerreform wird sich der NAV aufgrund der dann zu hoch ausgewiesenen passiven latenten Steuern weiter erhöhen: Bei einem Sinken des Körperschaftsteuersatzes von 25% auf 19% verringert sich der für die Kalkulation der passiven latenten Steuern maßgeblich Steuersatz von aktuell 26,4% (KöSt + Soli) auf nur noch 20,05%. Die Folge wäre eine Steuerersparnis von rund 7 Mio. Euro. Dies würde den NAV um rund einen Euro auf 41,11 steigern.

Was macht der neue Großaktionär?
Die HSH N Real Estate hat ein starkes Interesse sowie genügend finanzielle und personelle Ressourcen und Erfahrung (Stichwort IVG), um die in der Bilanz schlummernden Reserven zu heben. Erklärtes Ziel ist es, das Portfolio deutlich auszuweiten. Laut Geschäftsbericht 2006 sind alleine in diesem Jahr Investitionen von 50 Mio. Euro geplant. Vor diesem Hintergrund ist folgender Verlauf denkbar:

1. Heben der stillen Reserven
Am einfachsten lässt sich dies durch den Verkauf des Aktienfonds bewerkstelligen. Nach Abzug von rund 6 Mio. Steuern auf die noch nicht realisierten Kursgewinne in Höhe von 23 Mio. Euro ergäben sich folgende Auswirkungen: Die liquiden Mittel würden um 48,7 Mio. Euro (54,7 Mio. abzügl. 6 Mio. Steuern) steigen; das Eigenkapital und der Jahresüberschuss würden um 17 Mio. Euro steigen. Die beim Verkauf des Aktienfonds anfallenden Steuerzahlungen wurden von mir übrigens bei der Kalkulation des NAV voll berücksichtigt. Es ist also keine Korrekturbuchung notwendig. Analog wäre auch beim Verkauf des Grundstückvermögens zu verfahren. Ein Verkauf der Beteiligung an der Wohnbau Dinslaken ist steuerfrei. Das größte Problem dürfte darin bestehen, einen Käufer zu finden. Diesem Umstand habe ich bei der Kalkulation des NAV bereits mit einem Wertabschlag von 10% Rechnung getragen.

Ein vollständiger Verkauf der nicht zum Kerngeschäft gehörigen Aktivitäten würde eine Liquidität nach Steuern in Höhe von 119 Mio. Euro in die Kasse spülen und das Eigenkapital um 87,3 Mio. Euro erhöhen. Sollten sich die Grundstücke und Beteiligungen partout nicht versilbern lassen, wäre natürlich auch eine Beleihung denkbar. Hierin liegt ja gerade der Charme der Übernahme durch die HSH. Festzuhalten bleibt, dass die oben beschriebenen Transaktionen über 40% der Marktkapitalisierung freisetzen.

2. Ausbau des Geschäfts – Eigenkapital als entscheidender Faktor
In der Frage des Geschäftsausbaus steht Hamborner an einer Weggabelung. Ich unterstelle im folgenden, dass man den konservativen, reits-konformen Weg wählt. In diesem Fall ist die Erweiterung des Geschäfts durch die Bestimmungen des Gesetzestextes reglementiert. Eine der wichtigsten Einschränkungen lautet, dass die im Anlagevermögen verbuchten Immobilien mit mindestens 45% Eigenkapital zu unterlegen sind. Alleine diese Bestimmung sorgt dafür, dass die Anzahl der für einen Reit in Frage kommenden Gesellschaften in Deutschland wie Schnee in der Sonne schmilzt. De facto ist Hamborner derzeit die Einzige mir bekannte Gesellschaft, die mit diesem Passus überhaupt keine Probleme hat:

Zum 31.12 weist Hamborner ein Eigenkapital von 136 Mio. Euro aus, wohingegen die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien mit 109 Mio. Euro bilanziert werden. Das Eigenkapital könnte infolge der abgeschlossenen Verkaufsverträge für acht alte Immobilien sowie der oben skizzierten Verkäufe auf bis zu 240 Mio. Euro steigen. Als Reit würde dieses Eigenkapital ein Immobilienvermögen in Höhe von bis zu 533 Mio. Euro erlauben. Hamborner könnte also bis zu 420 Mio. Euro in neue Immobilien investieren! Das Schöne ist, dass man nicht einmal exzessiv Fremdkapital aufzunehmen braucht: Aus den erwähnten Verkäufen würde eine Liquidität von 136 Mio. Euro (ca. 17 Mio. für zum Verkauf stehende Immobilien plus 119 Mio. für Aktien etc.) bereitstehen.

3. Starker Gewinnanstieg zu erwarten
Kalkuliert man mit einer durchschnittlichen Nettomietrendite von 6,5%, würde aus der Anlage der 420 Mio. Liquidität eine zusätzliche Mieteinnahme von 27 Mio. Euro resultieren. Zum Vergleich: Im Jahr 2006 erwirtschaftete das bestehende Portfolio Mieteinnahmen von 12,6 Mio. Euro. Es liegt auf der Hand, dass der Gewinn je Aktie auch bei konservativen Annahmen bezüglich der Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten sowie Abschreibungen kräftig steigen wird. Entscheidend ist, dass die liquiden Mittel nämlich ohne den verwässernden Effekt einer Kapitalerhöhung bereitgestellt werden können!! Hinzu kommt, dass das Vorjahresergebnis durch einige negative außerordentliche Effekte (Rückstellung für Bergschäden und Mietgarantie, Bonusregelung für Herrn Krull, Rechtsberatung) mit über 2 Mio. Euro negativ beeinflusst war.

4. Reits-Phantasie als Salz in der Suppe
Mit Ausnahme der Streubesitz-Regel erfüllt Hamborner alle Voraussetzungen, ein Reit zu werden. Viele andere Immobilienunternehmen werden an den im Gesetz versteckten Hürden wie z.B. Höhe des Grundkapitals, Marktzugehörigkeit, Geschäftsausrichtung (Stichwort Wohn- statt Gewerbeimmobilien oder Immobilienhändler) und insbesondere an der ungenügenden Eigenkapitalausstattung scheitern. Natürlich wird die Umwandlung in einen Reit aufgrund der notwendigen Aufdeckung stiller Reserven zunächst zu einem Liquiditätsabfluss führen. Im Gegensatz zu anderen Immobiliengesellschaften wird Hamborner dies jedoch quasi aus der Portokasse zahlen können. Nach dem Ausbau des Geschäfts könnte sich das Ergebnis je Aktie bei Steuerfreiheit in einer Bandbreite von 2,00 bis 2,40 Euro bewegen. Als Reit müsste Hamborner dieses Ergebnis zu mindestens 90% auskehren. Auf Basis des aktuellen Kurses würde sich bei Vollausschüttung eine Dividendenrendite von 6,5% errechnen.

5. Nachsteuerbetrachtung beim Investor
Ein Privatinvestor hätte diese Dividende mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Da ich die Ausgestaltung der Reits in Deutschland für konservativ halte, erwarte ich eine Annäherung der Rendite an die Nachsteuerrendite zehnjähriger Anleihen zuzüglich eines Risikoaufschlags. Aktuell rentieren zehnjährige Anleihen mit 4,3% woraus sich bei einem Steuersatz von 40% eine Nachsteuerrendite von 2,6% ergibt. Ein faires Renditeniveau für Reits könnte dann z.B. bei 3,5% liegen. Die Auswirkungen auf den Aktienkurs wären immens: Er würde auf über 68 Euro steigen und sich mithin fast verdoppeln.

Fazit:
Der hier aufgezeigte Weg einer Geschäftsausweitung plus Umwandlung in einen Reits stellt natürlich nur eine Option unter vielen dar. Eine völlig andere Situation würde sich z.B. ergeben, wenn sich HSH als Heuschrecke entpuppen und die bis dato schuldenfreie Hamborner mit Fremdkapital überschütten und über unvorteilhafte Geschäfte ausplündern würde.

Selbstverständlich handelt es sich bei den gemachten Ergebnisprognosen auch nur um grobe Schätzungen, die sich auch nicht über Nacht realisieren lassen werden. Nichtsdestotrotz bin ich der Meinung, dass es sich angesichts der veränderten Rahmenbedingungen (neuer Großaktionär, Reits-Option und geplanter Ausbau des Geschäfts) lohnen könnte, einmal einen Blick in die Zukunft zu wagen. Hier interessiert mich Eure Meinung und ich freue mich auf eine rege Diskussion.

[babbelino]

Hi,

hamborner hat gestern Zahlen für das erste Quartal veröffentlicht: Die Mieterträge blieben unverändert. Die Gesamtleersrandsquote soll im Jahresverlauf auf unter 2% sinken. Das EBITkonnte Dank der hohen Buchgewinne aus dem bereits angekündigten Verkauf von 6 Objekten auf 5,4 Mio. mehr als verdoppelt werden. Der Konzernüberschuss stieg von 2,2 Mio auf 6,0 Mio. Das Ergebnis je Aktie konnte entsprechend von 0,30 Euro auf 0,79 Euro mehr als verdoppelt werden.

Interessant ist folgende Aussage: "Auch mittel- und langfristig beabsichtigt Hamborner, in einem stärker fokussierten Portfolio ein deutlich größeres Investitionsvolumen zu realisieren". Man wird also expandieren und man hat auch genug Geld dafür: Die liquiden Mittel werden mit 28,8 Mio. Euro ausgewiesen und der Marktwert der Wertpapiere lag am 31.3. bei 49,6 Mio. Euro. Macht zusammen 78,4 Mio. Euro oder bei einer 70/30 Finanzierung ein mögliches Investitionsvolumen von 260 Mio. Euro.

Viele Grüße
babbelino

[Lacantun]

Danke für die fundierten Infos.

[investival]

@babbelino,

dass Hamborner konservativ bilanziert, ist – gute, wenn in der längeren Vergangenhiet (bis auf Ende der 90er, als im Zuge allgemeiner Substanzspekulation ein damaliger Bewertungsabschlag zügig egalisiert wurde) allerdings auch weitgehend unbeachtete – Tradition.
Freilich ist Euroshop nicht unbedingt vergleichbar, da Großstadt-Shoppingcenter (vielleicht) höher zu bewerten sind als de fakto nicht nutzbares Grundvermögen oder Einzelhandels-Mittelstadtlagen. Bleibt aber dennoch anzumerken, dass Euroshop nicht nur bilanziell progressiver daher kommt, sondern auch den NAV betreffend, wo ich von einer Bewertung zu 130 % las [Finanzwoche].

wenn sich HSH als Heuschrecke entpuppen und die bis dato schuldenfreie Hamborner mit Fremdkapital überschütten und über unvorteilhafte Geschäfte ausplündern würde.
Tja, das ist die Frage ... Wie groß ist der Reiz, Immobilien des HSH-Dunstkreises über Wert durch Hamborner kaufen zu lassen? Ich denke, von außen nicht ohne weiteres zu beurteilen, und in Anbetracht dessen wird der Markt wohl kaum die von Dir sehr schön herausgearbeitete Positivperspektive honorieren.

investival

[stipsler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.306.170 von babbelino am 14.05.07 18:53:28

hallo, sehr ausführlich ausgearbeitet und präsentiert. danke.

[eifelana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.306.170 von babbelino am 14.05.07 18:53:28

[eifelana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.306.170 von babbelino am 14.05.07 18:53:28

und nun platzt der knoten und der weg auf die 60 euro beginnt. angetrieben wird er auch durch die hv beschlüsse diese woche. da ich meine stadt duisburg und umgebung kenne weiß ich was die hütten und plätze wert sind, auf denen hamborner residiert. wer um die 30 nicht eingestiegen ist, hat immer noch gute chancen, 50 % sind noch drinn. nach unten absolut abgesichert durch reit story und zukauf durch hsh nordbank.

[eifelana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.631.942 von eifelana am 04.06.07 16:47:32

gehört folgender hintergrund zur ursache des heutigen anstiegs von hamborner, denn die haspa ist über tausend ecken mit dem invest hsh real estate verschwägert, s. anteilseigener hsh nordbank. endlich werden wir aus duisburg hanseatisch geadelt.

\'FTD\': Haspa plant Verkauf von rund 100 Filialen

HAMBURG (dpa-AFX) - Die Hamburger Sparkasse (Haspa) will sich einem Pressebericht zufolge von dem überwiegenden Teil ihres Immobilienbesitzes trennen. Die größte deutsche Sparkasse plane den Verkauf von etwa 100 Filialen sowie weiteren Gebäuden in Fremdnutzung, berichtet die \'Financial Times Deutschland\' (Dienstagausgabe) ohne nähere Angabe von Quellen. Die Filialen wolle die Haspa dann langfristig zurückmieten. Die Transaktion mit dem Projektnamen \'Island\' habe einen Gesamtwert von 350 bis 400 Millionen Euro.

Bereits im Oktober 2006 hatte der inzwischen pensionierte Haspa-Chef Karl-Joachim Dreyer angekündigt, dass sich das Institut von etwa der Hälfte seiner Immobilien trenne wolle. Laut \'FTD\' hat die Haspa aber inzwischen indikative Angebote für die Immobilien erhalten. Zu den Interessenten gehören der Hamburger Immobilienbesitzer Dieter Becken und die Investmentbank Morgan Stanley. Keiner der beiden wollte die Informationen kommentieren.

Eine Sprecherin der Haspa wollte sich auf Anfrage der Zeitung ebenfalls nicht näher äußern. Sie sagte lediglich, die Sparkasse prüfe derzeit, ob das bisherige Vorgehen einer sukzessiven Veräußerung einzelner Immobilien weiterhin zielführend sei. \'Sollte sich die Haspa-Gruppe nach dieser Prüfung für eine Paketveräußerung entscheiden, würden nur Preisvorstellungen erheblich oberhalb der genannten Spanne von 350 bis 400 Millionen Euro in Betracht kommen.\'/mf/

Quelle: dpa-AFX

[hitparade2006]

eifelana, das glaube ich eher nicht. die gehandelten stückzahlen sind zu gering dafür. derzeit will einfach keiner mehr das papier geben (wir wissen ja auch warum !), aber es sind bestimmt einige, die noch gerne reinwollen....

[babbelino]

Hi,

mlede mich kurz aus dem Urlaub. Nach meinen Recherchen dürfte Hamborner zu den Hauptprofiteuren der Steuerreform gehören. Infolge der Senkung des Körperschaftsteuersatzes auf 15% sind die passiven latenten Steuern deutlich zu hoch ausgewiesen. Sie wurden auf Basis von 26,4% gebildet (25% KöSt plus 5,5% Soli). Durch die Senkung der passiven latenten Steuern wird sich der NAV nochmals erhöhen.

Gruß
babbel

[eifelana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.631.942 von eifelana am 04.06.07 16:47:32

der vorstand kauft jetzt auch noch aktien der eigenen gesellschaft, s. insidermeldungen, da ist musik drin auch noch für aussenstehende.

[hitparade2006]

bafin mindestpreis am 18.06. 35,16 euro....wer in dieser region noch verkauft ist selbst schuld !

gruss

[eifelana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.319.432 von hitparade2006 am 26.06.07 09:50:59

babbelino hat schon einmal als ziel die range 40 - 42 euro als nav angegeben. im ersten schritt sollte das kommen, danach mehr.

[Baltikteam]

Hamborner AG erwirbt Deilmann-Haus in Münster

Die Duisburger Hamborner AG hat vom Architekten Andreas Deilmann die Büroimmobilie Deilmann-Haus in Münster erworben. Der Kaufpreis beläuft sich auf rund 14 Mio. Euro.

Das Gebäude mit rund 9.500 m² Mietfläche befindet sich im Technologiepark Münster, einem jungen Bürostandort, der in direkter Nachbarschaft zum Campus der Universität gelegen ist. Dort haben sich bereits zahlreiche Unternehmen neu angesiedelt.

„Unsere Expansion in die Asset-Klassen Einzelhandels- und Büroimmobilien planen wir auch zukünftig fortzusetzen“ sagt Roland J. Stauber, CEO der Hamborner AG. „In den nächsten Jahren wollen wir kontinuierlich zwischen 50 und 100 Mio. Euro jährlich in den Bestand an profitablen Gewerbeimmobilien investieren. Mit dem Ankauf des Deilmann-Hauses in Münster folgen wir dieser wachstumsorientierten Strategie“, so Stauber.


Datum: Montag, 02.07.2007

[hitparade2006]

ruhig hier.....finde derzeit gute gelegenheit zum zukauf !

[Baltikteam]

@all:.....die Eintragung der HV-Beschlüsse ins Handelsregister dürfte ja nicht mehr lange auf sich warten; von daher können dann zeitnah die Kapitalmaßnahmen -ohnehin nur ein buchhalterischer Vorgang- und der (optisch hoffentlich wirksamere) Splitt umgesetzt werden.....der alsbald auch den derzeitigen Schlummerzustand beenden sollte und der Aktie ein bisschen mehr Leben einhaucht.....

Baltikteam

[hitparade2006]

wer verschleudert denn heute seine perlen ??? oder wird hier kräftigst manipuliert ?

[maharadscha]

Da die Hamborner in einer Reihe von Immobilien-Index-Zertifikaten und -Fonds sind, werden sie derzeit automatisch mitverkauft, um die Mittelrückflüsse bei diesen Instrumenten zu bedienen. Und bei so einem Marktengen Titel darf es nicht wundern, wenn es zu guten Kaufgelegenheiten kommt.

[hitparade2006]

hallo,

das teil geht aber ganz schön in die grütze, wer hätte gedacht, dass hier nochmal kurse unter dem angebotspreis der nordbank kommen !? liegt es wirklich am verkaufsdruck der fonds ?

[babbelino]

@maharadscha
Ich kann Deine Aussage bestätigen. Bei Hamborner kursieren derzeit kleine Blocks im Angebot. Diese wurden nicht von größeren Investoren gefangen mit der Folge, dass sie über den Markt abverkauft werden müssen. Dies drückt zwar kurzzeitig auf die Kurse, stellt aber für längerfristig orientierte Anleger eine exzellente Einstiegsgelegenheit dar.

Gruß
babbelino

[hitparade2006]

kursverlauf ist ja grausam.....nicht zu glauben

[gnuldi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.198.670 von hitparade2006 am 17.08.07 09:45:25

Haengt das vielleicht damit zusammen, dass Hamborner frueher (ob jetzt ist mir nicht bekannt) einen Teil seiner Liquiditaet in einem Spezialfonds angelegt hat?
Evtl. hat auch der Probleme?

[schaerholder]

Im Gegenteil, er wurde größtenteils liquidiert und das Geld wird nun in Immobilien angelegt:


DGAP-Adhoc: Hamborner AG: Erwerb von sieben Einzelhandelsmärkten der
Kaufland-Gruppe

Hamborner AG / Strategische Unternehmensentscheidung/Sonstiges

21.08.2007

Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung nach § 15 WpHG, übermittelt durch die
DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.
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Duisburg-Hamborn, 21. August 2007 - Die Hamborner AG hat im Rahmen der
erfolgreichen Teilnahme an einem Bieterverfahren sieben SB-Märkte von der
Kaufland-Gruppe erworben. Im Einzelnen handelt sich um fünf Kauflandmärkte
sowie zwei Edeka-Märkte, die sich auf die Standorte Freital, Geldern,
Lüneburg, Meppen, Moosbach, Freiburg und Villingen-Schwenningen verteilen.
Mit diesem Erwerb wird der bisherige Immobilienbe-stand der Hamborner AG um
rund ein Drittel erweitert. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf
ca. 4,7 Mio. EUR. In Abhängigkeit der tatsächlichen Erfüllung der für den
Eigentumsübergang vereinbarten Voraussetzungen wird der Großteil der
Immobilien voraussichtlich noch bis zum Jahresende 2007 in das Eigentum der
Hamborner AG übergehen.

Der Vollzug des Grundstückskaufvertrages steht noch unter der
aufschiebenden Bedingung der Freigabe der Transaktion durch das
Bundeskartellamt. Die entsprechende Anmeldung wird unverzüglich eingereicht

Hamborner Aktiengesellschaft
Der Vorstand
21.08.2007

[pantarhei]

Angaben zum Mitteilungspflichtigen
Name: Mrotzek
Vorname: Rüdiger
Firma: Hamborner AG

Funktion: Geschäftsführendes Organ

Angaben zum mitteilungspflichtigen Geschäft

Bezeichnung des Finanzinstruments: Hamborner AG Inhaber-Aktien o. N.
ISIN/WKN des Finanzinstruments: DE0006013006
Geschäftsart: Kauf
Datum: 22.08.2007
Kurs/Preis: 29,70
Währung: EUR
Stückzahl: 500
Gesamtvolumen: 14995,53
Ort: Frankfurt

[eifelana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.278.947 von pantarhei am 24.08.07 11:19:15

aus einem früheren beitrag geht hervor, dass die aktie einen nav von 41 plus hat. rüdiger, der vorstand weiß das und kauft, wo er kann. macht er gut. sofern man noch liquidität hat, kaufen!

hier das zitat von früher
NAV-Berechnung Hamborner:
Anhand des GB 2006 und der obigen Bewertung der vier Assets Immobilien, Grundbesitz, Aktien und Beteiligungen lässt sich der NAV bestimmen:

Gewerbeimmobilien 210,0 Mio. Euro
Grundstücke 27,6 Mio. Euro
Wertpapiere 54,7 Mio. Euro
Beteiligungen 50,0 Mio. Euro
Umlaufvermögen 4,8 Mio. Euro
Verbindlichkeiten 42,7 Mio. Euro
NAV Hamborner 304,4 Mio. Euro

Auf Basis dieser Wertansätze ermittelt sich ein NAV je Aktie von 40,11 Euro. Hamborner notiert mithin rund 10% unter dem NAV. Demgegenüber werden andere, qualitativ schlechtere Immobilienunternehmen mit teilweise grotesken Aufschlägen auf den NAV bewertet. Bei einer Verabschiedung der Steuerreform wird sich der NAV aufgrund der dann zu hoch ausgewiesenen passiven latenten Steuern weiter erhöhen: Bei einem Sinken des Körperschaftsteuersatzes von 25% auf 19% verringert sich der für die Kalkulation der passiven latenten Steuern maßgeblich Steuersatz von aktuell 26,4% (KöSt + Soli) auf nur noch 20,05%. Die Folge wäre eine Steuerersparnis von rund 7 Mio. Euro. Dies würde den NAV um rund einen Euro auf 41,11 steigern.

[derivatus]

Heute Split 1:3

[delle002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.278.947 von pantarhei am 24.08.07 11:19:15

14995,53
wenn das kein Vertrauensbeweis ist
Sensationelle Nachricht

[Magicbroker]

15000E sind vermutlich eher Kleinkram für einen Vorstand/Geschäftsführer oder?? Dennoch kein schlechtes Zeichen, bleibe dabei.

ja, Split ist durch - 9,90 Euro nun der Kurs!

NAV könnte bei gut 13E liegen, wenn die Daten noch stimmen - aber es gibt auch andere Immogesellschaften die zur Zeit unter Nav gehandelt werden ...

[hitparade2006]

hallo, vielleicht hilft der split der aktie auf die sprünge.
gerade die herren, die geld haben, wollen natürlich geld verdienen ! auch ein vorstand wird keine 15000 euro in den wind schiessen wollen....das modell hamborner funktioniert und wir sollten hoffentlich jetzt bald zunächst gen 15 euro laufen

[Lacantun]

Der Kursrückgang ist wirklich erstaunlich, da Hamborner ein Riesen-Ergebnis abgeliefert hat und noch weitere Fondsanteile zur Veräußerung stehen. Das Unternehmen ist verbindlichkeitenfrei, und das in der Immobilienbranche ! Sowas gibts kaum.

[BalouM]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.301.328 von Lacantun am 27.08.07 11:59:08

Ich denke mal Lacantun meint nicht die "Falschanzeige" des Kurses bei Wdurch den Split. Ansonsten kann man die Entwicklung der letzten Wochen sicher nicht ganz nachvollziehen. Aber Immos? Da gab es doch noch so ein "kleineres Problemchen" übern Teich. Ah ja in Sachsen und bei der IKB auch, na ja... .

Nein mal ernsthaft, wenn auch mit ganz schöner Vola und kräftigen Rücksetzern, der Titel befindet sich langfristig immer noch im Aufwärtstrend! Okay, ein 10-Jahreschart darf es da schon sein, dann sieht man den Trend von 2003 beginnend. Nehmt dann nochmal einen P&F-Chart zur Hilfe. Da gibts 'ne kräftiger werdende Bottomline zum Schluß, mit vorangegangenem Triple-Bottom, was aus P&F-Freaks-Sicht ein Verkaufssignal darstellen würde, wenn die Bottomline durchgebrochen wäre. Ist sie aber nicht!
Nun charttechnisch leicht gewagt, mein unqualifizierter Rat wäre jedoch Kaufen auf diesem Niveau. Besonders wenn man dabei das Fundamentale und deren Unterbewertung betrachtet. Der Split könnte durchaus noch etwas zuhelfen, hier bald eine nördliche Region wieder zu sehen.

Schönen Gruß!

BalouM

[pantarhei]

Immobilien-Aktien ins Licht gerückt
http://boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_257892

[mr_nice69]

Kolumne: Immobilie wird mobil!

Die Börsianer an der Wallstreet lässt die Hypothekenkrise nicht zur Ruhe kommen. Gerade glaubt man, sie überwunden zu haben, da rauscht plötzlich wieder eine Meldung, wie die gestern von Merrill Lynch in den Markt. 8,4 Mrd. Dollar Abschreibung belasten das Ergebnis im dritten Quartal und drücken nicht nur das Ergebnis mit – 2,24 Mrd. Dollar ins Minus, sondern lassen die Hände der Börsenteilnehmer wieder erzittern.

Uns allen stellt sich die Frage: Was ist dran an der Immobilienkrise? Und vor allem welche Auswirkungen hat der amerikanische credit crunch auf unsere deutschen Immobilienwerte? Haben diese zu Recht gelitten? Oder schmeißt man derzeit alles unterschiedslos in einen Sack und prügelt ungerechterweise auf alles los, was sich Immobilie nennt und bewegt?

Um diese Fragen zu klären und zu beantworten, bin ich für Sie seit gestern hier in Frankfurt am Main auf der 7. Fachkonferenz der „Initiative Immobilien Aktie“. Diese Veranstaltung ist die größte Immobilienkonferenz in Deutschland. Hier präsentieren sich 24. deutsche börsennotierte Immobilienunternehmen und werden auf Herz und Nieren getestet und „gegrillt“.

Um nur einige der anwesenden Immobilienunternehmen zu nennen: Sie finden hier die Colonia Real Estate, neben der Design Bau AG, die Deutsche Wohnen AG und die Franconofurt AG, die GAGFAH und die Hamborner AG sowie die IVG Immobilien, die DIC Asset AG, die TAG und auch die Deutsche Euroshop AG. Und viele mehr.
http://www.worldofinvestment.com/column/read/355/

[delle002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.157.997 von mr_nice69 am 26.10.07 09:26:00

Das Aufstocken bei 9 Euro ist aus heutiger Sicht
richtig gewesen.

[hitparade2006]

das find ich ja prima, dass wir solche kurse nochmal sehen, wollte noch aufstocken !

[maharadscha]

Nun sind die Quartalszahlen eingetrudelt. Sie lesen sich ganz interessant. Man muss aber wohl abwarten, bis der Staub sich gelegt hat, bevor man wirklich weiss, wohin die Reise geht mit der HSH.
Im Prinzip läuft die Sache in die richtige Richtung: Das ist hier ja schon oft genug dargelegt worden. Aus den Objektverkäufen des letzten Quartals wurden erhebliche Gewinne realisiert (unter "sonstige Betriebliche Erträge"), was ahnen lässt, welche stillen Reserven noch gehoben werden können.
Ein echtes Problem könnte das Verhältnis zur HSH sein: die ist gerade einmal ein halbes Jahr an Bord und greift bereits tief in die Tasche der Hamborner: Über TEUR 700 für ein halbes Jahr, das lässt nichts gutes ahnen bei einem Betriebsergebnis von TEUR 1.200 im letzten Quartal. Die Beratungsmandate machen, wenn man das mal hochrechnet, fast 30% der Gewinne aus. Das sieht eher nach Selbstbedienung aus als nach "marktgerechten Konditionen", wie treuherzig im Bericht (S. 8) versichert wird.
Es wird zu beobachten sein, wie sich das weiter entwickelt. "Substanzperle" hin oder her, wenn die Gewinne vom Mehrheitsaktionär abgegriffen werden, dann bringt es keine Freude, die Aktie zu haben.
Was verdient die Hamborner mittelfiristig? Wenn man von einem Immobilienbestand von EUR 650 Mio ausgeht, von dem EUR 200 Mio EK sind, einer Zinsbelastung von 5% und einem sonstigen Aufwand (incl Abschreibungen) von 8 Mio, so werden nach Steuern wohl zwischen 10 und 11 Mio Euro übrig bleiben. Das ist eine grobe Schätzung und ich lasse mich gerne eines besseren belehren. Damit hätte die Aktie ein KGV von 19.

[eifelana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.477.764 von maharadscha am 19.11.07 11:35:19

sehr interessanter wert: -
55 immobilien an 40 standorten in deutschland,
141286 qm gesamtnutzfläche,
4570000 qm unbebaute Fläche,
beteiligungen von 14,1% an 5400 mietwohnungen via wohnbau dinslaken
beteiligungen an stromwirtschaftsunternemen
Beteiligung an assekuranz makler
reine wohnobjekte 51 einheiten,
fondsvermögen ca. 60 mio
....
ziel 2008 - verkauf fondsvermögen und kauf immobilien - gesamtkaufpreis avisiert von ca. 140 mio
...
nettovermögen immobilien zum 30.6.2007 = 205,5 --- zum 31.12.2007 ca. 240 mio euro,
fondvermögen ca. 60 mio euro
unbebaute fläche ca. 18 mio euro
beteiligungen an unternehmen und wohngebäude 50 - 100 mio euro.
...
gesamt somit 370 - 420 mio euro
....
23 mio aktien bei 15,21 Euro /aktie = 350 mio marktkapitalisierung
23 mio aktien bei 18,26 Euro /aktie = 420 mio
...
zahlen zu errechnen aus hamborner publikationen hier Präsentation Initiative Immobilien Aktie von 25-26.10 2007 frankfurt und quartalsbericht v. 14.11.2007
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die braut wird durch zukäufe in der größenordnung von min. 150 mio euro immobilien in 2008 bis max 450 mio euro aus der pubertät herausgeführt. somit beliefe sich dass immobilien portfolio dann auf ca. 650 mio euro max bei einer ek-finanzierung von 40 %. Sie kommt dann freudestrahlend auf den markt als reit in 2008 anf. 2009 und die heuschrecken machen kasse. wenn wir solange durchhalten können , lohnt sich die sache.