GAGFAH durch Fusion bald DAX-Kandidat ? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 26)

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.305.074 von A2010 am 01.04.11 16:42:43

10 Cent, gezahlt wird am 12.04.
Stichtag war der 30. März (Ex Tag 31. März)

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.303.181 von ewa1 am 01.04.11 12:30:06

Dem Kollegen hats im Moment auch auf Ariva die Sprache verschlagen.

Im Übrigen ist Gagfah vor der Klärung der Prozessrisiken ein No go.

Es gibt andere Immoges. die in ihrer Haltung mehr meinem Geschäftsstil entspechen

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.304.188 von OnkelD am 01.04.11 15:01:16

Soll heißen, der Anteil von Fortress, d. h. nach Zurechnung sämtlicher Fortress Funds, liegt nicht unter 50%, weil das ansonsten hätte gemeldet werden müssen?

Ich nehme mal ein Verstoß gegen die Meldepflicht ist entsprechend hart sanktioniert.

Die Informationspolitik von Heuschrecken ist ja nicht gerade für Transparenz bekannt, aber es verwundert doch schon, dass der Hauptaktionär kein klares Bekenntnis zu seinem Investment abgibt.

Aber letztlich wird die Bafin mit ihren Mitteln schon nachhaken. Die Ermittlungen der Bafin richten sich ja nicht (nur) gegen Brennan, sondern allgemein gegen alle Insider, von den Hintergründen der Dresden-klage gewußt haben und verkauft haben.

Finde die Idee nicht schlecht, mal den SDK oder DSW für die hauptverwaltung gen Luxemburg in Marsch zu setzen.

[OnkelD]

Zitat von DJHLS: Soll heißen, der Anteil von Fortress, d. h. nach Zurechnung sämtlicher Fortress Funds, liegt nicht unter 50%, weil das ansonsten hätte gemeldet werden müssen?

Ja

[DJHLS]

Zitat von Steinwollsocke: Im Verwaltungsrat von Gagfah sind 4 von 7 Posten offensichtlich mit Fortress Leuten belegt. 3 Davon sind Partner und Mitbegründer von Fortress, Brennan wohl ein langjähriger Angestellter.

Dieser Verwaltungsrat muss, hinsichtlich der 4 Fortress Brüder, abgewählt werden.

Wir können das tun ! Alles was wir machen müssen ist einen entsprechenden Antrag form- und fristgemäß zur HV zu stellen und mehrheitlich über diesen abzustimmen.

Idealerweise formulieren wir diesen Antrag nicht selbst sondern lassen uns diesbezüglich von einem zugelassenen Rechtsanwalt für Kapitalmarktrecht beraten. Die Kosten dafür dürften sich im Rahmen halten und je mehr da mitmachen, desto größer sind die Erfolgsaussichten.

Ich würde mich dazu bereit erklären alles zu organisieren.

Wer Interesse an einem koordinierten Vorgehen hat soll mir bitte per PN über dieses Board schreiben. Evtl. werde ich im Vorfeld auch einen Aktionärsschutzverein mit einschalten.

Ich halte den Verwaltungsrat sowieso für grottenschlecht besetzt. Keiner von denen verfügt über ein tragfähiges Netzwerk in dem Land, in Gagfah nahezu 100% seines operativen Geschäfts betreibt, keiner von denen versteht etwas von Bau, Bausubstanz und Immobilienbewirtschaftung in Deutschland.

Als Finanzvorstand wären die möglicherweise alle geeignet, als CEO und COO aber leider keiner.

[Steinwollsocke]

Leider wurden die Zahlen zum Verkaufsprogramm aus der letzten Woche noch nicht veröffentlicht.

Es fällt auf, dass die Zahl der zurückgekauften Aktien nach Bekanntwerden der Klage und dem darauffolgenden Kursrutsch rapide rückläufig war. Bei Kursen um 7, 8 oder 8,50 Euro hat man noch 2 bis 3 mio Aktien pro Woche gekauft, nach dem Kurssturz bei Kursen von 6 bis 7 Euro warens dann nur noch 0,8 bis 1,3 mio Stück. Und das obwohl gerade günstige Kurse für das gleiche Geld eine höhere Anzahl an Aktien bringen.

Irgendwie unverständlich. Es sei denn, man hat ein Interesse an möglichst hohen Kursen um die Bestände von Fortress möglichst zu hohen Kursen abzustoßen.

[gate4share]

@Steinwollsocke, wir hatten hier doch schon mal festgestellt, dass der tägllich Rückkauf im Verhältnis zum gehandelen Volumen an der Börse an dem Tag , liegt.
Werden wenige Aktien gehandelt wird auch wenig zurück gekauft, ist das Handelsvolumn gross, wird auch maximal zurck gekauft. Bei ca 93.000 Stück ist wohl die Höchstrückkaufstückzahl je Tag festgesetzt worden,die aber auch schon bei Umsätzen unter 2 Mio Stück am Tag durchgeführt wurde.

Vergleiche das bitte nochmals unter der Prämisse.


Wenn wir das werten sollten, finde ich das auch nicht gut. Da sollte man gerade jetzt die maximale Stückzahl jeden Tag zurückkaufen.

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.313.638 von Steinwollsocke am 04.04.11 13:23:40

Bemerkt hatte ich das auch schon - logisch alles um Fortress zu beglücken.

Mich würde es jetzt auch nicht wundern, wenn Fortress bei welchen Kurs auch immer anfängt aufzustocken, der Hr. Brennan wird es wissen.

[Steinwollsocke]

Jetzt sind die Zahlen online.

Bei einem Durchschnittskurs von 6,09 Euro wurden insgesamt in der letzten Woche 110.000 Aktien gekauft.

Da soll sich jetzt jeder mal selbst ein Bild davon machen.

Bei niedrigsten Kursen also im Schnitt etwa 22.000 Aktien pro Tag wohingegen man bei hohen Kursen um 8 bis 8,90 Euro zwischen 50.000 und 90.000 Stück täglich gekauft hat.

Bei niedrigen Kursen wird also wenig gekauft, bei hohen Kursen verhältnismäßig viel.

Dazu kommt noch, dass laut Jahresbericht der Anteil von Fortress bei ca 28 Prozent liegt und bei der Hauptversammlung ein Vorratsbeschluss einer Ausweitung des Aktienrückkaufprogramms auf insgesamt 25 Prozent der in Umlauf befindlichen Aktien beschlossen werden soll. Und das alles in einer Zeit in der eine Klage über 1,08 mrd Euro anhängig ist.

Man kann jetzt der Linie Gagfahs glauben wonach Fortress noch immer insgesamt über 50 Prozent an Gagfah hält und nur aufgrund von Meldeschwellen und der Aufteilung dieser Anteile auf mehrere kleine, im einzelnen nicht meldepflichtige Fonds, im Jahresbericht mit nur noch ca 28 Prozent erwähnung findet

oder

Fortress arbeitet aktiv daran im Fall der Fälle möglichst schnell aus Gagfah aussteigen zu können und einen Schaden bei einem schlechten Verlauf der Klage und einer möglichen Insolvenz der Woba, welche sehr wahrscheinlich auch auf Gagfah einwirken würde, zu minimieren.

Natürlich ist der NAV sehr viel höher als der Durchschnittskurs der zurückgekauften Aktien. Allerdings, mal angenommen die Woba würde tatsächlich insolvent und aus dem NAV herausgerechnet werden, wie hoch wäre denn dann der NAV noch ?! Plötzlich erscheint ein Verkaufspreis von 8 Euro herum im Worst Case Szenario für Fortress gar nicht mehr so übel. Schadensbegrenzungsstrategie könnte man das Vorgehen von Fortress nennen, wenn es denn so sein sollte.

Ich für meinen Teil bin nach dem Kauf der letzten Woche noch investiert, allerdings verliere ich langsam das Vertrauen und wenn jetzt nichts geschieht um endlich mal etwas Transparenz in die Angelegenheit zu bringen, werde ich aus dieser Geschichte aussteigen.

[Paral]

Welche Aktien werden denn zurückgekauft? Direkt an der Börse oder direkt von Fortress?
Sollte Fortress sich von Aktien trennen wollen, dann bestimmt doch Fortress, zu wieviel Gagfah sie ihnen abkaufen soll.

Klar ist Aktienrückkauf theoretisch kursstützend. Wenn also Fortress seine Anteile auf den Markt wirft und Gagfah sie dann aufkauft. Anscheinend kauft Gagfah aber gerade nicht auf, wenn einige Restaktionäre ihre Aktien loshaben wollen.

Vielleicht versteht der eeine oder andre Aktionär diese Mechanismen. Ich bleibe draußen, denn ich trüge ein weitaus höheres Risiko.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.313.908 von Steinwollsocke am 04.04.11 14:06:35

Wenn Fortress tatsächlich eigene Aktien an Gagfah verkauft, könnte man kurzfristig darauf spekulieren, dass in Kürze ein Goldman-Sachs-"Sachverständiger" den Kurs auf 9,124 hochanalysiert.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.313.908 von Steinwollsocke am 04.04.11 14:06:35

1.) Fortress insgesamt hat Anteile die klar über 50 % liegen, glaube über 61%.
Es sind in den letzten Monaten keine Verkäufe im grösseren Stil erfolgt.

2.) Dieser Anteil von Fortress ist so hoch und es gibt und gab keinen Grund daran zu zweifeln. Wenn eine Internetbude- hier wohl namentlich ariva, nicht dazu in der Lage ist, korrekte Anteil bekannt zu geben, hat das nichts zu sagen, ausser, dass diese Internetbude, wenig kann, oder viel Falsches macht.

3.) Die Rückkäufe von Aktien,werden i.R: unabhängig von weiteren Weisungen, direkt von einer beauftragten Bank durchgeführt. Es werden immer, tagtäglich etwa der gleiche Anteil an Stücken wie der jeweilige Gesamthandel an Aktien an dem Tag jeweils war.

4.) Auch ich würde es begrüssen, wenn man mehr Stücke kaufen würde, wenn der Kurs niedrig ist. Doch die Bank hat ausdrücklich eine andere Ordner - "gewichtet" anzukaufen. Und das heisst, wenn viel umgesetzt wird, kauft man viel an, wenn wenig umgesetzt wird, wenig.

5.)Bevor jemand hier nochmals an dem Ankauf etwas kritisiert soll er mit klaren Fakten und Zahlen kommen, und klar machen, an welchen Tagen weniger Stück e im Verhältnis zum Umsatz angekauft wurden und Berücksichtigung der jeweiligen Kurse - es zählt der tägliche Umsatz.

[gate4share]

Muss mich korrigieren!

Jetzt wo ich die Umsätze mit dem Ankaufvolumen vergleiche, stelle ich fest, dass in der Tat häufig viel weniger gekauft wurde.

Gerade beispielsweise an den Tagen wie 25.03 und 28.03. wo Umsätze an Millionenstücke an der Börse waren, hätte man über 93.000Stücke also den Höchtmöglichen Ankauf am Tag kaufen müssen, wenn man im gleichen Verhältnis kaufen wolle.


Also dieses Vorgehen ist mir völlig unverständlich.

Es wird klar bei diese niedrigeren Kursen, speziell in den letzten 2 bis 3 Wochen, viel weniger zurück gekauft als vorher!

[gate4share]

Warum ist das so?

Da muss doch ein Grund hinter stecken?

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.314.297 von gate4share am 04.04.11 15:10:04

Hast mir meine tolle Auswertung vorweggenommen ;o)
Also es ist schon eine deutliche Abkühlung des Rückkaufrogramms zu bemerken. Esist aber vielleicht ganz gut wenn man etwas Geld spart. Es geht ja auch darum, dass Kreditverhandlungen durch die Klage gegen die Woba etwas schwieriger werden da und da ist Cash nie schlecht.

[gate4share]

Ja dann mach mal deine Auswertung.

Hatte erst auch dran gedacht,ne tägliche Prozentrechnung zu machen, aber dauert doch zu lange.

Man kam sagen es gab einen Schnitt irgendwo,wo weniger gekauft wurde.
Moment es gab doch auch noch so eine Bedingung, dass der Rückkaufkurs nicht xxx Prozent höher oder niedriger als in den yy Tagen zu vor.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.314.555 von gate4share am 04.04.11 15:48:01

Das waren 20% in beide Richtungen.
Hatte ne Aufstellung mit Handelsvolumen und zurückgekauften Stücken gemacht. Man sieht schon, dass es nicht exakt umsatzabhängig ist. Schon der 31.03 und der 01.04 weichen bei den zurückgekauften Aktien voneinender ab (11k vs. 16k) während das Handelsvolumen ungefähr gleich war. Grob kauft Gagfah aber schon bei höherem Handelsvolumen tendenziell mehr als an Tagen mit wenig Umsatz.

[gate4share]

Insgesamt ist ungefährt, nach dem Absturz auf unter 7,50 , das Ankaufsvolumen sehr stark gesunken.
Würde grob schätzen,dass man nur noch 40 bis 70% des Volumen an dem jeweiligen Tag kauft, wie es vorher der Fall war.

Und die stückzahlen sind jetzt fest auf auf 1.000 Stück. Vorher, bis auch einige Tage mal, sind immer Stückzahl genaue Zahlen gewesen- also mal 21,766 und nicht wie jetzt eher 14.000.

Den einzigen Grund könnte ich mir auch nur vorstellen, wie OnkelD, dass man sagt "lass uns mehr cash halten."

Andererseits hat doch ein hohes Rückkaufvolumen eine stabilisierende Kurswirkung. Und klar, mag kauft doch viel günstiger ein! Es wäre doch sinnvoll gerade bei unter 6,00 letzte Woche ,eher höhere Stückzahlen zu kaufen und dann gleich die Dividene mitnehmen.
Wenn man mal wieder über 6,50 oder gar übr 7,oo oder 8.0 Euro ist, dann kann man ja viel weniger kaufen, oder auch ganz aussetzen.

Sehe das als unlogisch an.

[DJHLS]

Also:
1. am Mo. 7.3 und Di, 8.3. mit 3 bzw. 1 MEUR Umsatz Xetra fand überhaupt kein Rückkauf statt, dafür wurde am 4.3., 1 € teuerer als am 7.3. bei ebenfalls 3 MEUR Xetra-Umsatz für eine 3/4 MEUR zurückgekauft. Einer der teuersten Tage des Rückkaufprogramms überhaupt.

2. Sinnvollerweise gestalltet man ein ARP so aus, dass nicht oberhalb einer absoluten kursschwelle zurückgekauft wird. Diese Schwelle fehlt bei Gagfah. Desweiteren wäre es möglich und sinnvoll gewesen, bei steigenden Kursen eine Bremse einzubauen.
Offensichtlich sollte aber eben gerade nicht möglichst günstig zurückgekauft, sondern der Kurs getrieben werden. Das läßt den Rückschluß zu, dass damit Ausstiegsgelegeneheiten - für Fortress, aber auch für jeden anderen - geschaffen werden sollten.

3. Ob ein ARP in der Situation von gagfah sinnvoll war, mag bezweifelt werden. Schon Ende 2010 war doch klar, dass die kein positives Ergebnis für 2010 schaffen und wenn man Verlust schreibt, dann hebelt ein hohes Leverage Verluste. Das ist niocht sinnvoll. Da wäre Schuldenrückführung sinnvoller gewesen.

4. Wenn es jetzt aber nuneinmal das ARP gibt und der Durschnittskurs ärgerlicherweise deutlich über dem aktuellen Kurs liegt und desweiteren die klage der Stadt Dresden den Kurs ungerechtfertigt nach unten drückt, wäre es völliger Blödsinn, den ersten Fehler (ARP) durch eine zweiten Fehler (Stopp des ARP) korrigieren zu wollen. Das muß jetzt durchgezogen werden.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.313.908 von Steinwollsocke am 04.04.11 14:06:35

Laut IR war der Grund für das Rückkaufprogramm mit, den Kurs anzuheben.

Bei einem extremen, neg. Newsflow versandet das wohl.

Sobald hier positive Nachrichten kommen kann man zuschlagen.
Vorher nicht. Und dann unterstützt das ARP das Ganze.

Dieses Szenario ist für mich dann attraktiv.
Ansonsten sehe ich hier mehr Risk als Chance.

Meine Patrizia sind seit Kauf letzte Woche um ca 10% angestiegen.
Passieren kann da bei pos. Meldungen im Kreuz auf die Dauer (1-2 Jahre)
für mein Verständnis weniger.

Die Finanzfachleute bei Gagfah überlegen sich, was sie tun.
Siehe Brennan. Aber Gier schlägt auch manchmal Hirn.

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.316.162 von hermie01 am 04.04.11 19:31:06

Habe derzeit viel Cash - welche Immo-Aktien sind den noch empfehlenwert liebe Leute?

[DJHLS]

Zitat von hannes24: Habe derzeit viel Cash - welche Immo-Aktien sind den noch empfehlenwert liebe Leute?

Wie wäre es mit IVG, Gagfah, Conwert, Hamborner REIT, Dt. Euroshop und zur Abrundung den offenen Immmobilienfonds CS Euroreal.

[gate4share]

Wenige Nachrichtn finde ich grundsätzlich gar nicht schlecht.

Gerade wenn irgendwas negatives berichtet wird, Häuser verkommmen, oder Dreden verklagt etc. dann kann man mit einer ausführlichen Meldung nicht viel reissen!
Man kann mehr verlieren, weil man durch seine Stellungsnahme wieder sich in Erinnerung gerufen hat, und unter Umständen darauf wieder Antworten kommen.

Also bei allem was eher negativ ist, schweigen und hoffen, dass es bald vorgessen ist.

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Wenige Nachrichtn finde ich grundsätzlich gar nicht schlecht.

Gerade wenn irgendwas negatives berichtet wird, Häuser verkommmen, oder Dreden verklagt etc. dann kann man mit einer ausführlichen Meldung nicht viel reissen!
Man kann mehr verlieren, weil man durch seine Stellungsnahme wieder sich in Erinnerung gerufen hat, und unter Umständen darauf wieder Antworten kommen.

Also bei allem was eher negativ ist, schweigen und hoffen, dass es bald vorgessen ist.

Das funktioniert vor allem in der Politik gut, da dort jede Woche eine neue Sau durch's Dorf getrieben wird.

Bei börsennotierten Aktiengesellschaften ist das eher schlecht. Denn wenn ein Titel in Vergessenheit gerät oder die letzte Erinnerung eine negative war ("Aktien von denen? - da war doch irgendetwas mit einer Klage), geht das zu Lasten des Kurses.

Außerdem sind die Anleger nicht mehr so unbedarft wie früher. Wenn eine AG heute meint, mit Wegducken und aussitzen durchzukommen, wird diese Intransparenz am Markt als implizites Schuldeingeständnis gewertet.

[Steinwollsocke]

Jemand vielleicht ne Idee aus welchem Grund man sich bei der HV einen Vorratsbeschluss besorgen möchte 8 mrd Euro Kapital durch Ausgabe von 8 mrd neuen Aktien besorgen zu können ?

Ob dies als Plan B verwendet werden können soll, sofern die Refinanzierung scheitert ? Man könnte auf diese Weise den Gläubigern der Gagfah Kredite neue Aktien andienen statt die Darlehen zu tilgen. Eine andere Möglichkeit wäre die Ausgabe von Wandelanleihen bei deren Tilgung einer beider Parteien dann ein Wahlrecht zwischen dem Nominalbetrag oder 1 Aktie pro Euro hat.

Jedenfalls lässt sich niemand mal eben einfach so auf Vorrat eine KE über 8 mrd Euro durch Ausgabe von 8 mrd Aktien genehmigen. Zufällig betragen die Schulden etwas unter 8 mrd Euro.

Die Tagesordnung der HV schön in Englisch gehalten. Und dies obwohl Gagfah in Deutschland gelistet ist, sein Geschäft ausschließlich in Deutschland betreibt.

Informationspolitik sieht anders aus.

Meiner Meinung nach soll hier kein Kleinaktionär informiert sondern mit möglichst geringem Widerstand im Bedarsfall vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

Fragt man in der IR an, erfährt man regelmäßig, dass alles nur so ohne konkrete Planung und HIntergedanken geschieht.

In unserer Zeit der expansiven Geldpolitik sind Immobilien auf Aktien eigentlich ziemlich gut.

1) Um eine regelmäßige Dividende für sein Investment zu erhalten

2) Um vom Anstieg der Immobilien- und Mietpreise zu profitieren

3) Um sein Investment oder Teile davon im Bedarfsfall relativ schnell und problemlos verflüssigen zu können. Dies geht bei ETWs oder Zinshäusern nicht wirklich schnell.

Allerdings bin ich wirklich am Überlegen ob denn Gagfah unter der Knute von Fortress überhaupt noch dazu geeignet ist. Man wurschtelt nach Ermessen von Fortress, lässt die übrigen Eigentümer permanent im Dunkeln und versucht diese auch noch für dumm zu verkaufen.

Da muss man wirklich prüfen ob ein anderes Immo Unternehmen nicht langsam passender wäre.

Wenn in den nächsten Jahren die Buchwerte steigen, steigen diese auch bei anderen Gesellschaften. Allerdings muss man da wohl nicht so sehr wie bei Gagfah befürchten eine ganz böse Überraschung zu erleben.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.318.389 von DJHLS am 05.04.11 09:24:02

Also in der Phase, die wir noch haben, wo jeder Journalist, aber auch jeder Bürger, noch genau im Hinterkopf hat "Gagfah da war doch was.........ja die lassen die Häuser verkommen und die Mieter müssen da haussen.. und endlich sollen die verklagt werden ect".

Das ist zur Zeit im Kopf eines jeden Bürger und wenn Journalisten etwas über Gagfah berichten solllten, kommt das mit Sicherheit wieder mit rein.
Also man kann im mom nur schweigen.

Die Medien und die Öffentlichkeit ist auch ungerecht. Schlecker wurde massiv in Verru f gebracht, zunächst mal auch berechtigt, weil man über eine Tochter-Arbeitsvermittlung, die leute neu und zu niedrigeren Gehälter anstelllen wollte. Dabei hat aber keiner gesagt, dass der Sinn eigentlich darin bestand die über Tarif liegenden Wollworth Gehälter zurück zu führen - Schlecker hatte ja die meisten Wollworth Filialen übernommen.

Obwohl sonst Schlecker immer schon, und mehr als 80% der Beschäftigten nach den allgemeien Einzelhandelstarifen bezahlte, liessen sich die Kunden davon insperieen und kauften da nicht mehr ein - über 10% Umsatzminus in der Zeit.


Wir müssen sehen, der Durchschnittsmensch hat durchaus oft im Hinterkopf- Grossvermieter = Mietausbeuter = Superspekulanten etc.
Und da wird im Zusammenhang mit negativen Berichten eher alles noch schlimmer- alles wird als Ausrede oder einiges sogar als indirekte Bestätigung ausgelegt.

Man hat die Geschäftszahlen genannt - durchschnitt und mehrmals deutlich gesagt, dass man davon überzeugt sei die Dresdener Verträge eingehalten zu haben .

Und wir wisssen selber alle, dass da eine ganze Mengen Falsches geschrieben wurde .Gagfah hat sich im vollem Umfang an alle Punkte der Sozialcharta gehalten, doch wohl nur die Verttragsstrafe bei Weiterverkauf nicht weitergegeben.

Aber sehr häufig wurde behauptet, Gagfah hätte gegen die Sozialcharta verstossen,Mieterrechte beeinträchigt, oder "Wohnungen zu teuer verkauft" etc.
Sogar zu wenig Abbrucht wurde vorgeworfen, obwohl damit extra den Wunsch der Bürgermeisters erfüllte und der sich dafür als Held feiern liess.

Gerade im Zusammenspiel mit viel Medieninteresse muss man sehr aufpassen und im Zweifel einfach abtauchen.

[DJHLS]

Die Medien werden durch Abtauchen doch nur noch mehr angestachelt. Und zu den übrigen Vorwürfen kommt dann noch Intransparenz und Geheimniskrämerei hinzu.

Während der Macondo-Katastrophe hat BP von der anfänglichen Schockstarre auf maximale Transparenz umgeschaltet und teilweise in Echtzeit über den Stand der Arbeiten informiert. Das war als Kommunikationsstrategie auch erfolgreich.

Was Gagfah im Moment macht, ist herumwurschteln. Ist ja toll, wenn sie die Sozialcharta zu 99,9% eingehalten haben. Dann aber ist es extra-doof, die Vertragsstrafenverpflichtung nicht weitergegeben zu haben, weil die Woba-Verträge nun einmal einen binären Trigger enthielten, d. h. der eine kleine, unwesentliche Verstoß löst erstmal die Vertragsstrafenverpflichtung aus.

Wenn man sich so eine Klausel hineinverhandeln läßt, dann muß man eben auch zu 100% das so umsetzen. Ist sonst wie bei einem Marathonläufer, der nach 42 Kilometern das Feld anführt und dann stehen bleibt.

Hier müßte Gagfah seine Aktionäre informieren, aus welchem Grund hier die Gagfah AG wegen einer solchen Unwesentlichkeit eine derartige Gefährdung des Rufs und des Vermögens in Kauf genommen hat.

Lamentieren über die Ungerechtigkeit der Welt, der Medien und der Bevölkerung ist keine Entschuldigung, sondern ein zu managender Faktor.

OT: Woran der Umsatzeinbruch bei Schlecker lag, sei mal dahin gestellt. Es könnten auch die abstrusen Öffnungszeiten, das Verschlafen des Öko-Booms, der Preiskampf mit Rossman, etc. sein.

Und auch Schlecker hat vor dem Woolworth-Kauf bei der due diligence in die Bücher geschaut und daher gewußt, wie dort das Gehaltsniveau ist. Wer die Assets billig aus der Insolvenz kauft und dafür die Personalkostenkröte schluckt, der kann sich hinterher nicht beschweren.

[gate4share]

DHLS du bringst jetzt ne Menge durch einander!

Was ich sage die Medienwelt und, dass was die Bürger in Folge dessen denken und meinen, ist nicht gerecht.

Also Gagfah kann zur Zeit nur verlieren. Keine Nachrichten von Gagfah bedeutet, alles läuft "normal". Kein Medium wird jetzt wohlwollend über Gagfah berichten.

Wir müssen auch klar unterscheiden - welche Nachrichten.
95 %der Leute, sehen Gagfah nur als Vermieter Ausbeuter.
und nur 5 % als Aktiengesellschaft wo man sich beteilige kann, oder ist.

Wenn das Nachrichten gibt, die für den Kapitalmarkt bestimmt snd, dann wird man auch berichten. Gleichzeitig kann man dann immer Stellung zu Vorwürfen beziehen.
Ansonsten ist es besser man schweigt.

Und ob Gagfah was falsch gemacht hat, etc. darüber haben wir hier genug gesprochen - dachte das wäre jetzt erledigt...

Auf jeden Fall hat das nichts damit zu tun, ob und was man kommuniziert.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.320.548 von gate4share am 05.04.11 13:51:32

gate4share, wir sind unterschiedlicher Meinung, das kann ja mal vorkommen´und ist per se nix Schlechtes.

Deine These, Gagfah könne durch Kommunikation derzeit nur verlieren, halte ich für nicht zwingend und ich habe Dir am Beispiel von BP aufgezeigt, dass und wie es auch anders laufen kann. Es gibt aber selbstverständlich auch genug Beipiele für Wegducker: Schlecker, Tepco, etc. PR ist eben kein Selbstläufer.

Wenn 95% Gagfah als "Vermieter Ausbeuter" sehen, dann kann man sich strategisch fragen, ob man das ändern möchte und was einem das wert ist. Wenn sich die Investition in Reputation nicht lohnt, ist das auch eine Entscheidung.

Etwas kryptisch finde ich die Behauptung, wenn es Nachrichten gebe, die für den Kapitalmarkt bestimmt sind, dann würde man auch berichten.
Der Kapitalmarkt hat ein nachvollziehbares Interesse zu erfahren, ob und wie Gagfah gegen den Woba-kaufvertrag verstoßen hat und der Kapitalmarkt würde gerne die verwendeten Klausen selber prüfen. Das wäre eine vertrauensbildende Maßnahme seitens Gagfah. Und wenn Gagfah da etwas falsch gemacht hat - wovon du offenbar ausgehst - dann interssiert den Kapitalmarkt, wie es dazu kommen konnte.

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.320.771 von DJHLS am 05.04.11 14:21:53

Soweit dem nicht verschwiegenheitspflichten entgegenstehen, dürfte da auch (hoffentlich) nocht etwas kommen. In jedem Fall ob Rückstellungen gebildet werden und wenn nein, warum (hoffentlich nicht wegen Insolvenz der Tochter)

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.320.257 von gate4share am 05.04.11 13:10:10

Obwohl sonst Schlecker immer schon, und mehr als 80% der Beschäftigten nach den allgemeien Einzelhandelstarifen bezahlte, liessen sich die Kunden davon insperieen und kauften da nicht mehr ein - über 10% Umsatzminus in der Zeit.


Schmarrn, ich kenne zwei EX-Filialleiterinnen und deren nachvollziehbare Interna aus dem "Schlecker"-Imperium sind wahre Horrorgeschichten, nicht nur was die Bezahlung anbetrifft. Dagegen dürfte WalMart ein Paradies sein.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.323.808 von ewa1 am 05.04.11 20:43:56

Ich glaube du redest Unfug!

Man weiss von diesen Horrorgeschichte... Aber, dass du wohl nur die Hälfte verstanden hast, zeigt schon, dass du die Damen Filialleiter nennst. Schlecker hat nicht eine Filialleiterin. Auch nicht mal Verstellenleiterinnen, alle sind nur Verkäuferinnnen, mit normalem Tarifichen Gehalt.
Filialleitung, bedeutet rund 500 bis 700 Euro mehr.. und beim bestem Willen muss bei Schlecker eine Filiale nicht geleitet werden, weil alles Zentral vorbestimmt ist.
Das ist bei Schlecker vielleicht etwas schlimmer wie bei anderen. Vielleicht wie bei Gagfah.........
Bei alln Vermietern und Einzelhandeslfilialiten sind vielleicht 2 % unzufrieden, und bei Gagfah und Schlecker sind es dann 3% und die machen das Geschrei.
Aber ist nicht unser Thema.

Zu den Nachrichten.

Also bis jetzt konnte Gagfah ja überhaupt noch nicht substanztuiert Stellung nehmen, weil man ja die Vorwürfe, bzw. die Klageinhalte gar nicht kennt, Das hat Gagfah mehrmals gesagt. Auch wir haben nirgendwo eine definitive Aussage gehört, wegen was eigentlich geklagt wird. Es waren Berichte, wonach wir dann , wie Moser auch sagte, dann darauf geschlossen haben, worum es geht.
Aber es waren auch viele Zeitungsberichte, die noch von andere Verstössen redeten - was genau vorgeworfen wird, steht in der Klage. Ich habe schon mal 2 oder 3 Wochen auf ein Klagezstellung warten müssen.

Aber ich glaube auch nicht, dass Gagfah sich dann sofort äussert.

Klar DSHS wir sind unterschiedlicher Meinung !

Man wird es jetzt auf jeden Fall nicht schafen die allgemeine gegen sich zu bessern. BP hatte, soweit ich weiss, nie eine allgemeine schlechte Meinung gegen sich. Zwar immer schon Umweltschützer, aber nicht allgemein. Dazu war das ein Unglück mehr, und alle kämpften, das zu beseitigen.

Wir sind aber in einem ganz anderen Stadium ,oder ist eine ganz andere Geschichte. Hier wird Geld gefordert obwohl kaum ein Schaden da ist.
Wir sind hier anderer meinung - und wahrcheinlich machen die es so, wie ich es meine......aber nicht weil ich das meine, sondern weil Gagfah immer schon wenig bekannt gab.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.320.249 von Steinwollsocke am 05.04.11 13:09:29

In der Tat diese Höhe an möglicher KE muss klar und deutlich begründet werden.

Das sind ja ein Mehrfaches des aktuellen Kapitals!

Es ist zwar üblich, dass jede grösssere AG solche KE Ermächtgungen auf Vorrat sich gebn lässt, aber für vielleicht mal 10 bis 20 % des aktuellen Kapitals oder ein bisschen mehr. Aber 8 Mrd würde ja bedeuten, dass alle jetztige Anteil , dann nach nur noch um 20% des Kapitals ausmachen. Wer das soll wohl zeichnen soll? Das wird nur zu niedrigen Kursen gehen

Damit würde das Argument, was ich nennen wollte,warum man bei Gagfah bleiben sollte und nicht zu einer anderen Immobilien AG wechseln sollte, die niedrige Bewertung im Verhältnis zum NAV , wegfallen.

Sowohl TAG, als auch Deutsche Wohnen notieren zur Zeit um den NAV - vielleicht noch 10% drunter. Colonia, solll ja noch sehr viel mehr wert sein,aber wo die TAG schon die Mehrheit hat, wäre es wohl doch keine so gute Anlage.

Ansonsten gibt es keinen grosssen Wohnungs-Bestandshalter wo das Geschäftskonzept so klar auf Bestandshaltung ausgerichtet ist und nur dadurch ständig Cash Flows und sogar Gewinne generiert werden. Vielleicht könnte man die Kommunale Wohnungen nennen, welche aber auch erst im Aufbau ist.
Dann gibt es noch die Bestandshalter mit gewerblichen Immobilien - da sind sicher auch interessante Werte drunter. Aber auch alles risikoreich.

Sehr interessant fand ich ja die VIB. Weil die in der Tat beständig steigende Überschüsse erzielen und ständig eine Verbesserung in allen Zahlen melden können.
Leider habe ich nur die halbe Menge , die ich wollte um 8,10 bekommen da lief der Kurs in 3 bis 4 Tagen bis fast 9, und unter 8,70 gibt es nichts mehr.
Das NAV soll bei über 12 Eur liegen, und die Dividende ist so schlecht auch nciht.
Aber eigentlich wolle ich dafür gar eine Werbung hier machen, weil ich ja gern noch selber welche günstig kaufen wollte.

[OnkelD]

Zitat von gate4share: In der Tat diese Höhe an möglicher KE muss klar und deutlich begründet werden.

Das sind ja ein Mehrfaches des aktuellen Kapitals!

Es ist zwar üblich, dass jede grösssere AG solche KE Ermächtgungen auf Vorrat sich gebn lässt, aber für vielleicht mal 10 bis 20 % des aktuellen Kapitals oder ein bisschen mehr. Aber 8 Mrd würde ja bedeuten, dass alle jetztige Anteil , dann nach nur noch um 20% des Kapitals ausmachen. Wer das soll wohl zeichnen soll? Das wird nur zu niedrigen Kursen gehen

Wieviel Kapitalerhöhungen gab es denn in den letzten 5 Jahren?? Die Ermächtigung für die 10 Mrd gibt es schon lange. Die läuft jetzt nur aus. Klar können wir JETZT darüber diskutieren...nur warum hat es Dich bei Kursen unter 3 EUR nicht gestört? Da wäre es wahrscheinlicher gewesen.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.324.778 von gate4share am 06.04.11 01:15:57

Aber ist nicht unser Thema.

Das Thema Schlecker stammt von dir, nicht von mir. Grundsätzlich solte man Fehlentwicklungen ernst nehmen und nicht drumherumreden, sei es Gagfah sei es Schlecker. Bei Gagfah ist man als Aktionär nämlich selbst Betroffener, wenn die Firma unfähig ist, bzw. aufgrund von rücksichtsloser Profitorientierung das Geschäftsmodell an sich gefährdet.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.325.090 von OnkelD am 06.04.11 08:10:30

Wusste gar nicht, dass es damals auch eine Ermächtigung gab, das Kapital um 10 Mrd zu erhöhen.

Ja, hättte man wissen können.

Dann muss schon die Frage erlaubt sein, was diese extrem hohen Summen für eine evtl Kapitalerhöhung sollen? Das ist doch nirgendwo üblich.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.324.778 von gate4share am 06.04.11 01:15:57

1.
Was ist denn das für ein Märchen? Gagfah wisse gar nicht, weswegen Dresden kagen wird? Warum fragt dieser seltsame Herr Moser dann nicht einfach mal vernünftig bei der Stadt nach. "Vernünftig" meint, ohne irgendwelche abstrusen Drohungen auszustoßen.

Allerdings ist der Klagegrund doch mittlerweile öffentlich bekannt. Es geht darum, dass Gagfah beim Verkauf von wohneinheiten nicht ausreichend dafür gesorgt haben soll, dass die vertragsstrafenbewehrten Restriktionen, denen sie selbst unterliegen, auf für die Käufer gelten.

Was ist denn daran so schwer? Die Gagfah bräuchte doch nur offenlegen, mit welchen Vertragsklauseln sie standardmäßig dafür gesorgt hat, sich vertragstreu zu verhalten. Desweiteren könnte die Gagfah ganz einfach und transparent sich dazu äußern, ob und seit wann es Beschwerden seitens der Stadt Dresden gegeben hat. Im übrigen werden solche Vertragswerke üblicherweise von externen Anwälten gegengeprüft. Die Gagfah bräuchte doch nur bekannt geben, dass und welche kanzlei ihre Vertragswerke aufgesetzt oder geprüft hat und dabei die Konformität mit den Weitergabepflichten aus dem Woba-Vertrag bestätigt hat.

Das sind Informationen, die für die Aktionäre von Bedeutung sind, und die Gagfah daher ihren Aktionären mitteilen sollte.


2.
BP hat offen und transparent kommuniziert und das hat Früchte getragen. Du scheinst aber in einer Art self-fulfilling prophecy nach dem Motto gefangen zu sein: "Es ist völlig unmöglich, deswegen versuchen wir es am besten gar nicht".
die Deutsche Annington beispielsweise steht in der Öffentlichkeit besser da als Gagfah. kann zufall sein, ist aber letztlich ein Fakt, an dem sich Gagfah messen lassen muß.


3.
Am Kapitalmarkt geht es um Erwartungen und Signale. Mag ja sein, dass man sich einfach nur eine auslaufende Ermächtigung zur Kapitalerhöhung turnusmäßig erneut geben lassen will. In dieser situation ist das aber das falsche Signal. Wenn es nur um einen Vorratsbeschluß geht, könnte man die Ermächtigung genauso gut weglassen und - falls dann doch wider Erwarten eine Kapitalerhöhung notwendig werden, eine außerordentliche HV einberufen.
Nur, während eines laufenden Aktienrückkaufprogramms sich die Genehmigung zur Kapitalerhöhung geben zu lassen, wirkt extrem planlos.



Am Rande nochmal zu Schlecker:
So, so, bei allen Einzelhandelsfilialisten gibt es es ca. 2-3% Unzufriedene, die dann "Geschrei machen"? Seltsam nur, dass ich über Rossmann, DM, IKEA, Aldi, etc. noch nie etwas Vergleichbares wie über Schlecker gehört habe.
Von daher erscheint es mir etwas billig, das schlechte Image als unabänderliche Tatsache hinzustellen. Aber Schlecker ist nicht börsennotiert - insofern stellt sich da nicht die Frage einer Investition. Neben dem schlechten Image sehe ich bei Schlecker allerdings noch weitere Schwächen im Geschäftsmodell.
Gagfah sollte m. E. nicht den Fehler machen, sich auf Schlecker-Niveau einzuordnen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.325.248 von ewa1 am 06.04.11 08:39:40

Sicher sind Firmen ein Teil der Gesellschaft. Und auch wenn wir Aktionäre ja eher das Interesse haben, dass unsere Beteiligung gut verdient, haben wir auch eine gesellschaftliche Verantwortung und sollten bei extremer Schädigung gesellschaftlicher Werte auch uns einsetzen.

Doch das sehe ich weder bei Schlecker und schon gar nicht bei Gagfah. Es ist doch fast sprichwörtlich, dass sowohl Arbeitnehmer wie auch Mieter sehr umfangreiche Schutzgesetze haben und in der Regel bei Auseinandersetzungen die Gesetzeslage auf ihrer Seite haben.

Gerade was Mitarbeiter in Betrieben betrifft sieht man immer wieder, dass 98% oder 99% ihre Arbeit gut und mehr oder weniger gern machen, auch mit den Bedingungen zufrieden sind, aber die 2 % die wohl nirgendwo zurecht kommen, immer Theater machen, kommen auch dort nicht zurecht.
Sicher gibt es Filialen, wo eine Verkäuferin den ganzen Tag allein ist. Sie muss die Warenlieferung auspacken, Ordnung halten und noch ständig die Kasse bedienen. Aber so ist das nun mal in kleinen Filialen.

Es kann ja Fälle gegeben haben, wo man zu wenig Gehalt zahlte. Schlecker selber und ein leitender Angestellter sind ja vor einigen Jahren auch in strafrechtlicher Hinsicht verurteilt worden, umfangreich , systematisch unterhalb des verbindlichn Tarifs gezahlt zu haben. Aber das wird eben deshalb heute nicht mehr die Regel sein.

ewa1 sag du gern noch was zu Schlecker - aber dann sollten wir echt mit Schlecker zum ende kommen. Habe das selber hier eingeführt und wir können das auch besprechen, nur wollte ich eben darstellen, wie Schlecker in ein sehr negatives Licht gestellt wurde, mit vielleicht teilweise Berechtigung, aber keiner hat die 10.000den Beschäftigten erwähn, die dort gern und seit Jahren arbeiten.

Genauso bei Gagfah.Da werden 1 oder 2 Häuser gezeigt und 10 Mieter.Und dann wird das als Status quo für die gesamte Gesellschaft dargestellt. Tatsächlich zeigt sich auch noch,dass für viele Schäden die Mieter selber verantwortlich sind.


Aber unser Interesse ist ja in erster Linie, dass es unserer Gagfah gut geht, hohe Gewinne generiert werden und so auch wir mit hohen Dividenden und Kursen davon profitieren.

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.320.249 von Steinwollsocke am 05.04.11 13:09:29

Es erscheint mir mal direkt abwegig, das über Schlecker diskutiert wird, aber über das Verhalten von Gagfah seine deutschen Aktionäre in Englischer Sprache die Tagesordnung der HV zugesendet wird kein Wort verschwendet!

Als einziger hat sich hier Steinwollsocke darüber mokiert. # 12406 am 4.4. 11:09:29
Ich finde das eine Frechheit sondergleichen! Seid ihr wirklich alle damit einverstanden wie Kleinkinder behandelt zu werden? Ist der deutsche Aktionär ein Aktionär 2. Klasse?

Steinwollsocke hat doch völlig Recht Gagfah ist in DE gelistet und de fakto ein deutsches Unternehmen.
Ich rufe mal alle auf sich hier zu äußern wie wir vorgehen können um unser Recht durchzusetzen die Tagesordnung in deutscher Sprache zu erhalten. Außerdem muß für deutsche Aktionäre eine Möglichkeit geschaffen werden auf der HV abstimmen zu können ohne Auslandreise!

Ein Vorschlag wäre die Tagesordnung auf der Hompage zu veröffentlichen.

Gerade in der jetzigen Situation in der sich Gagfah befindet ist es von großer Wichtigkeit das hier mal Aufklärung erfolgt.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.326.640 von teppichprofi am 06.04.11 11:37:46

Jeder der Gagfah-Aktien kauft, weiß das der Sitz in Luxemburg ist und sie daher nicht verpflichtet sind, die HV in deutscher Sprache abzuhalten.

Englisch finde ich auch OK. Die hätten ja auch französisch nehmen können.

Jeder deutsche Aktionär kann dem SDK oder DSW beitreten. Das sind Verienigungen für Aktionäre. Da kann man auch Fragen platzieren, die die dann sammeln und professionell stellen. Ich meine, sogar auf englisch...

Also, ich sehe da nicht so ganz das Problem.

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Aber unser Interesse ist ja in erster Linie, dass es unserer Gagfah gut geht, hohe Gewinne generiert werden und so auch wir mit hohen Dividenden und Kursen davon profitieren.

Dumm nur, dass Gagfah dieses unseres Interesse derzeit eher suboptimal bedient.
- 2010 mit Verlust abgeschlossen
- Refinanzierung offen
- Dividende halbiert
- undurchsichtiges Aktienrückkaufprogramm
- Klagerisiko wegen im Raum stehender Verstöße gegen Verträge

Dabei könnte alles so einfach sein:
- Fortress gibt an, wieviel Stimmrechte sie kontrollieren, um Gerüchte über eine Desinvestition zu beenden
- Brennan kauft seine Anteile zurück und stellt die Differenz zwischen Verkaufspreis und jetzigem Kaufpreis der Gagfah zur Verfügung
- offene und transparente Kommunikation über das Klagerisiko in der causa Dresden
- Neuausrichtung des ARP

Schwerer, aber um so schöner:
- Beschleunigung des Verkaufsprogramms. Idealerweise auf Niveau der Buchwerte
- Einigung mit der Stadt Dresden über einen niedrigen zweistelligen Millionenbetrag, der zur Hälfte in das Stadtsäckel fließt und zur anderen Hälfte in die Infrastruktur um die Gagfah-Immobilien herum investiert wird.

[ewa1]

Hallo Gate4share,

also du und deine 2-3%, die immer nur meckern...

So einfach ist es nicht. Es sind gerade die wenigen, die den Finger in offene Wunden legen und auf Fehlentwicklungen aufmerksam machen. Die Masse ist eher lethargisch, diese Lebenseinstellung ist jedoch für den Fortschritt kontraproduktiv.

Man könnte argumentieren, dass man Wohnen muss, und deshalb die Mieter überhaupt froh sein sollten, wenn jemand ihnen eine Wohnung vermietet.

Diese Einstellung ist aber in einer transparenten Gesllschaft aüsserst rufschädigend und man sollte sich als Aktiengesellschaft dann doch eher an Toyota orientieren, die Millionen Fahrzeuge zurückrufen wenn ein fahruntüchtiger US-Rentner Bremse mit Gaspedal verwechselt hat und daraufhin in der Prärie gelandet ist. Das ist jetzt überspitzt formuliert, aber nur durch konsequentes, vorausschauendes Handeln behält man die Zukunft und den Aktienkurs im Griff.

Wegducken, abwiegeln und dann auch noch die Aktionäre vera...... ist schon ein starkes Stück. Was sagt eigentlich ein Aktionär zu den Vorgängen, der beim Going Public 20€ für die Aktie hingelegt hat??

[DJHLS]

Zitat von ewa1: Die Masse ist eher lethargisch, diese Lebenseinstellung ist jedoch für den Fortschritt kontraproduktiv.
[...]
Was sagt eigentlich ein Aktionär zu den Vorgängen, der beim Going Public 20€ für die Aktie hingelegt hat??

Die Antwort steht in Deinem Beitrag. Der lethargische Aktionär rechnet seine Dividenden auf den NAV und vergleicht dann seinen kleinen Verlust mit dem, was andere am Grauen Kapitalmarkt, in Lehmann-Zertifikaten oder Commerzbank-Aktien, Offenen Immobilienfonds, etc. versenkt haben.

Leitbild ist aber - wie du zu recht sagst - der kritische Aktionäre. Der mag etwas unbequem sein, mittel- und langfristig profitieren aber Unternehmen von solchen Aktionären.

[OnkelD]

Zitat von gate4share: Wusste gar nicht, dass es damals auch eine Ermächtigung gab, das Kapital um 10 Mrd zu erhöhen.

Ja, hättte man wissen können.

Dann muss schon die Frage erlaubt sein, was diese extrem hohen Summen für eine evtl Kapitalerhöhung sollen? Das ist doch nirgendwo üblich.

Habe gerade nochmal nachgeschaut. Also die Ermächtigung zur Kapitalerhöhung (8 Mrd Aktien = 10 Mrd EUR) wurde schon am 29. September 2006 beschlossen. Nach luxemburger Recht ist diese Ermächtigung aber wohl nur 5 Jahre gültig.
Üblich ist das in der Regel nicht, gerade weil Gagfah aufgrund der Fortress Mehrheit eine Kapitalerhöhung relativ unkompliziert in einer ausserordentlichen HV beschliessen könnte.
2006 war das wahrscheinlich mal für Zukäufe gedacht. Damals wollte man ja noch weiter expandieren. Heute ist das meiner Meinung nach eher psychologisch für die Banken. Wenn man ein hohes genehmigtes Kapital hat sollte sich das positiv auf die Kreditvergabe auswirken.
Im Extremfall ist das für die Bank nützlich. Wenn es zum Beispiel zu einem Debt for Equity Swap kommen sollte, müssen dann nicht mehr die Aktionäre Ihren Segen geben.
Das wäre natürlich nicht gut für uns Aktionäre und wird daher auch zurecht als negatives Signal aufgefasst. Wenn es aber hilft die Refinanzierungskosten leicht zu senken ist mir dieses Mittel recht.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.327.383 von OnkelD am 06.04.11 13:07:35

Es drängt sich der Eindruck auf, Gagfah habe geradezu auf die Klage der Stadt Dresden spekuliert.

Denn diese klage ist die einzige Begründung, warum jetzt auf einmal von Refinanzierungsschwierigkeiten die Rede ist.

Denn dass eine größere Refinanzierung ansteht war auch schon 2010 bekannt, als man das Aktienrückkaufprogramm beschlossen hat.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.327.383 von OnkelD am 06.04.11 13:07:35

Onkel D, finde sehr gut, dass du weisst, dass es schon vorher diese Ermächtigung gab.
So ist das ganz anders zu sehen als wenn es jetzt eine ganze neue Massnahme wäre.

Grundsätzlich macht fast jedere grössere AG vorsichtshalber eine Ermächtung zur KE, aber eben selten mehr als 20 bis 25 % des Aktienkapitals. Aber auch die Ermächtung zum Ankauf eigener Aktien , oft bis zu 10% des AG Kapitals, ist üblich und, dass Vorstand und Aufsichtsrat dannn eigenttändig entscheiden können, ob die Stücke eingezogen werden, wieder verkauft worden, oder als Ankaufswährung genutzt werden. etc.

Und wie du ja schon sagst, Onkel D ist ja jetzt hier gegeben, dass wir Aktionäre schon in einem erheblichen Masse auch Teilenteignet werden könnten. Egal ob man eine Wandelanleihe macht, den Banken Stücke im Tausch gegen Schulden gibt oder eine KE ohne Bezugsrecht, immer ist die Frage, bleibt das Interesse der Altaktionäre insoweitt gewahrt, dass sie je Aktienstück den gleichen Anteil am NAV haben. Und das wird in der Regel nicht der Fall sein. Jede KE unter dem NAV bedeutet, dass sich der Anteil des Altaktionärs am Gesamtvermögen erniedrigt und so wird der Wert je Altaktie verwässert.

Anderereits wenn es in der Tat nur reine Vorrats beschlüsse sind, um Handlungsfähig für alle Eventualtiäten zu sein, ist das nicht gross zu kritisieren, sondern sogar sinnvoll.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.327.355 von DJHLS am 06.04.11 13:04:36

Die Antwort steht in Deinem Beitrag. Der lethargische Aktionär rechnet seine Dividenden auf den NAV und vergleicht dann seinen kleinen Verlust mit dem, was andere am Grauen Kapitalmarkt, in Lehmann-Zertifikaten oder Commerzbank-Aktien, Offenen Immobilienfonds, etc. versenkt haben.


Wem erzählst du das ???

[gate4share]

Dabei könnte alles so einfach sein:
- Fortress gibt an, wieviel Stimmrechte sie kontrollieren, um Gerüchte über eine Desinvestition zu beenden

Da hat sich überhaupt nichts geändert. Wenn ein paar Inet-Spacken, von ariva, die ja nicht gerade durch gute Qualität von sich reden machen, zu dämlich sind, die Anteil richtig weiter zu führen, und andere Aktionär-Spacken dann ein Geschrei machen, kann ein normales, weltweit aufgestellte Unternehmen, auf so einen Quatsch wohl kaum reagieren.


- Brennan kauft seine Anteile zurück und stellt die Differenz zwischen Verkaufspreis und jetzigem Kaufpreis der Gagfah zur Verfügung

Wir müssen schon jedem selber überlassen, wann und wie er seine Aktien handelt. Es wird ja in dieser Sache ermittelt und es wird eine Entscheidung geben. Im Falle eines Schuldspruchs sind die Konsequenzen schlimmer als der von dir genannte Differenz.


- offene und transparente Kommunikation über das Klagerisiko in der causa Dresden
Die Klage ist ja Gagfah bis vorgestern noch nicht mal zugestellt worden. Wahrschein noch nicht mal in dieser Woche. Die Klage wird am 30.03. eingereicht und dann schickt das Gericht, wenn es diese Sache bearbeitet, dann die Klageschrift an die Gegenseite. Weiss nicht wie lange es in der Regel dauert. Habe schon mal solche Klagenschriften innerhalb von 2 Tagen bekommen, aber auch schon mal 3 Wochen gewartet. Da es hier viel umfangreicher it, wird es tendenziell länger dauern.
Man wird wohl kaum auf Aussagen vom "Hören und Sagen" und falsche Darstellungen von zeitungen oder Fernehberichten die Klagewahrscheinlichkeit beurteilen können, zumal man nicht mal das Ansinnen wiess.



- Neuausrichtung des ARP

Was sollte da neu ausgericheet werden? Mit welchem Sinn?der zur Hälfte i

Schwerer, aber um so schöner:
- Beschleunigung des Verkaufsprogramms. Idealerweise auf Niveau der Buchwerte
Es soll in diesem Jahr durch Blockverkäufe wieder ein Volume von 200 bis 300 Mio erreicht werden. Dazu kommen das Einzelverkaufsprogramm

- Einigung mit der Stadt Dresden über einen niedrigen zweistelligen Millionenbetrag, n das Stadtsäckel fließt und zur anderen Hälfte in die Infrastruktur um die Gagfah-Immobilien herum investiert wird.


Das hat man doch die ganze Zeit versucht. Moser it doch hingefahren und hat alles versucht und angeboten was möglich war. Mehr konnte man da nicht machen.

[ewa1]

Das hat man doch die ganze Zeit versucht. Moser it doch hingefahren und hat alles versucht und angeboten was möglich war. Mehr konnte man da nicht machen.

Die drohende Klage steht schon seit zwei Jahren im Raum. Weder Grundkapital (also die Aktionäre) noch Fremdkapital (also die Banken) wurden informiert. Jetzt auf den letzten Drücker seinen Dackel nach Dresden zum Bellen schicken ist doch lächerlich. Den nimmt doch niemand Ernst.

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Einigung mit der Stadt Dresden über einen niedrigen zweistelligen Millionenbetrag, n das Stadtsäckel fließt und zur anderen Hälfte in die Infrastruktur um die Gagfah-Immobilien herum investiert wird.


Das hat man doch die ganze Zeit versucht. Moser it doch hingefahren und hat alles versucht und angeboten was möglich war. Mehr konnte man da nicht machen.

Dieser Mr. Moser ist da hingefahren und hat sich offenbar aufgeführt, wie die Axt im Wald. Mit einem öffentlichen Blutbad gedroht und damit, nicht mehr in die Dresdner Immobilien zu investieren (= neuer Verstoß, noch ne Vertragsstrafe).

Wenn er das tatsächlich alles so gesagt hat, dann war das eine extrem schlechte Verhandlungstaktik.

Für so etwas schickt man den Geschäftsführer persönlich hin. Man droht nicht und erst nicht mit Vertragsverstößen. Jetzt rächt sich eben, das nicht mehr ex-OB Drescher CEO ist. Der hätte quasi unter Kollegen mit dem Dresdner OB die Sache bereinigen können.

Falls die Gagfah Rechtsabteilung, das Büro in Dresden und/oder die Geschäftsführung vor März 2011 von der Stadt Dresden informiert worden sind, dass Verstöße im Raum stehen und geprüft werden, dann hätte man erstens früher den Verhandlungsweg gehen können und der kapitalmarkt hätte früher informiert werden müssen.

Ich sage nicht, dass ich beweisen kann, das Gagfah vor März 2011 davon wußte, aber es erscheint plausibel und deswegen prüft die BaFin ja auch. Allerdings finde ich es auch eigenartig, dass Du gate4share hier als gegeben unterstellst, dass Gagfah wie alle anderen zuerst aus der Zeitung von der klageabsicht erfahren hat.

Wünschenswert wäre natürlich für alle Gagfah-Aktionäre, dass sich das als zutreffend erweisen wird. Allein, es erscheint mir unwahrscheinlich.

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Dabei könnte alles so einfach sein:
- Fortress gibt an, wieviel Stimmrechte sie kontrollieren, um Gerüchte über eine Desinvestition zu beenden

Da hat sich überhaupt nichts geändert. Wenn ein paar Inet-Spacken, von ariva, die ja nicht gerade durch gute Qualität von sich reden machen, zu dämlich sind, die Anteil richtig weiter zu führen, und andere Aktionär-Spacken dann ein Geschrei machen, kann ein normales, weltweit aufgestellte Unternehmen, auf so einen Quatsch wohl kaum reagieren.


- Brennan kauft seine Anteile zurück und stellt die Differenz zwischen Verkaufspreis und jetzigem Kaufpreis der Gagfah zur Verfügung

Wir müssen schon jedem selber überlassen, wann und wie er seine Aktien handelt. Es wird ja in dieser Sache ermittelt und es wird eine Entscheidung geben. Im Falle eines Schuldspruchs sind die Konsequenzen schlimmer als der von dir genannte Differenz.

1.
Ich glaube langsam, Du verstehst es wirklich nicht. Es geht nicht darum Mr. Brennan an's Kreuz zu nageln oder ihn möglichst hart zu bestrafen. Er mag unbeliebt sein und er mag eine suboptimale Besetzung sein, aber wir hoffen hier doch alle, dass er eben nicht schuldig gesprochen wird.

Worum es geht, ist allein der Kurs der Gagfah-Aktie. Und nein, wir müssen es ben nicht jedem selbst überlassen, wann und wie er seine Aktien handelt. Für Directors und insider gibt es da nun einmal bestimmte Restriktionen. Die folgen in Deutschland aus dem Wertpapierhandelsgesetz und sind auch keine skurrile deutsche Besonderheit.

Abgesehen von den rechtlichen Restriktion, wann und wie Directors ihre Aktien handeln, gibt es dann eben noch das weichere kriterium, wie geschickt es ist, als amtierender CEO ein großes Aktienpaket auf den Markt zu werfen, während ein ARP läuft. Selbstverständlich wertet der kapitalmarkt das als Signal, dass der CEO das von ihm geführte Unternehmen für überbewertet hält.

Deswegen war der Verkauf ein Fehler und den könnte Mr. Brennnan zumindest teilweise wieder gut machen.


2.
Ich finde Deine Terminologie etwas unangemessen. Arriva gibt zutreffend wieder, was im Geschäftsbericht steht.

Du weißt nicht, wieviele Stimmrechte Fortress kontrolliert und offenbar weiß es nicht einmal die Gagfah. Von daher lehnst Du Dich ziemlich weit aus dem Fenster, wenn Du hier Aktionäre wegen eines nachvollziehbaren Informationsbedürfnisses als "Spacken" bezeichnest. Das liegt in etwa auf einer Ebene mit dem ehemaligen Enron-CEO, als der einen Analysten als a-hole bezeichnet hat.

Gagfah, die Gagfah-Aktionäre und insbesondere Fortress haben doch ein gemeinsames interesse an einem hohen kurs der Gagfah-Aktie. Es kostet Fortress überhaupt nichts in der gegenwärtigen Krisensituation der Gagfah sich zu ihrem Investment zu bekennen. Es könnte aber für den Kurs und die Bemühungen um eine Anschlußfinanzierung der auslaufenden Darlehen viel bewirken.

[ewa1]

@djhals

bist du investiert? Bitte nicht missverstehen, mich interessiert`s halt....

Gruß

[DJHLS]

Zitat von ewa1: @djhals

bist du investiert? Bitte nicht missverstehen, mich interessiert`s halt....

Gruß

Yep. ca. 1.000 Stück zu durchschnittlichen Einstiegskurs von ca. 6,8 EUR

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.330.908 von DJHLS am 06.04.11 22:34:36

Danke, hatte eigentlich vor, um 7 wieder einzusteigen (fundamental sind Immos mit günstigen qm-Preisen etwas unkaputtbares :-) ), die Chose mit der Versagertruppe um Brennan in Sachen Dresden hatte mich aber abgehalten.

Jetzt, meine ich, ist der Zeitpunkt rational zu handeln, billiger wirds wohl nicht.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.329.073 von DJHLS am 06.04.11 17:03:42

Hallo DJHLS,

also ich stimme fast allem zu was Du zu Gagfah schreibst, nur bei den letzten beiden Punkten bin ich einer anderen Meinung.
Fangen wir mal mit 2 an:
Klar hat Ariva wiedergegeben was im Geschäftsbericht stand, erstaunlich ist nur, dass es sie früher nicht interessiert hat was im 2009er Geschäftsbericht stand. Sie haben Ihre "Logik" zur Datenerhebung geändert und sich nicht gefragt ob dies sinnvoll ist. Ausserdem haben Sie daraus Rückschlüsse auf den Freefloat gezogen die falsch waren. Der Freefloat ist ja definitiv unter 50%, ansonsten hat Fortress die nächste Klage am Hals. Das sind Fehler die passieren können, nur man sollte daraus lernen. Ariva sollte Ihre Daten besser prüfen und wir sollten mit den Daten etwas vorsichtiger umgehen.
So, sollte Fortress jetzt Ihren Anteil offenlegen? Na klar wäre das für uns Aktionäre gut um etwas Klarheit zu schaffen. Ich habe allerdings vollstes Verständnis für das vorgehen von Fortress. Warum sollen sie sagen ob sie 58%, 60% oder 62% haben. Wenn sie gerade verkauft oder gekauft haben wird dies Ankündigung Ihre zukünften Kauf oder Verkaufkurse negativ beeinflussen. Ist Ihr Anteil gleich geblieben, hat dies zwar keine Auswirkunegn auf das Gagfah Investment, aber es wird bald die nächsten Gerüchte bei einem anderen Fortress Investment geben. Schweigen Sie dann, wird jeder das Gerücht für bestätigt halten.
Zu 1.
Ich nehme mal an, dass alle die den Brennan Verkauf kritisieren, Ihr Gehalt gleich auf dem Konto haben und nicht einen signifikanten Teil in Anteilen Ihres Unternehmens ausgezahlt bekommen. Es gibt nunmal die Idee, Managervergütung vom Erfolg des Unternehmens abhängig zu machen. Hierfür gibt es Regeln und Sperr bzw Haltefristen. Irgendwann sollte man einem CEO auch mal erlauben, sich von seinem Gehalt etwas kaufen zu dürfen. Dabei müssen sicherlich die gesetzlichen Regelungen eingehalten werden. Das Argument stimmt, das ein CEO sehr nah am Unternehmen ist und dadurch immer Probleme beim Verkauf entstehen können. Allerdings kann es auch keine Lösung sein, den Verkauf erst beim Ausscheiden aus dem Unternehmen zu erlauben. Je erfolgreicher ein Manager wäre desto schneller würde er das weite suchen (weil er mehr Aktien/optionen bekommt die mehr wert sind)
Wenn man davon ausgeht, dass das Optionsprogarmm nur an meldepflichtige Manager gerichtet war, hat das Gagfah Management im Januar/Februar netto privates Geld in das Unternehmen investiert (Ausgaben für den Bezug aller Aktien war höher als Brennans Erlös aus dem Verkauf der Aktien). Das ist doch auch was positives, oder?

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.331.817 von OnkelD am 07.04.11 09:10:52

Ad 2:
Ariva ist ein kostenloser Dienst. Die betreiben logischerweise kein eigenes Research, sondern übernehmen Meldungen der Gesellschaften oder – falls keine solchen eintreffen – die Zahlen aus dem Geschäftsbericht. Möglicherweise hätte Gagfah mit einer Meldung, dass sich an der Gesamtsumme ihrer Kenntnis nach nichts geändert hat, bewirken können, dass es bei den alten Zahlen geblieben wäre.

Wie Du aber richtig schreibst, kennt niemand außer Fortress die genauen Zahlen – insofern sind die Angaben bei Ariva und anderen entsprechenden Diensten eben eher ungenaue Anhaltspunkte und erwecken in der Tat falsche Eindrücke. Aber, die Unternehmen haben es ja in der Hand, genaue Zahlen zu melden.

Solange Fortress noch eine wesentliche Beteiligung an Gagfah hält, sollten sie wie die anderen Aktionäre auch ein Interesse an einem hohen Kursen haben. Dazu sind sie nun einmal auf den Kapitalmarkt und die übrigen Aktionäre und potentiellen Aktionäre angewiesen. Wenn Fortress den Eindruck erweckt, im Bereich unterhalb der Meldeschwellen Gagfah-Aktien kurzfristig zu traden, dann ist das unter dem Gesichtspunkt des Insiderhandels gefährlich, verspielt aber in jedem Fall Vertrauen.

Ad 1:
Mr. Brennan bekam von der Gagfah 2009 2,9 Mio. Euro. Damit rangiert er unter den MDAX CEO’s – das muß man fairerweise sagen – eher im unteren Bereich. Allerdings geht dann der Vergleich mit Angestellten, die „Ihr Gehalt gleich auf dem Konto haben und nicht einen signifikanten Teil in Anteilen Ihres Unternehmens ausgezahlt bekommen“ doch fehl, denn die verdienen eben insgesamt nur einen Bruchteil von 2,9 Mio.

Nun weißt Du ja offenbar, in welchem Verhältnis die Fix-Vergütung zur Vergütung durch Aktien/Aktienoptionen steht. Wird sich ja auch im Geschäftsbericht finden. Ich vermute aber mal stark, dass das jeden Monat auf Mr. Brennans Konto überwiesene Gehalt, mehr als ausreicht, um sich „von seinem Gehalt etwas kaufen zu dürfen“.

Wenn der Vorstand Wert darauf legt, die Aktien des geführten Unternehmens während der Amtszeit zu verkaufen, dann gibt es dafür einen ganz einfachen Weg: Maximale Transparenz. Dann muss nämlich auch kein Aktionär befürchten, dass da Insiderwissen genutzt wird.

Ob eine Regelung, derzufolge erst beim Ausscheiden aus dem Unternehmen die Aktien verkauft werden dürfen, dazu führen würde, dass erfolgreiche Manager schneller das Weite suchen, ist erst mal nur eine These. Ob das plausibel ist und empirisch nachweisbar ist, wäre Gegenstand von Dissertationen.


@Ewa1: Zu spät. Der kurs hat heute morgen bereits auf über 6,2 angezogen.

[gate4share]

Meiner Meinung nach haben wir alle bisher genannten Punkte, hier ausreichend diskutiert.

Man hat auf Einwände reagiert und wieder geantwortet, es wurden neue Gesichtspunke erwähnt.

Sicher könnte ich jetzt wieder was dazu sagen, aber das Wesentliche wurde erwähnt.

Was in den Gespräche mit Moser in Dreden abgelaufen ist,wissen wir nicht genau. Doch er hat wohl klar 50 Mio angeboten und sogar noch Weitere in Aussicht gestellt.
Aber wie die Herde der Politiker nun mal ist, sagen die wohl nie was zu, hüllen sich mehr in Schweigen und stimmen dann nachher doch die Fraktion es vorgibt , ohne sich gross eigene Gedanken zu machen.

Normalerweise ist es doch so, dass man erst normale Gespräche führt, "Was können wir tun, damit wir die Klage verhindern? Lasst uns vernünftig einig werden."

Da aber wohl die meisten Ratsherren, selber die Lage ja gar nicht beurteilen könnnen, die Verwaltung sich klar für eine Klage ausgesprochen hat, und die Politik NUR zu dem Zeitpunkt beim Wähler gewinnen kann, wenn geklagt wird, hatte Moser wenig Chancen.

Das dann zum Schluss noch deutlich gemacht wird, wie es ausssieht, wenn man sich in einen bösen Rechtstreit begibt ist doch logisch.

Auch glaube ich weniger an die Fähigkeiten abgehalfteter Politiker.
Wenn man mehr Chancen bei Drescher gesehen hätte, hätte man ihm ja schiken könnnen. Er hat ja nach seinem Weggang von Gagfah eine eigene Immobilienberatung aufgemacht.
Da seine Expertise nur von der Gagfah und seiner Zeit als OB her rührt, werden da wohl nicht die Auftraggeber Schlange stehen.
Ob es ist sinnvoll ist, dass mit Dresdner Stadträten ein amerikanischer CEO, der in Luxemburg sitzt, und international tätig war, spricht, wage ich stark zu bezweifeln.

Auch logisch, scheint mir die Klage aus sicht der Stadt Dreseden ,aber auch aus Sicht der Parteien und jedes einzelne Stadtrats für diese sinnvoll zu sein.
Die Gespräche waren eine Chance und auch ein Einigungsvorschlag - mer konnte man nicht tun.

Falsch ist es meiner Meinung nach, bei jedem Vorhalt einer Stadtverwaltung schon Schuld einzugestehen und gar noch Gelder freiwillg an zu bieten.

Also ich finde man hat gut und richtig gehandelt.
Auch die Aktionäre sind zu einem richtigen Zeitpunkt informiert worden.

Ob Brennan seine Stück deshalb zu dem Zeitpunkt verkauft, weil er einen Wisssnsvorsprung hat, das muss geprüft werden und auch, wenn es so sein solte, bestraft werden.
Allerdings es spricht durchaus Vieles dafür dass dieses auch völlig unabhängig davon war.
So hat er sofort, als der Kurs nachhaltig , nach vielen Jahrn niedrigem Kurse, über 7,00 war , dann für 7,50 verkauft.
Das sieht nicht unbedingt danach aus, als wenn er gerade zu diesem Zeitpunkt hätte verkaufen wollen/oder müssen.
Klar ist der Kurs nach weiter gestiegen,aber das konnte er genauso wenig wissen wie wir.

[gate4share]

Ewa2 und DJHLS, auch ihr wollt evtl JETZT kaufen?

Kann durchaus richtig sein, aber auch falsch......

Für mich stellt sich tendenzill eher die Frage nach einem Verkauf. Weil ich immer noch ca 60 % meines Depots in Gagfah hat. Die 6.800 die ich zwischen 2,60 und 4,80 früh kaufte, werde ich noch lange behalten. Aber ob es echt sinnvoll ist, über die Hälfte seines Depots nur in einem Wert zu halten, ist schon fraglich.

[Steinwollsocke]

Zitat von gate4share: Für mich stellt sich tendenzill eher die Frage nach einem Verkauf. Weil ich immer noch ca 60 % meines Depots in Gagfah hat. Die 6.800 die ich zwischen 2,60 und 4,80 früh kaufte, werde ich noch lange behalten. Aber ob es echt sinnvoll ist, über die Hälfte seines Depots nur in einem Wert zu halten, ist schon fraglich.

Nun, es kommt wohl darauf an.

Grundsätzlich ist es nie gut anteilsmäßig so große Anteile auf einzelne Werte zu setzen. Erst Recht gerade dann nicht, wenn es sich um mittlere AGs handelt. Steht dann noch eine existenzbedrohende Klage über 1 mrd Euro an und neigt das Management und der Großaktionär zu undurchsichtigen Spielchen, ganz besonders nicht.

Wenn Dein Depot aus 10.000 Euro besteht, wird Dir wohl kaum etwas anderes übrig bleiben als das Meiste auf eine oder zwei Karten zu setzen. Ist Dein Depot dagegen sechsstellig, was bei Dir der Fall sein dürfte, musst Du stärker diversifizieren.

Wenn Du x00.000 auf einen Wert gesetzt hast, trifft Dich jedes unvorhergesehene Ereignis ziemlich hart. Da tut jedes Prozent richtig weh. Wenn es dann mal 30 Prozent wie bei Gagfah runter geht, ist das Chaos perfekt.

Auch ich halte aktuell ca 22.500 Aktien von Gagfah zu einem Einstieg von 5,82 Euro was eigentlich völlig daneben ist.

Für die Zukunft habe ich mir jedenfalls vorgenommen grundsätzlich viel stärker zu diversifizieren und einzelne Werte nur noch zwischen 5 und 10 Prozent im Depot zu halten. So kann man im Falle stärkerer Kursstürze wie im Falle Japan, sofern man denn voll investiert war, Positionen die sich im Gewinn befinden bzw. nur geringe Verluste aufweisen auflösen um damit zu Unrecht abgestrafte Titel nachzukaufen.

Allerdings ist der große Nachteil bei starker Diversifikation der, dass Du gar nicht so gründlich bei jedem dieser 10 bis 20 Unternehmen bzw. Anlagegüter recherchieren und Entwicklungen verfolgen kannst und auch kein so ausgeprägtes Gefühl dafür entwickelst wann welches Asset bei welchem Preis und welcher Marktlage günstig oder teuer ist.

Dies geht bei 3, 4 oder 5 Assets wesentlich leichter.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.333.343 von gate4share am 07.04.11 12:38:35

Die Logik erschließt sich mir nicht. Wenn man davon ausgeht, dass eine Aktie kein wesentliches Potential mehr hat, dann ergibt es keinen Sinn diese zu halten - egal zu welchem Preis man gekauft hat.

Wenn man von wesentlichem Potential ausgeht, müßte man auch bereit sein, zum aktuellen Kurs zu kaufen.

Die Orientierung an alten Kaufkursen, Buchverlusten oder -gewinnen o. ä. wird allgemein als wenig sinnvolle Strategie angesehen.

Gleiches gilt für das Aufbauen von Klumpenrisiken.

Aber da ist jeder seines eigenen Glückes Schmied...

Was ich etwas seltsam finde, gate4share, ist dass du einerseits, den Herren Moser und Brennan optimales Verhalten unterstellst, den Beteiligten auf Seiten der Stadt Dresden hingegen Willkür.

Halten wir doch mal fest:
- Du warst nicht dabei,
- Du weißt nicht, wie Moser aufgetreten ist,
- Du kennst die Erfolgsaussichten der Klage nicht, weil Du wie offenbar die meisten Aktionäre die Verträge nicht kennst, mittels derer Wohneinheiten weiterverkauft worden sind,
- Du kennst die internen Abläufe bei der Gagfah nicht und weißt daher auch nicht, ab wann der Vorstand Kenntnis von der drohenden Klage hatte oder hätte haben können und
- Du kennst die Qualifikation der Ratsmitglieder der Stadt Dresden und ihren Kenntnisstand nicht.

Solange diese Fragen nicht geklärt sind, stehen leichte, mittlere und schwere Managementfehler im Raum und offensichtlich hat das management keine Lust, sich um Abhilfe zu bemühen.

Daher scheidet für mich ein Nachkauf bei Gagfah derzeit aus.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.333.652 von DJHLS am 07.04.11 13:25:53

Ja du hast in faast allem so recht!

Bis auf:

"Du kennst die Qualifikation der Ratsmitglieder der Stadt Dresden und ihren Kenntnisstand nicht."

Gut, jetzt genau die Qualifikation der Dresdner Ratsmitglieder kenne ich nicht. Aber soviel anders als in Städten ähnlicher Einwohnerzahl wird es im tiefsten Sachsen auch nicht.
Das sind ganz einfach im Schnitt "normale Menschen" mit unterschiedlichen Berufen, Kentnissen und Fähigkeiten. Und das ist ja auch gut und richtig so.

Aber wir rechtlichen Laien und das sind in 95 % auch die Mitglieder des Rates können gar nicht die juristische Chancen beurteilen.
Dazu kommt als Negativum, dass die Ratsherren, noch viel stärker als andere Politiker, das Wohl der Bürger der Stadt im Auge haben, aber noch viel mehr, wie das was sie tun auf diese wirkt. Auch wegen der Lokalzeitungen, persönichen Bekanntschaften in Vereinen, Nachbarschaften, muss sich jeder Ratsherr fast automatisch auch immer rechtfertigen.
Da ist ganz einfach, das am Einfachsten was die Verwaltung vorgibt, was die Fraktion auch machen will und die Lokalzeitung ja schon lange hinaus posaunt!

[gate4share]

Grundsätzlich gehe ich schon von weiter hohen Chancen für Gagfah aus.

Auch diese Klage sehe ich grundsätzlich nur als untergeordnet, was die direkte finanziell Belastung betrifft. Aber nicht, was die Einschätzung anderer Anleger,der Banken, bzw. des Marktes überhaupt betrifft.

Auch wenn es einige nicht mehr hören können,ich bin damals mit geliehenen knappen 80.000 zu um 2,90 in Gagfah eingestiegen. Unglaubwüdrig, der sogar verachtenswert - wegen meiner hungernden Kinder etc, fanden das einige.....
Auch wegen dieser Kritik bin ich ab 3,60 nach und nach doch auf nr Sicher gegangen und habe verkauft.
Später habe ich nochmals Darlehen aufgenomme zu 6,03 gekauft und bei 6,45 und 2 Dividenden verkauft.

Aber so 15.000 habe ich eigentlich fast immer gehalten. Bei 7,80 und 8,50 habe ich eben bei steigenden Kursen mal je 1.000 verkauft.

Eben das Klumpenrisiko ist hier JETZT zu gross, weil eben die Auswirkunen der klage auf den Kurs nicht klar ist. Die gedanklichen Auswirkungen bzw. die Befüchtungen von Markteilnehmern, nicht die faktischen,nach meiner Einschätzung.

Ich werde jetzt ganz bestimmt nicht, alle Stücke, bis auf meinen Grundbestand von 6,800 der ja enorme Verzinsung abwirft, weil eben sehr niedrig gekauft, um 6,30 oder noch niedriger verkaufen.

Aber wie auch Steinwollsocke mir sehr schön erklärt hat, ist es sinniger zumindest den Bestand auf 25 bis 40% zurück zu führen.
Stände ich vor der Alternative, Festgeld oder verzinsliche zu 3,5% oder Gagfah, würde ich bei Gagfah bleiben.
Aber ich meine einige Aktien aufindig gemacht zu haben, die auch gute Kurschancen haben.
Grundsätzlich keine besseren als Gagfah , aber eben die Verteilung, des Vermögens ist sinnig - "nicht alle Eier in einem Korb"

Am liebsten würde ich jetzt schon die anderen Aktien verkaufen, und bei Gagfah mit dem Verkauf bis 6,80 bis 7,60 evtl noch bis 9,50 warten. Aber dann hätte ich wieder nur Schulden, und das ist aktuell bei diesem Kursständen insgesamt meiner Meinung nach, nicht mehr so risikoarm wie es damals war.

Ist ja nicht so, dass ich nicht wüsste was ich will, wollte ihr nur mal meine Überlegungen Euch schildern.

Ganz klar die meisten Chancen sehe ich immer noch bei Gagfah, weil klar am "billigsten" von den (wohn-)Immobilienhalter.
Aber, ich frage mich selber, rechtfertigt Gagfah, mit der Gefahr, dass andere die Klage als sehr schlimm einschätzen , noch dieses Klumpenrisiko. Oder ist es nicht sinnvoller nur 30% in Gagfah zu halten und den Rest lieber in andere Werte, die auch chancenreich sind aber eigentlich weniger als Gagfah.

Steinwollsocken, vielen lieben Dank für deine erklärenden Worte. Das hilft mir sicherlich auch eine für mich sinnvolle Entscheidung zu treffen.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.332.787 von DJHLS am 07.04.11 11:20:46

zu spät? Ich denke, Gagfah wird kurzfristig auch von der GSW-IPO profitieren.

[Blog-Buster]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.331.748 von ewa1 am 07.04.11 09:00:00

Sieben Euro ist eine gute Ausgangsbasis, ich warte bis 6,50 , um den Trend bestätigt zu sehen. Der Verlust in den letzten Wochen könnte sie bei einem guten Marktumfeld rasch wieder reinholen

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.334.294 von ewa1 am 07.04.11 14:54:56

Stimmt, gut, dass du nochmals dran erinnerst!

Denn der GSW Börsengang wird mit Sicherheit zu schlechteren Konditionen kommen als gagfah zur Zeit notiert. Also mehr im Verhältnis zum NAV und ganz sicher wesentlihc mehr im Verhältnis zum FFO und im Verhältnis zu den nachvollziehbar geplanten Gewinnzahlen.

Denn sonst würde ja der Börsengang wieder abgeblasen. Das Land Berlin will eindeutig eine Mindestsumme vereinnahmen und was Deutsche Wohnen geboten hatte, war ja zu wenig.

[gate4share]

Habe ja in der Tiefphase- glaube so um 5,82, einen Call gekauft mit Basis 5,50 -Ablauf 14.06.2011 für 0,59 . Der ist jetzt auf 1,05 gestiegen.
Nicht ganz so stark wie die Aktie, aber durchaus relativ stark.

Wer also noch Kurse von 7 oder höher in den nächsten Wochen erwartet, könnte da mit wenig Kapitaleinsatz was erreichen.
Wenn ich dann irgendwann in den nächsten Tagen, aber nicht unter 6,45 verkaufen sollte, dann würde ich mind die gleiche Anzahl an Calls kaufen, damit ich noch an Kurssteigungen profitieren kann.

[gate4share]

Aktionärsstruktur bei Erstnotierung

Aktionär

Aktien vor Erstnotierung in % Aktien nach Erstnotierung in %

Lekkum Holding B.V. 50,00 23,90

W2001 Capitol B.V. 49,10 23,50

Archon Group Deutschland GmbH 0,90 0,40

Free float 0,00 52,10


Ist die GSW gar nicht mehr im Besitz des Landes/Stadt Berlin?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.334.855 von gate4share am 07.04.11 16:06:30

Sorry habe da irgendwas verwechselt. Das Land Berlin hat irgendwie eine andere Gesellschaft die tief in den roten Zahlen liegt, weil sie ja auch die Fonds und Mietgarantien der Bankgesellschaft Berlin an die Fondszeichner übernommen hatte.

GSW gehört jetzt schon solchen "Geschäftsleuten", wie diese, die auch bei Gagfah die Grossaktionäre sind.


GSW-Vorstandschef Thomas Zinnöcker will mit dem Geld von der Börse in den nächsten zwei Jahren 5000 bis 6000 Wohnungen in Berlin kaufen und 40 Millionen Euro Steuerschulden zurückzahlen. Die GSW, die bis zum Einstieg der Finanzinvestoren 2004 dem Land Berlin gehört hatte, besitzt in der Hauptstadt bereits 48.000 Wohneinheiten und verwaltet weitere 15.800 Objekte für Dritte. Ende 2010 war der Immobilienbestand 2,6 Milliarden Euro wert.

[torjaeger-9]

Nur zur Info:

GAGFAH Finanzlage ruft Bedenken hervor

Sydney (aktiencheck.de AG) - Sven Janssen, Analyst von Macquarie Research, stuft die Aktie von GAGFAH (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) unverändert mit "underperform" ein und bestätigt das 12-Monats-Kursziel von 4,50 EUR.

Nach Bekanntgabe des Gesamtjahresberichts für 2010 habe das Management Pläne für dieses Jahr zur Refinanzierung im Volumen von 1 Mrd. EUR angekündigt. Zugleich wehre sich das Unternehmen gegen Vorwürfe der Stadt Dresden, wonach GAGFAH seine Verpflichtungen aus dem Privatisierungsabkommen verletzt haben solle.

Das Unternehmen plane in diesem Jahr Einheiten im Volumen von 200 bis 300 Mio. EUR zu verkaufen. Die Prognose habe man daher von 200 auf 292 Mio. EUR angehoben. Die Annahmen zu den operativen Ausgaben seien gekürzt worden. Insofern steige die EPS-Schätzung für 2011 von 0,49 auf 0,52 EUR.

Im Hinblick auf die finanzielle Lage der Gruppe würden weiterhin Bedenken herrschen. Ein möglicherweise langwieriger Streit vor Gericht könnte der Verhandlungsposition bezüglich fälliger Kredite nicht förderlich sein. Die Zinskosten könnten steigen. Investoren sollten Gewinne mitnehmen.

Vor diesem Hintergrund bewerten die Analysten von Macquarie Research die Aktie von GAGFAH weiterhin mit dem Votum "underperform". (Analyse vom 01.04.11) (05.04.2011/ac/a/d)


Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.2011-04-05 11:00:46

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.334.616 von Blog-Buster am 07.04.11 15:39:31

gibt es ein Gap das fällig wäre ?

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.334.934 von gate4share am 07.04.11 16:15:04

GSW gehört derzeit m. E. Whitehall (dahinter steht Goldman Sachs) und Cerberus, die die GSW vom Land Berlin gekauft haben.

Berlin ist ähnlich zickig wie Dresden und hat einen Finanzsenator von der Linkspartei. Der hat sich auf ein Veto-Recht aus dem Verkauf berufen, welches Börsengängen entgegensteht und hat damit nochmal eine Zahlung von ca. 30 Mio. zugunsten des Landeshaushalts von den Investoren abgepresst.

Das wollen die jetzt natürlich von den Zeichnern des Papiers haben. Bißchen dubios finde ich, dass goldman Sachs als konsortialführer fungiert. Geht rechtlich wohl, da Whitehall rechtlich eigenständig ist. Whitehall hatte übrigens zusammen mit RReef und anderen Big T. Middelhoff die Karstadt-Immobilien abgekauft. Ein Fehlschlag, nachdem Karstadt jetzt Mietsenkungen durchsetzen konnte.

GSW soll 6% Dividendenrendite bringen (Ausschüttungquote 60%-70% der FFO). Den NAV hat bei GSW ebenfalls CRBE berechnet und die Preisspanne bei der zeichnung soll 27%-38% Abschlag auf den NAV bieten. Immobilienwert 2,6 Mrd. bei 1,63 Mrd. Schulden. Das Geld aus dem Börsengang wollen sich Cerberus und Whitehall zuteilen - die GSW soll zur Entschuldung nur 70 Mio. bekommen.

Die großen Fragen bei der GSW werden denen bei Gagfah nicht unähnlich sein, mämlich ob CRBE den Immobilienwert richtig berechnet oder nicht zu hoch ansetzt, ob die Umschuldung gelingt und ein günstiges Zinsniveau erreicht werden kann, ob der sanierungsbedarf richtig kalkuliert ist und ob man mit den Mietern und der Politik klarkommt.

[gate4share]

Habe eben mal einen
.

neuen Thread zu GSW Immobilien AG eröffnet.

.
http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1165381-1-10/gsw-…
.

[dieta69]

heute kommt ein bericht über gagfah auf ard (monitor) um 21:45. dann wird es morgen wieder eine neue verkaufswelle geben ^^

[Paral]

In Monitor von ARD geht es um Gagfah.

[Nissie]

Altbekanntes wird neu aufgewärmt, wie immer bei Monitor.

[Sargon8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.333.343 von gate4share am 07.04.11 12:38:35

Hallo Gate.
Ich war mal mit 100 % in Gagfah investiert.(Mittelgroße 5 stellige Eurosumme).
Dies ging zum Glück gut und ich verkaufte nach einigen Dividenden irgendwann den größten Teil mit Gewinn.
Daraufhin habe ich mein Depot auf Dividendenstarke und möglichst wachsttumsreiche Titel umgestellt und kann nun viel besser schlafen.
Kaufe diesen Monat den 12 Titel. (neben Gagfah im Depot: MBB Industries, Essanelle, Drillisch, Freenet, Telefonica, Payom Solar, e.t.c.).
Bei CR Capitale warte ich noch ein wenig, bevor ich mich trenne.

Seitdem läuft es sehr zufriedenstellend. Natürlich auch konservativer geworden, da keine Zockerpapiere mehr gekauft werden.
60 % in Gagfah wäre mir zu heikel. 5-10 % für mich vertretbar.

Gruß

[Turbodein]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.337.117 von Nissie am 07.04.11 22:12:12

So ist es.

Und wenn der ein oder andere Mieter plötzlich Schimmel in der Wohnung hat, dann sollte er mal über sein Nutzerverhalten nachdenken. Meistens wird Schimmel einfach nur durch falsches Lüften, zu wenig Heizen, häufiges trocknen nasser Wäsche in der Wochnung, etc. verursacht.

[DJHLS]

Zitat von Turbodein: So ist es.

Und wenn der ein oder andere Mieter plötzlich Schimmel in der Wohnung hat, dann sollte er mal über sein Nutzerverhalten nachdenken. Meistens wird Schimmel einfach nur durch falsches Lüften, zu wenig Heizen, häufiges trocknen nasser Wäsche in der Wochnung, etc. verursacht.

Na ja, Mieter sind ein Risiko. Bestimmte Typen von Wohnungen und Bestimmte Vermieter ziehen einen bestimmten Risikotyp Mieter an.

Der Monitor-Bericht hat aber seinen Fokus auf den Vorwurf des Insiderhandels gegen Brennan gelegt. Anhand des Schriftverkehr, der ja immer Daten trägt, wird sich ziemlich gut nachvollziehen lassen, ab wann die Klageabsicht konkret wurde - offenbar endgültig schon Anfang des Jahres.

Irritierend auch, dass Gagfah offenbar schon viel früher als bisher angenommen Vergleichsangebote gemacht hat. Das täten die ja nicht, wenn an den Vorwürfen nichts dran wäre.

Falls sich das alles so bewahrheitet, könnte es noch interessant werden, welche Schadensersatzansprüche die Aktionäre gegen die Gagfah wegen unzureichender und verspäteter Information haben.

Ich habe aber vorsichtshalber vor dem Monitorbericht im außerbörslichen Handel noch 200 stück zu 6,18 verkauft.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.337.407 von DJHLS am 07.04.11 23:29:16

Ich habe aber vorsichtshalber vor dem Monitorbericht im außerbörslichen Handel noch 200 stück zu 6,18 verkauft

Das Thema ist gegessen, die VK-Gebühr hättest du dir sparen können. Wetten?

[DJHLS]

Zitat von ewa1: Ich habe aber vorsichtshalber vor dem Monitorbericht im außerbörslichen Handel noch 200 stück zu 6,18 verkauft

Das Thema ist gegessen, die VK-Gebühr hättest du dir sparen können. Wetten?

Ach, außerbörsliches Trading ist nicht so teuer. Ich schätze, dass Gagfah morgen unter 6 eröffnet. Je nachdem wie tief drunter stock ich dann wieder auf.

[ewa1]

Manchmal haben schlechte Meldungen auch ihren Vorteil, der Kurs fällt, auch wenn die Assets mehr hergeben.

Innerlich mag ich die Firma ja nicht, leider ist der asoziale Aspekt der Marktwirtschaft meist rentierlich.

[DJHLS]

Zitat von ewa1: Manchmal haben schlechte Meldungen auch ihren Vorteil, der Kurs fällt, auch wenn die Assets mehr hergeben.

Innerlich mag ich die Firma ja nicht, leider ist der asoziale Aspekt der Marktwirtschaft meist rentierlich.

Na ja, Gagfah bewirbt sich ja nun wirklich nicht um den Preis des sympathischsten Unternehmen...

Aber asozial? Letztlich ist es doch so, dass die Kommunen diese Wohneinheiten kaum noch managen konnten. Durch die gelebte "Gemeinnützigkeit" hat sich bei den Mietern eine Erwartungshaltung herausgebildet, die gerne als "sozial" bezeichnet wird, damit aber manchmal wenig zu tun hat.

Für die Mieten, die Gagfah erlöst, bekommt man eben keine schicken, frisch sanierten Altbauwohnungen. Und da Gagfah in Randlagen günstigen Wohnraum anbietet, zieht das eben neben vielen ordentlichen Mietern auch "Schmutzfinken" an.

Im Prinzip braucht man für solche Wohneinheiten eben einen bösen Buben als Vermieter. Früher gab es ja in diesen Blocks auch Hausmeister, die mit heute nicht mehr wohl gelittenen Mitteln dafür gesorgt haben, dass einzelene Mieter nicht dauerhaft neben der Spur fahren.

Was soll denn die Gagfah machen, wenn Mieter ihre Notdurft im Treppenhaus verrichten und Wände mit Graffiti verzieren? Als Vermieter darfst Du da aus datenschutzrechtlichen Gründen ja noch nichtmal Kameras aufhängen. Solche Leute wie die bei "Monitor" erwarten, dass der Vermieter in urchristlicher Geduld immer wieder die andere Wange hinhält.

[AristideSaccard]

@ DJHLS: ALso mir liegt es fern, die Linkspartei zu verteidigen, aber die ist ausnahmsweise mal unschuldig: der Finanzsenator Berlins (Ulrich Nußbaum) ist parteilos und wurde von der SPD nominiert, er ist im "Zivilberuf" Unternehmer (Fischhandel in Bremen oder so). 2004, als der Vertrag mit der GSW ausgehandelt wurde, war übrigens noch Sarrazin Finanzsenator.

Und zu den 30 Mio gilt: pacta sunt servanda! Wenn es im Vertrag steht, dass 30 Mio zu zahlen sind, wenn die GSW an die Börse gebracht wird, dann hat dem auch so zu sein! Dass die 30 Mio von den IPO-Zeichnern gezahlt werden und natürlich im Schwarzen Loch des Berliner Landeshaushaltes verschwunden sind und nicht den Mietern zu Gute kommen, steht auf einem anderen Blatt.

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.337.407 von DJHLS am 07.04.11 23:29:16

Deine Meinung zum Monitor-Bericht kann ich nur unterstützrn. Die Außenaufnahmen der Häuser sahen schon richtig assi-mäßig aus. Aber da muß man auch vorsichtig sein. Vielleicht sind es ja Abrißhäuser. Fa steckt natürlich keiner Kapital rein.

Schwerwiegender ist da wohl der Vorwurf gegen Brennan zu werten. Die Klage der Stadt Dresden soll diesem schon 2 Jahre bekannt sein und eine Einigung der Kontrahenten war nicht absehbar. Also wird es auch eine gewisse Zuspitzung gegeben haben, die dann zu dessen Verkauf geführt hat. Sollte der Insiderhandel bestätigt werden, werden auch Aktionäre klagen.

Langsam kann man den Aktienkauf bereuen, den Ruhe wird dann ewig nicht einkehren können.

[DJHLS]

Zitat von AristideSaccard: @ DJHLS: ALso mir liegt es fern, die Linkspartei zu verteidigen, aber die ist ausnahmsweise mal unschuldig: der Finanzsenator Berlins (Ulrich Nußbaum) ist parteilos und wurde von der SPD nominiert, er ist im "Zivilberuf" Unternehmer (Fischhandel in Bremen oder so). 2004, als der Vertrag mit der GSW ausgehandelt wurde, war übrigens noch Sarrazin Finanzsenator.

Und zu den 30 Mio gilt: pacta sunt servanda! Wenn es im Vertrag steht, dass 30 Mio zu zahlen sind, wenn die GSW an die Börse gebracht wird, dann hat dem auch so zu sein! Dass die 30 Mio von den IPO-Zeichnern gezahlt werden und natürlich im Schwarzen Loch des Berliner Landeshaushaltes verschwunden sind und nicht den Mietern zu Gute kommen, steht auf einem anderen Blatt.

Eigentlich hier im Gagfah-Thread Off-Topic:

Aber in der Tat, nußbaum ist gar nicht Linkspartei. allerdings habe ich den ja auch gar nicht kritisiert. Der Vertrag mit Whitehall und Cerberus sah keine Zahlung vor, sondern einen Zustimmungsvorbehalt. Whitehall und Cerberus gingen davon aus, die zustimmung würde nicht verweigert, da es aus Sicht der Stadt Berlin keine Gründe gibt, die gegen einen Börsengang sprechen.

Aber die spekulation ging nicht auf. Nußbaum hat völlig zu Recht erkannt, dass Whitehall und Cerberus den Börsengang schnell vollziehen wollten und der Börsengang für sie einen hohen Wert hat. Deswegen hat er für die zustimmung einen Preis gefordert.

Das ist dem Verhalten der Stadt Dresden gegneüber Gafah nicht unähnlich. Der Stadt Dresden ist durch die angeblich unzureichende Weitergabe von von Pflichten an Käufer auch kein Schaden entstanden. Allerdings, wenn sie die Chance haben, per Vertragsstrafe eine fette Extra-Rendite zusätzlich zum Kaufpreis einzufahren, dann versuchen die Stadtväter das natürlich auch.

Und so kann man Nußbaum eigentlich nur vorwerfen, dass er sich mit lächerlichen 30 Mio. hat abspeisen lassen. Andererseits, wer weiß ob der Börsengang je gelingt. Die 30 Mio. hat Berlin aber unabhängig davon, ob der Börsengang erfolgt.

[AlterMann]

Sieht wohl nicht so gut aus in Dresden:

Keine Einigung mit Gagfah über Klage absehbar
Im Streit um den Woba-Kaufvertrag
zwischen der Stadt und dem
Großvermieter Gagfah rückt eine
Einigung in weite Ferne. Außer Beteuerungen,
einen langen Rechtsstreit
abwenden zu wollen, hat die
Gagfah bisher nichts dafür unternommen.
Das Rathaus bestätigte
SZ-Informationen, dass bis heute
von der Gagfah kein schriftliches
Angebot vorgelegt worden sei und
es daher auch keinerlei Verhandlungen
gebe, die dann zu einer außergerichtlichen
Einigung führen
könnten. Die Gagfah wollte das
nicht kommentieren. Sie werde
sich erst äußern, wenn die Klageschrift
vorliegt und sorgfältig geprüft
worden sei, erklärte Unternehmenssprecherin
Bettina Benner
gestern. „Wir haben immer gesagt,
dass wir jederzeit für konstruktive
Gespräche mit der Stadt
Dresden offen sind. Dazu stehen
wir“, wiederholte sie.
Vor einer Woche hatte die Stadt
ihre Klage gegen den Großvermieter
eingereicht. Sie fordert darin
1,08 Milliarden Euro Strafe wegen
Vertragsbruchs. Die Gagfah soll im
großen Stil Mieterrechte ausgehebelt
und darauf abzielende Vertragsstrafen
beim Weiterverkauf
von Häusern nicht an die neuen Eigentümer
gegeben haben. Wie lange
der Rechtsstreit dauert, ist völlig
unklar. Bei einer SZ-Online_Abstimmung
sprachen sich knapp 80
Prozent von 662 Teilnehmern dafür
aus, die Klage zum Anlass zu
nehmen, um ein neues kommunales
Wohnungsunternehmen aufzubauen.

Quelle: Druckausgabe Sächsische Zeitung 8.4.2011 Seite 13

[petro001]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.338.397 von teppichprofi am 08.04.11 09:41:49

ich würde es sehr gern anders sehen, aber allmählich fällt es mir wirklich schwer zu glauben, dass immer die anderen schuld sind - die bösen mieter, die böse stadt dresden, die böse finanzaufsicht. das bild, das sich von gagfah in den letzten monaten geformt hat, wirkt insgesamt schon ziemlich unsympathisch, unprofessionell und - wenn's dumm läuft - sogar unseriös. schade drum, aber hilft ja nix: ich werd' wohl das letzte bisschen plus noch retten und die reißleine ziehen...

[DJHLS]

Zitat von AlterMann: Bei einer SZ-Online_Abstimmung
sprachen sich knapp 80
Prozent von 662 Teilnehmern dafür
aus, die Klage zum Anlass zu
nehmen, um ein neues kommunales
Wohnungsunternehmen aufzubauen.

Quelle: Druckausgabe Sächsische Zeitung 8.4.2011 Seite 13

Was geht nur in den Köpfen dieser Menschen vor? Immerhin sind das ja wohl Leute, die halbwegs lesen können und einen Zugang zum Internet haben.

[Nissie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.339.535 von DJHLS am 08.04.11 12:08:08

Wer einmal mit der Verwaltung städtischer Wohnungen beruflich befasst war, der weiß , dass die komunalen Wohnungsbestände aus finanziellen Gründen über kurz oer lang dem Verfall preisgegeben sind.
Das gilt nicht für die kom. Wohnungsunternehmen, sondern für den eigegenen städtischen
Wohnungsbesitz

[AlterMann]

Diese 80% sind die selben, die mehr Rente, Hartz4 oder Lohn wollen, jedoch nicht bereit sind dafür selber etwas zu tun. Sie sehnen sich nach einem starken Staat, der ihnen alle Sorgen abnimmt - DDR 2.0.

Oder kurz, es ist die sozialistisch (rot/grün/braun) angehauchte Mehrheit in Deutschland.

Freiheit und Selbstverantwortung ist der Masse der Deutschen leider kein Wert.
Und darum, hier schließt sich der Kreis, kommt das GAGFAH-Bashing in den Medien und teiweise auch hier im Forum, so gut an.

Das eine GAGFAH die Wohnungen wesentlich effizienter bewirtschaftet als eine Kommune das je kann, wird dabei ausgeblendet.

[petro001]

Zitat von AlterMann: Diese 80% sind die selben, die mehr Rente, Hartz4 oder Lohn wollen, jedoch nicht bereit sind dafür selber etwas zu tun. Sie sehnen sich nach einem starken Staat, der ihnen alle Sorgen abnimmt - DDR 2.0.

wenn man das liest, kann man eigentlich nur froh sein, dass du ein "alter" mann bist...

[AlterMann]

Coooool - einen Hund getroffen.

Mach fein "wuff" petro!

[hannes24]

Zitat von AlterMann: Diese 80% sind die selben, die mehr Rente, Hartz4 oder Lohn wollen, jedoch nicht bereit sind dafür selber etwas zu tun. Sie sehnen sich nach einem starken Staat, der ihnen alle Sorgen abnimmt - DDR 2.0.

Oder kurz, es ist die sozialistisch (rot/grün/braun) angehauchte Mehrheit in Deutschland.

Freiheit und Selbstverantwortung ist der Masse der Deutschen leider kein Wert.
Und darum, hier schließt sich der Kreis, kommt das GAGFAH-Bashing in den Medien und teiweise auch hier im Forum, so gut an.

Das eine GAGFAH die Wohnungen wesentlich effizienter bewirtschaftet als eine Kommune das je kann, wird dabei ausgeblendet.

Da gebe ich die klar recht.
Bin selber Vermieter - habe gerade den Monitor Bericht gesehen.
Die Mieter die dort gezeigt wurden, möchte ich aber auch nicht haben....selbst schlechteste Erfahrung gemacht!

[ewa1]

Zitat von Nissie: Wer einmal mit der Verwaltung städtischer Wohnungen beruflich befasst war, der weiß , dass die komunalen Wohnungsbestände aus finanziellen Gründen über kurz oer lang dem Verfall preisgegeben sind.
Das gilt nicht für die kom. Wohnungsunternehmen, sondern für den eigegenen städtischen
Wohnungsbesitz

Eigentlich merkwürdig, ein Teil der Bestände stammt doch von der Deutschen Rentenversicherung, oder? Warum hat man die überhaupt verkauft, das ist doch das Kapital der zukünftigen Rentner?

Ich als Stadtvorstand hätte eine neue Firma gegründet, Geld in die Hand genommen und die Wohnungen nach rein betriebswirtschaftlichen Gesichtspunken managen lassen. Gagfah kocht auch nur mit SAP, weshalb soll ein Stadtbetrieb das schlechter können? Dann wäre die Rendite wieder den Bürgern zugutegekommen.

Aber spinnen wir den Faden nicht weiter.....

Irgendwoher muß meine Dividende ja herkommen

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.340.980 von hannes24 am 08.04.11 15:37:02

Bin selber Vermieter - habe gerade den Monitor Bericht gesehen.
Die Mieter die dort gezeigt wurden, möchte ich aber auch nicht haben....selbst schlechteste Erfahrung gemacht!

Der Mieter ist doch auch ein Kunde wie jeder Kunde?

Wenn ich nichts verdiene in einer Branche, bin ich als Unternehmer doch selbst Schuld und gebe das Geschäft auf.

Ich würde nie auf die Idee kommen, meinen Kunden vorzuwerfen, sie wären schlechte Kunden. So zu denken ist unprofessionell.

[hannes24]

Zitat von ewa1: Bin selber Vermieter - habe gerade den Monitor Bericht gesehen.
Die Mieter die dort gezeigt wurden, möchte ich aber auch nicht haben....selbst schlechteste Erfahrung gemacht!

Der Mieter ist doch auch ein Kunde wie jeder Kunde?

Wenn ich nichts verdiene in einer Branche, bin ich als Unternehmer doch selbst Schuld und gebe das Geschäft auf.

Ich würde nie auf die Idee kommen, meinen Kunden vorzuwerfen, sie wären schlechte Kunden. So zu denken ist unprofessionell.

Jetzt muss ich aber lachen - habe im Jahr ca. 10-14 Neuvermietungen und die Mieter stehen Schlange - deshalb kann ich mir das aussuchen, dass ist übrigens sehr professionell, sich die Geeignetesten auszusuchen.

Und solche Gezeigte nehme ich nicht.

Wenn man "prekäre" Mieter im Objekt hat, ist es halt schwierig es gut zu vermarkten und die Kosten steigen durch Beschädigungen,Sicherheitsdienst und Kameras noch weiter.

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.339.846 von AlterMann am 08.04.11 12:50:31

Über die 80% kann man streiten - es sind in Deutschland weit mehr zufrieden, als es den Anschein hat, nur melden die sich nicht zu Wort. Wenn geschrieen wird, dann ist dies meist nicht repräsentativ. Aber wenn man etwas gegen die bequemen, wenig leistungsbereiten (damit meine ich nicht verallgemeinernd einen Großteil der Hatz4-ler!!!) sagt, dann ist man gleich ein Snob, soziales weltfremdes Arschloch, von Eltern in ein glückliches Leben geborener oder ein sonst wie wahrnehmungsgestörtes menschenverachtendes Wesen.

Bei Themen wie Steuern, Sozialversicherungen, ist es vergleichbar wie beim Strom aus der Steckdose.

Keiner will Hochspannungsleitungen, AKWs, Endlager, Windkraft, Wasserspeicherkraftwerke, Biogasanlagen, teuren Solarstrom, funkelnde Dächer mit Solarzellen, Kohlekraftwerke, Gaskraftwerke, Strom aus Nachbarländern, teuren Strom...schließlich kommt der Strom doch so schön zuverlässig und bequem aus der Steckdose...

Bei allen sozialen Aspekten leider die gleiche Geschichte. Jeder soll möglichst viel erhalten - aber wer bezahlt das?
Zu wenig Heizkostenzuschuss, zu wenig Hartz 4, zu schlechte gammlige Hartz 4-Wohnungen, in denen es dann auch noch schimmelt (wenn man nicht heizt - schließlich viel zu teuer und nicht vom Steuerzahler bezahlt), die Wäsche aber im Zimmer trocknet, nicht lüftet (weil man dann wieder heizen müsste und der Steuerzahler hierfür nicht aufkommen möchte), zu schlechtes zu teures Gesundheitswesen (keine neue Hüfte mit 85? Frechheit...!), zu wenig Rente, 1-Euro-Jobs sind unzumutbar. Arbeiten bis 67? Wofür habe ich denn 45 Jahre eingezahlt, da kann man doch erwarten, dass man dann anschließend 25 Jahre im Luxus schwelgt? Keine rund um die Uhr Pflege bei Krankheit? Aber ich bin doch pflegeversichert...da müssen doch 3 Arbeitskräfte für mich zur Verfügung stehen...aber bitte keine Osteuropäer, ich bin doch schließlich auch kein Osteuropäer...

Über Jahrzehnte wurden Wahlversprechen eingelöst, die die kommenden Generationen jetzt bezahlen - folglich keine Wahlgeschenke mehr und zusätzlich dürfen wir die Geschenke der bisherigen Generationen abbezahlen. Woran das liegt? Weil der Wähler so blöde ist und genau diesen Schwachsinn fordert, seit Jahrzehnten und es geht noch munter weiter, bis zum großen Knall! Man fordert unter anderem den staatlich gefördertem billigen Wohnraum, den der dumme fleissige zahlen darf... Aber dank der massiven Überschuldung mussten die öffentlichen Wohnungsgesellschaften abgestoßen werden - in dem Irrglauben, es gäbe Firmen, die kein Interesse an einer schwarzen Null, oder gar Gewinn hätten. Armes Deutschland.
Wir haben aktuell nicht das Problem, dass Deutschland nicht leistungsfähig genug wäre, sich den gewünschten Wohlstand zu leisten - wir haben das Problem, dass es kein faires Verhältnis gibt zwischen leistenden und konsumierenden. Die Chancengleichheit ist weit besser, als der ein oder andere annimmt. Der bequemste Weg ist allerdings zu behaupten, die anderen seien am eigenen Schicksal schuld!
Warum gibt es ein Anrecht auf einen schönen Flachbildschirm? Muss man sich den am Mund der Kinder absparen? Ist Fernsehen ein Grundbedürfnis? Tut es nicht auch die Bibliothek und ein Radio? Und ein Waschmaschine ist zwingend erforderlich? Ein Trockner auch? Ein Leben ohne Auto ist unzumutbar? Ein Handy macht einen Menschen erst vollwertig, zumindest wenn es Videos abspielen kann? Computer mit Internet sind ein Grundbedürfnis? Genauso wie ein Balkon?

Es gibt viele Fälle, in denen aufgrund gesundheitlicher Probleme (auch Psyche aufgrund von Gewalt u.ä.) ein leistungsfähiges Teilhaben an der Gemeinschaft nicht mehr im durchschnittlichen Maße ermöglicht. Oft führen auch familiäre Gründe zu wirtschaftlicher Benachteiligung (Mutter sorgt für Kinder, Familienvater macht Halli-Galli oder lebt nach dem Motto "Hartz4 und der Tag gehört Dir"). Da habe ich keine Bedenken, mit diesen Leuten mein Einkommen zu teilen - nicht mit dem zuvor genannten Vater! Aber die ach so armen, auch die so perspektivlose Jugend - warum sind die Leute oftmals perspektivlos? Viele leben nach dem Motto "Die anderen sind schuld", manchmal gipfelt es in dem "denen zahle ich es Heim" (Verschönerungen in Hausfluren, oder gleich in der vom Staat finanzierten Wohnung, anderen mal ordentlich eins aufs Maul hauen, die sind ja schuld am persönlichen Schicksal), mal den eigenen Hintern aufraffen lohnt nicht, wozu Fortbildung, ich bin doch kein Streber, Freizeit ist eh viel cooler, mir fällt es nicht wie den Snobs einfach so in den Schoß...
Aber ist das wirklich so? Wie viele der "bösen Besserverdiener" haben nichts dafür tun müssen? Wie viele haben das Geld von Ihrem Umfeld tatsächlich in den Arsch geblasen bekommen? Wie viele von denen nutzen andere überhaupt aus? Ein Großteil der Bevölkerung klotzt für das eigene Schicksal und das der eigenen Familie rein, oftmals sogar für vollkommen fremde,...ja auch das gibt es, man nennt es Ehrenamt, Hilfsbereitschaft etc. - das ist der feine Unterschied zwischen denen, die meinen die anderen seien Schuld und den leistungsbereiten.
Und wenn man jetzt wieder das Argument der raffgierigen Politiker bringt - die Parteien stehen jedem offen. Ich halte Politiker für unterbezahlt - das führt dann dazu, dass die meisten guten Denker und Lenker Ihre Zeit für andere weniger Privatleben-vernichtende Tätigkeiten, die zudem besser bezahlt sind, einsetzen.
Und wie steht es um die raffgierigen Banker? Es gibt tausende, wenn nicht sogar Millionen gut bezahlter Stellen in Deutschland. Die werden nicht nur nach Familienzugehörigkeit, Parteibuch und Vitamin B vergeben - hier soll es tatsächlich auf Leistung ankommen...oha. Dabei sind doch die anderen Schuld an der eigenen Misere... Wie jetzt, ich soll mehr als 35 Stunden arbeiten? Mich fortbilden? Nicht auf Pump konsumieren, damit ich nachher zum abzahlen meiner Kredite nicht wie ein Hamster im schlecht bezahlten Job rotieren muss, weil ich keine Rücklagen habe, mich mal nach besseren Jobs umzusehen und bei Gehaltsverhandlungen pokern zu können, oder schlimmer noch - umziehen, um einen guten Job zu bekommen...das geht jetzt wirklich nicht...hier in der Pampa leben doch all meine Freunde.
Die Medien bedienen genau diese immer weiter wachsende Bevölkerungsgruppe ("die anderen sind Schuld, eigener Einsatz lohnt sich nicht!") und fördern somit auch immer weiter deren Wachstum. Wie wäre es mal, wenn die Medien mal darüber berichten, wie viel einzelne Bevölkerungsgruppen in unserer Gesellschaft leisten und wie hoch gleichzeitig deren Erwartungen an die Gesellschaft sind...!

Unter Zitate online steht „Frage nicht was dein Land für dich tun kann, sondern was du für dein Land tun kannst!“ - ich musste die Quelle nachschlagen,...John F. Kennedy (http://www.zitate-online.de/sprueche/politiker/16886/frage-n…)

Wie lauten darunter die Kommentare:
"frag dich lieber warum es das nicht endlich tut!"

"gähn! was für ein altmodischer spruch. heute ist "dein land" froh, wenn du den rand hältst und nicht weiter auffällst und auch kein geld kostest. am besten wäre ja wohl, du wärst gar nicht da. nach helden steht heute niemandem mehr der sinn. die zeiten sind vorbei. heute ist man ganz überflüssig und egal."

"wenn man bedenkt, dass Menschen den Staat gegründet und Repräsentanten gewählt haben und immer höhere Steuern zahlen, damit diese etwas für Sie tun, halte ich diesen Zitat von Herrn Kennedy geradezu bedauernswert schwachsinnig."

Ich werde leider das Gefühl nicht los, dass in Deutschland große Bevölkerungsgruppen die Sorge haben, dass sie Gefahr laufen, mehr zu tun, als die Allgemeinheit, folglich drosselt man seine Leistungsbereitschaft, oder stellt sie besser noch komplett ein. Angetrieben wird das ganze auch noch durch die Medien, die immer wieder dazu anstacheln, um Himmels Willen nicht mit den durch andere bezahlten Sozialleistungen zufrieden zu sein - Plattenbau,...unbewohnbar! Frechheit! Ich kann doch nichts dafür, dass ich alkoholabhängig bin, die anderen sind schuld!).

Ja, es gibt viele mit einem schlimmen Schicksal - aber es gibt langsam immer mehr, die einfach nur bequem sind!

Gruß
Beilagenfresser

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.341.280 von hannes24 am 08.04.11 16:13:44

Na ja, arbeite in einem Käufermarkt und deine Logik ist hinfällig...

Und: Weißt du wirklich vorher, wer "geeignet" ist?

Seien wir mal ehrlich. Fortress ist ungeeignet, Wohnungswirtschaft zu betreiben. Wenn die Autos produzieren würden käme der ADAC garnicht mehr nach mit dem Abschleppen.

Ich selbst sehe das alles völlig emotionslos. Solange Dividende fließt, investiere ich auch in Rüstungsfirmen oder AKW-Hersteller.
Und Gagfah ist nur deshalb interessant, weil der Wonungsmarkt ein Verkäufermarkt ist (derzeit).

[ewa1]

Unter Zitate online steht „Frage nicht was dein Land für dich tun kann, sondern was du für dein Land tun kannst!“ - ich musste die Quelle nachschlagen,...John F. Kennedy

Diejenigen, die für ihr Land am meisten tun könnten, machen das aber nicht. GE, Google, Apple u.a., zahlen z.B. durch "geschicktes Wegducken" gerade mal 5%-10% Steuern auf ihre Gewinne. Der kleine US-Mittelständler zahlt dagegen über 30%.

Die Crux ist nicht das Verhalten der Unter.- und Mittelschicht, sondern die Raffgier der Oberschicht. Die Oberschicht verkauft sich halt besser.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.341.354 von Beilagenfresser am 08.04.11 16:24:07

Ja, es gibt viele mit einem schlimmen Schicksal - aber es gibt langsam immer mehr, die einfach nur bequem sind!

Beilagenfresser, bist du Sklaventreiber? Arbeit ist doch nichts ethisch-wertvolles, es wird nur so verkauft.

Ich bekenne mich zum Nicht-Arbeiten. Kapitalertragsbezieher wie wir sollten das Thema Arbeit längst hinter uns gelassen haben.


Wer arbeitet und sich nicht drückt, der ist verrückt.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.339.655 von Nissie am 08.04.11 12:24:33

Wer einmal mit der Verwaltung städtischer Wohnungen beruflich befasst war, der weiß , dass die komunalen Wohnungsbestände aus finanziellen Gründen über kurz oer lang dem Verfall preisgegeben sind.
Das gilt nicht für die kom. Wohnungsunternehmen, sondern für den eigegenen städtischen
Wohnungsbesitz

Nissie du scheinst da was zu wissen.

Mir leuchtet nicht so automatisch ein, warum das so ist, wie du das darstellstst.
Was sind die Gründe?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.341.354 von Beilagenfresser am 08.04.11 16:24:07

Klasse Beitrag!

Dem kann ich vollinhaltlich, inkl, des Verständnis für wirklich benachteiligte Menschen, zustimmen.

Super gemacht, Beilagenfresser!

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.341.567 von ewa1 am 08.04.11 17:02:47

Mir scheint, dass ich in andere Bedingungen hineingeboren wurde, als Du.

Ich bin nicht eines morgens aufgewacht und bin/war vermögend. Ich bin zwar Kapitalertragsbezieher, aber davon kann ich erstens nicht so leben, wie ich derzeit lebe und zweitens kann ich davon schon mal garnicht die nächsten gut 50 Jahre bestreiten...also muss ich noch ne Weile arbeiten.

Bezüglich der Aussagen ob ich Sklaventreiber sei und dass es sich bei Arbeit um nichts ethisch wertvolles handele:
Ich bin kein Sklaventreiber,...mangels dergleichen und Erziehung, außerdem habe ich nicht behauptet, dass Arbeit ethisch wertvoll sei. Ich behaupte nur, dass man nicht auf Kosten anderer konsumieren soll - damit meine ich die, die mehr ausgeben, als sie haben. Ich habe keine Einwände, wenn jemand von seinen Rücklagen leben kann, oder aufgrund von unverschuldeten Nöten Unterstützung bedarf.

Irgendwie beschleicht mich das Gefühl, dass Deine Aussagen nicht ganz ernst gemeint sind - sicher bin ich mir aber nicht...

Gruß
Beilagenfresser

[hannes24]

Zitat von gate4share: Klasse Beitrag!

Dem kann ich vollinhaltlich, inkl, des Verständnis für wirklich benachteiligte Menschen, zustimmen.

Super gemacht, Beilagenfresser!

Leute alles richtig kann auch voll zustimmen.

Will noch anmerken für mich gilt:

Zu viel Sozialstaat ist asozial

weil die Menschen nicht wirklich rauskommen und andere permanent dafür zahlen müssen !!!

Trotz sinkender Arbeitslosigkeit steigt die Zahl der Sozialhilfeempfänger immer weiter derzeit ca. 10% der Einwohner viele leider auch noch Migranten ca. 38% davon.

[Nissie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.341.699 von gate4share am 08.04.11 17:21:35

naja, ich hatte einige Jahre an verantwortliche Stelle damit zu tun.
Wie bekannt verfügen die meisten Städte im Westen der Republik über eigene, eben kommunale Wohnungsunternehmen, halten aber trotzdem einen eigenen Wohnungsbestand vor, der von städt.Mitarbeitern verwaltet wird. Hier mal einige Gründe, warum die Bewirtschaftung und Verwaltung dieser Objekte nur unzureichend funktioniert:
- Mangel an qualifizierten Mitarbeiter, die zu teuer sind,
- nur geringe Mittel für Instandhaltung verfügbar, Rückstellunge/Rücklagen
für Bauerneuerung gibt esw nicht
- die städt.Wohnungen werden vorgehalten für Problemgruppen, die auf dem privaten
Wohnungsmarkt aus unterschiedlichen Gründen keine Wohnung finden
- die Wohnanlage/der Stadtteil wird für den normalen Mieter unattracktiv,

Die Städte wissen meines Erachtens auch, dass sie aus ihrer Struktur heraus ungeeignet sind, eine sach- und fachgerechte Wohnraumbewirtschaftung sicherzustellen.

[Beilagenfresser]

Zitat von hannes24: Das ist ein Phänomen, das auf der Manipulation von Statistiken beruht. Nicht jeder, der arbeitslos ist, gilt auch als arbeitslos. Und da die Definitionen immer weiter in die Richtung angepasst werden, dass immer weniger arbeitslos sind...

Gruß

[hannes24]

Zitat von Nissie: naja, ich hatte einige Jahre an verantwortliche Stelle damit zu tun.
Wie bekannt verfügen die meisten Städte im Westen der Republik über eigene, eben kommunale Wohnungsunternehmen, halten aber trotzdem einen eigenen Wohnungsbestand vor, der von städt.Mitarbeitern verwaltet wird. Hier mal einige Gründe, warum die Bewirtschaftung und Verwaltung dieser Objekte nur unzureichend funktioniert:
- Mangel an qualifizierten Mitarbeiter, die zu teuer sind,
- nur geringe Mittel für Instandhaltung verfügbar, Rückstellunge/Rücklagen
für Bauerneuerung gibt esw nicht
- die städt.Wohnungen werden vorgehalten für Problemgruppen, die auf dem privaten
Wohnungsmarkt aus unterschiedlichen Gründen keine Wohnung finden
- die Wohnanlage/der Stadtteil wird für den normalen Mieter unattracktiv,

Die Städte wissen meines Erachtens auch, dass sie aus ihrer Struktur heraus ungeeignet sind, eine sach- und fachgerechte Wohnraumbewirtschaftung sicherzustellen.

Ja, genau der Staat kann nicht vernünftig wirtschaften.
Die Gagfah macht es aber derzeit auch nicht besser - wir sollten auch den Druck auf der HV erhöhen.

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.342.021 von hannes24 am 08.04.11 18:16:38

Ich bin an veranwortlicher Stelle - und deshalb kein Theortiker.

[DJHLS]

Zitat von Nissie: naja, ich hatte einige Jahre an verantwortliche Stelle damit zu tun.
Wie bekannt verfügen die meisten Städte im Westen der Republik über eigene, eben kommunale Wohnungsunternehmen, halten aber trotzdem einen eigenen Wohnungsbestand vor, der von städt.Mitarbeitern verwaltet wird. Hier mal einige Gründe, warum die Bewirtschaftung und Verwaltung dieser Objekte nur unzureichend funktioniert:
- Mangel an qualifizierten Mitarbeiter, die zu teuer sind,
- nur geringe Mittel für Instandhaltung verfügbar, Rückstellunge/Rücklagen
für Bauerneuerung gibt esw nicht
- die städt.Wohnungen werden vorgehalten für Problemgruppen, die auf dem privaten
Wohnungsmarkt aus unterschiedlichen Gründen keine Wohnung finden
- die Wohnanlage/der Stadtteil wird für den normalen Mieter unattracktiv,

Die Städte wissen meines Erachtens auch, dass sie aus ihrer Struktur heraus ungeeignet sind, eine sach- und fachgerechte Wohnraumbewirtschaftung sicherzustellen.

Vor allem aber ist es schlichtweg nicht ihre Aufgabe. Was private Unternehmen tun können, sollen auch private Unternehmen tun und nicht der öffentliche Sektor.

Es ist geradezu grotesk mit Steuermitteln oder Staatsschulden staatlichen Wohnungsbau zu finanzieren.

[petro001]

Zitat von AlterMann: Coooool - einen Hund getroffen.

Mach fein "wuff" petro!

heute mittag habe ich die von wenig wissen und viel frust geprägten stammtischparolen des alten mannes noch für eine bemitleidenswerte einzelmeinung gehalten. inzwischen musste ich feststellen, dass auf diesem unterirdischen niveau hier in diesem thread fast schon gedrängel herrscht.

aber warum wundert mich das eigentlich? irgendwo müssen sie ja sein, die paar millionen bild-leser, deren horizont gerade mal bis zur nächsten krawall-schlagzeile reicht. und wenn ich mir die orthographischen, grammatikalischen und stilistischen fähigkeiten der lautesten krakeeler hier so anschaue, dann verstehe ich durchaus, dass ihnen die facettenreichen grau-schattierungen unserer welt viel zu kompliziert sind. da kommen die schwarz-weiß-bilder von diekmann & co. dann gerade recht, gell?

[AlterMann]

Brav gebellt Hündchen. Und jetzt husch husch ins Körbchen.

P.S. Wenn Du das nächste mal von "orthographischen, grammatikalischen und stilistischen fähigkeiten" laberst, solltest du dich vorher mal mit dem Thema GROßCHREIBUNG beschäftigen.

Aber vielleicht wird das unter Euch Sozialisten ja abgeschafft, so von wegen Gendermainstreaming von Groß- und Kleinschreibung.

[ewa1]

Zitat von hannes24: Ich bin an veranwortlicher Stelle - und deshalb kein Theortiker.

Hoffentlich machst du es besser als die Fortress-"Verantwortlichen".

Die sind auf jeden Fall schlechter motiviert als jeder Wohnungsbaugenossenschaftsbeamte , und un-verdienen das Hundertfache.

Wenn man die Fortress-Verantwortlichen dazu verdonnern könnte, auf 90% ihres Gehaltes zu verzichten und dafür Handwerker für die Wohnungsinstandhaltung einzusetzen, hätten wir innert kürzester Zeit Kurse um 14€, zufriedene Mieter und ein exzellentes Image.

[petro001]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.343.147 von AlterMann am 08.04.11 22:34:34

na wenigstens bleibst du deinem niveau treu! ich wünsche frohes weiterproleten, armer alter mann...

[torjaeger-9]

Interessant an diesem Thread finde ich, daß das große Problem der Refinanzierung der in 2013 fälligen 3,4 Mrd Bankschulden hier kaum diskutiert wird. Offensichtlich fangen die ersten Analysten bereits an, nervös zu werden (siehe Macquarie). Ich denke, daß die Refinanzierung spätestens bis Mitte 2012 stehen müßte.

Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, daß man für einen 100 mio. Kredit in 2010 bereits Euribor plus 500 Basispunkte zahlen muß, d.h. bereits 6,3% aktuell (!!). Wenn das ein Maßstab für die Zukunft sein sollte, übersteigen die Zinsen die NOIs. Das LTV-Ratio liegt bereits jetzt bei hohen 67%, insofern halte ich den Risikoaufschlag auch für gerechtfertigt. Ob die Banken angesichts der negativen Publicity in Verbindung mit den schlechten Zahlen überhaupt weiter Kredite gewähren werden, halte ich für fraglich.

[AlterMann]

Gabs zu dem Thema nicht mal die Info, man plane die, vermutlich günstigere, Variante einer eigenen Unternehmensanleihe um die Refinanzierungskosten zu senken?

Ich stecke da fachlich nicht so drinne, aber wenn man die Anleihe mit einer erstrangigen Grundbucheintragung absichert (die jetzigen Gläubigerbanken werden dann ja ausgelöst), sollten den Geldgebern etwaige Klagen und ein Negativimage am Allerwertesten vorbeigehen.

Ich selber kaufe grundsätzlich keine Schrottwährungsanleihen (€, $, ...) mehr, aber wenn ich es täten, würden mir zu 100% grundbuchbesicherte Papiere zu sagen wir mal 5-6% Rendite sehr gut gefallen.

Das Risiko wäre praktisch nahe Null.

[hannes24]

Zitat von petro001:

Zitat von AlterMann: Coooool - einen Hund getroffen.

Mach fein "wuff" petro!

heute mittag habe ich die von wenig wissen und viel frust geprägten stammtischparolen des alten mannes noch für eine bemitleidenswerte einzelmeinung gehalten. inzwischen musste ich feststellen, dass auf diesem unterirdischen niveau hier in diesem thread fast schon gedrängel herrscht.

aber warum wundert mich das eigentlich? irgendwo müssen sie ja sein, die paar millionen bild-leser, deren horizont gerade mal bis zur nächsten krawall-schlagzeile reicht. und wenn ich mir die orthographischen, grammatikalischen und stilistischen fähigkeiten der lautesten krakeeler hier so anschaue, dann verstehe ich durchaus, dass ihnen die facettenreichen grau-schattierungen unserer welt viel zu kompliziert sind. da kommen die schwarz-weiß-bilder von diekmann & co. dann gerade recht, gell?

Wer die Monitorberichte zur Gagfah gesehen hat - sah wie die Häuser innen auch verwahrlost aussahen!!! Für diesen brutalen Vandalismus da gibst du Petro mir wohl Recht, sind in erster Linie die Mieter verantwortlich oder schmiert die Gagfah ihre Häuser jetzt schon selbst an.
Ein Teil der Mieter wurden dann auch gezeigt - danach war mir alles klar mit Stammtisch hat das alles nichts zu tun lieber Petro aber mit Realitätsinn schon.
So Long

[petro001]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.343.859 von hannes24 am 09.04.11 11:24:25

was den vandalismus angeht, gebe ich dir in der tat recht. aus meinen eigenen erfahrungen als vermieter weiß ich leider auch selbst sehr genau, dass man höllisch aufpassen muss, wen man sich ins nest setzt.

aber aus solchen einzelfällen dumpfe und durch absolut nichts zu erhärtende 80-prozent-der-deutschen-sind-scheiße-parolen abzuleiten wie der alte mann das tut, ist populismus in seiner armseligsten form.

ausschließlich darum ging es in meinen postings. und in seinen antworten darauf hat der alte mann ja auch noch einmal ziemlich deutlich gemacht, wes geistes kind er ist. deshalb habe ich ihm gegenüber inzwischen auch eine gewisse beißhemmung entwickelt: ich glaube, er kann wirklich nichts dafür...

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.343.859 von hannes24 am 09.04.11 11:24:25

Wer die Monitorberichte zur Gagfah gesehen hat - sah wie die Häuser innen auch verwahrlost aussahen!!! Für diesen brutalen Vandalismus da gibst du Petro mir wohl Recht, sind in erster Linie die Mieter verantwortlich oder schmiert die Gagfah ihre Häuser jetzt schon selbst an.

"Wie der Herr, so`s G`scherr", pflegte mein alter Herr zu sagen.

Die Schmierereien sind mgtlw. Folge der unterlassenen Instandhaltung? Teilweise bröckelt ja der Putz von den Fassaden, die Balkone sehen so aus, als würden die gleich abbrechen, für Fluchttüren gibt es keine Schlüssel... Was macht denn die Gagfah wenn es mal brennt und die Mieter kommen nicht aus dem Haus? Das kann teuer werden.

Wer in solch verwahrloster Umgebung wohnt, wird sicher nicht mehr auf seine Kinder aufpassen wenn die die Flure beschmieren. Ich glaube das wurde sogar einmal soziologisch untersucht, in gepflegter Wohnumgebung ist auch das Prekariat rücksichtsvoller.

Die Gagfah Siedlungen Wohnungen die ich selbst kenne, machen jedenfall nicht mehr den guten Einduck wie früher. Die wurden früher viel besser gepflegt. Aber das kostet halt Geld...

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.344.010 von ewa1 am 09.04.11 12:35:06

EUR 6,50 pro Qm in die Rücklagen/Instanthaltung.
Bei unseren Hochhäusern wurde gerade beschlossen, die Zuführung von 10 auf 12 EUR zu erhöhen. Unsere Häuser sind aus den 60ern und relativ gut in Schuss. Nicht luxuriös. Nur was notwendig ist, um nicht zu verwahrlosen.

Bei 6,50 pro qm wie bei Gagfah in Dresden ist das schon so knapp, dass da mit Fugen kitten gearbeitet wird, statt zu sanieren. Auch wenn die Häuser im Topzustand übernommen wurden, ist das für 60er Jahre Häuser herzlich knapp.

[hannes24]

Zitat von ewa1: Die Schmierereien sind mgtlw. Folge der unterlassenen Instandhaltung?

Als Verwaltungsbeiratsvorsitzender einer grossen WEG kann ich sagen - würde das alles gemacht, ich spreche von Optik nicht von Notwendigen dann sieht es paar Wochen später genauso aus - es sei den Kameras und Sicherheitsdienst werden eingesetzt auf Kosten der Eigentümer und nicht der Verursacher wo bleibt die Nachhaltigkeit?

Und versuche mal von Sozialhilfeempfängern und der Nix-Verstehkopftuchfraktion dir verursache Schäden ersetzen zu lassen.

[ewa1]

Und versuche mal von Sozialhilfeempfängern und der Nix-Verstehkopftuchfraktion dir verursache Schäden ersetzen zu lassen

Aber die wohnten doch schon da, bevor Gagfah von Fortress übernommen wurde? Die Gagfahsiedlungen hatten eigentlich immer einen guten Ruf und die Wohnungen waren begehrt.

Was ich sagen will: Wenn der Eigentümer sein Eigentum nicht pflegt, pflegt auch der Besitzer das Eigentum des Eigentümers nicht. Ist doch logisch, oder?

Man müsste sich einmal Siedlungen anschauen, in denen viele Menschen aus den unteren Einkommen wohnen, dann den Erhaltungsaufwand erfragen und dann die Schmierereien messen. Ich bin sicher, wenn der Eigentümer nichts macht, macht auch der Mieter nichts, bzw denkt: Die Hütte ist wertlos. Ist doch wie beim Auto. Wenn du eine Klapperkiste hast, ist dir das Beschmieren doch herzlich egal, oder? Ist alles Psychologie, gibt es keine Psychologen in der Wohnungswirtschaft? Scheint ja ein ziemlich minderbemitteltes Völkchen zu sein, die Wohnungsunternehmer, oder?

Was mich ja nur ärgert, ist dass der Kurs deswegen so runtergeht.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.344.189 von hannes24 am 09.04.11 13:54:07

Und versuche mal von Sozialhilfeempfängern und der Nix-Verstehkopftuchfraktion dir verursache Schäden ersetzen zu lassen.

Für was gibt es denn Kostenrechnung? Es gibt immer Erfahrungswerte, die in die Preisfindung eingehen. Einen Unternehmer interessiert nur, wieviel Prozent der Kunden nicht zahlen, das kalkuliert es dann ein. Der freut sich dann, wenn weniger besch..... wird, und wird seine Kalkulation nach oben anpassen wenn der Besch.... zunimmt.

Es soll natürlich "Kaufleute" geben, die rechnen den "Schwund" nicht ein und wundern sich dann, dass nichts verdient wird. Oder kaufen Häuser und wissen nicht, was Kostenrechnung ist, um es krass zu formulieren.

[AlterMann]

Ich glaube die Ursache liegt etwas tiefer.

Und zwar wieder genau an der Stelle, die der pissige kläffende Köter nicht wahr haben will.

Die Harzer und Wohngeldbezieher haben den allumsorgenden Staat inzwischen soweit, das er (mit dem Geld der verbleibenden Steuerzahler) mindestens 5,-/m² zahlt (in meinem Großraum). Natürlich zuzüglich der Nebenkosten.
Habe ich (oder die GAGFAH oder ein anderer) nun einige Wohnungen im untersten Segment im Bestand, spielt es kaum eine Rolle ob sie gepflegt sind oder nicht. Ich bekomme ja so oder so meine 5,-/m². Der immer weiter steigenden Zahl der Harzer/Wohngeldempfänger ist die Miethöhe auch völlig egal, solange das Amt sie bezahlt.

Warum also soll sich der Vermieter die Rendite dieser "Unterkanteobjekte", bei satter Auslastung, durch Verschönerungen versauen? Grundsubstanzerhaltung und fertig.

Dafür kann man in die Bestandsobjekte, die eine zahlungskräftigere Kundschaft ansprechen, dann deutlich mehr investieren.

Das ist auch kein spezielles GAGFAH-Problem, sondern einfach eine Folge des sich immer weiter aufblähenden Sozialstaates. GAGFAH macht nur eine schlechte Öffentlichkeitsarbeit + Heuschreckenalarm (den lieben die linken deutschen Medien am meisten) und dann kommt auch noch etwas Pech/Dummheit dazu (Dresden).

[hannes24]

Zitat von AlterMann: Ich glaube die Ursache liegt etwas tiefer.


Warum also soll sich der Vermieter die Rendite dieser "Unterkanteobjekte", bei satter Auslastung, durch Verschönerungen versauen? Grundsubstanzerhaltung und fertig.

Dafür kann man in die Bestandsobjekte, die eine zahlungskräftigere Kundschaft ansprechen, dann deutlich mehr investieren.

Das ist auch kein spezielles GAGFAH-Problem, sondern einfach eine Folge des sich immer weiter aufblähenden Sozialstaates. GAGFAH macht nur eine schlechte Öffentlichkeitsarbeit + Heuschreckenalarm (den lieben die linken deutschen Medien am meisten) und dann kommt auch noch etwas Pech/Dummheit dazu (Dresden).

Richtig - in vielen Gesprächen wird mir bereits von Bewerbern gesagt : gut ein Vermieter aus der Region und keine Heuschrecke oder Gagfah.
Mir nützt es somit schon!!

Als Vorstand der Gagfah hätte ich früher bereits eine Aufteilung des Bestands vorgenommen, dies auch wirtschaftlich und namentlich abgegrenzt z.B. Gagfah Premium GmbH und XY Standard GmbH. Dann wäre der gesamte Name auch nicht so versaut worden.

[Nissie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.344.366 von AlterMann am 09.04.11 15:36:58

kann Dir da nur zustimmen.
Nicht nur bei der Gagfah ist die Belegung des Wohnungsbestandes mit nicht mietfähigen Gruppen ein Problem. Die ehemals gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften mit überwiegend öffentlich geförderten Wohnungen im Bestand beherbergen bis zu 40 % Mieter, bei denen die Arge die Mietkosten übernimmt. In vielen dieser Wohnanlagen kannst du die Treppenhäuser alle 14 Tage streichen und es ändert sich nichts. Fragt einmal die Wartungsfirmen für die Aufzugsanlagen, was da alles veranstaltet wird.
Der private Vermieter wird sich hüten, sich diese Klientel ins Haus zu holen.
Fazit: Die bei Monitor gezeigten Bilder müssen nicht unbedingt Gagfah-Wohnanlagen sein, diese findet man in jeder Großstadt, in Köln-Bocklemünd, Berlin-Marzahn,
Gropiusstadt, usw.
Ich denke eher, dass in den letzten zwei Jahrzehnten Sozial- und Wohnungspolitik hier totalo versagt haben.

[Erdman]

Events after the balance sheet date
On January 21, 2011 1,243,000 stock options have been exercised, resulting in an increase of share capital by € 1,553,750.
On February 16, 2011 the committee formed by the Board of Directors of GAGFAH S.A. for the purposes of share buybacks resolved to reduce the issued share capital by an amount of EUR 2,390,493.75 through the cancellation of own shares acquired until January 21, 2011 (being 1,912,395 shares) pursuant to the authorization granted by the Extraordinary General Meeting on April 21, 2010. The statutes of the Company have been adjusted accordingly on February 21, 2011.

Wie darf man das interpretieren?

Waren das die aus diesem stock option plan stammenden Aktien, die ein Vorstandsmitglied dann an der Börse zeitgünstig verkaufte, was zu der Baffin-Untersuchung führte?

Und damit auf der Hauptversammlung dieses Eigenkapitalvernichtungsunternehmens keine Fragen kommen, woher die vielen neuen Aktien stammen, entwertet und annuliert man anschliessend noch ein paar Aktien mehr und erzâhlt den Aktionâren, dass man Aktien zurückkauft, damit der Kurs steigt?

So sah es bei der Gagfah SA wirklich aus:

The following table summarizes the significant accounting ratios:
2010 2009
in M€ in M€
Total assets 2,146.5 2,139.5
Equity 1,286.6 1,456.5

Die Eigenkapitalvernichtung ging weiter, in 2010 minus 170 Mio € und das bei gleichbleibendem Anlagenvermögen. Und alle Dividendenzahlungen waren keine solchen, sondern nur Rückzahlungen aus dem Eigenkapital. Die dortigen Manager erhalten dafür viel zu hohe Bezüge.

http://phx.corporate-ir.net/External.File?item=UGFyZW50SUQ9O…

[AlterMann]

So langsam frage ich mich wirklich ob das nicht Absicht ist. So blööööde kann man (GAGFAH) in der aktuellen Situation doch gar nicht agieren:

Auszug:
Mieter protestieren gegen Anschlusszwang
Protest gegen den Zwang zum Kabelanschluss in der eigenen
Wohnung: Viele Dresdner Mieter der Gagfah sind inzwischen stocksauer.
Sie wollen nicht zahlen für ein Angebot, was sie zum Teil nicht
einmal nutzen können.
Hintergrund: Seit vorvergangener Woche versucht der Großvermieter
allen Mietern einen Kabelanschluss der Firma Tele Columbus
aufzudrängen, den diese über die Betriebskosten bezahlen sollen. Für
die Gagfah ist dabei unerheblich, ob die betreffenden Bewohner es
wollen oder nicht.
Kabelzwang trotz Augenleiden
Das Unternehmen hat bereits den Einspruch von Gertraude Grafe aus
der Johannstadt abgelehnt, obwohl diese nicht einmal fernsehen kann.
„Ich habe ein unheilbares Augenleiden“, sagt die 82-Jährige. „Doch das
hat die Gagfah nicht interessiert.“ [hier ein riesen Foto der bemitleidenswerten Dame]...
... Dass es auch anders geht, machen andere Vermieter vor. Nach
eigenen Angaben überlassen es die Sächsische Wohnungsgenossenschaft
Dresden, die Wohnungsgenossenschaft Johannstadt und die
Wohnungsgenossenschaft Aufbau grundsätzlich ihren Mietern, ob sie
einen Kabelanschluss nehmen oder nicht. Dazu solle niemand gedrängt
werden.
...
Quelle: Sächsische Zeitung vom 11.4. Seite 17 großer halbseitiger Artikel

Damit bekommt die Politik nun auch noch die letzten Dresdner davon überzeugt, das sie GAGFAH so richtig abziehen muß und nicht mit einer billigen Einigung davonkommen lassen darf. Mann, mann, mann ...

[hausi2011]

Zitat von AlterMann: So langsam frage ich mich wirklich ob das nicht Absicht ist. So blööööde kann man (GAGFAH) in der aktuellen Situation doch gar nicht agieren:

Auszug:
Mieter protestieren gegen Anschlusszwang
Protest gegen den Zwang zum Kabelanschluss in der eigenen
Wohnung: Viele Dresdner Mieter der Gagfah sind inzwischen stocksauer.
Sie wollen nicht zahlen für ein Angebot, was sie zum Teil nicht
einmal nutzen können.
Hintergrund: Seit vorvergangener Woche versucht der Großvermieter
allen Mietern einen Kabelanschluss der Firma Tele Columbus
aufzudrängen, den diese über die Betriebskosten bezahlen sollen. Für
die Gagfah ist dabei unerheblich, ob die betreffenden Bewohner es
wollen oder nicht.
Kabelzwang trotz Augenleiden
Das Unternehmen hat bereits den Einspruch von Gertraude Grafe aus
der Johannstadt abgelehnt, obwohl diese nicht einmal fernsehen kann.
„Ich habe ein unheilbares Augenleiden“, sagt die 82-Jährige. „Doch das
hat die Gagfah nicht interessiert.“ [hier ein riesen Foto der bemitleidenswerten Dame]...
... Dass es auch anders geht, machen andere Vermieter vor. Nach
eigenen Angaben überlassen es die Sächsische Wohnungsgenossenschaft
Dresden, die Wohnungsgenossenschaft Johannstadt und die
Wohnungsgenossenschaft Aufbau grundsätzlich ihren Mietern, ob sie
einen Kabelanschluss nehmen oder nicht. Dazu solle niemand gedrängt
werden.
...
Quelle: Sächsische Zeitung vom 11.4. Seite 17 großer halbseitiger Artikel

Damit bekommt die Politik nun auch noch die letzten Dresdner davon überzeugt, das sie GAGFAH so richtig abziehen muß und nicht mit einer billigen Einigung davonkommen lassen darf. Mann, mann, mann ...

Ist doch Schwachsinn Gemeinschaftskabelanlagen kann man nicht Wohnungsweise ein/ausschalten
das MUSS man bezahlen und wird sogar auch von der Arge bezahlt

Schon lustig das nun jeder shit von Gagfah in der Zeitung landet

[torjaeger-9]

Im Geschäftsbericht 2010 ist zu lesen, dass man 6,2 mio. EUR dadurch erlöst hat, indem man die "cable network connections" verkauft hat. Offensichtlich macht man alles zu Geld was sich noch irgendwie verwerten läßt. Der Erwerber dieser Rechte drängt vermutlich jetzt darauf, daß die Mieter auch zahlen.

[Nissie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.347.003 von AlterMann am 11.04.11 09:14:39

war Dresden nicht früher das Tal der Ahnungslosen, weil kein Westfernsehen ging.

Der Kabelanschluß garantiert jetzt doch einen ordentlichen Empfang

[gate4share]

Diese Kabelgeschichte ist doch ganz normal!

Dieser Bericht ist eine Frechheit und verkennt die seit Jahrzehnten gängige Praxis. Das war auch früher bei den Antennenkosten nicht anders. Die hatte jeder anteilig zu tragen, wenn er in einer Wohnung des Hauses wohnt.

Das ist doch mit allen Sache so. Auch die Erdgeschossmieter müsssen den Aufzug zahlen, obwohl der nicht in den Keller fährt. Oder selbt der Bettlägige, der nur im Bett im Schlafzimmer liegt, muss die Mieter für die ganze Wohnung zahlen, obwohl er das Zimmer nicht verlässt.

Dazu steht die Ersparniss, die die Gesamtheit der Mieter hat, in keinem Verhältnis zu dem bisschen was vielleicht ein Einzelner zahlt, obwohl er selber überhaupt kein Fernsehen schaut.. Und die alte Dame hört die denn kein Radio? GEZ muss auch jeder bezahlen, ob er schaut oder nicht.

In grossen Einheiten mit vielleicht 600 Wohnungen, kostet so ein Kabelanschluss je Wohneinheit oft nicht mal 10 Euro. Wenn ein einzelner einen Kabelanschluss ordert, bekommt er das selten unter 30 Euro und muss meitsen auch noch 100 bis 300 Anschlussgebühr zahlen.

Echt solche Journalisten, die fern ab jeder Rechtssprechung, üblichen Praxis und bar wider gegen jeder Vernunft so einen Unsinn schreiben, müsste man mit einer Schreibsperre belegen und mit Nachsitzen in Recherche.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.347.278 von hausi2011 am 11.04.11 10:04:45

Ist doch Schwachsinn Gemeinschaftskabelanlagen kann man nicht Wohnungsweise ein/ausschalten das MUSS man bezahlen und wird sogar auch von der Arge bezahlt

Wie viele Wohnungen werden denn von der ARGE bezahlt? 10%?

Dann hast du 90% Mieter, die für etwas zahlen sollen, was sie nicht wünschen.
Ich würde da sofort meinen Anwalt einschalten, die GEZ reicht schon, schlimm genug.

[teppichprofi]

Nun ich denke mal, wenn Dresden auch im Tal der Ahnungslosen gelegen hat, so wird es doch inzwischen eine gewisse Grundsanierung der Wohnblöcke gegeben haben. Mindestens neue Fenster und Haustüren wurden eingebaut. Fast immer erfolgte im Zuge dieser Arbeiten auch ein Einbau einer neuen Klingelanlage ( mit Gegensprechanlage ) und der Einbau einer Haus-Antennenanlage für die der Mieter einen Mietpreis zahlen muß. Mit dieser Anlage ist ein einwandfreier Empfang auch über Sateliet möglich. Die erforderlichen Resiver mußte der Mieter selbst anschaffen.

Ein zusätzlicher Kabelempfang kann den Mietern nicht aufgezwungen werden! Das wäre ein Gesetzesverstoß.
Der Mieter ist doch kein Freiwild.
Außerdem gibt es dabei nicht den geringsten Zusammenhang zur GEZ. Sollte ein Mieter kein Radio/ Fernsehen nutzen entfällt auch die Gebühr für die Antennenanlage. Beim Fahrstuhl ist das anders, denn er könnte den ja nutzen, wenn er jemanden im Haus besucht.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.348.151 von gate4share am 11.04.11 12:24:52

Genausogut könnte die Gagfah dann einen Brötchen-Lieferdienst beauftragen, alle Wohnungen mit Brötchen zu beliefern.

Würdest du für Brötchen bezahlen, die du als Brötchenabstinenzler nicht isst? Ich glaube kaum.

Ich habe manchmal den Eindruck, dass Wohnungsvermieter irgendwie weltfremd sind. Die sollen mal 1 Jahr ein normales Geschäft, egal was, führen und es wäre schnell vorbei mit der kruden Vermieter-Logik. Auch Vermieten ist DIENSTLEISTUNG am KUNDEN. Vermieten hat nichts mit Gefühlen oder dergleichen zu tun, Vermieten ist Geschäft, mehr nicht.

Wer sein Kapital, die Wohnung, verlottern lässt oder den Mietern Brötchen aufzwingt, ist Fehl am Markt.

[ewa1]

Ich vermute, Fortress hat Gagfah gekauft, ohne sich vorher mit den Bedingungen und Eigenheiten des deutschen Marketes vertraut zu machen. Peinlich. Jeder kleine Wurstfabrikant weiß, was er darf oder nicht darf.

Äusserst ärgerlich sowas, ich hoffe, der Kurs geht trotzdem wieder noch oben.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.348.386 von ewa1 am 11.04.11 13:08:33

Selbstverständlich, müssen die Mieter nicht einen zusätzlichen Kabelanschluss zahlen, wenn eine Satelittenanlage da ist.

Aber ob du nun, oder andere die Anschaffung einer Satelittenanlage als sinnvoll empfinden oder nicht, ist da nicht von Interesse.

Meine Vermutung, wenn neu darüber geredet wird, dass im ganzen Haus nun Kabelanschluss vom Vermieter "gemacht" wird und auf die Nebenkosten umgelegt wird, ist, dass es wohl bisher eine Antennenanlage gab , vielleicht gibt, aber die meisten Mieter, schon einen eigenen Kabalanschluss haben und für sich selber mit dem Anbieter abrechnen.

Nun wird sicherlich auch aus dem Kreise der Mieter die Forderung gekommen sein, dass als Vermieter doch komplett zu machen. Und dann hat man entschieden, wir ersetzen die Antenne, durch den Kabelanschluss.
Wie geagt, zahlt jetzt vielleicht jeder Mieter 30 Euro je Monat - und selbst wenn nur 50% das wünschen lohnt das schon, und wenn ALLE Wohnungen dabei sein, also der Vermieter direkt mit dem Kabelanbieter abschliesset, 7 oder 8 Euro.

Wenn jedoch eine funktionsfähige Antenne vorhanden ist, dann muss der Mieter nicht auch noch zusätzlich den Kabelanschluss dulden und bezahlen.
Aber man wird wohl eher die Verkabelung in den Wohungen nun für den Kabelanschluss verwenden und nicht mehr für die Weitergabre der Signale durch die Antenne.

Es ist sehr überraschend, dass jetzt erst diese Sache aufkommt. Kann man sich vielleicht nur damit erklären, dass es wohl um besonders einkommensschache Häuser sich gehandelt hat, die vielleicht sogar erst werden sollten.
Denn sowas ist doch heute in 98% der Häuer mit mehr als 10 oder 20 Wohneinheiten so üblich - Kabelanschluss für alle, umlegen über die Nebenkostenabrechnun.
Habe mal nachgeschaut - in dem Haus wo ich zwei Mini-Appartments von 600 habe, gibt ees eine Gesamtsumme für Kabelanschluss und Wartung dafür. Diese Gesamtkosten sind pro Appartment , Wohneinheit - 3,20 Euro im Monat!

[hannes24]

Zitat von ewa1: Genausogut könnte die Gagfah dann einen Brötchen-Lieferdienst beauftragen, alle Wohnungen mit Brötchen zu beliefern.

Würdest du für Brötchen bezahlen, die du als Brötchenabstinenzler nicht isst? Ich glaube kaum.

Ich habe manchmal den Eindruck, dass Wohnungsvermieter irgendwie weltfremd sind. Die sollen mal 1 Jahr ein normales Geschäft, egal was, führen und es wäre schnell vorbei mit der kruden Vermieter-Logik. Auch Vermieten ist DIENSTLEISTUNG am KUNDEN. Vermieten hat nichts mit Gefühlen oder dergleichen zu tun, Vermieten ist Geschäft, mehr nicht.

Wer sein Kapital, die Wohnung, verlottern lässt oder den Mietern Brötchen aufzwingt, ist Fehl am Markt.

Ich habe manchmal den Eindruck das Mieter weltfremd sind ... solche Sprüche bringen uns nicht weiter.

Aber lieber Kollege für mich sind Mieter auch Kunden, aber diese besitzen erhebliche Rechte siehe Mietrecht und geringe Pflichten.
Z. B. Mietnormaden Räumung, Eigenbedarfskündigung, Mietkürzungen usw..........

Weltfremd ist die Politik den die Kosten die die ganzen Assis verursachen zahlen dann wieder die Vernünftigen!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.348.386 von ewa1 am 11.04.11 13:08:33

WOhnungen vermieten ist mehr als Geschäft!

Jedenfalls wird jeder, der es noch nicht wusste, oder nicht anerkennen will durch die Gesetzgebung und Rechtsprechung dazu gezwungen.

Obwohl ich ja auf der Vermieterseite stehe, erkenne ich durchaus diese Regelungen für gut und richtig an.
Die eigene Wohnung des Mieter, ist sein zuhause. Hier ist sein einziger Rückzugsort, hier ist sein Heim. Jeder hat das Recht auf eine Wohnung. Aber darüber hinaus ist das ganze auch eine durchaus nachvollziehbare emotionale Sache. Wenn man um sein Zuhause, sein Heim, wo man tagtäglich leben muss, fürchten muss, dann belastet das einen Durchschnittsmenchen schon sehr. Das Zuhause ist ja auch in gewisser Weise die Lebensgrundlage eine jeden Menschen. Eigentlich das wichtigste materielle Gut, was man nutzt.

Diese Besondere an dem Faktor Immobilien zum Wohnen, muss sich jeder Vermieter auch bewusst sein.
Da hat der Mieter einen ganz besonderen Schutz verdient, eigentlich noch über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus.

Ich hasse ja Kleinvermieter, die ständig ihren Mieter auf die Nerven gehen, und ständig und immer wieder betonen, dass sie Eigentümer der Wohnung seien und sie das Sagen hätten. Diese hätten es durchaus verdient, massiv vom Mieter verklagt zu werden, wegen jeder Kleinigkeit, damit diese mal merken, dass Wohneigentum auch verdammt viel Arbeit machen kann und eine enorme Verpflichtung sein kann.
Die Mieter tun mir da leid, und sie sollten sich das nicht gefallen lassen.

Der Mieter ist automatisch schon mal der Schwächere! Wirtschaftlich in der Regel immer, doch darüber hinaus ist es emotional geschwächt, weil es um sein Heim geht.

Auch bei aller mieterfreundlicher Gesetzgebung, der Mieter steht nun mal zunächst allein ,wenn es um Auseinandersetzungen mit einem Vermieter geht. Der Durchschnittsmensch hat noch nie etwas mit einem Gericht zu tun gehabt, und auch die meisten haben noch nie einen Anwalt aufgesucht.
Und über Gesetze informiert sich der normale Mensch gar nicht. Er ist auf jedenfall im allgemeinen, wegen des Wissenrückstandes und der mangelnden Erfahrung in Auseinandersetzungen immer der Schwächere. Im allgemeine - es gibt auch ganz ausbuffte Mieter - aber vielleicht 1 oder 2 auf 100.

Aus all diesen Gründen ist eben das Vermietung von Wohnraum kein Geschäft wie jedes andere. Wirttschaftlich erfolgreich muss es allerdings gleichwohl sein, denn sonst gerät das Vermögen des Eigentümer in Gefahr und das zuhause des Mieters ist nicht mehr gewährleistet.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.348.562 von hannes24 am 11.04.11 13:43:15

Weltfremd ist die Politik den die Kosten die die ganzen Assis verursachen zahlen dann wieder die Vernünftigen!

Nein, weltfremd ist der Unternehmer, der den Markt, so wie er ist, nicht korrekt in seiner Kalkulation abbildet.
Kosten durch "Assis" "Mietnormaden" müssen Teil seiner Kalkulation sein. Dafür gibt es Erfahrungswerte.

Deine Stammtischideologie hilft dir nicht weiter, wenn du wegen falscher Kalkulation Pleite geht. Die Welt ist weder gut, noch schlecht, sie ist wie sie ist und das hat man als Kaufmann zu berücksichtigen.

Warum Menschen Wände beschmieren oder sonstigen Blödsinn machen, kann man bei Profis erfahren, die haben dafür studiert.

Das alles ändert nicht daran, das Gagfah Potential noch OBEN hat. Und längst weiter oben wäre, wenn nicht solche Laien im Vorstand rumturnen würden!!

[ewa1]

Mir wäre es am liebsten, Gagfah würde jetzt professionell und dynamisch agieren, Dresden klären, sich um die Finanzierung ab 2013 kümmern und meinetwegen die unberechtigt ausgezahlten Vorstandsgehälter zurückfordern. Dann ist wieder Vertrauen da.

Brennan soll vor Ort mit den verärgerten Mietern sprechen, Lösungen anbieten, vor allem soll er Flagge zeigen und demonstrieren, dass er für seine Mieter da ist, die füttern ihn schließlich.

Dann sehen wir auch wieder Kurse > 8

[hausi2011]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.348.514 von gate4share am 11.04.11 13:30:43

Kabelfernsehen muss man zahlen egal ob man es benutzt oder nicht wie viele andere Dinge auch wie z.b. Gartenpflege,Aufzug etc
So ist es halt in einer Wohnanlage!
Wem es nicht passt kann sich ja selber ein Haus kaufen und dort einziehen

[hausi2011]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.348.386 von ewa1 am 11.04.11 13:08:33

Prinzipiell kann Gagfah als Eigentümer machen was es will aber wenn die Mieter es zahlen müssen muss es halt Umlagefähig sein

[DJHLS]

Das Aktienrückkaufprogramm ist scheint einen Parameter zu haben, der den Rückkauf umso stärker forciert, je höher der Kurs ist und umgekehrt das Rückkaufvolumen zu günstigeren Kursen bremst.

In der letzten Woche war der Tag mit dem höchsten Kurs auch derjenige, an dem am stärksten zurückkgekauft wurde. Die Volumina zu den im Vergleich zu den Vorwochen günstigen Kursen sind jedoch sehr bescheiden 9.000 - 22.000 Stück.

So nimmt es nicht Wunder, dass der Durchschnittskurs immer noch bei 7,23 € liegt.

[Sargon8]

Ich wohne in einer größeren Genossenschaft in Köln und wir alle müssen den Kabelanschluss der NetCologne bezahlen !
Die einzige Möglichkeit meines Wissen ist die Verblombung auf eigene Kosten, so hat mir dies mein Vermieter einmal erklärt, war aber über meine Frage alles andere als erfreut.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.350.767 von DJHLS am 11.04.11 20:12:40

Irgendwie habe ich den Verdacht, dass Fortress aussteigen will.... So, wie die sich verhalten, das riecht irgendwie...

[torjaeger-9]

Vielleicht steigen die einzelnen Fortress-Funds bereits über den Rückkauf aus, genau wie Brennan mit seinem Insiderverkauf. Wenn man die Beteiligunngsverhältnisse aus dem GB09 mit dem GB10 vergleicht, fehlt zumindest ein Investmentvehikel der Fortress in der über 5%-Liste. Aber das ist reine Spekulation.

Einen Verkauf des ganzen Pakets würde ich für unmöglich halten, vielleicht für einen symbolischen Euro;-? Ein Erwerber müßte schließlich auch die Bankschulden mit übernehmen. Und angesichts der negativen Publicity wäre selbst ein Verkauf eines Teilpakets an Instis nur mit einem ordentlichen Discount auf den Börsenpreis durchsetzbar. Vielleicht aber möglich an amerikanische Investoren, die an ein deutsches Immobilienwunder glauben und sich die Buden nicht in der Realität anschauen.

[DJHLS]

Zitat von torjaeger-9: Vielleicht steigen die einzelnen Fortress-Funds bereits über den Rückkauf aus, genau wie Brennan mit seinem Insiderverkauf. Wenn man die Beteiligunngsverhältnisse aus dem GB09 mit dem GB10 vergleicht, fehlt zumindest ein Investmentvehikel der Fortress in der über 5%-Liste. Aber das ist reine Spekulation.

Einen Verkauf des ganzen Pakets würde ich für unmöglich halten, vielleicht für einen symbolischen Euro;-? Ein Erwerber müßte schließlich auch die Bankschulden mit übernehmen. Und angesichts der negativen Publicity wäre selbst ein Verkauf eines Teilpakets an Instis nur mit einem ordentlichen Discount auf den Börsenpreis durchsetzbar. Vielleicht aber möglich an amerikanische Investoren, die an ein deutsches Immobilienwunder glauben und sich die Buden nicht in der Realität anschauen.

Auch wenn vieles dafür spricht: Noch ist nicht erwiesen, dass Brennan Insiderwissen genutzt hat. Das Thema Beteiligungsverhältnisse hatten wir hier ja nun schon durchgekaut - der Geschäftsbericht gibt, so war der Konsens, keinen genauen Überblick, wieviele Aktien Fortress inkl. Fortress Fonds halten. Fortress wäre verpflichtet ein Absinken unter 50% zu meleden und sie haben es bisher nicht gemeldet.

Was die ggf. erfolgte Verkäufe vor dem Bekanntwerden der Klageabsicht der Stadt Dresden angeht, prüft die BaFin und mit den Mitteln der BaFin würden die auch herausfinden, ob es einen Verstoß gegen die Meldepflicht gab.

Das ein Käufer von Aktien oder eines Akteinpakets Schulden der Aktiengesellschaft mitübernehmen müßte, ist wohl ein Mißverständnis. Das ist definitiv nicht der Fall.

[teppichprofi]

Hier mal was erfreuliches: Die Dividende ist da.

[torjaeger-9]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.353.985 von DJHLS am 12.04.11 12:48:58

Auch wenn vieles dafür spricht: Noch ist nicht erwiesen, dass Brennan Insiderwissen genutzt hat. Das Thema Beteiligungsverhältnisse hatten wir hier ja nun schon durchgekaut - der Geschäftsbericht gibt, so war der Konsens, keinen genauen Überblick, wieviele Aktien Fortress inkl. Fortress Fonds halten. Fortress wäre verpflichtet ein Absinken unter 50% zu meleden und sie haben es bisher nicht gemeldet.

Ich habe lediglich geschrieben, daß Brennan verkauft hat, nachdem der Kurs u.a. durch den Rückkauf gestiegen ist, d.h. er hat mit Mitteln der Gesellschaft persönlich davon profitiert, daß der Kurs gestiegen ist. Das ist sicherlich nicht illegal, aus meiner Sicht aber moralisch fragwürdig gegenüber den anderen Anteilseignern.

Das ein Käufer von Aktien oder eines Akteinpakets Schulden der Aktiengesellschaft mitübernehmen müßte, ist wohl ein Mißverständnis. Das ist definitiv nicht der Fall.

Ich habe geschrieben, daß bei Verkauf des gesamten Pakets der Fortress der Erwerber die Bankschulden mit übernehmen muß. Dies ist üblicherweise in den Kreditverträgen über eine Change-of-control-Klausel vereinbart, d.h. die Banken können im Fall des Change-of-Control die Kredite fällig stellen. Wenn man nicht unter diese Klausel fällt, d.h. weniger Aktien kauft, braucht man selbstverständlich keine Schulden übernehmen.

[DJHLS]

Zitat von torjaeger-9: Ich habe lediglich geschrieben, daß Brennan verkauft hat, nachdem der Kurs u.a. durch den Rückkauf gestiegen ist, d.h. er hat mit Mitteln der Gesellschaft persönlich davon profitiert, daß der Kurs gestiegen ist. Das ist sicherlich nicht illegal, aus meiner Sicht aber moralisch fragwürdig gegenüber den anderen Anteilseignern.

Das ein Käufer von Aktien oder eines Akteinpakets Schulden der Aktiengesellschaft mitübernehmen müßte, ist wohl ein Mißverständnis. Das ist definitiv nicht der Fall.

Ich habe geschrieben, daß bei Verkauf des gesamten Pakets der Fortress der Erwerber die Bankschulden mit übernehmen muß. Dies ist üblicherweise in den Kreditverträgen über eine Change-of-control-Klausel vereinbart, d.h. die Banken können im Fall des Change-of-Control die Kredite fällig stellen. Wenn man nicht unter diese Klausel fällt, d.h. weniger Aktien kauft, braucht man selbstverständlich keine Schulden übernehmen.

1.
Du hast geschrieben: "Vielleicht steigen die einzelnen Fortress-Funds bereits über den Rückkauf aus, genau wie Brennan mit seinem Insiderverkauf." Da er über die Börse verkauft hat und nicht direkt von Gagfah, hat er nur von dem Rückkaufprogramm insofern profitiert, als dies zu einer Kursteigerung geführt hatte. Er hat damit nicht mehr und nicht weniger profitiert als jeder andere Aktionär. Daran ist nichts anstößiges.

Es ist nur ziemlich ärgerlich für die Aktionäre, weil Aktientransaktionen von Vorständen getrackt werden und daher der Markt auf so etwas reagiert. Verkauft ein CEO wird das faktisch immer als fehlendes Vertrauen des Marktes in die AG gewertet.

Wenn dann noch hinzu kommt, dass der CEO Insiderwissen genutzt hat, haben wir ein ganz anderes Spiel und zwar kein besonders erfreuliches.

2. Genau, wenn die Fortress Fonds alle Anteile verkaufen, werden die change of controll clauses in den Kreditverträgen mit der Gagfah getriggert. Das bedeutet entweder step ups oder sofortige Fälligstellung. Du behauptest aber, die change of controll löse eine direkt Haftung des Erwerbers aus. Zeige mir mal eine Klausel in der so etwas steht. Das würde ja bedeuten, das Gagfah-Schulden zu Schulden des Mehrheitsaktionärs werden.

[torjaeger-9]

Du behauptest aber, die change of controll löse eine direkt Haftung des Erwerbers aus. Zeige mir mal eine Klausel in der so etwas steht. Das würde ja bedeuten, das Gagfah-Schulden zu Schulden des Mehrheitsaktionärs werden.

Bist wohl Jurist . De facto muß der Erweber einer Kontrollmehrheit doch bei jeder Übernahme die Bankschulden zurückzahlen oder refinanzieren.

[OnkelD]

Zitat von torjaeger-9: Bist wohl Jurist . De facto muß der Erweber einer Kontrollmehrheit doch bei jeder Übernahme die Bankschulden zurückzahlen oder refinanzieren.

Nein, die Change of Control Klausel hat ja nichts mit dem Erwerber zu tun.
Es macht aber keinen Sinn ein Unternehmen (bzw. das Eigenkapital) zu kaufen, dann zuzusehen wie dieses Unternehmen die durch den Change of Control Put fällig gestellten Kredite nicht bedienen kann und insolvent wird. Daher wird das Problem der Refinanzierung meistens schon vor der Übernahme gelöst bzw. das übernehmende Unternehmen hilft etwas aus (Z.B TAG bei Colonia).
Die Frage ist ob es überhaupt Change of Control Klauseln bei den Krediten gibt. Bei Colonia war es meines Wissens nicht so. Da waren nur die Anleihen davon betroffen.

[torjaeger-9]

Nein, die Change of Control Klausel hat ja nichts mit dem Erwerber zu tun.
Es macht aber keinen Sinn ein Unternehmen (bzw. das Eigenkapital) zu kaufen, dann zuzusehen wie dieses Unternehmen die durch den Change of Control Put fällig gestellten Kredite nicht bedienen kann und insolvent wird. Daher wird das Problem der Refinanzierung meistens schon vor der Übernahme gelöst bzw. das übernehmende Unternehmen hilft etwas aus (Z.B TAG bei Colonia).

....deshalb schrieb ich auch "de facto" vor meine Aussage, du hast natürlich völlig recht.

[gate4share]

Es gab einen Angriff auf die 6,00 Euro.

Und den hat Gagfah kraftvoll verteidigt und konnte den Kurs dauerhaft wieder auf über 6,03 stabilisieren!

[sebirem]

kurze, viell. blöde Frage:
Aber ich frage trotzdem mal, schließlich gibt es keine dummen Fragen!!

Habe gestern 0,10€ Dividende je Aktie erhalten,netto, wieso wurde hier keine 15%ige Quellensteuer abgezogen???
da ja der eigentliche Staat Luxemburg ist!

[hannes24]

Zitat von gate4share: Es gab einen Angriff auf die 6,00 Euro.

Und den hat Gagfah kraftvoll verteidigt und konnte den Kurs dauerhaft wieder auf über 6,03 stabilisieren!

Bin mit glatt 6€ wieder dabei!
Stabilisierungstendenzen des Chart sind erkennbar - Bodenbildung und Zeit auch müssten die neg. Nachrichten alle eingepreist sein.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.358.719 von sebirem am 13.04.11 08:44:44

Meines Wissen gibt es keine Quellensteuer mehr, sondern seit letztem Jahr schon haben wi die Steuer auf Kapitaleinkünfte - auch manchmal Zinsabschlagssteuer genannt.

Diese beträgt 25 % zuzüglich Ergänzugsabgabe 5,5 % - somit wird insgesamt 26,375 % abgezogen.
Wenn du keinen Abzug hattest, dass muss sich die Zahlung wohl noch im Rahmen eines Freistellungsauftrags bzw. vom Finanzamt erstellten nicht Veranlagensbescheinigung bewegt haben.

Die Kapitalertragsteuer ist abschliessend, in dem Sinne, dass sie mehr höher sein kann. Also auch jemand,der sehr hohe sonstige Einnahmen hat und eigentlich 40% Einkommensteuer zahlt, muss nichts weiteres mehr versteuern. Da ist es eine Pauschalsteuer.

Jedoch Leute mit wenig Einkommen, können diese gezahlte Kapitalertragsteuer bei ihrer Einkommensteeuer als Vorauszahlung angeben. Somit musss jemand mit geringem Einkommen evtl gar kein Steuern auf seine Kapitaleinkünfte zahlen, oder weniger als 25%.

[ewa1]

Zitat von sebirem: kurze, viell. blöde Frage:
Aber ich frage trotzdem mal, schließlich gibt es keine dummen Fragen!!

Habe gestern 0,10€ Dividende je Aktie erhalten,netto, wieso wurde hier keine 15%ige Quellensteuer abgezogen???
da ja der eigentliche Staat Luxemburg ist!

Wenn du verheiratet bist ist dein Freibetrag 1602, wenn ledig 801. Wahrscheinlich lag deine Dividende darunter

[DJHLS]

Zitat von hannes24:

Zitat von gate4share: Es gab einen Angriff auf die 6,00 Euro.

Und den hat Gagfah kraftvoll verteidigt und konnte den Kurs dauerhaft wieder auf über 6,03 stabilisieren!

Bin mit glatt 6€ wieder dabei!
Stabilisierungstendenzen des Chart sind erkennbar - Bodenbildung und Zeit auch müssten die neg. Nachrichten alle eingepreist sein.

Heute war's das dann auch schon wieder mit dem kraftvoll verteidigen. Sackt unter die 6 €. Kommt damit in die Region, wo ich auch nochmal erwäge nachzukaufen.

Warte aber eigentlich auf ein paar Informationen des Managements an die Aktionäre. Solange die sich tot stellen, trete ich auch in den Käuferstreik.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.361.017 von DJHLS am 13.04.11 14:01:48

Solange NAV minus FK positiv ist, kann die Luxemburger Bande das eigene Unternehmen ruhig weiter torpedieren, das macht den Einstieg billiger.

[sebirem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.359.898 von gate4share am 13.04.11 11:23:29

vielen Dank an euch beiden!
@ewa1

hat seine Richtigkeit!Keine QuSt!
War nur verwirrt,da in einer aktuellen FocusMoney Ausgabe eine Tabelle noch mit 15% drin war.

[DJHLS]

Zitat von ewa1: Solange NAV minus FK positiv ist, kann die Luxemburger Bande das eigene Unternehmen ruhig weiter torpedieren, das macht den Einstieg billiger.

Problem ist nur, dass außerhalb von CBRE und Gagfah kaum noch jemand glaubt, dass der NAV die Immobilien richtig bepreist.

deswegen gibt es nur eins, und das ist möglichst schnell möglichst viele Objekte möglichst nah oder über ihrem Buchwert verkaufen.

[torjaeger-9]

Ihr meint vermutlich Bilanzsumme minus Fremdkapital. NAV minus FK macht aus meiner Sicht nicht viel Sinn.

Der NAV basiert im wesentlichen auf der Annahme, daß die Immobilien 13,7x Nettokaltmiete wert sind und das auch noch auf vollvermieteter Basis. Anders herum ist das eine Mietrendite von etwa 7,3%. Erscheint mir recht sportlich.

[DJHLS]

Zitat von torjaeger-9: Ihr meint vermutlich Bilanzsumme minus Fremdkapital. NAV minus FK macht aus meiner Sicht nicht viel Sinn.

Der NAV basiert im wesentlichen auf der Annahme, daß die Immobilien 13,7x Nettokaltmiete wert sind und das auch noch auf vollvermieteter Basis. Anders herum ist das eine Mietrendite von etwa 7,3%. Erscheint mir recht sportlich.

Ich glaube nicht das Bilanzsumme minus Fremdkapital gemeint war, denn das Ergebnis wäre das Eigenkapital. Wenn man das meint, kann man das auch direkt sagen. Zudem wäre negatives Eigenkapital ein Insolvenzgrund.

NAV minus FK ergibt einen Sinn, weil das den Wert des Unternehmens ausdrücken soll. Wie Du aber zu Recht hervorhebst und wie ich auch geäußert habe, ist der NAV eben durchaus ambitioniert.

[torjaeger-9]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.365.825 von DJHLS am 14.04.11 09:59:43

Zudem wäre negatives Eigenkapital ein Insolvenzgrund.

Um hier auch mal juristisches Halbwissen heraushängen zu lassen, ist negatives Eigenkapital per se kein Insolvenzgrund, das sind nur Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit, wobei negatives Eigenkapital nicht gleichbedeutend sein muß mit Überschuldung.

NAV minus FK ergibt einen Sinn, weil das den Wert des Unternehmens ausdrücken soll. Wie Du aber zu Recht hervorhebst und wie ich auch geäußert habe, ist der NAV eben durchaus ambitioniert.

Gagfah definiert den NAV als Eigenkapital plus deferred taxes. D.h. also als:
Vermögensgegenstände(gutachterlicher Immobilienwert plus Cash)
- Schulden (hauptsächlich Bankschulden)
= Eigenkapital
+ deferred taxes
= NAV

NAV minus Schulden wäre also der Unternehmenswert? Dann liegt man bei Gagfah bei 2,7 Mrd NAV - 6,2 Mrd Finanzschulden, also minus 3,5 Mrd. ? Macht also keinen Sinn.

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.366.071 von torjaeger-9 am 14.04.11 10:34:42

Warum steigt den der Kurs derzeit so massiv an?

[hannes24]

http://www.wz-newsline.de/lokales/wuppertal/stadtteile/ronsd…

Endlich mal was Positives!

Es wird auch Saniert....

[Beilagenfresser]

Börsengang der DSW ist jetzt auch über die Bühne...22% unter NAV...

http://www.faz.net/s/RubF3F7C1F630AE4F8D8326AC2A80BDBBDE/Doc…

[DJHLS]

Zitat von torjaeger-9: Zudem wäre negatives Eigenkapital ein Insolvenzgrund.

Um hier auch mal juristisches Halbwissen heraushängen zu lassen, ist negatives Eigenkapital per se kein Insolvenzgrund, das sind nur Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit, wobei negatives Eigenkapital nicht gleichbedeutend sein muß mit Überschuldung.

NAV minus FK ergibt einen Sinn, weil das den Wert des Unternehmens ausdrücken soll. Wie Du aber zu Recht hervorhebst und wie ich auch geäußert habe, ist der NAV eben durchaus ambitioniert.

Gagfah definiert den NAV als Eigenkapital plus deferred taxes. D.h. also als:
Vermögensgegenstände(gutachterlicher Immobilienwert plus Cash)
- Schulden (hauptsächlich Bankschulden)
= Eigenkapital
+ deferred taxes
= NAV

NAV minus Schulden wäre also der Unternehmenswert? Dann liegt man bei Gagfah bei 2,7 Mrd NAV - 6,2 Mrd Finanzschulden, also minus 3,5 Mrd. ? Macht also keinen Sinn.

1. Wenn Du hier schon um des Rechthaben willens ein juristisches Proseminar veranstalten möchtest, dann nenne doch bitte mal die Fälle, in denen ein negatives Eigenkapital nicht Überschuldung bedeutet.

2. Worum es hier geht, und das ist auch leicht erkennbar, ist die Frage des der Unterbewertung der Gagfah. Also Vermögen minus Schulden > Marktkapitalisierung.

Nach deiner Definition also NAV/Marktkapitalisierung < 1

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.369.842 von DJHLS am 14.04.11 19:08:03

Natürlich kann es bei einer Gesellschaft ein neg. EK Ohne Insolvenz geben.

Beispiel eine Fa. mit einer teuren, Maschine, die weitgehend abgeschreiben wurde, aber werthaltig ist kann sehr wohl liquide aber mit neg. EK ausgestattet sein.

Die Gesellschafter bestätigen hier ?? die Werthaltigkeit oder ähnl. und gut.
Alles schon dagewesen.

[torjaeger-9]

Meinetwegen können wir auf die insolvenzrechtliche Diskussion verzichten, eine Google-Suche hilft bei Interesse weiter.

Was ich mit der Berechnung darstellen wollte ist, daß der NAV eine willkürliche Größe ist, die Gagfah mit Hilfe der vermeintlich unabhängigen Immobiliengutachter festlegt. Wenn man als Investor diese Werte und NAVs einfach blind übernimmt, macht man nichts anderes als die Landesbanken, die wegen der AAA-Ratings durch "unabhängige" Rating Agencies amerikanische Subprime Bonds gekauft haben.

Wenn man die Immobilen statt mit 7,3% Nettokaltrendite mit 9% Miet-Rendite ansetzt (11er Multiple) dann viertelt sich wegen des Leverage locker der NAV.

[DJHLS]

Wenn die Maschine werthaltig ist, muß ihr auch ein Wert in der Bilanz zugewiesen werden. Die Diskussion ist aber Off topic.

Mal wieder was zum Thema. Wie bewertet ihr die geplanten Änderungen im Mietrecht bezüglich Gagfah: http://www.ftd.de/politik/deutschland/:reform-des-mietrechts…

Positiv dürfte sein, dass Mietnomaden o. ä. schneller vor die Tür gesetzt werden können.

[DallasAnna]

Also wenn eine AG den Faktor bei 13,7 ansetzt, muss es schon ganz gute Gründe geben. (nur auf Wohnen bezogen). Ich würde mal mit 12,O rechnen. Dann ist jederzeit eine 80% Finanzierung zu unter 5% möglich. Allerdings ohne Leerstände. Die darf man nicht bezahlen/finanzieren. Würde man ja nie wieder reinbekommen.

Davon muss man den Instandhaltungsrückstau abziehen und hat den NAV.
Wer das nicht macht, der hat ja nie Geld zum investieren und Wert erhalt geplant.

Also kein Wunder das der Wert unter NAV gehandelt wird.
Wenn das Management eine Möglichkeit hat zum Buchwert ein Objekt zu verkaufen,so muss es das sofort tun. Das kommt nicht so häufig vor.

[gate4share]

Sehr interessant ist in der Tat die Frage, was das NAV ist, wie es errechnet wird, und ob und warum es sich vom Eigenkapital unterscheidet.

Will Euch hier nicht abwürgen, aber diese Insolvenzdiskussion ist bei Gagfah Quatsch. Es mag interessant sein, aber NICHT HIER!

MIch hat immer schon brennend interessiert, warum NAV und Eigentkapital unterschiedlich sind. Die Sache mit latenden Steuern leuchet ein. Also wenn zurückgestellte Steuerzahlungen bei einer Auflösung nicht anfallen, oder aber gerade Steuern bei einem Verkauf anfallen, dann ändert das den NAV.

Doch sehr häufig sind man einen Überschuss, der aber nicht so in den NAV eingeht- in das Eigenkapital schon.

Also ich dachte , dass Eigenkapital , wie auch NAV , genau das sein, Alle Werte des Unternehmens, abzügich aller Schulden und Verbindlichkeiten.

Aber ist wohl nicht so......sonst wären ja die beiden Summe nicht unterschiedlich udn würden sich noch mehr unterschiedlich entwickeln.
Beides hängt natürlch von der Bewertung ab, hier der Immobilien.
Wenn man diese zu hoch einschätzt, dann wäre das Nav oder Eigenkapital auch zu hoch dargestellt.

[Ystra]

Stimmt, NAV müßte das selbe sein wie EK, also Aktiva minus Schulden. Wenn die Bilanz nach IFRS aufgestellt wird, kann es kaum stille Reserven geben. Mir ist deshalb auch nie klar geworden, was der NAV denn überhaupt abbilden soll, wenn nicht den Buchwert resp. das EK.

[torjaeger-9]

Diese Sache mit den addierten "deferred taxes" mal außen vor gelassen, ergeben Vermögenswerte - Verbindlichkeiten = Eigenkapital bzw. NAV.

Dabei werden die Immobilien nach Fair Value berechnet, d.h. jedes Quartal stellt der Gutachter den Wert des Portfolios fest, indem er die Nettokaltmiete mit 13,7 multipliziert. Zu den Immobilien kommt noch das Cash und ein paar andere Vermögensgegenstände.

Davon zieht man dann die Verbindlichkeiten ab, d.h. hauptsächlich die Bankschulden, Anzahlungen, etc.

Das ergibt dann NAV oder Eigenkapital.

[DallasAnna]

Der NAV ist der Wert des Objektes minus Schulden.
Den Objektwert kann ich anpassen, indem ich das Objekt einfach nach belieben bewerte. Es handelt sich dabei um den reinen Substanzwert der bewertet wird und nicht um den Ertragswert. Da kann man in den Bilanzen viel spielen...

[DJHLS]

Zitat von DallasAnna: Der NAV ist der Wert des Objektes minus Schulden.
Den Objektwert kann ich anpassen, indem ich das Objekt einfach nach belieben bewerte. Es handelt sich dabei um den reinen Substanzwert der bewertet wird und nicht um den Ertragswert. Da kann man in den Bilanzen viel spielen...

Und genau das ist das Entscheidende. Ob nun Buchwert, NAV, Eigenkapital oder wie auch immer man das Kind nennen will und und nach welchem Regelwerk man bewertet, am Ende kommt eine menschengemachte Bewertung heraus, die auf Annahmen, Prognosen und Beurteilungsspielräumen besteht.

Der NAV hatte mal den Sinn, für Unternehmen, die nach HGB Bilanzieren, dem Kapitalmarkt ein paar schönere Zahlen zu liefern, als die konservativen HGB-Bilanzwerte. Genau daraus resultieren ja auch Wertsteigerungen bei Gagfah, GSW, Deutsche Annington usw. Die Kommunen haben kaum oder gar nicht bilanziert - es kam ja auch nicht auf die Bewertung an.

Beim Verkauf haben sie sich dann konservativ bewertet oder sich konservative Bewertungen vorrechnen lassen. Der Aufschlag, den sie darauf verlangt haben, hat in der Wahrnehmung der Öffentlichkeit die Verkäufe möglich gemacht, weil die Kommunen einen guten Schnitt gemacht zu haben schienen.

Für die Käufer, Cerberus, Fortress, Whitehall, usw. war das aber immer noch günstig, weil das noch upside-Potential für IFRS-Bewertungen bzw. DCF-Modelle bot. Diese Aufschläge haben sind in den heute hohen NAV enthalten. Entweder weil Instandhaltungsaufwendungen zu niedrig, Mietsteigerungen zu hoch, Nutzungsdauern zu lang, etc. angesetzt worden sind.

Möglicherweise jedoch sind die Bewertungen und NAVs auch zutreffend. in dem Fall haben wir dann eben sehr günstige KBV, d. h. unter 1 und somit Spielraum für Kursgewinne, die die Dividenden aufbessern.

Dummerweise kennen wir aber die Annahmen und Werte nicht, die die Gutachter angesetzt haben und die Gagfah wird sie uns auch nicht verraten.

[AlterMann]

Zitat von DJHLS: Wie bewertet ihr die geplanten Änderungen im Mietrecht bezüglich Gagfah

Sehe ich ähnlich wie Du, die vereinfachte Entfernung von Mietschuldnern wird allen Vermietern, also auch der GAGFAH, zugute kommen.
Die dümmliche Überschrift in der FTD zeigt aber wieder mal die Inkompetenz dieses halblinken Wirtschaftsblattes. Denn schon lange kann kaum noch jemand die 11% umlegen, da es der Markt einfach nicht (mehr) hergibt. Also toll für die Mieter das nun keine 500% umgelegt werden dürfen.

[DallasAnna]

@DJHLS Ich sehe es so: wer in ImmoAG´s investiert will Sicherheit. Die Sicherheit ist aber in Gefahr wenn man an den Bewertungen der Objekte groß drehen kann. Eine AG die also das Sicherheitsbedürfnis der Anleger bedient, indem sie alles konservativ ansetzt und offenlegt würde sehr gut am Markt ankommen.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.372.015 von DJHLS am 15.04.11 09:18:34

Ich konnte beiu unserer Bilanz noch nie feststellen, dass die werthaltigen, abgeschriebenen Maschinen und Wohnblöcke mit ihrem tat. Wert angesetzt werden.

Das ist bei einer Bilanz so.

Für das tat. Vermögen oder vor einer Insolvenz wird natürlich geprüft, ob Werte vorhanden sind. Kein Mensch bewertet Wohnblöcke in guter Lage zum abgeschriebenen Wert.

Der NAV stellt den vermeintlichen !!!! Wert, mit dem wir geködert werden sollen dar.
Die Bilanz den sicheren und ist natürlich auch Grundlage für die Steuer. Das sind einfach andere Welten.

[DJHLS]

Zitat von hermie01: Ich konnte beiu unserer Bilanz noch nie feststellen, dass die werthaltigen, abgeschriebenen Maschinen und Wohnblöcke mit ihrem tat. Wert angesetzt werden.

Das ist bei einer Bilanz so.

Für das tat. Vermögen oder vor einer Insolvenz wird natürlich geprüft, ob Werte vorhanden sind. Kein Mensch bewertet Wohnblöcke in guter Lage zum abgeschriebenen Wert.

Der NAV stellt den vermeintlichen !!!! Wert, mit dem wir geködert werden sollen dar.
Die Bilanz den sicheren und ist natürlich auch Grundlage für die Steuer. Das sind einfach andere Welten.

Du bist ja witzig. Kannst Du mal, da wir hier im Gagfah-Thread sind, ein Beispiel dafür nennen, bei dem Gagfah-Assets bei der Brechnung des NAV mit einem anderen Wert angesetzt werden als in der Gagfah-Bilanz?

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.374.258 von AlterMann am 15.04.11 14:26:02

Gehe mittelfristig davon aus, dass alle Immobilien AGs kräftig für energetische Massnahmen Geld in die Hand nehmen müssen, was insbesondere bei Gagfah für die Verbesserung des nachhaltigen Mietertrages sorgen sollte (also m. E. neutral zu werten). Wenn das dann noch durch Fördermittel gefürdert wird um so besser.

Hat irgend jemand noch etwa wegen den der Sache in Dresden und der Finanzierung etwas gehört oder gelesen ?

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.377.793 von hermie01 am 16.04.11 09:52:04

Die Unternehmen müssen regelmäßig nach IFRS bilanzieren (und nicht nach dem HGB). Interessanter ist ohnehin die Größe "FFO".

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.377.935 von DJHLS am 16.04.11 11:03:18

Sorry kollege

Ich bin in der Bilanz Gagfah, gebe ich zu, nicht allzu tief drin.

Es war eine Replik im Zuge des neg. EK auf die Bemerkung, dass Maschinen in der Bilanz zum Wert anzusetzen sind. Bei unseren Bilanzen ist das so, dass abgeschriebene Maschinen mit 1 Euro drin stehen.

Dass die nach ??? hier Werte errechnen ist für mich Zahlenakrobatik, bei der ich sehr vorsichtig bin. da gibt es eben einen weiten Spielraum. Und deshalb eben auch riesen Abschläge. Der Markt sieht das eben im Moment so.

Vor dem Hintergrund Dresden kann man hier rechnen, was man will, im Mement stecke ich da keinen Euro rein, da können die Spezialisten ein NAV mit 20 ausrechnen.

[36510]

Zitat von gate4share: Jeder hat das Recht auf eine Wohnung.

Wo steht denn das? Soldaten haben z. B. dieses Recht auch nicht. Sie haben nur ein Recht auf Unterkunft (und das kann durchaus das 6-Bettzimmer in der Kaserne sein). Auch ein Obdachloser in der Obdachlosenunterkunft kann niemanden auf Überlassung einer Wohnung verklagen. Studenten muessen sich in manchen Wohnheimen auch ihr Zimmer mit jemandem teilen. Asylbewerber ebenfalls.

Zitat von gate4share: Da hat der Mieter einen ganz besonderen Schutz verdient, eigentlich noch über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus.....
....Ich hasse ja Kleinvermieter, die ständig ihren Mieter auf die Nerven gehen, und ständig und immer wieder betonen, dass sie Eigentümer der Wohnung seien und sie das Sagen hätten. Diese hätten es durchaus verdient, massiv vom Mieter verklagt zu werden, wegen jeder Kleinigkeit, damit diese mal merken, dass Wohneigentum auch verdammt viel Arbeit machen kann und eine enorme Verpflichtung sein kann.

Der Mieter ist automatisch schon mal der Schwächere! Wirtschaftlich in der Regel immer, doch darüber hinaus ist es emotional geschwächt, weil es um sein Heim geht.

Auch bei aller mieterfreundlicher Gesetzgebung, der Mieter steht nun mal zunächst allein ,wenn es um Auseinandersetzungen mit einem Vermieter geht.
Und über Gesetze informiert sich der normale Mensch gar nicht. Er ist auf jedenfall im allgemeinen, wegen des Wissenrückstandes und der mangelnden Erfahrung in Auseinandersetzungen immer der Schwächere.

Wo siehst Du denn noch weitergehenden Bedarf, den Mieter rechtlich besserzustellen? Ich finde im Gegenteil, der Gesetgeber ist hier schon über das Ziel hinausgeschossen. Ich leide z. B. unter einem Mieter, der (Harz-IV-Bezieher), der nicht mal mit mir kommuniziert. Das Telefon legt er auf, sobald ich spreche und auf Briefe anwortet er nicht. Man kann keine Terminvereinbarungen (z. B. z. B. fuer den Einbau der gesetzlich vorgeschriebenen Feuermelder oder das Ablesen der Heizkoerper etc.) mit ihm treffen und der Gerichtsvollzieher trifft ihn nicht an. Die Arge sperrt ihm regelmaessig die Bezüge (und mir damit die Mietzahlung), weil er Arbeitsvermittlungsbemühungen sabotiert und einfach nicht zu Vorstellungsgespächen erscheint (er arbeitet nämlich schwarz und betrachtet die Harz-IV- Leistungen als nettes Zubrot). Der Gerichtsvollzieher hat eine Vorauszahlung fuer die Spedition verlangt, die 9 Monatsmieten entspricht und darüberhinaus muss ich auch noch die Kosten für die Einlagerung seines Hausrats übernehmen. Er hat mir die Möglichkeit verweigert, eine kostenguenstigere Spedition oder gar einfach den Hausmeister und ein paar Hilfkräfte mit der Räumung zu beauftragen, weil hierzu nur vereidigte Mitarbeiter einer Spedition herangezogen werden dürfen.

Bist Du sicher, dass Mieterrechte weiter gesärkt werden müssen?
Und Du meinst wirklich, der Mieter bräuchte weitergehenden Schutz?

P.S.: ich entschuldige mich bereits hiermit für diesen nicht wirklich sachdienlichen Erguß - aber ich wollte einfach mal meinen Unmut kundtun.

[DJHLS]

Zitat von hermie01: Sorry kollege

Ich bin in der Bilanz Gagfah, gebe ich zu, nicht allzu tief drin.

Es war eine Replik im Zuge des neg. EK auf die Bemerkung, dass Maschinen in der Bilanz zum Wert anzusetzen sind. Bei unseren Bilanzen ist das so, dass abgeschriebene Maschinen mit 1 Euro drin stehen.

Dass die nach ??? hier Werte errechnen ist für mich Zahlenakrobatik, bei der ich sehr vorsichtig bin. da gibt es eben einen weiten Spielraum. Und deshalb eben auch riesen Abschläge. Der Markt sieht das eben im Moment so.

Vor dem Hintergrund Dresden kann man hier rechnen, was man will, im Mement stecke ich da keinen Euro rein, da können die Spezialisten ein NAV mit 20 ausrechnen.

Ich vermute aber, dass ihr im Ergebnis aber kein negatives Eigenkapital bilanziert. Die Kombination von in der Bilanz unterbewerteten Assets und neg. Ek halte ich für theoretisch. Aber das ist - wie gesagt - hier im gagfah-Thread völlig off topic.

Interessant ist einzig und allein die Frage, ob Gagfah an der börse unterbewertet ist. Wenn man sich den NAV resp. das KBV mit den von Gagfah bilanzierten Zahlen anschaut ist das der Fall. Wenn wir zudem diskutieren könnten, ob und in welchem Zeitfenster sich der börsenwert dem höheren Buchwert annähert, hätten wir eine Prognose für Kursgewinne.

Entscheidend sind also zwei Dinge: Die Meinung zur richtigen Bewertung der Assets (1) und die Meinung, ob und bis wann sich der Börsenwert dem Buchwert decken (2).

Für eine Richtigkeit der Bewertung der Assets sehe ich insbesondere das Argument von gate4share, nämlich dass
- Verkäufe in signifikanter Anzahl zum Buchwert oder drüber gelungen sind

Dagegen spricht,
- dass es der Erfahrung vieler hier im Forum widerspricht, mit den von Gagfah genannten Planungen für Instandhaltung Bestände, wie sie die Gagfah hält, angemessen instand halten zu können.
- Kosten für Dämmung im DCF-Modell von CRBE unzureichend berücksichtigt sind
- Mieten und Mietsteigerungen im DCF-Modell von CRBE zu hoch angesetzt worden sind
- Gagfah bisher noch keine Rückstellungen wegen der Klage von Dresden geildet hat.

[hannes24]

Zitat von 36510: .

Wo siehst Du denn noch weitergehenden Bedarf, den Mieter rechtlich besserzustellen? Ich finde im Gegenteil, der Gesetgeber ist hier schon über das Ziel hinausgeschossen. Ich leide z. B. unter einem Mieter, der (Harz-IV-Bezieher), der nicht mal mit mir kommuniziert. Das Telefon legt er auf, sobald ich spreche und auf Briefe anwortet er nicht. Man kann keine Terminvereinbarungen (z. B. z. B. fuer den Einbau der gesetzlich vorgeschriebenen Feuermelder oder das Ablesen der Heizkoerper etc.) mit ihm treffen und der Gerichtsvollzieher trifft ihn nicht an. Die Arge sperrt ihm regelmaessig die Bezüge (und mir damit die Mietzahlung), weil er Arbeitsvermittlungsbemühungen sabotiert und einfach nicht zu Vorstellungsgespächen erscheint (er arbeitet nämlich schwarz und betrachtet die Harz-IV- Leistungen als nettes Zubrot). Der Gerichtsvollzieher hat eine Vorauszahlung fuer die Spedition verlangt, die 9 Monatsmieten entspricht und darüberhinaus muss ich auch noch die Kosten für die Einlagerung seines Hausrats übernehmen. Er hat mir die Möglichkeit verweigert, eine kostenguenstigere Spedition oder gar einfach den Hausmeister und ein paar Hilfkräfte mit der Räumung zu beauftragen, weil hierzu nur vereidigte Mitarbeiter einer Spedition herangezogen werden dürfen.


Bist Du sicher, dass Mieterrechte weiter gesärkt werden müssen?

Und Du meinst wirklich, der Mieter bräuchte weitergehenden Schutz?


P.S.: ich entschuldige mich bereits hiermit für diesen nicht wirklich sachdienlichen Erguß - aber ich wollte einfach mal meinen Unmut kundtun.[/quote]


Lieber Kollege versuche es doch mal mit der "Berliner Räumung".

Das bedeutet es wir die Wohnung übergeben wie sie ist Schlösseraustausch durch den Gerichtsvollzieher.

Den Rest kannste dann mit dem Mieter aushandel.
Wegschaffen darf du eigentlich nichts aber du kannst Druck gegenüber den Mieter ausüben - in der Form wenn er sein Zeug haben will usw.

So Long und viel Erfolg.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.379.773 von DJHLS am 17.04.11 12:43:34

Im Ergebnis war das ein neg. EK.

Dann gab es eine Erklärung der Gesellschafter, dass die Fa. aufgrund des Wertes der
Maschine nicht überschuldet ist und gut.

2 Jahre später kan es aufgrund des Todes des beteiligten Betreibers zum Verkauf der Maschine und brauchte locker den Wert.

So war das. Hat aber streng genommen mit Gagfah nichts zu tun sondern nur mit dem Ausweis
des nek. EK bei üblicher Bilanzierung von Kleinfirmen.

Im übrigen erlaube ich mir den Hinweis, dass hier einiges leicht abseits von Gagfah-
Bilanzen diskutiert wird.

[torjaeger-9]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.379.773 von DJHLS am 17.04.11 12:43:34

Für eine Richtigkeit der Bewertung der Assets sehe ich insbesondere das Argument von gate4share, nämlich dass
- Verkäufe in signifikanter Anzahl zum Buchwert oder drüber gelungen sind

Das ist leider falsch. Siehe dazu die PDF "Zusätzliche Informationen zum Geschäftsbericht 2010". Dort sieht man eindeutig, daß der größte Teil der Verkäufe über Paketverkäufe (large multi family home sales) stattgefunden hat (lukrativ sind dagegen wohl einzelne Objekte, die man verkauft, d.h. diese wurden tatsächlich weit über Buchwert verkauft). Bei diesen Paketverkäufen hat man zB in q4 nur 10,4x Net Cold Rent erlöst, während man die Objekte im Durschnitt zu 13,7 NCR in den Büchern hat.

Und aus meiner Sicht besteht eine recht hohe Wahrscheinlichkeit, daß Gagfah gerade die Objekte verkauft hat, die noch halbwegs gut verkäuflich sind.

[36510]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.381.204 von hannes24 am 18.04.11 07:11:06

Hallo Hannes,

vielen Dank für den Tip. Davon hatte ich noch nicht gehört.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.379.392 von 36510 am 17.04.11 09:49:29

Habe vollstes Verständnis für deinen Unmut!

Wäre ich aktuell in ähnlicher Situation, erstmalig, dann würde ich genauso verärgert sein, und so ein Statement, wie von mir als Quatsch und Unfug bezeichnen.

Ich weiss, du bist nahezu machtlos gegen diesen Mieter. Wenigstens scheinst du noch manchmal Miete zu bekommen, wenn er Leistungen bekommt. Das ist längst nicht immer so. Die Regel scheint mir eher zu seinm, auch weil die Städten meinen, der Mieter müsste eigenverantworlich handeln, dass dem Hartz 4 Empfänger ALLEs also inkl der Miete gezahlt wird, nur der reicht die Miete nicht weiter!

Also rechtlich, juristisch steht der Mieter sich "gut genug" - doch hängt sehr viel vom jeweiligen Gericht oder Richter ab.

Also ich zielte mehr auf die allgemeine menschliche und soziale Verantwortung als Vermieter. Die aber auf keinen Fall zu sehr auf Kosten der Rendite sich entwickeln kann.

Der Mieter ist einfach der am meisten Angst haben muss, Angst um sein Heim!
Sicher mag es kein direktess Recht geben auf eine Wohnung.

Aber de facto gestehen wir alle, die Sozialbehörden etc. jedem normal lebenden Mensch, einer normalen Familie erst recht , eine Wohnung zu, wie sie heute Standard ist.
Und ich meine, dass kann jeder Menschen auch hier erwarten-
Natürlich nicht zum Nulltarif, oder kann er auch nicht sich so verhalten wie er will.

Aber die Drohung, seine Wohnung zu verlieren, "Ist mein Haus und sie fliegen hier raus" - ist eine ganz herber Angriff schon auf die Persönlichkeit der meisten Mieter.

Ich meine hier keinesfalls die "Abgewichsten" , die ohnehin nur an sich denken und im wahrsten Sinne des Wortes assozial sind.

Es ist ein Unding, dass Mieter monatelang, teilweise Jahr lang keine Miete zahlen und selbst wenn man noch vor Gericht recht bekommt, und die Kündigung rechtmässig ist muss man selber für die Räumung sorgen- bzw. muss die vorgeschriebenen Schritte einhalten und teuer bezahlen!
2.000 bis 5.000 Euro wird schon von der Spedition als Anzahlung für das Räumen und die Einlagerung der Möbel genommen. Evtl reicht es, etl bleibt was über, oder man muss noch drauf zahlen.
Wenn man einen Rechtsanwalt beschäftigte, was sich ja durchaus empfielt, hat man auch wohl schon mehr als 1.000 bezahlt bis man den Räumungsbeschluss hat. Und der Gerichtsvollzieher arbreitet auch nicht umsonst.
Und wenn ein Mieter ein Jahr, was noch eher im unteren Rahmen liegt, wenn man den ganzen Zeitverlauf von Mahnung, Kündigung, Klage erhebung, Schriftsätze, Urteil etc. sich ansieht, im Rückstand mit der Mietzahlung ist, kann das ganze locker 10.000 Euro kosten verursacht haben.
Und wenn die WOhnung noch vorher super ausgestattet war und nun aussieht wie ne Müllkippe oder ähnlich dann kann es noch mehr als diese Summe an Renovierungsarbeiten etc kosten.

Also jeder Vermieter muss genau aufpassen, wem er was vermietet. Welche Person er sich ins haus holt. Es müssen die rechte aller gewahrt bleiben, doch etwas schneller sollte eine Räumung schon gehen. Aber auch viele Vermieter "trödeln" ein bisschen und lassen sich immer viel zu lange durch Lügen und Vertröstungen der Mieter hinhalten.
Es nützt nichts man muss so schnell wie möglich handeln.

Also ich habe schon mal einem Mieter mit 2.000 Euro Mietschulden angeboten , ihm noch 300 Euro einfach so cash zu geben, wenn er freiwillig in 2 Wochen ausgezogen ist.
Also ich gebe einem ,von dem ich Geld zu bekommen habe, noch zusätzlich Geld!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.384.265 von 36510 am 18.04.11 16:48:28

Habe auch schon von der Berliner Räumung gehört, die ja dann eigentlich dem Vermieter nichts kostet.
Klar Gerichtsvollzieher und Schlüsselaustausch, gegenbenfalls.

Die Wohnung ist zwar noch mit Möbeln, aber hieran an der Vermieter auch ein Pfandrecht. Andererseits sind diese Möbel aber im Besitz oder auch Eigentum des geräumten Mieters. Und sicher er hat Anspruch auf Herausgabe bestimmter Lebensnotwendiger Haushaltsgeräte oder Möbelstücke.

Ich weiss auch nicht, warum nicht alle die Berliner Räumung machen. Ob das manche Gerichtsvollzieher nicht wollen, oder wie und wovon das abhängt ist mir auch unbekannt.

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.384.604 von gate4share am 18.04.11 17:33:29

Ich denke mal soviel bringt die " Berlinr Räumung " auch nicht, denn der Mieter hat ja immernoch im Ausweis séin Wohnadresse zu stehen und kann jederzeit das Schloß wieder auswchseln lassen! Zumindest wenn er noch Barmittel hat.

Solche Disskussionen gehen im Prinziep doch wohl an der Bewertung der Aktie völlig vorbei.

[Thomas.Slowhand]

Artikel im Hamburger Abendblatt vom 19.04.2011:

http://www.abendblatt.de/hamburg/kommunales/article1861198/M…

Hamburg. Die Finanzkrise ist lautlos in die Wohnung der Familie Dohrwardt gekommen. Ins Wohnzimmer, ins Schlafzimmer der Kinder und vor allem ins Badezimmer. Die Finanzkrise streut grüne Schimmelflecken, manchmal färbt sie Wände schwarz. Sie riecht muffelig und verbreitet ein klammes Gefühl. Marcel Dohrwardt ist 15, er schläft neben dem Schimmel. Seine Mutter Birgit sagt, dass Marcel häufig krank ist. Im Zimmer seiner Schwester Miriam zieht es. Das 25 Jahre alte Fenster schließt nicht mehr richtig, Wind und Regen kommen durch die Ritzen. Am schlimmsten ist es aber im Badezimmer. An der Decke klebt der Schimmel in grünen Flecken, an der Wand in braunen. Die Tapete blättert ab. Wenn die Dohrwardts duschen, fällt ihnen häufig Schimmel vor die Füße.

Die Dohrwardts aus dem Fritz-Flinte-Ring 49, fünfter Stock, in Steilshoop haben bei der Finanzkrise kein eigenes Vermögen verloren. Zu Verlierern wurden sie aber trotzdem. Verlierer der Übernahme der ehemals staatlichen Wohnungsgesellschaft Gagfah durch einen amerikanischen Hedgefonds, der in der Finanzkrise unter Druck geraten war.

Die Geschichte der "Gemeinnützigen Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten" handelt von Naivität, von Gier und von Hilflosigkeit. Sie handelt vom Raubbau an einem Unternehmen mit knapp 160 000 Wohnungen in Deutschland. In Hamburg gehören 9375 Wohnungen zur Gagfah, davon 2100 in Steilshoop und 1300 in Wilhelmsburg, die übrigen Wohnungen verteilen sich auf die meisten Stadtteile der Hansestadt. Etwas mehr als ein Drittel dieser Wohnungen sind Sozialwohnungen.

Um diese Geschichte zu erzählen, hat das Abendblatt Dutzende Mieter besucht und mit Politikern, Aktionärsvertretern und Ehemaligen der Gagfah gesprochen. Das Unternehmen wurde mit dem Ergebnis der Recherchen konfrontiert. Das Abendblatt wollte auch mit dem Chef der Gagfah, William J. Brennan, in Luxemburg sprechen. Seine Sprecherin teilte mit: "Für ein Interview steht Ihnen Herr Brennan nicht zur Verfügung."

Familie Dohrwardt wohnt seit einem Vierteljahrhundert in ihrer Steilshooper Wohnung. Für 103 Quadratmeter zahlt sie 772,16 Euro warm im Monat, der Preis ist für eine Vier-Zimmer-Wohnung in Ordnung. Bis zum Verkauf der Gagfah gab es keine Probleme. "Der Hausmeister war immer erreichbar. Wenn etwas kaputt war, wurde es sofort repariert.", sagt Holger Dohrwardt. 2004 wurde die Gagfah an den US-Finanzinvestor Fortress verkauft. Kurz danach hatten die Dohrwardts Schimmel in der Wohnung.

Holger Dohrwardt schrieb den Vermieter an. Mehrere Gagfah-Fachleute besichtigten den Schaden. Nichts passierte. Seine Frau Birgit versuchte selbst, den Schimmel zu entfernen, vergebens. Sowohl der Mieterverein zu Hamburg als auch der Verein Mieter helfen Mietern bezeichnen Gagfah-Häuser als so marode, dass die Wände schimmeln müssen. Die meisten hätten keine Wärmedämmung, die Feuchtigkeit schlägt sich deshalb an den kältesten Stellen nieder.

Vor wenigen Tagen schickte die Wohngesellschaft den Dohrwardts einen Brief. Darin stellte sie fest, "dass sich der Schimmel auf Grund falschen Heiz- und Lüftungsverhalten gebildet hat". Auch im Umschlag befand sich die bunte Broschüre mit dem Titel "Feuchtigkeit in der Wohnung".

Familie Dohrwardt ist nur ein Beispiel von vielen in Hamburg. Yvonne Taskiran wohnt in Wilhelmsburg, Wittestraße 1, im dritten Stock eines Altbaus. Seit Jahren schon bröckelt die Fassade, im März fielen Trümmer von den Balkonen des ersten Stockwerks. Nebenan spielen Kinder eines Kindergartens. Taskirans Sohn Elikey ist drei Jahre alt. Die Balkone werden auf Anordnung des Bezirksamts Mitte mit Stahlträgern abgestützt, um die Anwohner zu schützen. "Ich würde lieber heute als morgen raus hier. Aber in derselben Preislage gibt es nichts", sagt Yvonne Taskiran. Für ihre Drei-Zimmer-Wohnung mit 58 Quadratmetern zahlt sie 506 Euro warm.

Die Fassaden der Hochhäuser an der Korallusstraße in Wilhelmsburg sind grau. Fenster sind zerbrochen, die Haustüren stehen offen, Klingelschilder sind demoliert, Lampen in den Hausfluren sind kaputt. In den Treppenhäusern stinkt es nach Müll. Die Aufzüge sind häufig defekt.

Zegbi Ameti, er wohnt im neunten Stock, Korallusstraße 8, bekommt den Schimmel nicht mehr aus seiner Vier-Zimmer-Wohnung. 690 Euro kostet die Warmmiete für die 88 Quadratmeter. Seit drei Jahren schimmelt es im Kinderzimmer. "Mein Sohn hat Angst davor, hier zu schlafen", sagt Ameti.

Torsten Wietzki wohnt mit seiner Familie in Bahrenfeld, Silcher Straße 7b, erster Stock, in einem Acht-Parteien-Haus. "Jeden Winter, wenn die Temperaturen unter null Grad fallen, fällt auch die Heizung aus", sagt er. Seit sieben Jahren hat Wietzki ein Schimmel-Problem. Seine Söhne Magnus und Tjorben sind vier und acht Jahre alt. "Ich weiß, wie gesundheitsschädlich Schimmel ist. Deshalb haben meine Frau und ich ihn selbst entfernt", sagt Wietzki. Für die Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung, 83 Quadratmeter, zahlen die Wietzkis 787 Euro Warmmiete.

In fast allen Hamburger Bezirken gibt es Beschwerden von Gagfah-Mietern. Die Fälle sind den Bezirksämtern bekannt. Ab und an sind die Behörden aktiv geworden, wie in Wilhelmsburg. "Mehrere Häuser sind in schlechtem Zustand. Seit Juli versuchen wir, deshalb Gespräche mit der Gagfah zu führen. Doch die hat immer abgelehnt. Das ist ärgerlich", sagt Lars Schmidt-von Koss, Sprecher des Bezirks Mitte.

Viele Betroffene schweigen. Weil sie überfordert sind mit der Situation, die deutsche Sprache nicht beherrschen - oder weil sie sich einfach schämen für ihren Schimmel.

Lange Zeit galt die Gagfah als vorbildlicher Vermieter. Gegründet wurde sie 1918, nach dem Zweiten Weltkrieg gehörte sie der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA). BfA - das klingt nach Seriosität, nach Geborgenheit, vielleicht auch nach Spießigkeit. Aber genau diese biederen Eigenschaften wünschen sich viele Mieter von ihrem Vermieter.

Unter der Kohl-Regierung hatte es erstmals Überlegungen gegeben, die Wohnungsbestände zu verkaufen, um mit frischem Geld die Rente zu sichern. Schon damals warnten Mietervereine davor, dass da ein solides und soziales Unternehmen zum Spielball von Spekulanten werden könnte. Die rot-grüne Regierung von Gerhard Schröder erlag trotzdem der Versuchung. Privatisierungen waren in Mode und die Rentenkasse war leer.

3,5 Milliarden Euro zahlte die amerikanische Beteiligungsgesellschaft Fortress Investment Group für zunächst 80 000 Gagfah-Wohnungen. Hinter Fortress stehen große angelsächsische Pensionsfonds und reiche Privatleute, "Private Equity" eben.

Zunächst lief alles prima. Nach dem Eigentümerwechsel setzte die deutsche Führung der Gagfah auf Wachstum - auch in Hamburg. 2005 kaufte sie der Norddeutschen Landesbank die Tochtergesellschaft Nileg ab. Diese verwaltete mehr als 30 000 Wohnungen, 5000 davon in Hamburg. Die Banker hätten guten Grund gehabt, sich zu betrinken, sagt ein ehemaliger Nileg-Mitarbeiter. "Viele Häuser waren in keinem guten Zustand. Viele Nachkriegsbauten und Eisenbahnerwohnungen, die in die Jahre gekommen waren."

Die Amerikaner schien das nicht zu stören. Sie hatten ein großes Ziel: Sie wollten an die Börse. Der Mann, der das Unternehmen ab 2006 dafür fit machen sollte, heißt Burkhard Drescher, ehemaliger Oberbürgermeister von Oberhausen, Sozialdemokrat. Zumindest verbal bekam er den Spagat zwischen Hedgefonds und Mieterschutz gut hin. "Bei Wohnungen, die ja ein intimer Lebensraum für Menschen sind, darf man die soziale Brille auf keinen Fall vergessen", sagte er.

Und es schien zu funktionieren, in Dresden kaufte die Gagfah große Wohnungsbestände und begann zu sanieren. Auch für Hamburg wurden Pläne gemacht - für 30 Millionen Euro. Für Steilshoop waren sie sehr konkret, sagen Ex-Gagfah-Leute.

Anstatt das Unternehmen, das ausschließlich in Deutschland tätig ist und an der Frankfurter Börse gehandelt wird, hierzulande anzusiedeln, wurde als Dachgesellschaft die Gagfah S.A. in Luxemburg gegründet. Nach deutschem Aktienrecht muss ein Vorstand nicht den Weisungen des Aufsichtsrats folgen - beim Modell der S.A. in Luxemburg schon. Im Aufsichtsrat in Luxemburg, dem "Board of Directors", sitzen Fortress-Leute. Sie haben damit bei der Gagfah das Sagen.

Doch auch die amerikanischen Hedgefonds-Manager konnten die Finanzkrise nicht vorhersehen. 2008 implodierte in den USA der Immobilienmarkt. Fortress verlor Milliarden. Und Dreschers "soziale Brille" war plötzlich nicht mehr gefragt.

Bei der Gagfah ging es jetzt um zwei Dinge: Kürzen bei der Instandhaltung und Retten bei der Rendite. Denn auf die wollten die Aktionäre nicht verzichten. 60 bis 70 Prozent der Aktien stecken in Fonds, die Fortress managt und sich dafür gut bezahlen lässt. 30 bis 40 Prozent der Aktien werden frei in der Börse gehandelt.

Bei der Kommunikation ihrer neuen Strategie waren die Amerikaner zurückhaltend, der gute Ruf der Gesellschaft sollte nicht aufs Spiel gesetzt werden. "Da gibt es keine Schriftstücke, alles nur mündlich", sagt ein ehemaliges Mitglied der Führungsriege.

Für Hamburg bedeutete die neue Strategie des Unternehmens das Aus für den 30-Millionen-Plan.

Für jene, die im Unternehmen Widerstand leisten, wurde es ruppig. Hauptverantwortliche verließen die Gagfah. Drescher wurde durch William J. Brennan ersetzt. Der Amerikaner ist eine Art Anti-Drescher. Er kommt aus dem Londoner Fortress-Büro, hat viel Erfahrung im Bereich Hochfinanz, aber wenig in der deutschen Wohnungswirtschaft.

Spricht man mit ehemaligen Führungskräften über Gründe, die Gagfah zu verlassen, dann fallen Sätze wie: "Sie lutschen das Unternehmen aus." Oder: "Die fahren das Ding gegen die Wand." Oder: "Für die Typen wollte ich nicht einsitzen."

Dem Abendblatt liegt eine interne Liste mit 510 sogenannten "Verkehrssicherungsmaßnahmen" für das Jahr 2009 vor. Dabei handelt es sich um dringende Reparaturen. Von den Schäden geht Gefahr für Leib und Leben aus. "Abbröckelnde Betonteile" oder "fehlende Brandschotts" sind für Hamburger Wohnungen notiert. Einige Schäden waren offenbar seit 2004 bekannt, behoben wurden sie jahrelang nicht.

425 000 Euro sollte zum Beispiel die Reparatur einiger Balkone einer Hamburger Immobilie kosten. Der Zustand wird so beschrieben: "Balkonplatten stark beschädigt, Tragfähigkeit nicht gewährleistet." Bekannt ist das seit Mai 2006. Aber im Feld "Bemerkungen" der Tabelle steht nur: "Keine dringenden Arbeiten erforderlich." Reparaturausgaben? Fehlanzeige.

Für 700 000 Euro hätten seit 2006 in einem anderen Hamburger Objekt die alten Bleileitungen ausgetauscht werden müssen, weil die Grenzwerte der giftigen Substanz überschritten wurden. Ob noch jemand in dem Haus lebt und sich langsam vergiftet, steht nicht in der Liste. Dafür aber der Hinweis, dass den Mietern "Schadensersatzanspruch" zustehe.

Die Liste verzeichnet präzise, was die einzelnen Reparaturen kosten würden und was ausgegeben wurde. Alle Sofortreparaturen zusammen hätten demnach 72,9 Millionen Euro gekostet. Ausgegeben wurden der Liste zufolge 10,2 Millionen Euro - also ein Siebtel.

Die Gagfah dementiert die Existenz der Liste nicht ausdrücklich, beharrt aber darauf, dass die Schäden nicht akut waren: "Sofern Verkehrssicherungen auch als diese identifiziert werden und akuter Handlungsbedarf besteht, erfolgt umgehend die Beseitigung des Risikos", sagt die Sprecherin.

Fest steht: Es wird extrem gespart. Während ein Unternehmen mit Wohnimmobilien normalerweise 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr für Sanierungen aufbringt, hat die Gagfah diesen Betrag bewusst gesenkt, von neun Euro auf sechs Euro. Auch verkauft wird offenbar immer mehr. 1,1 Milliarden Euro verzeichnet der Punkt "Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien" im Geschäftsbericht für die Jahre 2009 und 2010. In den beiden Jahren zuvor standen dort 400 Millionen Euro.

Die Gagfah investiert nicht in ihre Häuser und verkauft die Filetstücke - der Unternehmenswert sinkt. Trotzdem zahlt das Unternehmen weiter hohe Renditen. Der Blick in die Bilanz zeigt: Während der Aktienkurs zwei Jahre nach Erstausgabe von 19 Euro auf fast zwei Euro abstürzte - heute liegt er um die sechs Euro -, machte die Dividende einen Sprung von 17 auf 20 Cent je Aktie - im Quartal. Phasenweise liegt die Dividendenrendite bei 20 Prozent. Diese Kennziffer zeigt, wie hoch die Ausschüttung je Aktie war. Nach der Ausschüttung an Aktionäre ist das Geld für das Unternehmen verloren. Zwei ehemalige Führungskräfte, sie wollen anonym bleiben, haben dem Abendblatt unabhängig voneinander vorgerechnet, dass ziemlich exakt jene Gelder, die an die Investoren abfließen, für die Reparaturen benötigt würden.

Die Gagfah wehrt alle Kritiker ab. Erforderliche Reparaturen würden durchgeführt. Die persönliche Kundenbetreuung sei im Notfall rund um die Uhr erreichbar. Man verfolge eine langfristige Bestandhaltungs- und Vermietungsstrategie. Auf Abendblatt-Anfrage verspricht die Gagfah Investitionen von neun bis zehn Euro pro Quadratmeter für das Jahr 2011.

Helmut Kecskes kann daran nur schwer glauben. Er hat 27 Jahre bei der Gagfah gearbeitet. Er hat selbst in Steilshoop gewohnt, in einer Gagfah-Wohnung, später war er für die Mieterbetreuung und Instandhaltung in seinem Viertel zuständig. Er kannte viele Mieter, nicht nur als Kunden, sondern auch als Nachbarn. Als das Unternehmen sich noch in öffentlicher Hand befand, saß das Geld lockerer. Die Gagfah spendierte den Mietern Sommerfeste. In dieser Zeit sei genügend Geld für die Instandhaltung ausgegeben worden. Kecskes sagt, er habe die Gagfah sehr gerne vertreten. Damals.

Im vergangenen Jahr hat er die Gagfah verlassen. Es sei zu viel für ihn gewesen, sagt er. "Ich konnte die Leute nicht mehr mit erfundenen Argumenten vertrösten und sie anlügen." Die Gagfah-Mitarbeiter in den Stadtvierteln wurden für ihren Einsatz mit den Mietern in Konflikt-Management-Kursen und von einem Karate-Trainer in Selbstverteidigungskursen geschult, sagt Kecskes. Das war wohl nötig. "Uns blieb nichts anderes übrig, als die Instandhaltung gezielt herauszuzögern."

Mal sei es bestelltes Material gewesen, das auf sich warten ließ. Mal der Antrag, der nicht genehmigt wird. Mal die falsche Jahreszeit für Außenarbeiten. Mal sei die Kundenbetreuung nicht zuständig, mal der ausgegliederte Hausmeisterservice nicht. "Einer schiebt die Schuld auf den anderen, der Mieter kommt nicht weiter - und die Gagfah gibt kein Geld aus", sagt Kecskes.

Er hätte Druck von oben bekommen, gegen den Leerstand anzukämpfen, sagt er. "Wir konnten nicht mehr darauf achten, wen wir in die Wohnungen einziehen lassen." So seien vor allem sozial Schwache und Zuwanderer eingezogen. "Der Vorteil war, dass sich diese Menschen nicht über den Zustand ihrer Wohnungen beschwert haben", sagt er. "Dieses Unternehmen hat für mich nichts mehr mit vernünftiger Wohnungswirtschaft zu tun."

Kecskes hat die Seiten gewechselt und berät jetzt Mieter, die Probleme mit diesem Vermieter haben. Der wiederum fand den Seitenwechsel nicht so gut: Kecskes erhielt bundesweit Hausverbot. Auch juristisch setzte sich die Gesellschaft zur Wehr, als Kecskes im Namen von Mietern die Miete kürzte. Gagfah-Leute bezeichneten seinen Einsatz in Mieter-Sprechstunden als kriminell. Doch der Überläufer hat sich mit "Mieter helfen Mietern" zusammengetan - Kecskes ist jetzt der Kontaktmann in Steilshoop, Juristen des Vereins erledigen den Rest.

Die Gagfah sieht keine Probleme bei der Betreuung. "Unsere Mieter wohnen gerne in unseren Wohnungen, weil wir viel dafür tun, dass sie sich bei uns wohlfühlen", sagt die Sprecherin aus der Unternehmenskommunikation in Mülheim an der Ruhr. Wie viele Mitarbeiter für die Betreuung der Hamburger Mieter zuständig sind, will sie nicht mitteilen.

Ob die Gagfah wirklich vor dem Ruin steht, wie Kritiker behaupten, wird sich wohl 2013 zeigen. Dann muss das Unternehmen Kredite in Höhe von mehr als fünf Milliarden Euro entweder den Banken zurückzahlen oder durch neue Kredite ersetzen. Einige Ex-Führungskräfte glauben, dass die Gagfah sich frisches Geld mit deutlich höheren Zinsen erkaufen müsse. Gelingt das, muss noch mehr gespart werden. Gelingt es nicht, könnte es der Steuerzahler sein, der mit seinem Geld die maroden Gagfah-Viertel retten muss.

Martin Kersting, Sprecher des Stadtteilbeirates Steilshoop, hat mitbekommen, wie die Gagfah ihre Investitionspläne bekannt gab und wie sie die Politiker und Bürger immer wieder vertröstete - bis die Investitionspläne schließlich ganz fallen gelassen wurden. Sein Stadtteil sei immer ein sozialer Brennpunkt gewesen, sagt er, jedoch habe es durch gute Stadtentwicklungspolitik einen Erholungsprozess gegeben. Damit ist Schluss. "Jetzt herrschen wieder Verhältnisse wie 1980", sagt Kersting. Regelmäßig macht er Führungen durch sein Viertel. Ein Spiel für die Teilnehmer gehörte zu jedem Rundgang: Gagfah-Häuser raten. Doch das, sagt Kersting, mache heute keinen Spaß mehr. Die grauen Häuser sind zu einfach zu erkennen.

[DallasAnna]

Der Artikel aus dem Hamburger Abendblatt ist voll zutreffend.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.386.746 von Thomas.Slowhand am 19.04.11 06:56:13

Nichts wirklich Neues.

Was mich an diesen Artikeln stört, ist immer diese Gefühlsduselei. Das Mietrecht gibt den Mietern alle Waffen in die Hand und Leute wie der erwähnte Herr Kecskes, diverse Anwälte und Mieterschutzvereine bilden auch die unbedarftesten Mieter an diesen Waffen aus.

Bei jedem Mietmangel, kann der Mieter sofort die Miete mindern und obednrein nochmal in gleicher Höhe ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Damit werden solche Mängel sofort cash flow-wirksam. Es ergibt überhaupt keinen Sinn für den Vermieter auf berechtigte Mängelanzeigen nicht zu reagieren, weil zu der Mietminderung und der Zurückbehaltung auch noch hinzu kommt, dass die meisten Schäden sich verschlimmern bzw. die Behebung teuerer wird, je länger man damit wartet.

Allerdings finde ich die IR der Gagfah sehr enttäuschend. Den Aktionären werden keine nachvollziehbaren Informationen zur Verfügung gestellt, die solche Schauerberichte widerlegen. Ein ordentlich geführtes Unternehmen würde die Mietminderungsquote angeben, einen track record, was wo Instand gesetzt gesetzt worden ist, usw.

Solange so etwas nicht geschieht, Gagfah außerdem den Eindruck erweckt, sich nur an den Interessen des Hauptaktionärs auszurichten und auch in anderen Punkten die Kommunikation mit seinen Kleinaktionären vernachlässigt, drängt sich mehr und mehr der Entschluß auf, nicht mehr in dieses Unternehmen zu investieren bzw. sich ganz zurück zu ziehen.

[DallasAnna]

Also Mängel werden in der Tat sofort caschflow wirksam. Allerdings nur wenn diese richtig und vollständig von der Verwaltung erfasst werden. Das wird bei den allermeisten eben nicht gemacht. Und die Mieter nehmen sich ja einen RA weil sie keine (ordentliche) Antwort auf Mängelanzeigen bekommen. Da wird bei z.B. 15% Mietminderung und um diesen Betrag verminderte Zahlung lieber das Forderungsmanagement in Gang gesetzt.
Da das Management wie schon beschrieben keinen Plan von Wohnungswirtschaft hat, wird sich daran auch nichts ändern können. Da wird Geld verbrannt und dadurch im operativen Geschäft kein Gewinn möglich.

[hausi2011]

Gagfah verlangt für einfachen Wohnraum in Hamburg Steilshoop ca €5/qm wenn das saniert wird kann man da gut und gerne €10/qm verlangen d.h. die ganzen Altmieter müssen dann ausziehen
An meiner Stelle würde ich ausloten was das Amt in Steilshoop zahlt und die Mieten an das Maximum bringen und dann etwas mehr in die Instandhaltung bringen.
Das Problem wird jedoch sein das das Amt einfach zuwenig zahlen will und man damit keine Luxussanierung stemmen kann

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.387.654 von hausi2011 am 19.04.11 10:15:28

Wer soll die Mieten dann bezahlen? Du hast doch das Problem, dass auch die Mittelschicht immer mehr rechnen muss und unten läuft doch nicht seit langem nichts mehr in finanzieller Hinsicht. Da zahlt der Staat den Arbeitgebern die Löhne sogar noch mit über die Aufstockung.

Die Gagfah hat ein paar Jahre geschludert und kommt jetzt nicht hinterher mit den Problemen. Das ist alles. Hätte sie die Instandhaltung besser im Auge gehabt, wären die Mieter jetzt zufrieden und der Kurs über 10€.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.386.746 von Thomas.Slowhand am 19.04.11 06:56:13

Wenn das so stimmt, was das Hamburger Abendblatt schreibt, ist es nur eine Frage der Zeit, bis sich Staatsanwälte der Sache annehmen. Scheinbar riskiert Gagfah ja das Leben ihrer Mieter.

Bei Toyota hat man in solchen Fällen bei Millionen KFZ umgehend "saniert"....

[AlterMann]

Zitat von DallasAnna: Der Artikel aus dem Hamburger Abendblatt ist voll zutreffend.

Im Gegenteil, alleine dieser eine Satz "Gelingt es nicht, könnte es der Steuerzahler sein, der mit seinem Geld die maroden Gagfah-Viertel retten muss." ist an Blödheit kaum noch zu überbieten!

If GAGFAH pleiete then Zwangsversteigerung - nix Steuerzahler, absolut gar nix.

[AlterMann]

Aber nun was erfreuliches aus Dresden:

Dicke Schlagzeile auf Seite 1 der SäZ vom 19.4.11:

In Dresden werden Wohnungen knapp
... Um eine Mietpreis-Explosion zu vermeiden, müssten bis zu 10.000 neue Wohnungen entstehen... Lagen die Durchschnittsmieten 2008 noch bei 5,80 Euro pro Quadratmeter, seien sie 2010 bereits auf 6,30 Euro gestiegen, ein Plus von fast neun Prozent...

Gut für GAGFAH.
Denn, Neubauten, im Segment von GAGFAH, rechnen sich absolut nicht.

[DJHLS]

Zitat von AlterMann:

Zitat von DallasAnna: Der Artikel aus dem Hamburger Abendblatt ist voll zutreffend.

Im Gegenteil, alleine dieser eine Satz "Gelingt es nicht, könnte es der Steuerzahler sein, der mit seinem Geld die maroden Gagfah-Viertel retten muss." ist an Blödheit kaum noch zu überbieten!

If GAGFAH pleiete then Zwangsversteigerung - nix Steuerzahler, absolut gar nix.

Jetzt nehmt doch mal die Emotionen raus. Es ist zwar nicht gerade das wahrscheinlichste Szenario, aber wenn Gagfah Insolvenzantrag stellt, kommt es entweder zu einer Ablehnung mangels Masse oder ein Insolvenzverwalter wird eingesetzt. Der würde dann erstmal versuchen, den Gläubigern einne haircut zu verpassen und einen Insolvenzplan aufstellen, um das Unternehmen wieder aus der Insolvenz heraus zu führen. Falls das aussichtslos ist, würde er die Möglichkeit eines Verkaufs prüfen.

Falls aber kein Investor gefunden würde, käme es tatsächlich zu Zwangsversteigerungen. Nur, wenn die Kästen mehr Verbindlichkeiten produzieren als sie an Miete einbringen, wird sie keiner ersteigern. Und dann müßten am Ende der Staat oder die Kommunen die Dinger wieder übernehmen. Alternative: Abriß und die Mieter müßten woanders untergebracht werden, denn Vermeidung von Obdachlosigkeit ist eine öffentliche Aufgabe.

[AlterMann]

Du warst noch nicht auf vielen Zwangsversteigerungen, oder?

Objekte dort werden ohne Verbindlichkeiten versteigert.
Maximal eingetragene Rechte wie z.B. Wege- oder Leitungsrechte bleiben bestehen. Oder wie in einem selbst erlebten Fall, ein Grenzzaun von 1912, der per Grundbucheintrag weiter gepflegt werden muß.

Es ist nicht ungewöhnlich, das Häuser mit z.B. 1.000.000 eingetragener Hypothek für 300.000 versteigert werden. Der Erwerber hat mit den Altschulden nichts mehr zu tun. Sie werden bei der Versteigerung aus dem Grundbuch gelöscht.

[gate4share]

Alter Mann, das ist in den allermeisten Fällen so!

Aber nicht immer! Sage das extra, das nicht nachher einer fleissig mit bietet und bekommt dann bei 200 Tsd den Zuschlag für ein 300 Tsd Euro Objekt, was aber noch 200 Tsd Verbindlichkeiten drauf hat.

Es ist ja oft so, dass Leute die Zinsen und Tilgung nicht aufbringen können, auch sonst viele Schulden haben. Oder aber, in dem Fall den ich erlebte, hat die Familie immer Zins und Tilgung an die Bank gezahlt, aber sonstige Zahlungen wie Reparaturen, Pflegekosten für den Opa, Rechtsanwaltshonorare etc nicht gezahlt.
Diese haben dann ihre Forderung im Grundbuch eintragen lassen und von sich aus, die Versteigerung betrieben. Die Altschulden, als das ursprünliche Finanzierungsdarlehen blieb bestehen.

Sowas ist aber vielleiht nur in 1 bis 2 % der Fälle so. Allerdings ist das sehr wichtig, weil eben in der Angabe des Verkehrswertes überhaupt nicht auf die bestsehen bleibenden Lasten Bezug genommen wird. Es wird zwar verlesen in der Zwangsversteigerung, aber nicht jeder Laie kann das richtig werten !


Ich weiss nicht, was ihr ständig mit der Insolvenz habt. Gagfah hat ein Vermögen was 2 Mrd über den Verbindlichkeiten liegt - also 2.000 Mio mehr als Schulden.
Wo soll denn dann jetzt so plötzlich eine Insolvenz herkommen.?

Mit diesem Gerede, auch wenn es nur theoretisch sein soll, macht man einigen Leuten einfach nur unnötig Angst.
Also selbst wenn man 1 Mrd zahlen muss an Dresden, was ich für extrem unwahrscheinlich halte, selbst dann, also im schlimmsten aller Fälle, hätte Gagfah immer noch 1.000.000.000 Vermögen = 1.000 Mio - 1 Mrd.

[DJHLS]

Zitat von AlterMann: Du warst noch nicht auf vielen Zwangsversteigerungen, oder?

Objekte dort werden ohne Verbindlichkeiten versteigert.
Maximal eingetragene Rechte wie z.B. Wege- oder Leitungsrechte bleiben bestehen. Oder wie in einem selbst erlebten Fall, ein Grenzzaun von 1912, der per Grundbucheintrag weiter gepflegt werden muß.

Es ist nicht ungewöhnlich, das Häuser mit z.B. 1.000.000 eingetragener Hypothek für 300.000 versteigert werden. Der Erwerber hat mit den Altschulden nichts mehr zu tun. Sie werden bei der Versteigerung aus dem Grundbuch gelöscht.

Bevor man kritisiert, sollte man schon lesen, was man kritisieren möchte. Habe ich irgendwo geschrieben, dass der Erwerber bei einer Zwangsverteigerung Verbindlichkeiten übernehmen muß? Nein. Eben gerade nicht. Lastenfreier Erwerb, alter Mann.

Wer aber ein Wohnsilo mit Mietern über ersteigert, erwirbt ein Objekt, das Verbindlichkeiten produzieren kann. Genauso wie die Mietverhältnisse Erträge generieren, so können aus dem Eigentum auch Verbindlichkeiten entstehen, als da wären z. B.
- Grundsteuer
- Verkehrssicherungspflichten, deren Erledigung Geld kostet. z. B. Schneeräumen, absturzgefährdete Balkone sichern, usw.
- und bei fortbestehenden Mietverhältnissen eben auch die ansprüche der Mieter auf Reparaturen

Warum wir hier über Insolvenz reden? z. b. weil vielleicht Herr Moser selbst davon geredet hat, dass die WoBa im Fall einer zu erfolgreichen Klage der Stadt Dresden in die Insolvenz rutschen würde. Drseden interssiert nicht die Bonität der Gagfah S.A., sondern der WoBa und Hamburg eben entsprechend die Bonität der Tochtergesellschaft, welche das Nileg-Portfolio hält.

Und was die Gagfah S. A. so sollten wir vielleicht mal in den GB schauen, was da zum Refinanzierungsrisiko steht. Gagfah kann ihre Schulden nicht aus dem cash flow tilgen. selbst wenn sie ihre Verkäufe verdoppeln würden. Sie sind also auf das Rollen der Verbindlichlichkeiten angewiesen, d. h. auf den Glauben (Kredit im ursprünglichen Wortsinn) Dritter.

Das heißt ja nicht, dass ich hier und jetzt von einer hohen Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz der Gagfah S.A. oder einer ihrer Tochtergesellschaften ausginge. Es geht hier darum, das Argument zu diskutieren, das in Artikeln wie dem jüngst zitierten immer wieder auftaucht, am Ende müsse die öffentliche Hand einspringen.

[Erdman]

http://www.sdk.org/show_text.php?abstimmungsverhaltenId=2888

Interessante Meinungen zu den HV-Abstimmungen der Gagfah.

Es scheint, dass die Aktionärs-Schutzorganisationen aufgewacht sind.

[Erdman]

Zitat von AlterMann: Aber nun was erfreuliches aus Dresden:

In Dresden werden Wohnungen knapp
... Um eine Mietpreis-Explosion zu vermeiden, müssten bis zu 10.000 neue Wohnungen entstehen... Lagen die Durchschnittsmieten 2008 noch bei 5,80 Euro pro Quadratmeter, seien sie 2010 bereits auf 6,30 Euro gestiegen, ein Plus von fast neun Prozent...

Gut für GAGFAH. Denn, Neubauten, im Segment von GAGFAH, rechnen sich absolut nicht.

Wieso gut? Hat dort die WOBA (eine Gagfah-Tochter) nicht Mietbindungen unterschrieben?

Gagfah hatte am 31.12.2010 in Dresden 37.867 Wohnungen mit im Durchschnitt 56,6 qm Fläche, also Kleinwohnungen. Die Miete dafür liegt bei 4,69 €/qm. Die vergleichbare Marktmiete liegt bei 5,03 €/qm. Gagfah erhält also weniger als der Markt zahlt. Und der Leerstand in Dresden liegt bei 5,9%. In Berlin, wo Gagfah ebenfalls einen grossen Bestand hat, liegt der Leerstand bei 2,6%. Nur in Zwickau stehen 17,3% der gagfah Wohnungen leer. So ist das in Sachsen, egal was die SäZtg schreibt.

[DJHLS]

Zitat von Erdman: http://www.sdk.org/show_text.php?abstimmungsverhaltenId=2888

Interessante Meinungen zu den HV-Abstimmungen der Gagfah.

Es scheint, dass die Aktionärs-Schutzorganisationen aufgewacht sind.

Meine Stimmrechte übertrage ich denen gerne. Fortress kann mit seiner Mehrheit zwar alles durchpeitschen und jeden Gegenantrag niederstimmen und ich weiß nicht, wie minderheitsfreundlich luxemburgisches Aktienrecht ist, dennoch ist es aber sinnvoll Flagge zu zeigen.

Gewisse Auskunftsansprüche wird ja wohl auch das luxemburgisches Aktienrecht kennen.

[gate4share]

Man hat in Dresden kaum erhöht. Und durfte wohl 2 % zuzüglich Inflation jährlich erhöhen. Was für den geamten Bestand gilt. Man hat aber jährlich wohl nur 0,5 % erhöht, wohl weil man sonst einen wohl höheren Leerstand gehabt hätte.

Die Diskussion die öffentliche Hand müsse dann die Bestände übernehmen, halte ich für völligen Quatsch. Hier sehen mal wieder einige Politikr sich, bzw. die Politik in der Verantwortung, bestimmte Bürger stellen Forderungen, was nun überhaupt keine Aufgabe der Politik ist.
Es ist nicht die Aufgabe des Staates, der Länder, oder der Kommunen, Wohnungsgesellschaften zu betreiben, wodurch dann die Mieter dieser Wohnungegesellschaften dann günstige Wohungen bekommen, und alle anderen wohl nicht.

Der Staat muss die Rahmenbedingungen vorgeben, so, dass die Bürger guten und bezahlbaren Wohnraum haben. Was soll es für einen Sinn haben, wenn einer Stadt mal selber paar 1000 Wohungen bewirtschaftet?
Dann haben nur die Mieter die dort wohnen, das Glück, dass die Stadt da Geld reinsteckt, was dann wieder beim Hallenbad fehlt, oder die Gewerbesteuer für erhöht werden muss.

Dieses Geschrei wegen schlechtem Zustand der Wohnungen ist auch völlig überfliessig. Wenn es echt Mängel sind, dann hätten diese längt von den Mieter behoben werden können , auf Kosten des Vermieters.
Wenn es kein Mangel an der gemieteten Sache ist, dann hat auch keiner einen Anapruch.

Man muss ja das Gefühl haben, dass grosses Geschrei und Zeitungsberichte jetzt das Mietrecht ersetzen sollen, oder wie?

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Man hat in Dresden kaum erhöht. Und durfte wohl 2 % zuzüglich Inflation jährlich erhöhen. Was für den geamten Bestand gilt. Man hat aber jährlich wohl nur 0,5 % erhöht, wohl weil man sonst einen wohl höheren Leerstand gehabt hätte.

Die Diskussion die öffentliche Hand müsse dann die Bestände übernehmen, halte ich für völligen Quatsch. Hier sehen mal wieder einige Politikr sich, bzw. die Politik in der Verantwortung, bestimmte Bürger stellen Forderungen, was nun überhaupt keine Aufgabe der Politik ist.
Es ist nicht die Aufgabe des Staates, der Länder, oder der Kommunen, Wohnungsgesellschaften zu betreiben, wodurch dann die Mieter dieser Wohnungegesellschaften dann günstige Wohungen bekommen, und alle anderen wohl nicht.

Der Staat muss die Rahmenbedingungen vorgeben, so, dass die Bürger guten und bezahlbaren Wohnraum haben. Was soll es für einen Sinn haben, wenn einer Stadt mal selber paar 1000 Wohungen bewirtschaftet?
Dann haben nur die Mieter die dort wohnen, das Glück, dass die Stadt da Geld reinsteckt, was dann wieder beim Hallenbad fehlt, oder die Gewerbesteuer für erhöht werden muss.

Dieses Geschrei wegen schlechtem Zustand der Wohnungen ist auch völlig überfliessig. Wenn es echt Mängel sind, dann hätten diese längt von den Mieter behoben werden können , auf Kosten des Vermieters.
Wenn es kein Mangel an der gemieteten Sache ist, dann hat auch keiner einen Anapruch.

Man muss ja das Gefühl haben, dass grosses Geschrei und Zeitungsberichte jetzt das Mietrecht ersetzen sollen, oder wie?

Ersatzvornahme ist den meisten Mietern wohl zu riskant, insbesondere dem Gagfah-Klientel.

Wenn es einen Instandsetzungsstau gibt, ist das eine tickende Zeitbombe. Gagfah trägt leider herzlich wenig zur Aufklärung bei. Wie bei sol vielen Fragen, die für Aktionäre von gewissen Interesse sind.

[hausi2011]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.388.520 von AlterMann am 19.04.11 12:40:39

Na alter Mann so stimmt das leider nicht bei einer Zwangsversteigerung werden nur alle nachrangigen (bezüglich des betreibenden Gläubigers) Forderungen und Rechte gelöscht je nach dem welcher Gläubiger die ZVS beantragt kann noch einiges bestehen bleiben

[hausi2011]

Zitat von ewa1: Wenn das so stimmt, was das Hamburger Abendblatt schreibt, ist es nur eine Frage der Zeit, bis sich Staatsanwälte der Sache annehmen. Scheinbar riskiert Gagfah ja das Leben ihrer Mieter.

Bei Toyota hat man in solchen Fällen bei Millionen KFZ umgehend "saniert"....

Bei Toyota gabs doch gar keinen Mangel die haben das nur wegen dem Politischen Druck gemacht und um aus der Presse rauzukommen
Am Ende haben ja auch die Behörden gesagt da haben nur manche Fahrer Gas und Bremse vertauscht

[AlterMann]

@hausi

Es ging um die Behauptung "der Steuerzahler muß die GAGFAH-Wohnungen nach deren Pleite bezahlen/retten". Mit dem ZV-Beispiel habe ich aufgezeigt, das die Behauptung Blödsinn ist.

Das es bei ZV alle möglich Feinheiten gibt weis ich aus eigenem Erleben (bin seit 10 Jahren ZV-Besucher, Bieter, Käufer und einmal fast Betreiber). Nur führt uns das zu weit OT und hat mit der Wiederlegung der oben zitierten Behauptung nicht viel zu tun.

[DallasAnna]

Also es ist doch vollkommen klar das es einen Millionen € Instandhaltungsrückstau in den Beständen gibt.

[torjaeger-9]

Das werden einige hier sicher bestreiten und alles für eine Medien-Kampagne halten.

Grundsätzlich habe ich das Gefühl, daß die Gagfah-Papiere hauptsächlich von ausländischen Investoren gekauft werden, die sich die Hütten noch nie von außen angeschaut haben und keine Ahnung vom Zustand der Wohnungen haben. Auf den ersten Blick ist das Papier ja auch exrem günstig, wenn man FFO, Dividendenrendite oder NAV betrachtet.

[DallasAnna]

Ich lese dieses Forum noch nicht sehr lange.

Aber in allen Immowerten scheint es das Problem zu geben,
dass die "klein Aktionäre" sich über fehlende Infos der AG´s beklagen.
Und die ausländischen Investoren kaufen wohl auch unter falschen Voraussetzungen, da ihnen Infos fehlen.

Was bräuchtet Ihr denn Zahlen (welche?), Bestandsbilder ???

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.393.177 von DallasAnna am 20.04.11 09:45:43

Die Immos sind in gutem Zustand übernommen worden und werden nach und nach abgewirtschaftet.

Mit 5 Euro sind nur lächerliche Bestände durchgreifend zu erneuern.

Nach 30 Jahren ist eine Fassade mit Fenstern einfach fällig.
Irgendwann holt es einen ein.

[torjaeger-9]

http://www.abendblatt.de/hamburg/kommunales/article1864231/V…

Hamburg. Die Empörung über die Wohnungsgesellschaft Gagfah wächst. Das ehemals staatlich geführte Unternehmen war im Jahr 2004 vom Bund an den US-Hedgefonds Fortress verkauft worden. Seitdem häufen sich deutschlandweit die Beschwerden über den schlechten Zustand der Gagfah-Immobilien. In Hamburg haben mehr als 100 Hamburger Mieter Klagen gegen die Gagfah angekündigt. Politiker aller Parteien der Bürgerschaft sind empört. Jetzt macht die Wohnungsbranche mobil. Im Abendblatt-Interview erklärt Joachim Wege, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen, die Folgen der Geschäftspolitik von Heuschrecken auf dem Wohnungsmarkt.

...

[DallasAnna]

Das wirklich dumme an der Angelegenheit ist das nichtmal der Kurs ordentlich ist.

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.400.169 von DallasAnna am 21.04.11 11:07:59

Der Kurs nicht, aber DIV-Rendite mit über 6% bis letztes Jahr sogar 12%.

Machst du diese Rendite mit Aktien das immer sicher per anno?

Denke es wird jetzt eine Kurserholung geben. Ziel 6,5 - 7 €

[Erdman]

Zitat von torjaeger-9: http://www.abendblatt.de/hamburg/kommunales/article1864231/V…

In Hamburg haben mehr als 100 Hamburger Mieter Klagen gegen die Gagfah angekündigt. Politiker aller Parteien der Bürgerschaft sind empört.

Und wieviele Mieter hat die Gagfah in Hamburg?

Und wieviele in ganz Deutschland?

In HH klagt doch nur der Bodensatz unter den Mietern oder die Dauerrechthaber, die nicht gerne arbeiten. Denken Sie doch mal an die Hafenstrasse.

Gab es, solange der Staat und die Kommunen noch Wohnungen hatten, dort nicht auch Beschwerden? Deutsche sind nun mal Dauerrechthaber und Vielkläger. Nirgendwo haben soviele Privatleute Rechtschutzversicherungen als in Deutschland. Und hat man eine, dann beginnt das lustige Klagen. Die Rechtsanwâlte wollen ja auch beschäftigt werden; deren Zahl hat sich seit der Wiedervereinigung verdoppelt.

[Erdman]

Zitat von DallasAnna: Ich lese dieses Forum noch nicht sehr lange.

Aber in allen Immowerten scheint es das Problem zu geben,
dass die "klein Aktionäre" sich über fehlende Infos der AG´s beklagen.
Und die ausländischen Investoren kaufen wohl auch unter falschen Voraussetzungen, da ihnen Infos fehlen.

Ich habe den Gagfah SA Geschäftsbericht gelesen. Da steht doch alles drin. Zum Alter der übernommenen öffentlichen Plattenbauanlagen (wieviel hatte da Dresden vorher reingesteckt, um den DDR-Schrot zu sanieren?), zum jährlichen Sanierungsaufwand, zu den Investitionsvolumen für die Modernisierung dieser Altbestände, auch in Duisburg oder Berlin. Da stehen mehr Infos drin als in den Haushaltsplänen des Staates oder der Städte.
Warum wird dann hier gejammert?

Heute, gegen Ende der HV und nach der HV haben doch einige Leute wieder gekauft. Die haben dort wohl gute Nachrichten gehört. Mal sehen was morgen die Gazetten schreiben.

[gate4share]

Was hier einige jetzt besonders beklagen ist wohl, dass sie von Gagfah etwa hören wollen, was Gagfah gar nicht sagen kann!

Denn bisher gibt es nur und ausschlieslich öffentlich über Medien erfolgte Vorwürfe. Gagfah weiss wohl, bzw. hat es noch nicht durch Rechtsberater eingehend bearbeiten lassen, welche Vorwürfe es zu Verstössen es gibt und wie ein gegebenfalls erfolgter Verstoss zu bewerten ist.

Mehrmals hat Gagfah gesagt, allgemeine und auch konkret zu der Weitergabe der Vertragsstrafe, dass sie davon überzeugt sei, korrekt gehandelt zu haben und dem Vertrag gemäss Verkäufe stattgefunden haben.
Man hat Zahlen dargetellt, dass die Mieten nicht mal um ein drittel de erlaubten erhöht wurden - unter 1 % im Jahr. Man hat keinem Mieter gekündigt, der einen Kündigungschutz hatte, auch keinem anderen der sich vertragsgemäss verhalten hat.

Es wäre das Dümmste, wenn sich Unternehmen auf Vorwürfe von einzelnen äussern würden, die die Medien gros rausbringen.
Der werden Einzelfälle, wo oft eine Hauptschuld beim Vortragenden liegt, von der Zeitung oder dem Fernsehbericht, zum allgemeinen Zustand aller Wohnungen erklärt.

Das dieses Einzelfälle sind, wo der Beschwerdeführer eine ganz andere Meinung als die Mitmieter hat, wrüde sich dann zeigen wenn man einfach mal wahllos in diesem Mehrfamilienhäuesern an den Türen der anderen Mieter klingeln würde.
Aber was passiert? Es werden immer wieder die gleichen 3 bis 4 Mieter gezeigt und hinter ihnen mal ein duzend andere, ohne zu wissen was das für Leute sind.

Man lässt ich um Haus rumführen, und zeigt vermeindlich schlimmste Zustände.
Wenn man in einem Haus mit 300 Wohneinheiten , nur 1 oder 2 Mietparteien hört, die am lautesten Maulen, und meistens noch, weil sie selber mit Zahlungen in Verzug sind, dann ergibt sich ein falsches Bild.

Reine Sensationsgier wird da befriedigt. Die stereotyp Ansicht, die mal wieder "in" ist, die "Finanzheuchrecken beuten uns aus und lassen uns in Dreck und in schlimmsten Zuständen hausen.
Und wieder der Ruf nach dem Staat .
Als wenn er eingreifen müssste, wenn einzelne nur meckern, und nicht ihre gesetzmässigen rechte durchsetzen können.

Wenn die Vorfälle tatsächlich so ind wie dargestellt, warum um Himmels willen hat man nicht längst auf Abhilfe geklagt? Und wenn das geschehen ist und nichts erfolgte, warum dann nicht auf Volltsreckungsbecheid der geschätzten Reparaturkosten?
Warum ist man nicht längst aus dieser "behaupteten unbenutzbaren" Wohnung ins Hotel ausgezogen und hat dem Vermieter die Kosten - gegebenfalls durch Urteil - auferlegt?

Alles was dort erzählt wird, ist rechtlich klar geregelt und es gibt viele Referenzentscheidungen, die auch jeder drittklassige Rechtsanwalt seinem Mandanten nennen kann.
Und selber wer kein Geld hat, bekommt einen Rechtsanwalt kostenlos gestellt!

Das Ganze ist völlig unglaubwürdig.

Aber es wird geglaubt, weil dort der vermeindlich Schwächere das Opfer der grössten "heuschrecken" it, die ja angeblich auch die Bankenkrise etc, verursacht hatten........

[Erdman]

Nun ja, zur Bankenkrise, zur Krise der Finanzindustrie wie es besser heissen sollte, dan kann ich nur sagen,
es waren die Gesetzgeber, also Regierungen und Parlamente in den durch anschliessende Garantien gebeutelten Staaten, welche ursâchlich die Krise erzeugt haben.

Wie das? Werden Sie fragen. Nun nach 2000 haben diese Staaten, auch Deutschland, ihre guten Gesetze zur Regulierung der Finanzmärkte so verwässert, teilweise sogar abgeschafft, dass Spekulanten Tür und Tor geöffnet wurden, ja dass sogar Schneeballsysteme nicht mehr illegal waren.
Und nun meine Frage: Wer hat damals in Deutschland regiert? Kohl war es nicht mehr.

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.408.629 von Erdman am 25.04.11 14:37:17

welche Gesetze wurden denn konkret in Deutschland abgeschafft oder verwässert?
Mein Eindruck war bislang immer der, dass es in Deutschland weniger an der Gesetzeslage lag, sondern einzelne Banken, sich entweder meilenweit von ihrem eigentlich Geschäftszweck entfernt haben oder sog Banker Geschäfte abgeschlossen haben, deren Chance-Risiko Verhältnis sie nicht mehr überschaut haben. Zügellos unreguliert ging es doch eher im Wilden Westen zu und da war unbestritten Kohl nicht an der Regierung.
Noch mal zu Gagfah. Wenn die nicht die Dauerkritik von den Medien einstecken müßten, würden sie was falsch machen.

[hannes24]

Zitat von Bodenwerder: Wenn die nicht die Dauerkritik von den Medien einstecken müßten, würden sie was falsch machen.

Das verstehe ich jetzt nicht!! Erklär das mal genauer bitte

Was meint ihr zum Chart wie geht es weiter?
Kommen die 6,5 -7 €

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.408.629 von Erdman am 25.04.11 14:37:17

Na ja, natürlich gab es vielleicht gewisse Lockerungen.

Die große Kacke wurde aber fast immer in Irland oder ähnlichen Finanzplätzen angerührt.
Siehe Sachsen-LB, HRE usw.

Der Rest war bei vielem Blindheit und Gier.

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Was hier einige jetzt besonders beklagen ist wohl, dass sie von Gagfah etwa hören wollen, was Gagfah gar nicht sagen kann!

Denn bisher gibt es nur und ausschlieslich öffentlich über Medien erfolgte Vorwürfe. Gagfah weiss wohl, bzw. hat es noch nicht durch Rechtsberater eingehend bearbeiten lassen, welche Vorwürfe es zu Verstössen es gibt und wie ein gegebenfalls erfolgter Verstoss zu bewerten ist.

Mehrmals hat Gagfah gesagt, allgemeine und auch konkret zu der Weitergabe der Vertragsstrafe, dass sie davon überzeugt sei, korrekt gehandelt zu haben und dem Vertrag gemäss Verkäufe stattgefunden haben.
Man hat Zahlen dargetellt, dass die Mieten nicht mal um ein drittel de erlaubten erhöht wurden - unter 1 % im Jahr. Man hat keinem Mieter gekündigt, der einen Kündigungschutz hatte, auch keinem anderen der sich vertragsgemäss verhalten hat.

Es wäre das Dümmste, wenn sich Unternehmen auf Vorwürfe von einzelnen äussern würden, die die Medien gros rausbringen.
Der werden Einzelfälle, wo oft eine Hauptschuld beim Vortragenden liegt, von der Zeitung oder dem Fernsehbericht, zum allgemeinen Zustand aller Wohnungen erklärt.

Das dieses Einzelfälle sind, wo der Beschwerdeführer eine ganz andere Meinung als die Mitmieter hat, wrüde sich dann zeigen wenn man einfach mal wahllos in diesem Mehrfamilienhäuesern an den Türen der anderen Mieter klingeln würde.
Aber was passiert? Es werden immer wieder die gleichen 3 bis 4 Mieter gezeigt und hinter ihnen mal ein duzend andere, ohne zu wissen was das für Leute sind.

Man lässt ich um Haus rumführen, und zeigt vermeindlich schlimmste Zustände.
Wenn man in einem Haus mit 300 Wohneinheiten , nur 1 oder 2 Mietparteien hört, die am lautesten Maulen, und meistens noch, weil sie selber mit Zahlungen in Verzug sind, dann ergibt sich ein falsches Bild.

Reine Sensationsgier wird da befriedigt. Die stereotyp Ansicht, die mal wieder "in" ist, die "Finanzheuchrecken beuten uns aus und lassen uns in Dreck und in schlimmsten Zuständen hausen.
Und wieder der Ruf nach dem Staat .
Als wenn er eingreifen müssste, wenn einzelne nur meckern, und nicht ihre gesetzmässigen rechte durchsetzen können.

Wenn die Vorfälle tatsächlich so ind wie dargestellt, warum um Himmels willen hat man nicht längst auf Abhilfe geklagt? Und wenn das geschehen ist und nichts erfolgte, warum dann nicht auf Volltsreckungsbecheid der geschätzten Reparaturkosten?
Warum ist man nicht längst aus dieser "behaupteten unbenutzbaren" Wohnung ins Hotel ausgezogen und hat dem Vermieter die Kosten - gegebenfalls durch Urteil - auferlegt?

Alles was dort erzählt wird, ist rechtlich klar geregelt und es gibt viele Referenzentscheidungen, die auch jeder drittklassige Rechtsanwalt seinem Mandanten nennen kann.
Und selber wer kein Geld hat, bekommt einen Rechtsanwalt kostenlos gestellt!

Das Ganze ist völlig unglaubwürdig.

Aber es wird geglaubt, weil dort der vermeindlich Schwächere das Opfer der grössten "heuschrecken" it, die ja angeblich auch die Bankenkrise etc, verursacht hatten........

Nun ist die Bafin aber nicht irgendeine wildgewordenes, um Auflagen bemuehtes Kaeseblatt, sondern eine Behoerde, der man m. E. nicht ohne weiteres unterstellen kann, Gagfah-Bashing zu betreiben.

Was das Risiko von Vertragsstrafen wegen Vertragsverletzungen angeht, sind mir Medien und Einzelmeinungen gleichgueltig. Was zaehlt, ist der Kapitalmarkt und der derwartet kapitalmarktgerechte Kommunikation. Dazu gehoert z. B. mehr als nur die nicht substanziierte Behauptung man sei der Meinung schon alles richtig gemacht zu haben.

Aber wir brauchen daraus keine moralische FRage zu machen. Wenn Gagfah sich nicht wie ein boersennotiertes MDAX-Unternehmen verhalten will, dann drueckt das die Kurse. Insofern schneidet sich die Gagfah ins eigene Fleisch und in das ihrer verbleibenden Aktionaere.

[gate4share]

Die Hauptbeteiligten waren in Deut chland taatliche und halb taatliche Banken - nicht die Privaten!

Der taat oll elber keine Ge chäfte betreiben - er oll die Regeln fe tlegen und übe wachen.

[KingKong2]

Deutsche Annington kommt vielleicht noch dieses Jahr an die Börse und wird Gagfah als noch größte deutsche börsennotierte Wohnungsgesellschaft ablösen:

http://www.handelsblatt.com/finanzen/aktien/neuemissionen/sc…

[Steinwollsocke]

Naja, Größe soll mal nicht alles sein. Bei der Deutschen Annington stehen pro 1 Euro Eigenkapital ganze 7,25 Euro Schulden gegenüber. Bei 9,9 mrd Euro Assets einen Schuldenstand von 8,7 mrd Euro. Bei Gagfah haben wir pro Euro EK nur etwa 2,75 Euro Schulden und sogar dies haben viele Analysten in der Vergangenheit zum Anlass genommen Gagfah aufgrund des hohen Schuldenleverage abzustufen. Wahrscheinlich werden einem dann genau die Analysten zur Zeichung von Anteilen der Annington raten.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.415.729 von KingKong2 am 27.04.11 11:34:58

Das scheint aber sehr problembelastet zu sein!

Die Haben ja gerade mal 13 % Eigenkapital, wie die da bei gut 5 % vor Zinsen, etc dann immer noch 191 Überschuss geschafft haben, ist ein Rätsel, bzw nur durch massive Hochschreiberungen erklärbar.

Bin da sehr skeptisch, dasss die Dt Ammington wirklich auf dem Kurszettel eine Konkurrenz für Gagfah darstellen könnte.

[AlterMann]

Die FAZ hat heute, im Leiartikel Wirtschaft, eine neu Wortschöpfung kreiert: Der GAGFAH-Effekt

Leider online nicht frei zugänglich. Vereinfacht zusammengefasst: Kommune verkauft zu überhöhten Preisen WE an Investoren und die müssen, um auf Rendite zu kommen, Maßnahmen ergreifen, die den Mietern und Kommunen nicht gefallen.

[ewa1]

Leider online nicht frei zugänglich. Vereinfacht zusammengefasst: Kommune verkauft zu überhöhten Preisen WE an Investoren und die müssen, um auf Rendite zu kommen, Maßnahmen ergreifen, die den Mietern und Kommunen nicht gefallen.

Dann wären die Kommunen ja die besseren Kaufleute? Theoretisch ist natürlich ein professionell geführtes, kommunales Unternehmen wohl die bessere Lösung, da dann alle Bürger vom Profit profitieren.

[gate4share]

In dem Moment , wo die Kommunen, eben die öffentliche Hand sich entschliesst grundsätzlich Privatwirtschaftliches, wie hier eine Wohnungsgesellschaft zu verkaufen, sind sie einmal die besseren Kaufleute, als ihre Vorgänger die jahrelang die Steuern und Abgaben aller, in so ein Projekt rein steckten.

Ich weiss,logisch ist es, dass eine kommunale Wohnungsgesellschaft besser wirtschaften könnte, als eine private. Grundsätzlich und logisch! De facto ist es das aber nie, eben weil der Faktor Charakter der Menschen, nicht aussen vor bleiben kann, und Menschen nicht alle gleich sind.

Privatrechtliche geführte Gesellschaften achten ständig auf eine Optimierung. Sie wollen und müssen mehr oder weniger auch mit möglichst wenig Aufwand und Kosten das Maximum erreichen.

Sowas kennen Betriebe in öffentlicher Hand gar nicht. Man handelt und wirtschaftet, und wenn dann weniger geschafft wird, dann liegt edas vielleicht daraun, weil der Krankenstand gestiegen ist, die Mitarbeiter mehr blau machten und es werden einfach die Preise erhöht- fertig!
Zahlen muss das jeder Bürger. Und das will ich nicht. Ich will nicht für Schlendrian und blau machen in öffentlichen Betrieben mitzahlen, damit die einen lauen Lenz haben.
Ich möchte, dass jeder die gleichen Chanchen hat und keiner das Anrecht hat, weniger zu tun, oder mehr zu verdienen, oder auch nur eine billigere Wohung zu bekommen, als alle anderen die in ähnlicher Lage sind.

Gerecht ist in dem Sinne nur etwas was privat geführt wird und nicht was von Funktionären zum Vorteil weniger, der Partei, des Ansehens, in bestimmter Weise gesteuert wird.

Jede Ausgabe im öffentlichen Bereich muss von allen Steuernzahlen aufgebracht werden.

[Nissie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.416.148 von AlterMann am 27.04.11 12:42:11

genau das ist meine These.: Laßt die Komune aus der Wohnungsbewirtschaftung raus. Es reicht völlig, wenn sie das Belegungsrecht für den preisgebundenen Wohnraum wahrnimmt und überwacht.

[AlterMann]

ewa1 Deine Defizite bezüglich der Unterschiede zwischen Marktwirtschaft und Staatswirtschaft lassen sich relativ einfach abstellen.

Ludwig von Mises - Sechs Vorlesungen über Wirtschaft und Politik (Buenos Aires)
War nie als Buch geplant, zum Glück hat seine Frau sich aber irgendwann die Mühe gemacht die Vorlesungen niederzuschreiben. Es gibt wohl kaum ein Werk, das es schafft, auf effektiv nur 100 Seiten, das Thema so verständlich zu erklären.
Hab es schon mehrfach verliehen und alle Leser waren bisher begeistert.

z.B. hier: http://www.amazon.de/Vom-Wert-besseren-Ideen-Vorlesungen/dp/…

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.416.727 von gate4share am 27.04.11 14:21:03

Sowas kennen Betriebe in öffentlicher Hand gar nicht. Man handelt und wirtschaftet, und wenn dann weniger geschafft wird, dann liegt edas vielleicht daraun, weil der Krankenstand gestiegen ist, die Mitarbeiter mehr blau machten und es werden einfach die Preise erhöht- fertig!

Na, die Gagfah Siedlungen die ich kenne, waren früher begehrt, sehr gut gepflegt und scheinbar auch profitabel. Sonst hätte Fortress die wohl nicht gekauft.

Jetzt sieht es ja eher so aus, als ob die Privatwirtschaft (Fortress) die Wohnungen jetzt in einen neuen "DDR-Zustand" verwandelt.

Wenn ein Unternehmer schlecht einkauft, haftet er alleine für seinen Fehler und kann nicht andere für seine Fehlkalkulation haftbar machen. Das nennt sich Marktwirtschaft. In der hat der Unternehmer sehr viele Rechte aber auch Verantwortung gegenüber seinen Kapitalgebern, Kunden und der Gesellschaft. Man muss schon ehrlich sein, Gagfah hat Dividenden bezahlt, statt den Aktionären reinen Wein einzuschenken.

Wäre die Führung konservativ und ehrlich, wären die Wohnungen jetzt nicht vergammelt sondern saniert und der Ruf der Firma exzellent. Das hätte zwar Dividende gekostet, dafür hätten wir jetzt aber Kurse >10€

Das Management ist einfach ein Saust.... Äusserst ärgerlich, wollte eigentlich wieder einsteigen.

[DallasAnna]

Genau so sehe ich es auch.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.418.980 von ewa1 am 27.04.11 19:59:44

Die Wohnungsbestände waren mit Sicherheit nicht profitabel, denn sonst hätte die Stadt Dresden ja nicht diese imensen Schulden angehäuft.

Das ist ja gerade die Chance der Privaten, aus dem Schlendrian der öffentlichen Misswirtschaft nicht nur die Steuerquote zu erwirtschaften, sondern sogar gute Mitarbeiter besser, viel besser zu bezahlen und zusätzlich noch Gewinn zu machen.

Ich für meinen Fall sehe direkt keinen Grund das Managment zu kritisieren,wenn wir diesen, zumindest dummen Eigenverkauf des Vorstandes im Januar mal rausnehmen - aber da wird geprüft und nachher festgestellt , ob in Ordnung oder nicht.

Es hat keinen Sinn, wenn ihr mit eurer kommunistisch/soziallistischen Denke, einerseits "viel Soziales" fordert, aber dann euch doch die Hose näher ist, als der Rock und auch noch , ganz egoistisch kapitalistisch, auch wieder extra Geld verdienen wollt........

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.421.179 von gate4share am 28.04.11 09:35:10

Das ist ja gerade die Chance der Privaten, aus dem Schlendrian der öffentlichen Misswirtschaft nicht nur die Steuerquote zu erwirtschaften, sondern sogar gute Mitarbeiter besser, viel besser zu bezahlen und zusätzlich noch Gewinn zu machen.


Der Schlendrian geht aber unter Fortress weiter. Scheinbar zocken jetzt nicht die SED/CDU-Funktionäre ab, sondern das Fortress Management und der Bestand vergammelt wie in DDR Zeiten.

[gate4share]

Der Bestand der Wohnungen ist sicherlich das Kapital! Man lässt nichts vergammeln!

Aber, es wird bestimmt nicht das gemacht, was Mieter fordern. Wenn ich das immer an meinen Immobilien gemacht hätte was Mieter vorschlagen oder sich vorstellen, wäre ich heute pleite und hätte eben nicht mein jetztiges Vermögen.


Gagfah hat rund 300.000 zufriedene Mieter, jedenfalls wohnen die meisten schon viele Jahre in den Wohnungen.
Das passiert wohl kaum ein "verkommenden" Wohnungen.

Habe doch deutlich schon erklärt, wie man das mit den Medienberichten verstehen muss!

[hannes24]

Zitat von ewa1: Das ist ja gerade die Chance der Privaten, aus dem Schlendrian der öffentlichen Misswirtschaft nicht nur die Steuerquote zu erwirtschaften, sondern sogar gute Mitarbeiter besser, viel besser zu bezahlen und zusätzlich noch Gewinn zu machen.


Der Schlendrian geht aber unter Fortress weiter. Scheinbar zocken jetzt nicht die SED/CDU-Funktionäre ab, sondern das Fortress Management und der Bestand vergammelt wie in DDR Zeiten.

Lieber Kollege!

Private Misswirtschaft bedeutet nichts anderes wie ein Konkurs, kurz und schnell.

Staatliche Misswirtschaft wird durch Steuererhöhung, Gebührenerhöhung, Kredite immer wieder verdeckt und verschleppt - führt zum schleichenden Zusammenbruch.
Gute Beispiele DDR,Stadt Gelsenkirchen,Bremen, Berlin, Griechenland

Meine Forderung man sollte Finanzverantwortliche im öffentlichen Bereich bei festzulegenden Kriterien verurteilen wegen verschleppten betrügerischen Konkurs

[Beilagenfresser]

http://www.moneymoney.de/201104265284/moneymoney/boersen-blo…

26.04.2011, 7:31 Uhr
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Gagfah ist weiterhin kein Aktientipp!

Liebe Leser,
aufgrund von Problemen wie Schadensersatzklagen von rund 1 Mrd. Euro, wegen des Mieterschutzes, sowie privaten Aktienverkäufen im Wert von 4,7 Mio. Euro, brach der Kurs letztlich von 9 auf 6 Euro ein.

2010 stieg das Ergebnis von 237 auf 348 Mio. Euro, doch es blieb nur eine schwarze Null und der FFO sank auf 170 Mio. Euro, folglich halbierte sich die Dividende auf 10 Cent je Anteilsschein.

Mit dem aktuellen Portfolio ist das Unternehmen Marktführer in Deutschland, jedoch liegt der Börsenwert bei geringen 1,3Mrd. Euro und der Nettovermögenswert bei stolzen 12,17 Euro je Aktie. Wir raten Ihnen die Aktie aktuell nicht zu kaufen.

Aktuelle Kurse und Charts zu der Aktie von Gagfah finden Sie außerdem kostenlos unter folgendem Link http://www.wallstreet-online.de/aktien/gagfah-aktie


Toll wie sich manche Spezialisten mit Aktien, über die sie glauben ein Urteil fällen zu können, auseinander setzen. 10 Cent Dividende,...lieber Marktschreier von Moneymoney, das ist eine Quartalsdividende!
Darf man hier überhaupt noch über Moneymoney lästern? Die verlinken ja jetzt ganz offiziell auf wallstreet-online...

[gate4share]

Ja echt so viel Scheiss in so wenigen Worten!

Und die Dividende wurde ja nicht aufgrund des vermeindlcih niedrigeren Gewinns gesenkt, sondern ist schon viel früher geschehen. Es sind aber immer noch rund 6,5 % !
Also die Rendite ist immer noch sehr hoch.

Und "Schadenersatz wegen des Mieterschutzes" ist einfach eine unzulässige Verallgemeinerung. Dahinter kann alles oder nicht stehen.
Und "wegen Mieterschutz" ist auch einfach falsch. Es gibt grundsätzlich keinen Schadensersatzanspruch wegen Mieterschutz, sondern nur weil es hier bestimmte Verträge gab , die den Mieterschutz garantieren sollten, und Gagfah vermeindlich gegen eine Regelung, wodurch kein Mieter schaden , verstossen hat.

[Scheinewald]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.422.142 von Beilagenfresser am 28.04.11 11:33:26

Mal ehrlich - wer Zeit erübrigen kann, sich auf solchen Schrottportalen wie Moneymoney herumzutreiben, sollte doch eigentlich längst sein Heu herein haben, oder?
Oder er hat soviel Heu, dass er es sich leisten kann dem Rat einiger Wünschelrutenanalysten in
Peek& Cloppenburg-Joppe, zu folgen!?

MfG, Scheinew ld

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.422.414 von Scheinewald am 28.04.11 12:10:21

Moneymoney hat viele Anhänger. Marktschreier kommen bei bestimmten Schichten gut an...außerdem nimmt es denen das selber denken ab...

Ich stoße über finanznachrichten.de regelmäßig auf die absurdesten Anlagetipps. Wenn es von mir gehaltene Aktien betrifft, dann lese ich das. Die geistigen Ergüsse tragen aber definitiv nicht zu meiner Anlageentscheidung bei!

Gruß
Beilagenfresser

[gate4share]

Peek& Cloppenburg-Joppe ?

Sind die besonders schlecht?

[DallasAnna]

Also langsam finde ich die Gagfah spannend.
Unter 6 € kann man da gut einsteigen -
wenn wir dann bei über 8,50 € sind wieder raus.

[hannes24]

Zitat von DallasAnna: Also langsam finde ich die Gagfah spannend.
Unter 6 € kann man da gut einsteigen -
wenn wir dann bei über 8,50 € sind wieder raus.

PSSST... nicht so laut Brennan hört mit - vielleicht is er ja auch längst wieder dabei...
Anna

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.421.856 von hannes24 am 28.04.11 10:53:39

Staatliche Misswirtschaft wird durch Steuererhöhung, Gebührenerhöhung, Kredite immer wieder verdeckt und verschleppt - führt zum schleichenden Zusammenbruch.
Gute Beispiele DDR,Stadt Gelsenkirchen,Bremen, Berlin, Griechenland




Dann frage mal die Aktionäre, die bei 20 eingestiegen sind.

Eine Enteignung dieser marktwirtschaftlichen Brennan-Größenordnung schafft selbst Frau Merkel nicht

[gate4share]

Kursverläufe an den Börsen passieren eben - da kann nicht unbedignt ein Unternehmen etwas dafür.

Was ein schöner Gradmesser wäre, den "definitiven Wert" und die Erträge zu vergleichen.
Also der NAV ist ja fast gleich geblieben seit dem Börsengang. Und man hat massig Dividende ausgezahlt.

Und das sollte man dann mal ausrechnen.

Oder wie man im Verhältnis zu IVG abgeschlossen hat, die ja mal über 35 Euro stand und die besten Beziehungen zu Entscheidern unterhält und diese Cash Cow Kavernen ja quasi noch Exclusiv hat.

Also das NAV über Jahre gleich zu halten um 12 Euro und noch jedes Jahr 80 cent auszuschütten, dass ist schon eine enorme Leistung.

Das früher eben ein hoher Kursstand war und heute ein niedriger, ist wie gesagt nicht immer die Verantwortung der Unternehmensführung!

[torjaeger-9]

Also das NAV über Jahre gleich zu halten um 12 Euro und noch jedes Jahr 80 cent auszuschütten, dass ist schon eine enorme Leistung.

Das Aufhübschen von Finanzkennzahlen zur Irreführung der Anleger nennt sich "Financial Engineering" und wird gerne von LBO-Investoren ("Private Equity") angewendet. Bei Immobiliengesellschaften ist die Beeinflussung des NAV relativ leicht durch die Hochschreibung des Werts des Immobilienportfolios möglich. Ob die in der Bilanz vorhandenen Werte realistisch sind, wird sich erst bei einem Verkauf zeigen müssen. Hochschreibungen als große Management - Leistung zu beklatschen halte ich jedenfalls für nicht angebracht, im Gegenteil wäre mir wohler wenn man die Immobilien "at cost" in den Büchern hätte wie zB. DIC Asset es handhabt.

[hannes24]

Zitat von ewa1: Staatliche Misswirtschaft wird durch Steuererhöhung, Gebührenerhöhung, Kredite immer wieder verdeckt und verschleppt - führt zum schleichenden Zusammenbruch.
Gute Beispiele DDR,Stadt Gelsenkirchen,Bremen, Berlin, Griechenland




Dann frage mal die Aktionäre, die bei 20 eingestiegen sind.

Eine Enteignung dieser marktwirtschaftlichen Brennan-Größenordnung schafft selbst Frau Merkel nicht

Lieber Kollege ich glaube du hast den Sinn des Ganzen nicht verstanden!
Aktien sind immer eine Risk-Anlage das hat mit der Bewertung der Marktwirtschaft nichts zu tun.
Oder wie bewertetes du die Aktionäre die bei um 2€ einstiegen und Dividenden von 80Cent p.a. mitnahmen.

Dort gibt es immer Gewinner und Verlierer.
Im Sozialismus/Staatswirtschaft gibt es meist Verlierer und Funktionäre.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.433.386 von hannes24 am 30.04.11 11:05:44

Aktien sind immer eine Risk-Anlage das hat mit der Bewertung der Marktwirtschaft nichts zu tun.

Wenn Gagfah beim Going Public 20€ Wert versprochen hat, ist das nichts anderes, wie Honeckers Versprechen des DDR-Paradieses auf Erden. Beides erstunken und erlogen, einmal im System Marktwirtschaft, einmal im System Sozialismus.

Wenn die Marktwirtschaft allzuviel lügt, wird sie ganaus scheitern wie der Sozialismus...

Aber das sind ja alles bekannte olle Karamellen. Hoffen wir, dass sich die soziale Marktwirtschaft über Wasser hält und nicht das angelsächsische Abzockmodell.

Übrigens hat die "Deutsche Wohnen" für den Anleger ein vertrauenswürdigeres Geschäftmodell :

Im Gegensatz zur Gagfah sehen die Berliner nicht das Sparen bei Instandhaltungsmaßnahmen als sinnvollen Weg, sondern eine umfassende Modernisierung als Voraussetzung, den eigenen Wohnbestand zu verbessern: "Weil es ein ganz wichtiger Dreh- und Angelpunkt ist, mehr aus den Beständen herauszuholen, als es sonst möglich wäre."
(faz)

Man scheint hier den Ludwig Erhart verstanden zu haben und vertraut nicht auf Mises, Hayek und Genossen.

[DJHLS]

Zitat von torjaeger-9: Also das NAV über Jahre gleich zu halten um 12 Euro und noch jedes Jahr 80 cent auszuschütten, dass ist schon eine enorme Leistung.

Das Aufhübschen von Finanzkennzahlen zur Irreführung der Anleger nennt sich "Financial Engineering" und wird gerne von LBO-Investoren ("Private Equity") angewendet. Bei Immobiliengesellschaften ist die Beeinflussung des NAV relativ leicht durch die Hochschreibung des Werts des Immobilienportfolios möglich. Ob die in der Bilanz vorhandenen Werte realistisch sind, wird sich erst bei einem Verkauf zeigen müssen. Hochschreibungen als große Management - Leistung zu beklatschen halte ich jedenfalls für nicht angebracht, im Gegenteil wäre mir wohler wenn man die Immobilien "at cost" in den Büchern hätte wie zB. DIC Asset es handhabt.

Völlig richtig. Was Bewertungen und NAV wert sind, sieht man schön an offenen Immobilienfonds wie DEGI Europe, DEGI International oder Morgan Stanley MP2 Value: Da wurden jahrelange die Immobilien kontinuierlich hochgeschrieben und die Bestände dann seit Rücknahmesperre um tlw. mehr als 50% abgewertet. Und das wohlgemerkt durch unabhängige Gutachter, während bei Gagfah die Gesellschaft selbst bzw. Auftragsgutachter am Werk sind.

Der NAV, den CRBE berechnet, basiert auf Annahmen und Prognosen, für die niemand haftet.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.434.647 von ewa1 am 30.04.11 22:49:54

Ich sehe das genau so.

Eine Wertsteigerung ist bei Immobilien nur bei einer laufenden Instandhaltung zu
erreichen. Attraktive Lagen sind ja zum Teil da.

Dass Mieter wie von gate geschrieben gegen die Gagfah vorgehen sollen ist ganz einfach neben der Realität. Der typische Gagfah-Mieter kann gerade oder oft nur mit staatlichem Zusatzgeld seine Miete zahlen.

Der hält manches aus, hat aber keinen Nerv auf Stress mit dem Vermieter, auch wenn er Recht bekäme.
http://img.wallstreet-online.de/smilies/look.gif

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.434.647 von ewa1 am 30.04.11 22:49:54

Da bleibt nur noch zu ergänzen, dass die wackelige Mischform aus Sozialismus und Marktwirtschaft immer wieder neu und aktiv gepflegt werden muss, sonst driftet sie in eine Richtung ab. Die soziale Marktwirtschaft entsteht nicht automatisch. Sie ist ein künstliches Produkt, die die Macht in der einen Richtung oder der anderen immer wieder beschneiden muss.
Die deutsche Wohnen sieht mir ganz gut aus. Ich hatte mich gegen Gagfah entschieden, weil ich den Eindruck gewann, dass sie in die reine Marktwirtschaft abdriftete. Gezahlt wird später. Erst mal Profit. Möglicherweise ist der Zahltag nicht mehr so fern. Bei Immobilien dauert es naturgemäß etwas, bis aufgschobene Investitioen sichtbar werden und die neuen Zahlmeisteraktionäre merken, dass sie aus vergangenen Dividenden nicht die zukünftigen Dividenden ableiten können.

Es gibt gepflegte Gagfah Siedlungen. Ganz verstehe ich Gagfah nicht. Einerseits verfallen lassen und an anderer Stelle akzeptable Wohnungen zu einem vertretbaren Preis. Die Strategie habe ich noch nicht so verstanden, dass ich einsteigen sollte.

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.434.716 von hermie01 am 30.04.11 23:45:11

Ich bin zwar auch der Meinung, dass Gagfah mehr für eine nachhaltige Bewirtschaftung tunen kann. Allerdings stimm ich nicht überein, dass es ein bestimmter Betrag sein muss (der jetztige scheint mir aber auch zu niedrig zu sein). Die Bilder die im Fernsehn gezeigt werden (repräsentativ ???) sehen verwahrlost aus.

Es ist typisch für Finanzinvestoren Mieter für Investitionen zahlen zu lassen (also kein GAGFAH spezifisches Problem). Nur im Wohnimmobilienbereich geht es halt nicht -zumindes nicht in Deutschland- auf eine rüde Weise.

Allerdings hat eine Immobilienunternehmen mehr Möglichkeiten Scaleneffekte zu heben und Kosten zu senken. Davon sollten diese in den nächsten Jahren gebrauch machen.

WEIS JEMAND ETWAS ÜBER DIE HV ?

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.435.227 von 007coolinvestor am 01.05.11 11:57:05

Die Fernsehbilder sind etwas einseitig. Hier sind die Wohnungen der Gagfah einfach aber gepflegt.

[DallasAnna]

Also man sollte einen deutlichen Unterschied zwischen lang und kurzfristigen Investoren machen. Die Gagfah will kurzfristig Cash an die Investoren auszahlen. Das machen sie ja auch ganz gut. Langfristig ist das extrem negativ. Wer also den Wert für 10 Jahre im Depot haben will ist hier falsch.

[DJHLS]

Zitat von DallasAnna: Also man sollte einen deutlichen Unterschied zwischen lang und kurzfristigen Investoren machen. Die Gagfah will kurzfristig Cash an die Investoren auszahlen. Das machen sie ja auch ganz gut. Langfristig ist das extrem negativ. Wer also den Wert für 10 Jahre im Depot haben will ist hier falsch.

Was helfen dem kurzfristigen Anleger Dividenden, wenn derKurs stärker sackt als er an Ausschüttungen bekommt?

Ich sehe bei Gagfah im stärker das Problem der sehr einseitigen Ausrichtung an den Interessen des Mehrheitsaktionärs.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.436.338 von DJHLS am 01.05.11 23:18:20

Ich sehe bei Gagfah stärker das Problem der sehr einseitigen Ausrichtung an den Interessen des Mehrheitsaktionärs.

Der Konflikt dabei, dass die Rendite auf Kosten der Nachhaltigkeit generiert werden muss.
Denkt man weiter, wird Fortress also den Kurs hochzupushen und dann aussteigen. Das funktioniert jetzt nicht, das Zeitfenster wird kleiner.

Erstaunlich, dass die jetzt niedrigen Kurse für das Aktienrückkaufprogramm zu niedrig sind. Im teuren Einkauf liegt der Verlust für Gagfah und der Gewinn für Fortress.

[DJHLS]

Zitat von ewa1: Ich sehe bei Gagfah stärker das Problem der sehr einseitigen Ausrichtung an den Interessen des Mehrheitsaktionärs.

Der Konflikt dabei, dass die Rendite auf Kosten der Nachhaltigkeit generiert werden muss.
Denkt man weiter, wird Fortress also den Kurs hochzupushen und dann aussteigen. Das funktioniert jetzt nicht, das Zeitfenster wird kleiner.

Erstaunlich, dass die jetzt niedrigen Kurse für das Aktienrückkaufprogramm zu niedrig sind. Im teuren Einkauf liegt der Verlust für Gagfah und der Gewinn für Fortress.

In der Tat, die Woche vom 21.4.-28.4., also die mit dem niedrigsten Kursniveau ist auch die mit dem niedrigsten Rückkaufvolumen. Also bereits ca. 4,5 Mio. zu teuer eingekauft, wenn man den Durchschnittskurs mit dem aktuellen vergleicht.


Das Problem geht aber tiefer. Z. B. auch dahin, dass Vorstand und Verwaltungsrat nach dem Gesichtspunkt der Fortress-Treue ausgewählt werden. Es liegt auch der Verdacht nahe, dass Fortress mehr und früher Informationen bekommt als andere Aktionäre.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.434.716 von hermie01 am 30.04.11 23:45:11

Liebe, oder lieber Hermie01,

Zu der Lage der Mieter und ihrer emotionalen Betroffenheit habe ich hier ausgiebig referiert, in Zusammenhang dass die Vermietung mehr ist als ein reiner Zahlenorientierter Geschäftsbetrieb.

Für allermeisten Mieter ist "ihre Wohnung", der einzige Rückzugsort den sie haben, ihre Heimat, der Mittelpunkt des Lebens und zunächst mal wichtiger und auch die Voraussetzung als die Arbeit und die Gesundheit.
Ein Mieter wird immer, teilweise auch nur emotional betroffen bei allem wenn es um die Wohnung geht.


Da dieses aber für die allermeisten Mieter so ist, in mehr oder weniger starkem Ausnamsse - vielen wissen doch überhaupt nichts zu Mieterrechten und haben noch nie mit einem Rechtsanwalt oder gar Gericht zu tun gehabt- so ist, würden die allermeisten einfach ausziehen , früher oder später.
Fakt ist aber, dass die Fluktation wohl unter 10 % liegt. Wohl niedriger als im Schnitt aller Mietwohnungen in Deutschland.

Also die MIeter bleiben überdurchschnittlich lange, im Schnitt über 11 Jahre, glaube ich gelesen zu haben, in einer Gagfah wohnung.

Das was wir immer an Motzerei lesen, ist Hetze von einer handvoll Leute, die, von den Medien dankbar aufgenommen wird, wenn es sonst keine Aufreger gibt.


Und wer redet denn hier von Werterhöhungen ?

Habe gesagt wir haben jetzt einen Wert von ca 12 Euro, die etwas gleich geblieben sind. Glaube wir hatten um 13,40 NAV bei Börsengang - nur haben wir 12,40 -also der NAV ist schon etwas gesunken, also der wert ist nicht gleich geblieben sondern gesunken!
In einem Markt Deutschland, wo die Immopreise im gleichen zeitraum um schätzungsweise ca 3 bis 5 % gestiegen sinde - jährlich zwischen 0,5 bis 2,00 %.

Also es wurde Wert bei Gagfah verloren - aber durch die hohen Dividenden ist der Wert nicht weg, sondrn einfach nur nach und nach in die Ausschüttung gegangen.
Den Aktienkurs können wir nicht als Massstab nehmen.
Aber den NAV und die Ausschüttungen ergeben das Ergebnis.

Also Wertrückgang, aber trotzdem eine sehr gute Rendite - so geht das auch !

[gate4share]

Ich hatte mich gegen Gagfah entschieden, weil ich den Eindruck gewann, dass sie in die reine Marktwirtschaft abdriftete. Gezahlt wird später. Erst mal Profit. Möglicherweise ist der Zahltag nicht mehr so fern

Wie süss!

Da gibt es Leute bzw. hier der user Paral, der mit seiner Geldanglage wohl auch verteilungspolitische Vorstellungen umgesetzt sehen will.

Welchen Erfolg an der Börse hätte denn wohl eine Firma die nicht die "reine Marktwirtschaft" betreibt?

Da "driftet" kein einziges wirtschaftliches Unternehmen "hin ab". Marktwirtschaftliches Verhalten ist die Grundmaxime jedes unternehmerischen Projektes!

Soziale Aspekte können, sollen und werden auch berücksichtigt. Aber man betreibt reine Wirtschaft und keine mildtätige Aufgabe!

Ich bitte freundlichst darum, die Diskussion über Gesellschaftformen doch in einem anderen , eigenen threat zu verlegen. Das hat vom Grundsatz her überhaupt nichts mit der Gagfah oder sonstigen an Börse notierten Wohungs- oder/und Immobiliengesellschaften zu tun!

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.439.160 von gate4share am 02.05.11 15:15:48

Verdreh nicht, was ich schreibe. Bei Langfristinvestitionen, wie zum Beispiel Immobilien oder Autowerte wird investiert und der ROI kommt dann über mehrere Jahre. Wenn der Funktion der Gebäude oder Anlagen zugunsten einer höheren Ausschüttung nur gering erhalten wird, baut sich der Wert schneller ab.
Wenn der Kurs der Aktie diesen Wertverfall nicht mitmacht, beißen zwangsläufig die letzten Aktionäre die Hunde.
Es war also nicht Sozialromantik, von der ich geschrieben habe, sondern von den zeitlichen Zusammmenhängen, ob man auch in den nächsten Jahren die Höhe der vergangenen Dividenden erwarten kann.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.439.160 von gate4share am 02.05.11 15:15:48

Man kann sich auch selber reich rechnen.

Sobald Gagfah normal wie andere Immos in Erhaltung investiert ist kein Geld für Überdividenden und Rückkäufe mehr da.

Investitionen, bei Immos Erhaltung, ist keine Sozialromantik sondern Basis für langfristigen Erfolg.

Berücksichtigt man, dass wahrscheinlich eher die guten Bestände zum NAV verkauft werden kommt man der Wahrheit näher. Am Schluß wird zusammengezählt. Der Erfolg des amerik. Systems kann bei S&P nachgelesen werden.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.440.861 von Paral am 02.05.11 19:28:36

Ja klar Paral so hast du das dargestellt und ist auch verständlich und nachvollziehbar.

Aber du hast auch gesagt..... "in die reine Marktwirtschaft abdriften" und das fand ich lustig......

Marktwirtschaft ist ja nichts Schlechtes, sondern im Allgemeinen setzt sich das durch, was der Markt verlangt.

Aber Ihr habt ja grundsätzlich recht, Paral und Hermie!

Es gäbe ja die Möglichkeit, dass ein Wohnungsunternehmen wie gagfah, alle aufwändigeren Instandhaltungen NICHT macht und nur das absolut dringend notwendige. Da liesse sich durchaus dann Geld , was eigentlich in die Instandhaltung gesteckt werden sollte, auch langfristig an gegebenenfalls geplanten grossen Massnmahmen.
Also ein Immobilieneigentümer der eine Immobilie hat, sollte ,zumindest gedanklich, das was nach einer bestimmten Zeit erneuert bzw. umfassend saniert werden muss, Rücklagen bilden.
Das machen ja auch Wohnungseigentümergemeinschaften.

Bei einer grossen Immobiliengesellschaft ist das nicht unbedingt notwendig, weil da ja aus allen Objekten jeden Monat Gelder eingehen, und wo man dann beispielsweise gedandliche Rücklagen aus den Objekte 100 bis 400 oder so.. dann in einem Monat in die Dachsanierung des Objektes 401 stecken kann.
Wenn dann eine grössere Reparatur an Objekt 151 notwendig ist, dann kann in dem Monat ja die Instandhaltungskalkulation wieder anderer Objekte hier in die notwendige Massnahme fliessen.


Es ist einfach die Frage, saugt Gagfah den Bestand aus? Also hat einigermassen gut instand gesetzte Immobilien erworben und holt nun raus was raus zu holen ist, und macht nur die allernötigeste Instandhaltung?
Das wäre ja theoretisch möglich!

Dafür würden die Medienberichte sprechen.
Nur wie repräsentativ sind denn die Medienberichte? Es sind immer nur reine Einzelfälle!
Es ist ja noch nicht mal in den Berichten gesagt worden, 50% der Häuser sind schlecht . Oder 40% der Mieter fühlen sich in schlecht sanierten Häuser wohnend.
Noch nicht mal auf das Wohngebiet oder die Stadt beschränkt gibt es Aussagen über mehrere Häuser.
Es werden immer wieder 1, 2 oder auch mal 4 Häuser gezeigt die ganz schlecht sein sollen.
Und motzende Mieter!

Ich wette mit Euch, dass ich in jedem Mehrfamilienhaus mit 200 oder mehr Mietparteien, 2 oder 3 mindestens finde die meinen, das ganze Haus wird verkommen gelassen. Die aber trotzdem ihr Leben lang wohnen bleibne.

Dann treffe ich aber auch vielleicht 60% die meinen, es sei alles in Ordnung.
Und vielleicht 20 % die meinen, es könnte besser sein, aber es geht noch.. und der Rest hat dazu vielleicht gar keine Gedanken oder gar Erlebnisse.

Auch wenn es 10 Berichte waren mit vielleicht 8 Häusern, sagt das überhaupt nichts aus, was den gesamtbestand von 150,000 Wohungen betrifft!

Komischerweise, ist in Dresden das ja überhaupt kein Vorwurf gewsesen. Da ging es in keinem Vouwurf um mangelnde Instandhaltung.
Wohl weil man da schon was anderes zu motzen hat.

Es ist teilweise reines Anspruchsdenken einer Schichte von Menschen die immer nur forderen und i.R. auch nichts selber dafür tun.
Dann weiter soll damit ja auch eine politische stimmungsmache erfolgen.
Wie auch hier die Diskussion immer wieder zeigte, geht es auch darum , wie stark der staat bleibt, oder wie die Kommunen und der Staat das verwalten, ob mehr oder gar nicht mehr privatisiert werden soll, oder eben nicht.

Also ich sehe keien Anhaltspunkte, dass der Wohnungsbestand von Gagfah schlechter sein könnte als der , von GSW, Deutsche Wohnen, TAG oder welcher Gesellschaft auch immer!

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.442.915 von gate4share am 03.05.11 09:57:01

Es ist teilweise reines Anspruchsdenken einer Schichte von Menschen die immer nur forderen und i.R. auch nichts selber dafür tun.

Also lieber gate4share,

fordern tut ja erstmal der Vermieter, nämlich seine Miete. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnungen instandgehalten und gepflegt werden und die Vermieter zufrieden sind. Wenn er das nicht leistet, ist er als Vermieter ungeeignet und kann ggf. besser Würstchen und Zeitungen verkaufen oder sowas. Wenn seine Einnahmen diese Instandhaltungsleistungen nicht decken, macht er etwas falsch und sollte noch einmal die Kostenrechnung lernen.

Möglicherweise sind aus irgendwelchen Gründen Vermieter in Neapel oder Chicago von diesen Zwängen befreit, aber noch leben wir in Deutschland und hier haben wir gottlob eine soziale Marktwirtschaft.

Lange Reder kurzer Sinn: Gagfah wird ausgesaugt, ich als Berufszyniker stelle mir nur die Frage, ob der Kurs steigen kann, bevor Fortress aussteigt, bzw. wo der Boden ist. Ist Ist das Verhältnis NAV/Kurs nicht besser bei einem Kurs um 8 abgebildet, statt wie jetzt 6. Oder ist der Markt inzwischen so pessimistisch, dass man Gagfah nur noch zum Ausverkaufspreis bewertet.

Was ist Gagfah tatsächlich wert?

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.442.915 von gate4share am 03.05.11 09:57:01

Also ich sehe keien Anhaltspunkte, dass der Wohnungsbestand von Gagfah schlechter sein könnte als der , von GSW, Deutsche Wohnen, TAG oder welcher Gesellschaft auch immer!

Du verstehst irgendwie nicht, wie Markt funktioniert. Wenn Mercedes eine Baureihe verkommen lässt, um ihren Aktionären dicke Dividenden zahlen zu können, werden diese Mängel irgendwann durchschlagen ins Betriebsergebnis.

Die Aktionäre, die nicht rechtzeitig abspringen, sich die Dummen.

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.442.915 von gate4share am 03.05.11 09:57:01

Nun gut, ich wollte nicht den abgedroschenen Begriff kapitalismus benutzen.

Ich schreb ja, ich verstehe Gagfahpolitik nicht. Noch so ein Begriff "nachhaltig". Einen gemäßigt steigenden Werbestand mit regeläßiger Dividende, das wäre es, was zu mImobilien passen würde.

Wir haben die Herausforderung, den Wohnungsbetand auf Nachhaltigkeit umzurüsten. Das geht auf zwei Wegen. Abreißen, neu bauen oder entkernen und nachrüsten. Kommt von den kosten her fast auf das gleiche heraus. Nur die erzielbaren Mieteinnahmen unterscheiden sich.

Wenn man diese Umrüstung zu heftig betreibt, gibt es Engpass bei den günstigen Wohnungen und Engpass bei solventen Mietern.

Gagfah hat unterschiedliche Aktivitäten. Es würde Sinn machen, für den Bedarf der schrumpfenden mittleren Einkommen umzurüsten. Für untere Einkommensgruppen den Immobilienwert auf den Grundstückswert minus Abrisskosten verfallen zu lassen und dann neu zu bauen.
Insofern sähe ich eine Logik darin, dass die einen Häuser "ausgelutscht" werden und andere saniert werden, wie bei Gagfah.

Dann gibt es noch regional das Problem, dass gar kein Wohnraum mehr benötigt werden wird. Da macht sanieren auch keinen Sinn. Also kassieren, solange noch Leute darin wohnen wollen (oder müssen). Das schien mir in dem Fernsehbericht über das Hochhaus irgendwo in NRW der Fall zu sein. Die kommunalen Hochhäuser werden instand gehalten, das Gagfahhaus verfällt und eignet sich so auch für Bewohner, die überall rausfliegen, weil sie ein eigenartiges Verhältnis zu dem Wert von anderen haben.
Also ein breitgefächertes Angebot. Muss nicht schlecht sein.

Es bleibt der Eindruck, dass bei Gagfah mehr entnommen wird, als zür Werterhaltung notwendig wäre. Wenn man als Aktionär zu spät merkt, dass der Wert überwiegend aus Abrisshäusern besteht, platzen Aktionärsträume von überschäumendem Gewinn.
Wie das bei Gagfah wirklich ist, kann ich nicht sagen.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.443.296 von Paral am 03.05.11 10:52:21

Völlig einverstanden.

Bin umgestiegen zu Alstria.

Gute Objekte, gute Vermietung im hochwertigen, gewerbl. Bereich.
Dividende ok, ohne Steuer.ca 4 &.

Und der Kurs geht langsam hoch.
Und es wird investiert.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.443.130 von ewa1 am 03.05.11 10:28:25

Ewa1......

ganz klar:

Nö so ist es nicht!

Die Aufgabe des Vermieters ist nicht dafür zu sorgen, dass Mieter zufrieden sind. Zumindest ist es das nicht im Sinne des Vertrages und des Mietrechts.

Er schuldet laut Mietvertrag einen vertragsgemässen Zustand der Wohnung. Das ist ein bewohnbarer zustand, mit üblicher Beschaffenheit und wie er im Zweifel bei Beginn des Mietverhältnisses da war!

Wenn das nicht gegeben ist, kann der Mieter entsprechenende Forderungen durchsetzen. Den Vermieter in Verzug setzen, selber etwas machen lassen... oder auch einfach Hilfe bei Rechtsanwälten und Gerichten suchen.
Ich gehe ganz stark davon aus, dass Gagfah das schon verhindern möchte. Also das oberste Mangangment, wie die Geschäftsführung der einzelnen Tochtergesellschaften, und auhc der jeweilige Hausverwalter vor Ort, sehen es als ihre Aufgabe an, jede Wohnung in vertragsgemässen Zustand zu erhalten.

Und jetzt kommt auch das ins Spiel, wozu man heute auch immer mehr gedanklich in der Wohnungsvermietung übergeht, man versteht sich als Dienstleister. Man möchte dem Mieter gegenüber zu Diensten sein.
So haben viele Wohnungsgesellschaften der Gagfah, Seniorennachmittage, oder Kinderbetreuung, und andere Veranstaltung geschaffen. Man stellt Häuser und Wohnungen zur Verfügung, für Jugendprojekte, oder andere soziale Einrichtungen.
Man kümmert sich um verschuldete Mieter, oder auch einfach um Menschen die in eine Notlage gekommen sind.

Natürlich ist darin auch ein gewisser Eigennutz. Man möchte, dass die Mieter die Miete zahlen und auch zufrieden sind. Und da ist der Zustand der Wohnung, aber das allererste und am nächsten.
Aber in weit nun der Mieter irgendwelche Schönheitsattribute im Haus fordern kann, das ist Zweifelhaft.
Mich hätte ja bei all diesen Berichten in den Medien schon überzeugt, wenn man auch nur in einem Fall eine Unterschriftenliste mit mindestens 50% der Mieter gebracht hätte. Das ist nicht geschehen.

Ich hatte vor vielne Jahren günstig eine Eigentumswohnung in einem 30 Wohnungshaus gekauft.
Da wohnte schon eine Klientel, die nicht durch ordnungssinn und Sauberkeit auffiel.
Nachdem es auch zu grossen Auseinandersetzungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft gekommen ist, über die Hälfte der WOhnungseigentümer pleite waren, und nach einigen Prozessen ,gab es keinen hausverwalter mehr. Der grösste Eigentümer mit 40 % der Wohnungen, wollte das auch nicht anders.
So habe ich mich frei gemacht davon , und die Wohnung, stand leer und es war nichts zu ändern, so meine Überzeung.
Zahlte auch keine grossen hausgelder , aber einmal im Jahr kam die Stadtkasse, machte ne Kontopfändung und ich hatte die Müllgebühren für das ganze Grundstück zu zahlen.Dafür ein anderer Eigentümer wohl die Versicherung, andere die Stadtwerke etdc.

Nun stand in unser kleinen Zeitung - Mieter leben in menschenunwürdigen Zuständen. Im haus würden Leute leben, die seit Wochen bei ca 0 grand Aussentemperatur keine Heizug hätten. Nun sei seit 2 tagen auch das Wasser abgestellt. Die hausbeleuchtung Treppenhaus, funktioniere schon seit monaten nicht mehr. Man müssen nach einbruch der Duneklheit mehrere stockwerke hoch, sich durch das Dunkel tasten......
Das alles teilte eine Familie Z mit. Auch die Kinder würden ständig Erkältung haben , eben
weil zu kalt.

Später nach so 6 Wochen war ich wieder im haus und befragte die Dame mal, warum sie überhaupt eingezogen sei. Sie meinte, ja so wohne erst 3 Monate dort, aus der vorherigen wohnung musste sie raus und diese Wohnung hätte einen schönen Schnitt..........."Ja aber doch keine heizung und kein wasser, etc, da können sie doch nicht wohnen".
Ja Wasser wäre einhalb tage nicht dagewesen, da wäre sie zur Zeitung gegangen.....
und die nur zwei Glühbirnen brannten im Hausflur. DIe heizung hätte der vermieter- ihr vermieter, der auch 40 % der Wohnungen dort hatte, viel zu spät angestellt, Und dann war die auch öfter mal für einen tag oder so defekt.
Da häatte sie aber gedroht keine Miete zu zahlen und er hätte ihr 5 Heizlüfter gegeben und sich bereit erklärt die Strommehrkosten zu übernehmen.

Also das Haus ist bestimmt kein schönes Haus, was instand war oder ist.
Aber warum zog diese Frau überhaupt in so ein Haus ein.......? Das habe ich mir bis heute nicht erklären können...
Und was ist aus den ganzen Medienaussagen, wie wochenlang keine Heizug etc geblieben?
Nichts. Die Frau ist froh das sie in der Wohnung ist......
" Jetzt haben wir hier alles renoviert, so schnell wollen wir hier nicht ausziehen.
!

[gate4share]

Paral, habe dich durchaus richtig verstanden, und wie gesagt, grundsätzlich stimmt ja was du schreibst.

Du meinst in gewisser Weise, würde Gagfah schon heute die Erträge die erst morgen anfallen würden, verfrühstücken um den Preis, dass morgen keine Erträge mehr da sind, sondern eher Verluste...

Berlin ist ein gutes Beispiel für eine etwas paradoxe Entwicklung!
Eigentlich war es immer so, dass die Immobilienpreise immer in Deutschlannd stiegen, von anfang der 50oger bis in die 90iger war es so.
Man baute ein Mehrfamilienahaus 1960 für 200.000 tsd Euro und 10,000 Miete, was dann 1965 schon 250,000 wert war und 11,000 miete brachte. So lohnte es sich auch, wenn man nur 4% Mietrendite am anfang erzielte.

Berlin war eine geteilte Stadt und man wollte da Leute hin haben. Berlin brauche Einwohner. So förderte man wie verrückt den Bau von Mehrfamilienhäuser umd Leute nach Berlin zu bekommen. Auch die öffentlich Bedienstete würden immr wieder aufgestockt, weil man ja den Meenschne auch Arbeitsplätze bieten musste.
So konnte berlin die Einwohnnerzahl , trotz der Insellage und Beschwernissen sogar erhöhen.

Was passierte aber mit den Zuschüssen für den Wohnungsbau?
Tja, die sackte der Markt, bzw. alle die mit der Herstellung eines hauses zu tun hatten, einfach nach und nach mit ab.
So kam es , dass wir in den 90iger Jahren , teilweise auch noch 2003 Hertellungskoten hatten, bei eher unterdurchschittlichen Grundstückspreisen die rund doppelt so hoch waren, als in ganz Deutschland.

Die deutsche Einheit hate zwischendurch auch wieder neue Förderungen und so wurde das Überangebot in Berlin gigantisch.
In Berlin kostet heute der qm Neubau in normaler, einfach Qualität in mittlerer lage um die 2,500 Euro herstellungskosten inkl. Grundstück.
1992 bis 2000 war der Preis aber bei über 6,500 obwohl die Preis ja eigentlich tiefer waren.

Mit Mieten von 4,00 bis 5,00 Euro je Quadratmeter, was ja in Berlin üblich war, kann man keinie Finanzeirung für 3000 Euro bedienen. Mit den Föderungen die teilweise bis 14 Euro je Quadratmeter betrugen ging das.
Doch immer weniger wude gefördert.

Und so gingen ab ca 2007 vieele Mehrfamilienhäuser in die Zwangsversteigerung. Das Haus was 1998 noch 2 Mio Herstellungskosten hatte - wollte keiner für 700 tsd mehr kaufen.
So ging der Preis je quadratmeter mehrfamiliehaus runter bis auf 600 bis 1,100 je nach Lage und baujahr - 1960 bis 2002.

Da kann sich einfach kein Neubau lohnen, der rund das dreifache kostet.. Der Mieter zahlt nicht das doppelte für einen Neubaau, er zahlt mehr, aber nicht soviel mehr! Also zur Zeit sind grose Mietwohnungsbestände eigentlich extrem billig - im Verhältnis zu Neubauten.

Meine es ist keine Lösung Neubauten zu erstellen, oder den Grossteil umfangreich zu sanieren, eben weil das erst nur Kosten verursacht und die Mieter bei Sanierung nicht in dem umfang steigen und bei Neubauten nicht soviel höher sind.

Erst wenn nachhaltig die Mieten wieder steigen, die Ansprüche vielleicht auch, dann kann das wieder interessant werden. Zur zeit kann kein Mensch mit dem Neubau von Mietshäusern Geld verdienen!

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.443.621 von gate4share am 03.05.11 11:39:09

"Zur zeit kann kein Mensch mit dem Neubau von Mietshäusern Geld verdienen! "

Schlusswort: Da wird anders gerechnet. Inflation von 5% die nächsten fünf bis zehn Jahre und die heutigen Neubauten sind eine mittlere Miete. Dazu der zunehende Druck Alt durch Neu zu ersetzen und steigende Energiepreis.
So rechnet sich, womit heute kein Gewinn zu erzielen ist. Hier wird jedenfalls ziemlich viel neu und teuer gebaut, was dazu führt, dass mit den bisherigen Alg2 Zahlungen, kein Wohnraum zu bekomen ist. Der muss angehoben werden.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.443.493 von gate4share am 03.05.11 11:20:21

Die Aufgabe des Vermieters ist nicht dafür zu sorgen, dass Mieter zufrieden sind. Zumindest ist es das nicht im Sinne des Vertrages und des Mietrechts.

Hauptsache, der Vermieter kalkuliert das Preis/Leistungsverhältnis seiner Ware richtig. Nicht, dass etwa eine Oma 300€ für 50qm bezahlt und der Balkon droht abzubrechen oder die Wände sind verschimmelt.

Aber Vermieter sind in solchen Dingen ja fair und senken dann den Mietpreis.

[DJHLS]

Ich finde der Thread leidet in letzter Zeit unter politischer Diskussion und ist zu wenig Gagfah-bezogen.

Mal ein Vorschlag: Da die Leser und Schreiber des gagfah--Threads doch vermutlich gut über die Republik verteilt sind, könnte sich doch jeder eine Gagfah-Siedlung aussuchen, die bei ihm in der Nähe liegt, da mal hinfahren, das objekt in Augenschein nehmen, ggf. ein paar Fotos machen, falls ganz besonders motviiert auch vorbeikommenden Mieter befragen und seine Eindrücke hier posten.
Ich würde Wuppertal Rehsiepen übernehmen.

[hannes24]

Zitat von DJHLS: Ich finde der Thread leidet in letzter Zeit unter politischer Diskussion und ist zu wenig Gagfah-bezogen.

Mal ein Vorschlag: Da die Leser und Schreiber des gagfah--Threads doch vermutlich gut über die Republik verteilt sind, könnte sich doch jeder eine Gagfah-Siedlung aussuchen, die bei ihm in der Nähe liegt, da mal hinfahren, das objekt in Augenschein nehmen, ggf. ein paar Fotos machen, falls ganz besonders motviiert auch vorbeikommenden Mieter befragen und seine Eindrücke hier posten.
Ich würde Wuppertal Rehsiepen übernehmen.

Gute Idee - bei mir gibt es leider von der Gagfah keine Siedlung vor der Haustür (Rastatt)

Habe mir viele Dt. Immo. AG s angesehen - die meisten sind stark gefallen auf 3-5Jahre viele zahlen keine Dividende einige haben neg. Cash-Flow.

Deshalb würde ich die Gagfah Aktie bei diesen Kurs als Chance sehen!
5-8,8€ Kursbande
Wenn Fortress mal raus will muss der Kurs steigen.

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.447.483 von DJHLS am 03.05.11 21:31:14

Noch einer, der nicht lesen kann. Wenn Du mich gemeint hast.
Ich habe von Gagfah gesprochen. Hier sind sie OK. Gut instand, aber veraltet. Kein Balkon, kleine Zimmer.
Nicht alles ist politisch, wenn man mangels Informationen von Strukturänderungen im Immobiiienmarkt schreibt. Gagfah ist keine kleine Klitsche, die Nischen besetzen kann. Gagfah ist Basisversorgug, ist Konkurrenz von subventionierten komunalen Wohnungsbaugesellschhaften.
Abstrus, eigene Recherchen zusammenzuführen. Die erhaltenen Daten dürften schlechter sein, als die Berichte der "kontrollierten" Medien.

[DJHLS]

Zitat von Paral: Noch einer, der nicht lesen kann. Wenn Du mich gemeint hast.
Ich habe von Gagfah gesprochen. Hier sind sie OK. Gut instand, aber veraltet. Kein Balkon, kleine Zimmer.
Nicht alles ist politisch, wenn man mangels Informationen von Strukturänderungen im Immobiiienmarkt schreibt. Gagfah ist keine kleine Klitsche, die Nischen besetzen kann. Gagfah ist Basisversorgug, ist Konkurrenz von subventionierten komunalen Wohnungsbaugesellschhaften.
Abstrus, eigene Recherchen zusammenzuführen. Die erhaltenen Daten dürften schlechter sein, als die Berichte der "kontrollierten" Medien.

Bist Du gerade in Pöbelstimmung? Oder kannst Du nicht lesen und projizierst das auf mich?

Wie dem auch sei, der Gedanke von Foren wie diesem ist doch die Schwarmintelligenz, d. h. alle tragen zum Gesamtbild Informationen bei. Funktioniert aber nur, wenn irgendwann auch mal was Neues kommt.

Warum das abstrus sein sollte, erschließt sich mir nicht. Es sei denn, ein Gagfah-Jünger steht so in Treue fest zu seinem Investment, dass überhaupt keine Informationen gewünscht sind, die nicht von Gagfah kommen...

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.448.140 von DJHLS am 04.05.11 00:06:55

Dein Gedanke hier mal frische Luft in den Thread zu bringen ist zwar zu begrüßen, aber ich denke auch, dass da kein objektiveres Bild herauskommen kann.
Genauso, wie bei den "politisch eingefärbten" Äußerungen werden diese Meinungen von allerlei Emotionen eingedärbt sein und auch nicht mehr zur Objektivität beitragen können!

Es ist eher zu befürchten, dass es eher zu Streit und persönlichen Angriffen kommt.
Hier kann nur die Gagfah selbst zur besseren Einschätzung der Aktie beitragen.
Aber, ob sie das überhaupt will?

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.448.631 von teppichprofi am 04.05.11 08:31:51

Es gibt überhaupt keine Objektivität, komisch dass das kaum jemand realisiert.

Selbst die unbestechliche Mathematik kann zwar aus einem ganzen Apfel zwei Hälften machen, aus den zwei Hälften aber keinen ganzen Apfel.

Auch Bilanzen sind "Black Boxes" in die niemand hineinschauen kann. Dioe sind immer schon hinfällig wenn man sie betrachtet, ist fast wie Heisenbergs Unschärfe...

Und wegen der Politik: Alles ist Politik.

Aber mal ohne Spässken: Hier in Berlin gibt es Gagfah Siedlungen die ganz ordentlich sind (aber inzwischen schlechter als unter Kommunalregie) und Siedlungen die ziemlich runtergewirtschaftet sind, aber alles noch "im Rahmen". Balkons die absturzgefährdet sind u.ä. sind hier nicht bekannt.

[gate4share]

ewa1, als ich bin der Meinung, dass von dir immer diese grosse Ausflüge in die Politik und die Sinnhaftigkeit von Kapitalismus etc, angezettelt werden.

Klar mag das auch interessant sein, finde ich ja auch, und habe nichts gegen Diskussionen. Aber HIER bei Gagfah ist nicht der Ort dafür!

Wir wollen über die Aktie reden und sicher auch Hintergründe diskutieren. Aber ob es nun sinnig ist private Wohnungsgesellschaften zu haben, oder alles in Staatshand sein muss, ist nicht unser Thema und kann nur am Rande gestreift werden.

Ewa1 vielleicht solltest du einen "neben-Gagfah" thread aufmachen....
"Gagfah2, oder wie sinnvoll ist es Wohnungsgesellschaften in öffentlicher Hand zu lasen oder an private zu verkaufen!"
oder so ähnlich

[DallasAnna]

Ich brauche nur eine Bestandsliste aller GAGFAH Objkete in Deutschland und dann kann ich in ca. 3 Monaten von jedem Objekt ein Foto liefern.

Würde ich auch für Dt.Wohnen, TAG/Colonia, Patrizia, IVG (Wohnen) und vergleichbare Gesellschaften machen. Brauche zu Zeit nur die Objektdaten.

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.450.760 von DallasAnna am 04.05.11 13:06:04

Fähest du mit so einem schwarzen Auto mit eiem komischen Aufbau auf dem Dach rum?

[DJHLS]

Zitat von DallasAnna: Ich brauche nur eine Bestandsliste aller GAGFAH Objkete in Deutschland und dann kann ich in ca. 3 Monaten von jedem Objekt ein Foto liefern.

Würde ich auch für Dt.Wohnen, TAG/Colonia, Patrizia, IVG (Wohnen) und vergleichbare Gesellschaften machen. Brauche zu Zeit nur die Objektdaten.

Das finde ich super! Ich stelle Dir mal eine Bestandsliste zusammen.

[DallasAnna]

Nein das mit dem Auto mache ich nicht ... bin ja nicht Frau Google ;-)

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.450.642 von gate4share am 04.05.11 12:47:35

"Aber ob es nun sinnig ist private Wohnungsgesellschaften zu haben, oder alles in Staatshand sein muss, ist nicht unser Thema und kann nur am Rande gestreift werden."

Leider ist das ein Hauptthema. In meiner Stadt steht auf der Homepage, dass die städtischen Wohnungen im Schnitt immer noch 10% unter dem Mietspiegel liegen. Früher waren sie noch günstiger, um den Mietspiegel unten zu halten.

Bei solcher Gemeindepolitik stellt sich wirklich die Frage, ob sich prizipiell private Wohnungswirtschaft als Investition rechnen kann. Oder ob das nur geht, wenn sich der Zustand der Gebäude gravierend unterscheiden wird.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.450.642 von gate4share am 04.05.11 12:47:35

ewa1, als ich bin der Meinung, dass von dir immer diese grosse Ausflüge in die Politik und die Sinnhaftigkeit von Kapitalismus etc, angezettelt werden.

Viel ärgerlicher finde ich die beschönigende Art und Weise, wie du hier das Missmanagement von Gagfah (Rendite auf Kosten der Nachhaltigkeit) darstellst.

Ohne Sinn für`s Ganze ist man als Anleger verraten und verkauft, m.E. sollte man als Anleger sogar Mitglied in einer Partei sein. Das gehört zum Geschäft.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.450.933 von Paral am 04.05.11 13:29:55

Paral, klar das kann durchaus diskutieren. Und durchaus auch sachlich und klar , ohne ideolotische Vorgaben, die viele als Grundüberzeugung haben.

Nur hier bringt es uns von der Beurteilung von Gagfah weg!

Solche Aussgen wie man sollte als Anleger Mitglied einer partei sein, haben nun überhaupt nichts mit Gagfah zu tun.

Was mich auch hier in der Diskussion sehr ägert, dass es wohl allgemein als erwiesen gilt, dass Gagfah im Grossen in die Bestände verkommen llässt und zuwenig in die Instandhaltung steckt. Eben das bestreite ich.
Demgegenüber stehen zig reisserische Medienberichte, von einzelnen Mieter angezettelt, von dankbaren Sensationsjournalisten reisserisch und schreiend aufgemacht.

Immer wenn sachlich über die bestände Gesprochen wird, also hier Mituser von Wohnsiedlungen berichten, oder sogar mal selber in einer Gagfah wohnten, oder sonst öffentlich zu Wohnungen der Gagfah gesprochen wird, erscheint nie, dass die Instandhaltung mangelhaft sei.
Man sagt "alte Wohnunegn", oder "einfaches Wohngebiet" aber noch keiner hat auch nur annäherend von den verwahrlosten Zustanden berichtet, wie wir in den Sensatiionsgeifenden Aufmachern der Magazinen und Zeitungsberichten lesen konnten.

Gagfah ist nun einfach mal jetzt der böse Bube unter den amerikanischen Fondsanlegern, die vermeindlich schlecht mit Mietern umgehen. Das wird so mal einfach als bewiesen angenommen.

In Dresden ist das auf keinen Fall so. Es ist klar, dass Mieter immer noch das eine oder andere gern hätten, aber insgesamt, so wird es von vielen Dresdener empfundnen, die in den Wohnungen wohnen, oder sie nur sehen, sind die Woba Wohnungen eher vorbildlich saniert oder eben damals abgerissen worden.

[gate4share]

Also ich finde den Vorschlag von DHJS gar nicht schlecht.

Hier bei mir in der Nähe ist auch überhaupt nichts von Gagfah, bzw. weiss ich gar nicht mmehr genau, ob ein grosses Wohngebiet in unserer Stadt was eine Tochter der von Gagfah gekauften Hannoveraner Gesellschaft noch Eigentümer ist. Wenn das so wäre, dann sind die WOhnungen im gut durchschnittlichen Zustand, also etwas über durchschnittlich und wohl fast komplett vermietet.

Doch ich könnte, wenn ich das nächste mal in Berlin bin, mir die da ein oder zwei grössere Bestände ansehen - Schöneberg würde sich da anbieten und auch könnte ich im ehenaligen Osten mir ein ehemalig Plattenbaugebiet ansehen.
Gehe davon, dass ich das in den nächsten 3 bis 4 Wochen gemacht habe.
Also damals schon, als die Deutsche WOhnen noch bei 5 Euro stand , aber habe ich mir da sehr viele Bestände angesehen.
Die waren durchaus im guten, bis sogar sehr gutem Zustand - in oft sehr gefragten Lagen. Zwar nicht ruhig aber eben in gefragten Gegenden mit hohem Bedarf.
Aber da Gagfah damals immer viel weniger kostete, und ich ja viel gewinn machen will, habe ich eher Gagfah anstatt Deutsche Wohnen gekauft. ob sich das jetzt gerechnet hat, weiss ich nicht.
Aber bei jetzigen Kursstand von Deutsche Wohnen und Gagfah hat ganz klar Gagfah die höchsten Chancen!

[DallasAnna]

Ich kann mich nur wiederholen.
Brauche nur die Anschriften der Objekte. Und alle hier bekommen Fotos.

[DJHLS]

Zitat von DallasAnna: Ich kann mich nur wiederholen.
Brauche nur die Anschriften der Objekte. Und alle hier bekommen Fotos.

Als ich gerade die Gagfah-Website durchgehen wollte, um die Adressen herauszuschreiben, fiel mir auf, das bei jedem Objekt auch Fotos dabei sind. zudem eine Beschreibung der Ausstattung, Lage, umliegenden Infrastruktur.

Nun weiß man natürlich nicht, von wann die Gagfah-Fotos sind und wie geschickt da vielleicht fotografiert worden ist. Deswegen hätte die Aktion m. E. nach wie vor Sinn.

Wenn Du sowieso vorbeifährst, könntest du ja auch kurz an jedes objekt ein Haken dran machen, wenn der erste Eindruck die Angaben von Gagfah bestätigt.

[ewa1]

Was bringt die Gagfah-Besichtigungstour wenn der Kurs auf < 5 abrutscht, weil das Management seine Hausaufgaben nicht macht?

Die sollten die Dividende streichen (dann steige ich gerne wieder ein ), und das freie Geld in die Instandhaltung stecken.

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.453.942 von DJHLS am 04.05.11 20:16:07

"Wenn Du sowieso vorbeifährst, könntest du ja auch kurz an jedes objekt ein Haken dran machen, wenn der erste Eindruck die Angaben von Gagfah bestätigt. "

Das geht nur nachts. Sonst wird man zu leicht als Sprayer verfolgt.

------------------
Mich interessiet eigentlich die Marge zwischen Aufwand und Ertrag. Da kommt man mit Fotos nicht weiter. Ich habe lange Zeit in einem Grauingrau Hochhaus gewohnt. Wenn man rauskuckt, sieht das ganz anders aus. Deshalb war das und ist immer voll vermietet.

Es sind zu viele unbekannte Faktoren, die den Ertrag definieren. Der äußere Schein ist ein kleiner Teilbereich. Mit einer Wärmebildkamera könnte man erkennen, ob das Wohlempfinden der Bewohner evvtl. gestört sein könnte.

[DallasAnna]

Da ist doch die Frage, was man neben Fotos noch alles wissen will?
Bitte mal konkret werden.

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.452.698 von gate4share am 04.05.11 17:18:47

Längere Zeit habe ich nicht mehr hereingeschaut und momentan auch leider keine Zeit zum Zurückblättern. Deshalb mag es sein, daß ich hier bereits Diskutiertes wiederhole.

Soeben bin ich beim Zappen auf die Kerner-Show gestoßen. Ich schaue mir die Sendung normalerweise nicht an und kann daher nicht beurteilen, wie seriös sie ist. Ich nenne sie nur als Bezug, falls jemand meine nachfolgenden Gedanken nachvollziehen möchte.

Vor einiger Zeit wurde hier diskutiert, ob bzw. in welcher Form Medien Gagfah überdurchschnittlich kritisch beleuchten. Diese damaligen Sendungen (Monitor?) habe ich nicht gesehen.

Bezugnehmend auf die erwähnte Kerner-Sendung (vielleicht hat sie zufälligerweise noch jemand gesehen?) muß ich sagen, war ich schockiert. Ich habe mir aus neutraler Perspektive alles angehört und versucht objektiv zu bewerten und zu hinterfragen. Berichtet wurde von einer alleinerziehenden Apothekerin, die in einer verschimmelten Wohnung leben muß, weil sie einfach nicht das Geld hat, umzuziehen. Die geschilderten gesundheitlichen Nebenwirkungen waren nachvollziehbar und in meinen Augen authentisch. Sie hatte versucht, über die üblichen Wege (Mietminderung, ...) die Gagfah zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Der Schimmel resultierte übrigens nicht aufgrund von Kältebrücken, sondern aufgrund von Dachundichtigkeit - nur damit ihr Euch besser vorstellen könnt, daß es ein akutes Problem für die Mieterin gibt, für das schneller Handlungsbedarf besteht. In der Show wurde thematisiert, daß seitens Gagfah über einen längeren Zeitraum von mehreren Monaten keine Reaktionen erfolgten. Gegenüber Kerner wurden während der Beitragsrecherche Erkärungen abgegeben, man würde sich der Sache annehmen, was von der Mieterin aber aus heutiger Sicht zum Zeitpunkt der Berichtausstrahlung rückblickend verneint werden mußte. Ein Experte wußte zu berichten, daß Mietminderungen selbst in Höhe der vollständigen Kaltmiete die Gagfah nicht dazu bewegen, im Sinne der Mieter tätig zu werden. Erst die Klage auf Mängelbeseitigung bringe den gewünschten Erfolg.

In der Vergangenheit habe ich hier gelesen, daß einige von Euch Immobilien eigenverwalten und nebenbei auch in Gagfah engagiert sind. Ich denke, jeder, auf den das zutrifft, sollte in sich gehen und sein eigenes Verhalten mit dem der Gagfah abgleichen. Ich denke die meisten von Euch würden einen gesundheitsgefährdenden Mangel abstellen und berechtigte Mietereingaben nicht ignorieren.

Es ist schon etwas länger her, daß ich "aktiv" in Gagfah investierte. Ich habe für mich einstweilen entschieden, nicht Aktionär einer Gesellschaft zu sein, deren Gebaren für mich nicht nachvollziehbar und nicht tollerierbar ist. Vielleicht wurde bei Kerner einseitig berichtet oder übertrieben. Bei Monitor(?) wurde das meiner Erinnerung nach hier unterstellt. Wie auch immer - die Ignoranz gegenüber derartigen Mietmängeln geht mir zu weit. Und das ist eine Formalie, die unabhängig der Frage etwa interessensgesteuerter Berichterstattung Fakt ist und vor allem abstellbar wäre, was aber aus vermutlich exogenen Gründen nicht geschieht.

Und falls jemand meint, Kapitalanlage funktioniere ausschließlich renditeorientiert. Dem antworte ich, es geht erfahrungsgemäß auch anders. Man muß Rendite nur "als Gesamtresultierende" betrachten.

Vielleicht werde ich die Sache dennoch - wenn auch aus der gebotenen Distanz - weiter beobachten.

Bis die Tage

Silberpfeil

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.462.087 von Silberpfeil1 am 06.05.11 00:13:21

Ja, Kapitalanlage orientiert sich an Rendite, ausschließlich. Sonst wäre es eine Stiftung oder ein Wohlfartsverband.

Du brauchst nicht so weit zurückblättern. Das war Thema der letzten Tage und sicher immer wieder in der Vergangenheit und Zukunft. Speziell ging es um die Frage, ob die Rendite der letzten Jahre zu hoch war und deshalb die zukünftige Rendite zunehmend schlechter werden könnte.

Dass jemand sich den Auszug nicht leisten kann, liegt wohl eher daran, dass es zu einem ähnlichem Preis nichts besseres gibt. Ich hatte schon darauf hingewiesen, dass zumindest in meiner Stadt die Mieten der städtischen Wohnungen bewusst niedrig gehalten wurden. Gegen politische Preise kann ein Privatinvestor nur ankommen, wenn es zu wenige städtische Niedrigpreiswohnungen gibt und die privaten kosten dann mehr.

Es gibt durchaus Mieter, die sogar Abbruchhäuser akzeptieren, damit sie mehr Geld für andere Dinge haben. Es ist also nicht all zu schwer, solche Berichte zu erstellen.

Die Gemeinden könnten gegen solche Hauseigentümer vorgehen. Tun sie aber nicht. Der Mietspiegel würde steigen und die Gemeinden müssten die zusätzlichen Kosten übernehmen. Wie denn? Sie geben das Steuergeld lieber für andere Dinge aus.

Wenn Du also solche Berichtte siehst, könntest Du Dich fragen, warum sie nicht ausziehen und warum sie sich dann ordendliche Wohnungen nicht mehr leisten können. Oder warum die Stadt diese Leute nicht mit zumutbarem Wohnraum versorgt.

Für Gagfah bleibt die Frage, entnehmen sie mehr als üblich und das auf Kosten zukünftiger Rendire?

[AlterMann]

@Silberpfeil
Das erste Gesetz der Magie, frei nach Goodkind, lautet: "Die Menschen sind dumm, weil sie glauben was sie glauben wollen".

Wenn Du ein Kind hättest, was lediglich 3 mal in 12 Schuljahren die Note 6 heimbringt, ansonsten aber überwiegend zweien, würdest du dieses Kind für doof halten?
Falls nicht, warum hältst Du die GAGFAH für doof, wenn lediglich 0,01% von hundertausenden Wohnungen die Note 6 verdienen?

Zu Kerners Propagandasendung braucht man, seit seinem Volksgerichtshof gegen Eva Herrman, wohl nicht mehr viele Worte verlieren. Der Typ gehört schlicht zum miesesten Abschaum des Fernsehens.

Nur am Rande, ich bin seit 8,50 & 7,85 € mit sattem Gewinn raus aus GAGFAH und würde, schön tief, eventuell noch mal rein gehen. Insofern spielen mir solche Sendungen in die Karten. Da ich aber gleichzeitig selber Vermieter bin, finde ich so einseitige Hetze zum kotzen.

[Paral]

Zitat von DallasAnna: Da ist doch die Frage, was man neben Fotos noch alles wissen will?
Bitte mal konkret werden.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer Gagfahähnlichen Wohnanlage. Die Zuführung zu den Rücklagen wurde dieses Jahr von 10 EUR auf 12 EUR erhöht. Die bisherigen 10 EUR hielten die Rücklagen zum Jahresende in etwa konstant. Waren also bisher deckend, was die Instanthaltung betraf. Dach neu machen, Heizung, Wassertechnik, Zugangswege, Malerarbeiten waren bisher die Instandhaltungen. Für die evtl. drohenden Maßnahmen wie Wasserleitungen, Stromleitungen, Fassade, Wärmedeämmung wurde der Vorschlag akzeptiert, obwohl hier nicht gerade die Börsenerfolgreichen wohnen.

Gagfah in Dresden kommt mit 6 bis 7 EUR pro qm aus. Bei den Kernerschen Gebäuden dürfte das dann doch etwas knapp bemessen sein.

Wieviel ist es bei anderen Forumsmitgliedern?

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.462.363 von AlterMann am 06.05.11 07:55:00

Das erste Gesetz der Magie, frei nach Goodkind, lautet: "Die Menschen sind dumm, weil sie glauben was sie glauben wollen".

Wittgenstein würde fragen: Ist Goodkind kein Mensch?

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.462.363 von AlterMann am 06.05.11 07:55:00

@alter Mann,

Wenn Toyota Millionen Autos von der Straße holt, weil 0,000001% der Fahrzeuge mal nicht richtig gebremst haben, ist das vernünftig und im Sinne einer offenen Firmenkommunikation mglw. sogar geschäftsfördernd.

Was Gagfah sich leistet, besonders in Hinsicht auf deren Kommunikation, ist einfach grottenschlecht. Das hat Telefonabzockerniveau, die verstecken sich auch immer wenn Fernsehteams anrücken.

Vlt. sollte Gagfah sich als neues Geschäftsfeld der Seniorenbetreuung auf Kaffeefahrten widmen und Rheumadecken verkaufen. Da wäre die Presseabteilung sicher auch überfordert.

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.462.768 von Paral am 06.05.11 09:07:17

Kunststoff-isofenster wurden 1980 eingebaut. ich finde, die halten noch. Ich habe meine für 170 EUR neu einstellen lassen und sie waren wieder dicht. Eingangsanlage ist auch so ein ins Gewicht fallender Posten.

Oder bei den Häusern gegenüber die Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung.

Wenn aber diese Instandhaltungen alle nicht oder nur notdürftig in der Vergangenheit gemacht wurden, dann ist die Frage abreißen/neubauen oder entkernen. Und da habe ich den Verdacht, dass es wohl einige Häuser bei Gagfah gibt, die nur noch abgerissen werden, wenn die Nachfrage nach Abbruchwohnungen auch noch sinkt.

[gate4share]

Ob diese Kerner Hetze massgeblich für den Verfall des Aktienkurses ist?

[Silberpfeil1]

Hallo zusammen,

da Ihr so zahlreich geantwortet habt - wofür ich Euch danke -, möchte ich auf Eure Gedanken gerne noch weiter eingehen:

Zwischen Stiftung bzw. Wohlfahrtsverband und aggressiver Fruchtziehung gibt es ja doch noch einige Graustufen. Die seit Jahren sehr mieterfreundliche, man kann sogar sagen einseitig mieterfreundliche Rechtsprechung zu Lasten der Vermieter hat sicherlich ihren Teil zu der aktuellen Lage beigetragen.

Kerner hin oder her - wie gesagt, ich hatte die Berichtausstrahlung lediglich als Referenz zur Nachvollziehbarkeit meiner Gedanken nennen wollen: Zum einen belastet ein Umzug mit Umzugskosten. Außerdem denke ich, ist das Wohnungsangebot einer alleinerziehenden Mutter u. a. wegen der regionalen Abhängigkeit eher sehr eingeschränkt, da sie sich keine Veränderungen größerer Entfernungen mit Neuaufbau des sozialen Umfelds leisten kann. Desweiteren würde ich - um beim Beispiel zu bleiben - sagen: Vielleicht kann das Kind an den 3 Sechsen in 12 Schuljahren nichts machen. Und das ist der Punkt, warum es mir gleich war, ob der hier kritisch gesehene Kerner berichtet oder jemand anderes: Die Gagfah ist deshalb in meinen Augen unklug, weil sie Kerner & Co die Möglichkeit bietet, solche Berichte ausstrahlen zu können. Denn die Gagfah kann an der kritisierten Situation etwas ändern. Und wenn es - wie hier unterstellt - so wenige Wohnungen sind, dann kann die Instandsetzung so viel nicht ausmachen.

Außerdem ist es für mich vollkommen unverständlich, warum gerade bei weitflächigem und akutem Schimmelbefall keine Sofortmaßnahmen eingeleitet werden. Ich kenne mich (Gott sei Dank!) mit Schimmel nicht aus, habe aber berichtet bekommen, daß eine verschimmelte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auch auf die übrigen Wohnungen einwirken kann, also einen Flächenbrand auf Mensch und Materie respektive Wertminderung auslösen kann.

An dem Politpoker mit den Kommunen ist etwas dran. Den aber sollte man in meinen Augen auf anderer Ebene austragen.

Gruß

Silberpfeil

[gate4share]

Paral sind die 10 bis 12 Euro nun Rücklagen, oder sind diese notwendig um die laufende Instandhaltung zu zahlen?

Unter Rücklage, verstehe ich etwas , was für spätere grössere Reparaturen "zurück"- gelegt wird.

Du schreibst aber, diese waren ausreichend um die Rücklagen konstant zu halten.......
Also wurden diese doch jedes Jahr verbraucht und es erfolge keine Zuführung zu den Rücklagen?

Andererseits schreibst du von Dach erneuern, etc... was ja nur alle 20 oder 40 Jahre vorkommt.

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.463.328 von gate4share am 06.05.11 10:13:45

Ja, aus den Rücklagen werden die laufenden Instandhaltungen entnommen. Rückstellungen für bestimmte Großsanierungen wurden keine gemacht.

Da die Höhe der Rüchlage in den letzten Jahren ziemlich konstant blieben, wurden Instandhaltungen in der Höhe der Zuführungen gemacht. Das bedeutet aber nicht, dass dies auseicht oder nicht ausreicht. Es wurden aufgrund der Höhe der Rücklage nur Instandhatungsmassmahmen beschlossen, die dadurch gedeckt werden konnten. zum Beispiel die Dachisolierung und Sanierung.

Wie bei Kerner (Habe mir es gerade angesehen) war der Auslöser, dass eine Wohnung Wasserflecken hatte und bei der Abdichtung festgestellt wurde, dass Undichtigkeiten die nächsten Jahre bei allen baugleichen Häusern immer mehr auftreten werden. Die Lebensdauer der Dacheindeckung in den Gebäuden war erreicht. Letztes Jahr wurde das letzte gepolstert mit dicker Wärmeisolierung.

Kerner war interessant und entsprach nicht den schreierischen Berichten von letztem Jahr. Und man kann eben als Mieter etwas machen, wenn man da wohnen bleiben will.

Bei Gagfah scheint die Mängelanzeige nicht zu reichen, um zu Beseitigungsaktivitäten zu führen. Der Mangel muss schon heftig sein, dann geht es halt über Gerichte.

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.463.903 von Paral am 06.05.11 11:17:26

Man kann beim ersten Schadensfall reagieren und sanieren oder man kann warten, bis sich die Schäden häufen oder bis eine Klage zum Handeln zwingt. Bei uns ist es wohl der erste Fall. So wie in dem beschriebenen Gagfah Fall handeln auch andere Vermieter. Weiß nicht nur ich. Nur kommen die nicht im Fernsehen.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.463.318 von Silberpfeil1 am 06.05.11 10:12:19

Denn die Gagfah kann an der kritisierten Situation etwas ändern. Und wenn es - wie hier unterstellt - so wenige Wohnungen sind, dann kann die Instandsetzung so viel nicht ausmachen.

Man müsste sich jede Wohnung anschauen um den genauen Wert beurteilen zu können.

Wenn Gagfah tatsächlich nur ein kleinen Teil des Gesamtbestandes verwahrlosen lässt, müsste das ja mit entsprechend geringem finanziellen Aufwand zu reparieren sein.

So wie es sich jetzt für den Aussenstehenden darstellt, lässt Gagfah aber große Teile seines Bestandes verwahrlosen, sonst wäre der Kurs ja auch höher.

[Beilagenfresser]

http://www.n-tv.de/wirtschaft/Gagfah-veraergert-Fondsmanager…

DWS und Allianz Global Investors können schon mal nicht mehr mit einem Verkauf von Gagfah-Aktien den Kurs weiter nach unten jagen...

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.464.192 von Beilagenfresser am 06.05.11 11:53:07

Na.....

Nach FTD-Informationen prüfen weitere Fonds, sich von Aktien zu trennen, falls sich bei Gagfah nichts ändert. "Wir sind unzufrieden mit dem Management", sagte ein Fondsmanager, dessen Fonds Gagfah-Anteile im Wert von rund vier Mio. Euro hält. Gagfah-Chef William Brennan schade dem Unternehmen, weil er es von der Öffentlichkeit abkapsele und zu wenig informiere.

Manche hier im Thread handeln wohl eher nach dem Motto: Augen zu und durch

Ich werde ab 5 wieder nachdenken

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.464.192 von Beilagenfresser am 06.05.11 11:53:07

http://www.n-tv.de/wirtschaft/Gagfah-veraergert-Fondsmanager…

DWS und Allianz Global Investors können schon mal nicht mehr mit einem Verkauf von Gagfah-Aktien den Kurs weiter nach unten jagen...


Ist meine Aussage jetzt verständlicher?

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.464.997 von Beilagenfresser am 06.05.11 13:39:23

Solange man noch selbst registriert, dass man zweimal dasselbe sagt, ist doch alles in Butter.

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.465.205 von ewa1 am 06.05.11 14:10:03

Ich habe versucht meine Ironie durch eine Smilie deutlicher kenntlich zu machen...aber auch das hat scheinbar nicht zum Verständnis beigetragen. Meine stilistischen Mittel sind somit ausgereizt...

[ewa1]

Na gut

[gate4share]

Meine diese Medienberichte auch bei Kerner, weiss aber auch nicht wie es war, sind in gewissen Weise unverantwortlich und geschäftsschädigend.

Selber Mieter, die bisher mit Gagfah mehr oder weniger zufrieden waren, werden ja dadurch aufgehetzt!

Kerner ergreift ja einseitig Partei! Behauptet Gagfah würde notwendige Arbeiten nicht durchführen. Gagfah behauptet mit sicherheit etwas anderes.
Darüber müsste erst ein Gericht urteilen.

Mir fällt da seine Sache an meinem eigenen Haus ein. In den Lagerräumen unter einem Flachdach ist in einer Ecke zu sehen, dass da oft feucht ist und auch wohl schimmel sichtbar.
Dieses Dach grenzt an 2 andere Häuser und hat ins sich auch noch Übergänge mit einem Meter höher und tiefer, jeweils.

Hatte da von einem Dachdecker genau an der Stelle wo feucht war, "etwas machen lassen " obwohl ich mir sofort schon dachte, das nützt nichts. Nachher kam ich wegen einer anderen Sache mit dem Dachdecker in Streit und ich holte den Dachdeckr mit dem beste Ruf und sseit 150 Jahren tätig, für das Flachdach.
Er sagt, das hat alles keinn Sinn, wenn müssen wir das ganze Dach neu machen. An allen Stelle abdichten und alles andere bringt nix, bzw. kann mal für ein paar Monate weniger wasser bedeuten, aber letztendlich findet Wasser immer seinen Weg hin zu schadhafte Flächen.

Tja und diese Dachsanierung soll dann 20.000 Euro kosten! Und das für ein Lager ,was wohl nicht mal 150 Euro im Monat Mietwert hat. Sowas mache ich natürilch nicht.

Vielleicht ist es bei dem Gagfah Haus genauso. Also man müsste das ganze Dach komplett erneuertn, oder "renovieren" . Und sowas kann je nach Grösse des Hauses auch mal 300,000 kosten.

Da muss man schon verstehen, dass ein Vermieter so eine extrem hohe Geldausgabe nicht sofort macht, sondern auch noch andere Vorschläge prüfen will und so eine hohe Ausgabe auch planen muss.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.463.903 von Paral am 06.05.11 11:17:26

Paral, also unter Rücklage versteht man tatsächliche oder geplante Rücklagen an Geld, mit dem dann später grösssere Reparaturen durchgeführt werden können.

Die Kosten für die laufende Instandhaltung für auch als Instandhaltung in der Abrechnung der WEG benannt.Das sind dann wohl Kosten enthalte die automatisch ständig anfallen, wie nicht umlegbare Wartungen oder wie zu ersetzende Leuchtmittel, aber auch etwas grössere Sachen, die man beschliesst. Wie du eben schon sagtest neuer Eingangsbereich, oder eben grosses.

Bei einer ehr gut geführen WEG Verwaltung, legt man ständig, schon 2 Jahren nach Neubau immer mehr zurück, so, dass man in 15 Jahren eine Neue haustür, in 30 Jahren neue Fenster und in 40 Jahren ein neues Dach kaufen kann,

Aber solche Eigentümergemeinschaften gibt es kaum noch. Zum einen, weil immer wieder welche Pleite gehen, gerade bei solchen Objekten die früher zum Steuersparen oder ähnlichem von Vertrieben in ganz Deutschland verkauft wurden.
So sind dannn die laufenden Kosten schon sehr hoch und da ist es schwer die Eigentüme von noch höhern Hausgeldern zu überzeugen.
Dann wird hier einfach nur das Nötigste gemacht und wenn wirklich mal ne grosse Sache ist, dann muss eine Sonderumlage genommen werden und alle müssen einmalig Extra was bezahlen ,um diese grosse Instandhaltungsmassnahme zu bezahlen.

In Köln weiss ich von einem grrossen Objekt, da müssen für Brandschutz und Fassade die Eigentümer über 6 Jahre hinweg, jeweils das doppelte der durchschnittlichen Mieten zahlen. Damit also nach 4 Jahren der gesetztlich geforderte Brandschutz gemacht werden konnte, und nach weitren 2 Jahre die notwedigen Fassadenarbeiten getätigt wurden.
Zusätzlich müssen die Eigentümer ja noch die normalen Hausggelder zahlen und wenn noch finanziert ihre Zinsen.
Da waren von rund 400 Appartment und Wohnungnen dann rund 100 in der Zwangsversteigerung.

Zum Beispiel war es so, dass für ein 40 qm Apparment normale Hausgelder von 250 anfallen,davon 170 auf den Mieter umlegbar , aber noch rund 650 Euro für die Rücklage für die extrem grossen Arbeiten für Brandschutz und Fassade. An Mieter bekommt der Eigentümer vielleicht 300 Euro netto + 170 euro nebenkosten. Aber es muss dann über 6 Jahren hinweg jeden Monat noch 730 Euro aus seinem Geld beilegen. Und noch evtl Zinsen bei Finanzierung.
Bei dem Gebäude kam auch mehreres zusammen. Eineseits war wenig instandgehalten worden, eher ein kleiner Rücksstand und dann müssten alle Ablussleiungen unbedingt neu und auch die Aufzüge.
Und dann kamen neue Auflage für so hohe Häuuser, wohl 30 Stockwerke fü den Brandschutz und schliesslich müssen die alten Asbestfassadenteile auch früher oder später später ausgetauscht und erneuert werden.

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.466.278 von gate4share am 06.05.11 16:39:15

Genau. Der Aufbau der Rücklage erfolgte viel früher langsam ohne große Ausgaben. Jetzt nach 50 Jahren müssen die Rücklagen nciht aufgebaut werdenn, sondern nnur so viel über Hausgeld reinkommen, wie für notwendige Instandhaltung entnommen wird. Diee Höhe des Zuflusses zu den Rücklagen entspricht in etwa der Größe der Instandhaltungsmaßnahmen.

Anlässlich der Grünifizierung Deutschlands und steigender Energiepreise wurde wohl eine höhere Rücklage als sinnvoll erachtet. Denn wenn die Rücklage nicht reichen sollte, käme es zu den von Dir beschriebenen Sonderzuflüssen.

Um wieder stärker zu dem Bezug zu Gagfah zu kommen: Wenn Gagfah den Rücklagenzufluss niedrig halten würde, den Anteil der Miete also höher halten kann, dann würden sich die Rücklagen abbauen. Wenn dann die Instandhaltungen kommen, ginge dies nur mit Sonderumlage.

Der Gesamtmietpreis ist aber extern vorgegeben. Werden dann die Instandhaltungen durchgeführt, kann man die Kosten nicht überwälzen. Also müsste die Miete sinken. Unsere Rendite. Meine Bedenken. Jetzt zu hohe Rendite ist korreliert mit später einbrechender Rendite. ich wäre ungern später stolzer Aktienbesitzer einer ehemals renditeträchtigen Immobilienanlage.

[teppichprofi]

Zitat von ewa1: Na.....

Nach FTD-Informationen prüfen weitere Fonds, sich von Aktien zu trennen, falls sich bei Gagfah nichts ändert. "Wir sind unzufrieden mit dem Management", sagte ein Fondsmanager, dessen Fonds Gagfah-Anteile im Wert von rund vier Mio. Euro hält. Gagfah-Chef William Brennan schade dem Unternehmen, weil er es von der Öffentlichkeit abkapsele und zu wenig informiere.

Manche hier im Thread handeln wohl eher nach dem Motto: Augen zu und durch

Ich werde ab 5 wieder nachdenken

Dazu wäre noch folgendes zu ergänzen:

Sprecher der größten deutschen Fondsgesellschaft DWS und des Fondanbieters Alianz Global
Investors bestätigten der Zeitung, keine Gagfah-Papiere mehr zu halten.

Qelle Nachrichtensender n-tv Text Seite 414


trauriger kanns ja bald nicht mehr kommen! Die Information der Investoren wird inzwischen schon so als saumäßig beurteilt, das die Fonds flüchten.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.467.689 von teppichprofi am 06.05.11 21:06:48

Die Information der Investoren wird inzwischen schon so als saumäßig beurteilt, das die Fonds flüchten.

Vor allem steigen Fonds nicht aus sozialem Mitgefühl gegenüber den Schimmelwohnungs-Bewohnern aus, das wäre denen nämlich egal, sondern weil sie ihre Rendite in Gefahr sehen.

Bin mal gespannt, wie das weitergeht....

[gate4share]

Tja, wenn die fonds schon raus sind, ist das Problem ja keines mehr.

Als wird von daher kein Stück mehr auf den Markt kommen!

Evtl kaufen die mal wieder........dann geht der Kurs auch rauf!

Wer weiss, was die Fonds alles wissen wollten und es wurde ihnen nicht gesagt. Eigentlich ist das auch richtig so - es müssen alle Aktionäre gleich informiert werden.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.468.095 von gate4share am 06.05.11 23:09:14

In der Regel können die rechnen, machen ja nichts anderes.

Die sehen einfach mehr risk als chance, wen wunderts.

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Tja, wenn die fonds schon raus sind, ist das Problem ja keines mehr.

Als wird von daher kein Stück mehr auf den Markt kommen!

Evtl kaufen die mal wieder........dann geht der Kurs auch rauf!

Wer weiss, was die Fonds alles wissen wollten und es wurde ihnen nicht gesagt. Eigentlich ist das auch richtig so - es müssen alle Aktionäre gleich informiert werden.

Ich finde es ja erfrischend, wenn jemand bei jeder nachteiligen Nachricht auch eine vorteilhafte Seite entdeckt. Aber meinst du das ernst?

- Selbstverständlich werden nicht alle Aktionäre gleich informiert. Nur für bestimmte, besonders kursrelevante informationen sieht das WPHG eine ad hoc-Pflicht vor, damit alle gleich und gleichzeitig informiert werden. Bei Gagfah drängt sich allerdings der Verdacht auf, dass Fortress zuerst und mehr informationen bekommt als alle andere. Legal und richtig ist aber, dass die Aktionäre die gezielte Fragen stellen auch mehr Informationen bekommen als passive Anleger.

- Fonds veröffentlichen ihre Bestände und die Fondsbestände sind für andere Fonds und Einzelanleger ein Indikator. Von daher ist es keine gute Nachricht, wenn die Fonds aussteigen. Die Fonds, die keine Position mehr in Gagfah haben, können zwar nicht mehr kaufen, manche Fonds dürfen aber Leerverkäufe einsetzen.

- Es hat einen Grund, warum die Fonds ausgesteigen sind und dieser Grund deckt sich mit dem, was mich ebenfalls aus der Gagfah-Aktie treibt und bisher einem Wiedereinstieg entgegensteht: Die absolut unzureichende IR von Gagfah.

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.469.040 von DJHLS am 07.05.11 13:57:38

Also mal ehrlich an der Äußerung von gate4share zum Ausstieg der Fonds kann ich nun mal nichts "erfrischendes" feststellen, höchstens Schönfärberei der tatsächlichen Lage.

Dem Ausstieg der Fonds ist doch nicht das Geringste an positievem zu entnehmen.
Es hat vielmehr den Grund, dass die IR von Gagfah für die Aktionäre unzureichend ist und die Fonds die Risikolage erheblich höher einschätzen und auf Grund der fehlenden Info das Risiko nicht mehr tragen wollen.

[ewa1]

Wahrscheinlich ist gate4share noch investiert. Die eigene Meinung hängt ja zu 100% von der eigenen Positionierung ab.

[AlterMann]

Quelle: Sächsische Zeitung (Dresden) vom 7.5.11 Seite 17 - die 3 Schlagzeilen:

GAGFAH erhöht die Mieten um bis zu 20 Prozent
... Jetzt sollen 100.000 Mieter mehr zahlen ...

Mieter zahlen die Zeche
... Maximaler Gewinn bei minimalem Aufwand = GAGFAH ...

Dresdner Mietpreise 20 Cent über dem Bundesdurchschnitt
... Dresden ist nach München die Stadt mit dem größten prozentualen jährlichen Zuwachs ...

############################################
Das ganze, wie immer bei Denny Klein, angerichtet mit viel Anti-GAGFAH Stimmungsmache und wenig Fakten. Dafür natürlich um so mehr Sozialgeschleime. Insgesamt also hervorragende Nachrichten für alle (noch) in GAGFAH investierten.

[gate4share]

Jetzt mal langsam!

Ob nun die Fonds in der Tat "im Grossen" ausgestiegen sind, weiss ich nicht.
Also ich finde diese Meldung merkwürdig, zumal man sowas sonst fast nie von anderen AGs hört.
Meine also, dass man das durchaus mit Vorsichtig nehmen sollte, vielleicht soll ja damit gerade Stimmung gegen die Aktie gemacht werden...........damit ein anderer sich günstig einkaufen kann.....
theoretisch.

Tja und das Positive an der Meldung ist doch dann, dass eben diese Fonds schon keine Stücke mehr haben. Wenn sie also mehrere Mio Stücke verkauften, war das ja auch eine Belastung für den Kurs, der sich dann doch sehr widerstandsfähig verhalten hat.

Sicher habe ich noch Stücke, dass habe ich auch immer gesagt, dass ich meine restlichen 3,000 Stücke, damals für 2,76 gekauften und immer behaltenen stücke noch sehr lange halten will....
Teilweise hatte ich aber die 10 fache menge.. und teilweise grosse Teile davon aus Kredit.

[teppichprofi]

Zitat von ewa1: Wahrscheinlich ist gate4share noch investiert. Die eigene Meinung hängt ja zu 100% von der eigenen Positionierung ab.

Diese Überlegung hatte ich auch. Allerdings hängt meine Meinung nicht hauptsächlich (schon gar nicht zu 100 % ) von der Investition ab. Ich bin ja noch Aktionär. So schnell wird der Kurs nicht durch Einzelmeinungen hier im Thread beeinflußt.
Da hat die Meldung über das Verhalten der Fonds wohl mehr Gewicht.
Allerdings kann die Diskussion schon hilfreich sein.

Zur Post von AlterMann:

Diese Reaktion auf die Klage hatte Gagfah ja angekündigt! Das finde ich ja mal konsequent! Allerdings ist 20% ein mächtiger Happen der auch evtl. weitere Klagen auslösen kann. Bin ja kein RA.
Das wird aber auch (langfristig gesehen) den Mietern zeigen wo die Politik der Stadtverwaltung hinführt. Gagfah hat immer gesagt, dass die Politik der Stadt Dresden nicht im Interesse der Mieter ist. Aus Habgier wollte die Stadt ja keine Einigung.
Das wird sie jetzt bitter bemerken müsse.!

Da bin ich mal gespannt, welche Richtung der Kurs heuto so im laufe des Tages einschlagen wird.

[DJHLS]

Zitat von AlterMann: Quelle: Sächsische Zeitung (Dresden) vom 7.5.11 Seite 17 - die 3 Schlagzeilen:

GAGFAH erhöht die Mieten um bis zu 20 Prozent
... Jetzt sollen 100.000 Mieter mehr zahlen ...

Mieter zahlen die Zeche
... Maximaler Gewinn bei minimalem Aufwand = GAGFAH ...

Dresdner Mietpreise 20 Cent über dem Bundesdurchschnitt
... Dresden ist nach München die Stadt mit dem größten prozentualen jährlichen Zuwachs ...

############################################
Das ganze, wie immer bei Denny Klein, angerichtet mit viel Anti-GAGFAH Stimmungsmache und wenig Fakten. Dafür natürlich um so mehr Sozialgeschleime. Insgesamt also hervorragende Nachrichten für alle (noch) in GAGFAH investierten.

Ich wage zu bezweifeln, dass sich eine 20%ige Mieterhöhung durchsetzen läßt. In Dresden gibt es doch sicherlich einen Mietspiegel und wenn die Gagfah-Mieten bisher 20% unter dem Mietspiegel lagen, dann hat Gagfah durch das Hinausschieben der Mietanpassung Aktionärsgeld verbrannt.

Im übrigen, sollte es so sein, dass Gagfah in Dresden die meiten erhöht, weil Dresden Vertragsstrafe einklagt, dann ist das eine kleinkindhafte Trotzreaktion. Sie gibt an den Kapitalmarkt das Signal, dass man eben entgegen der bisherigen Bekundungen doch mit einem Erfolg der Klage rechnet und sich das Geld zumindest teilweise über höhrere Mieten wieder hereinholen will.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.471.511 von DJHLS am 09.05.11 09:27:52

... wenn es da heißt bis zu 20% ist das nicht unrealistisch, teilweise vermietet Gagfah ja um die 3 Euro/m² - da bei ansteigender Nachfrage jetzt auf 3,60 Euro zu gehen oder vielleicht auch eine solche Erhöhung nach Modernisierungsarbeiten ist nicht abwegig.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.471.511 von DJHLS am 09.05.11 09:27:52

Das sind Medienberichte!

Und keine Aussage von gagfah was sie machen!

Und schon gar keine Tatsachenbeschreibungen!

Das ist reine Stiimmungsmache, mehr nicht!

Würde wetten, dass noch nicht mal 1% der Dresdener Mieter aktuell eine Mieterhöhung bekommen haben.

Sicher wird gagfah, wenn überhaupt auf die gesetzlichen Bestimmungen achten und auch den Mietspiegel beachten.
Die Zahlen, die dem Mietspiegel zugrunde liegen, werden aber auch durch einen grossen Teil von gagfah gemacht- natürlich auch im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.

Eine Aussage "Mieterhöhungen bis 20%" beschreibt nur die Möglichkeiten.

Meine persönliche Einschätzung ist kurz und langfristig auf einen Erfolg von gagfah ausgerichtet. Hielt als wir die Fahrt von ca 6,50 bis 8,80 machten noch fast 17,000 Stück. Über 8,00 verkaufte ich 1,000, obwohl eigentlcih gegen meine Überzeugung........über 8,50 nochmals 2,000, nur aus Vorsichtsgründen!

Und als wir dann die ewigen Diskussionen hatten.. etc, habe ich doch nochmals um 6,10 bis 6,20 sicherheitshalber, nur weil der Anteil von gagfah am Gesamtdepot so gross war und wohl auch noch ein Teil finanziert ist, welche verkauft, so, dass ich jetzt die festen 3,000 und noch weitere 5,000 habe.
Eigentlich möchte ich doch wieder viel höher in Gagfah engagiert haben. Aber man kann ssich ja nicht gegen den Trend und die grosse Stimmungsmache steellen, bzw. es nützt ja nichts. Wir müssen mit dem leben was der Markt, und hier ja auch was die Gesellschaft bzw. die Medien machen. Ob das nun richtig ist, oder gar fair, ist dabei nicht wichtig.

[ThomasReichert]

Mietanpassungen um bis zu 20%, um damit die max Miete gemäß Mietspiegel zu erzielen, sind vollkommen ok. Ist man mit allen Wohnungen eines Bestandes ersteinmal auf dem max Mietniveou sollte ein konstantes Mietenmanagement aufgebaut werden. D.h. sobald eine Mietanpassung möglich ist muss diese ausgesprochen werden. Da darf man sich keinen Monat verzögerung erlauben, denn das kostet viel Geld.

Die kritische Frage die die Gagfah dringend nachvollziehbar beantworten sollte ist: Habt die Gagfah ein ordentliches Mietenmanagement?
Das müssen auch die Wirtschaftsprüfer ganz genau im Blick haben.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.472.034 von ThomasReichert am 09.05.11 11:08:12

Glaube aufgrund der Prägung des aktuellen obersten Managment wird spätestens jetzt ein optimales Mietmanangment verfolgt.

Obwohl ich meine Zweifel habe, dass ständiges Anpassen, auch ja keinen Monat und keinen Prozentpunkt verlieren, nur Vorteil hat!

Klar, man bekommt dann immer sofort die erhöhte Miete. Das sind sicher gute Einnahmen.
Doch welchen Eindruck hinterlässt man bei dem einzelnen Mieter, wenn man ständig die Miete erhöht?
Auch wenn Klage von Mietern eher die Ausnahme sind, gibt es bei jeder Klage ein Risiko.
Und sollte man nur einmal, der Meinung sein, die Wohnung wäre eher durchschnittlich ausgestattet und deshalb sei ein Ansatz in der mitte der Spanne zwischen 5,20 und 5,50 dann 5,35 berechtigt,aber das Gericht meint, die Wohnung hätte leicht unterdurchschnittel Aspekte und sieht nur eine Miete bis höchstens 5,20 für angemessen, dann sind allein durch die Verfahrenskosten die Mehrmiete für zig Jahre schon weg.

Schlimmer noch, der Mieter merkt, "man muss nur klagen und dann muss man weniger Mieterhöhung zahlen", und er wird kaum mehr in seinem Leben jemals wieder eine Mieterhöhung ohne Klage akzeptieren und auch allen anderen Mieter davon erzählen.
Da wäre es eindeutig sinnigeer gewesen, man hätte, wenn die Vormiete vielleicht bei 4,90 ganz drauf verzichtet, oder hätte nur auf 5,15 erhöht um so auch, vor Gericht auf der sicheren Seite zu sein.

Einmal ganz davon abgesehen, was dauerhaft Mieter denken, empfinden, wenn fast jährlich die Miete um 2 oder 3 erhöht wird.
Jeder siehtschon die nächste Mieterhöhung auf sich zukommen und ist mehr oder weniger ständig auf der Suche nach einer Wohnung, die vermeindlich eine längerfrisstige Miete garantiert.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.472.750 von gate4share am 09.05.11 13:40:11

Ich glaube auch, dass ein Vermieter damit besser fährt, nicht das veremintliche Maximum monatsaktuell ausnutzen zu wollen. So etwas funktioniert bei Tankstellen mit dem Benzinpreis, aber anderswo selten.

Wenn man begehrte Wohnungen im Portfolio hat ist ein Auszug von Mietern aber von Vorteil. Da kann man bei der Neuvermietung ja auch über das Mietspiegelniveau und auf diese Weise auch langfristig für einen Ansteig des Mietspiegels sorgen.

[Paral]

"Im Gegensatz zum Wettbewerber GAGFAH S.A. (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) sehen die Berliner (Deutsche Wohnen) das Sparen bei Instandhaltungsmaßnahmen nicht als sinnvollen Weg. Vielmehr seien umfassende Modernisierungen Voraussetzung, um den eigenen Wohnungsbestand zu verbessern: "Weil es ein ganz wichtiger Dreh- und Angelpunkt ist, mehr aus den Beständen herauszuholen, als es sonst möglich wäre. Wir verfolgen ein anderes Geschäftsmodell als die Gagfah."

Unten aus dem Artikel über LBBW vom 2.05.

Kommt die Aussage "Im Gegensatz" jetzt von Deutsche Wohnen oder vom Redakteur?
Der letzte Satz stellt wohl klar, dass Deutsche Wohnen das Geschäftsmodell der Gagfah anders sieht als ihres.

Hier http://www.daf.fm/video/kwg-chef-steigende-mieteinnahmen---s… wäre das DW Modell. Die meinen demnach, Gagfah würde nicht schlechte Gebäude günstig kaufen, in Stand setzen, um die Gebäude dann wieder voll und langfristig vermieten zu können.

Hier sind Schlüsse von mir enthalten!! Ich finde sie schlüssig Und wenn in der Branche schon so von Gagfah gedacht wird und relativ offen geäußert wird, dann bestätigt dies wieder einmal, dass nicht alles Polemik ist, was da berichtet wird.

[ThomasReichert]

Bei einem guten Mietenmanagement kommt es nicht mehr zu großen Aktionen bei denen mehrere tausend Mieter angeschrieben werden. Dadurch gewinnt man Ruhe im Bestand. Wer etwas zu verschenken hat, der muss ja die Erhöhung nicht aussprechen.
Ein stabieler und leicht steigender Cashflow ist das Ziel in Wohnungsbeständen. Das erreicht man nur mit einem sehr guten Mietenmanagement.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.473.237 von DJHLS am 09.05.11 15:09:30

Klar wenn man nachgefragte Wohnungen hat!

Aber doch gagfah nicht in Dresden!

Wenn du in der Tat mit der Übernahme damals einen sanierten Altbau übernommen hätten, wäre der längst verkauft.
Bei Neuvermietung, kann man ganz erhlich über den MIetspiegel gehen. Auch bei 50% über Mietspiegel, wird bei sehr gefragten Wohnungen, noch nicht mal immer etwas Unzulässiges gesehen.
Aber für Gagfah überhaupt, in Dreden noch mehr, heisst Auszug, auch zu 10% unter Mietspiegelpreis - fast immer komplette Renovierung (im sozialen Wohnungsbau, ist das Sache des Vermieter), zumindest aber Teilerneuerungen, Vermietungskosten, mind 2 bis 3 Monate Mietausfall, ein gewisses Grundrisiko, in der Person und Bonität des neuen Mieters..

Andererseits kann kein Vermieter auf jede Mieterhöhung verzichten, weil man evtl Kündigungen fürchtet. Es ist einfach auch die Frage, wie das Angebot in dem Segment vor ort ist. Und bekommen Mieter auch zu ähnlichen Preisen nichts besseres, wird er auch nicht ausziehen.
Aber jeden Monat immer genau schauen und järhlich bzw. alle 15 Monate dann 2 bis 3% Mieterhöhung fordern, wenn es eben möglich wäre, ist schon eher unklug!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.473.739 von ThomasReichert am 09.05.11 16:32:45

Thomas, will dir auch gar nicht direkt widersprechen!

Hatte meine Gedanken nur mal erwähnen wollen.
Habe 2 MiniAppartments in Mensa Nähe einer Grossstadt. Da bin ich eher enttäuscht, wenn nicht alle 2 Jahre der Mieter wechselt, und der neue dann mit 10 oder auch mal 30 Euro Mietaufschlag einziehen kann. Die Mieter haben auch gleich schon 10 potentielle Nachmieter.

Doch bei meinen anderen Wohnungen, in einem Regionalmarkt mit rund 8% Wohnungsleerstand, wo meine Objekte eher unterdurchschnittlich sind, scheue ich eine Mieterkündigung sehr!
Läuft für mich nur einvernehmlich. Frage bei einer Miete von 3,80 und einem Mietspiegel von vielleicht 5 Euro, ob man sich nicht auf 20 Euro mehr einigen könnte.....wenn nein, dann kann mal in aussicht stellen ein Mieterhöhungsverlangen, aber ich frage erst mal bei nächster Gelegenheit weiter.
Auf gar keinen Fall würde ich ein Mieterhöhungenverlangen machen, wenn Mietspiegel 5,00 bis 5,40 sagt und meine Miete wäre bei 4,50.

Das Prozessrisiko beträgt in so einem fall auch rund 1.500 Euro ! Selbst wenn die Gewinnwahrscheinlichkeit bei 90% liegt, lohnt das kaum!

Aber hier geht es ja um grosse Unternehmen und Bestände von 100,000den Wohnungen.

Die Fachleute, also die schon lange und sehr professionell und vor allem Gewinnorientiert Wohnungen verwalten, werden sicher wissen, wie es sinnig und erfolgreich ist.
Auch wenn man die alten leuten aus der ehemaligen kommunalen Wohnungsbaugesellschaft übernommen hat, werden diese sicher inzwischen das durchsetzen, was sich das oberste Managment vorstellt.

[gate4share]

Warum sagt denn hier keiner mehr was?

Habt ihr alle eingesehen, dass es nur missmachende Medienkampagnen sind, sozialistischer politischer Intension!

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.491.658 von gate4share am 12.05.11 13:49:44

Du meinst nicht mich? Ich habe keine Gagfahs, deswegen halte ich mich etwas zurück. Ich suchte vor einem Jahr nur nach einer Anlagemöglichkeit, mit dem Immobiliensektor Kapital für eine evtl. Inflation zu "lagern".

Damals und heute auch noch fällt Gagfah für diesen Zweck heraus. Aktuell sehe ich auch für den Kurzfristzeitraum keine muss-ich-haben Option.

Von der Presse her und vom Stadtrat Dresden mag es Überzeichnungen geben, die Dementies von Gagfah erfolgten jedoch nicht mit der nötigen Überzeugungskraft.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.491.658 von gate4share am 12.05.11 13:49:44

Habt ihr alle eingesehen, dass es nur missmachende Medienkampagnen sind, sozialistischer politischer Intension!

Gründe doch die DDR neu, da kannst du dann die Medien nach Gusto zensieren und deine Wahrheit verbreiten. Und die Wohnqualität passt sich dann auch dem Gagfahniveau an....

[ewa1]

Solange Gagfah nach dem Motto: Nichts hören, nichst sehen, nichts sagen nicht-handelt, verbietet sich m.E. ein Investment.

Gagfah muss die Mannschaft wechseln und Profis reinholen. Die Laientruppe mit ihrer Abzocknummer hat die Anleger kurzfristig glücklich gemnacht. Das ist jetzt Geschichte und in Zukunft muss es heißen: Neuaufstellung, auch wenn`s wehtut.

[Nissie]

um die Jahrhundertwende war das Unternehmen professionell besetzt. Vielleicht waren solche Mitarbeiter nicht mehr gefragt und weg rationalisiert?
Einige Leitende der HV Essen waren mir gut bekannt, man sieht sie heute nicht mehr. Dies liegt aber nicht an deren Pensionsalter

[hannes24]

Zitat von ewa1: Habt ihr alle eingesehen, dass es nur missmachende Medienkampagnen sind, sozialistischer politischer Intension!

Gründe doch die DDR neu, da kannst du dann die Medien nach Gusto zensieren und deine Wahrheit verbreiten. Und die Wohnqualität passt sich dann auch dem Gagfahniveau an....

Mach mal hier keine Sprüche.
Gate hatte schon recht: gerade unsere öffentlich recht-sozialistischen Medien verdrehen hier enorm viel.

Für die wäre die DDR fast schon wieder erstrebenswert.
Des Teufels Zeug, sind für diese Einstellungen wie Investieren und Rendite.
Private Equity Gesellschaften sind die Hölle wobei zu erwähnen ist das es sich hierbei Umwagniskapital handel - dass die Wirtschaft teilweise benötigt man denke an Biotech-Branche.
Sprechen wir mal lieben nicht von Hedge-Fonds übrigens Erstzugelassen durch die Rot-Grüne Bundesregierung.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.493.508 von hannes24 am 12.05.11 17:57:09

Gate hatte schon recht: gerade unsere öffentlich recht-sozialistischen Medien verdrehen hier enorm viel.

Sozialistisch? Ich glaube, du bringst da etwas durcheinander. Wir leben in einer SOZIALEN Marktwirtschaft, bitte nachlesen bei Ludwig Erhard, Röbke u.a..


Aber zurück zum Thema. Scheinbar knallen beim sprachlosen Gagfah-CEO jetzt alle Sicherungen durch:

Gagfah wirft Finanzbürgermeister aus Aufsichtsrat

Die Auseinandersetzung zwischen dem Immobilienkonzern Gagfah und der Stadt Dresden eskaliert weiter. Wie das Unternehmen mitteilte, wurde Dresdens Finanzbürgermeister Hartmut Vorjohann aus dem Aufsichtsrat der Gagfah entlassen. Die Abberufung durch die Gesellschafterversammlung der Unternehmenstochter Woba Dresden sei mit sofortiger Wirkung erfolgt.

Aus dem Gagfah-Aufsichtsrat gedrängt: Hartmut Vorjohann

Dem CDU-Politiker wirft Gagfah einen Interessenkonflikt vor. Er habe die Klage gegen das Unternehmen mit vorangetrieben. Die Stadt Dresden sei gebeten worden, ihren Sitz in dem Aufsichtsgremium mit einer anderen Person zu besetzen. In dem Vertrag zur Privatisierung des städtischen Wohnungsunternehmens Woba war das Recht der Landeshauptstadt fixiert worden, ein Mitglied in den Gagfah-Aufsichtsrat zu entsenden.

Die Landeshauptstadt hatte am 31. März eine Klage in Höhe von 1,084 Milliarden Euro gegen die Gagfah beim Landgericht Dresden sowie bei der Deutschen Institution für Schiedsgerichtsbarkeit eingereicht. Dresden wirft dem Unternehmen vor, beim Weiterverkauf von Wohnungen ein reduziertes Vorkaufsrecht für Mieter sowie vereinbarte Vertragsstrafen nicht weitergegeben zu haben.

Gagfah erhöht Mieten deutlich

Unterdessen gab die Gagfah bekannt, Ankündigungen zur Mieterhöhung ab dem 1. Juli an rund 10.000 Mieter in Dresden geschickt zu haben. Die Kaltmiete soll innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöht werden. Die Gagfah beruft sich bei den Erhöhungen auf den neuen Dresdner Mietspiegel. Die Stadt hatte diesen Ende 2010 veröffentlicht, anschließend habe das Unternehmen seinen Wohnungsbestand auf zeitgemäße Mieten überprüft. Eine Sprecherin der Gagfah sagte, Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete seien rechtlich klar geregelt. Der Mietspiegel war nach vier Jahren neu erstellt worden und wurde von der Stadt, den Vertretern der Vermieter und den Mietern anerkannt.

[ewa1]

Erstaunlich, dass die Ankündigung einer 20%-igen Mieterhöhung KEINEN Kurssprung auslöst.

[DJHLS]

Ursprünglich hieß es "bis zu 20%". Da kann die durchschnittliche Erhöhung auch näher an der 2 als an der 20 liegen.

Dass nach Jahren mal die Miete auf Niveau des Mietspiegels angehoben wird, finde ich jetzt nicht sooo unsozial.

[teppichprofi]

Zitat von ewa1: Solange Gagfah nach dem Motto: Nichts hören, nichst sehen, nichts sagen nicht-handelt, verbietet sich m.E. ein Investment.

Gagfah muss die Mannschaft wechseln und Profis reinholen. Die Laientruppe mit ihrer Abzocknummer hat die Anleger kurzfristig glücklich gemnacht. Das ist jetzt Geschichte und in Zukunft muss es heißen: Neuaufstellung, auch wenn`s wehtut.

Also das Prinzip der 3 Affen nach dem die Öffentlichkeitsarbeit betrieben wird gefällt mir auch nicht. Da ich aber noch investirt bin würde mir ein totaler Wechsel der Mannschaft ebenso mißfallen, denn das würde erheblich Unruhe in die Aktie bringen und zum jetzigen Zeitpunkt garantiert das falsche Signal sein.

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.495.216 von ewa1 am 12.05.11 22:26:41

Also, das mit der "Sozialen Marktwirtschaft" mag ja bei Ludwig Erhard noch total gestimmt haben. Aber seit der rot / grünen Machtergreifung (Regierung Schröder) wurde diese doch wohl erheblich ausgehebelt, obwohl ich nicht zerschlagen sagen will!
Und das die SPD -Bosse jetzt Kreide gefressen haben, ändert an den Auswirkungen nicht die Bohne.

Zum Rauswurf von Vorjohann kann man doch nur sagen, dass dies schon mehr als überfällig war. Wer die Stadt Dresden zur Klage aufstachelte kann doch unmöglich im Aufsichtsrat von Gagfah sitzen. Da könnten sie ja auch gleich den Rechtsanwalt der Stadt in diese Position bringen.

Diese Entscheidung finde ich ebenso wie die Anhebung der Miete völlig in Ordnung. Natürlich muß diese in einem bestimmten Rahmen sein.
Aber dazu wurde hier ja schon geschrieben und einer Wiederholung bedarf es hier nicht.

Evtl. verbessert sich ja nun auch mal die Öffentlichkeitsarbeit der Gagfah.

[Erdman]

Zitat von ewa1:
Gagfah wirft Finanzbürgermeister aus Aufsichtsrat

Die Auseinandersetzung zwischen dem Immobilienkonzern Gagfah und der Stadt Dresden eskaliert weiter. Wie das Unternehmen mitteilte, wurde Dresdens Finanzbürgermeister Hartmut Vorjohann aus dem Aufsichtsrat der Gagfah entlassen.

Wer schreibt denn so einen Quatsch?

Wieder mal die Journalisten, die nur sozialistisches Anspruchdenken haben. Aber von Wirtschaft oder Marktwirtschaft keine Ahnung.

Der Herr "Vorjahann" sass gar nicht im Aufsichtsrat der Gagfah, weder letztes Jahr, noch dieses Jahr. Ein Blick in den Gagfah SA Geschäfstbericht genügt.

Leute, hört doch auf, Mârchen zu erzâhlen.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.496.201 von Erdman am 13.05.11 09:01:04

Die Klage der Stadt Dresden gegen die Wohnungsgesellschaft Gagfah hat personelle Konsequenzen: Finanzbürgermeister Hartmut Vorjohann soll den Aufsichtsrat der Gagfah-Tochter Woba Dresden verlassen, sagte ein Konzernsprecher. Die Stadt sei gebeten worden, ihren Sitz mit einer anderen Person zu besetzen. Dem CDU-Politiker Vorjohann wirft Gagfah einen Interessenkonflikt vor: Er habe die Klage gegen die Gagfah mit vorangetrieben. Die Stadt wirft dem Konzern Verstöße gegen Mieterschutzklauseln vor und verlangt eine Vertragsstrafe von gut einer Milliarde Euro.

aus: "Die Welt", einem garantiert christlichen, nicht-sozialistischen Organ der freien Marktwirtschaft.

[ewa1]

Irgendwie ist es ja konsequent, den CDU Fritzen aus dem AR der Woba zu entfernen. Trotzdem ist das taktisch unklug. Die CDU war in der DDR Blockpartei zusammen mit der SED, und die Drähte fünktionieren immer noch bestens.

Scheinbar ist die Gagfah-Führung ausser Rand und Band, die schaufeln sich noch ihr eigenes Grab, wenn die so weitermachen.

[fopc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.496.913 von ewa1 am 13.05.11 10:20:01

Zwische Aufsichtsrat der Woba und Aufsichtsrat der Gagfah besteht aber doch ein Unterschied. Wer schreibt denn nun den Quatsch mit Aufsichtsrat Gagfah?

fopc

[gate4share]

Das macht Gagfah schon ganz gut,finde ich !

Mieterhöhungsankündigung!

Das ist ja mal was ganz Neues.

Also die Gagfah hat 10,000 Wohnungsmietern mitgeteilt, dass sie im Juli ein Mieterhöhungsverlangen von bis 20 % ausprechen werden!

Sowas ist doch total unüblich!

Wo gibt es das denn, dass man zunächst die Mieterhöhung ankündigt und diese dann zwei Monate später schickt, also dann das Verlangen auf Zustimung schickt.

Wenn dann bis ende Juli das Mieterhöhungsverlangen beim Mieter eintrifft, so muss er bis ende September zustimmen und die Miete steigt somit zum 01.10.2011.

Also es wäre ganz normal , dass man ganz einfach das Erhöhungsverlangen schickt und nicht erst vorher das ankündigt.

Wo man das jetzt hier macht, so will man damit klar sagen "Das ist weil die Stadt Dresden Klage gegen uns einreicht. Dann erhöhen wir sofort die Miete."
Will hoffen ,dass doch jetzt Verhandlungen stattfinden, wo dann Gagfah hier eine Beschränkung bei dieser Erhöhung anbieten könnte, wenn auch Entgegenkommen der Stadt kommt.

Finde diese Handlungen hier jetzt ausgezeichnet!

Dieses Gequacke hier würden keine profils bei Gagfah oder den Wohnungsverwaltungen arbeiten, halte ich für dumme Dumpflaberei!
Da gibt es überhaupt keine Anhaltspunkte für, ausser irgendwelche Hingespinste, oder der Intension "ich sage mal wieder was schlechts über Gagfah."

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.491.736 von Paral am 12.05.11 14:02:12

Nun ,du hast doch durchaus hier sachlich mitgeredet!

Das ist doch in Ordnung, gleichgültig ob du zur Zeit Stücke hälst, oder nur interessiert bist.

Als ich meine ersten Gagfahaktien kaufte, liebäugelte ich auch eher damit mir vielleicht noch ein kleiens Mehrfamilienhaus zu kaufen. Nachdem ich Buchwert und Marktwert der Gagfah wusste, habe ich keineen Moment mehr an den Kauf eines eigenen Hauses gedacht.

Musste dann doch mehr finanzieren als erwartet, weil ich mein Kapital teilweise in einer grösseren Rentenversicherung dann gebunden hatte.
Und, auch weil man mir immer davon abried Aktien auf kredit zu kaufen, verkaufte ich meine Gagfah, die ich zu 2,68 im Schnitte kaufte, schon ab 3,20 bis ca 4,60, bis ich keine Verbindlichkeiten mehr hatte.

Was man jetzt machen sollte , weiss ich nicht!

Man sagt immer Immobilien wären wertbeständige Anlagen.
Ob jedoch so die typischen Gagfah Wohnungen alle in Höhe der Inflationsraten ansteigen, weiss ich nicht. Ob höherwertige, ja sehr teurer Objekte, dann eher ansteigen,. also noch teurer werden, weiss ich auch nicht.

Ganz klar, was viele gar nicht so wiessen,ist die Aktienanlage eigenltich eine sehr wertstabile Anlage. Und nicht unbedingt eine ImmoAG, sondern auch Industrie oder Dienstleistungsgesellschaften. Denn mit steigenden Preisen, erhöht sich auch ganz normal die Wertschöpfung der Betriebe.

Also angesichts des Kurse von 6 Euro halte ich Gagfah immer noch, nach wie vor, für eine extrem gute Anlage. Auch bei 7 Euro, aber genauso bzw. noch mehr bei 5,50 oder gar 4,80 -vorausgesetzt die Lage Gagfah stellt sich grösstenteils weiter so dar, wie wir es annehmen können.
Also inkl dieser Klage der Stadt Dresden und ink. einer gewissen rechnerischen Belastung daraus!

Paral was haste denn dann mit den Mittel gemacht, die du vor ca 1 Jahr evtl in Gagfah anlegen wolltest? Hast du andere ImmoAgs gekauft? Andere Aktien, oder gar direkt Immobilen?

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.501.463 von gate4share am 13.05.11 21:03:02

Ob Immobilien ein guter Inflationsschutz sind, dürfte eine sehr umstrittene Frage sein. Jedenfalls bei nicht indexierten Mieten, steigen die Mieten in der Egel langsamer als die Preise (inflationsdämpfender Effekt, der auch politisch gewollt ist). Die Handwerkerpreise steigen aber schneller. Ob auch der Wert der Objekte steigt, ist wiederum wiederum offen und hängt dann auch von objektbezogenen und regionalen Faktoren ab.

Bei starker Inflation könnte die Gagfah profitieren, weil dann auch die hohe Verschuldung weginflationiert würde. Andererseits funktioniert das nur, wenn die Gagfah zur Tilgung nicht auf substanziell neue Kreditaufnahme angewiesen ist, denn dann fressen die Aufschläge bei den Kreditkosten die positiven Effekte wieder auf.

Wie es jetzt mit Gagfah weitergeht, ist m. E. sehr schwer zu kalkulieren, weil Gagfah eben wenig davon hält, die Aktionäre mit brauchbaren Informationen auszustatten.

Übrigens: Über das ARP hat Gagfah mittlerweile 32,6 Mio. ausgegeben und einen durchschnittlichen Kurs von 7,19 EUR erzielt. Wer das in seinem Depot gemacht hätte, hätte jetzt ein sattes Minus von 5,6 Mio. bzw. 17%. Das wird für 2011 dann auch bilanzwirksam. Alle, die sich immer ARP statt Dividenden wünschen, könnten jetzt mal erklären, warum nicht eine Ausschüttung der 32,6 Mio. an die Aktionäre besser gewesen wäre. Der Kurs ist trotz ARP da, wo er zu Beginn des ARP war.

[Nissie]

die Gagfah mal wieder in Brisant bei der ARD
Thema: Mängel in der Wohnung (Schimmel, Feutigkeit an den Wänden, usw.)
Fazit: Gagfah tut nichts

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.506.801 von DJHLS am 16.05.11 09:58:50

DJHLS, alles richtig so, ist es!

Doch durch die Fremdfinanzierung setzt der Hebel eben auch bei der Wertsteigerung ein.

Allerdings muss man zunächst sagen, dass man hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung nichts mehr automatisch sagen kann und nichts gilt mehr für alle Objekte. Also es könnte durchaus sein, das bestimmte Objekte, vielleicht hochwertige Luxuswohnungen in bester Lage einer Region jedes Jahr um 15 % ansteigen, jedoch einfachste Wohnungen, in einfacher lage, die nicht mal 5 km entfernt sein muss, jedes Jahr massig an Wert verliert.
Aber es kann auch umgekehrt sein. So, dass eine Region out ist, und diese Häuser auch keiner mehr will, und so die hochwertigen Luxushäuser nach 10 Jahren nicht mal mehr zur Hälfte der Herstellungskosten verkaufbar ist, und gleichzeitig, die einfachen Wohnungen ihren Wert von 400 Euro qm dann auf 1,200 je qm verdreifacht haben.


Jedoch die Tendenz ist da - i.R. steigen Immobilienpreise, wie Mietpreise fast ständig ganz leicht, in Zeiten höherer Inflation immer unterhalb der Preissteigerun . Ausreissen, sowohl Objektspezifisch,regional, etc gibt es sowohl nach unten, wie nach oben.

[gate4share]

Nehmen wir doch einfach mal einen Beispielbestand von 100 Mio in Mehrfamilienhäusern, einfacher bis mittlerer Qualität in einfachen bis mittleren Städten/Stadtteilen.
Diese hat man mit 70 Mio finanziert und erwirtschaftet 6,5 Mio Miete im Jahr. Für Instandhaltung, Verwaltung etc gibt man 2 Mio im Jahr aus- ca 31 % der Miete - Schnitt so 21 bis 29 %.
Bei 5 % Zinsen fest für 20 Jahre - 3,5 macht man sofort schon Gewinne - 1 Mio - gut 3 % vor Steuern bei 30 Mio Eigenkapital.

Nun nehmen wir mal an, die Mieten steigen jedes Jahr um 2 %, ab dem 5. Jahr um 3 %.
Die Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlegbare Nebenkosten steigen um 3,% ab dem 4 Jahr um 4 % ab dem 8 Jahr um 5%.

grobe Rechnung - ohne Taschenrechner-- bis 5,000 ungenau

1.) Mieteinnahme + 130,000 Instandhaltung + 60,000
2,) Mieteinnahme + 132,600 Instandhaltung + 61,800
3,) Mieteinnahme + 135,200 Instandhaltung + 63,600
4,) Mieteinnahme + 137,800 Instandhaltung + 86,200
5,) Mieteinnahme + 210,000 Instandhaltung + 90,000
6,) Mieteinnahme + 216,000 Instandhaltung + 93,000
7,) Mieteinnahme + 222,000 Instandhaltung + 97,000
8,) Mieteinnahme + 229,000 Instandhaltung + 112,000
9,) Mieteinnahme + 235,000 Instandhaltung + 117,000
etc.

Also zwar steigeen die kosten für Instandhaltung jeweils zunächst um 1% mehr als die Preissteigerng, nachher sogar um 2% mehr, und somit um 5 % gegenüber 3 % Mieterhöhung..
Auch die Werterhöhung der Immobilien muss nicht und wird wohl auch nicht gleichhalten mit der Mieterhöhung. Aber eben doch sich etwas erhöhen.
Wenn etwa diee Hälfte, also nur etwa 1,5% Werterhöhung je Jahr erreicht wird, dann sind das in 20 Jahren schon 35 % Preissteigerung.
Also dann Immobilenvermögen 135 Mio Verbindlichkeiten bleiben bei 70 Mio , falls man nichtss getilgt hat, und jedes Jahr 1 Mio bis 3,4 Mio an Gewinn auszahlte-

Also steigt der Nettowert von 30 Mio in 20 jahren bei Mietsteigerungen um 2 % bis 3% und jeweils ca 65% höhere Preissteigerung für Aufwendungen in Instandhaltung - auf dann 65 Mio.
Also zusätzllich zur Eigenkapitalverszinsung von 3,3 bis 10 % noch mehr als eine Verdoppelung des Wertes....


Boah ey, das hört sich gut an........

Warum habe ich das nicht schon längst so gemacht ?..............

[Beilagenfresser]

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2011-05/20262655…

"Goldman Sachs hat das Kursziel für Gagfah von 10,50 auf 8,40 Euro gesenkt, die Einstufung aber auf "Buy" belassen."

Erklärt zumindest die relative Stärke...

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.515.207 von Beilagenfresser am 17.05.11 16:42:20

Schlussauktion: 6,143 EUR 161.021 Stck. 17:35:45 +2,9%

Tagesgewinner im MDAX, mehr oder weniger auf Tageshoch geschlossen. Versteh mal einer die Börse...heutiges Xetra-Volumen 744.703 Stck. - man könnte fast meinen, dass das Aktienrückkaufprogramm wieder Gas gibt. Die letzten Wochen hat dies eher nicht den Anschein erweckt.

Ob es an GS lag?

[gate4share]

Glaube eher die Quartalsergebnisse sind bombig und es ist schon durchgedrungen!

Darf eigentlich nie sein, aber ist immer so, nicht nur bei Gagfah!

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Glaube eher die Quartalsergebnisse sind bombig und es ist schon durchgedrungen!

Darf eigentlich nie sein, aber ist immer so, nicht nur bei Gagfah!

Oder die Dresdner Stadtväter beenden ihre Klage und decken sich vorher ein.

[Beilagenfresser]

Zitat von DJHLS:

Zitat von gate4share: Glaube eher die Quartalsergebnisse sind bombig und es ist schon durchgedrungen!

Darf eigentlich nie sein, aber ist immer so, nicht nur bei Gagfah!

Oder die Dresdner Stadtväter beenden ihre Klage und decken sich vorher ein.

Oder man hat eine Ölquelle auf einem Grundstück der Gagfah gefunden und das beauftragte Unternehmen kauft jetzt Gagfah Aktien, bevor die News raus kommt...

Die erste Meldung die ich zur neuen Bewertung durch GS gefunden habe, lag gestern schon kurz nach 8.00 vor, anschließend ist Gagfah gegen den Markt gestiegen.

[ewa1]

Oder der Anteil der Schimmelpilzwohnungen konnte um 1% reduziert werden. Bei Totalausfall der Mieter, versteht sich.

[hannes24]

Die Voluminar steigen, Charttechnisch ist wohl auch Erholung angesagt.
Habe mich mal eingedeckt bzw. werde noch aufstocken.

Sollten die Zahlen den Erwartungen entsprechen sehe ich es positiv.

[gate4share]

Jetzt sind noch Chancen zu relativ geringen Kursen einzusteigen.

Wenn erst mal die neuen Zahlen da sind, dann kommt die Dividende und dann steigt es und steigt und steigt........

[gate4share]

Nun sagt doch mal eure Gedanken!

Habt ihr jetzt endlich akzeptiert, dass gagfah ein guter Bestandhalter und ein Wohnungsverwalter ist, dem die Interessen der Mieter auch wichtig sind?

Denn nur so kann man eine so hohe Vermietungsquote erzielen und immer wieder Neuvermietung erreichen, für Vertragsbeendigungenm, wegen normaler Fluktuation bzw. aus anderen Gründen.

Gagfah - Die Wohnungs AG

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.520.010 von gate4share am 18.05.11 13:23:30

Ein Aktieninvestment sollte nicht emotional erfolgen. Momentan unterbreitest Du uns am laufenden Band Deine Gedanken und euphorischen Emotionen - das sind meine Gedanken, nach denen Du gefragt hast.

Zu Gagfah:
Keine News, Zahlen dürften unspektakulär wie immer ausfallen - kein Grund für eine Reaktion.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.521.616 von gate4share am 18.05.11 17:12:13

Da gibt es wenig zu kapieren.

Wenn Gagfah nicht ein ARP hätte würde der Kurs abschmieren.

Wer kauft in so einer S...Situation?

Ich setze mein Geld ein.

Aber im Moment ganz bestimmt nicht hier, da kann man noch so viel
Jubelmeldungen verbreiten. ...... ERmüdend....

Was soll Sensationelles in Q1 kommen ????

[Zaungast07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.521.616 von gate4share am 18.05.11 17:12:13

Wir haben hier alle schon unsere Gedanken geäußert. Da wir unsere Meinung nicht täglich ändern, gibt es im Moment jedenfalls bei mir nichts neues.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.521.616 von gate4share am 18.05.11 17:12:13

Habt ihr jetzt endlich akzeptiert, dass gagfah ein guter Bestandhalter und ein Wohnungsverwalter ist, dem die Interessen der Mieter wichtig sind?

Nein.

[gate4share]

Ja klar Leute.....ihr habt ja schon Recht!

Meine nur, man sollte mal wieder überhaupt was sagen!

Beilagenfresser meinte ein Aktieninvestment sollte nicht emotional erfolgen. Da würde wohl jeder zunächst mal zustimmen!
Aber ist es so in der Tat?

Wir sind alle Menschen mit Gefühlen und Gedanken und lassen auch, ohnem, dass wir es oft merken auch dadurch leiten.

Selber die grossen und Profifondsmanager werden da keine grosse Ausnahme sein. Denn jedes Mal, wenn sie zu eine Firmenpräsentation gehen, oder Menschen sprechen hören, sich mit Manager der Firmen unterhalten, wo sie Aktien halten, oder halten wollen ,oder eben gerade nicht, werden sie unbewusst beeinflusst!

Habe eben einen Link gesehen, da sagte ein erfolgreicher Fondsmanger in dem Sinne: "ich bin ein durchschnittlich intelligenter Mann, Es wird einem Mangment einer Firma, wenn sie es wollten mit Sicherheit gelingen mir vor zu spielen, dass sie die erfolgreichsten sein werden."

Will man Geld mit dem Ungück, der Ausbeutung anderer Menschen verdienen? Das wollen sicher viele nicht. Ich selber sehe das weniger dramatisch, jedoch auch da gibt es Grenzen. Irgendwann kann man es mit sich selber nicht mehr vereinbaren.Für mich sind da keine Grenzen angesichts des Deutschen Mietrechts hier erreichbar.
Also ein Vermieter kann in Deutschland nicht im grossen Stil Menschen benachteiligen und daraus sich unberechtigt bereichern- meine ich.

[gate4share]

Der aktuelle Kurs von um 6 Euro ist ein falscher, irregulärer Kurs!

Er wird von uns, die wir uns ständig, oder auch schon länger mit Gagfah befassen , aber wohl mehr oder weniger als "normaler" Kurs irgendwann gesehen.

Wir hatten ja vorher schon lange Kurse um 6,00 Euro - manchmal gab man auch schon nach, selten unter 5,60 - mit Ausnahmen, aber über 6,00, 6,20 kletterte meistens man doch wieder.

Doch dieses Kurse, eben um 6 Euro stammen mehr aus der Krisenzeit. Krise in dem Sinne, allgemeine Finanzkrise die wir ja hatten. Wo nicht klar war, was die Immopreise so machen und wie die Finanzierungsmöglichkeiten grundsätzlidh aussehen und für ein Wohnungsunternehmen speziell.

Aber die Lage hat sich mehr und mehr und ständig weiter normalisiert. Zwar werden auch heute noch die Banken höheree Margent durchsetzen als vor der Finanzmaktkrise, aber dafür sind die Zinsen auch immer noch sehr niedrig.

Alle, oder fast alle anderen Aktien, auch namentlich Immobilienwerte, gerade Wohnimmobilienwerte, haben darauf reagiert und notieren heute ganz nah am NAV, also am Wert des gesamten Wohnungsbestandes , abzüglich der Schulden, oder auch schon teilweise über NAV!

Bei Gagfah wurden NAV Beträge von 12,60 genannt, aber auch mal 11,40 und sogar auch nur 10,80. Irgendwie sollen Steuern eine Rolle spielen wenn man das Vermögen von Wohnungen in Bargeld verwandelt- das klingt logisch.
In der Börse online habe ich sogar nur 9,70 gesehen.

[007coolinvestor]

!

Dieser Beitrag wurde moderiert. Grund: Beleidigung

[Beilagenfresser]

Niveaulos, aber immer wieder für einen Herdentrieb gut:

http://www.moneymoney.de/201105185599/moneymoney/boersen-blo…

18.05.2011, 9:39 Uhr
--------------------------------------------------------------------------------

Sind das jetzt Kaufkurse bei Gagfah?
Liebe Leser,

Goldman Sachs hat das Kursziel für Gagfah von 10,50 auf 8,40 Euro gesenkt, die Einstufung aber auf "Buy" belassen. Das neue Kursziel spiegele nun auch teilweise die Möglichkeit der Wertverluste bei den WOBA-Tochtergesellschaften im Zusammenhang mit der Klage der Stadt Dresden wider, schrieb Analyst Julian Livingston-Booth in einer Studie.
Insgesamt seien die diesbezüglichen Risiken allerdings viel zu stark eingepreist. Die in den kommenden Wochen erwarteten Unternehmensäußerungen über das weitere Vorgehen sollten für mehr Klarheit sorgen und angesichts der aktuell begrenzten Informationen vergleichsweise positiv aufgenommen werden.

Gagfah dürfte um die 6 Euro nun einen tragfähigen Boden gebildet haben und spekulativ orientierte Trader könnten nun auf eine Gegenbewegung setzen. Kurzfristig wären durchaus 6,50-7 Euro möglich.

Sollte sich unsere Einschätzung zu dieser Aktie ändern, werden wir Ihnen dies kostenlos per Email mitteilen, wenn Sie sich jetzt in den Aktiennews Verteiler von MoneyMoney eintragen.

Hinweis laut §34b WpHG: Die Redaktion/der Autor ist in den entsprechenden Wertpapieren / Basiswerten derzeit nicht investiert. Die in diesem Artikel enthaltenen Angaben stellen keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar.

[gate4share]

Hier geht jetzt die Post ab!

Schlussaktion 90,000 stücke zu 6,285 !


Das ist ein Kurs!Und das genau 14 Stunden vor Veröffentlichung der aktuellen Geschäftszahlen.

Die können nur gut, sehr gut sein. Nein blendend!

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.528.176 von gate4share am 19.05.11 18:11:00

nicht in 14 Stunden! Die Zahlen werden heute Abend noch veröffentlicht. Es gab vorhin eine §37 Mitteilung dazu.

[gate4share]

ach so!

Danke für den Hinweis... irgendwie hatte ich in Erinnerung am 20,05, vor Bpörsenöffnung.

Klar irgendwie ist ja das Geschäftskonzept schon sicher und relativ robust und es kann nicht auf einmal zu einer Verdoppelung des Gewinns kommen.
Aber das brauchen wir auch nicht - nach und nach, muss einfach "normal" immer wieder eher was positives erreicht werden. Niedrige Leerstände, auch wenn es jedes Quartal nur 0,1 % weniger ist, und ständig leicht steigendee Mieten auch da wären 0,5 % im Quartal schon ausreichend . Und natürlich eher rückläufige Kosten und Ausgaben.......

Dann braucht man sich keine Sorgen machen, um seinen eigenen Lebensstandard im Ruhestand. Falls man, so wie ich, entsprechend angelegt hatt.

[Kommissar123]

tja, das wars dann wohl erstmal mit der dividende
morgen -3 oder -4%

[BigDaddyRich]

mensch, gate4share, dich gibts noch!?

Hier ein kleines schmankerl zum feierabend:

Titel:Ad-hoc-Mitteilung der GAGFAH S.A. gemäß § 15 Wertpapierhandelsgesetz (WpHg)

Datum:19-May-2011

Um eine vollständige Liste unserer Pressemitteilungen sehen zu können, klicken Sie bitte hier.

Hier gelangen Sie zur pdf-Version dieser Pressemitteilung




Verwaltungsrat der GAGFAH S.A. beschließt, keine Quartalsdividende für das 1. Quartal 2011 zu zahlen


Luxemburg, 19. Mai 2011. In seiner heutigen Sitzung hat der Verwaltungsrat der GAGFAH S.A., Luxemburg, beschlossen, keine Quartalsdividende für das 1. Quartal 2011 zu zahlen, um zusätzliche Flexibilität und Finanzmittel für deren Geschäft zu haben und die gegenwärtigen Finanzierungs- und Investitionsziele der Gesellschaft zu unterstützen.


Über GAGFAH S.A.
GAGFAH S.A. ist eine nach luxemburgischem Recht gegründete Aktiengesellschaft und erfüllt die Voraussetzungen einer Verbriefungsgesellschaft nach dem Luxemburger Verbriefungsgesetz vom 22. März 2004. Das Kerngeschäft der Tochtergesellschaften der GAGFAH S.A. ist der Besitz und die Bewirtschaftung eines geografisch diversifizierten und qualitativ hochwertigen Wohnungsportfolios in ganz Deutschland. Mit einem Portfolio von ca. 158.000 Mietwohnungen ist die GAGFAH S.A. die größte in Deutschland börsennotierte Wohnungsgesellschaft.


Kontakt:
GAGFAH S.A.
2-4, Rue Beck
L-1222 Luxemburg
Großherzogtum Luxemburg
Tel: [phone]
[e-mail]

[BigDaddyRich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.528.887 von Kommissar123 am 19.05.11 20:25:50

wohl eher minus 10...hihihi

[maurzamb]

GAGFAH S.A. Financial Results for Q1 2011

Luxembourg, May 19, 2011 - GAGFAH S.A. (Frankfurt Stock Exchange: GFJ) today announced its financial results for the first quarter 2011.

William Joseph Brennan, CEO of GAGFAH S.A.'s German subsidiaries: 'GAGFAH has delivered another stable quarter of earnings. For the first quarter 2011, GAGFAH produced 54.1 million Euros of FFO, equalling 24 cents per share on a portfolio of 12,600 fewer units, due to sales. The core rental business contributed 13 cents, with 11 cents coming from our sales channel. Q1 2010 produced FFO of 21 cents, of which 20 cents came from the rentals business line.

With 155,000 units, GAGFAH is the largest listed residential property company in Germany. As reflected in our key financial and operational metrics, the business is stable and healthy. Our Q1 2011 asset values hold steady on a portfolio worth 8.5 billion in total, our margin of 50.2% is stable. Our annualized same store rent growth came in at 1.7%, vacancy was 5.4%, and our tenant turnover was 11%, with our tenants remaining on average 11 years in their apartments. All in line with both our expectations, as well as the stable, normalised historical levels for GAGFAH.

We will be focusing on three areas of opportunity where we can drive positive change for the business:

1. Communications: providing broader, more balanced and factual perspectives

2. Property Investment: commercially sound, increased investments in our assets

3. Refinancing: improving our capital structure.

In order to retain additional flexibility and financial resources within the business and to support the Company's property investment and financing objectives, the Board has made the decision not to pay an interim dividend for the first quarter of 2011.'

Highlights

FFO for the first quarter of 2011 from the core rental business of EUR 0.13 per share. Including the EUR 0.11 contribution from sales, the Company delivered EUR 0.24 of FFO per share for the quarter.

Profit from leasing was EUR 105.1 million in the first quarter 2011 compared to EUR 124.9 million in the first quarter 2010, on an average base of about 12,600 fewer units due to sales.

Profit margin for the first quarter of 2011 of 50.2%.

Operations on track with 1.7 % annualized same-store1) rent growth, turnover at 11 % and a vacancy rate of 5.4 %.

Sales: We financially closed the sale of 3,259 units from the 2010 sales program for a total volume of EUR 177.8 million. In addition, we also closed or contracted to sell 211 condo units for a total value of EUR 22.5 million from our 2011 sales program.

Cost to manage per unit was EUR 379 annualized for the first quarter 2011 compared to EUR 393 for the prior-year period.

NAV of EUR 12.19 per share and gross asset value of EUR 857 per square meter as of March 31, 2011. The NAV per share as of December 31, 2010, was EUR 12.17.

Dividend: In order to retain additional flexibility and financial resources within the business and to support the Company's property investment and financing objectives, the Board has made the decision not to pay an interim dividend for the first quarter of 2011.


1) Same store basis: Residential units GAGFAH owned at both dates: As of December 31, 2010, and as of March 31, 2011.

Key Financial Information


FINANCIAL FIGURES

Income Statement (EUR million) Q1 2011 Q1 2010 Q4 2010
Income from the leasing of investment property 209.4 220.5 215.5
Profit from the leasing of investment property 105.1 124.9 108.0
Profit from the sale of inv. prop. and assets held for sale 7.4 5.5 3.5
Loss from the fair value measurement of inv. property -4.5 -2.1 -12.2
EBITDA 96.5 115.5 87.8
EBIT 94.6 107.9 80.2
EBT 32.0 26.8 17.8
FFO 54.1 46.6 42.0
FFO in EUR per share 0.24 0.21 0.19

Group Capitalization 03-31-2011
EUR million 03-31-2011
% 12-31-2010
EUR million 12-31-2010
%
Total equity 2,276.1 25.5 2,302.7 24.9
Financial liabilities 5,804.4 65.1 6,011.2 64.9
Other liabilities 838.3 9.4 947.8 10.2
Total equity and liabilities 8,918.8 100.0 9,261.7 100.0


OPERATIONAL FIGURES

03-31-2011 03-31-2010 12-31-2010
Group residential portfolio
Units?
154,987
162,528
158,314
Sqm? 9,411,570 9,821,193 9,597,660
Net cold rent/sqm (in EUR)? 5.08 5.03 5.07
Vacancy rate (in %) 5.4 5.4 5.2
Sold units1) 3,382 3,075 7,521



1) Core portfolio only (financial closing).

FFO is a non-IFRS financial measure used by our Group's management to report the funds generated from continuing operations. FFO is an appropriate measure of underlying operating performance of real estate companies as it provides shareholders with information regarding the Group's ability to service debt, make capital expenditures or pay dividends. The following is a reconciliation from EBIT to FFO for our Group:

FUNDS FROM OPERATIONS - FFO (EUR MILLION)

Q1 2011 Q1 2010 Q4 2010
EBIT 94.6 107.9 80.2
Reorganization and restructuring expenses 1.0 6.6 6.2
Depreciation and amortization? 0.9 1.0 1.4
EBITDA 96.5 115.5 87.8
Loss from the fair value measurement of inv. prop.? 4.5 2.1 12.2
Realized valuation gains through sales? 19.5 1.0 3.7
Expenses for share-based remuneration 1.9 0.7 0.2
Net interest expenses -66.3 -75.3 -64.4
Current tax expenses? -2.4 -0.7 -4.4
Property development business 0.3 0.2 0.2
Sales expenses (non-condo) 0.9 1.7 7.7
Other -0.8 1.4 -1.0
FFO 54.1 46.6 42.0
FFO in EUR per share (weighted average, undiluted) 0.24 0.21 0.19


Conference Call

Management will host an earnings conference call on Friday, May 20, 2011, at 12:00 noon CET (11:00 A.M. London time, 6:00 A.M. New York time). All interested parties are welcome to participate in the live call. You can access the conference call by dialing 1 866 966 9439 from within the U.S., or 0800 694 0257 from the U.K., or 8002 7512 from Luxembourg, or 0800 101 4960 from Germany or [phone] from all other countries ten minutes prior to the scheduled start of the call; please refer to 'GAGFAH Q1 2011 Earnings Call'. The conference ID will be 67804096.

A webcast of the conference call will be available to the public on a listen-only basis at www.gagfah.com. Please allow extra time prior to the call to visit the site and download the necessary software required to listen to the internet broadcast. A replay of the webcast will be available for twelve months following the call on www.gagfah.com.


About GAGFAH S.A.

GAGFAH S.A. is a joint stock corporation organized under the laws of the Grand Duchy of Luxembourg qualifying as a securitization company under the Luxembourg Securitization Law of March 22, 2004. The core business of GAGFAH S.A.'s operating subsidiaries is the ownership and management of a geographically diversified and well maintained residential property portfolio located throughout Germany. With a portfolio of approximately 155,000 apartments, GAGFAH is the largest German listed residential property company.

The Q1 2011 Interim Report of GAGFAH is available on www.gagfah.com.

Contact:
GAGFAH S.A.
2-4, Rue Beck
L-1222 Luxembourg
Grand Duchy of Luxembourg
[e-mail]
Tel: [phone]

[hausi2011]

siewht doch ganz gut aus
nav STEIGT
24c ffo

die sollen mal die 24c nehmen und sanieren damit das dumme gerede mal endet

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.052 von hausi2011 am 19.05.11 21:06:46

seh ich auch so
... gates gesicht würd ich gerne sehen ....

[hausi2011]

früher gab es immer gemecker mit dividende aus der substanz mal sehen was nun an kommentaren kommt

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.080 von hausi2011 am 19.05.11 21:15:46

Ich habe die Aktie jeztz für anschlusskäufen auf dem radar. Bin für den prozessausgang optimistisch, wobei ich dies nicht abschließend beurteilen kann, da der sachverhalt nich wirklich klar ist.

[hausi2011]

wie ich dem bericht entnommen habe wollen die verbessern

kommunikation
investition in die substanz (sanierung etc)
refinanzierung

zumindest auf dem papier ist alles recht solide

[ewa1]

Werde wieder einsteigen in den Saftladen.

[mrdesaster]

Gagfah überrascht mit Q1-Zahlen


Kategorie: DAX - MDAX - TecDAX News | News Allgemein | Sektor Finanzdienstleistungen - Brokerage - Investmentbanken | Uhrzeit: 21:20


GAGFAH S... 6,29 2,81% Optionen zum Wert:Alert Zur Newswatchlist hinzufügen Produkte auf diesen Basiswert

Luxemburg (BoerseGo.de) – Das Immobilienunternehmen Gagfah hat am Abend Zahlen zum ersten Quartal 2011 vorgelegt. Danach ist das Unternehmen nach eigenen Worten mit dem Verlauf zufrieden. William Joseph Brennan, CEO, sagte: „Die Gagfah hat erneut ein stabilies Quartalsergebnis erzielt.“ Das Portfolio war im Vergleich zum Vorjahr um rund 12.600 Einheiten durch Verkäufe Kleiner. Nach Berechnungen des Unternehmens wurde ein FFO von 0,24 Euro je Aktie erwirtschaftet. Davon entfielen 0,13 Euro auf das Vermietungsgeschäft und 0,11 Euro auf die Verkaufserlöse. Im Vorjahresquartal lag das FFO bei 0,21 Euro, davon entfielen 0,20 auf Vermietungserlöse. Künftig will sich Gagah auf drei Dinge konzentrieren, um das Unternehmen voran zu bringen. Kommunikation, Investitionen in den Bestand und Stärkung der Kapitalbasis. Dazu sollen die Anleger einen Teil beisteuern. Die Quartalsdividende wird entsprechend gestrichen. Der NAV liegt nach Unternehmensangaben bei 12,19 je Aktie nach 12,17 zum Ende des Jahres 2010. Nachbörslich gab das Papier zunächst leicht ab, um sich dann wieder zu erholen.

[hausi2011]

was ich nicht ganz verstehe

q4 war nav 12,17
nun sind es 12,19 bei ff0 0,24


werden die 0,24 nicht gezählt zum ffo?
oder sind es mit den 0,24 gerade mal 12,19??

[mrdesaster]

@hausi


Du musst das schon richtig lesen.
Das operative Geschäft,Vermietung, ist dramatisch eingebrochen.
Der ausgewiesene Gewinn resultiert großteils aus Verkäufen.
Das steigert selbstverständlich den NAV nicht,cash rein,Buchwert Immo raus.


Aus meiner Sicht geht das hier mal so richtig nach hinten los

Meine Meinung

[mrdesaster]

Nach Berechnungen des Unternehmens wurde ein FFO von 0,24 Euro je Aktie erwirtschaftet. Davon entfielen 0,13 Euro auf das Vermietungsgeschäft und 0,11 Euro auf die Verkaufserlöse. Im Vorjahresquartal lag das FFO bei 0,21 Euro, davon entfielen 0,20 auf Vermietungserlöse.

[mrdesaster]

also vermietungserlöse,kerngeschäft, von 0,2 auf 0,13 eingebrochen
logischer schritt, keine dividende mehr, da diese nicht mehr erwirtschaftet wird.
dazu noch die mrd-klage oder klagen, gute nacht,marie

meine meinung

[ewa1]

Zitat von mrdesaster: also vermietungserlöse,kerngeschäft, von 0,2 auf 0,13 eingebrochen
logischer schritt, keine dividende mehr, da diese nicht mehr erwirtschaftet wird.
dazu noch die mrd-klage oder klagen, gute nacht,marie

meine meinung

Wenn die Assets verscherbelt werden, muss sich das auch als Dividende auszahlen.

Weniger Assets bedeuten weniger Miet-Einnahmen, irgendwie beisst sich der Hund in den Schwanz.

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.469 von ewa1 am 19.05.11 22:43:15

schönes Ergebnis, das Gagfah da vorgelegt hat. Vorjahresquartal ist wegen der niedrigen Maintainance Costs nicht repräsentativ. Sehr ermutigend, daß Gagfah deutlich über Buchwert mit einer Nettogewinnmarge von 22% verkaufen kann. Vernünftig auch die Dividende auszusetzen.

[BigDaddyRich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.469 von ewa1 am 19.05.11 22:43:15

Verkäufe im qaurtal machten aber nur knapp 22 Mio., bei immernoch ein paar milliarden bestand. an den verkäufen kann es also nicht gelegen haben.

[hausi2011]

bin mal gespannt was morgen die analysten sagen

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.507 von Bodenwerder am 19.05.11 22:53:26

Was ist den daran schön? Die Gewinne aus der Vermietung sind doch eingebrochen? Wahrscheinlich würde man noch eine Insolvenz als tolles Ergebnis bezeichnen...

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.581 von Push Daddy am 19.05.11 23:07:51

da ist nichts eingebrochen. Gagfah hatte in Q1 2011 deutlich höhere Maintainance costs als in Q1 2010. Diese Kosten richten sich eben nicht nach Quartalsgrenzen. Der weitere Rückgang der Mieteinnahmen resultiert aus dem Rückgang des Vermietungsbestandes. Das Wort Insolvenz in Verbindung mit der Gagfah zu verwenden, zeigt dagegen, wie wenig Ahnung du von der Materie hast. Gagfah sollte weitere Bestände dazu erwerben. Immobilien werden bald sehr gefragt sein. Ist jedenfalls besser, als Bargeld auszuzahlen. Wenn jemand Dividende haben will, soll er ein paar Aktien verkaufen.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.625 von Bodenwerder am 19.05.11 23:19:16

Wenn jemand Dividende haben will, soll er ein paar Aktien verkaufen.

Besser: Andere Aktien kaufen

[ewa1]

Das Vermietungsgeschäft hat 0,13 EUR je Aktie dazu beigetragen, die übrigen 0,11 EUR je Aktie kamen aus dem Verkauf.
Im ersten Quartal des Vorjahres lag der FFO je Aktie bei insgesamt 0,21 EUR, davon kamen 0,20 EUR aus der Vermietung.

Schlecht !!

[ewa1]

Und die NAV Gutachtertruppe dürfte auch Gagfah Niveau haben.

[ewa1]

Und das riecht nach KE:

Refinanzierung: Stärkung unserer Kapitalausstattung

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.711 von ewa1 am 20.05.11 00:00:55

Stille Reserven gehoben = gutes Zeichen

22% Nettogewinnmarge aus dem Verkauf = sehr gutes Zeichen

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.711 von ewa1 am 20.05.11 00:00:55

und das riecht nach Zukäufen

Refinanzierung: Stärkung unserer Kapitalausstattung

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.661 von ewa1 am 19.05.11 23:34:58

nein, denn die verbleibenen Aktien werden weiter steigen. Irgendwann werden Leute wie du auch wieder eindecken müssen. Wenn der Gewinn weiter so hoch bleibt, wird der Markt bald wieder Gagfah positiver sehen.

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.897 von Bodenwerder am 20.05.11 06:56:09

Was ich bei der Gagfah vermisse ist die Nachhaltigkeit in der Form wie auch ich meine Immobilien führe.

Verkaufen zu guten Preisen ist immer OK - aber nachkaufen grösser Pakete zu günstigeren Konditionen um Liquitität zu erhöhen um dann ausserdem Immobilien in besseren Lagen und Zuständen zu besitzen.

Was natürlich Positiv ist, ist die Div zu streichen, leider wäre es kommunikativ besser rübergekommen das schon im August 2010 zu machen - so ist es ein ständiges Hin und Her wie auch das Aktienrückkaufprogramm.

[BigDaddyRich]

Zitat von Bodenwerder: schönes Ergebnis, das Gagfah da vorgelegt hat. Vorjahresquartal ist wegen der niedrigen Maintainance Costs nicht repräsentativ. Sehr ermutigend, daß Gagfah deutlich über Buchwert mit einer Nettogewinnmarge von 22% verkaufen kann. Vernünftig auch die Dividende auszusetzen.

Tja, man kann es sich eben immer schön reden, oder so lesen: Alle Presseberichte der Vergangenheit über den miesen Instandhaltungszustand stimmten, so dass jetzt massiv investiert werden muss. Dies wird finanziert aus dem Wegfall der Dividende... und einer kleinen KE???

[BigDaddyRich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.893 von Bodenwerder am 20.05.11 06:54:17

die kaufen nicht zu, die werden nur noch ausgesaugt...

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.234 von BigDaddyRich am 20.05.11 08:51:04

die Passage im Quartalsbericht muß mir entgangen sein. Kannst du mir dazu bitte die Seitenzahl im Bericht angeben.

[Push Daddy]

Das Bodenwerder hier auftaucht ist ein absolut negatives Zeichen. Bei Vivacon hat er auch alles positiv gesehen, der Absturz kam promt.

[BigDaddyRich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.282 von Bodenwerder am 20.05.11 08:58:56

einfach mal zwischen den zeilen lesen, freund!

[1erhart]

Zitat von Push Daddy: Das Bodenwerder hier auftaucht ist ein absolut negatives Zeichen. Bei Vivacon hat er auch alles positiv gesehen, der Absturz kam promt.

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.341 von 1erhart am 20.05.11 09:09:52

genau Erhard. Du hast ja mindestens in 100 Postings die sichere Insolvenz von Vivacon vorausgesagt. Wer hat nun daneben gelegen?

[BigDaddyRich]

UUUPPPPSsssss, von 6,29 auf 5,69????? sind ja mal knappe 10 Prozent!!! Ihr dürfte mich jetzt das Orakel nennen...auch wenn der Orakel-Spruch mich nicht wirklich beansprucht hat...

[BigDaddyRich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.352 von Bodenwerder am 20.05.11 09:11:41

es scheinen nicht alle so positiv zu sehen, wie du...?!

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.335 von BigDaddyRich am 20.05.11 09:09:06

habe ich und sogar noch quergelesen. Maintenance costs Q1 2010 = 9,9 Mio. Euro
gesamt 2010 61 Mio. Euro. Gesamt 2009 66,2 Mio. Euro. Da sind 17,4 Mio. Euro im Quartal nun wirklich kein Ausreißer. Solche Kosten halten sich eben nicht an Quartalsgrenzen. 8 Mio. Ergebnis sind 3,5ct/Aktie. Also bitte bei den Fakten bleiben.

[1erhart]

Zitat von Bodenwerder: genau Erhard. Du hast ja mindestens in 100 Postings die sichere Insolvenz von Vivacon vorausgesagt. Wer hat nun daneben gelegen?

Sehr viele Firmen waren faktisch pleite genauso wie Vivacon. Oder willst du behaupten daß du damit in den letzten Jahren auch nur einen Cent damit verdient hast.

Ich glaube der Kurs heute spricht Bände dafür daß man dich als Kontraindikator hernehmen kann.

Noch dazu heisse ich nach vor nicht Erhard sondern Erhart, aber da sieht man was man vom Querlesen hat.

[BigDaddyRich]

Zitat von Bodenwerder: habe ich und sogar noch quergelesen. Maintenance costs Q1 2010 = 9,9 Mio. Euro
gesamt 2010 61 Mio. Euro. Gesamt 2009 66,2 Mio. Euro. Da sind 17,4 Mio. Euro im Quartal nun wirklich kein Ausreißer. Solche Kosten halten sich eben nicht an Quartalsgrenzen. 8 Mio. Ergebnis sind 3,5ct/Aktie. Also bitte bei den Fakten bleiben.

Ich bleibe doch bei den Fakten:

5,65 - jetzt sind es sogar über 10 Prozent!

Big-Orakel-Rich...hmmm, hört sich ganz gut an...

[ewa1]

Wenn man sich einmal vostellt, Gagfah bzw Fortress hätte von Anfang an solide gewirtschaftet, die Bestandsqualität erhöht, nicht verkauft sondern bewirtschaftet, dann wären wir jetzt wieder bei 20.

Natürlich hätten dann die US-Rentner nicht die Rente auf ihre 20€-Einzahlung bekommen...

Wie man es dreht oder wendet, Gagfah hängt am US Rentner, der muss auch leben.

[BigDaddyRich]

Zitat von Bodenwerder: habe ich und sogar noch quergelesen. Maintenance costs Q1 2010 = 9,9 Mio. Euro
gesamt 2010 61 Mio. Euro. Gesamt 2009 66,2 Mio. Euro. Da sind 17,4 Mio. Euro im Quartal nun wirklich kein Ausreißer. Solche Kosten halten sich eben nicht an Quartalsgrenzen. 8 Mio. Ergebnis sind 3,5ct/Aktie. Also bitte bei den Fakten bleiben.

Im Übrigen: Woran liegt dann denn der defacto Rückgang an Mieteinnahmen, von 0,20 auf 0,13, immerhin 35 %... hat sicherlich daran gelegen, dass für 22,5 Mio. Objekte verkauft wurden, hmmmm, wo das ja immerhin ca. 0,7 % des Bestandes ausmacht.... jaja, ich sehe, du bist ein echter Zahlenmensch...

[BigDaddyRich]

5,73... ein paar bekloppte kaufen wieder...

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.443 von BigDaddyRich am 20.05.11 09:26:40

Bisher über 1,2 Mio gehandelte Aktien allein auf Xetra...wollen wir es mal so formulieren, "ein paar" mit einer anderen Einschätzung als Du...Auf der Verkäuferseite ein paar verschreckte und insbesondere wohl ein paar Stoploss (die aber dank Gap und steilem Fall zum Teil ins leere gegriffen haben dürften).

Die Frage ist, ob ab jetzt nachhaltig gewirtschaftet wird. Wenn dem so ist, dann ist mit einer Erholung des Kurses zu rechnen,...insbesondere, wenn eine vernünftige Einigung bezüglich Refinanzierung und Dresden erzielt wird.

Sehr positiv ist, dass jetzt auch die US-Renter keine Dividende bekommen. Mir ist egal ob Dividende ausgeschütet wird, oder die Bausubstanz gestärkt wird. Ich lebe nicht von der Dividende, hauptsache man nimmt sich der Thematik Nachhaltigkeit mal an. Ich denke, es geht noch weiter runter, bis maximal 5€ und danach (je nach Meldungen) langsam oder schneller wieder rauf. NAV wird Wunschdenken bleiben.

Gruß
Beilagenfresser

PS: Habe meinen Gagfah-Klumpen in der letzten Zeit in einen Porsche-Klumpen umgeschichtet. Halte fast nur noch meinen steuerfreien Restbestand von Ende 2008 zu gemittelt 2,11€.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.612 von Beilagenfresser am 20.05.11 09:48:14

That`s it, Junkfoodeater !

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.428 von BigDaddyRich am 20.05.11 09:23:52

ein echter Experte. Es wurden Immobilien im Buchwert von 106,4 Mio. Euro verkauft und nicht 22,5 Mio. Euro. Die Mieteinnahmen gingen von 71,1 ct/Aktie auf 66,2 ct/Aktie also rund 5ct/Aktie zurück. 3,5 ct/Aktie machen die in Q1 höheren Unterhaltungskosten aus. D.h. die 7 ct/Aktie sind positiv zu sehen, weil Gagfah an anderen Stellen eingesaprt haben muß.
Weit positiver ist allerdings zu sehen, dass die Wohnungen mit solch deutlich Buchwertaufschlägen verkauft werden konnten. Das führt natürlich auch zu einem Anstieg des NAV/Aktie und diese Entwicklung wird so weiter gehen. Wichtig ist, daß Gagfah seine Bestände weiter sinnvoll arrondiert durch eine geschickte Buy-Sell Strategie.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.612 von Beilagenfresser am 20.05.11 09:48:14

Ich habe nicht nach Porsche umgeschichtet sondern in die Schweiz -> Clariant. Dort geht es seriöser zu.

Aber Gagfah sollte man im Auge behalten, zumindest beweist die Truppe ja Lernfähigkeit und das ist schon mal positiv.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.529.661 von ewa1 am 19.05.11 23:34:58

So sehe ich das auch mit den anderen Möglichkeiten.

Ich warte noch auf einen Kommentar von gate.

Auf Dauer ist der Entfall der Divi und Unterhaltung aber positiv.

Bei 5,50 kann man über einen Kauf nachdenken !!!!

[Push Daddy]

Die von Gagfah selbst gekauften Aktien dürften im 2.Quartal auch gewisse Buchverluste erleiden, oder?

[BigDaddyRich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.642 von Bodenwerder am 20.05.11 09:53:22

Zusätzlich haben wir im ersten Quartal des Jahres 211 Einheiten in der Privatisierung mit einem Volumen von 22,5 Mio. EUR verkauft oder sind entsprechende Verkaufsverträge eingegangen.

Also ich weiß ja nicht, was Du so rauchst, aber querlesen solltest Du wirklich nicht...

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.768 von BigDaddyRich am 20.05.11 10:09:09

und du solltest nicht nur einzelne Fetzen lesen. Die 22,5 Mio. Euro sind lediglich die Verkäufe im Rahmen des laufenden Privatisierungsprogramms. Lies einfach mal weiter auf Seite 9

[BigDaddyRich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.842 von Bodenwerder am 20.05.11 10:16:59

GAGFAH S.A. hat eine neue Pressemitteilung auf die IR Webseite gestellt.

Titel:GAGFAH S.A. Geschäftszahlen für das erste Quartal 2011

Datum:19-May-2011

Um eine vollständige Liste unserer Pressemitteilungen sehen zu können, klicken Sie bitte hier.


Hier gelangen Sie zur pdf-Version dieser Pressemitteilung



Luxemburg, 19. Mai 2011 Die GAGFAH S.A. (Frankfurter Wertpapierbörse: GFJ) hat heute ihre Geschäftszahlen für das erste Quartal 2011 bekannt gegeben.


William Joseph Brennan, CEO der operativen Gesellschaften der GAGFAH S.A.: Die GAGFAH hat erneut ein stabiles Quartalsergebnis erzielt. Im ersten Quartal des Jahres haben wir mit einem um durchschnittlich 12.600 Einheiten kleineren Portfolio infolge von Verkäufen insgesamt 54,1 Mio. EUR bzw. 0,24 EUR FFO je Aktie erwirtschaftet. Das Vermietungsgeschäft hat 0,13 EUR je Aktie dazu beigetragen, die übrigen 0,11 EUR je Aktie kamen aus dem Verkauf. Im ersten Quartal des Vorjahres lag der FFO je Aktie bei insgesamt 0,21 EUR, davon kamen 0,20 EUR aus der Vermietung.



Mit einem Portfolio von rund 155.000 eigenen Wohnungen ist die GAGFAH das größte börsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland. Unsere Kennzahlen und unsere operative Performance sind ein Beleg für die Stabilität und Ertragskraft des Unternehmens. Im ersten Quartal 2011 war der Wert unseres Immobilienportfolios von insgesamt rund 8,5 Mrd. EUR weiterhin stabil. Auch unsere Gewinnmarge aus dem Vermietungsgeschäft lag mit 50,2% auf anhaltend hohem Niveau. Im ersten Quartal betrug unsere Mietsteigerung 1,7% annualisiert auf same-store Basis, die Fluktuationsquote lag bei ca. 11% und die Leerstandsquote bei 5,4 %. Im Durchschnitt wohnen unsere Mieter ca. 11 Jahre in unseren Wohnungen. All diese Werte entsprechen unseren Erwartungen und bestätigen den stabilen Trend der Vorquartale.



Wir sehen vor allem in den folgenden drei Bereichen die Möglichkeit, die GAGFAH noch weiter nach vorne zu bringen:



1. Kommunikation: eine breiter aufgestellte, ausgewogenere Perspektive auf der Basis von Fakten

2. Investitionen in den Bestand: höhere Investitionen in unsere Immobilien unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten

3. Refinanzierung: Stärkung unserer Kapitalausstattung



Um der Gesellschaft zusätzliche Flexibilität und finanziellen Spielraum für das operative Geschäft zu geben und um die Ziele für Investitionen in den Bestand und bei der Finanzierung zu unterstützen, hat der Verwaltungsrat entschieden, keine Quartalsdividende für das erste Quartal 2011 zu zahlen.








Highlights


FFO für das erste Quartal in Höhe von 0,13 EUR je Aktie aus dem Vermietungsgeschäft. Einschließlich der 0,11 EUR je Aktie aus dem Verkauf hat die GAGFAH im ersten Quartal einen FFO in Höhe von 0,24 EUR je Aktie erwirtschaftet.



Ergebnis aus der Vermietung von 105,1 Mio. EUR im ersten Quartal 2011 im Vergleich zu 124,9 Mio. EUR im ersten Quartal des Vorjahres bei einem um durchschnittlich 12.600 Einheiten kleineren Portfolio aufgrund von Verkäufen.



Gewinnmarge aus dem Vermietungsgeschäft im ersten Quartal 2011 in Höhe von 50,2%.



Operatives Kerngeschäft entsprechend den Erwartungen mit einer Mietsteigerung von 1,7% annualisiert auf same-store Basis1), einer Fluktuationsquote von ca. 11% und einer Leerstandsquote von 5,4 %.



Verkauf: Im ersten Quartal 2011 haben wir den Nutzen-/Lastenwechsel für 3.259 Einheiten mit einem Volumen von 177,8 Mio. EUR aus dem Verkaufsprogramm 2010 abgeschlossen. Zusätzlich haben wir im ersten Quartal des Jahres 211 Einheiten in der Privatisierung mit einem Volumen von 22,5 Mio. EUR verkauft oder sind entsprechende Verkaufsverträge eingegangen.



Bewirtschaftungskosten je Einheit (annualisiert) lagen bei 379 EUR im ersten Quartal 2011 gegenüber 393 EUR im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.



Net Asset Value (NAV) in Höhe von 12,19 EUR je Aktie. Der Vermögenswert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien lag zum 31.03.2011 bei 857 EUR je Quadratmeter. Der NAV je Aktie am 31.12.2010 betrug 12,17 EUR.



Dividende: Um der Gesellschaft zusätzliche Flexibilität und finanziellen Spielraum für das operative Geschäft zu geben und um die Ziele für Investitionen in den Bestand und bei der Finanzierung zu unterstützen, hat der Verwaltungsrat entschieden, keine Quartalsdividende für das erste Quartal 2011 zu zahlen.





1) Same-store Basis: Wohneinheiten, die GAGFAH an folgenden Stichtagen besaß: 31. Dezember 2010 und 31. März 2011.




Conference Call


Das Management lädt am Freitag, den 20. Mai 2011, um 12:00 Uhr Frankfurter Zeit (11:00 Uhr Londoner Zeit, 6:00 Uhr New Yorker Zeit) zu einer Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des ersten Quartals 2011 ein.


Alle Interessenten sind zu dieser Telefonkonferenz eingeladen, an der innerhalb der USA eine Teilnahme unter der Nummer 1866 966 9439, aus Großbritannien unter 0800 694 0257, aus Luxemburg unter 8002 7512, aus Deutschland unter 0800 101 4960 und aus allen anderen Ländern unter [phone] möglich ist. Bitte wählen Sie sich 10 Minuten vor Beginn der Telefonkonferenz ein, und geben Sie den Titel "GAGFAH Q1 2011 Earnings Call" sowie die Konferenz ID 67804096 an.


Unter www.gagfah.com können Zuhörer die Telefonkonferenz als Webcast verfolgen. Hierzu ist eine spezielle Software erforderlich, die Ihnen kostenfrei zum Download zur Verfügung steht. Bitte kalkulieren Sie zusätzliche Zeit für die Installation ein, wenn Sie live dabei sein möchten. Eine Aufzeichnung des Webcasts wird bis zu 12 Monate nach der Telefonkonferenz zur Verfügung stehen.




Über GAGFAH S.A.



GAGFAH S.A. ist eine nach luxemburgischem Recht gegründete Aktiengesellschaft und erfüllt die Voraussetzungen einer Verbriefungsgesellschaft nach dem Luxemburger Verbriefungsgesetz vom 22. März 2004. Das Kerngeschäft der Tochtergesellschaften der GAGFAH S.A. ist der Besitz und die Bewirtschaftung eines geografisch diversifizierten und qualitativ hochwertigen Wohnungsportfolios in ganz Deutschland. Mit einem Portfolio von über 155.000 Mietwohnungen ist die GAGFAH S.A. die größte in Deutschland börsennotierte Wohnungsgesellschaft.



Der GAGFAH Q1 2011 Bericht kann unter www.gagfah.com heruntergeladen werden.



Kontakt:

GAGFAH S.A.

2-4, Rue Beck

L-1222 Luxemburg

Großherzogtum Luxemburg

[e-mail]

Tel: [phone]



Aussagen bezüglich zukünftiger Entwicklungen

Diese Pressemitteilung enthält Aussagen, die sich auf die Zukunft beziehen. Zukunftsgerichtete Aussagen sind in der Regel gekennzeichnet durch Begriffe wie z.B. sollen, werden, können, potenziell, beabsichtigen, erwarten, anstreben, versuchen, rechnen mit, schätzen, überschätzen, unterschätzen, glauben, fortdauern, vorhersagen, prognostizieren oder ähnliche Begriffe und Formulierungen. Zukunftsgerichtete Aussagen beruhen auf bestimmten Annahmen, erläutern zukünftige Erwartungen, beschreiben Zukunftspläne und strategien, enthalten Vorhersagen zu operativen oder finanziellen Ergebnissen oder bringen andere zukunftsgerichtete Informationen zum Ausdruck. Unsere Möglichkeiten, Ergebnisse bzw. die tatsächlichen Auswirkungen von Zukunftsplänen und strategien vorherzusagen, ist begrenzt. Während wir davon ausgehen, dass die Erwartungen, die durch zukunftsgerichtete Aussagen zum Ausdruck gebracht werden, auf angemessenen Annahmen beruhen, kann es bei unseren tatsächlichen Ergebnissen und Entwicklungen zu wesentlichen Abweichungen von den in den zukunftsgerichteten Aussagen dargestellten Informationen kommen. Alle zukunftsgerichteten Aussagen unterliegen Risiken, Unsicherheiten und anderen Faktoren, aufgrund derer unsere tatsächlichen Ergebnisse in zukünftigen Perioden wesentlich von den prognostizierten Ergebnissen oder kommunizierten Erwartungen abweichen können. So könnte es der GAGFAH S.A. nicht möglich sein, bestehende Finanzierungen zu akzeptablen Konditionen zu verlängern, Mieten und Belegungsrate weiter zu erhöhen, weitere Einheiten zu privatisieren, oder weiterhin die Bewirtschaftungskosten zu senken.





Kopieren Sie die unten angegebene URL in Ihren Web-Browser, falls Sie den oben genannten Link nicht anklicken können.
http://prde.gagfah.com/phoenix.zhtml?c=202654&p=irol-press&n…

[teppichprofi]

Berauschend sind die Zahlen ja nicht Weiterer Kursrückschlag! Und keine Dividende :O

Die Aktie habe ich hauptsächlich wegen der hohen Dividendenrendite gekauft.
Ein einziger Anschiß diese Gagfah.

[DJHLS]

Zitat von Bodenwerder: und das riecht nach Zukäufen

Refinanzierung: Stärkung unserer Kapitalausstattung

Zukäufe sind genauso illusorisch wie eine KE. Der Gagfah fehlt für Zukäufe das Geld und potentielle Verkäufer dürften aufgrund des GSW-Börsengangs wissen, wieviel ihre Portfolien wert sind, d. h. Schnäppchen wird man da nicht erzielen.

KE wäre absolut widersinnig, denn erst hohe Dividenden ausschütten und ein ARP fahren, um dann eine KE durchzuführen, paßt einfach nicht zusammen. Zumal eine KE entweder zu einem Preis nahe NAV durchgeführt werden müßte oder einen starken Verwässerungseffekt hätte.

Ich denke, dass Gagfah gezeigt hat, dass sie ihre Probleme zu versthen beginnen. Es wurde ja adressiert was im Argen liegt, z. B. auch die absolut kapitalmarktinadäquate IR/PR. Man wird sehen müssen, wie schnell den Worten auch Taten folgen.

[hausi2011]

mal sehen was im 12.00 noch alles passiert und was die den Banken antworten

ansich glaube/hoffe ich sind die analysten nicht unzufrieden

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.530.671 von hermie01 am 20.05.11 09:56:50

Ich warte noch auf einen Kommentar von gate.

Hochmut kommt vorm (Kursver-)Fall.

[Steinwollsocke]

Naja, nicht gerade berauschend der Kursverlauf heute.

Allerdings, die Nachricht in den nächsten Quartalen keine Dividende mehr ausschütten zu wollen und dafür endlich in den Immobilienbestand zu investieren wird sich mittelfristig durchaus lohnen.

Ein siechendes Unternehmen mit einer regelmäßigen Dividende nützt keinem. Da ist es besser, wenn man endlich die Geschichte in Dresden regelt, was auch teuer genug werden wird, um anschließend durch Investititionen und einer entsprechenden Änderung der IR Strategie den Kurs wieder an den NAV heranführt.

Da wird jedem mehr damit geholfen sein. Vom Mieter bis zum Aktionär..

[pasteur]

Habe meine Bestände verkauft, der einzige Grund die Aktie zu halten war die Dividende.....vor 12 Monaten habe ich noch ernsthaft überlegt mein gesamten Barbestände in Gagfah zu legen...Gott sei Dank nicht erfolgt....was lernen wir daraus, an der Börse ist auf nichts Verlass....

[ewa1]

was lernen wir daraus, an der Börse ist auf nichts Verlass....

Ich verlasse mich total auf die Börse, denn sie gibt mir zwei Möglichkeiten:

Rauf oder runter, unter die Brücke oder rauf auf`s Schloß.

Man darf sich seine Handlungsfähigkeit nur nicht vom Mammon diktieren lassen.

[hannes24]

kursziel 5€ ?

[mawasch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.531.701 von hannes24 am 20.05.11 12:07:26

viel mehr wohl kaum

[DJHLS]

Schlachtfest heute. Jetzt wackelt schon die 7 hinter der 5,

Hätte, wäre, wenn... man gestern verkauft hätte...

Ich habe heute nochmal zugekauft. Die Streichung der Dividende bedeutet doch nicht, dass Gagfah weniger verdient, sondern dass der free cash flow anders verwendet wird.

im übrigen bezieht sich die Entscheidung, keine Dividende zu zahlen, doch nur auf die nächste Quartalsdividende, d. h. wie die jahresdividende 2011 aussehen wird, ist noch nicht entscheiden.

[mawasch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.531.716 von DJHLS am 20.05.11 12:09:02

wenn die Q-div. gestrichen wird,was glaubst du passiert mit der J.div.?

[hannes24]

So sinnvoll der Div Verzicht ist - viele Aktionäre sind gerade wegen der Div investiert!

Der Kurs dürfte die nächsten Tage noch deutlich nachgeben.

[ewa1]

Gagfah muss endlich raus aus der selbstverschuldeten Krise. Transparenz muss her, mit Hauruck-Kapitalismus der amerikanischen Art kommt man in Deutschland nicht weit.

Fortress muss seinen US-Rentnern endlich reinen Wein einschenken, das wird sehr schwierig. Sollte Dresden jedoch glimpflich ablaufen, und demonstrierende Mieter endlich ernstgenommen werden, dürfte es auch den kreditgebenden Banken leichter fallen, Gagfah weiterhin zinsgünstig zu finanzieren.

Insofern sehe ich auch die 10, wenn Fortress wirklich lernt. Mehr IR reicht nicht, Taten werden gefordert.

[ewa1]

Zitat von hannes24: Der Kurs dürfte die nächsten Tage noch deutlich nachgeben.

Ich bitte darum !

[mawasch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.531.787 von ewa1 am 20.05.11 12:18:48

das unternehmen war in letzter zeit leider zu oft mit negativen schlagzeilen in den medien...

[mawasch]

bin erstmal raus und schaue mir das szenario von der aussenlinie an...

[DJHLS]

Zitat von mawasch: wenn die Q-div. gestrichen wird,was glaubst du passiert mit der J.div.?

Sobal die Refinanzierungsrunde mit den Banken oder dem kapitalmarkt gelaufen ist, wird die Dividende wieder hochgefahren. Ebenso wenn das Verkaufsprogramm noch weiter beschleunigt wird.

Andererseits kann es durchaus sein, Gagfah auch mal ein Jahr keine Dividende ausschüttet. Das gab es doch in Vergangenheit auch schon. Solange Erträge sinnvoll reinvestiert werden, spricht das eher für ein Unternehmen. Denn wer Dividende zahlt, sagt eigentlich: "Hey, ich kann es im Rahmen meines Geschäftsmodells nicht rentierlicher reinvestieren. also bitte, liebe Aktionäre, nehmt das Geld und investiert es selbst."

Natürlich gibt es auch andere gute Gründe, Dividende zu zahlen. Und unbestritten ist es von Gagfah nicht gerade clever, erst eine sehr hohe Dividende zu zahlen, diese dann zu kürzen, dafür aber ein ARP anzufahren, nur um dann kurz darauf eine Quartalsdividende zu streichen.

Das ist ja gerade das Problem von Gagfah - das Management geht nur danach, was ihm sinnvoll erscheint und meint, auf Wirkung und Kommunikation müsse man keine Rücksicht nehmen. klar, wenn man dem 60%igen Mehrheitsaktionär zufrieden stellt, könnte man auf den Gedanken komme, dass das doch reiche. Aber immerhin gehören 40% der Gagfah freien Aktionären. Wenn man auf die keinen Wert mehr legt, dann legen die irgendwann auch keinen Wert mehr auf Gagfah.

Folge: Der Kurs sinkt. Wer einen ganz langen Atem hat, kann sich darüber sogar freuen, weil er dann (vermeintlich) billige Stücke einsacken kann. Nur, ob die Stücke billig sind, hängt davon ab, ob der NAV stabil bleibt. und nochmal: Der NAV ist eine bloße menschengemachte Berwertung auf der Basis von Annahmen. Unabhängige Gutachter hatten bei offenen Immobilienfonds wie Morgan Stanley P2, DEGI Europe, DEGI International nopch 2009 NAVs geschätzt, die sie heute selbst z. t. auf weniger als die hälfte zurück genommen haben...

Zudem, selbst wenn der NAV stabil bleibt, sind Kursverlusten irgendwann gewisse Grenzen gesetzt. Denn kursverluste verschlechtern auch Kennzahlen, in die die Marktkapitalisierung eingeht und manche Investoren investieren auch aufgrund dieser kennzahlen. Dann droht ein Teufelskreis und irgendwann sagen die Banken dann zur Finazierung Nein.

[hannes24]

Zitat von ewa1:

Zitat von hannes24: Der Kurs dürfte die nächsten Tage noch deutlich nachgeben.

Ich bitte darum !

Wenn aber die 5€ nicht halten - dann gäb s ein brutales Erwachen.

[hannes24]

Wieviel Tilgt den Gagfah jährlich?
Weiss das jemand/ kann man das nachlesen?

[mawasch]

der markt fängt auch an zu schwächeln...

[hausi2011]

gagfah hat noch 80mio in der kasse um aktien zu kaufen
wenn die an ihr eigenes konzept glauben sollten die bei den kursen zuschklagen

[mawasch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.532.040 von hausi2011 am 20.05.11 12:57:17

um den kurs einigemassen erträglich zu halten wäre jetzt ein rückkauf nicht das verkehrteste..

[Der_Liebling]

Wollte gestern stoploss setzen...
Hab's verpennt ....
Heute "grrr"

Abzocke !!!

Zukunft--> abwarten und verbilligen... Hoffen,daß Dresden Klage glimpflich ausgeht...

[hausi2011]

wenn die jetzt für 80mio kaufen haben die 94mio buchgewinn
d.h. nav ca 12,60

[ewa1]

Die Refinanzierung wird bei niedrigen Kursen übrigens schwieriger....

[DJHLS]

Wenn das so weiter geht, scheitert der Rückkauf schon dran:

"Dabei wird der Kaufpreis nicht mehr als 20% über oder unter dem volumengewichteten Durchschnittspreis der drei letzten Handelstage"

Derzeit sind wir aber erst bei 12% Minus zu gestern.

@hausi2011: so funktioniert das nicht. Buchgewinn rerechnet sich aus Differenz von aktueller Kurs minus Kaufkurs. Stand 13.5.2011 liegt der durchschnittliche Kaufkurs bei 7,18 EUR. D. h. Buchverlust von 7,18-5,51 = 1,67 pro Aktie multipliziert mit Anzahl der zurückgekauften Aktien 4.591.148. = 7,67 Mio.

[xxt]

Wenn man sich die Entwicklung in den letzten 3 Monaten anschaut, dann hat der Insiderverkauf von Brennan vom 03.02.2011 einen ganz miesen Geschmack.

Erst mit dem Rückkauf hochgepuscht (und zum Verkauf genutzt), bevor es in einer Flut von Horrornachrichten runter ging.

[hannes24]

Zitat von xxt: Wenn man sich die Entwicklung in den letzten 3 Monaten anschaut, dann hat der Insiderverkauf von Brennan vom 03.02.2011 einen ganz miesen Geschmack.

Erst mit dem Rückkauf hochgepuscht (und zum Verkauf genutzt), bevor es in einer Flut von Horrornachrichten runter ging.

Auf Hr. Brennan jetzt kannste bald wieder kaufen!

[DJHLS]

Zitat von hannes24:

Zitat von xxt: Wenn man sich die Entwicklung in den letzten 3 Monaten anschaut, dann hat der Insiderverkauf von Brennan vom 03.02.2011 einen ganz miesen Geschmack.

Erst mit dem Rückkauf hochgepuscht (und zum Verkauf genutzt), bevor es in einer Flut von Horrornachrichten runter ging.

Auf Hr. Brennan jetzt kannste bald wieder kaufen!

Nö. Warten zahlt sich heute aus. Jetzt ist die 5,5 gefallen. Da brechen offenbar alle Dämme. Wer weiter kaufen will, leckt jetzt wohl Wunden und wartet, ib es noch weiter runter geht.

[Push Daddy]

Da wo Bodenwerder auftaucht und "gute zahlen" schreibt brechen meistens alle Dämme. Mysteriös...

[ewa1]

macrokosmonaut hat den Untergang schon bei 8€ gepredigt

[taunus2003]

Warburg Research belässt Gagfah auf 'Kaufen' - Ziel 7,80 Euro

Warburg Research hat Gagfah nach Zahlen zum ersten Quartal auf "Kaufen" mit dem Kursziel 7,80 Euro belassen. Die Streichung der Dividende bei dem Wohnimmobilienunternehmen sei nur auf den ersten Blick negativ, schrieb Analyst Torsten Klingner in einer Studie vom Freitag. Durch diese Maßnahme verbessere sich die Liquidität um etwa 90 Millionen Euro. Die Mittel stünden nun für die erforderlichen Instandhaltungsinvestitionen bereit. Darüber hinaus verbesserte sich auch bei der bevorstehenden Refinanzierung die Verhandlungsposition gegenüber den Banken. Der operative Cashflow sei um 16 Prozent höher ausgefallen als im Vorjahr und habe seine Schätzung deutlich übertroffen.

AFA0089 2011-05-20/16:50

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2011-05/20304522…

[007coolinvestor]

ZUR ABWECHSLUNG AUCH MAL LICHTBLICKE:

Gagfah sieht kein Risiko in Dresden-Klage

Exklusiv Die Immobiliengesellschaft Gagfah wird von der Stadt Dresden auf eine Strafzahlung in Milliardenhöhe verklagt. Nun geht der Konzern in die Offensive: Eine Rückstellung werde es nicht geben, die Anschuldigungen seien "beleidigend und unbegründet". von Jörn Petring, Frankfurt
Die von der Stadt Dresden verklagte Immobiliengesellschaft Gagfah will für eine mögliche Strafzahlung in Milliardenhöhe keine Rückstellungen bilden. "Nach Rücksprache mit unserem Wirtschaftsprüfer und Anwälten haben wir uns dagegen entschieden" sagte Rene Hoffmann, Investor-Relations-Manager bei Gagfah, der FTD. Lediglich für Anwaltskosten sollen etwa 2 Mio. Euro zurückgelegt werden.
Die Gagfah signalisiert damit, dass sie eine Verurteilung für sehr unwahrscheinlich hält. In dem Fall geht es um eine gewaltige Summe: Dresden will eine Vertragsstrafe von rund 1 Mrd. Euro gegen die Immobilienfirma durchsetzen, weil sich Gagfah nach dem Kauf von 48.000 Wohnungen von der Stadt nicht an vereinbarte Regeln zum Mieterschutz gehalten haben soll.
Würde Gagfah in dem Prozess ein reales Risiko sehen, müsste das Unternehmen nach den Bilanzregeln darauf im Geschäftbericht aufmerksam machen und eine Rückstellung bilden. Käme es doch zu einer Verurteilung mit einer höheren Vertragsstrafe, könnten Aktionäre rechtliche Schritte gegen Geschäftsführung und Wirtschaftsprüfer erwägen, weil sie nicht ausreichend gewarnt wurden.


Gagfah scheint sich also sicher zu sein. Im gestern Abend vorgelegten Quartalsbericht heißt es in einem knappen Absatz, Gagfah habe die Klageschrift durchgesehen und halte die Anschuldigungen aus Dresden für "beleidigend und unbegründet". Das Unternehmen werde sich scharf verteidigen.
Zudem kündigte der Konzern an, künftig mehr in den Wohnungsbestand investieren zu wollen. Auch an der Kommunikation wolle Gagfah arbeiten. Die Gagfah, die mehrheitlich dem US-Finanzinvestor Fortress gehört, hat sich in den vergangen Jahren in der Öffentlichkeit einen Ruf als verschlossene "Heuschrecke" erarbeitet, die ihre Wohnungsbestände systematisch herunterwirtschaftet.
Mietwohnungen der Gagfah in Bielefeld Mietwohnungen der Gagfah in Bielefeld
Die Gagfah-Aktionäre gehen erstmals seit langem leer aus. Die Dividende für das erste Quartal werde gestrichen, um das Eigenkapital zu stärken, hieß es. Wegen der anstehenden Refinanzierungsrunde hatte Gagfah die Quartalsdividende schon im vergangenen Sommer auf zehn Cent je Aktie halbiert. Die Wohnungsgesellschaft saß Ende März auf 5,8 Mrd. Euro Finanzschulden.

FTD.de, 15:05
© 2011 Financial Times Deutschland

[007coolinvestor]

Da die Gesellschaft nicht nur die Kuh schlachtet, sondern nunmehr füttert, find ich den Laden wieder interessant. - Kurs wird sich mit erkennbarer Kehrtwende sicher erholen. Also ich werde wohl nachkaufen.

[gertrude]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.533.642 von 007coolinvestor am 20.05.11 17:26:36

diese meinung scheint sich aktuell durchzusetzen.

es sieht so aus, als nutzen viele diese gelegenheit.

ich sehe das aussetzen der dividende eher positiv. man scheint etwas mit dem geld investiv anfangen zu können.

[007coolinvestor]

!

Dieser Beitrag wurde moderiert.

[CowNChicken]

Diese Dreckschw... ! Wagen die es tatsächlich, mir rückwirkend die Dividende zu klauen? Gagfah ist der größte Scheiß, der mir seit langem passiert ist. Erst die maroden Wohnungen, dann die Klage und nun noch das!
F*

[1erhart]

Zitat von gate4share: Klar irgendwie ist ja das Geschäftskonzept schon sicher und relativ robust und es kann nicht auf einmal zu einer Verdoppelung des Gewinns kommen.
Aber das brauchen wir auch nicht - nach und nach, muss einfach "normal" immer wieder eher was positives erreicht werden. Niedrige Leerstände, auch wenn es jedes Quartal nur 0,1 % weniger ist, und ständig leicht steigendee Mieten auch da wären 0,5 % im Quartal schon ausreichend . Und natürlich eher rückläufige Kosten und Ausgaben.......

Dann braucht man sich keine Sorgen machen, um seinen eigenen Lebensstandard im Ruhestand. Falls man, so wie ich, entsprechend angelegt hatt.

Weiss ja nicht ob er 24 Stunden später das auch noch so sieht.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.533.629 von 007coolinvestor am 20.05.11 17:24:08

Sehr gut so. Eine scharfe Verteidigung gegenüber der Klage der Stadt Dresden ist jetzt auch angesagt.

Schließlich geht es immer noch darum, das Geld der Aktionäre zu verteidigen. Wenn die Klage unberechtigt ist, dann ergibt es auch keinen Sinn, irgendwelche teueren Vergleiche zu schließen. Als Friedensangebot, wenn sich im Gerichtssaal der Sieg Gagfahs abzeichnet, mag man Dresden bei der Gesichtswahrung helfen und eine Zusage abgeben, die Investitionen am Standort hochzufahren. Die Öffentlichkeit und die Wähler hören dann nur die Summe und alle sind zufrieden.

Sollte aber die Klage erfolgreich sein, ist der fragile Friede zwischen Aktionären und Gagfah zu ende. Dann müßte Gagfah erklären, weshalb man das Vertragsstrafenrisiko bei der Vertragsgestalltung mit den Käufern eingegangen ist, ob das gründlich genug geprüft war, ob das Risikomanagement funktioniert hat, ob Vorstand und Großaktionär Insiderkenntnisse für eigene Verkäufe verwertet haben, usw.

Der FTD-Journalist ist der Gagfah allerdings auf den Leim gegangen. IAS 37,86 und 37,15 sagen: "If it is more likely than not that no present obligation exists, the entity should disclose a contingent liability, unless the possibility of an outflow of resources is remote."

Disclosure findet sich im Q1 s. 14-15 statt, heißt also dass Gagfah vorsichtig genug, ein Unterliegen zwar als überwiegend unwahrscheinlich, aber immerhin nicht als fernliegend anzusehen.

Ernest&Young haben das "überwiegend unwahrscheinlich" auch nicht ohne einen "emphasis of matter" durchgehen lassen, S. 161. Damit sagen die Wirtschaftsprüfer gerade nicht, dass sie die klage für erfolglos halten, denn die Einleitung lautet "without qualfying our opinion ..." D. H. Ernest&Young hält den Erfolg oder nicht-Erfolg der Klage für ungewiß.

Damit spielt Gagfah den Ball zurück ins Lager der Aktionäre, nach dem Motto, "Wir halten die klage für unberechtigt, der Wirtschaftsprüfer hält das für ungewiß. Jetzt haben wir uns von dem Risiko freigezeichnet und ihr tragt es. Informationen die ihr braucht, um es selbst zu bewerten, geben ir euch aber nicht."

Schönes Beispiel für die neue Offenheit in der Kommunikation...

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.534.001 von DJHLS am 20.05.11 18:30:00

Entlich mal jemand, der nicht nur Belanglosigkeiten verbreitet.

Das was mir bekannt ist, lässt zweifel am Erolg der Klage. Es kommt im wesentlichen darauf an, ob die Vertragsstrafe, die nicht unmittelbar nach dem Vertrag zu übertragen war (habe ich rekonstruiert aus dem was geäußert worden ist; die Vertragsklauseln liegen mir nicht vor), mit auf die Übertragungspflicht bezieht oder nur die Pflichten, die mit der Vertragsstrafe abbedungen werden. Das ist bisher völlig ungeklärt. Aufgrund der Akzessioriätät der Vertragsstrafe, scheint es mir zwingend, dass die Weitergabeverpflichtung präzise sich dann auch Vertragsstrafe beziehen. - Bei so etwas gefährlichem wie der Vertragsstrafe müssen Rechte und Pflcihten eindeutig und klar sein. - Das wird natürlich von der Stadt Dresden nicht offen so kommuniziert. Die machen einen haufen Wind, was schon aller erfahrungnach nicht für die Stärke der Argumente spricht.
M.E. ist es auch so, dass die Stadt Dresden keine im Verhältnis zum möglichen Ertrag die Klage lostreten konnte (muss keine Gerichtskosten zahlen und RA-Kosten sind weitgehend schon angefallen, und dann sind das insbesondere POLITIKER, also müssen dem Wahlvolk punkten)

[hannes24]

Kaufe niemals in sinkende Kurse (fallendes Messer)- werde wieder einsteigen, wenn es eine Bodenbildung gibt die könnte bei 5€ stattfinden.

Grundsätzlich möchte der Anleger Kontinuität bei unserer GAGFAH gibt es immer alles durcheinander.

Als nächstes sehe ich ein abgebrochenenes Rückkaufprogramm.
Jetzt wo der Kurs niedrig ist sollte Gagfah kaufen, machen sie aber nicht.

Dann kommt die eigentlich logische Kapitalerhöhung um auch die Kredite günstig zu verlängern.

DANKE FORTRESS !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.534.001 von DJHLS am 20.05.11 18:30:00

Noch eins: Keiner wird schreiben, dass eine Klage abstrus und völlig aussichtslos ist. Wenn man keine Rückstellungen bildet ist man sich schon sehr sicher. Wie gezeigt m.E. auch aus guten gründen.

[ewa1]

Zitat von 007coolinvestor: Noch eins: Keiner wird schreiben, dass eine Klage abstrus und völlig aussichtslos ist. Wenn man keine Rückstellungen bildet ist man sich schon sehr sicher. Wie gezeigt m.E. auch aus guten gründen.

Mir gefällt es garnicht, dass keine Rückstellungen gebildet werden. Man bekommt langsam den Eindruck, dass die Fortress Führung eine Gruppe von Spielern ist.

Genau diese Vabanquespielereien haben zum derzeitigen Kursniveau geführt. Vorher der Stadt Dresden einen zweistelligen Millionenbetrag bieten, um der Anklage zu entgehen, und jetzt keine Rückstellungen. Das ist Wahnsinn, die haben gar kein Interesse an Gagfah, sondern nur an kurzfristiger Rendite.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.534.001 von DJHLS am 20.05.11 18:30:00

Trotzdem müssen Rückstellungen gebildet werden, 2 Mio nur für die Anwälte ist Kappes.

Das ist einfach unseriös, jeder Buchhalter muss drohende Risiken einbuchen und nicht nach dem Prinzip Hoffnung bilanzieren.

[gertrude]

jedenfalls ist der kurs überzogen stark gefallen.....

[DJHLS]

Zitat von ewa1:

Zitat von 007coolinvestor: Noch eins: Keiner wird schreiben, dass eine Klage abstrus und völlig aussichtslos ist. Wenn man keine Rückstellungen bildet ist man sich schon sehr sicher. Wie gezeigt m.E. auch aus guten gründen.

Mir gefällt es garnicht, dass keine Rückstellungen gebildet werden. Man bekommt langsam den Eindruck, dass die Fortress Führung eine Gruppe von Spielern ist.

Genau diese Vabanquespielereien haben zum derzeitigen Kursniveau geführt. Vorher der Stadt Dresden einen zweistelligen Millionenbetrag bieten, um der Anklage zu entgehen, und jetzt keine Rückstellungen. Das ist Wahnsinn, die haben gar kein Interesse an Gagfah, sondern nur an kurzfristiger Rendite.

Momentchen mal. "Anklage" ist Strafrecht. Damit haben wir es hier nicht zu tun. eine ganz normale zivilrechtliche Klage.

Mir hätten Rückstellungen nicht gefallen, denn das würde implizieren, dass gagfah ein Unterliegen für überwiegend wahrscheinlich hält und die Rückstellungen wären sofort bilanzwirksam, d. h. würden die Kreditaufnahme nahezu unmöglich machen.

Als contingent liability ist schon ok - nur hat der FTD-Journalist nicht so richtig kapiert, was das bedeutet.

Gagfah selbst bezeichnet die Klage im Q1 als "unfounded and abusive" und zwar nach durchlesen der Klagegründe (die wir als Investoren nicht zu sehen bekommen). Und in der Tat, keine Rückstellungen zu bilden, bedeutet entweder, dass man
- sich sehr sicher ist
- sehr dumm ist (unwahrschienlich)
- keine andere Wahl hat und daher jedes Risiko nimmt.

Die Notwendigkeit, demnächst Kredite aufzunehmen spricht für letzteres. Was oo7coolinvestor schreibt für ersteres.

Zu beklagen ist nur, dass Gagfah nach wie vor die Aktionäre uninformiert hät und mit lapidaren statements abspeist, die lediglich Gagfahs Meinung nicht aberd ie Gründe dafür wiedergeben.

@hannes24: Wer bei sinkenden Kursen nicht kauft, kauft auch bei steigenden nicht. Ob man in ein fallendes Messer gegriffen oder den Tiefpunkt erwischt hat, weiß man immer erst hinterher. Aber jedem sein Stil.

Zum ARP bin allerdings völlig Deiner Meinung. Die Liquidität hätte man investieren oder zur Schuldensenkung verwenden sollen. Oder auch - wenns Fortress so dringend braucht - als Dividende ausschütten. Dass ARP kam aber nicht nur zum falschen Zeitpunkt, sondern ist auf falsch aufgesetzt, indem es offenbar auf steigende Kurse mit Intensivierung reagiert, statt umgekehrt fallende Kurse zu bremsen. Bei den 23 mio. Vloumen heute wäre aber auch das ARP machtlos gewesen.

KE wäre Irrsinn. Die Verwässerung kann auch Fortress nicht wollen. Die wird m. e. nicht kommen oder nur in ihrer schlimmsten Variante: mit deutlichem Abschlag auf den Kurs unter Ausschluß des Bezugsrechts für Altaktionäre.A

[hausi2011]

im dem cast wurde das wort "lächerlich" bezüglich der Klage gesprochen
das macht man eigentlich nicht wenn eine Klage Substanz hat

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.534.344 von DJHLS am 20.05.11 19:33:16

Kurz noch ergänzend zu meiner rechtlichen Einschätzung:
Ob quasi die Vetrragsstrafe - und nicht nur die strafbewehrten Verpflichtungen - automatisch mitzuübertragen ist, ist rechtlich ungeklärt. Sollten die Gerichte zu einer anderen Einschätzung kommen, wird man da niemanden ein Vorwurf machen können.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.534.344 von DJHLS am 20.05.11 19:33:16

Hallo DJHLS,

dein Wort in Gottes Ohr. Aber ca. 20 Mio. Rückstellungen würden eher beruhigend wirken.
Jetzt hat man den Eindruck, dass Gagfah mit dem Rücken an der Wand steht und wild um sich schlägt.

Im großen Gagfah-Bild beschleicht mich langsam der Eindruck, dass Fortress irgendetwas im Schilde führt....

Was, nebenbei, nichtmal schlecht für den Gagfah-Kurs sein muß....

[teppichprofi]

Wenn ich das Geschehen so die letzten 3 Monate so richtig zurück verfolge dann hat man den Eindruck in ein Tollhaus investirt zu haben. Hier passt doch nichts zu einander. Die Entscheidungen die Gagfah getroffen hat haben doch in keiner Weise einen nach vollziehbaren Eindruck. Hat man die etwa beim Würfeln getroffen? ARP und dann wieder mal keine Dividende? - wie passt das zusammen?
Eine Rückstellung wegen der Klage hält man für überflüssig. So langsam hat man den Eindruck es gilt die Devise Augen zu und durch, notfalls eben auch eine KE :O

Hier ist man nicht Aktionär, sondern Rätzelrater - wie bei einer echten Zockeraktie :O
Man kann kaum glauben im M-DAX investirt zu sein.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.534.866 von teppichprofi am 20.05.11 21:04:28

Professionell ist das jedenfalls nicht was da abgeht. Wir haben hier einen "Investor" mit NULL Ahnung vom deutschen Immobilienmarkt . Das zugekaufte Wissen wird gefeuert, wenn es den alles-oder-nichts Renditekurs nicht mitmacht, die Dresdner Klage schwelt seit zwei Jahren am Horizont, niemand ausser den Fortress-Helden erfährt davon...

Was passiert eigentlich, wenn die Zinsen steigen? Oder wenn die besten Immobilien verkauft sind und der aktuelle NAV des übrigebliebenen Flickenteppichs real nichts hergibt?

[hausi2011]

nehmen wir an die klage wird abgewisen und der leerstand gesenkt und die mieterhöhungen in dresden fangen an zu wirken
kommt dann nicht unweigerlich ein kursfeuerwerk?

[ewa1]

Der Leerstand steigt, oder?

[gate4share]

Tja, du habe ich ja gestern total falsch gelegen!

Nicht, dass die Zahlen schlecht waren - tendenziell eher gut.
Allerdings auch nicht so ein Knaller, dass damit ein grosser Kursanstieg schon im Vorfeld unbedingt damit in Zusammenhang stehen müsste.

Aber das jetzt die Dividende ganz gestrichen wird, ist schon eine enormme Überraschung. Gut, damit konnte man mehr oder weniger immer mal rechnen.

Jetzt würde mich interessieren, wie das genau kommuniziert wurde! oder wie man in der Telefondiskussion das rüber brachte.

Klang das eher, nach einem einmaligen Wegfall um insgesamt etwas mehr Luft bei der Liquidität zu haben, oder könnte damit auch verbunden sein, dass man in kommenden Quartalen auch von einer Ausschüttung Abstand nimmt?

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.534.834 von ewa1 am 20.05.11 20:58:04

20 Mio. Rückstellung bei einer Klage auf über 1 Mrd.? Welchen Sinn soll das haben bzw. inwiefern trüge das zu Deiner Beruhigung bei?

[DJHLS]

Zitat von 007coolinvestor: Kurz noch ergänzend zu meiner rechtlichen Einschätzung:
Ob quasi die Vetrragsstrafe - und nicht nur die strafbewehrten Verpflichtungen - automatisch mitzuübertragen ist, ist rechtlich ungeklärt. Sollten die Gerichte zu einer anderen Einschätzung kommen, wird man da niemanden ein Vorwurf machen können.

Also ich finde die Verpflichtung auch zur Weitergabe der Vertragsstrafenregelung im Kaufvertrag mit der Stadt Dresden eindeutig. § 6.6.3:

... wird die veräußernde Gesellschaft mit dem jeweiligen Erwerber vertraglich vereinbaren, dass der Erwerber die Beschränkungen und Verpflichtungen nach diesem § 6.6 (einschließlich der Verpflichtung nach diesem § 6.6.3) sowie die Verpflichtung zur Zahlung der jeweiligen Vertragsstrafen gemäß § 7 für die Restdauer der Bestandsschutzzeit übernimmt.

Veräußernde Gesellschaft ist die Gagfah-Gesellschaft, Erwerber derjenige, der von Gagfah kauft
In dem Klammerzusatz ist doch ausdrücklich klargestellt, dass sowohl die Verpflichtung zur Zahlung von Vertragsstrafen bei Verstößen (= § 7) als auch die Verpflichtung beim Weiterverkauf durch den Erwerber Vertragsstrafenbewehrung an dessen Erwerber weiterzuleiten.

Damit soll sichergestellt werden, dass - egal wie vielgliedrig die Veräußerungskette wird - auch der letzte Erwerber die materriellen Verpflichtungen und Beschränkungen verstragsstrafebewehrt einhalten muss.

Juristisch spannend können eigentlich nur zwei Dinge sein:
- Wirksamkeit der Klauseln
und
- Einhaltung in den Verträgen der Gagfah-Gesellschaften mit den Erwerbern

[Bodenwerder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.535.664 von DJHLS am 21.05.11 01:46:52

bzw. ob Gagfah diese Verpflichtung wirksam selbst übernehmen kann

[ewa1]

Zitat von DJHLS: 20 Mio. Rückstellung bei einer Klage auf über 1 Mrd.? Welchen Sinn soll das haben bzw. inwiefern trüge das zu Deiner Beruhigung bei?

48 Mio wurden wohl angeboten, davon die ungefähre Hälfte..

Damit würde man zumindest seinen buchhalterischen Pflichten nachkommen. Jetzt sieht es ja so aus, als ob das Geld knapp ist....

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.535.664 von DJHLS am 21.05.11 01:46:52

DJHLS
kannst Du mir die Fundstelle bitte für den Vertragstext überlassen.

So wie sich der Finanzausschuss in der SZ zitiert wurde, besteht eine rechtliche ungeklärte Grundsatzfrage, die für den Prozessausgang entscheidend ist.

[ewa1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.535.664 von DJHLS am 21.05.11 01:46:52

Wenn du vom Staat ein Grundstück kaufst und dich dabei vertraglich zum Rasenmähen verpflichtest, und diese vertragliche Verpflichtung beim Weiterverkauf strafbewehrt weitergereicht werden muss, ist die Vertragsstrafe vom Erstkäufrer zu zahlen, wenn dieser dem Zweitkäufer die vertragliche Verpflichtung zum Rasenmähen nicht als Vertragsgegenstand mitgeteilt hat oder diese Verpflichtung geändert hat.

Schöner Satz, gelle ?

[DJHLS]

Zitat von 007coolinvestor: DJHLS
kannst Du mir die Fundstelle bitte für den Vertragstext überlassen.

So wie sich der Finanzausschuss in der SZ zitiert wurde, besteht eine rechtliche ungeklärte Grundsatzfrage, die für den Prozessausgang entscheidend ist.

Ich habe folgenden Link, der den WoBa-Kaufvertrag zwischen Dresden und den Gagfah-Gesellschaften wiedergibt:
http://www.kommunale-info.de/download/woba.pdf

Im Falle einer ungeklärten rechtlichen Grundsatzfrage spräche das eher dafür, Rückstellungen bilden zu müssen. Jedenfalls könnte die Klage dann nicht als unbegründet und mißbräuchlich bezeichnet werden.

@ewa1: Für Vergleiche muß man keine Rückstellungen bilden, wenn der Anspruch in der Sache überwiegend unwahrscheinlich ist. Das sind dann Belastungen, die erst anfallen, wenn der Vergleich geschlossen wird und gehören entsprechend erst in die künftigen financial statements.

Mit Rückstellungen iHv. 20 Mio oder auch 50 Mio. für eine Milliardenklage hätte Gagfah sich lächerlich gemacht. Entweder hätten sie sofort Rückstellungen in Höhe des Klagevolumens bilden müssen oder gar nicht. Alles dazwischen wäre inkonsequent.

[hausi2011]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.536.752 von DJHLS am 21.05.11 15:25:26

kannst du genau sagen welche Vertragliche Verpflichtung Gagfah nicht erfüllt hat?

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.536.752 von DJHLS am 21.05.11 15:25:26

Ja, § 6.6.3 bezieht sich auf den Verkauf von MFH und einer späteren Aufteilung.
Ich habe mal einen solchen Deal in 2010 beraten; da war meiner Erinnerung zwar die Verpflichtung schuldrechtlich weitergegeben, nicht aber die Vertragsstrafe.

Rechtlich entscheident ist aber § 7 und der ist nicht mehr in dem Auszug voll enthalten; da wird allerdings auf die Verpflichtung nach § 6 gesprochen, also auch die Weitergabe der Vertragsstrafe nach § 6.6.3. Insoweit halte ich die Praxis, die Vetrragsstrafe nicht weiterzugeben für erklärungsbedürftig. Im Concal wurde hauptsächlich wirtschaftlich dies begründet; dies erscheint mir nicht wirklich relevant zu sein. - Ich kann es mir allerdings auch bei Amis nicht vorstellen, dass die bei einer wackeligen Rechtslage derart auf Konfrontation gehen und insbesondere keine Rückstellungen machen, wenn diese keine durch höchstrichterliche Rechtsprechung belastbare Rechtsposition haben.

Ich frage mich jetzt, ob Rückstellungen im Hinblick auf die Folge der Insolvenz, unterblieben sind. Aber selbst dann müsste Eigenkapital oder Gesellschafterdarlehen bei der Mutter fehlen und in dieser Höhe wohl Rückstellungen gebildet werden.

Ich bin etwas ratlos.

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.537.118 von 007coolinvestor am 21.05.11 18:28:55

Es gibt eine Rechtsauffassung, wonach es unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB !) sei, wenn die INteressen durch die Vertragsverletzung (Weitergabe der Vertragsstrafe) die Stadt Dresden nicht beeinächtigt oder gefährdet haben (andere Ansicht BGH NJW 1984,920). Das ist die Argumentationslinie die in dem Concol vertreten wurde.

[DJHLS]

Zitat von 007coolinvestor: Es gibt eine Rechtsauffassung, wonach es unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB !) sei, wenn die INteressen durch die Vertragsverletzung (Weitergabe der Vertragsstrafe) die Stadt Dresden nicht beeinächtigt oder gefährdet haben (andere Ansicht BGH NJW 1984,920). Das ist die Argumentationslinie die in dem Concol vertreten wurde.

Also der § 242 BGB ist doch eine urdeutsche Angelegenheit, weil da Richter den Willen der Vertragsparteien korrigieren. Also völlig unamerikanisch.

Sich darauf zu berufen, ist allerdings gewagt, da es eben Auslegungsfrage ist. Ich kenne niemanden, der sich freiwillig in so ein Risiko begeben würde. Wenn sich Gagfah im Woba-Kaufvertrag gegenüber Dresden zur Weitergabe der Vertragsstrafe verpflichtet hat, dann wäre es geradezu tollkühn, eine solche Verpflichtung nicht einzuhalten, weil man darauf spekuliert, sie sei wegen Verstoß gegen § 242 unwirksam.

Bei der Aushandlung des Vertrags wird darüber diskutiert worden sein. Die Verpflichtung zur Weitergabe der Vertragsstrafe wird ja nicht zufällig in den Vertrag aufgenommen worden sein, sondern weil die Stadt Dresden es so wollte. An der Stelle hätte Gagfah wirtschaftlich argumentieren können. Jetzt wäre so eine Argumentation kontraproduktiv. Denn wenn es wirtschaftlich schwieriger wird, die Wohneinheiten zu veräußern, wenn man die Vertragsstrafe weitergibt, dann könnte ja genau das das Ziel der einen Vertragspartei, der Stadt Dresden, gewesen sein. Und damit ist das Einklagen dann auch nicht mehr unzulässige Rechtsausübung.

Aber: Gagfah wird gewußt haben, dass sie zur Weitergabe der Vertragsstrafe verpflichtet sind. Die Standardverträge zum Weiterverkauf wird ja nicht die Rechtsabteilung in der Mittagspause aufgesetzt haben, sondern die werden von einer externen Kanzlei geprüft worden sein (wahrscheinlich Freshfields).