Deutsche Real Estate Aktie

Warum sollte ein SO kommen? Für den fällt doch Grunderwerbssteuer an (so Sachen wie bei IMW kann man normalerweise nicht machen....). Daher dürfte dieser nur nach einem Ausstieg von Summit kommen. Aktuell sehe ich allerdings kaum Nachfrage nach so einem Paket.
Der Wertrückgang bei DRE ist natürlich aufgrund des fehlenden Hebels/Verschuldung relativ gering. Die Aktie ist immer noch sehr günstig gemessen an allen Parametern (ich achte auf NKM/EV). So billig kann ich nirgendwo in Deutschland Immobilien kaufen. mehr »

Der Halbjahresbericht steht jetzt online:
https://www.drestate.de/files/download/ZB_DRESTATE_2023.pdf

Operativ unauffällig. Gibt aber höhere Wertkorrekturen in Höhe von 45 Mio. Euro.

Der NAV sinkt auf 22,19€ (24,04€) je Aktie.
Der FFO liegt recht stabil bei 0,35€ (0,33€) je Aktie. mehr »

DRE ist allerdings so konservativ in der Bewertung und hat so hohe Nettoliquidität, dass Abwertungen wenn überhaupt nur sehr gering anfallen dürften. Aber vielleicht sinkt der Kurs ja noch (soll mir recht sein). mehr »

Kurz noch einmal ein Hinweis zur Präsenz. Es fehlten weniger als 100.000 Aktien, damit der Antrag von Solventis ohne Probleme durchgekommen wäre. Hoffentlich ist die Präsenz im nächsten Jahr höher.
Ein paar andere Punkte:
1. Frau Miteva wurde ohne ein Auswahlverfahren zum Vorstand bestellt (finde ich rechtlich ziemlich fragwürdig), d.h. es wurde sich nicht um externe Kandidaten bemüht. Als Kleinaktionär fühle ich mich von Summit hier ziemlich bevormundet. Für die Degradierung der bisherigen Vorstände wurde keine vernünftige Begründung gesucht. Genauso wenig für die kurze Vertragslaufzeit von Frau Miteva (m.E. könnte man gehofft haben, DRE schnell verkaufen zu können).
2. Die Nettokaltmiete (Soll) ist im letzten Jahr gesunken (bei letzter HV wurden 17,2 Mio. Euro genannt). Die Steigerungen bei den anderen Segmenten sind deutlich geringer als der Rückgang bei Büro, so dass ich davon ausgehe, dass es hier Probleme gibt (evtl. dauernder Mietrückgang bei einem stark leerstehenden Objekt).
3. Man prüft auch den Kauf von Objekten von Summit (Kommentar: hierbei würde Grunderwerbsteuer anfallen und Summit müßte stille Reserven aufdecken. Allerdings hätte das Ganze aus Konzernsicht den Vorteil, dass die 6b Rücklagen einige Jahre gerettet werden könnten. Für uns ist das Risiko, dass dabei erneut überteuert Objekten in DRE eingebracht werden, die sich später als nicht werthaltig erweisen (siehe Essen).
4. Trotz Krise und Baukostenanstiegen verfolgt man weiterhin alle bisherigen Projekte (hat allerdings den Wert dieser Projektentwicklungen massiv reduziert im letzten Abschluß)
5. Im 1. Quartal wurden die Objekte in Dietzenbach und Hafenstr. Saarbrücken an die Mieter übergeben (d.h.aktuell werden 80% zahlend vermietet).
Für den Rest des Jahres wird keine deutliche Besserung erwartet. Erst Anfang 2024 sollte die Vermietung deutlich besser werden, da dann das Gebäude in Essen umgebaut ist. Weitere wichtige Schritte wären in Saarbrücken Kaiserstr. möglich.

Irrtum vorbehalten. nur meine Mitschrift/Interpretation

4. mehr »

So richtig spannend war es nicht...mal wieder wurden Fragen eher ausweichend oder ,mit Verweis auf Prognoseschwierigkeiten in der aktuellen Marktlage, gar nicht beantwortet. Ich befürchte es war die letzte physische HV.

Spannend vielleicht die aktuelle Jahresnettokaltmiete nach Bereich zum 31.12.2022

Büro 9,2 Mio., Logistik 8,0 Mio. und Mischnutzung (Einzelhandel/Büro) 3,4 Mio.

Da gleiche als theoretisches Mietsoll bei Vollvermietung:

Büro 15,4 Mio., Logistik 8,3 Mio. und Mischnutzung (Einzelhandel/Büro) 3,9 Mio.

Ein § 6b Rücklage läuft Ende 2023 aus. Man versucht hier einen Einkauf mit einer Mindestrendite von x,x%. Gelingt der nicht, zahlt man eben die gut 30 Mio. Steuern.

Dann gab es Abschreibungen auf das Objekt HH Osterfeld in Höhe von 4 Mio., weiteres HH Objekt 8 Mio, Hauptstraße Berlin 12,1 Mio und Essen 2,8 Mio.

EK unverändert bei 82,4%

Geplante Instandhaltungen/Investitionen 2021 2,8, 2022 4,8, 2023 5,0 Mio.

Der Antrag von Solventis auf Zahlung der Mindestdividende wird wohl nicht durchkommen. Hier wurde kein Entgegenkommen signalisiert. Ein Hinweis auf eine mögliche Klage perlte ab. Der AR-Vorsitzende wies darauf hin, dass für eine Klageerhebung 5% des Grundkapitals oder ein anteiliger Betrag von 500.000 Euro erforderlich wäre. Diesen Wert erreicht Solventis nicht.

Theoretisch wäre vielleicht eine Klage wegen eines Formfehlers möglich: Wir durften die Hauptversammlung nach der Abstimmung ohne Registrierung verlassen. Die Stimmauszählung war noch nicht beendet. Ich hatte extra nachgefragt ob wir gehen können und war etwas erstaunt. In der Versammlung wurde vom AR gesagt, dass abgewartet werden müsse, ob der Gewinnverwendungsvorschlag der Gesellschaft eine Mehrheit findet. Wenn nicht, würde man den Abschnitt A für eine Abstimmung über den Antrag der Solventis nutzen. Nach meinem Verständnis kann ich die Präsenz dann erst mit der Feststellung des Ergebnisses zum TOP Gewinnverwendung auflösen. mehr »

Die Forderung nach 4% kommt wegen §254 AktG, wird diese Mindestdividende nicht gezahlt, könnten Aktionäre mit insgesamt 500.000 Aktien (500.000 Euro Anteil am Grundkapital) den Beschluss anfechten. Es scheint deshalb naheliegend, dass der Hauptaktionär einer Dividende in dieser Höhe in der HV freiwillig zustimmt.

Gerade wenn der Börsenkurs den inneren Wert der Aktie deutlich unterschreitet, also ein Aktienverkauf über die Börse nur unter Inkaufnahme von Wertverlusten möglich ist, haben die Streubesitzaktionäre einen direkten Vorteil aus der Dividendenzahlung, die einen Teil des Unternehmenswerts zu 100% verfügbar macht, ohne dass man einen Anteil am Unternehmen aufgeben muss.

Also trotz linke Tasche - rechte Tasche, was grundsätzlich richtig ist, gibt es hier eben ein Interesse an Dividendenzahlungen, das im Unternehmen gebundene Kapital wird im strategischen Interesse des Hauptaktionärs eingesetzt, dem Zugriff der einzelnen Aktionäre ist es dauerfaft entzogen. Und die 4% Regelung im Gesetz entstand sicher in der Absicht, dem Aktionär wenigstens eine gewisse Verzinsung zu gewähren, wenn ausreichend Gewinne vorhanden sind.

Da die Unternehmensstrategie nicht so richtig offen gelegt wird, spricht natürlich dafür, dass der Streubesitz Dividenden fordert. Wieso soll man für eine unklare oder falsche Strategie Kapital im Unternehmen lassen, auf Dauer sind 100% Eigekapitalquote ja keine sinnvolle Strategie. Und falls es ja eh darum geht, dass das Unternehmen bald verkauft wird und es damit eine Abfindung bzw. Squeeze-Out gibt könnte man sogar Sonderdividenden fordern.

Ich finde es aber auch nicht verkehrt, dass das Unternehmen sich alle strategischen Möglichkeiten offen hält.
Eine strategische Übernahme eines Wettbewerbers mit Finanzierungsschwierigkeiten könnte beispielsweise im derzeit schwierigen Markt gewinnbringend sein. mehr »

Summit ist nach dem rechtzeitigen Verkauf von 2/3 des deutschen Portfolios in den US Markt eingestiegen. Die Frage war für die meisten hier, wann der Exit bei DRE kommt. M.E. ist man damals noch nicht ausgestiegen, weil man a. die Entwicklungspotentiale bei einigen Immobilien (z.B. Frankfurt ETW-Verkauf, Hamburg Mendelsonstr aber auch die restlichen Nicht-DRE Grundstücke der DRE wie Kassel und in Berlin etc) noch realisieren wollte und da man schlicht und einfach auch erst noch das US-Geschäft aufbauen und nicht so viel Liquidität haben wollte.

M.E. könnte der Ausstieg von Summit bei DRE bevorstehen, da diese beiden Gründe nicht mehr oder nur teilweise gegeben sind:
1. Projektentwicklung: DRE hat scheinbar einen Großteil der Projektentwickler verloren, da die Firma nicht mal in der Lage ist, Umbauten für Neuvermietungen abzuschließen, geschweige denn die vorhanden Projekte zu entwickeln. Hinzu kommt, dass aktuell das Projektentwicklungsgeschäft angesichts steigender Baukosten und sinkender Verkaufspreise/stark steigender Refinanzierungszinsen stark an Attraktivität verloren hat.
2. Mittlerweile hat Summit in USA eine solide Position aufgebaut und ist dort derart hoch verschuldet, dass ein weiteres Wachstum in nennenswertem Umfang wohl nur durch die aus einem möglichen Verkauf der DRE und der übrigen Restbestände der Summit in Deutschland erfolgen kann.
Vor 2 Tagen wurden von Summit die Key Performance Indicators des letzten Geschäftsjahres veröffentlicht. Danach ist das Property Portfolio wieder auf 1,8 Mrd. Euro gestiegen, wovon sich mehr als 2/3 in USA befinden. Das deutsche Portfolio macht nur noch 30% aus. Gleichzeitig ist der LTV auf 27% gestiegen. Geht man davon aus, dass DRE und die übrigen Grundstücke in D schuldenfrei sind (de facto wohl sogar Cashpositiv) beträgt der LTV in USA gut 40%. Ein höherer LTV ist in der gegenwärtigen FInanzierungssituation kaum machbar ohne Probleme mit Banken etc. zu bekommen.
Gleichzeitig sind die verbleibenden Deutschen Aktivitäten (verbleibender Buchwert der Grundstücke: 70 Mio. Euro) durch die Abschreibung der Entwicklungspotentiale wesentlich einfacher zu bewerten.

Vor diesem Hintergrund würde ich mit einem Verkauf der DRE rechnen, sobald sich die Immobilienmärkte in Deutschland stabilisiert haben. mehr »

Warum sollte Summit einen Squeeze Out wollen? Die meisten Objektgesellschaften gehören DRE zu 100_%, d.h. Summit müßte Grunderwerbssteuer zahlen ohne einen großen operativen Vorteil zu haben. Ich gehe von einem Squeeze out ähnlich wie bei GXP erst nach einem Wechsel des Großaktionärs aus. Diesen erwarte ich allerdings relativ bald, da sich Summit m.E. weiter aus dem deutschen Markt zugunsten des US Markts zurückziehen möchte. mehr »