Deutsche Real Estate Aktie

Gebäude können normalerweise steuerlich über die steuerlich festgelegte Lebensdauer abgeschrieben werden. Da DRE meist Immobilienobjektgesellschaften aus Bankensanierung (d.h. mit hohem Buchwert) gekauft hat, ist es durchaus möglich, dass DRE auch ohne Verlustvortrag nur wenig Steuern zahlt (ich müßte in meinen Unterlagen nach möglicherweise vorhandenen Verlustvorträgen suchen). Insgesamt scheint die Firma aber recht gut steuerlich beraten zu sein.
Über den Abzug von Investitionen bei Immobilien kann man lange diskutieren. Ich persönlich bin aber der Auffassung, dass durch Erweiterungs- und Modernisierungsinvestitionen zusätzliche Werte geschaffen werden, die dann auch nicht vom FFO abgezogen werden sollten.
Da DRE den FFO nach Epra berechnet ist auch die Vergleichbarkeit mit anderen Firmen gegeben.
Allerdings wird bei DRE die Tatsache der Net Cash in Höhe von gut einem Euro pro Aktie in keiner Weise ausrechend berücksichtigt. Es ist und bleibt die billigste Immobilienaktie in Deutschland (wenigstens meiner Kenntnis nach).

war
in 2021 15,6-Fach bei einem fair Value von 1504€ je qm = 8,03€ Miete je qm & Monat
in 2022 14,7-Fach bei 1487 je qm = 8,43€ Miete je qm & Monat
in 2023 13,1-Fach bei 1384€ je qm = 8,8€ Miete je qm & Monat
Die Miete steigt also schön von Jahr zu Jahr. Der Mietmultiplikator wird sich wahrscheinlich stabilisieren. Wenn der Abwertungsdruck nachlässt dann sollte sich der Kurs auch wieder näher an den dann steigenden NAV annähern.
Gruß,
Johannes

Geschäftsbericht Online. Tüchtig Wertberichtigungen (für mich nicht ganz nachvollziehbar). Trotzdem NAV immer noch 21,88 Euro pro Aktie. Super niedriger Umsatz in 2023: nur 12.900 Stück!!! Da scheinen kaum noch Stücke außerhalb der Summit Group zu liegen.......
Das Thema Steuernachzahlung wg. § 6b EStG Rücklagen (Verkauf Objekt im Wedding) hat man erstmal durch interne Grundstücksverkäufe vermieden (Super Job vom StB, hoffen wir mal, das das Finanzamt die Gründe der Umstrukturierung akzekptiert). Anscheinend gab es noch genügend Grundstücke mit niedrigem Anschaffungswert. 65 Mio. Abwertung (halte ich für komplett überzogen, da auch bisher die Grundstücke relativ niedrig bewertet waren. Wird hier der Squeeze Out vorbereitet????) nach bereits 30 Mio. im Vorjahr (d.h. in Summe 95 Mio. oder ca. 20%, da wären viele andere Bestandshalter längst pleite....) . Daraus resultiert Verlust von 43 Mio. Euro.
FFO von 0,77 Euro (trotz fehlender Nettofinanzverschuldung (Nettoliquidität: 22 Mio. Euro) und relativ hohem Leerstand vor Übergabe Hafenstr. und Dietzenbach).
Leerstand per 31.12.2023 19% (Großteil im vom Summit gekauften Objekt in Essen, Hauptstr. Berlin und in Saarbrücken. Die Objekte in Essen und Saarbrücken sollten grundsaniert und dann vermietet werden. Mieter in Goslar (14.000 qm) wird im Jahresverlauf ausziehen. Da bin ich mal auf die Neuvermietung gespannt...Ansonsten ist WALT auf 4,1 Jahre (3,9 Jahre) gestiegen.
Die weitere Entwicklung von Neubauprojekten (z.B. Mendelssohnstr. in HH, Hauptstr. Berlin) ist aktuell bis auf das Einholen der Baugenehmigung gestopt. Es ist unklar ob das auch für die Entwicklung in Essen und Saarbrücken gilt. Man scheint das Pulver für Zukäufe trocken halten zu wollen....

Insgesamt ein recht erfreulicher Bericht (bis auf die m.E. überzogene Abwertung der Immobilienwerte, wenn man sie mit den Bilanzierungen bei anderen Gewerbeimmobilienbestandshaltern vergleicht).



https://www.drestate.de/files/download/DRE_GB_2023.pdf

https://www.drestate.de/geschaeftsberichte
Aufgrund von Bewertungsanpassungen sinkt der NAV je Aktie von 24,04€ auf 21,88€ je Aktie
Bewertungseffekte in Höhe von -65 Mio. € (zum Halbjahr -44,8 Mio. €)
Das FFO je Aktie steigt von 0,69€ auf 0,77€

Gruß,
Johannes

Es kauft halt keiner. Zwar werden am Freitag die Geschäftszahlen für 2023 veröffentlicht, allerdings dürfte aufgrund der geringen Verschuldung der Rückgang des NAV relativ gering sein. Auch wird man anscheinend die Wohnungen in Frankfurt auch peu a peu los. Die Aktie leidet halt unter dem schlechten Klima für Immobilienaktien und dem Exit der Nebenwertefonds.

Mittlerweile scheinen die Wohnungen in Frankfurt weitgehend fertiggestellt zu sein. Aktuell sollen ca. 50% bereits vermarktet sein (im Herbst waren es noch 40%), wobei der Verkauf m.E. sehr langsam erfolgt. Allerdings ist man immer noch bei Kaufpreisen von mindestens 6100 Euro pro qm (im Schnitt wohl eher 7000 Euro) inkl. MWSt.
Interessant ist auch, dass (noch) keine neuen Projekte gekauft wurden. Angesichts der niedrigen Transaktionspreise wäre das mittlerweile wohl nicht so uninteressant. Andererseits begrüße ich es, wenn man zunächst die Häuser in Saarbrücken und Essen saniert und neu vermietet, bevor man neue Projekte beginnt (z.B. HH Mendelsohnstr.) oder kauft.

https://www.immobilienscout24.de/neubau/bresser-immobilien-gmbh/factory-suites-bezugsfertig/108033.html

ChatGPT

Sollte es zu einem Konrollwechsel mit Pflichtangebot kommen, wäre der durhschnittliche 3-Monatsbörsenkurs zwar eine Untergrenze, aber es wäre natürlich der Preis zu bieten, den der Erwerber beim Konrollwechsel zahlt.

§31 WpÜG (1) "Der Bieter hat den Aktionären der Zielgesellschaft eine angemessene Gegenleistung anzubieten. Bei der Bestimmung der angemessenen Gegenleistung sind grundsätzlich der durchschnittliche Börsenkurs der Aktien der Zielgesellschaft und Erwerbe von Aktien der Zielgesellschaft durch den Bieter, mit ihm gemeinsam handelnder Personen oder deren Tochterunternehmen zu berücksichtigen."

Bei einem Delistingangebot, kann der 6 Monatsbörsenkurs die Untergrenze sein.
Danach (im Freiverkehr) wäre bei Kontrollwechsel kein Pflichtangebot mehr erforderlich.

Ich höre immer nur Squeeze-out.
Was soll im aktuellen Umfeld daran für Aktionäre interessant sein?
Der Immobilienmarkt ist weiter im Abschwung, die Börsenkurse sind meist weit unter NAV.
Im Ergebnis würde sich eine bescheidene Bewertung ergeben, zwar sicher deutlich über dem aktuellen Kurs, aber weit unter NAV.
Und zu diesem Preis würden die Aktionäre enteignet.

Ich gehe davon aus, dass Summit die DRE irgendwann verkauft oder einen Squeeze Out durchführt. Wann das passiert kann aber keiner sagen. Je früher desto besser. Bis dahin sollte über die Mietrendite der innere NAV tendenziell gesteigert werden.