Summit wird ggf. wirklich viel EK/Gesellschafter-Darlehen
benötigen, um den Kauf dieses NYC Portfolios zu finanzieren.
Anbei die Antwort von Microsoft Copilot (ich empfehle jeden
selbst eine entsprechende Analyse/Abfrage durchzuführen).
Antwort KI:
Typischer Eigenkapitalbedarf bei solchen Portfolios
🟦 1. Beim Kauf (Initial Equity)
Für ein Portfolio wie Pinnacle (rent‑stabilized + deferred
maintenance) brauchst du typischerweise:
➡️ 35–50 % Eigenkapital des Kaufpreises
Warum so viel:
- Kreditgeber gehen nur auf 50–65 % LTV
- Bei Distress oft sogar nur 40–55 % LTV
- Viele Bridge‑Lender verlangen
CapEx‑Reserven, die nicht mitfinanziert werden
🛠️ 2. CapEx‑Budget (Eigenkapital oder separate Finanzierung)
Bei stark vernachlässigten Gebäuden ist das CapEx‑Budget enorm.
Typisch:
- $15.000–$35.000 pro Einheit bei moderatem
Rückstand
- $40.000–$70.000 pro Einheit bei schwerem
Rückstand (wie Pinnacle)
Für ein 5.000‑Unit‑Portfolio bedeutet das:
- $200–350 Mio. CapEx sind realistisch
Davon finanzieren Kreditgeber oft nur:
- 0–50 % (über CapEx‑Reserven im Bridge
Loan)
Der Rest muss aus:
- Eigenkapital
- Mezzanine Debt
- Preferred Equity
- Förderprogrammen
gedeckt werden.
🧱 3. Gesamt-Eigenkapitalbedarf (realistisch)
Wenn man Kaufpreis + CapEx + Reserves zusammenrechnet, landet man
bei:
➡️ 45–65 % des Gesamtprojekts als Eigenkapital
Das ist die echte Zahl, die Investoren in NYC für solche
Distress‑Portfolios einplanen.
📊 Beispielrechnung (vereinfachtes Modell)
Angenommen:
- Kaufpreis: 450 Mio. USD
- Bridge Loan LTV: 55 % → 247,5 Mio. Debt
- Equity für Kauf: 202,5 Mio.
- CapEx: 200 Mio. (nur 30 % durch Lender
finanziert → 60 Mio.)
- CapEx‑Equity: 140 Mio.
- Working Capital & Reserves: 20–30 Mio.
➡️ Gesamt-Eigenkapitalbedarf: ca. 360–380 Mio. USD
Das entspricht ~55–60 % des Gesamtprojekts.
🧩 Warum der Equity‑Anteil so hoch ist
- Rent‑stabilized NOI ist niedrig
- Upside ist gesetzlich begrenzt
- Deferred maintenance erhöht das Risiko
- Kreditgeber verlangen hohe Reserves
- Local Law 97 & 11 erzeugen zusätzliche
Kosten
- Distress‑Portfolios haben oft negative
Cashflows
📌 Kurz gesagt
Für ein solches Portfolio brauchst du:
➡️ 35–50 % Equity für den Kauf
➡️ + zusätzlich 10–20 % Equity für CapEx & Reserves
➡️ Gesamt: 45–65 % Eigenkapitalanteil
Das ist der realistische Marktstandard für
NYC‑Distress‑Multifamily.
Ende Antwort KI (keine Gewähr)
Ein Teil des Kaufpreises kann wohl aus dem Verkaufserlös des Paz
Oil Pakets finanziert werden:
https://en.globes.co.il/en/article-zohar-levys-summit-sells-16-paz-stake-1001517015
Der Verkaufserlös von 1,1 Mrd. NIS oder ca. 350 Mio. USD dürfte
einen Teil des Kaufpreises dabei decken, wobei die AKtien
teilweise wohl finanziert waren (Nettoerlös dürfte bei m.E. ca.
250 Mio. USD gelegen haben).
Trotzdem dürfte Summit angesichts des verbleidenden
Kapitalbedarfs gezwungen sein, die DRE zu verkaufen oder die
Grundstücke der DRE sehr hoch zu beleihen und sich über
Upstream-Darlehen zu bedienen (was m.E. rechtlich halbwegs sauber
nur nach einem Squeeze Out oder BGAV funktionieren dürfte). Der
Prozess über SQ/BGAV und Beleihung der Grundstücke dürfte
allerdings recht komplex und zeitaufwendig sein, was für einen
Verkauf sprechen würde. Andererseits sehe ich aktuell auch kaum
Käufer für ein derart komplexes Portfolio wie die DRE mit all
ihren Entwicklungspotentialen und Leerständen....
Übermorgen ist der Gerichtstermin. Schaun wir mal was
herauskommt.....
Irrtum vorbehalten. DYOR