Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? (Seite 3)

[gnuldi]

Schon seltsam, wie pessimistisch hier im Forum viele für Nebenwerte sind
Obwohl diese günstigste bewertet sind
Scharf, dre, Limes,siltronic, Hornbach, K&s, Umicore-alle günstig zu haben

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.027.248 von hedgehog48 am 29.12.23 10:24:57

Dass man in der Vergangenheit in einem euphorischen Immobilienmarkt gut verkaufen konnte, würde ich so übersetzen, dass man in der aktuellen Marktlage vielleicht zur Abwechslung mal billig kauft oder sich als Fusionspartner mit aktiver Börsennotierung im regulierten Markt an der Branchenkonsolidierung beteiligt, falls diese denn mal in Gang kommen sollte.

Die Idee, durch Verkauf oder Strukturmaßnahmen etwas zu verdienen, ist ja nicht verboten.
Aber indem man jeden Monat die gleiche Frage stellt, ob die Grunderwerbsteuerthematik einem Squeeze-out entgegenstehe, wird ein Verkauf oder Squeeze-out nicht wahrscheinlicher.

Meines Erachtens ist das sogar grober Unfug, in der derzeitigen Marktlage über einen Verkauf zu spekulieren, reihenweise sind hochverschuldete Akteure bemüht, ihre Objekte in einem ausgetrockneten Markt zu verkaufen, weil sie gezwungen sind, ihre Verschuldung abzubauen. Da braucht es keine großen BWL Kenntnisse, um zu erkennen, dass keine guten Preise erzielbar sind und man von Verkäufen besser Abstand nimmt.

[gnuldi]

Schon sind wir über 9 Euro
Mal sehen, ob wir in 2024 doppelt so hoch stehen

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.013.283 von honigbaer am 24.12.23 13:34:38

Bei dieser Perspektiventwicklung mit Hilfe von BWL-Kenntnissen kann ich nur brav zuhören. Mein Ansatz war und ist einfacher: Die Mutter hat von zwei hübschen Töchtern Drestate und German Properties letztere unter deutlichem Wertzuwachs verkauft und seither erwarten alle, dass es auch mit der Drestate so passieren wird. In der Hochphase dieser Phantasie haben wir den Aktienkurs bei 15 Euro gesehen.

Trägt diese Hoffnung noch?

[immerso]

Danke für die Klarstellung.
Dann würde es hinauslaufen auf Delisting gefolgt von Kontrollwechsel.
Ich frage umgekehrt: Was soll außer einem Squeeze-Out hier interessant sein? Gerade wenn es absehbar keine Trendwende am Immobilienmarkt gibt. Ein SO würde die beste IRR bieten beim aktuellen Kurs. Wie soll der NAV sonst jemals realisiert werden?

ChatGPT ist oft schon eine bessere, zumindest schnellere Informationsquelle als Google, und wird es in Zukunft noch mehr sein. Du kannst ja ggf. gerne eine gegenteilige Rechtslage darstellen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.012.392 von immerso am 24.12.23 01:31:18

ChatGPT

Sollte es zu einem Konrollwechsel mit Pflichtangebot kommen, wäre der durhschnittliche 3-Monatsbörsenkurs zwar eine Untergrenze, aber es wäre natürlich der Preis zu bieten, den der Erwerber beim Konrollwechsel zahlt.

§31 WpÜG (1) "Der Bieter hat den Aktionären der Zielgesellschaft eine angemessene Gegenleistung anzubieten. Bei der Bestimmung der angemessenen Gegenleistung sind grundsätzlich der durchschnittliche Börsenkurs der Aktien der Zielgesellschaft und Erwerbe von Aktien der Zielgesellschaft durch den Bieter, mit ihm gemeinsam handelnder Personen oder deren Tochterunternehmen zu berücksichtigen."

Bei einem Delistingangebot, kann der 6 Monatsbörsenkurs die Untergrenze sein.
Danach (im Freiverkehr) wäre bei Kontrollwechsel kein Pflichtangebot mehr erforderlich.

Ich höre immer nur Squeeze-out.
Was soll im aktuellen Umfeld daran für Aktionäre interessant sein?
Der Immobilienmarkt ist weiter im Abschwung, die Börsenkurse sind meist weit unter NAV.
Im Ergebnis würde sich eine bescheidene Bewertung ergeben, zwar sicher deutlich über dem aktuellen Kurs, aber weit unter NAV.
Und zu diesem Preis würden die Aktionäre enteignet.

[immerso]

Wenn sie einen RETT-Blocker installieren, damit der Käufer keine Grunderwerbssteuer zahlen muß, wäre dann ein anschließender Squeeze-Out möglich? Der Käufer hält dann ja gerade eben keine 90% bzw. 95% direkt. ChatGPT meint, die indirekte Beteiligung genüge für das SO-Verlangen.

Ein Pflichtangebot führt für den Streubesitz nur zu einem witzlosen Angebot in Höhe des Börsenkurses. Das wäre allenfalls interessant für die, die aussteigen wollen uns es mangels Börsenhandel sonst nicht können. Nur mit einem freiwilligen Angebot, auch wenn es gut ist, wird man aber nie alle freien Aktionäre loswerden. Wozu also dafür mehr bieten als den gesetzlichen Mindestpreis?
Ich sehe nicht, was ein Delisting nützen würde. Auch dafür wird ein Pflichtangebot fällig.

Was nützt die günstige Bewertung ohne Squeeze-Out? DRE war immer günstig bewertet, man kann sich fragen, ob sich daran je etwas ändert.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.470.941 von deepvalue am 12.09.23 21:51:48

Zitat von deepvalue: Warum sollte ein SO kommen? Für den fällt doch Grunderwerbssteuer an (so Sachen wie bei IMW kann man normalerweise nicht machen....). Daher dürfte dieser nur nach einem Ausstieg von Summit kommen. Aktuell sehe ich allerdings kaum Nachfrage nach so einem Paket.
Der Wertrückgang bei DRE ist natürlich aufgrund des fehlenden Hebels/Verschuldung relativ gering. Die Aktie ist immer noch sehr günstig gemessen an allen Parametern (ich achte auf NKM/EV). So billig kann ich nirgendwo in Deutschland Immobilien kaufen.

RETT Blocker kann man schon noch anwenden, es ist nur etwas umständlicher geworden.
Wobei Drestate selbst doch ein RETT Blocker Konstrukt ist, indem nie mehr als 90% von Drestate in einer Hand zusammengeführt wurden. Und dieses Konstrukt sollte Bestandsschutz genießen, trotz der Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz 2013, womit meines Erachtens sogar eine Aufstockung auf 100% nach einer Wartezeit von damals 5 Jahren steuerbefreit sein sollte.

Schlimmstenfalls würde ein Käufer der gesamten DRESTATE eine neue RETT Blockerkonstruktion installieren, indem 10% der Aktien bei einer Drittgesellschaft geparkt werden, was die Erfüllung der Abfindungspflicht aus dem Pflichtangebot ermöglicht, ohne Grunderwerbsteuer auszulösen.

https://www.roedl.de/themen/immobilienwirtschaft/grunderwerb…

Einem Squeeze-out ginge aber vermutlich ohnehin ein Delisting voraus und nur weil keine Grunderwerbsteuer anfällt, muss man noch lange keinen Squeeze-out anstreben.

Summit Properties ist eine opportunistische Immobiliengesellschaft, die können auch genauso gut wieder auf die Idee kommen, den miesen Büroimmobilienmarkt in Deutschland für Käufe zu nutzen oder Kooperationen einzugehen, wobei die Börsennotierung nützlich sein kann. Im Handelsblatt hatte ich gerade erst wieder einen Kommentar eines Büroimmobilienentwicklers gelesen, der meinte nach 2 Jahren Krise sei kaum Besserung in Sicht, es herrsche ein Käuferstreik institutioneller Investoren.

Nach der Benko Insolvenz wurde übrigens auch der EZB eine Mitschuld unterstellt, sie habe mit ihrer Anfrage an die Banken zu Signakrediten die Akquisition neuer Mittel durch Benko erschwert. Die EZB wies das natürlich zurück, man habe alle Engagements der Banken unter Kontrolle und mache regelmäßig solche Anfragen. So oder so kann man sich aber ausmalen, wie es vielen Akteuren im Markt derzeit geht, während Drestate sich jederzeit für Neuengagements verschulden könnte.

[immerso]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.470.941 von deepvalue am 12.09.23 21:51:48

Das sollte die Antwort sein auf #1635 und weitere oben.

@Aurcaner: Es geht nicht um die 30%-Schwelle, sondern daß wenn der jetzige Großaktionär verkaufen wollte, er dann einen Käufer finden müßte, der vermutlich die ganze AG übernehmen will. Theoretisch wäre es denkbar, daß er nur die knapp 90% von Summit übernimmt.
@deepvalue: Warum würde die Grunderwerbssteuer nicht anfallen, wenn es sich um ein freiwilliges Angebot an den Streubesitz handelt anstatt um eine Zwangsabfindung? Sofern der Käufer mehr als 90% der Aktien bekommt, wird doch bereits die Grunderwerbssteuer ausgelöst?

[immerso]

Ich halte NKM/EV nicht ganz für den richtigen Ansatz. Schon deswegen, weil man damit alle anderen Bilanzposten wie Vorratsimmobilien etc. außen vor läßt.
Das heißt, man müßte sich erstmal überlegen, ob man von einem Liquidationswert ausgeht, dann müssen auch die anfallenden Steuern berücksichtigt werden, oder eher von einem Fortführungswert, wie er für einen potentiellen Übernehmer interessant ist. Nach EPRA gibt es ja auch drei verschiedene Ansätze für das, was früher NAV hieß.

Mein Vorschlag wäre, zunächst von der Bilanz auszugehen, wie sie ist, und dann auszurechnen, mit welcher Mietrendite die Immobilien beim aktuellen Börsenwert bewertet werden. Dazu ersetze man das Eigenkapital durch den Börsenwert, und die dadurch entstehende Bilanzverkürzung geht auf der Aktivseite gegen die Investment Properties. Damit kann man den im Anhang angegebenen Markt-Mieten-Multiplikator neu berechnen. Ergebnis: 6,3x. Das ist mehr als Dein Wert, aber natürlich immer noch günstig.
Das eine Objekt, das nur als Finanzanlage konsolidiert wird, wird damit nicht erfaßt, aber das macht den Braten nicht fett.