Immobilien Crash im Land der aufgehenden Sonne - 500 Beiträge pro Seite

[tropezon]

Immobilien im „Land der aufgehenden Sonne“, das Land des Lächelns.

1990 –92 ist den Einwohner dieses Landes, das Lächeln vergangen, Aktien und Immobilien rasten in den Keller und die Geldvernichtung schien Endlos. Erst jetzt scheinen die Immobilien ihre schwindsuchtartigen Verfall gestoppt zu haben. Ja, wie ich gelesen habe, sogar, aber in noch vereinzelten Gebiete, wieder in volle Fahrt zu kommen. Beispiel: in Tokyo – Ortsteil Ginza Shimbashi + 32% und in Niseko auf der Insel Hokkaido + 33%. Allerdings sollen sie in wenigen Kilometer Entfernung auch 15 % gefallen sein!!! Frei nach dem Motto: Lage, Lage und noch mal Lage.

Was nun? Stopp, Erholung oder weiteren Abmarscht in die Finsternis?

Mich interessiert hauptsächlich der Immobilienmarkt, seine Vergangenheit und seine weitere Entwicklung.

Wer kann, mit fundiertem Wissen, dazu beitragen?

Spekulative Aussichten oder Meinungen helfen uns genau so wenig wie pseudo- Wissen und leere Floskel, das Rätsel dieses langen Abwärtstrend zu knacken.

Antworten auf Fragen wie:

- Warum und wie wurde die kurze, übertriebene Hausse ausgelöst und deren anschließenden langen Verfall?
- Waren nur Banken, Großunternehmen und andere Firmen im tiefsten betroffen?
- Wie waren und sind heute die Relationen Preise- Gehälter- Lebensunterhaltskosten-Mieten- Schulden, etc.. alles was wichtig sein kann?
- Wie hoch ist die Private Verschuldung? Gesamt, pro Kopf?
- Spielen japanische Steuern ( direkte und indirekte) eine ( maßgebliche) Rolle?
- Welche Rolle ist den Währungsschwankungen zu zu schreiben?
- Und vieles mehr, wenn bekannt.. Demographische Entwicklung, Mentalität, etc...
- Gibt es Parallelen mit oder in Europa?

Ich möchte aus- und mit diesen Daten versuchen abzuleiten, wie sich die europäischen Immobilienmärkte eventuell weiter entwickeln könnten.

Ich habe, seit ich in Spanien wohne, mich für Japan nie mehr interessiert und die Entwicklung seit 1990 nur am Rande wahrgenommen. Doch in den letzten Monaten wird die japanische Immobilien Misere von einigen User immer wieder als Damoklesschwert in allen Immothreads als Beispiel geführt. Aber keiner kann dazu eine Erklärung oder Begründung liefern. Das nenne ich „ leere Floskel“ und Panikmacherei.

Also liebe Leser und Immobilienprofis aus allen Länder, schreibt euer Wissen und versucht mit mir, diesem negativen Phänomen seine drohende Wirkung als latentes Schreckgespenst zu destabilisieren und zu entlarven.

Im nächsten Posting werde ich mein kleines und weniges Wissen, dass ich in den letzten Tagen recherchiert und angesammelt habe, bekannt geben. Es soll nur ein Anfang sein.

Viele Grüße

Tropezon

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.648.255 von tropezon am 16.10.06 01:08:22

Guten morgen in den warmen Süden

Warum und wie wurde die kurze, übertriebene Hausse ausgelöst und deren anschließenden langen Verfall?
Die Hausse war nicht kurz.
Getrieben wurde sie zum Schluß nur mehr durch die kreditfinanzierte Spirale, in der Immobilien beliehen wurden um Aktien zu kaufen und dann die Aktien beliehen wurden um mehr Immobilien zu kaufen.
Irgendwann hat sich der Aktienmarkt verabschiedet, und der Immobilienmarkt ist mitgekracht.

[HuginundMunin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.650.145 von big_mac am 16.10.06 07:31:59

Die Schwindsucht der japanischen Assets (Aktien und Immobilien) hat sicher auch mit der Demografie zu tun. (Stichwort Asset Meltdown). Wahrscheinlich droht das auch in Europa.

Allerdings wann fängt es an? Vorher gibt es ziemlich sicher die SuperHausse. Mein Tipp: frühestens 2010 spätestens 2015.

so long
H&M

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.650.145 von big_mac am 16.10.06 07:31:59

Guten Morgen nach Graz, hallo mein Freund.

kurze, übertriebene Hausse

Ich meine damit die letzten 5 Jahre vor dem Absturz ( 1985-1990 ).

in der Immobilien beliehen wurden um Aktien zu kaufen und dann die Aktien beliehen wurden um mehr Immobilien zu kaufen.

Ja, die Immobilien wurden sogar mit 120 % beliehen, weil der Kreditgeber davon ausging, dass in 4 Monate der Wert der Immobilie diese Grenze schon überschritten hat.
Aber das ist mir zu simpel, auch wenn ich die unersättliche Gier der Anleger berücksichtige.

Wenn Du Zeit hast, schau mal ob Du eine Zinskurve von den Jahren 1970 bis 2000 findest. Ich habe nur eine ab 1990 gefunden in der ich feststellen kann, dass die japanische Zentralbank zu spät reagiert hat.

Viele Grüße

Tropezon

[tropezon]

Hallo Leute,

Wo soll ich anfangen? Vielleicht mit der Immobilienpreis Entwicklung ab 1970 oder besser noch, mit einem Fakt der in Europa noch nicht ganz erreicht ist:
der japanische Immobilienpreis besteht aus 80% Grundstückpreis und 20% Baukosten.

Von 1978 bis 1990 erlebte Japan im Immobilienbereich eine unglaubliche, über 700 % Preissteigerung und allein in den letzten 5 Jahre von 1985 bis 1990 hat sich der Preis der Immobilien verdreifacht. Diese Preissteigerung – in so kurzer Zeit - ist mit keinem anderen Land vergleichbar.




Der anschließende Preisrückgang der ja irgendwann kommen musste wird in der folgende Grafik jährlich dokumentiert:



In diesem Dokument kann man erkennen, dass noch in 1990 die Preissteigerung, in den grün gezeichneten Gebieten bis zum Spitzenwert von knapp 50%( in einem Jahr) in Kyoto, gingen.

Hier eine Grafik von 1978 bis 2000. Sie zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise, Aktien und vom Rest verstehe ich nichts.



Ich hörte letzte Woche im Fernsehen, dass ein kleine Wohnung von 35 m² in Tokio 1.200 € Miete kosten.

Hier eine Anzeige die ich gelesen habe:
Tokio, Bezirk Bunkyo, in einem Haus mit 10 Stockwerke, Baujahr 1983, 5 Minuten von der Metro, Appartement im 6ten Stock, 94m² + 10m² Balkon, 47 Millionen Yen = ca. 313.000 €.
Was mag diese Wohnung gekostet haben in 1990, wenn man noch so ein Preis fordert, nach 75 % Baisse??? – Hochgerechnet ca. 1.300.000 € ?

In einer anderen Anzeige, werden auch Wohnungen in Hiroschima angeboten, die unter 50.000 € liegen. Kommt mir jetzt nicht mit Strahlung oder Radioaktivität. Die Grundstücke kosten nämlich auch dort über 400€ pro m².

Ach, noch etwas. In Japan gibt es eine hohe Grundsteuer –aufgeteilt auf Grund und Haus – insgesamt 2 % des Gesamtwerts jährlich. Bei einem Immobilienpreis von 350/400.000 € würde allein die Grundsteuer ausreichen um in europäischen Länder die Miete zu zahlen.

So, jetzt seid Ihr dran. Die Fragen und worauf es ankommt, habe ich unter #1 gestellt.
Wissen ist Macht. Zeigt euere Macht!!!

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.651.384 von HuginundMunin am 16.10.06 09:40:25

H&M,

Allerdings wann fängt es an? Vorher gibt es ziemlich sicher die SuperHausse. Mein Tipp: frühestens 2010 spätestens 2015.

Solltest Du Recht haben ( behalten), würde das bedeuten, dass es schon angefangen hat aber die „ Superhausse“ noch aussteht. Dann hätten wir die Parallele zu Japan und der Crash müsste folgen.

Demographische Entwicklung.

Was ich bisher gesehen habe ist, dass im Gegensatz zu Europa und den USA, die Bevölkerung zurück geht und keine Einwanderung stattfinden die den heimischen Schwund kompensiert. Ich bin mir allerdings noch nicht ganz sicher, also bitte mit Vorbehalt zu genießen. Vielleicht findet jemanden ein ausführliche Tabelle.

Grüße

Tropezon

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.653.811 von tropezon am 16.10.06 11:44:25

@trop

wenn Du Dir Deinen Chart mit den korrigierenden Börsenkursen anschaust dann wirst Du feststellen, dass der Wert der Grundschulden sich trotz der gefallenen Immobilienpreise nicht wesentlich reduziert hat. Das bedeutet, dass die Immobilien in der Summe (auch heute noch - nach 15 Jahren) überschuldet sind.

Es wurde nicht (nennenswert) getilgt! Und dan kommt die Deflation.

Gruß Kickaha

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.659.660 von kickaha am 16.10.06 16:05:04

Kickaha,

wenn Du Dir Deinen Chart mit den korrigierenden Börsenkursen anschaust dann wirst Du feststellen, dass der Wert der Grundschulden sich trotz der gefallenen Immobilienpreise nicht wesentlich reduziert hat. Das bedeutet, dass die Immobilien in der Summe (auch heute noch - nach 15 Jahren) überschuldet sind.

Kannst Du konkreter werden mit dem was Du meinst?

Die Grundschulden ist das die Kurve: „ real estate loans“?

Das man Schulden bei 0% oder nahe 0 % Zinsen nicht tilgt, kann ich am Rande noch verstehen und Deflation erhöht ja nicht die Schulden, oder doch?

Was ist: nominal GDP und weißt Du, wie sich die Gehälter in den letzten 15 Jahre entwickelt haben?

Gruß

Tropezon