VIB Vermögen AG- eine aussichtsreiche Anlage (Seite 258)

[Fozzybaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.141.951 von gate4share am 14.02.13 17:21:36

Und wenn VIB das Grundstück erwirbt, anschließend bebaut, und dann nur das " Grundstück " ohne Bauwerk verkauft stellen sich noch folgende Fragen:

Wer würde so ein Grundstück kaufen und auf das darauf errichtete Objekt sowie die Einnahmen daraus verzichten

Würde der Käufer, der evtl. finanziert bzw. sein Kapital bindet und dafür nur den Erbpachtzins erhält ein Geschäft machen, mit dem er zufrieden wäre

Wenn VIB das " Gebäude " irgendwann verkaufen will, wie steht dann der Grundstückseigentümer dazu

Würdest Du ein Gebäude kaufen, bei dem Du nicht Eigentümer des Grund- und Boden wärst, also immer irgendwie abhängig von Anderen wärst

Sind mir einfach zuviele unklare Fragen, beantworte sie mir selbst einfach mit: Aufregung aufgrund Formulierungsfehler

Gruß Fozzybaer

[Fozzybaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.141.951 von gate4share am 14.02.13 17:21:36

Wenn man sich mal mit dem Theme Erbpacht ( alte Formulierung ), heute Erbbaurecht näher befasst, wollen wir mal hoffen, daß es sich bei unserer Diskussionsgrundlage (GSB-Bericht ) um einen Formulierungsfehler handelt und VIB die Finger davon lässt.

Artikel ist zu umfangreich, deshalb hier der Link:http://lexikon.freenet.de/Erbbaurecht

Mag zwar sein, daß man im ersten Augenblick Finanzierungskosten reduzieren kann, aber dafür muß man auch seine Handlungsfreiheit ganz schön einschränken.

Wenn ich ein Grundstück hätte würde ich es lieber sofort komplett verkaufen, als evtl. über 99 Jahre nur eine Verzinsung ( Erbpachtzins ) zu bekommen, denn jetzt das Geld in der Tasche und mit dem gesamten Betrag arbeiten bzw. leben können, halte ich persönlich für sinnvoller,als vielleicht in 99 Jahren; also in der Zeit nach mir , einen Vorteil zu erwarten.

Funktioniert vielleicht bei kirchlichen Grundstücken, obwohl niemand weiß, wie alt der eigentliche Besitzer ( der liebe Gott ? ) eigentlich ist und was er dann damit will

Also; nächste Frage

Fozzybaer

[gate4share]

Klar wissen wir es nicht, noch nicht wie es genau ist!

Würde ja auch meinen, es muss da eine Fehlinterpretation sein, die GSC da äusserte.
Aber jetzt wo ich drüber nachdenke könnte man doch durchaus die Grundstücke von anderen Eigentümern halten lassen!
Aktuell hat man so 30 bis 45% Eigenkapital in den Objekten, inkl. GRundstück.
Man zahlt dann ca 4,5% Zinsen für die geliehenen ca 60% .

Und die Banken verlangen ja auch mind so 30 % Eigenkapital lieber mehr.

Wenn man nun das Grundstück abtrennt, dann würde man nicht, die ganzen Grundstückswerte vom Darlehen zurückführen müssen, sondern hätte grosse Bestandteile als Cash zur Verfügung, ohne Einnahmen zu verlieren!.


Also nehmen wir mal an ein Objekt hat einen Wert von 1,000,000 mit 77,000 Jahresmiete netto netto!
Man hat 30 % 300,000 Eigenkaptital eingesetzt und 700,000 Fremdkapital, wofür man 4,5 % zahlen muss = 31,500

Somit erwirtschaftet man ständig einen überschuss von 45,500 vor kalkulatorischen längerfristigen Instandhaltungskosten , vor Kosten der Gesellschaft.

Und nun schätzt man das Grundstück auf 250,000 Wert ein, das Gebäude hat 750 tsd wert.
Man verkauft das Grundstück, behält aber alle Bebauungsrechte und Umbaurechte inkl. Verkäufe etc bei sich.
Man erhält 250 Tsd bar ausgezahlt.
Dann zahlt man dafür sehr langfristig 3 % - evtl könnte man zur Zeit auch noch niedrigere Erbbaupachtzinsbeträge durchsetzen. Also 7,500 im Jahr.

Jetzt könnte man diese ganzen 250 tsd tilgen und hätte dadurch knapp 4 Tsd Euro an zinsen eingespart.

Sinniger wäre aber nur ein Teil davon zu tilgen- und den Rest für evtl neue Objekt zu verwenden.
Also der Wert des Gebäudes ohne Grundstück soll ja 750Tsd betragen.
Man tilgt jetzt 100tsd von den erhaltenen 250 Tsd.
Dann hätte man noch 600 Tsd Darlehen 4,5 % 27 Tsd Zinsen
und zahlt für das Erbpachtbaurecht 7,5 Rsd summa 33,5 tsd.
Muss also wohl 2,5 Tsd mehr Zinsen zahlen, hat dafür aber 150 tsd Cash zur Verfügung.

[Fozzybaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.141.370 von gate4share am 14.02.13 15:30:08

Klar wird sollten erst mal schauen ob es nicht falsch dargestellt ist.

Genau das sollten wir erst mal tun, bevor wir uns hier " verrückt " machen wegen einer Äußerung von " Außenstehenden ", auch wenn es Research-Leute sind/sein mögen.

Wenn man die Homepage von VIB durchforstet findet man nur an einer einzigen Stelle, nämlich unter Ankaufskriterien die " beunruhigenden " Worte Denkmalgeschützt und Erbpacht.


Ankaufskriterien

Die VIB Vermögen AG prüft vorrangig in Süddeutschland angebotene Immobilienprojekte bzw. Projekte, die nachfolgend aufgeführten Kriterien entsprechen:

Gewerbeimmobilien:
- vorrangig Logistikanlagen und Shoppingcenter
- Industrie- bzw. Produktionsanlagen

keine Wohn- und Freizeitimmobilien
(Wohnanlagen, Seniorenresidenzen, Hotels, Kinos, Erlebnisparks)

keine denkmalgeschützten Gebäude und Objektgrundstücke mit Erbbaurecht

Wobei man die Formulierung " mit Erbbaurecht " natürlich auch so interpretieren könnte, daß Denkmalgeschützte Objekte nur ausgeschlossen sind, wenn keine Erbpachtregelung vorliegt.
Also ich verstehe diese Formulierung eher als generelles Ausschlußkriterium ,egal ob denkmalgeschützt mit oder ohne Erbpacht, die Betonung liegt meiner Ansicht nach mehr auf Keine.
Eine Erbpachtregelung schränkt die Möglichkeiten des Objektbesitzers/betreibers sehr stark ein, da er nur noch bedingt über das Objekt verfügen/entscheiden kann.

Und denkmalgeschützte Objekte könnten noch , wie Gate4share erwähnte, noch Altlasten aus der BHB-Geschichte sein, wie auch das Einkaufszentrum in Aalen, in dem sich auch ein Kino befindet, obwohl lt. dto. auch Kinos ausgeschlossen sind.
Läuft halt mit, weil man sie vermutlich noch nicht entsprechend verwerten konnte oder einfach die Ertragssituation aus diesen Objekten in die Renditeerwartungen passt.Warum sollte man ein " Huhn, das goldene Eier legt " unnötig schlachten.

Die ganzen Investitionen in letzter Zeit gingen doch klar in Gewerbeobjekte mit hoher Rendite, was wollen wir mehr.

Und soviel Aufregung wegen eines " Schreiberlings"

Wie Siebter richtig schrieb, im Zweifelsfall die IR anmailen, sind bisher eigentlich immer sehr kommunikativ gewesen.

Also Jungs, ruhuig, gaaaaanz ruhig bleiben

Gruß Fozzybaer

[gate4share]

Klar wird sollten erst mal schauen ob es nicht falsch dargestellt ist.

Aber, wenn wir uns so Supermärkte oder Einkaufszentren anschauen, dann sind da oft grosse Anteile der Grundstücke nur als Parkfläche genutzt und bebaut ist eher nur ein Viertel.
Denke, dass man dann wohl davon ausgehen kann, dass ca 20 % bis 25% der Objektwerte , der Grundstückswert ausmacht.

Nun könnte man, wie das ja damals Vivacom machte, die Grundstücke grundbuchlich abtrennen und für die Bebauung ein Erbbaurecht eintragen - über 100 Jahre oder so...... Damit könnte man das Grundstück, mit dem Bau, den jemand anderen gehört, eben der VIB an Anleger verkaufen.
Dann würde VIB Vermögen das weiter langfristig pachten und den Erbpachtzinssatz an den Eigentümer, die Anleger zahlen.

Obwohl ja vivacom Pleite ging, war aber grundsätzlich die Trennung von Eigentum an Grundstück und Immobilie, nicht unbedingt falsch und könnte Eigenkapital für den Bestandhalter freisetzen!

[gate4share]

Zitat von infomi: Ist GBC da ein Fehler passiert oder hat das Unternehmen tatsächlich seine Kriterienfür die Objektauswahl geändert?

Ja, interessant! Grundsätzlich würde weder Denkmalschutz- noch Erbpachtobjekte zu ViB Vermögen passen. Oder man überlegt ein weiteres, evtl zusätzliches, Geschäftsmodell.[/quote]

ich hoffe, das dies nicht der Fall ist und glaube es eigentlich auch nicht. Vermutlich handelt es sich um eine sehr unglückliche Formulierung von Seiten der GBC.
Warum sollte VIB sein Geschäftmodell an dieser Stelle auch ändern? Man ist meines Erachtens mit dem bisher betriebenen Geschäftsmodell überaus erfolgreich, kann es professionell handhaben und hat sich darin eine große Expertise erarbeitet.[/quote]

Finde das auch sehr merkwürdig. Aber Denkmalschutz und Erbpachtobjekte
sind ja nun mal klare Bezeichnungen, die nicht anders gedeutet werden könnten. Und sowas saugt sich ja auch keiner aus den Fingern.

Was ich meinte, dass man eben zusätzlich zu den bisherigen Aktivitäten, hier noch tätig wird! So rein theoretisch könnte man mit der Verbriefung der Grundstücke für die eigenen Objekte ja grosse Eigenkapitalanteile freisetzen. So könnte das eine grosse Eigenkapitalfreisetzung werden, ohne, dass man auf Einnahmen verzichten müsste. Die Erbpachtzinsen, sind in der Regel sehr viel geringer als Hypothekenzinsen und auf jeden Fall noch viel geringer als die Objektmieteinnahmen.

Und bei den Denkmalschutzobjekt kann es sich auch evtl nur um ein einzelnes Objekt handeln. Die BHB Immobilien wird sicherlich über Objekt verfügen, die auch dem Denkmalschutz unterliegen, aus der damaligen zeit, die man von der Brauerei übernommen hat.

[infomi]

Zitat von gate4share:

Zitat von infomi: unter www.gbc-ag.de findet man einen aktuellen `Research Guide´ in dem auch Zahlen zur VIB AG aktualisiert sind.

Verwirrend in dem Kurzreport ist die Aussage das auch denkmalgeschützte und Objekte im Erbbaurecht Investitionsziel sind. Auf der HP des Unternehmens sind derartige Objekte ausdrücklich bei den Investitionskriterien ausgeschlossen.

Ist GBC da ein Fehler passiert oder hat das Unternehmen tatsächlich seine Kriterienfür die Objektauswahl geändert?

Ja, interessant! Grundsätzlich würde weder Denkmalschutz- noch Erbpachtobjekte zu ViB Vermögen passen. Oder man überlegt ein weiteres, evtl zusätzliches, Geschäftsmodell.

ich hoffe, das dies nicht der Fall ist und glaube es eigentlich auch nicht. Vermutlich handelt es sich um eine sehr unglückliche Formulierung von Seiten der GBC.
Warum sollte VIB sein Geschäftmodell an dieser Stelle auch ändern? Man ist meines Erachtens mit dem bisher betriebenen Geschäftsmodell überaus erfolgreich, kann es professionell handhaben und hat sich darin eine große Expertise erarbeitet.

[gate4share]

Zitat von infomi: unter www.gbc-ag.de findet man einen aktuellen `Research Guide´ in dem auch Zahlen zur VIB AG aktualisiert sind.

Verwirrend in dem Kurzreport ist die Aussage das auch denkmalgeschützte und Objekte im Erbbaurecht Investitionsziel sind. Auf der HP des Unternehmens sind derartige Objekte ausdrücklich bei den Investitionskriterien ausgeschlossen.

Ist GBC da ein Fehler passiert oder hat das Unternehmen tatsächlich seine Kriterienfür die Objektauswahl geändert?

Ja, interessant! Grundsätzlich würde weder Denkmalschutz- noch Erbpachtobjekte zu ViB Vermögen passen. Oder man überlegt ein weiteres, evtl zusätzliches, Geschäftsmodell.

[SiebterSinn]

Einfach mal Frau Riechert anmailen...

[infomi]

unter www.gbc-ag.de findet man einen aktuellen `Research Guide´ in dem auch Zahlen zur VIB AG aktualisiert sind.

Verwirrend in dem Kurzreport ist die Aussage das auch denkmalgeschützte und Objekte im Erbbaurecht Investitionsziel sind. Auf der HP des Unternehmens sind derartige Objekte ausdrücklich bei den Investitionskriterien ausgeschlossen.

Ist GBC da ein Fehler passiert oder hat das Unternehmen tatsächlich seine Kriterienfür die Objektauswahl geändert?