SEB Immoinvest, sell out nutzen! (Seite 16)

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.809.722 von for4zim am 27.09.18 07:48:25

Dumme, gierige Anleger und Abzocker/Betrüger bilden eine unheilvolle Symbiose.

In fast allen anderen Staaten ausser in D sind solche Kontrukte eben mit Recht verboten.
Nur in Deutschland darf es mit den hausinvests und Co noch immer dieses Spiel der immer nur weiter steigenden Charts (Buchwerten) geben; auch wenn die volatilen Immobilienmärke abschmieren!..

Man stelle sich das mal mit einem Aktienfonds vor.. mit Aktien, die nur Immobilienwerte haben.

Es gibt doch gar keine Kontrollinstanz für diese "unabhängigen" Immobilenbewerter, die ihren Job bei den SEBs und Degis bis ca. 2011 mehr als mies gemacht haben, wie sich nun herausstellt! Und genau deshalb sollte man die Fonds auf hochspekulativ setzen. Und nicht, wie in der Vergangenheit auf "mündelsicher" zum Teil!! Das ist ne riesen Sauerei. Dass das immer noch als relativ sicher verkauft werden darf.
Und die Kinder (oder die Leute, die sich das als Sicher haben aufschwatzen lassen von ihren Bankstern) deren Vermögen jetzt schmilzt und schmilzt, waren bestimmt in keinster Weise Schuld..

[for4zim]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.809.083 von ariba0815 am 27.09.18 00:05:21

Das ist alles richtig, trotzdem kann man die Anleger nicht aus der Verantwortung entlassen. Dumme, gierige Anleger und Abzocker/Betrüger bilden eine unheilvolle Symbiose.

Immobilienbewertungen sind sowieso ein Problem für sich - woher weiß man, für welchen Preis man einen Käufer findet, wenn man zu einem bestimmten Zeitpunkt verkaufen muss und potentielle Käufer das wissen? Ich habe daher Immobilien immer als spekulative Anlage gesehen.

[ariba0815]

Werter for4zim,

mit deiner Aussage „das war doch die Blödheit der Anleger“, machst Du es Dir doch etwas zu leicht, auch wenn Du dann die Kurve noch hinbekommst und schreibst „dass der erzwungene Verkauf der Immobilien natürlich auch zu entsprechenden Abwertungen führte und unrealistische Bewertungen zwangsläufig aufdeckte“.

Also scheinst Du ja doch klar erkannt zu haben, dass „unrealistische Bewertungen“ das A und O gewesen ist.

Das alles hätten die kleinen „blöden Anleger„ also wissen müssen ?

Sie hätten auch wissen müssen, dass es ein Irrsinn war professionelle Anlegern ihren Fond als Geldmarktersatz zur Verfügung zu stellen. Deren enorme Anlagesummen waren durch die Möglichkeit der kurzfristigen Liquidierbarkeit, das tödliche Gift für diese Immobilien-Fonds. Viele Banken, sind im laufe der Geschichte, schon Leck geschlagen, als sie die Transformation von (mobilem) Geldvermögen in langfristige (immobilie) Anlagen versucht haben. Die IHB in Frankfurt/Main, war so ein Beispiel.

Als dann die Profianleger ihre Anlagegelder zurück verlangt haben, mussten Objekte verkauft werden und erst dadurch wurden auch die kleinen Anleger verunsichert und der unheilvolle Absturz begann.

Die Fehler haben die von den „blöden Anlegern“ hochbezahlten ( angeblich erstklassigen) Managern gemacht, die aus Gier und der Ausblendung aller Risiken – in der Zusammenarbeit mit der staatlichen Behörde „BAFIN“ - dieses Fiasko zu verantworten haben.

Du übersieht auch, dass diese Anlage als mündelsicher eingestuft gewesen ist und man mit Voraussicht und guten Willen bei den beteiligten Banken und Versicherungen eine Auffanggesellschaft hätte gründen können.

Bei Griechenland hat man bei höherem Risiko und erheblich höheren Summen sich ja doch auch etwas einfallen lassen. Nur die anstehenden Mrd.-Verlusten bei den einheimischen Staatsbürgern haben selbst die Fondsmanager nicht interessiert.

Diese konnten dann nochmals kräftig beim „verramschen“ der Objekte - über 10 Jahre – richtig Geld verdienen, und treiben es nun mit den Zurückbehaltungen von überhöhten Eventualverbindlichkeiten auf die Spitze.

Könnte man daher nicht eher der Meinung sein „ die blöden Fondsmanager“ hätten doch wissen müssen, dass wenn die überbewerteten Objekte verkauft werden, diese Verluste für jedermann ersichtlich werden würden?

[for4zim]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.792.952 von kevinmiddleton am 25.09.18 14:19:52

Das war doch die Blödheit der Anleger. Die hatten es doch in der Hand, durch die Erklärung, ihre Mittel nicht gleich aus dem Fonds abzuziehen, die Wiedereröffnung des Fonds zu ermöglichen. Aber da hat Gier Hirn gefressen und zu der absehbaren Folge geführt, dass der erzwungene Verkauf der Immobilien natürlich auch zu entsprechenden Abwertungen führte und unrealistische Bewertungen zwangsläufig aufdeckte.

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.792.952 von kevinmiddleton am 25.09.18 14:19:52

Du glaubst aber nicht, dass die Wertzuwächse der noch offenen Immobilienfonds realer sind als die des SEB Immoinvests damals waren, oder? Da ist genausoviel heiße Luft drin wie bei den ehemals offenen und jetzt geschlossenen Immobilienfonds auch.

[kevinmiddleton]

Das wahre Ausmaß ist ja noch erschreckender, denn im gleichen Zeitraum sind die Immobilienmärkte ja quasi explodiert. Die meisten OIFs die noch geöffnet sind haben weiterhin Wertzuwächse und die Gutachter schrauben die Bewertungen weiter hoch. Gleiches hätten sie zweifelsfrei auch mit den Immobilien aus dem SEB gemacht, wäre er nicht geschlossen worden.
Was da an wert nicht nur vernichtet, sondern an potenziellem Wertzuwachs verloren gegangen ist, mag man gar nicht beziffern.....Aber die Verantwortlichen haben sich eh längst aus dem Staub gemacht.

[ariba0815]

Bereits im Jahr 2017 hatte ich auf das Risiko-Objekt: Frankfurt/Main, Lurgiallee aufmerksam gemacht;

"„Baujahr / Umbau 1987 / 2001
Erwerb 10/2000
Nutzfläche 7.455 qm

Kaufpreis ca. 42 Mio. €

Verkehrswerte:
31.03.2006 39 Mio. €
31.03.2014 37,4 Mio. €
30.09.2014 28 Mio. €
31.03.2016 18,3 Mio. €
30.09.2016 15,1 Mio. €

Sachverständigen Miete:
31.03.2006 2.710.500,00 €
31.06.2016 1.539,385,00 €

Nach der letzten Abwertung von ca. 3 Mio. € dann also nur noch ein Verkehrswert von ca. 12 Mio. €. Dieses entspricht einem Wertverlust von – 71,4 % in 17 Jahren.

Und die Verluste werden noch mehr werden, wenn nicht wieder ein Betreiber für das Rechenzentrum gefunden werden kann. Denn dann gibt es zum Schluss nur noch ca. 500,00 € pro qm und das wären dann ca. 3,7 Mio. €. Letztendlich ein Totalverlust, wenn man bedenkt, dass auch die Mieterträge in den letzten Jahren nicht an die Anteilseigner ausgeschüttet worden sind.

Eine Einschränkung muss ich jedoch bei mein Schätzung machen, ich habe es mir nicht von Innen ansehen können, war einfach zu gut gesichert !

Von Außen sieht es jedoch aus wie ein stark gesicherter Teilbunker mit einigen Büros. Eine andere Verwendung als die jetzige würde den Einsatz von erheblichen Mitteln erfordern, weit über den jetzt in Ansatz gebrachten Rahmen hinaus.

Zumal mir die bisher in Ansatz gebrachten 17,20 € /qm Mietpreis noch erheblich zu hoch erscheinen.

Weiterhin stehen nur 23 Parkplätze zur Verfügung und daher haben die meisten neuen Bürogebäude Tiefgaragenparkplätze um dem Parkplatzproblem in dieser Gegend zu begegnen. „


Inzwischen kann man wohl davon ausgehen, dass noch weitere 2,7 Mio. € vom Verkehrswert verbrannt worden und das Objekt die 10 Mio. € Linie nach unten durchbrochen hat !

Es sind also b i s h e r durch die „aufopfernden Arbeiten“ von SEB / Savills nicht nur 32.700.000,00 € an Vermögenswerten vernichtet worden, sondern die Mieteinnahmen von schätzungsweise 20.000.000,00 € haben sich auch im laufe der Jahre in Rauch aufgelöst !

Da waren wahre Könner der Branche am Werk, mit nach anderen Problemfällen am Hals.

[ariba0815]

Verlust der OIFiL seit Rücknahmeaussetzung und unter Berücksichtigung aller Ausschüttungen und des NAV vom 28-08-2018


AXA Immoselect -34,76%
CS EuroReal -9,22%
SEB Immoinvest -13,79%
TMW Weltfond -51,24
KanAm Grundinvest -12,86%


Wenn der KanAm Grundinvest in die Gefahr kommen sollte so schlecht abzuschneiden, wie der SEB ImmoInvest ( mit zur Zeit -13,79 %), dann müsste dieser bei den bevorstehenden Verkäufen noch einen Verlust in Höhe von 37.753.640,00 € realisieren.

Bei seinen 3 Objekten im Bestand, die zur Zeit noch einen Wert in Höhe von 121.000.000,00 € darstellen, also ein zusätzliche Abwertung in Höhe von 31,2 %.
Das glaubt doch wohl keiner ?

Gegenüber dem CS Euroreal ist der Abwertungsverlust des SEB ImmoInvest noch höher mit 283.014.021,00 €.

Der Fond hat noch 15 Objekte im Bestand in Höhe von 640.000.000,00 €, was bedeuten würde, dass diese mit einem Abschlag von 44,2 % verkauft werden müssten um auf das gleiche schlechte Ergebnis zu kommen wie der SEB ImmoInvest !

Diese Annahmen gelten nur unter der Voraussetzung, dass der SEB ImmoInvest keine weiteren Verluste gegen den NAV realisieren muss ! Was zu glauben doch etwas weltfremd ist.

Bei den Verkaufs-Gurken von SEB / Savills braucht man nicht länger zu warten /hoffen, bei denen kann die Gesamtbilanz nur noch schlechter werden.

Die Bronze-Zitrone (bei diesen 5 Fonds) geht eindeutig an den SEB ImmoInvest.

[Trendfighter]

Hoffe und setze nun auf eine Normalisierung der Kurse auf Richtung 5,20, 5,25.
Evtl. sind nun die zittrigen Hände raus.
Genau dasselbe hatten wir auch beim Kanam Grundinvest.

[Trendfighter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.496.079 von for4zim am 21.08.18 11:04:44

Zitat von for4zim: Via Laurentina ist nur eine der italienischen Immobilien – letzte Bewertung ca. 200 Millionen Euro. Wenn ich mit dem Datenblatt vom Juli 2018 meine Rechnung etwas verfeinere, erhalte ich umgerechnet auf den Anteilswert:
Immobilien 5,03 Euro, davon Via Laurentina 1,72, das Objekt Wayne, Chesterbrook 0,52, andere Italien 0,34, andere USA 1,64, deutsche 0,8 Euro.
Liquidität, brutto 1,42, Verbindlichkeiten 1,02
Summe 7,47 Euro
Angenommen, von den Verbindlichkeiten muss die Hälfte aufgewendet werden, alle Objekte werden bis Verkauf um 20%, aber Via Laurentina um 40% abgewertet, bleiben 5,6 Euro.
Wird das Objekt Chesterbrook um 60% und Via Laurentina um 60% abgewertet und die Verbindlichkeiten zu 80% aufgewendet, bleiben noch 4,74 Euro
Diese Unsicherheit gibt die Börse wieder.

Danke für Deine gute Recherche.
Du gehst von der letzten Bewertung aus

Ich denke das 50% Abwertung ausreichen sollte. Es ist ja nicht so das noch keine Abwertungen auf die genannten Immobilen vorgenommen wurden.
Das keine 7,40 rauskommen sollte jedem klar sein.

5,60-6,10 sind möglich.
Für mich sind 5,20 das worst case Szenario.

Ein Lebenszeichen das mal wieder was verkauft wird oder eine Strategie ausgegeben wird für die Problemimmobilien würde wieder Fantasie wecken.
Im Moment wird nur das Negativst-Szenario eingepreist.
Letztlich lag die Wahrheit fast immer in der Mitte bzw. leicht positiv.