GSW Immobilien (Berlin) IPO 19 bis 23 Euro - hohe Kursgewinne? (Seite 63)

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.965.340 von gate4share am 28.12.12 14:49:32

Hallo Gate,

vielen Dank für Deinen Hinweis. Ich werde das Ganze noch einmal prüfen. Bisher habe ich nichts verkauft und selbst in den GmbHs habe Non Recoursefinanzierungen über mindestens 10 Jahre. Auch halte ich die Besitz-GmbHs über eine kleine Holding, damit ich die Veräußerungsgewinne ggf. nur zu 5% versteuern muß.

Der gewerbliche Grundstückshandel wäre für mich eine Katastropfe......


Eine Gesamtkapitalrendite von 10% (zugegeben relativ hoch, aber ich habe diese Rendite, entspricht einem Kaufpreis von 8 Mal Nettokalt) ermöglicht bei FK-Zinsen von 6% und 80%-FK-Anteil immerhin eine EK-Renidte von 26% vor Steuern. Ich kann damit wunderbar leben.....
Insoweit ärgern mich die steigenden Immobilienpreise wirklich....

Allen im Board wünsche ich einen guten Rutsch und ein glückliches, erfolgreiches und vor Allem gesundes Jahr 2013

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.963.825 von deepvalue am 27.12.12 22:54:55

Klar ist es durchaus möglich 8 bis 10 % oder noch mehr Rendite zu erzielen. Aber bei über 6 % Fremdfinanzierungszinsen, wird es schwierig ständig aus der Vermietung noch einen Überschuss zu erzielen- bei heutigen Kaufpreisen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.963.825 von deepvalue am 27.12.12 22:54:55

Hallo deepvalue,

danke für deine freundliche Anwort. Als für mich das vor ca 5 Jahren akut war, dass ich mehr als drei objekte innerhalb von 5 Jahren verkaufte, war es nicht mit möglich mit eine GmbH da , eine Juristische andere person zu finden. Es gilt da, jeder verkauf, auch wenn der natürliche Steuerpflichtige nur mit wenigen, evtl nur 5 % , beteiligt ist.

Aber du wirst da sicher, entsprechende Informationen eingeholt haben.
Also ich habe damals dann, die Immobilien die ich bald wieder mit guten Gewinn verkaufen wollte, auf den Namen meiner Mutter gekauft, die darauf die erzielten Gewinne wohl versteuern musste, aber mit ihrem Satz nur und die dann gleichzeitig über 5 Jahre, die Beträge in eine rentenverischerung zu meinen Gunsten einzahlte, die dann wieder steuerlich abzugsfähig waren.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.962.585 von gate4share am 27.12.12 16:41:28

Meine Gesamtkapitalrendite liegt bei mindestens 8% (im Schnitt bei 10%). Daher würde ich bei 6% Zinsen trotzdem kaufen

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Deshalb habe ich in diesem Jahr überwiegend in GmbHs gekauft und plane dieses auch für die Zukunft.



deepvalue, nur um es für mich klar zustellen. Du kaufst jetzt in GmbHs weil du vorhast die jetzt zu kaufenden Bestände schon sehr bald, so innerhalb von 2 bis 3 Jahren wieder zu verkaufen und so, wird eben nicht nochmals die Grunderwerbssteuer fällig. Denn es wird die gesamte GmbH verkauft, die ja der Eigentümer der Immobilie ist.

Ist das so richtig?

Hallo Gate,

mir geht es dabei eher um die Vermeidung des gewerbelichen Grundstückshandels für mich als Privatperson (3 Objektregel, da man nur max 3 Objekte in 5 Jahren verkaufen darf, die nochh nicht 10 Jahre im Eigentum waren). Darum halte ich mir die Option offen ggf. mal ein Haus oder ein paar Wohnungen aus einer GmbH herauszuverkaufen. Ggf. verkaufe ich auch 94% einer GmbH (wg. Grunderwerbssteuer), allerdings gehe ich davon aus, daß die Regierung einen RETT-Blocker einrichtet und Grunderwerbssteuer trotzdem anfällt.

Keine Steuerberatung. Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Bitte Steuerberater konsultieren.

[atze50]

ja theoretisch stimmt das schon, aber in der Realität war es so, dass 2006 u. 2007 die Investmentvolumina für Immobilien am höchsten waren, obwohl auch die Zinsen am höchsten waren! - man hat da aber einfach höher geleveraged...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.961.659 von deepvalue am 27.12.12 12:07:50

Wenn es früher oder später wieder zu normalen Verhältnissen auf dem Finanzmarkt kommt, also Geld nicht mehr für 3 % zu haben ist, dann wird automatisch, die Umschichtung von Geld aus Immobilien raus, in Anleihen, oder Aktien laufen.
Eine Anlage in Immobilien rechnet sich ja nur noch, weil die Zinsen bei 3 % liegen. Bei 6% oder noch mehr, rechnet sich ja keine Anlage mehr. Und der langjährige Schnitt vor 20 Jahren lag bei 8,5 % !

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.961.659 von deepvalue am 27.12.12 12:07:50

Deshalb habe ich in diesem Jahr überwiegend in GmbHs gekauft und plane dieses auch für die Zukunft.



deepvalue, nur um es für mich klar zustellen. Du kaufst jetzt in GmbHs weil du vorhast die jetzt zu kaufenden Bestände schon sehr bald, so innerhalb von 2 bis 3 Jahren wieder zu verkaufen und so, wird eben nicht nochmals die Grunderwerbssteuer fällig. Denn es wird die gesamte GmbH verkauft, die ja der Eigentümer der Immobilie ist.

Ist das so richtig?

[atze50]

Eine Immobilienblase kann ja nur platzen wenn die Nachfrage wegbricht u. dies ist nur der Fall, wenn das Angebot stark erhöht wird.

[deepvalue]

M-Trader,

Du hast natürlich recht, was die Kaufpreise bei Luxus-Neubauwohnungen in großen westdeutschen Städten betrifft. Allerdings ist das Segment der Neubauwohnungen relativ klein (30.000 bis 50000 p.a., d.h. bei angenommen 2500 Euro Verkaufspreis und 80 qm durchschnittlicher Fläche nur 6 bis 10 Mrd. Euro).

Das Gros der Verkaufumsätze wird bei bereits bezogenne ETWs und MFHs erzielt. Der MFH-Markt beträgt in Berlin 2 bis 3 MRd. Euro p.a, bundesweit ist er über 10 Mrd. Euro p.a. groß. Dort sehe ich eine Normalisierung der Preise, wobei in vielen Regionen und Großstädten Mieten und Verkaufspreise noch (teilweise sehr deutlich) unter den nominalen (ganz zu schweigen von den realen) Preisen von Mitte der Neunziger liegen (das gilt für alle ostdeutschen Städte (inkl. Berlin) mit der Ausnahme von Potsdam und Jena, weite Teile Hessens, Niedersachsens, des Ruhrgebiets etc.)

Eine Blase sehe ich nur in HH, M, D, F, evtl. K und S.

Vor zwei Monaten wurde mir noch ein saniertes MFH mit 1700 qm für lediglich 1,2 Mio. in Berlin-Spandau angeboten. In Magdeburg habe ich vor 2 Wochen ein MFH für 500 Euro pro qm gekauft.

Allerdings erwarte ich eine Blasenbildung in Deutschland (in vielleicht 2 Jahren), da die EZB wie verrückt Geld druckt und aufgrund des geringen Neubaus eine Wohnungsknappheit kommt.. Deshalb habe ich in diesem Jahr überwiegend in GmbHs gekauft und plane dieses auch für die Zukunft.